ON01 210603 12419019 toelichting en regels
Tekst van het document
bestemmingsplan
BUITENGEBIED 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) ontwerp 3 juni 2021
bestemmingsplan
BUITENGEBIED 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28)
documentstatus
ontwerp
documentversie
1
IMRO-code
NL.IMRO.0826.BSPhz28BG2013-
IMRO-publicatieversie
ON01
datum
3 juni 2021
projectnummer
21419019
contact
073 623 1313 bureauverkuylen.nl
INHOUDSOPGAVE Toelichting Hoofdstuk 1
5 Inleiding
7
1.1
Aanleiding en doel
7
1.2
Ligging van het plangebied
8
1.3
Geldend bestemmingsplan
9
1.4
Leeswijzer
10
Gebiedsanalyse
11
2.1
Geschiedenis
11
2.2
Wijdere omgeving
13
2.3
Directe omgeving en plangebied
17
2.4
Conclusie
20
Plan
23
3.1
Bestaande bedrijfswoningen
23
3.2
Ruimte-voor-ruimtewoningen
24
3.3
Duurzame en gezonde leefomgeving
31
Beleid
35
4.1
Nationaal niveau
35
4.2
Provinciaal niveau
36
4.3
Gemeentelijk niveau
41
Uitvoeringsaspecten
45
5.1
Milieu
45
5.2
Waarden
61
5.3
Waterparagraaf
67
Juridische uitvoerbaarheid
75
6.1
Het juridische plan
75
6.2
Bestemmingen
76
Hoofdstuk 7
Handhaafbaarheid
81
Hoofdstuk 8
Uitvoerbaarheid
83
8.1
Economische uitvoerbaarheid
83
8.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
83
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6
Bijlagen bij de toelichting
85
Bijlage 1
Stedenbouwkundig plan
85
Bijlage 2
Dossier ruimte-voor-ruimtewoningen
85
Bijlage 3
Verkennend bodemonderzoek
85
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
3
Bijlage 4
Nader asbestonderzoek
85
Bijlage 5
Advies veiligheidsregio
85
Bijlage 6
Akoestisch onderzoek verkeerslawaai
85
Bijlage 7
Archeologisch onderzoek
85
Bijlage 8
Quickscan flora en fauna
85
Bijlage 9
Stikstofdepositie-onderzoek
85
Bijlage 10
Commentaarnota inspraak en vooroverleg
85
Regels
87
Hoofdstuk 1
Inleidende regels
89
Artikel 1
Begrippen
89
Artikel 2
Wijze van meten
98
Bestemmingsregels
101
Artikel 3
Agrarisch
101
Artikel 4
Groen
103
Artikel 5
Verkeer
105
Artikel 6
Wonen
106
Artikel 7
Wonen - RVR
114
Artikel 8
Waarde - Archeologie
119
Algemene regels
123
Artikel 9
Anti-dubbeltelregel
123
Artikel 10
Algemene bouwregels
124
Artikel 11
Algemene gebruiksregels
125
Artikel 12
Algemene afwijkingsregels
126
Artikel 13
Overige regels
128
Overgangs- en slotregels
129
Artikel 14
Overgangsrecht
129
Artikel 15
Slotregel
130
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Bijlagen bij de regels
131
Bijlage 1
Staat van bedrijfsactiviteiten
131
Bijlage 2
Beplantings- en beheerplan
131
4
TOELICHTING
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
5
6
HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1
Aanleiding en doel
Op het adres Steenovensebaan 26A-28 te Dorst was tot voor kort een varkenshouderij gevestigd, als onderdeel van het bebouwingslint Steenovensebaan en op korte afstand van het natuurgebied Boswachterij Dorst. Het bedrijf is inmiddels beëindigd en de agrarische opstallen zijn gesloopt. Beide bedrijfswoningen zijn behouden. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft een groot deel van het plangebied verworven met als doel:
de voormalige bedrijfswoning Steenovensebaan 28 om te zetten naar burgerwoning;
het realiseren van vijf ruimte-voor-ruimtewoningen in de vorm van een boerenensemble.
Daarnaast behoort ook de tweede bedrijfswoning Steenovensebaan 26a tot het plangebied. Deze woning is in particulier eigendom. Ook deze bedrijfswoning, die reeds de aanduiding plattelandswoning heeft, krijgt de functie van burgerwoning. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)" (vastgesteld op 8 juli 2014), omdat ter plaatse de bestemming Agrarisch met bouwvlak is voorzien. Een herziening van het bestemmingsplan voor onderhavige locatie is daarom noodzakelijk.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
7
1.2
Ligging van het plangebied
Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied op de topografische situatie weer.
TOPOGRAFISCHE SITUATIE
8
1.3
Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingsplannen:
"Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)", vastgesteld op 8 juli 2014;
"Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind) Reparatie-herziening 2016", vastgesteld op 19 april 2016;
"Parapluherziening Parkeren Oosterhout 2018", vastgesteld op 3 juli 2018.
1.3.1
Bestemmingsplannen "Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)" en
"Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind) Reparatie-herziening 2016" De 'reparatieherziening' bevat voor onderhavig plangebied uitsluitend een gedeeltelijke aanpassing van de regels, die niet relevant zijn voor voorliggend bestemmingsplan. De verbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)" is van toepassing gebleven. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van dat bestemmingsplan.
UITSNEDE VERBEELDING GELDEND BESTEMMINGSPLAN
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
9
Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch', onder meer bedoeld voor agrarisch gebruik en behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Binnen het bouwvlak - dat een groot deel van het plangebied bestrijkt - zijn agrarische bedrijfsgebouwen toegestaan, ter plaatse specifiek voor een intensieve veehouderij. Daarnaast biedt het bestemmingsplan de ruimte aan twee bedrijfswoningen, waarvan één de aanduiding 'plattelandswoning' heeft. Ter bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden is op het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Deze bestemming verplicht het uitvoeren van een archeologisch onderzoek voorafgaand aan bodemingrepen met een diepte van 0,5 meter over een oppervlakte van 100 m². Het aspect archeologie is in paragraaf 5.2.1 nader uitgewerkt. Tot slot is het meest zuidwestelijke deel van het plangebied als 'wetgevingzone beperking veehouderij' aangeduid, volgend uit de provinciale verordening. Deze aanduiding legt beperkingen op aan de ontwikkeling van veehouderijen.
1.3.2
Bestemmingsplan "Parapluherziening Parkeren Oosterhout 2018"
In het bestemmingsplan "Parapluherziening Parkeren Oosterhout 2018" is het gemeentelijke parkeerbeleid vastgelegd als toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Toepassing van het parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.7.
1.4
Leeswijzer
In voorliggend bestemmingsplan worden verschillende schrijfwijzen toegepast voor de term ruimte-voor-ruimte:
"ruimte-voor-ruimte..." (gevolgd door een zelfstandig naamwoord, zoals woning of regeling): de woning(en) die middels toepassing van de ruimte-voor-ruimteregeling uit de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant worden gerealiseerd. De schrijfwijze zonder en met koppeltekens is overgenomen uit genoemde verordening.
"Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte": dit betreft de ontwikkelende partij van het project. Voor de schrijfwijze is de bedrijfsnaam gevolgd, met hoofdletters R en met spaties tussen de woorden.
"rvr": waar wenselijk voor de leesbaarheid (bijvoorbeeld in tabellen) wordt de afkorting rvr gebruikt als het gaat om ruimte-voor-ruimtewoning(en).
10
HOOFDSTUK 2 GEBIEDSANALYSE Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.
2.1
Geschiedenis
Onderstaande afbeelding geeft de topografische ontwikkeling van het gebied weer.
TOPOGRAFISCHE ONTWIKKELING
De geschiedenis van het bebouwingslint Steenovensebaan (ook wel buurtschap Steenoven) gaat terug naar het midden van de negentiende eeuw. In die tijd was de natuurlijke gesteldheid van de omgeving nog overwegend bepalend voor het grondgebruik en het bouwen. De situatie komt overeen met het basismodel van het agrarische grondgebruik in grote delen van Brabant.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
11
BASISMODEL AGRARISCH GRONDGEBRUIK
De weg met de aanliggende bebouwing is aangelegd op de overgang tussen de hogere en lagere gronden. Op de hogere gronden lagen de akkers, overgaand in heide en bos. En aan de andere zijde lagen de lagere gronden (de beemden) die overgingen in het beekdal. Het bebouwingslint van de Dongenseweg/Rijenseweg (gelegen ten oosten van het plangebied) vormt in dit gebied het 'kantelpunt' tussen de hoge gronden met de Boswachterij Dorst en de lagere gronden naar het beekdal van de Donge. De Steenovensebaan (voorheen Steenhovensche Straat geheten) is een zijweg van de Dongenseweg naar het westen, gelegen op de hogere gronden. De Steenovensebaan met de aanliggende akkers prikt als het ware het bos- en heidegebied in. Langs zowel de Dongenseweg/Rijenseweg als de Steenovensebaan stond in het midden van de negentiende eeuw al relatief veel bebouwing. Kenmerkend is dat er geen sprake is van individuele boerderijen op gelijke afstanden, zoals bij een strokenverkaveling, maar veelal groepen van gebouwen op (voormalige) agrarische bedrijfspercelen (zie afbeelding in paragraaf 2.2). Hoewel er een eerste schaalvergroting van de landbouw plaatsvindt, ontwikkelt het bebouwingslint aan de Steenovensebaan zich in de eerste helft van de twintigste eeuw nauwelijks. In de jaren '60 van de vorige eeuw vindt er wel een schaalsprong plaats, die ook zichtbaar is in de bebouwing.
De agrarische bedrijfspercelen breiden zich uit met flinke stallen of kassen - vaak als tweedelijns bebouwing achter de bestaande bebouwing aan de straat. De bedrijfspercelen liggen op verschillende afstanden van elkaar, waardoor er brede en smallere doorzichten naar het achterliggende landschap behouden blijven. Ook ter plaatse van het plangebied heeft een schaalvergroting plaatsgevonden. De varkensstallen van de voormalige veehouderij zijn in de jaren '80 gebouwd. Ook hier is de bebouwing achter de bedrijfswoningen als cluster gerealiseerd, zij het op een wat grotere afstand dan elders aan de Steenovensebaan. De aanvankelijke planning en vergunde situatie was dat ook het vrije deel tussen de bedrijfswoningen en de huidige stallen zou worden volgebouwd. De sterke landschappelijk inpassing rondom het hele perceel en de
12
unieke en historische (oprij)laan maakt het geheel echter alsnog tot een samenhangend bedrijfsperceel met geclusterde bebouwing aan het bebouwingslint Steenovensebaan.
2.2
Wijdere omgeving
Het plangebied ligt in 'Landschapspark De Open Linie'. De Open Linie is het landschapspark gelegen tussen Oosterhout, Breda, Rijen en Dorst. Het is een waardevol gebied met een afwisselend landschap en rijke cultuurhistorie binnen handbereik. Een gebied met drassige polders, glooiende bossen, fraai gekleurde heidevelden, warme zandvlaktes, rustieke vennen en akkerlandjes. In de omgevingsvisie van de gemeente Oosterhout staat een deel van dit gebied beschreven als deelgebied ''Dorst, Steenoven en omringend buitengebied''. De omgeving van Dorst en Steenoven bestaat grotendeels uit bosgebied, afgewisseld met akkerlanden rondom de kernen. Belangrijk natuurgebied is de Boswachterij Dorst, een voormalig productiebos op heidegrond waar leemputten en verschillende recreatieparken te vinden zijn.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
13
De omgevingsvisie richt zich op een balans tussen ecologie, landschap, vrijetijdsbesteding en agrarisch gebruik met behoud van en zo mogelijk het versterken van de kwaliteit van het landschap. Daarnaast staat het behouden en waar mogelijk het versterken van waardevolle (beschermde) natuur en cultuurhistorisch bijzondere elementen voorop. Dat geldt ook voor het karakter en de identiteit van het bebouwingslint Steenoven. Van belang is het behoud van de karakteristieke elementen, evenals de waardevolle doorzichten en het daarop aansluiten bij nieuwe ontwikkelingen. Steenoven Steenoven is een buurtschap, hier wonen ongeveer 110 mensen. Steenoven is van oudsher een agrarisch lint. Momenteel is er sprake van functiemenging in combinatie met de woonfunctie. In het lint zijn meerdere niet agrarische functies gevestigd, met name bedrijven in de vrijetijdseconomie (o.a. camping, horeca, manege). De bebouwing op die verschillende bedrijfspercelen is zeer divers, zowel qua vorm en massa als qua situering. Er staan enkele oude langgevelboerderijen. Deze staan veelal evenwijdig aan en op korte afstand van de straat. Bij een aantal boerderijgebouwen zijn bijgebouwen in de vorm van Vlaamse schuren gerealiseerd.
WIJDERE OMGEVING
14
Langs de Steenovensebaan staat een verscheidenheid van agrarische bedrijven van na de Tweede Wereldoorlog. Zo staan er enkele boerderijen uit de wederopbouwperiode, waarbij de woning en het staldeel aan elkaar verbonden zijn en als architectonisch geheel zijn ontworpen. De latere agrarische bedrijven hebben een of meerdere grote veestallen die op sommige plekken tot relatief dicht bij de straat zijn gebouwd, maar in het algemeen tot ver in het veld reiken. Tot slot is er een verscheidenheid aan burgerwoningen. Sommige refererend aan de langgevelboerderijen. Andere met een ingetogen of juist uitgesproken karakter.
