ontwerpbestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost)_ontwerp_1

Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als is aangetoond dat is voldaan aan een aantal voorwaarden. Zo dienen een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee in het geheel te zijn beëindigd, waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt. In dit geval gaat het om een directe relatie met de saneringslocatie (varkenshouderij) aan de Steenovensebaan te Dorst. Naast deze locatie zijn er nog andere agrarische bedrijven binnen Brabant beëindigd, waarvan ruimte voor ruimte-titels vrijkomen die binnen Dorst-Oost worden gerealiseerd. Het gaat om 20 ruimte-voor-ruimte titels (zie Bijlage 1). Het plan voorziet in een cluster van ruimte voor ruimtekavels. Aangezien sprake is van een geclusterde ontwikkeling van ruimte-voor-ruimtekavels, is dit uitsluitend toegestaan binnen 'verstedelijking afweegbaar'. Het oostelijke deel van het plangebied (waar de ruimte voor ruimte kavels zijn voorzien) is niet aangeduid als ‘verstedelijking afweegbaar’. Voor dit gedeelte van het plangebied, dient een verzoek tot herbegrenzing te worden ingediend bij de provincie Noord-Brabant. Artikel 5.3 van de Interim Omgevingsverordening biedt de mogelijkheid om de grens van de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' te wijzigen.

Voor een uitgebreide omschrijving van de herbegrenzing wordt verwezen naar ondereel 'I. Gemengd landelijk gebied en Groenblauwe mantel'. In Bijlage 3 is de complete onderbouwing van de herbegrenzing opgenomen. Kwaliteitsverbetering landschap In de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is aangegeven dat een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied, bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Oostelijk deel plangebied De ontwikkeling Dorst-Oost gaat in het oostelijk deel van het plangebied gepaard met de ontwikkeling van vrije kavels en de inzet van 20 ruimte-voor-ruimte titels. Met de inzet van ruimte-voor-ruimte titels is reeds sprake van een aanzienlijke fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit vanwege de in het verleden reeds behaalde milieuwinst door het per ruimte-voor-ruimte titel inleveren van 3.500 kg fosfaatrechten voor varkens of kippen en/of de landschappelijke kwaliteitswinst door de sloop van 1.000 m² leegkomende gebouwen. Hiermee is in voldoende mate invulling gegeven aan de fysieke kwaliteitsverbetering blad 31 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

landschap voor de woningbouwontwikkeling in het oostelijk deel van plan Dorst-Oost. Westelijk deel plangebied In het westelijk deel van plangebied Dorst-Oost wordt reguliere (projectmatige) woningbouw (inclusief sociale woningbouw) gerealiseerd. Conform het beleid van de provincie Noord-Brabant en de in de regio West-Brabant vastgestelde afspraken dient voor deze reguliere kavels te worden voorzien in een bijdrage aan de fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap. In artikel 3.9 van de Interimverordening Noord-Brabant is onder lid 2 aangegeven dat in het bestemmingsplan moet worden gemotiveerd dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. b.

dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen.

De regio West-Brabant heeft op 18-12-2014 het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant vastgesteld. Op basis van dit afsprakenkader kan het volgende worden gesteld: de ontwikkeling valt onder categorie 3: ruimtelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren; de kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst; de regio West-Brabant volgt in de rekenmethodiek de Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, dat uitgaat van de investering van een percentage van de bestemmingswinst; er is sprake van een stedelijke uitbreiding in Verstedelijking afweegbaar; de investering in kwaliteitsverbetering van het landschap bedraagt dientengevolge 1% van de totale gronduitgifteprijs. De investering in kwaliteitsverbetering van het landschap komt conform de rekenmethodiek uit het afsprakenkader uit op ca. € 130.000,00 exclusief btw (1% van de totale gronduitgifteprijs). Deze investering is als volgt onderbouwd: totaal uitgeefbaar projectmatige woningbouw (inclusief sociale woningbouw): ca. 40.000 m2 ; gronduitgifteprijs (inclusief sociale woningbouw): ca. € 325,00 per m2 exclusief btw (ca. € 395,00 per m2 v.o.n.); totale gronduitgifteprijs: ca. 40.000 x ca. € 325,00 = ca. € 13 mln excl. btw; investering kwaliteitsverbetering landschap: 1% van ca. € 13 mln = ca. € 130.000,00 exclusief btw.

De investering in kwaliteitsverbetering van het landschap kan worden gedaan in de vorm van een fysieke tegenprestatie of in de vorm van een financiële bijdrage. In het afsprakenkader is aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar een fysieke tegenprestatie. Het stedenbouwkundig plan voorziet in een forse landschappelijke inpassing, waarmee een geleidelijke overgang tussen het dorp en het bestaande landschap wordt bewerkstelligd en waarbij de bestaande kwaliteiten worden gerespecteerd en waar mogelijk versterkt. In het afsprakenkader is aangegeven dat groenstructuren en andere groenvoorzieningen binnen een woningbouwontwikkeling in een stedelijk zoekgebied onderdeel uitmaken van de landschappelijke inrichting van het stedenbouwkundige plan en daarmee niet kunnen worden opgevoerd als kwaliteitsverbetering van het landschap. In de directe omgeving van het plangebied worden mitigerende maatregelen in het blad 32 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

bosgebied getroffen in verband met verstoring door het plan van Natuurnetwerk Brabant (NNB). Omdat deze maatregelen in een ander kader getroffen worden, kunnen deze eveneens niet worden opgevoerd als kwaliteitsverbetering van het landschap. Omdat de tegenprestatie niet binnen het plangebied of directe omgeving kan worden uitgevoerd, wordt de investering in kwaliteitsverbetering van het landschap door initiatiefnemer gedaan door het inleveren van één ruimte-voor-ruimte titel, die ontstaan is bij de beëindiging en sanering van de intensieve varkenshouderij op de locatie Steenovensebaan 28[1], en het bijbehorende bedrag te storten in het gemeentelijk groenfonds. Dit wordt geborgd in een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente. [1]

