Document · PDF

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 (MPG)

Raadsvergadering 22 november 2022, gemeente OosterhoutBij agendapunt: 367151 Tweede Concernrapportage 2022 en het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 (MPG)10.191 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Samenvatting _____________________________________________________3 1. Ontwikkelingen grondexploitaties __________________________________4 1.1 Algemene informatie _________________________________________________________4 1.2 Geactualiseerde grondexploitaties september 2022 _________________________________6 1.3 Gevolgen stikstof-problematiek _________________________________________________7 1.4 Gevolgen PFAS-problematiek __________________________________________________8 1.5 Vennootschapsbelasting (Vpb) _________________________________________________8 1.6 Toepassing parameters bij grondexploitaties ______________________________________9 1.7 Effect wijziging parameters bij grondexploitaties ___________________________________12

2. Informatie per grondexploitatie____________________________________13 2.1 Santrijngebied _____________________________________________________________14 2.2 Slotjes Midden _____________________________________________________________17 2.3 Zwaaikom ________________________________________________________________21 2.4 de Contreie _______________________________________________________________24 2.5 Everdenberg Oost __________________________________________________________27

3. Risico’s _______________________________________________________30 3.1 Bepaling risico’s____________________________________________________________30 3.2 Risicomanagement _________________________________________________________32 3.3 Weerstandsvermogen _______________________________________________________34

Bijlage 1: Prognose toekomstige inkomsten en uitgaven ________________36

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Samenvatting Zoals inmiddels gebruikelijk wordt in dit Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) een actueel inzicht gegeven in de stand van zaken van de binnen de gemeente Oosterhout geopende grondexploitaties. De kern van het opstellen van een MPG is om snel inzicht te krijgen in de risico’s van alle grondexploitaties binnen een gemeente en om snel een indruk te krijgen van de financiële buffer die binnen dit onderdeel grondexploitaties aanwezig is. Dit MPG beperkt zich met name tot de financiële risico’s binnen de grondexploitaties. Een belangrijk onderdeel van het risicomanagement is het zorg dragen voor voldoende weerstandsvermogen binnen de functie grondexploitaties. Het weerstandsvermogen is de relatie tussen de aanwezige weerstandscapaciteit (reserves) en de vereiste weerstandscapaciteit (dekking verliezen & risico's). Los van de basis, waarvan risicobepaling en -beheersing en weerstandscapaciteit de essentie zijn, kan additionele informatie worden toegevoegd, bijv. als gevolg van andere economische omstandigheden. Er zijn 5 geopende grondexploitaties, formeel bouwgrond in exploitaties (BIE). Om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen is gekeken naar de exploitaties in totaliteit. De methoden zijn in dit MPG omschreven, de zgn. IFLO norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden), alsmede de risicokaart methode..

Hieruit is vervolgens het vereiste weerstandsvermogen te herleiden. Door de risico's van alle grondexploitaties te sommeren ontstaat een beeld van het totale financiële risico. Op dit moment (september 2022) bedraagt de hoogte van de aanwezige weerstandscapaciteit: Aanwezige weerstandscapaciteit Bedragen 1-9-2022 Algemene bedrijfsreserve 10.914 Reserve infrastructurele werken* n.v.t. TOTAAL 10.914 De benodigde weerstandscapaciteit is te zien als een optelsom van de gekwantificeerde risico’s per project. Bij toepassing van de hiervoor benoemde methode komt het totaal van de op deze manier gekwantificeerde risico’s op: Benodigde weerstandscapaciteit Bedragen 1-9-2022 IFLO-methode 2.100 Risicokaartmethode 200 TOTAAL 2.300 De weerstandsratio; dit is de verhouding tussen de beschikbare reservecapaciteit (€ 10,914 miljoen) en de relevante risico’s, waarvan hier met de hoogste uitkomst is gerekend, bedraagt 4,75. Confrontatie benodigde en beschikbare Bedragen 1-9-2022 weerstandscapaciteit Beschikbare weerstandscapaciteit 10.914 Benodigde weerstandscapaciteit 2.300 Weerstandsratio 4,75 Bij een weerstandsratio hoger dan 1, dus bij meer aanwezig weerstandscapaciteit dan vereist, is sprake van een gezonde financiële situatie.

Voor de in deze rapportage opgenomen grondexploitaties zijn de risico’s gezien de fase van het project voor het merendeel beperkt tot kostenstijging bij woonrijp maken. Bij de grondexploitatie voor woningbouwprojecten zijn voor de afzet van gronden afspraken gemaakt met marktpartijen en deze zijn in contracten vastgelegd. Hierdoor is er ook bijna niets meer beschikbaar voor de vrije markt. Alleen het project Everdenberg Oost zit nog in de opstartfase van uitvoering. Aangezien binnen deze grondexploitatie het grootste risico wordt gelopen, is hier in paragraaf 3.1 uitgebreid aandacht aan besteed, aan zowel de grootste risico’s als aan de beheersing maatregelen.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