Ontwikkelingsperspectief Steenovensebaan Ten opzichte van de schaalsprong die in de jaren '60 middels de bouw van kassen en stallen plaatsvond, is er de afgelopen jaren in lijn van de omgevingsvisie sprake van een terugtrekkende beweging van deze kassen en stallen. De agrarische activiteiten worden beëindigd, stallen en kassen worden gesaneerd. Daar tegenover staat dat situationeel, op ruimtelijke aanvaardbare plekken, de agrarische activiteiten omgezet worden naar activiteiten gericht op de vrijetijdseconomie. Daarnaast worden agrarische bedrijfswoningen en/of bijbehorende stallen omgezet naar woningen.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
15
Het perspectief van de Steenovensebaan en haar omgeving is gericht op een verdere transitie van de hiervoor beschreven tendens. Ook de komende jaren zet de beëindiging van agrarische activiteiten zich verder voort. Daar waar mogelijk, en waar het ruimtelijk en planologisch aanvaardbaar is, blijft ruimte voor een enkele woning en/of recreatieve activiteiten. Deze transitie past ook goed in de omgevingsvisie ''Dorst, Steenoven en omringend buitengebied'' en 'Landschapspark De Open Linie' waar de Steenovensebaan onderdeel van is. Plangebied Binnen de stedenbouwkundige opzet van de Steenovensebaan presenteert onderhavig plangebied zich als één van de voormalige agrarische bedrijfspercelen, bestaande uit twee traditionele naoorlogse bedrijfswoningen met daarachter gelegen diverse grote vroegmoderne geclusterde stallen. Heel het agrarische bedrijfsperceel is omsloten met houtsingels en is te bereiken via een historische (oprij)laan, waardoor het geheel een landschappelijk ingepaste eenheid is aan de Steenovensebaan. Met de beëindiging en sanering van Lavi wordt er een invulling gegeven aan de reeds ingezette transitie van de Steenovensebaan. Met behoud en versterking van de sterke landschappelijke inpassing en de cultuurhistorisch en landschappelijk waardevolle laan, blijft het karakter en de identiteit van het bebouwingslint Steenoven behouden.
Tegelijkertijd vindt er een kwaliteitsverbetering van het landschap plaats door de sanering en de versterking van de landschappelijke inpassing aan de zijde van het Hertenpad.
16
2.3
Directe omgeving en plangebied
Onderstaande afbeelding en de foto's verderop in de paragraaf geven de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.
DIRECTE OMGEVING
2.3.1
Ontsluiting
De stallen binnen de groene kamer werden ontsloten middels een eigen (oprij)laan vanaf de Steenovensebaan. Deze (oprij)laan ligt tussen de percelen Steenovensebaan 28 en 28A en is al als laan en route te zien op de kaart van circa 1900. Het is een toerit die in de omgeving elders niet als zodanig voor komt, dit maakt deze ontwikkeling uniek. De verbinding met de Steenovensebaan is waardevol, de bomenrijen aan weerszijde van de laan benadrukken dit beeld, echter zijn de bomen op zich zelf niet bijzonder. De (oprij)laan is een waardevol cultuurhistorisch en landschappelijk element dat als route ruimtelijk behouden dient te blijven en zo na de sanering van de stallen ingezet kan worden als entree naar woningen in plaats van stallen. Daarmee blijft het karakter, het beeld en de ruimtelijke structuur aan de Steenovensebaan behouden. De twee bedrijfswoningen hebben ieder een eigen oprit aan de Steenovensebaan.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
17
HISTORISCHE ONTWIKKELING
Ten oosten van het perceel 28A ligt het Hertenpad, eveneens haaks op de Steenovensebaan. Dit onverharde pad loopt door tot aan Boswachterij Dorst dat onderdeel is van Natuurnetwerk Brabant en gaat over in het onverharde pad Klein Oosterhout. In de hoek van deze twee onverharde paden ligt de ontwikkeling Landgoed Klein Oosterhout. De paden zijn onderdeel van diverse wandelroutes nabij de planlocatie. Dit levert een unieke en daarmee extra woonkwaliteit op. Tevens geeft het reden om met het plan direct op het Hertenpad aan te sluiten.
WANDELROUTES
18
ONTSLUITING | LINKS OPRIJLAAN [1], RECHTS HERTENPAD [2]
2.3.2
Bebouwing en functies
Het voormalige agrarische bedrijf bestond uit twee bedrijfswoningen en diverse varkensstallen. De twee bedrijfswoningen (nummers 26A, tevens plattelandswoning, en 28) liggen direct aan de Steenovensebaan en blijven behouden. Het bijgebouw bij woning 28 wordt gesloopt. De uitbreiding van het agrarische bedrijf in de jaren '80 betrof het bouwen van de varkensstallen en de tweede bedrijfswoning (26A). De stallen zijn destijds op enige afstand van deze bedrijfswoningen en de naastgelegen woning op nummer 28A als cluster gebouwd. De aanvankelijke plannen waren om het bedrijf uit te breiden door ook op deze tussenliggende gronden stallen te bouwen. In 2011 is hiervoor een vergunning verleend, echter passen de uitbreidingsplannen niet meer in het huidige veehouderijbeleid. De uitbreiding van het agrarische bedrijf past bovendien niet meer in het toekomstbeeld van het buitengebied. De gemeente Oosterhout, de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte en de eigenaar van het agrarisch bedrijf zijn daarom tot andere afspraken gekomen. De tussenliggende gronden worden momenteel gebruikt als hobbyweide. Sinds de realisatie van de huidige stallen is de daarmee gepaard gaande landschappelijke inpassing rondom de stallen en het erf volgroeid en zijn de stallen visueel losgeraakt van de bedrijfswoningen.
Deze 'groene kamer' met stallen ligt echter nog wel samen met de bedrijfswoningen als een geclusterd geheel in het landschap en als agrarisch bedrijfsperceel aan de Steenovensebaan. De stallen zijn inmiddels verwijderd om ruimte te maken voor een nieuwe invulling binnen de sterke landschappelijke inpassing.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
19
2.3.3
Groen en water
Het plangebied kent een sterke landschappelijke structuur bestaande uit een doorlopende houtsingel en de (oprij)laan. De (oprij)laan is circa 125 meter lang en bestaat uit een pad van halfverharding met aan weerszijde lindebomen. De houtsingel bestaat voornamelijk uit eiken met onderbegroeiing. Deze structuur omzoomt het plangebied aan de west- en zuidzijde. Ter hoogte van het einde van de (oprij)laan, aan de westzijde, loopt de houtsingel het plangebied in en vormt daarmee de groene kamer waarbinnen de stallen staan. De houtsingel wordt aan de oostzijde onderbroken door de voormalige mestbak en wildgroei van diverse struiken. Het geheel heeft daardoor aan de zijde van het Hertenpad een verwilderde uitstraling. Naast het gehele Hertenpad loopt parallel een B-watergang. Ter hoogte van het plangebied loopt een C-watergang het plangebied in die in directe verbinding met de B-watergang staat. In paragraaf 5.3.3 staat het watersysteem nader beschreven.
GROENSTRUCTUUR | LINKS HOUTSINGEL [3], RECHTS B-WATERGANG MET VERTAKKING NAAR PLANGEBIED [4]
2.4
Conclusie
Voorgaande gebiedsanalyse toont de ruimtelijke context en kansen van het plan en de omgeving. De belangrijkste uitgangspunten staan hieronder samengevat:
Het plan ligt in buurtschap Steenoven.