De ontwikkeling Dorst-Oost hangt samen met het beëindigen van een intensieve varkenshouderij op de locatie Steenovensebaan 28. Met beëindiging van de varkenshouderij en de sloop van de bijbehorende stallen en bedrijfsgebouwen is sprake van een fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap. Tevens is sprake van milieuwinst door het inleveren van fosfaatrechten. Het aantal m2 gesloopte stallen en gebouwen en fosfaatrechten op de locatie Steenovensebaan 28 wordt ingezet in de Ruimte-voor-Ruimte regeling om 7 ruimte-voor-ruimte titels te genereren. Ter plaatse van de gesaneerde locatie Steenovensebaan 28 worden hiermee 5 ruimte-voor-ruimte kavels ontwikkeld. De 2 resterende ruimte-voor-ruimte titels worden niet ingezet voor de ontwikkeling (bouw) van ruimte-voor-ruimte kavels. Eén van de 2 resterende ruimte-voor-ruimte titels wordt ingezet voor de investering in kwaliteitsverbetering van het landschap; één ruimte-voor-ruimte titel staat voor een waarde die orde grootte gelijk is aan de benodigde investering in kwaliteitsverbetering van het landschap voor de reguliere (projectmatige) woningbouw in het westelijk deel van plangebied Dorst-Oost. Artikel 3.11 grondwaterbeschermingsgebied De locatie ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied.

Figuur 3.8 - Uitsnede Interim verordening: grondwaterbescherming, waterveiligheid en -berging (Provincie Noord-Brabant) Een bestemmingsplan van toepassing op Grondwaterbeschermingsgebied strekt mede tot bescherming van de kwaliteit van het grondwater en de bodem. In artikel 11.1 van dit bestemmingsplan is de bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied gewaarborgd. blad 33 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

De woonfunctie levert geen onevenredige risico's voor gebruik van schadelijke stoffen. Uitloogbaar bouwmateriaal wordt niet toegepast. Conclusie Met inachtneming van hetgeen is beschreven binnen deze paragraaf is de ontwikkeling passend binnen de regels van de IOV. De procedure voor herbegrenzing van de Groenblauwe mantel en NNB wordt parallel met de procedure van onderhavig bestemmingsplan in gang gezet. Ontwerp omgevingsverordening Noord-Brabant Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Het ontwerp is opgesteld om te voldoen aan de nieuwe Omgevingswet. Wijzigingen door Omgevingswet De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt; Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen; De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen; De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen.

Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels; Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. Ambitie Met de Brabantse omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ hebben Provinciale Staten in december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. De visie bevat de opgaven die er liggen voor de nabije toekomst, welke ambities en concrete doelen de provincie zichzelf heeft gesteld en hoe ze daaraan willen werken. De provincie gelooft dat we met elkaar moeten zorgen voor een gezonde, veilige en mooie leefomgeving en dat we dat kunnen bereiken met een nieuwe manier van (samen)werken. Dat door het juiste samenspel – waarbij we streven naar synergie en meerwaarde - de kwaliteit van leven hier en nu goed samengaat met de kwaliteit van leven elders en later. De omgevingsvisie is vastgesteld om –vooruitlopend op de Omgevingswet- kansen te benutten. Met ruimte voor handelen door te werken vanuit doelen in plaats vanuit instrumenten. Door maatschappelijk gedragen waarden centraal te stellen. Door meerwaarde-creatie als basis te hanteren in plaats van als uitzondering. En door vanuit casuïstiek te werken en het doel voorop te stellen.

blad 34 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Rode draad in de visie is om de kwaliteit van de Brabantse leefomgeving te behouden, te versterken en door te geven aan volgende generaties. De visie benoemt ambities over hoe Brabant er in 2050 uit moet zien. En stelt mobiliserende tussendoelen voor 2030. Deze doelen zijn zelfbindend voor de provincie. De Brabantse Omgevingsvisie is door een intensief proces met Provinciale Staten, gemeenten, waterschappen, omgevingsdiensten, bedrijven, maatschappelijke organisaties en burgers tot stand gekomen. De uitvoering van de visie en de concrete acties om de doelen te realiseren, staan niet in de visie. Een nieuw samenspel De provincie pakt complexe maatschappelijke uitdagingen integraal en samen met publieke, private en maatschappelijke partners aan. Door verschillende doelen met elkaar te verweven en slimme combinaties te maken, ontstaat een grotere meerwaarde voor het gebied. De provincie richt zich op het verknopen en verweven van opgaven en het zoeken naar synergie en meerwaarde. Daarbij kijken we vanuit verschillende richtingen naar een ontwikkeling: Een ‘diepe’ manier van kijken: we kijken niet alleen naar effecten op de bovenste laag in het hier en nu, maar betrekken hierin de dynamiek en randvoorwaarden die de onderste lagen meegeven. Daarbij kijken we op verschillende schaalniveaus naar gelang een vraagstuk daarom vraagt en benutten we de factor tijd actief.

Hierbij kijken we ook naar het verleden, de geschiedenis van de lagen op een plek, en naar (effecten in) de toekomst. Een ‘ronde’ manier van kijken: we kijken niet sectoraal maar combineren opgaven en kansen zodat ontwikkelingen optimaal bijdragen aan een circulair, sterk en sociaal Brabant, waarin alle Brabanders zich prettig voelen. Vanuit een gebiedsgerichte insteek. Een nieuwe ronde manier van kijken met een balans tussen people, planet en profit. Een ‘brede’ manier van kijken: we kijken niet vanuit één gezichtspunt maar betrekken daar veel partijen bij, met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen. Toetsing en conclusie Bij ontwikkelingen (toedeling van nieuwe functies) in het landelijk gebied dient invulling te worden gegeven aan een gebiedsgerichte benadering, waarbij rekening wordt gehouden met effecten op andere aspecten en daarnaast toepassing gegeven aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. Bovenstaande is alleen mogelijk bij een evenwichtige toedeling van functies met goede omgevingskwaliteit. Dit is het geval indien sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik, rekening is gehouden met de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering en de ontwikkeling daarnaast zorgt voor meerwaardecreatie. Onderstaand wordt dit onderbouwd in het licht van de ontwerp omgevingsverordening.