1. Ontwikkelingen grondexploitaties 1.1 Algemene informatie Zowel bij de begroting als bij de jaarrekening wordt een stand van het totaal van de grondexploitaties opgenomen in de verplichte paragraaf grondbeleid. Naast de stand per 31 december van een boekjaar – waarbij een belangrijk onderdeel de gemaakte kosten en baten binnen het betreffende jaar betreft- wordt ook een totaalbeeld van de grondexploitaties gegeven. Daarnaast hebben we er binnen de gemeente Oosterhout voor gekozen de stand per 1 september in beeld te brengen en dit als onderdeel van de concernrapportage te integreren, het zogenaamde MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties). Hierbij is de stand per 1 september van het jaar het ijkpunt. Hierdoor is het MPG een geschikt document om een financiële vooruitblik voor de lange termijn te publiceren. Daarbij moeten ook de verwachte risico’s van de grondexploitaties aan bod komen en moet worden aangegeven hoeveel weerstandscapaciteit nodig is om eventuele tekorten te kunnen opvangen. Tenslotte wordt hierin ook de in 2023 te hanteren variabele indexen en renten vastgelegd. Hoofddoel van het MPG blijft dat deze informatie ons als organisatie en bestuur een totaalbeeld geeft omtrent de stand van zaken van grondexploitaties. Verder beogen we hiermee ook om voor derden (bijv.

bij een accountcontrole) in een samenhangend geheel de financiële stand binnen één oogopslag zichtbaar te maken. Per 1 september 2022 zijn de volgende exploitaties geopend: IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN WONINGBOUW 01 Plan santrijngebied 33 Gronden Slotjes-Midden 79 Zwaaikom 92 De Contreie IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN INDUSTRIETERREINEN 63 Bedrijventerrein Everdenberg Oost Op dit moment zijn er dus 5 geopende grondexploitaties. In 2022 wordt de grondexploitatie Arendsplein nog aan de raad ter vaststelling/opening voorgelegd. Een belangrijke reden voor het beperkt aantal grondexploitaties is dat de gemeente ervoor gekozen heeft bij nieuwe projecten in beginsel tot op heden faciliterend grondbeleid toe te passen (conform vastgestelde nota grondbeleid), indien er geen, of zeer beperkt, gemeentegronden bij betrokken zijn. Het voornemen is om ook meer actief grondbeleid toe te passen. Daarnaast is, mede door de verruiming van de mogelijkheden om kosten te verhalen bij particuliere ontwikkelingen (zie nota kostenverhaal) de rol van de gemeente binnen een project vaak beperkt tot haar publiekrechtelijke taak, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan. Er zijn ook projecten waarbij er sprake is van een combinatie van gemeentelijke en particuliere eigendommen.

In die gevallen zal de toekomstige invulling van het gebied bepalend zijn voor de (voorgeschreven) keuze om een grondexploitatie te openen of niet. Een voorbeeld hiervan is het project Arendsplein. Zoals gezegd wordt hiervan de grondexploitatie in 2022 geopend. Op dit moment is de inschatting dat er nog meerdere grondexploitaties worden geopend zoals voor Lievenshove, Slotjesveld, Arkendonk, Bunthoef etc. Voor de volledigheid wordt erop gewezen dat in een grondexploitatie geen bouwkosten voor gebouwen opgenomen mogen worden, dus voor bijvoorbeeld de activiteitencentra bij Arkendonk en Bunthoef zal separaat krediet gevoteerd moeten worden. Van de geopende grondexploitaties is in dit MPG de voortgang per project opgenomen alsmede een financieel totaalbeeld per grondexploitatie (zie hoofdstuk 2).

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Daarnaast is er een totaaloverzicht opgenomen van bovenstaande grondexploitaties (zie 1.2) en als bijlage is een overzicht opgenomen van de toekomstige inkomsten en uitgaven van deze exploitaties. Uiteraard is dit gebaseerd op de laatst bekende actualisatie. Naast de actualisatie van de begrote kosten en inkomsten is ook de planning van de realisatie van deze kosten en baten een lastig punt. Dit mede omdat de afnamen van bijvoorbeeld gronden voor woningbouw afhankelijk is van het verstrekken van een omgevingsvergunning én van het percentage van verkoop van de te realiseren woningen. Al deze plannen zijn bouwgronden in exploitatie (BIE). Hierbij is sprake van een (door de Raad) vastgestelde grondexploitatie en is de ontwikkeling van de gronden daadwerkelijk gestart. Voor de actualisaties van 2022 van de grondexploitaties zijn zowel de calculaties en contracten van belang als de aangeleverde informatie van de projectmanagers. Immers zij zijn het best op de hoogte van de laatste stand van zaken en de wijzigingen in bijv. inrichting en planning. De grondexploitatiebegrotingen zijn opgesteld met toepassing van de zogenaamde eindwaarde methode. Bij toepassing van deze methode wordt rekening gehouden met rente en inflatie gedurende de looptijd van het project.