De Steenovensebaan is een bebouwingslint.
De planlocatie betreft een van de historisch gegroeide agrarische clusters aan dit bebouwingslint.
Er heeft in de tweede helft 20e eeuw aan de gehele Steenovensebaan een schaalvergroting in de agrarische sector plaatsgevonden. In lijn met de omgevingsvisie voor dit gebied verdwijnen de agrarische functies voor recreatieve functies en woningbouw. Deze transitie speelt ook op onderhavige locatie.
De planlocatie is vanaf de Steenovensebaan toegankelijk via een historisch aanwezige (oprij)laan. Deze (oprij)laan is een cultuurhistorisch waardevol en uniek landschapselement voor deze omgeving en dient als element behouden te blijven.
20
De planlocatie heeft rondom een sterke waardevolle landschappelijke inpassing die behouden dient te blijven en waar nodig en mogelijk versterkt zal worden.
Met de beëindiging van het agrarisch bedrijf kan er aan de zijde van het Hertenpad een kwaliteitsslag worden gemaakt zodat de groene kamer geheel afgerond en bestendigd kan worden.
Met de nabijheid van Boswachterij Dorst en de directe verbinding hiermee via het Hertenpad, ligt er een recreatieve meerwaarde voor onderhavige locatie.
De gewenste ontwikkelingsrichting van het gehele gebied, de voorheen geclusterde agrarische bebouwing, de landschappelijke inpassing en de cultuurhistorisch waardevolle (oprij)laan maken dat de realisatie van vijf ruimte-voor-ruimtewoningen ruimtelijk passend is op deze locatie aan de Steenovensebaan.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
21
22
HOOFDSTUK 3 PLAN In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Het plan bestaat uit het behouden van de twee bedrijfswoningen en het saneren van de varkensstallen en het realiseren van vijf ruimte-voor-ruimtewoningen.
3.1
Bestaande bedrijfswoningen
De twee bedrijfswoningen Steenovensebaan 26A en 28 (waarvan 26A reeds als plattelandswoning is aangemerkt) worden beide herbestemd als burgerwoning met bestemming 'Wonen'. Steenovensebaan 26A behoudt het woonperceel met een oppervlakte van circa 1820 m², waarop naast de woning circa 275 m² aan bijgebouwen staat, waarvan 140 m² in gebruik is voor een aan huis verbonden bedrijf (loonbedrijf). De inrichting van het perceel zal gelijk blijven. De oppervlakte van het woonperceel van Steenovensebaan 28 blijft 1.630 m², maar de oppervlakte aan bijgebouwen zal worden teruggebracht tot maximaal 100 m². Het huidige bijgebouw wordt daarvoor gesloopt en het terrein/tuin zal opnieuw worden ingericht. Beide woningen kunnen ruim voorzien in parkeren op eigen terrein.
NIEUWE SITUATIE VOORMALIGE BEDRIJFSWONINGEN STEENOVENSEBAAN 26A EN 28
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
23
De landschappelijke inpassing van de voormalige bedrijfswoningen wordt gevormd door de bestaande houtsingels en de (oprij)laan die een kamer vormen waarin de woonpercelen zijn opgenomen. Om te borgen dat deze landschappelijke inpassing wordt aangelegd en in stand gehouden is een beplantings- en beheerplan opgesteld, dat een bijlage vormt bij de planregels.
3.2
Ruimte-voor-ruimtewoningen
Het is van belang dat er sprake is van onderlinge samenhang tussen de vijf ruimte-voorruimtewoningen en de openbare ruimte. Daarnaast moeten de kavels ruimte kunnen geven aan de individuele wensen van de toekomstige bewoners. Door het ontbreken van een welstandsregime is het van belang dat het bestemmingsplan de ruimtelijke kwaliteit waarborgt. In deze paragraaf wordt de beoogde ruimtelijke kwaliteit toegelicht.
3.2.1
Ligging
Het behoud van de door groen omzoomde kamer in het landschap, die bereikbaar is middels een cultuurhistorisch waardevolle (oprij)laan, is het uitgangspunt voor de ontwikkeling. Deze bijzondere kwaliteiten bieden de kans om een origineel boerenensemble te creëren. De bestaande groenstructuur is hiervoor leidend, dat betekent dat er geen sprake mag zijn van uitbreiding van bebouwing buiten het bestaande groene raamwerk en de reeds gesloopte agrarische bebouwing, maar ook dat de (oprij)laan als element behouden blijft. De ontwikkeling van de vijf ruimte-voor-ruimtewoningen vindt dan ook plaats binnen deze 'groene kamer'. Zo blijft de besloten ligging van het cluster in het agrarische landschap behouden en geeft deze onderscheidende eigenheid van de plek de ontwikkeling een bijzondere ruimtelijke kwaliteit. De ruimte-voor-ruimtewoningen worden individueel ontwikkeld. Het is derhalve van belang dat er binnen het plan sprake is van ruimtelijke kwaliteit onderling zowel tussen de gebouwen en de openbare ruimte. Hiervoor dient het ontwerpprincipe van het 'boerenerf' (met de (oprij)laan als entree) als uitgangspunt voor de gehele ontwikkeling.
3.2.2
Boerenerf
Het boerenerf kent vele verschijningsvormen en is vaak in de loop der jaren (uitbreidingen van het agrarische bedrijf) ontstaan. Dit resulteert in een bebouwingsensemble dat bestaat uit bebouwingsmassa's van diverse afmetingen, veelal wisselende kaprichtingen en materialisering. De onderlinge samenhang ligt doorgaans in de ligging van de gebouwen ten opzichte van elkaar en aan het gemeenschappelijke erf en de opbouw van de gebouwen bestaande uit één laag met een (ruime) kap. Het principe van het boerenerf is
24
het grootste verbindende ruimtelijk element. Waar doorgaans het erf verhard is met daarbinnen een groen element, is er in dit plan gekozen voor een meer groen karakter dat goed past bij de landschappelijke ligging en uitstraling van het gehele bebouwingscluster. Voor de opzet van het erf betekent dit een groene openbare ruimte waar een centraal gelegen ontsluiting doorheen loopt. Daarnaast blijft in het kader van klimaatadaptatie de verharding zoveel als mogelijk beperkt. Het stedenbouwkundig plan is hieronder als afbeelding opgenomen en is als kaartbijlage 1 toegevoegd.