Zorgvuldig ruimtegebruik De drie kerkdorpen (Den Hout, Oosteind en Dorst) hebben ieder een eigen positie binnen de woningbouwstrategie. In Dorst lopen meerdere plannen en initiatieven. De Vliert is nagenoeg afgerond en Tuindorp/Baarschot zal in 2021 worden afgerond. De plannen Dorst-Oost (165 eenheden) en Rijksweg 133 (circa 26 eenheden) zijn reeds in het overzicht van te ontwikkelen plannen opgenomen. De belangstelling voor wonen in Dorst, ook vanuit de gemeente Breda, blijkt tot nu toe goed te zijn. Het woningaanbod in Dorst in is het recente verleden fors gegroeid. Lagenbenadering (diep)

blad 35 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

De lagenbenadering wordt vaak gebruikt om een locatie en haar omgeving te analyseren. Hier worden de drie lagen afzonderlijk van elkaar geanalyseerd. Aan de hand van de uitkomsten van de lagenbenadering kunnen vervolgens afwegingen en keuzes gemaakt worden voor ruimtelijke ontwikkelingen op de locatie. In Bijlage 3 is de lagenbenadering voor Dorst-Oost beschreven. Hiermee wordt invulling gegeven aan de eisen die worden gesteld in artikel 5.3 van de interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de ontwerp omgevingsverordening. Onderstaand volgt eerst de conclusie van de lagenbenadering per laag. Laag 1: ondergrond De kern Dorst is gelegen op een dekzandwelving met een zone eerdgronden. Dit waren meestal de eerste locaties waar bebouwing gerealiseerd werd. Dit is ook terug te zien bij Dorst. De kern Dorst is namelijk volledig gelegen op eerdgronden. Het plangebied is ook gelegen binnen deze zone van eerdgronden. Vanuit de laag ondergrond is de locatie daarmee geschikt voor de gewenste ontwikkeling. Laag 2: netwerken Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de kern Dorst en ligt ingesloten tussen de spoorlijn en de bosgebieden. De locatie vormt een natuurlijke afronding van Dorst, die door de beslotenheid van de omgeving van nature is ingepast in het landschap en tegelijkertijd aansluiting zoekt bij de bestaande kern.

De ruimtelijke impact van de ontwikkeling is daarmee relatief beperkt. Verder wordt de locatie omgeven door grootschalige infrastructuur, zoals de A27, A58 en de N282. Het plangebied kent daarmee een goede ontsluiting. Vanuit de laag netwerken is de locatie daarmee geschikt voor de gewenste ontwikkeling. Laag 3: cultuurhistorie, occupatie en landschap Dorst is ontstaan uit een kleine boerengemeenschap op de rand van beekdalen. Essentieel in de ruimtelijke structuur van Dorst is het wegenpatroon, waarlangs de bebouwing zich in eerste instantie als linten kon ontwikkelen. In de jaren '60 en '70 is Dorst explosief gegroeid met als resultaat een nogal eenvormig stedenbouwkundig beeld dat afwijkt van de variëteit van de tot dan toe gebouwde voorzieningen. Binnen het plangebied heeft de kleinschalige verkaveling (omstreeks 1900) plaatsgemaakt voor grotere percelen, ook de houtwallen die haaks op de spoorlijn waren aangeplant in het verleden, zijn grotendeels verdwenen. Het plangebied heeft hiermee een grootschaliger karakter gekregen en is functioneel ingericht ten behoeve van de landbouw met beperkte cultuurhistorische waarden. Verder is het plangebied één van de laatste landbouwpercelen rondom de kern Dorst met een geïsoleerde ligging tussen de kern en beschermde natuurgebieden. De functies wonen, landbouw en natuur zitten hiermee op hele korte afstand van elkaar.

Vanuit de gedachte van een goede ruimtelijke ordening leven deze functies op gespannen voet met elkaar. De afronding van de kern Dorst is daarmee een logische en aanvaardbare ontwikkeling die ruimte schept tussen deze functies. Vanuit de laag cultuurhistorie, occupatie en landschap is de locatie daarmee geschikt voor de gewenste ontwikkeling. Meerwaardecreatie (rond) Toepassing Ruimte voor Ruimte en sanering lokale varkenshouderij blad 36 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Een deel van het woonprogramma komt voort uit de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. Ruimte voor Ruimte-kavels ontstaan door het saneren van varkenshouderijen of pluimveebedrijven. In dit geval gaat om het diverse saneringslocaties binnen de provincie, Noord-Brabant waarvan één van de saneringslocaties de varkenshouderij aan de Steenovensebaan te Dorst betreft. Het andere deel van het woonprogramma komt voort uit de reguliere woningbouwopgave. Doordat een deel van het woningbouwprogramma voort komt uit deze regeling kan worden gesteld dat door gebruikmaking van ruimte voor ruimte de omgevingskwaliteit in algemene zin verbetert. De sanering van deze hinder veroorzakende bedrijven heeft een positief effect op de leefomgeving in Brabant, waarbij de sanering van het lokale bedrijf ook zorgt voor verbetering van de leefomgeving in de omgeving van het plangebied. Leefbaarheid / Leefomgeving De kwaliteit van het wonen in Dorst en tevens in de gemeente Oosterhout en de directe regio is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente.