Dit geldt zowel voor rentekosten en renteopbrengsten als voor de toe te passen inflatiecorrectie met betrekking tot kosten en opbrengsten. De invloed van rente, inflatie en fasering spelen een rol op het moment dat de eindwaarde van een project wordt bepaald. Er wordt rekening gehouden met de vermoedelijke einddatum waarop het project gereed is. Het saldo dat ontstaat op het eind van de looptijd, dus wanneer de vermoedelijke einddatum is bereikt, wordt het resultaat op eindwaarde genoemd. Door in 2018 aangescherpte richtlijnen van de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) moet er nu jaarlijks winst genomen worden op basis van de Percentage of Completion methode (POC methode). Dit houdt in dat er jaarlijks per project vastgesteld moet worden welk percentage van de kosten en van de opbrengsten is gerealiseerd en aan de hand daarvan wordt de te nemen winst bepaald. Deze winst wordt toegevoegd aan de Algemene Bedrijfsreserve (ABR).

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

1.2 Geactualiseerde grondexploitaties september 2022

TOTAAL

EVERDENBERG OOST

DE CONTREIE

ZWAAIKOM

SLOTJES MIDDEN

MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDEXPLOITATIES

SANTRIJN

MPG TOTAAL PROJECT FINANCIERING

ALGEMEEN projectnummer

C301

C333

C379

C192

projectfase

uitvoering

C263 uitvoering

jaar vaststelling

2012

2010

2017

2010

jaar afronding

2023

2024

2026

2024

2015 2029

kostenindex

5,00%

opbrenstenindex

0,00%

rekenrente

1,00%

verw erving en inbreng

307

1.592

3.111

31.539

8.621

45.170

sloopkosten

220

155

361

736

bodemsanering

102

345

184

631

bouw rijpmaken

1.665

2.234

1.413

5.603

946

11.861

w oonrijpmaken

2.050

5.386

1.870

7.261

16.567

806

1.531

2.075

13.110

2.912

20.434

kosten nominaal

plankosten w instneming/storting Infra stuc overige kosten onvoorzien TOTALE KOSTEN

532

710

113

1.315

11.261

1.079

14.478

112

314

139

605

5.900

10.968

10.598

69.990

13.558

111.014

opbrengsten nominaal w oningen

5.521

3.257

2.473

61.996

73.247

commerciële functies

12.822

overige functies

1.565

4.714

6.279

298

1.198

2.571

3.339

1.273

8.679

subsidies

282

1.738

2.020

bijdragen reserves e.d.

4.700

4.000

8.790

TOTALE OPBRENGSTEN

5.909

11.002

10.782

70.049

14.095

111.837

kostenstijging

204

360

173

253

1043

opbrengstenstijging

geïndexeerd saldo

-44

-170

-176

-114

284

-220

rente

-15

-11

-27

585

532

EINDWAARDE

-29

-159

-176

-87

-301

-752

boekw aarde kosten

5.064

8.611

7.140

67.046

11.145

99.006

boekw aarde opbrengsten

5.909

8.696

7.410

67.796

89.811

overige opbrengsten

resultaat

boekw aarden tot 1-1

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

1.3 Gevolgen stikstof-problematiek De Europese Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn hebben als doel om natuur van Europees belang te beschermen: de Natura 2000-gebieden. Deze richtlijnen zijn in Nederland geïmplementeerd in de Wet natuurbescherming. De gebieden zijn op verzoek van de EU aangewezen door het Rijk. Voorbeelden zijn: de Biesbosch, Langstraat Waalwijk, Loonse- en Drunense Duinen en het Ulvenhoutse Bos. Op 29 mei 2019 en daarna heeft de Raad van State een groot aantal uitspraken gedaan die vergaande gevolgen hebben voor het verlenen van vergunningen Wet natuurbescherming (GS bevoegd gezag), omgevingsvergunningen en planologische procedures. Samengevat hield het in dat: - het Programma aanpak stikstof 2015 niet meer gebruikt mag worden als basis voor een besluit omdat het niet voldoende wetenschappelijk is onderbouwd en stikstofbronnen ontbreken; - er geen gebruik mag worden gemaakt van een melding of vrijstelling van stikstofdepositie; - negatieve effecten op een Natura 2000-gebied vóóraf door zekere maatregelen moeten worden gecompenseerd; - in beginsel extern salderen van stikstofdepositie weer mogelijk is; - de landelijke rekentool Aerius-calculator niet meer kon worden gebruikt. Voor de Oosterhoutse situatie zijn alleen de effecten vanwege stikstofhoudende stoffen in de Natura 2000-gebieden van belang.

Deze stoffen komen vrij bij rookgassen van verkeer, stookinstallaties, veehouderijen en industriële processen. Het Rijk zoekt, inmiddels ruim 3 jaar later, nog naar oplossingen en heeft een adviescollege ingesteld (commissie Remkes). Deze commissie heeft diverse adviezen gegeven over oplossingsrichtingen. De oplossingen zullen echter grote gevolgen hebben omdat de stikstofdepositie de komende jaren drastische omlaag moet. Er is sindsdien maatschappelijk veel gebeurd. Er zijn in heel beperkte mate nieuwe regels ingevoerd. • Voor projecten is er een vrijstelling gegeven van de stikstofbronnen in de aanlegfase van een projecten (zoals bouw- en infrastructurele projecten), waardoor minder onderzoek nodig is in een procedure. Het is niet uitgesloten dat de vrijstelling juridisch niet houdbaar is. • Extern salderen is sinds februari 2021 weer mogelijk (verplaatsen stikstofbron), maar effectief beperkt tot een gebied van 25 kilometer rond het ontvangende gebied van plan of project. • In januari 2021 zijn nogmaals voor de problematiek relevante uitspraken gedaan door de Raad van State. Dat had tot gevolg dat de Aerius-calculator weer gewijzigd moest worden. Dat is in januari 2022 uitgevoerd met voor grote projecten nadelige gevolgen, maar vooralsnog niet in Oosterhout.