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
Situering aan het erf De kwaliteit en samenhang van het plan wordt voor een groot deel bepaald door het gezamenlijke groene erf. De beschikbare bebouwingsruimte (bouwvlak) wordt voorts bepaald door de indeling van de percelen en de afstanden tot de voorste en zijdelingse perceelgrenzen. Dit maakt het mogelijk om binnen de samenhangende ruimtelijke kwaliteit op perceelniveau wat ruimere kaders te scheppen zodat er onderlinge variatie ontstaat. Deze variatie zit onder andere in de situering van de woningen. Deze dienen gebouwd te worden binnen een afstand van 0 tot 3 meter gemeten vanaf de voorste perceelgrens, zodat de woningen contact blijven houden met de collectieve ruimte. De voorste perceelgrens wordt rondom aangezet met een uniforme 1-meter-hoge groene haag. De
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
25
collectieve groene openbare ruimte loopt zo over in de eigen 'voortuin' die op ieder perceel anders wordt ingevuld. De onbebouwde ruimten tussen de woningen onderling vormen doorzichten naar achter, waardoor er geen sprake is van geheel gesloten wanden. Om de kwaliteit van het erf te waarborgen, is het van belang om regie te houden op de inrichting waarbij de groene elementen voldoende maat dienen te krijgen en niet versnipperd raken. Er is op dit moment geen uitwerking van het erf beschikbaar. Middels de bestemming 'Groen' op de verbeelding - die de aanleg van inritten uitsluit - is al wel richting gegeven aan waar de inritten tot de woonpercelen wel aangelegd kunnen worden. De meest noordelijke woning (woning 1) heeft een bijzondere ligging; aan het eind van de (oprij)laan en aan het begin van het erf. Deze kavel heeft daardoor een dubbele oriëntatie. Om hier wat meer maat voor de ontsluiting te creëren, geldt voor deze woning een grotere afstand tot de oostelijke perceelgrens. De voorgevel van deze woning dient hier binnen de 3 en 6 meter van de perceelgrens gerealiseerd te worden. Aan de zijde van het erf gelden dezelfde regels als voor de overige woningen (0 tot 3 meter). De zuidoostelijke woning (woning 4) heeft ook een bijzonder ligging. De woning ligt aan het einde van de zichtlijn vanaf de (oprij)laan en sluit daarmee het erf herkenbaar af.
Om deze positionering vast te leggen wordt er een gevellijn opgenomen voor de westelijke zijgevel.
3.2.3
Bebouwing
Volume Voor het volume van de woningen wordt aangesloten bij het standaard volume van 750 m³ conform het vigerende bestemmingsplan. De randen van het erf worden gedefinieerd door de gevels van de nieuwe woningen. In dit bestemmingsplan zijn daarom diverse bouwregels opgenomen die sturen op een kwalitatief bebouwingsbeeld, zoals de bouwhoogte, situering van de gevelrooilijn, dakrichting en een verhouding van het grondvlak van het volume. Bouwhoogte Ten behoeve van de onderlinge samenhang tussen de woningen dient elk gebouw uitgevoerd te worden als één bouwlaag met kap met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Hierbij geldt voor het merendeel van de voorgevel een maximale goothoogte van 3,5 meter. Voor het toepassen van architectonische of bouwkundige accenten kan een
26
hogere goothoogte worden toegepast over een lengte van niet meer dan 25% van een van de lange gevels waarbij aangrenzende kopgevels qua hoogte hierop mogen aansluiten. Oriëntatie Het is van belang dat er voldoende 'wand' aan het gezamenlijke erf wordt gerealiseerd. De oriëntatie van de woningen (de dakrichting en lengterichting) zijn daarom mede bepalend voor het bebouwingsbeeld en worden planologisch vastgelegd. De dakrichtingen voor kavel 3 en 4 komen evenwijdig aan de Steenovensebaan te liggen. Voor kavels 1, 2 en 5 geldt een haakse oriëntatie. Om binnen de stedenbouwkundige opzet te refereren aan een moderne interpretatie van het boerenerf dient de breedte-lengte-verhouding van het hoofdgebouw niet minder dan 1:1,5 te bedragen. Verschijningsvorm Naast de hierboven beschreven onderlinge uniformiteit, wordt ruimte geboden aan een individuele uitwerking van de gebouwen. De schuren op het boerenerf zijn immers ook verschillend. Qua materialisatie mag er, in lijn met het agrarische erf, een diversiteit optreden tussen de gebouwen onderling, bij voorkeur binnen een palet dat refereert aan het landschappelijke karakter van de plek. Door modern landelijk te bouwen ontstaat er een eigentijdse en hedendaagse architectuur die het stijlkenmerk van de huidige tijd zal dragen.
3.2.4
Centraal erf
De bestaande (oprij)laan blijft behouden en vormt daarmee de entree naar het centrale erf. Dit erf bestaat uit een gazon met daarop enkele solitaire bomen passend bij het landelijke karakter van het boerenerf. Het erf is het verbindend element van het plan, zowel ruimtelijk, functioneel als sociaal. De invulling van het erf moet ruimte bieden voor ontmoeting en gemeenschappelijke initiatieven. De kern van het erf bestaat dan ook uit een groene ruimte waar bijvoorbeeld plek is voor zitgelegenheden en een speelplek. Het heeft de voorkeur om de toekomstige bewoners te betrekken bij de uitwerking van deze plek binnen het centrale erf. Door het erf heen loopt een verharde ontsluiting zodat elk perceel goed bereikbaar is. De materialisatie van de (oprij)laan moet passen in het landschappelijke karakter, waarbij gedacht kan worden aan gebakken klinkers of zandkleurig asfalt. Deze verharding kan vanaf de laan naar het erf worden doorgetrokken. Bij het opstellen van het inrichtingsplan zal dit nader worden uitgewerkt.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
27
3.2.5
Groen en water
In de huidige situatie is er sprake van een groene omzoming die de gehele locatie een besloten ligging in het agrarische landschap geeft. Via de (oprij)laan is het nieuwe erf te bereiken. Het concept van de laan blijft behouden, nader onderzoek en uitwerking dient aan te tonen of alle lindebomen gehandhaafd kunnen blijven of dat er een deel opnieuw geplant dient te worden. De hoofdopzet van de nieuwe ontwikkeling is de bestaande omzoming rondom het plan en richting de Steenovensebaan te handhaven en te versterken om zo de beslotenheid en het landschappelijke karakter van het cluster te behouden. De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing is wederom geborgd in het beplantings- en beheerplan, dat een bijlage vormt bij de planregels. De bestaande houtsingel bestaat voornamelijk uit eikenbomen van circa 30 jaar oud. Het beplantings- en beheerplan richt zich op behoud van deze structuur. Er zal hiervoor een beheersslag moeten plaatsvinden om snelgroeiende ongewenste soorten uitheemse soorten weg te halen. Aan oostzijde wordt de 6 meter brede landschappelijk inpassing van het plan doorgezet door de bestaande structuur door te trekken. Hierdoor ontstaat er tevens een natuurlijke grens tussen het openbare Hertenpad en de privé-tuinen van kavels 4 en 5. Tussen het Hertenpad en het plangebied ligt een watergang die doorloopt richting Boswachterij Dorst.
Aan de andere zijde van het pad ligt een houtsingel die tot aan de boswachterij doorloopt. Het plangebied is hierdoor ecologisch verbonden met het grote natuurgebied. Om ruimte te geven aan de bestaande structuren wordt de nieuwe houtsingel op enige afstand van de watergang geplaatst, zodat er ook ruimte ontstaat voor een groene berm als overgang tussen de watergang en de houtsingel. Deze berm loopt door langs het nieuwe pad en de watergang richting het erf. Door deze berm met een bloemenmengsel voor bloemrijk grasland in te zaaien ontstaat er ecologisch waardevolle plek langs de waterlopen en de zandpaden.