De realisatie van extra woningen aan de oostzijde van Dorst draagt bij aan het op peil houden van het lokale voorzieningenniveau. Participatie (Breed) Voor de ontwikkeling is niet vanuit één gezichtspunt gekeken. Veel partijen zijn hierbij betrokken, met al hun gezichtspunten, meningen, wensen, ideeën en belangen. In paragraaf 7.2 is uitgebreid beschreven hoe de stakeholders in het proces zijn betrokken en welke belangen en waarden daarbij van belang zijn en hoe daar rekening mee is gehouden. Op basis van voorgaande onderbouwing en de uitgebreide beschrijving opgenomen in Bijlage 3 kan opgemaakt worden dat de gewenste woningbouwlocatie over voldoende potenties voor woningbouw beschikt en belemmeringen van de bestaande kwaliteiten niet te verwachten zijn. De locatie is daarmee een logische uitbreidingsrichting voor Dorst, passend binnen het (toekomstig) beleid van de provincie

3.1.3

Beleid waterschap Brabantse Delta Het waterschap werkt aan een beter watersysteem, voor mensen en voor flora en fauna. Het watersysteem moet robuuster worden: veiliger, minder kwetsbaar voor regenval en droogte, schoner, natuurlijker en beter toegankelijk voor recreanten. Deze thema's pakt het waterschap in samenhang aan, omdat een integrale aanpak meerwaarde oplevert voor het resultaat. De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden die het waterschap hanteert bij planontwikkeling en in bestaand stedelijk gebied zijn: het afkoppelen van regenwater van bestaande gemengde rioleringsstelsels; de vuilwater- en hemelwaterafvoer worden tot aan de perceelsgrens gescheiden aangeboden; bij een verhard oppervlak van 2000 m² of groter wordt voor het lozen van hemelwater een retentie geëist door het waterschap; bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt. Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt

blad 37 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

meegenomen. De watertoets krijgt vorm via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.3). Met de watertoets wordt ook beoordeeld of aan het beleid van het waterschap wordt voldaan.

3.2

Gemeentelijk beleid

3.2.1

Structuurvisie Oosterhout Door de gemeenteraad van Oosterhout is op 22 oktober 2013 een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Oosterhout vastgesteld. Op basis van deze structuurvisie wordt invulling gegeven aan het behoud en de verdere versterking van de positie van Oosterhout. De structuurvisie vormt enerzijds een belangrijke inspiratie- en informatiebron, zodat eenieder op adequate wijze kennis kan nemen van de diverse projecten en de samenhang daartussen. Anderzijds geeft de structuurvisie duidelijk richting aan de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met initiatieven op de verschillende beleidsterreinen. De structuurvisie bevat geen verplichtingen naar derden. Bij de beoordeling van initiatieven van derden wordt deze visie als toetsingskader gehanteerd. De kern van de structuurvisie kan als volgt worden samengevat: Continuering van het versterken van kwaliteit; Transformatie en structuurversterking; Versterken (netwerken van) voorzieningen; Kwaliteitsslag buitengebied; Betere bereikbaarheid. In de structuurvisie worden de verschillende ontwikkelingen per thema, (wonen, werken, voorzieningen, recreatie, verkeer etc.) omschreven.

blad 38 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Figuur 3.9 - Structuurvisie Oosterhout (blauwe cirkel geeft ligging van het plangebied weer) De 'Strategische gebiedsvisie van Dorst en omstreken' is sturend voor de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. Woningbouwontwikkeling is onder meer voorzien aan de oostzijde van het dorp. De verkeersproblemen van de N282 door Dorst worden samen met de provincie aangepakt. Conclusie Het plangebied 'Dorst-Oost' is opgenomen als ontwikkelingsgebied naar woongebied in de structuurvisie. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie van Oosterhout. De ontwikkeling van Dorst-Oost sluit aan bij de beleidsdoelen van de gemeente Oosterhout.

3.2.2

Toekomstvisie 2030 Met de Toekomstvisie wordt een wensbeeld geschetst van het Oosterhout van 2030. Deze toekomstvisie vormt de basis voor de Omgevingsvisie die momenteel wordt opgesteld. De Toekomstvisie levert vooral een inspirerend beeld over hoe de toekomst er voor Oosterhout uit zou kunnen zien. Voor verschillende onderwerpen zijn ambities en opgaven benoemd welke de gemeente graag gerealiseerd zou willen zien.

blad 39 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Flexibel wonen in stad en buitengebied Binnen het bestaande stedelijk gebied van Oosterhout zijn de afgelopen twaalf jaar 2.700 nieuwe woningen gebouwd. Het is niet nodig gebleken om aan de oostzijde van de A27 een heel nieuwe woonwijk te realiseren, maar helemaal uitgesloten wordt die mogelijkheid in de toekomst niet. Bij het bouwen van die nieuwe woningen zijn strenge eisen gesteld aan de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid, leefbaarheid en aanpassing aan het klimaat. Een deel van het nieuwe woningaanbod is gerealiseerd door de transformatie van leeggekomen panden zoals kerken, winkels en kantoren. Op het terrein rondom het vernieuwde Amphia ziekenhuis zijn, naast een eigentijdse zorgvoorziening, ook nieuwe woningen gerealiseerd. Ook op het Slotjesveld hebben verschillende ontwikkelingen plaats gevonden. Oosterhout beschikt over veel verschillende woonmilieus en biedt iedereen een passende woning. Oosterhout mag als geheel een stad zijn, maar de dorpen er omheen vormen toch de bijzondere attractie. Die kerkdorpen – Den Hout, Oosteind en Dorst - hebben alle drie hun eigen onderscheidende karakter. Traditioneel leven daar hechte gemeenschappen waarin de zorg voor elkaar normaal is. Omdat er zorgen zijn rondom de vraag of deze gemeenschapszin en het florerende verenigingsleven kunnen blijven bestaan, wordt daar goed in geïnvesteerd.

Dorps wonen is voor veel mensen een ideaal, maar het karakter moet ook wel dorps blijven. In Den Hout en Oosteind zijn nieuwe locaties gevonden voor woningbouw. In Dorst-Oost is een ruim opgezette kleinschalige wijk gekomen met ongeveer honderd woningen. Nieuwe combinaties van bedrijvigheid, wonen en toerisme hebben een plaats gevonden te midden van de agrarische bebouwing. In het buitengebied zijn, als gevolg van krimp in de agrarische sector, kleine buurtschapjes in een groene omgeving opgebloeid. Deze zijn zo ingepast, dat ze geen geweld doen aan het open landschap. Bij alle ontwikkelingen is uitgegaan van toekomstgerichte, duurzame en flexibel in te richten woningen. Woningen zijn geschikt voor zo breed mogelijke doelgroepen en voor alternatieve woonvormen. Domotica maakt het voor ouderen gemakkelijker om in hun sociale woonomgeving oud te worden. Ze wonen bij voorkeur op plekken waar de ‘zorg dichtbij’ is. Er is ruimte gemaakt voor mantelzorg en generatiewoningen. Woningen die vrij komen, nadat ouderen verhuisd zijn, zijn betrokken door (jonge) gezinnen. Conclusie Met dit plan wordt de realisatie van Dorst-Oost mogelijk gemaakt. De ontwikkeling voorziet in een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen.