• In dezelfde maand volgde de gunstige uitspraak dat er geen natuurvergunning Wet natuurbescherming is vereist van Gedeputeerde Staten indien met een plan of project de stikstofdepositie afneemt vergeleken met referentiesituatie (meestal ca. vergunde situatie). Tot die tijd eiste de provincie Noord-Brabant dat wel. Dat levert minder procedures op. In de praktijk zien we dat sommige bedrijven ook al extern salderen (moeten) inzetten om uitbreidingen mogelijk te maken. De in ontwikkeling zijnde plannen (vooral woningbouw) in Oosterhout zijn tot nu toe niet direct belemmerd vanwege stikstofdepositieproblemen, anders dan soms verlengde procedures. Wel is het van belang om scherp op de wind te blijven varen. De ontwikkelingen gaan snel. De verwachting is dat er (landelijk gezien) meer beperkende uitspraken van de Raad van State de komende tijd zullen volgen. In elk scenario zal de stikstofdepositie sterk omlaag moeten. Daar zal dan op moeten worden geanticipeerd. Zowel de agrarische sector als de bouwsector wachten met grote zorg af wat het concrete regeringsbeleid voor de stikstofproblematiek en het tijdschema daarvoor gaat worden. Daarvoor zal de heer Remkes opnieuw een aanzet of kader voor geven. De regering zal daarna Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

keuzes moeten maken. Dat zal uiteindelijk ook bedrijven en ontwikkelingen in de gemeente raken.

1.4 Gevolgen PFAS-problematiek PFAS staat voor poly-perfluoroalkylstoffen. Door de water en olieafstotend eigenschappen is deze stof veelvuldig toegepast in diverse producten, maar voornamelijk in huishoudelijke en industriële producten. In de loop der jaren is door de emissies vanuit fabrieken de stof diffuus in het milieu terechtgekomen, ook zijn er bronlocaties met PFAS b.v. locaties waar brand is geweest en er met PFAS-houdende blusschuim is geblust. Naar aanleiding van het rapport over de schadelijkheid van PFAS is in 2019 het “Tijdelijk Handelingskader voor hergebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie” vastgesteld. De gehanteerde norm in het handelingskader was dermate laag, dat de afzet van grond binnen Nederland volledig stil kwam te liggen. Ook in Oosterhout hebben we in de jaren 2019 en 2020 veel problemen gehad met de afzet van PFAS-houdende grond binnen de infra- en bouwprojecten. Om het grondverzet weer vlot te kunnen trekken zijn in 2020 en 2021 de achtergrondwaarde (de actuele diffuse concentratie binnen de gemeente) voor PFAS bepaald. De achtergrondwaarde bleek vele malen hoger dan de norm in het “Tijdelijk Handelingskader voor hergebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie” en ruim onder de gezondheidskundige grenswaarde.

Om grondverzet tussen gebieden met dezelfde concentratie aan PFAS mogelijk te maken is in 2021 de “Nota Bodembeheer PFAS NoordBrabant en Bodemkwaliteitskaart PFAS voorgelegd aan B&W en door de Raad en vastgesteld. Hoe staat het er nu voor? Inmiddels is het landelijk Tijdelijke Handelingskader definitief vastgesteld en is grondafzet in de markt weer mogelijk, al is het wel complexer geworden en wordt met name bij het verkennend bodemonderzoek extra kosten gemaakt voor onderzoek op PFAS (kostenverhoging van ca 15%). De aanwezigheid van bodemverontreiniging met PFAS blijft binnen de projecten een reëel risico. De Nederlandse overheid voert beleid om de risico's van zeer zorgwekkende stoffen voor mens en milieu te minimaliseren. De verwachting is dat in de toekomst nog meer stoffen aangewezen zullen worden vergelijkbaar met PFAS. Inmiddels is een nieuwe nota bodembeheer en bodemkwaliteitskaart door de raad vastgesteld, waarbij is aangesloten op de Omgevingswet.