28
SCHEMATISCHE WEERGAVE GROENSTRUCTUUR
De groene omzoming krijgt ten noorden van kavel 5 en ten oosten van kavel 1 een lagere dichtheid door de aanplant van bijvoorbeeld een aantal hoogstamfruitbomen. Hierdoor ontstaat er tussen de begroeiing een directe zichtrelatie vanaf het Hertenpad tot het erf. Deze onderbreking (van de verder dichtbegroeide omzoming) zorgt er voor dat het nieuwe agrarische erf ook zichtbaar in het landschap komt te liggen. De bestaande watergang aan deze zijde van het plan blijft behouden en biedt ruimte aan de benodigde waterberging. Vanwege de bestaande verbinding met de watergang aan het Hertenpad wordt de landschappelijke inpassing en de ecologische waarde het plangebied ingetrokken. De erfafscheidingen die niet aan de houtsingels grenzen, dienen te bestaan uit natuurlijke groene beukenhagen. De maximale hoogte van de hagen tot de achtergevel bedraagt maximaal 1 meter, daarachter geldt een hoogte van maximaal 2 meter. Ten westen van kavels 1 t/m 3 liggen gronden die als hobbyweide gebruikt kunnen worden.
3.2.6
Verkeer
Een van de hoofduitgangspunten is het behoud van de (oprij)laan. De (oprij)laan vormt daarmee de hoofdontsluiting van het erf en legt een directe relatie met de Steenovensebaan. Nader onderzoek en uitwerking dient aan te tonen of alle lindebomen gehandhaafd kunnen blijven of dat er een deel opnieuw geplant dient te worden. In de huidige situatie ontbreken enkele bomen in de laanstructuur, waardoor open plekken zijn
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
29
ontstaan. De open plek halverwege kan worden ingevuld met een passeerstrook, zodat het smalle profiel van de laan niet in zijn geheel hoeft te worden verbreed. De open ruimten aan het einde van de laan kunnen ingezet voor parkeren. Een nieuwe langzaamverkeersverbinding vanaf het erf met het Hertenpad geeft het erf een tweede ontsluiting. Hierdoor wordt het mogelijk om 'even een rondje te lopen' en wordt er een bewuste koppeling met Boswachterij Dorst gelegd. Dit nieuwe pad wordt onverhard aangelegd en wordt begeleid door de eerder genoemde watergang en bomen. De sfeer van het Hertenpad wordt zo het plangebied ingetrokken. De maatvoering en technische uitwerking van het nieuwe pad wordt dusdanig vormgegeven dat deze, ingeval van calamiteiten of onderhoud aan de (oprij)laan, kan fungeren als alternatieve auto ontsluiting. De realisatie van vijf vrijstaande grondgebonden woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Oosterhout wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Oosterhout tot het buitengebied behoort. De verkeersgeneratie voor vrijstaande koopwoningen bedraagt gemiddeld 8,2 verkeersbewegingen per woning per etmaal.
De verkeersgeneratie van de vijf nieuwe woningen bedraagt daarmee 41 verkeersbewegingen per etmaal. De capaciteit van de Steenovensebaan en het onderliggende wegennet is toereikend om dit aantal te kunnen verwerken.
3.2.7
Parkeren
De parkeerbehoefte betreft enerzijds het parkeren van de toekomstige eigenaren en anderzijds het bezoekersparkeren. Hierbij is het uitgangspunt dat het centrale erf vrij blijft van parkeerplaatsen. Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2019' en bevat de hoofdlijnen van het beleid van de gemeente Oosterhout. Voor vrijstaande koopwoningen in het duurdere segment buiten het centrum geldt een parkeernorm van 2,1 parkeerplaats per woning waarvan 0,3 aandeel bezoek. Met een vijftal woningen komt de parkeerbehoefte daarmee op 10,5 parkeerplaatsen in totaal waarvan 1,5 voor bezoek. Binnen het plan dient elke woning te voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Deze parkeerplaatsen zijn te bereiken via de vastgelegde inritten. Doordat de parkeerplaatsen naast elkaar gesitueerd zijn, kan hier optimaal gebruik van worden gemaakt. Voor bezoekersparkeren is aan het eind van de (oprij)laan parkeerruimte voor circa 7 auto's 'onder de bomen' voorzien. Hierdoor wordt het erf niet extra belast door het bezoekersparkeren. Het plan voldoet daarmee ruim aan de 'Nota Parkeernormen 2019'.
30
3.3
Duurzame en gezonde leefomgeving
Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatverandering, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in circulair bouwen, energietransitie en klimaatbestendigheid.
3.3.1
Circulair bouwen
Circulair bouwen is een vorm van duurzaam bouwen waarbij de principes van circulariteit in de bouw worden toegepast. Een gebouw is circulair als bij de bouw en het beheer voorraden in een gesloten kringloop worden gehouden, zonder schadelijke emissies naar lucht, water en bodem. Circulariteit gaat ervan uit dat producten van nu de grondstoffen zijn voor later: na gebruik kunnen producten gedemonteerd worden en de materialen opnieuw worden gebruikt. Circulariteit gaat dus uit van een wereld zonder afval. Het staat tegenover de huidige benadering waarbij we steeds nieuwe producten aanschaffen, gebruiken en weggooien. Deze wegwerp- en vervangcultuur heeft een enorme negatieve impact op de aarde. Circulair bouwen komt in de praktijk neer op de volgende uitgangspunten:
beperk de vraag naar grondstoffen door herbruikbare gebouwen te bouwen;
kies zo veel mogelijk voor natuurlijke en/of hernieuwbare bronnen;
zorg ervoor dat eindige bronnen zo effectief en efficiënt mogelijk worden toegepast.
3.3.2
Energietransitie
Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO 2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
31
Voor onderhavig plan zijn de bouwplannen nog niet uitgewerkt. Daarom zijn hier een aantal aandachtspunten opgenomen, die kunnen worden meegenomen in het ontwerp en de bouw van de woningen:
conform bestaande wet- en regelgeving moeten de woningen 'aardgasvrij' gebouwd worden;
het is wenselijk dat de woningen kunnen voorzien in de eigen energie voor elektriciteit en warmte, door middel van individuele of collectieve voorzieningen, zoals zonnepanelen op de daken en een kleinschalig warmtenet dat wordt gevoed door aardwarmte, warmte/koude-opslag of andere duurzame wijze;
door compact te bouwen kan het energieverbruik van de woning beperkt worden - wat je niet verbruikt of je niet op te wekken.