Het bestemmingsplan voorziet in een flexibele regeling, waardoor de ontwikkeling - binnen bepaalde voorwaarden - in de komende jaren kan worden afgestemd op de kwalitatieve vraag op dat moment. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de Toekomstvisie.

3.2.3

Bestuursakkoord 2018-2022 De coalitiepartners hebben voor de periode 2018-2022 bestuursakkoord 'Samen op weg naar 2030' opgesteld. Hierin zijn doelstellingen uitgewerkt op de thema's Financiën, Sociaal Domein, Economie en werkgelegenheid, De levendige gemeente, Ruimtelijke Ontwikkeling en Burger en Bestuur. Hierna wordt ingegaan op de relevante onderdelen uit het thema Wonen en ruimtelijke ordening. Wonen en ruimtelijke ordening Oosterhout is gebaat bij een gevarieerd woningaanbod, dat rekening houdt met de wensen en behoeften van verschillende bestaande doelgroepen (met name in onze gemeente woonachtige

blad 40 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

ouderen), maar dat tegelijkertijd aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners (met name jongeren/gezinnen met jonge kinderen). Om draagvlak voor de bestaande voorzieningen te behouden en de dynamiek in de samenleving te borgen, is het immers van belang dat Oosterhout in trek blijft bij jongeren en (jongere gezinnen). Er wordt dus ook gebouwd voor een toekomstbestendig en vitaal Oosterhout. Oosterhouters hechten terecht grote waarde aan een groene en open woonomgeving. Bij plannen voor woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties) is het behoud hiervan een belangrijk uitgangspunt. De invoering van de Omgevingswet leidt tot een zeer ingrijpende verandering in de wijze waarop wij in ons land omgaan met ruimtelijke ordening. Ten aanzien van de Omgevingswet is onder meer het volgende van belang: in de aanloop naar de invoering van de Omgevingsvisie worden de bestaande bestemmingsplannen zoveel mogelijk samengevoegd; inspraak wordt bij het begin van een ruimtelijk project geborgd, bij een principeverzoek wordt het beproefde instrument van een omgevingsdialoog ingezet. Een kwalitatief goede openbare ruimte draagt niet alleen bij aan een positief beeld van de gemeente, het is ook een uitnodiging aan onze inwoners om medeverantwoordelijkheid te nemen om de openbare ruimte schoon en netjes te houden.

Conclusie De ontwikkeling voorziet in een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen. Het plan voorziet in groene kwaliteiten door het opnemen van groenzones in het plangebied. Tevens heeft het plan door de locatie een bosrijk uitloopgebied. Voor wat betreft de omgevingsdialoog wordt verwezen naar paragraaf 7.2. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het Bestuursakkoord.

3.2.4

Wonen Woonvisie In 2016 is de Woonvisie geactualiseerd. De aanleiding voor het actualiseren is dat zich op het gebied van het wonen en aangrenzende beleidsvelden sinds 2011 vele veranderingen hebben voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De woningmarkt is veranderd ten gevolge van de economische crisis én binnen de corporatiesector hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wmo door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De in te zetten richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De gemeenteraad heeft de Woonvisie medio 2016 vastgesteld. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden.

Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te

blad 41 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben. Conclusie Met voorliggende plan wordt ingespeeld op de vraag naar sociale huurwoningen binnen de kern Dorst.

Tevens wordt er ingegaan op de vraag naar een diversiteit aan grondgebonden koopwoningen vanuit de regionale behoefte. Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 Op 2 maart 2021 heeft de gemeenteraad de Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 met bijbehorende Routekaart vastgesteld. De Woningbouwstrategie en Routekaart vormen de leidraad voor: wat voor soort woningen, voor welke doelgroepen en op welke locaties er de komende jaren gebouwd moet gaan worden. Ook geeft de strategie aan op welke wijze de gemeente dit (met haar partners) wil gaan doen. De uitwerking van de (conclusies van de) woningbouwstrategie heeft vorm gekregen in de ‘routekaart’. De routekaart geeft inzicht in de onderscheiden onderdelen en hun samenhang. Met de routekaart streeft de gemeente Oosterhout de volgende doelen na: Het aanbrengen van focus: duidelijk maken met welke type woningbouwplannen we de komende periode aan de slag gaan en met welke niet. Faciliteren van die woningbouwplannen die nadrukkelijk inspelen op de lokale en/of wijkbehoefte Komen tot een snellere uitvoering van kansrijke woningbouwplannen. Oplossen van het overschot aan woningbouwplannen en de te eenzijdige invulling hiervan (woningtype en prijsklasse). De routekaart wordt gevormd langs de ‘sporen’: 1. 2. 3. 4.

5. 6. blad 42 van 139

Planning van de woningbouw inclusief sturing op het woonbeleid Het bepalen van de gewenste uitbreidingslocatie(s) Het vormgeven van de publiekrechtelijke procedures met als doel de onderhavige plannen zorgvuldig en vlot door de procedure te leiden De privaatrechtelijke positie van de gemeente daar waar het gaat om de mate waarin een actief grondbeleid wordt gevoerd en de wijze waarop de contractvorming met ontwikkelaars wordt gevoerd De beschikbare personele middelen in de organisatie Het parkeerbeleid (met name de parkeernormering) die bij binnenstedelijke Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

7. 8.

herontwikkelingen in de uitvoeringspraktijk als knellend wordt ervaren De politiek-bestuurlijke sturing en informatievoorziening op de gang van zaken Het wijk- en dorpsgericht werken.