1.5 Vennootschapsbelasting (Vpb) Zoals bekend zijn vanaf 1 januari 2016 overheidsondernemingen Vpb-plichtig. Op basis van de door SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) gepubliceerde documenten is geconcludeerd dat de gemeente Oosterhout met alle geopende grondexploitaties (bouwgrond in exploitatie) belastingplichtig is voor de Vpb. Hierdoor was het noodzakelijk om per 1 januari 2016 een fiscale openingsbalans op te stellen, waarin alle op dat moment geopende grondexploitaties in opgenomen werden. Onze gemeente heeft deelgenomen aan een pilot om op die manier aan de voorkant van het traject te zitten, hetgeen ervoor zorgde dat er mogelijk nog gestuurd kon worden. Samen met een extern adviesbureau hebben we de fiscale grondexploitatieberekeningen zo veel mogelijk geoptimaliseerd. De eventueel verschuldigde Vpb zal berekend worden voor heel de gemeente en dus voor heel het grondbedrijf, en is niet aan een betreffend project toe te rekenen. Om die reden worden de feitelijke aanslagen ten laste gebracht van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR). Vervolgens hebben de gemeente en de belastingdienst een vaststellingsovereenkomst getekend waarin ook de fiscale openingsbalans van de grondexploitaties per 1 januari 2016 zijn opgenomen.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Echter, per 2020 is er een substantiële wijziging geweest, in dat jaar zijn namelijk diverse vennootschappen opgericht om het bedrijventerrein Everdenberg Oost samen met de belanghebbende projectontwikkelaar te realiseren. Dit betekent dat de gemeente participeert in een Commanditaire vennootschap. Hierdoor is de gemeente een privaatrechtelijke participant in deze vennootschap geworden. Ook wordt nu de grondexploitatie van Everdenberg Oost door de vennootschap opgesteld en beheerd. De gemeentelijke grondexploitatie is hiermee enorm qua omvang verkleind door overheveling van taken naar de vennootschap. Hiermee zijn ook de risico’s en winstpotentie overgeheveld naar deze vennootschap, waar de gemeente als participant na realisatie een winstuitkering tegemoet kan zien. Dit betekent dat die winstpotentie nu niet meer onder de grondexploitatie van de gemeente valt maar in de toekomst met de hiervoor opgerichte participatie BV moet worden afgerekend. Op dit moment is de gemeente in overleg met de belastingdienst welke fiscale consequenties dit heeft vanaf jaar 2020 voor de reguliere vennootschapsbelasting aangifte en wat dit fiscaal betekent op het moment dat de winst wordt uitgekeerd. Op advies van onze fiscaal adviseur willen we met de belastingdienst nu overleggen om de winstpotentie over te hevelen en nu fiscaal af te rekenen.

Nu beschouwen we dit project als een van de meerdere grondexploitatie (en deze grondexploitatie is ook onderdeel van de eerder genoemde vaststellingsovereenkomst) en de resultaten van deze exploitatie wordt conform huidige methodiek met andere exploitaties verrekend. Gezien het feit dat er meerdere exploitaties zijn die zonder extra gemeentelijke middelen verliesgevend zijn, heeft dit de gemeentelijke voorkeur. Indien de uiteindelijke winst afwijkt van de nu afgerekende winstpotentie kan het zijn dat er dan over het meerdere fiscaal afgerekend moet worden. Dan is er geen verrekening mogelijk. De gemeentelijke voorkeur voor deze werkwijze is gelegen in dit mogelijk voordeel. De intentie is dat voor eind 2022 met de belastingdienst overeenstemming is over deze werkwijze, hetgeen ook zal resulteren in de aanpassing van de vaststellingsovereenkomst.

1.6 Toepassing parameters bij grondexploitaties Stand van zaken ontwikkeling bouwkosten Door diverse instanties wordt de markt op alle onderdelen zeer gedetailleerd gevolgd. Dit wordt vervolgens in periodieke overzichten opgenomen. Hieronder zijn de door Metafoor gepubliceerde gegevens (onder andere met data van bouwkostenkompas) opgenomen: De woningbouwkostenindex laat het afgelopen jaar een sterke stijging zien. Op jaarbasis 1-72021 tot 1-7-2022 bedroeg de bouwkostenstijging 6,94% en in het 2e kwartaal van 2022 1,63% (BDB) De kostenstijging zet hiermee door. Deze stijging wordt veroorzaakt door de aanhoudende schaarste van bouwmaterialen, de hogere energieprijzen en de verstoorde internationale productieketens. Er heerst ook onzekerheid over de uitvoerbaarheid van projecten, waarbij ook discussie zijn wie de prijsstijgingen en materiaal tekorten betalen. Volgens het Financieel Dagblad worden projecten steeds vaker uitgesteld, vallen stil, of worden afgesteld. Naast de woningbouwkostenindex is er ook een aanbestedingsindex en deze maakt inzichtelijk hoe de markt zich beweegt door te kijken naar de prijsopslag die aannemers vragen voor de bouw van woningen als gevolg van de marktvraag. Hiervan is de stijging op jaarbasis 10,64% en in het 2e kwartaal van 2022 betrof de stijging 2,82%. Deze index ligt sinds Q3 van 2021 boven de bouwkostenindex.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Voor grondexploitaties zijn name de kostenontwikkelingen grond-weg- en waterbouw (GWW) van belang. Deze index (GWW) die door de BDB wordt gepubliceerd laat een stijging in een jaar tijd van 10,51% zijn. Dit is de hoogste stijging in jaren. De schaarste aan bouwmateriaal heeft ook invloed op de GWW -sector. De sterke stijging van de kosten van bouwmaterialen (10,76% afgelopen jaar) lijkt de grootste drijfveer voor de GWWkostenstijging te zijn. De oorlog in Oekraïne en de verstoorde internationale productieketens door langdurige lockdowns spelen hierin een grote rol. Zo is de staalprijs, een veelgebruikt bouwmateriaal in de GWW-sector, in 2022 enorm hard gestegen als gevolg van de oorlog in Oekraïne. In mindere mate drijven ook de stijgende personeelskosten de GWW kosten verder op. Hoewel het personeelstekort groot is in de bouwsector, heeft dit vooralsnog een beperkte doorwerking in de stijging van de GWW-kosten. Als we de stijging vanaf januari 2021 bezien, dan blijkt (zie ook onderstaand overzichtje) dat de grootste stijging in de periode van januari tot april dit jaar was. (index 2015 =100). januari 2021 april 2021 juli 2021 oktober 2021