3.3.3
Klimaatbestendigheid
Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling. Het stedenbouwkundig plan voorziet hier al op de volgende wijze in:
de verharding in de huidige situatie wordt fors teruggebracht, waardoor er ruimte ontstaat voor waterinfiltratie en er minder sprake is van hittestress;
er is gekozen voor een groene openbare ruimte ten opzichte van de reguliere erfstructuren;
behoud van de watergang als water in openbare ruimte (waterbergende, ecologische, landschappelijke, recreatieve functie);
er wordt een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren gecreëerd door enerzijds behoud van bestaande groenstructuren en anderzijds door nieuwe inheemse beplanting aan te brengen;
er wordt gestuurd op een diversiteit aan beplanting om de biodiversiteit te bevorderen;
de opnamecapaciteit van stikstof en CO2 wordt vergroot door de aanplant van nieuwe bomen.
32
Daarnaast gelden er voor de woningen en tuinen nog de volgende aandachtspunten:
creëer waterberging op eigen terrein;
'groene' of 'bruine' daken bieden niet alleen de mogelijkheid van het vasthouden van hemelwater, maar geven ook een betere isolatie waardoor het energieverbruik daalt en in de warme perioden minder opwarming van de woning plaatsvindt;
pas zo min mogelijk verharding toe op het eigen terrein, of gebruik halfverharding een groene/natuurlijke tuin geeft verkoeling;
zorg voor natuurlijke ventilatie van de woning en voor voldoende schaduwwerking in woning en tuin.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
33
34
HOOFDSTUK 4 BELEID In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:
nationaal niveau;
provinciaal niveau;
gemeentelijk niveau.
4.1
Nationaal niveau
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde.
4.1.2
Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Conform de toelichting bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking worden ruimte-voorruimtewoningen niet als stedelijke ontwikkeling gezien, omdat er sprake is van reducering van gebouwen. Bovendien is er sprake van een ontwikkeling met minder dan twaalf
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
35
woningen, die daarom ook niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Er hoeft geen nadere beoordeling plaats te vinden. Conclusie Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
4.2
Provinciaal niveau
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:
Omgevingsvisie Noord-Brabant;
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
Het plan wordt aan deze nota's getoetst.
4.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen. De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd: 1. werken aan de Brabantse energietransitie; 2. werken aan een klimaatproof Brabant; 3. werken aan een slimme netwerkstad; 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie. Analyse Onderhavig plan betreft de bouw van vijf ruimte-voor-ruimtewoningen. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven. ad 1.
De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het
36
plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening. ad 2.
Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van de woonpercelen kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.
ad 3.
Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De vijf woningen worden gerealiseerd op basis van het ruimte-voor-ruimteprincipe, waarbij de woningen kunnen worden gerealiseerd als gevolg van de beëindiging van de veehouderij en de sloop van de stallen. Per saldo is daarmee sprake van (een flinke) 'ontstening' van het buitengebied.
ad 4.
Het plan betreft woningbouw die niet direct bijdraagt aan een concurrerende en duurzame economie. Een nadere beoordeling van het plan aan deze hoofdopgave is niet nodig.
Conclusie Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.
4.2.2
Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
De Interim Omgevingsverordening (IOv) bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden. De IOv heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):
afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
37
afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.
4.2.2.1 De toedeling van functies Bij de toedeling van functies wordt aan de hand van de regels uit het IOv beoordeeld of het plan planologisch past binnen het plangebied. Het plan ligt in het landelijke gebied van de gemeente Oosterhout en grofweg te verdelen in: 1. de sanering van de varkenshouderij met behoud van beide bedrijfswoningen; 2. de bouw van vijf ruimte-voor-ruimtewoningen. Sanering varkenshouderij en behoud bedrijfswoningen De Interim Omgevingsverordening bevat geen regels omtrent de beëindiging van veehouderijen. De sanering van de varkenshouderij en de stallen is daarom zonder meer toegestaan. Volgens artikel 3.69, onder c IOv mogen voormalige bedrijfswoningen als burgerwoningen worden gebruikt, mits er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Omdat er sprake is van twee legale bedrijfswoningen, komen beide in aanmerking voor een woonbestemming. Overtollige bebouwing, in de vorm van de stallen, zal worden verwijderd. Ruimte-voor-ruimtewoningen In beginsel stelt de IOv dat er geen nieuwe woningen aan het landelijk gebied mogen worden toegevoegd. Artikel 3.80 IOv maakt hierop echter een uitzondering voor ruimtevoor-ruimtewoningen, indien: a. er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; b.
de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; c.
een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;
d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar. ad a.
Er wordt op twee wijzen voorzien in kwaliteitswinst. De eerste winst bestaat uit de inzet van ruimte-voor-ruimtetitels is verzekerd dat ontstening heeft plaatsgevonden door de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen. De tweede winst bestaat uit het feit dat een aanzienlijke hoeveelheid fosfaatrechten is weggenomen. De dossiers behorende bij genoemde kwaliteitswinst zijn opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting.
38
De kwaliteitswinst bestaat lokaal uit het wegnemen van de varkensstallen en het toevoegen van een nieuw cluster van woningen in de vorm van een boerenerf in een groene setting. Het cluster zal openbaar toegankelijk worden en door het toevoegen van een verbindend pad zal een wandelrondje worden gerealiseerd. ad b.
Een bebouwingsconcentratie wordt gevormd door een kernrandzone, een bebouwingscluster of bebouwingslint. Zoals in hoofdstuk 2 beschreven is de Steenovensebaan duidelijk herkenbaar als bebouwingslint, waaraan diverse boerenerven liggen. Het plangebied betreft een van die boerenerven.
ad c.
De landschappelijk inpassing wordt verzorgd door de bestaande, robuuste groenstructuur rondom het veehouderijbedrijf te behouden en waar nodig aan te vullen. Dit is geborgd middels een beplantings- en beheerplan die een bijlage vormt bij de planregels.
ad d.
De ontwikkeling zal beperkt blijven tot de voorgenomen vijf woningen met daaromheen een agrarische bestemming. De groene omzoming zorgt voor een ruimtelijke afbakening. Er is daarmee geen sprake van een aanzet voor stedelijke ontwikkeling.
4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken In de IOv is ter plaatse van het plangebied de aanduiding Beperkingen veehouderij opgenomen. Onderhavig plan omvat geen veehouderij. Er hoeft daarom geen nadere beoordeling aan dit gebiedskenmerk plaats te vinden.
4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies De voor het plan relevante basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zijn:
zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
kwaliteitsverbetering van het landschap.
Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat er sprake is van ligging in een bebouwingslint. Er wordt bovendien een flink agrarisch bouwvlak weggenomen. Er heeft een zorgvuldige situering van de nieuwe woningen plaatsgevonden, die rekening houdt met en uitgaat van de bestaande stedenbouwkundige, landschappelijke en natuurlijke waarden in het gebied.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
39
De meerwaarde wordt gecreëerd door:
de afname van het verhard oppervlak;
het wegnemen van het agrarisch bouwvlak;
het voorzien in vrijstaande woningen in het buitengebied (zowel de nieuwe woningen als de voormalige bedrijfswoningen);
de ontwikkeling van de ruimte-voor-ruimtewoningen gaat gepaard met ontstening van het buitengebied van Brabant;
het creëren van een wandelrondje over/langs het nieuwe boerenerf.