Voor onderhavig plangebied is Spoor 8 (Het wijk- en dorpsgericht werken) relevant: De drie kerkdorpen (Den Hout, Oosteind en Dorst) hebben ieder een eigen positie binnen de woningbouwstrategie. In Dorst lopen meerdere plannen en initiatieven. De Vliert is nagenoeg afgerond en Tuindorp/Baarschot zal in 2021 worden afgerond. De plannen Dorst-Oost (165 eenheden) en Rijksweg 133 (26 eenheden) zijn reeds in het overzicht van harde plannen opgenomen. De belangstelling voor wonen in Dorst, ook vanuit de gemeente Breda, blijkt tot nu toe goed te zijn. Het woningaanbod in Dorst in is het recente verleden fors gegroeid. Conclusie De ontwikkeling van Dorst-Oost is opgenomen in de woningbouwstrategie Oosterhout 2030. Met dit plan wordt invulling gegeven aan de lokale en regionale behoefte.

3.2.5

Verkeer Mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit” Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030. Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Figuur 3.10 - peilers Mobiliteitsplan

blad 43 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda. Stilstaan in de toekomst Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de nota 'Stilstaan in de toekomst, Parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'. Deze nota is in december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en in 2013 heeft een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden. Met het parkeerbeleid worden doelen nagestreefd op het gebied van leefbaarheid, het economische functioneren van de binnenstad en bereikbaarheid. In de nota zijn parkeernormen opgenomen waaraan bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient te worden voldaan. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost. In de regels bij onderhavig plan is opgenomen dat moet worden voldaan aan het meest recente gemeentelijke parkeerbeleid. Parkeernormen 2019 In mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten de parkeernormen te actualiseren. Het is geen actualisatie van beleid, maar van 'sec' de parkeernormen.

Deze normen zijn van toepassing bij nieuwbouw en verbouw van bestaande locaties. Naast normen voor auto's zijn er ook normen voor fietsers opgenomen. Conclusie Voldaan kan worden aan de parkeernormen en het gemeentelijk parkeer- en Mobiliteitsbeleid. Voor de stedenbouwkundige opzet en de inrichting van het plangebied is aangesloten bij Mobiliteitsvisie. Voor het onderhavig plan wordt het aspect verkeer en parkeren verder behandeld in paragraaf 4.6.

3.2.6

Archeologie en cultuurhistorie Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedère, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling'). De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

blad 44 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Erfgoedkaart Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart). Conclusie In paragraaf 4.1 worden de aspecten archeologie en cultuurhistorie nader beschreven. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

3.2.7

Water In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht. De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan (2017-2021) vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijkste uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk. Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen.

Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en rioleringsplan. Conclusie Voor het onderhavig plan is een waterparagraaf opgesteld waarvan de resultaten zijn opgenomen in paragraaf 4.3.

3.2.8

Groen In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m² openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling. Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral

blad 45 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan. Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In het openbaar gebied heeft de gemeente daarentegen maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling. Wel geldt een vergunningsplicht voor het vellen van een houtopstand op gemeentegrond dan wel een boom (bomen) die op de lijst van monumentale bomen is (zijn) opgenomen. Grotere bomen (dikker dan Ø 0,20 m) in het openbare gebied worden beschermd op basis van de vergunningsprocedure in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Monumentale bomen genieten een zwaardere bescherming en krijgen in bestemmingsplannen tevens een beschermende dubbelbestemming op basis van de monumentale-bomen-lijst, ook als deze op particulier terrein staan. In de openbare ruimte heeft de gemeente dus voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout, op particulier terrein zijn alleen monumentale bomen beschermd. Conclusie Dit plan voorziet in ontwikkeling van een woningbouwlocatie aansluitend aan de bebouwde kom van de kern Dorst.

Eén en ander op basis van de gemeentelijke Leidraad inrichting openbare ruimte (LIOR). In paragraaf 2.3 is nader ingegaan op de inrichting van het stedenbouwkundig plan. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan het groenbeleid van de gemeente Oosterhout.

3.2.9

Milieu en duurzaamheid Klimaatadaptatieen hittestress De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht. Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium. Conclusie Het stedenbouwkundig plan voorziet in ruime groenzones inclusief wadi's tussen de woonbebouwing waardoor hittestress en wateroverlast worden beperkt. Tevens zijn hier mogelijkheden voor verbetering van de biodiversiteit. Wet voortgang energietransitie Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie (Wet VET) in werking.

Met deze wijzigingswet worden de Elektriciteitswet 1998 en de Gaswet gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat netbeheerders niet langer wettelijk verplicht zijn om nieuwbouw voor kleinverbruikers (verbruikers met een doorlaatwaarde van ten hoogste 40 m3 per uur) aan te sluiten op het gasnet. Omdat netbeheerders slechts wettelijke taken mogen uitvoeren, komt dit in de

blad 46 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

praktijk neer op een verbod: netbeheerders mogen nieuwbouw voor kleinverbruikers vanaf 1 juli 2018 niet meer van een gasaansluiting voorzien. Via een wijziging wordt ook het Bouwbesluit 2012 in overeenstemming gebracht met de wijziging van Gaswet. Voor woningen en kleine bedrijven betekent dit dat vanaf 1 juli 2018 moet worden gekozen voor een andere vorm van verwarming dan aardgas. Conclusie De woningen zullen conform de wet VET zonder gasaansluiting moeten worden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden van de Wet VET en vormt hiermee geen belemmering voor de ontwikkeling. In paragraaf 4.2.6 wordt ingegaan op de aanwezige bedrijvigheid in de omgeving en de mogelijke effecten voor het milieu.

3.2.10

Welstandsnota Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel kan er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling, worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. De afschaffing van welstandsbeoordeling van bouwplannen geldt niet voor beschermde monumenten en voor bebouwing binnen de beschermde stadsen dorpsgezichten, omdat hier van rechtswege en/of uit oogpunt van cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, extra eisen worden gesteld aan de op te richten bebouwing. Conclusie Op de Welstandkaart, behorende bij de Welstandsnota, is weergegeven dat de kern Dorst en omgeving welstandsvrij is. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan het welstandsbeleid van de gemeente Oosterhout.