114 117,6 120,5 121,9

januari 2022 3,16% april 2022 2,47% juli 2022 1,16%

126,9 140,8 141,8

4,10% 10,95% 0,71%

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat er enkele grote sprongen zijn gemaakt en op dit moment is met name de energieproblematiek een onzekere factor. Het CPB (Centraal Plan Bureau) publiceert in de macro-economische verkenning ook het economische kerncijfer betreffende verwachte prijsindex over de materiële overheidsconsumptie (IMOC). Deze is voor de jaren 2020 t/m 2023 als volgt opgenomen: 1,7, 2,2, 7,8 en 5,8. Alle informatie samengevoegd en gewogen wordt voorgesteld voor 2022 en 2023 een percentage van 5% aan te de jaren daarna naar 2,5% te gaan.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Stand van zaken ontwikkeling opbrengsten De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen is in het 2e kwartaal van dit jaar gestegen tot € 483.000,-- (was 2e kwartaal 2021 € 450.000). Dat is een stijging van 7,33% ten opzichte van een jaar eerder (NVM 2022a). Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in het 2e kwartaal van 2022 met 46% gedaald ten opzicht van een jaar eerder. Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen (en vrije kavels) bedroeg derhalve in het 2e kwartaal 5.000. De cijfers van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen tonen dat de woningmarkt nog steeds krap is. Wel neemt inmiddels het aanbod toe. In het 2e kwartaal is het aantal te koop gezette woningen fors toegenomen ten opzichte van het 1e kwartaal (46%). Het is gebruikelijk dat deze het aanbod een piek kent in het 2e kwartaal van het jaar. Daarnaast spelen de stijgende hypotheekrente en de recessiedreiging als gevolg van de geopolitieke onrust een rol bij het oplopende woningaanbod. Woningbezitters willen graag nog profiteren van de hoge woningprijzen en zetten daardoor hun woning in de verkoop.

Het consumentenvertrouwen is in juni gedaald naar het laagst niveau sinds het begin van de metingen. Het gemiddelde consumentenvertrouwen bedroeg in het 2e kwartaal van 2022 gemiddeld -48 (CBS 2022b). Ook uit de “Eigen Huis Marktindicator” van Vereniging Eigen Huis (VEH) blijkt dat het consumentvertrouwen in de woningmarkt negatief is, deze index was in het 2e kwartaal gemiddeld 89 en in het kwartaal daarvoor 96. Wanneer deze indicatie een waarde van 100 heeft, betekent dit dat het vertrouwen in de woningmarkt door de consument “neutraal” is. Volgens de ABN AMRO (2022a) wordt dit lage vertrouwen van consumenten in de markt voornamelijk veroorzaakt door het lage woningaanbod en de stijgende hypotheekrente.

Dit heeft er in het verleden toe geleid dat de vrij op naam prijs tijdens de looptijd van een grondexploitatie hoger zijn worden dan oorspronkelijk gedacht, wat er weer voor zorgde dat de opbrengsten van de verkoop van grond ten behoeve van projectenbouw stegen. Immers de verkoopprijs van de grond wordt voor deze woningen bepaald op basis van de zgn. grondquote, zijnde een percentage van de vrij op naam prijs. Voor deze actualisatie is de basis voor het programma van de projectenbouw niet aangepast, omdat de opbrengst “meebeweegt” met de vrij op naam prijs. Daarnaast kunnen we constateren dat voor de grondexploitaties Santrijn, Slotjes Midden de uitgiften afgerond zijn en voor de Contreie zijn alleen nog enkele percelen Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

via projectenbouw (dus grondquote) uit te geven. Binnen het project Zwaaikom zijn de uitgifte prijzen al contractueel vastgelegd. Derhalve kan voor deze genoemde grondexploitaties gesteld worden dat een indexatie niet meer relevant is. Er is dan bij deze actualisatie ook geen indexatie voor opbrengsten opgenomen. Dit is in tabel van paragraaf 1.2 ook zo aangegeven. Ook de markt voor bedrijfsruimte kende (wederom) een lagere opname ten opzichte van het 1e kwartaal van 2021, en wel 15% minder NVM 2022c). Deze vermindering ontstaan met name doordat de bouw achterloopt op de vraag. En dit wordt weer veroorzaakt door personeelstekorten in de bouwsector, toenemende bouwkosten en een gebrek aan grond. Ook capaciteitstekorten op het elektriciteitsnet leiden ertoe dat nieuwe panden geen aansluiting kunnen krijgen. Dit alles leidt ertoe dat zowel de koop- als huurprijzen verder zullen stijgen. Hier kan het plan Everdenberg Oost van profiteren, nu het bestemmingsplan onherroepelijk is. Hier zijn inmiddels enkele andere vertragende factoren opgetreden (zie toelichting in paragraaf 3.2)Het moment van afzet, bepaald door de snelheid van de afzet van de kavels, zal doorslaggevend zijn voor de feitelijke verkoopprijs.