Kwaliteitsverbetering landschap Conform artikel 3.9 IOv moeten ruimtelijke ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor het bepalen van de benodigde investering is de volgende categorie-indeling van toepassing:
categorie 1: geen ruimtelijke impact; geen tegenprestatie nodig;
categorie 2: beperkte impact; landschappelijke inpassing volstaat;
categorie 3: grote impact; landschappelijke inpassing én berekende kwaliteitsverbetering van het landschap.
De regio West-Brabant heeft een indeling van categorieën vastgesteld voor de meest voorkomende ruimtelijke ontwikkelingen, vastgelegd in het "Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant". Hierna worden de verschillende onderdelen hieraan getoetst. Benodigde investering 1. Het wegnemen van het agrarisch bouwvlak en het toekennen van de woonbestemming aan beide (voormalige) bedrijfswoningen De voormalige bedrijfswoning Steenovensebaan 26A krijgt een woonperceel met een oppervlakte van circa 1.820 m², waarop naast de woning circa 275 m² aan bijgebouwen staat. De oppervlakte van het woonperceel van de voormalige bedrijfswoning Steenovensebaan 28 bedraagt circa 1.630 m². Conform het genoemde Afsprakenkader is een kwaliteitsverbetering nodig, die in verhouding moet zijn met de impact van de ontwikkeling. In dit kader volstaat een landschappelijke inpassing. 2. Het realiseren van ruimte-voor-ruimtewoningen Het realiseren van ruimte-voor-ruimtewoningen is niet opgenomen in de categorieindeling. Conform artikel 3.80 IOv is een goede landschappelijke inpassing noodzakelijk.
40
Wijze van investering De benodigde investering bestaat uit het voorzien in een landschappelijke inpassing, die bestaat uit het behoud en de versterking van de reeds bestaande groenstructuur rondom de voormalige stallen en richting de Steenovensebaan. Een en ander is opgenomen in het beplantings- en beheerplan dat als bijlage 2 bij de planregels is opgenomen. Zekerstelling investering Gelet op de Interim Omgevingsverordening moet bij het nemen van een ruimtelijk besluit (i.c. het vaststellen van het bestemmingsplan) aangetoond zijn, dat wordt voldaan aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiervoor is in de planregels en op de verbeelding het volgende opgenomen: 1. De delen binnen de bestemming 'Groen' die zorgdragen voor de landschappelijke inpassing hebben de aanduiding 'overige zone - landschappelijke inpassing', waarbinnen uitsluitend landschappelijke inpassing is toegestaan. 2. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden is een omgevingsvergunning nodig, waaraan de voorwaarde is gekoppeld dat de landschappelijke inpassing in stand moet blijven. 3. Er geldt een uitzondering voor voornoemde vergunningplicht voor werken en werkzaamheden die opgenomen zijn in het beplantings- en beheerplan dat als bijlage bij de regels is gevoegd.
4.2.2.4 Conclusie Het plan voldoet aan de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
4.3
Gemeentelijk niveau
4.3.1
Structuurvisie Oosterhout
De Structuurvisie Oosterhout geeft richting aan de ruimtelijke ontwikkeling van het grondgebied van de gemeente Oosterhout en vormt onder meer toetsingskader bij de beoordeling van ruimtelijke initiatieven. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de structuurvisiekaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.
BP BGB 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZ 28 (STEENOVENSEBAAN 26A-28) | ONTWERP
41
UITSNEDE STRUCTUURVISIEKAART
Het plangebied is onderdeel van een agrarisch gebied dat deels wordt omgeven voor de Boswachterij Dorst, die onderdeel is van het Landschapspark De Open Linie. Analyse Eén van de kerndoelen van de structuurvisie is het voorzien in een kwaliteitsslag voor het buitengebied, dat moet leiden tot een gevarieerde en aantrekkelijke omgeving. Voor de ontwikkeling van de landbouw zijn enkele gebieden aangewezen. In de gebieden in het noorden van de gemeente (bekend als Willems- en Oranjepolder) is ruimte voor grootschalige landbouw. De gebieden nabij de kernen (waaronder het gebied rondom het plangebied) zijn meer geschikt voor kleinschalige, grondgebonden landbouw. De structuurvisie gaat niet in op het wonen in het buitengebied. De beëindiging van de intensieve veehouderij sluit aan bij de in de structuurvisie opgenomen ontwikkelingsrichting. De sloop van de stallen leidt tot een landschappelijke kwaliteitsslag. Om de beëindiging financieel mogelijk te maken, is een kleinschalige woningbouwontwikkeling noodzakelijk. Conclusie Het plan past binnen het beleid van de Structuurvisie Oosterhout.
42
4.3.2
Ontwerp omgevingsvisie Oosterhout
In het kader van de nieuwe Omgevingswet, waarvan de inwerkingtreding op 1 januari 2022 verwacht wordt, en voor het herijken van het ruimtelijke beleid heeft de gemeente Oosterhout een Omgevingsvisie in voorbereiding. Het ontwerp van de Omgevingsvisie is op 7 januari 2021 gepubliceerd. Hoewel de visie pas later dit jaar zal worden vastgesteld wordt het plan in deze paragraaf al getoetst aan het ontwerp van de Omgevingsvisie Oosterhout. Analyse De Omgevingsvisie Oosterhout geeft onder meer de kaders om ruimtelijke ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze te laten plaatsvinden. De visie wordt daarom gebruikt om te toetsen of ontwikkelingen bijdragen aan de Oosterhoutse ambities. Het grondgebied van de gemeente is onderverdeeld in een aantal deelgebieden met eigen kenmerken en ambities. Onderhavig plangebied behoort tot het deelgebied "Dorst, Steenoven en omringend buitengebied". De ambities op dit deelgebied is ondergebracht in vijf thema's. Hierna zijn de voor onderhavig plan relevante ambities genoemd.
Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen De ambities binnen dit thema hebben met name betrekking op de kern Dorst en zijn daarmee niet relevant voor het plan. Daarnaast wordt genoemd dat gedacht kan worden aan het "inzetten van de mogelijkheden van de ruimte-voor-ruimteregeling". Onderhavig plan betreft het gebruik maken van de ruimte-voor-ruimteregeling en sluit daarmee aan bij de ambities.
Economische vitaliteit De ambities met betrekking tot de economische vitaliteit in dit deelgebied zijn gericht op de sector toerisme en recreatie. Met betrekking tot de beëindiging van agrarische bedrijven luidt de visie van de gemeente dat er zorgvuldig moet worden omgegaan met de vrijkomende agrarische bebouwing: negatieve effecten door leegstand moet voorkomen worden, evenals gebruik dat niet passend is in het buitengebied. Het plan bevat geen onderdelen behorende tot de sector toerisme en recreatie. Het wegnemen van een intensieve veehouderij en bijbehorende bebouwing en geurhinder zou als een positieve bijdrage aan het recreatief gebruik van het gebied gezien kunnen