3.2.11

Externe veiligheid De Beleidsvisie externe veiligheid is een aanvullend toetsingskader voor de planologische besluiten van de raad en milieubesluiten van het college. In de wet- en regelgeving wordt enige beleidsvrijheid gegeven om met de veiligheidsrisico's om te gaan. In de Beleidsvisie externe veiligheid worden gemaakte keuzes en hun onderlinge samenhang aangegeven en de consequenties van de keuzes worden duidelijk gemaakt. Om individuele burgers tegen risico's op het gebied van externe veiligheid te beschermen, moeten risicobronnen als eerste worden voorkomen. Als dat niet kan, moeten de risico’s worden beperkt en beheerst door maatregelen aan de bron te nemen. Wanneer risicobronnen in een gebied aanwezig zijn, moeten die zo zijn gelegen dat burgers voldoende worden beschermd tegen de effecten van een calamiteit. Dit is ruimtelijke scheiding. Wettelijke veiligheidsafstanden zijn vastgesteld, waardoor er een minimale ruimtelijke scheiding ontstaat. De Beleidsvisie externe veiligheid is gemaakt om een verder gaande ruimtelijke scheiding tussen risicovolle activiteiten en te beschermen objecten te waarborgen.

Om ruimtelijke scheiding tussen Bevi-inrichtingen en de te beschermen objecten te stimuleren zijn de volgende twee gebiedstypen gekozen: Gebied A waar nieuwe Bevi-inrichtingen zijn toegestaan en inrichting(en) met een opslag van maximaal 10 ton vuurwerk; Gebied B waar Bevi-inrichtingen en inrichting(en) met opslag van vuurwerk niet zijn toegestaan, met uitzondering van de bestaande situaties.

blad 47 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Deze gebiedskeuze geldt alleen voor de Bevi-inrichtingen. Voor de buisleidingen en transportroutes voor gevaarlijke stoffen is een dergelijke gebiedsindeling niet bruikbaar. Dat betekent dat daarvoor per risicogebied bij de betreffende risicobron het beleid is ingevuld. Gebied A omvat de industrieterreinen Weststad-Statendam, Vijf Eiken en Everdenberg. Deze gebieden zijn geschikt voor het toelaten van Bevi-inrichtingen omdat er, op enkele uitzonderingen na, geen bewoning is toegelaten. In het gebied A zijn ook de twee bestaande LPG-tankstations (BP en Texaco) aan de Rijksweg A59 gelegen. Omdat het gebied mede is bedoeld voor risicobronnen zijn nieuwe kwetsbare objecten niet toegestaan. In gebied B zijn nieuwe Bevi-inrichtingen niet toegestaan. Dat heeft te maken met de kwetsbare functies zoals wonen, onderwijs en zorg. Maar ook met de hoge personendichtheden vanwege winkels, bedrijven en kantoren. Dergelijke functies zijn in geval van een calamiteit meestal moeilijker te evacueren, bijvoorbeeld omdat mensen slapen of minder zelfredzaam zijn. In gebied B blijven de LPG-tankstations aan de Europaweg en aan de Rijksweg A27 (Esso en Texaco) en de bestaande propaantanks < 13 m3 in het buitengebied bestaan. Een uitzondering is de voorgenomen vestiging van een nieuw tankstation voor LPG, LNG (liquefied Natural Gas) of aardgas ter plaatse van Ter Horst/ Ekelstraat.

Het vervoer van LPG over de A27, de A59 en het spoor betekent dat zich bij een calamiteit een explosie (gaswolk), fakkelbrand of BLEVE kan voordoen. In het geval van een BLEVE zal de gehele inhoud van de tankwagen in enkele seconden ontbranden. Dat zal in het invloedsgebied een dodelijke warmtestraling en/of drukgolf tot gevolg hebben. Daarom zijn nieuwe kwetsbare objecten in beginsel niet gewenst in het invloedsgebied van LPG. Echter de omvang van het gebied maakt dat de ruimtelijke belangen ook zwaar wegen. Daarom is er niet voor gekozen om in dat gebied dergelijke (nieuwe) objecten te verbieden. Verder zal de gemeente in samenwerking met de regio en provincie erop blijven aandringen dat het bestaande vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorweg door Dorst zoveel mogelijk wordt voorkomen of beperkt door het over de Betuwelijn te leiden. Via het Wilhelminakanaal en het Markkanaal worden in schepen gevaarlijke stoffen vervoerd. Voor deze vaarwegen zijn geen relevante veiligheidsafstanden vastgelegd. Om die reden zijn geen beperkingen gesteld. De buisleidingen worden onderscheiden in die voor het transport van bijvoorbeeld olie en die voor aardgas. De buisleidingen zijn inmiddels knelpunten vrij opgeleverd door de leidingexploitanten.

Vanwege het gevaar op een explosie of fakkelbrand is het ongewenst om nieuwe kwetsbare objecten toe te staan binnen het invloedsgebied voor aardgas. In goed afgewogen, uitzonderlijke gevallen kan daar van worden afgeweken. Dit geldt bijvoorbeeld voor het bedrijventerrein Everdenberg. Andere risicobronnen zijn bijvoorbeeld windmolens, het goederenspoor, laad- en loskades. Daarnaast moeten we rekening houden met legionella en met de risico’s die ontstaan als grote groepen mensen bij elkaar zijn, zoals bij evenementen. Conclusie De gevolgen vanuit de Beleidsvisie Externe Veiligheid voor de ontwikkeling van het plangebied zijn beschreven in 4.2.3.

blad 48 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Hoofdstuk 4

Randvoorwaarden Dit hoofdstuk gaat in op de realiserings- en uitvoeringsaspecten die van invloed kunnen zijn op de voorgenomen herontwikkeling.