Stand van zaken ontwikkeling rentekosten Los van de kortlopende en langlopende rente op de markt geldt binnen de functie grondexploitatie een ander, dwingend voorschrift van het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). De vigerende beleidsregels van de BBV rondom grondexploitaties houden in dat gemeenten geen rente over eigen vermogen meer mogen toerekenen aan de grondexploitaties, dus alleen het percentage dat de gemeente conform de BBV richtlijn aan vreemd vermogen toe mag kennen. Voor de renteberekeningen binnen de projecten betekent dit dat de rentelasten in zijn totaliteit veel lager zijn geworden, omdat binnen onze gemeente een groot deel van de financieringsdekking eigen vermogen is waar geen rente meer aan toegerekend mag worden. Evenals in 2022 wordt voorgesteld om ook in 2023 een voorcalculatorische rentepercentage te hanteren van 1%. Dit percentage is ook binnen de begroting 2023 als rekenrente aangehouden Op het einde van het jaar zal dit percentage nacalculatorisch worden bepaald en op basis hiervan wordt de rente per grondexploitatie over 2023 toegerekend. Als gevolg van de sterke inflatie is door de ECB (Europese Centrale Bank) het officiële rentetarief verhoogd. Een verdere ontwikkeling van de het rentetarief is afhankelijk van de ontwikkeling van de inflatie (ECB 2022b).

1.7 Effect wijziging parameters bij grondexploitaties Zoals uit bovenstaande blijkt wordt voorgesteld de grondexploitatie voor wat betreft de kostenindexering aan te passen, in 2022 en 2023 naar 5%. Tot nu toe werd jaarlijks 2,5% toegepast, zoals ook in het MPG van 2021 is vastgesteld. Door de recente wereldwijde ontwikkelingen en de effecten die dit (vooralsnog) op de (wereld)economie heeft, en door de feitelijke constateringen (huidige aanbestedingen) binnen onze gemeente is een aanpassing gewenst. Voor de financiële stand van zaken van deze rapportage is voor de kostenindex met 2x 5 % gewerkt en vervolgens weer met 2,5%. Alleen deze wijziging heeft een groot effect op de prognose van de eindwaarde. Op dit moment wordt als eindwaarde bij de grondexploitaties een tekort van ruim 3 ton verwacht. Dit is onder andere ontstaan door wijziging van looptijd. Bij berekening van de eindwaarde bij de aangepaste index ontstaat er een tekort van € 750.000. Bij actualisatie ten behoeve van de jaarrekening zal dus naar alle waarschijnlijkheid de voorziening voor bovengenoemd bedrag opgehoogd moeten worden. Deze verhoging van de voorziening zal dan ten laste van de Algemene Bedrijfsreserve worden gebracht. Deze reserve is immers onder andere voor de opvang van niet voorziene risico’s binnen de grondexploitaties.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

2. Informatie per grondexploitatie

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

2.1 Santrijngebied

Het project Santrijn gaat over het gebied dat zich bevindt tussen de Strijenstraat en de Torenstraat. De oppervlakte is zo’n 35.250m2 waarvan 10.385m2 openbare ruimte. Inmiddels zijn veel onderdelen van de herontwikkeling afgerond, of nagenoeg afgerond en zijn de volgende onderdelen nog af te wikkelen.

Overzichtskaart Santrijnpark

Appartementen in aanbouw, facebook Oosterbouwt

Het deels heringericht Santrijnpark

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Openbaar gebied. Met name dit onderdeel is relevant voor de investeringen vanuit de vastgestelde grondexploitatie. De uitgifte van de gronden voor woningen is als inkomsten opgenomen in de grondexploitatie. Het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied vindt gedurende het gehele project, aansluitend op de hiervoor genoemde deelplannen, plaats. Het openbaar gebied is opgedeeld in verschillende gebieden. De Torenstraat, Torenplein, Basiliekplein, Basiliekstraat en de Valkenstraat zijn heringericht. In 2020 is het eerste deel van het Santrijnpark gereed en het tweede deel (rondom de appartementen is naar verwachting in 2023 gereed. De groene parkeerplaatsen zijn in 2021 gerealiseerd aan de Santrijnhof en Commanderij. Het Waterlooplein dient nog heringericht te worden. Nadat het Santrijnpark is aangelegd wordt bekeken of hiervoor binnen de GREX voldoende financiële ruimte is.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

PROJECTINFORMATIE SANTRIJNGEBIED september-22 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering Uitgegeven gelden Nog te investeren