4.1

Archeologie en cultuurhistorie

4.1.1

Archeologie Wettelijk kader Op 25 januari 2012 heeft de gemeenteraad de Erfgoedkaart Oosterhout vastgesteld. Deze kaart geeft de archeologische verwachtingen en archeologische en cultuurhistorische waarden in Oosterhout weer waardoor deze als volwaardig belang in ruimtelijke planvorming mee kunnen worden gewogen. Tevens worden op deze kaart de voorschriften vastgesteld voor de omgang met archeologische bodemschatten in de ruimtelijke inrichting en in bouwprojecten. Op basis van deze kaart gelden voor het plangebied de volgende archeologische waarden: terrein met middelhoge archeologische waarde; deels verstoord door ontgrondingen. Ingevolge het gemeentelijk archeologie beleid uit de Erfgoedverordening geldt dat voor gebieden met een (middel)hoge archeologische verwachting bodemingrepen die het bodemarchief zouden kunnen aantasten, niet zijn toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 0,5 meter onder maaiveld en de ingreep een oppervlak heeft van 100 m² of meer, dan moet ingevolge deze verordening middels een archeologisch onderzoek worden aangetoond of er waarden zijn te verwachten en zo ja, hoe daar mee bij het realiseren van het plan rekening wordt gehouden. Voor het planvoornemen worden ingrepen uitgevoerd dieper dan 0,5 meter onder maaiveld en ingrepen met groter oppervlak dan 100 m², waardoor het nodig is dat een archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd.

Figuur 4.1 - Uitsnede gemeentelijke erfgoedkaart – kaartlaag Archeologische beleidskaart

blad 49 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Toets Inventariserend veldonderzoek Er is een Plan van Aanpak opgesteld voor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek. Dit Plan van Aanpak heeft betrekking op een archeologische inventariserend veldonderzoek door middel van boringen, verkennende fase. In juni 2009 is reeds een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek verkennende fase door middel van boringen uitgevoerd in het (zuid)westelijke deel van het plangebied. In het westelijke deel van het plangebied, waar in 2009 reeds een inventariserend booronderzoek is uitgevoerd, reikte de verstoring dieper dan de top van de C-horizont. Op basis hiervan werd geadviseerd geen vervolgonderzoek uit te laten voeren. Voor het noordelijke en oostelijke deel van het plangebied geldt op basis van het bureauonderzoek een brede archeologische verwachting. Er hebben echter in het verleden ook ontgrondingen plaatsgevonden die de bodem hebben verstoord. Het is echter niet mogelijk om op basis van het bureauonderzoek in te schatten in welke mate en tot welke diepte de bodem verstoord is door deze ontgrondingen. Derhalve is een een inventariserend booronderzoek uitgevoerd. Zoals beoogd in het Plan van Aanpak is voor het noordwestelijk en oostelijke deel inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (Bijlage 5).

Uit het booronderzoek is gebleken dat het oostelijke deel van het gebied is ontgrond en de zone rondom de bosschages kent een geroerde bodemopbouw waarbij naar verwachting het sporendragende deel van de oorspronkelijke top van de C-Horizont geheel is verdwenen. Dit deel behoeft geen nader vervolgonderzoek. De hoger gelegen akker ter plaatse van boring 3 tot en met 9 in het westen (zie figuur 4.2) kent een ontginningslaag in de bodemopbouw, waar de oorspronkelijke top van de C-horizont nog deels aanwezig is en daardoor nog archeologische waarden aanwezig kunnen zijn. Voor het hoger gelegen noordwestelijke deel van het plangebied is niet uit te sluiten dat onder de ontginningslaag nog archeologische sporen aanwezig zijn. Ook voor het in 2009 onderzocht deel geldt dit (zuidwestelijk deel). Het advies voor dit deel van het plangebied luidt dan ook om met een proefsleuvenonderzoek aan te tonen of er wel of niet een archeologische vindplaats aanwezig is. Het uiteindelijke proefsleuvenonderzoek is in twee fasen uitgevoerd. Eerst is het noordwestelijk deel onderzocht, later het zuidwestelijk deel.

blad 50 van 139

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Dorst, herziening 3 (Dorst Oost) Gemeente Oosterhout Projectnummer 0455905

Figuur 4.2 - Advieskaart archeoloog Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van proefsleuven (noordwestelijk deel) Gelet op het hiervoor beschreven inventariserend onderzoek is door ADC ArcheoProjecten een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd voor het noordwestelijk deel van het plangebied (zie zone 'proefsleuvenonderzoek' in figuur 4.2). Dit rapport is opgenomen in Bijlage 6. De verwachtingen die op grond van het vooronderzoek zijn gesteld, kunnen op basis van het proefsleuvenonderzoek grotendeels worden bevestigd. Het onderzoeksgebied kent een dekzandbodem met een relatief intacte top van de C-horizont, ongeveer 0,5 m onder maaiveld. Enkel ter hoogte van proefsleuf 2 is de ondergrond dieper omgespit. De bodemopbouw boven deze C-horizont bestaat uit een plaggendek met daarop de bouwvoor. In het onderzoeksgebied zijn enkel vier greppels waargenomen, waarvan twee zijn geïnterpreteerd als esgreppels. Uit één greppel uit sleuf 2 komt de enige vondst van het onderzoek: een roodbakkende scherf met aan de binnenzijde glazuur. De bodemopbouw in het onderzoeksgebied lijkt dus relatief intact te zijn, maar er zijn geen sporen aanwezig die wijzen op een (behoudenswaardige) vindplaats. Ook tijdens het booronderzoek zijn geen archeologische indicatoren waargenomen. Door de afwezigheid van een vindplaats wordt geadviseerd het onderzoeksgebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling.

Aan de hand van het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek heeft de gemeente Oosterhout een selectiebesluit genomen (d.d. 9 februari 2021), waarmee is besloten geen vervolgonderzoek uit te laten voeren voor het noordwestelijk deel. Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van proefsleuven (zuidwestelijk deel) Gelet op het hiervoor beschreven inventariserend onderzoek is ook proefsleuvenonderzoek uitgevoerd voor het zuidwestelijk deel van het plangebied. Het rapport hiervan is opgenomen in Bijlage 7. Tijdens het onderzoek zijn verspreid over het plangebied twaalf proefsleuven aangelegd met een totaal oppervlak van 1.312 m2 . Tijdens het archeologische blad 51 van 139