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

Soort opbrengsten

307 220 102 3.715 1.516 40 0 5.900

307 220 102 2.986 1.450 0 0 5.065

0 0 0 729 66 40 0 835

Totale opbrengsten

Ontvangen inkomsten

Nog te realiseren opbrengsten

0 5.521 388 5.909

0 0 0 0

-844 835

-84,4 83,5 -0,9

Verkoop kavels Verkoop aan ontwikkelaars Overige opbrengsten Totale opbrengsten

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch Volgens risicokaart mutatie doorgerekend tot einde looptijd Risico toelichting variabelen

rente 1% hoger kostenstijging 2% hoger Theoretisch gewenste buffer

verschil tov laatst geactualiseerde grex

kans*

-16 22

10% 20%

buffer in €

-1,6 4,4 2,8

* kans per project op basis van soort kosten en voortgang alsmede basis raming

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

2.2 Slotjes Midden De herstructurering van de na-oorlogse wijk Slotjes Midden wordt globaal begrensd door het Wilhelminakanaal, Tilburgseweg, van Oldeneellaan en Slotlaan.

Een deel van het bestaande woningbestand (voornamelijk portiekflats) is of wordt nog gesloopt. Er worden nieuwe woningen gebouwd en het openbaar gebied wordt heringericht en gerevitaliseerd. Met de herstructurering, die in nauwe samenwerking met woningbouwcorporatie Thuisvester wordt vormgegeven, wordt de toekomstwaarde van het gebied veiliggesteld. De afgelopen jaren zijn op verschillende plaatsen in de wijk reeds een aantal woningen en appartementen gerealiseerd (o.a. Loevepark en de voormalige schoollocatie aan de Loevensteinlaan). Daarnaast is de grootschalige renovatie van de portiekwoningen aan de Van Boischotlaan,Tempelierstraat en de Dr. Janssenslaan afgerond.

Het eerste appartementencomplex aan het Wilhelminakanaal Noord, evenals de grondgebonden woningen aan de Thorbeckestraat zijn opgeleverd. Ook de woningen aan beide zijden van de Loevensteinlaan (tussen Thorbeckestraat en Johan de Wittstraat) en de Baron van Hallstraat zijn opgeleverd. Het woonrijp maken van het openbaar gebied rondom deze opgeleverde woningen is gereed.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

De bouw van 2 appartementengebouwen aan het Wilhelminakanaal Noord (totaal 106 sociale huurappartementen) vordert gestaag en deze worden in oktober 2022 opgeleverd. In oktober 2021 is gestart met de bouw van 35 grond gebonden woningen in het gebied tussen de Johan de Wittstraat en de Heinsiusstraat. Deze woningen zijn in juli en augustus 2022 opgeleverd. Het woonrijp maken van het openbaar gebied is inmiddels opgestart en deels gereed. Aan de Loevensteinlaan en de Tempelierstraat zijn 13 sociale huurwoningen in aanbouw. Deze worden in oktober 2022 opgeleverd. In april 2022 is gestart met de bouw van 52 koopappartementen langs Wilhelminakanaal Noord. Deze appartementen worden in juli 2023 opgeleverd. De laatste woningen en appartementen in dit gebied worden naar verwachting in 2024 opgeleverd.

Voor de herinrichting van de kanaalzone is in juni 2022 het participatietraject opgestart. Via verschillende kanalen hebben we ideeën opgehaald bij de inwoners. Van de ingediende ideeën wordt een selectie gemaakt en deze worden verwerkt in een voorlopig ontwerp. Het voorlopig ontwerp leggen we ter inzage en de reacties hierop gaan we verwerken om te komen tot een definitief ontwerp. De uitvoering van de herinrichting kanaalzone is in 2024, gelijktijdig met de aanleg van de snelfietsroute.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

PROJECTINFORMATIE SLOTJES MIDDEN september-22 bedragen x €1.000 Soort kosten

Totale investering Uitgegeven gelden Nog te investeren

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Totale kosten

Soort opbrengsten

1.592 0 0 7.620 1.644 112 10.968

1.592 0 0 5.569 1.450 0 8.611

0 0 0 2.051 194 112 2.357

Totale opbrengsten

Ontvangen inkomsten

Nog te realiseren opbrengsten

635 4.910 282

0 0 0

4.700 475 11.002

2.660 209 8.696

2.040 266 2.306

-85 2.357

-8,5 235,7 227,2

Verkoop kavels bijdragen van ontwikkelaars Ontvangen subsidies Bijdrage vanuit reserves of voorzieningen Overige opbrengsten Totale opbrengsten

rente 1% hoger kostenstijging 2% hoger Theoretisch gewenste buffer

verschil tov laatst geactualiseerde grex

kans*

9 93

10% 20%

buffer in €

0,9 18,6 19,5

* kans per project op basis van soort kosten en voortgang alsmede basis raming

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

2.3 Zwaaikom Het project Zwaaikom ligt midden in de stad Oosterhout. Het project Zwaaikom bestaat uit diverse deelprojecten. In totaal worden er tussen de 450 en 500 woningen gebouwd. Ook wordt geïnvesteerd in het water, de haven en de buitenruimte om zo een impuls te geven aan de recreatie en het toerisme in Oosterhout.

De deelprojecten van Zwaaikom

Op 3 juli 2018 heeft de gemeenteraad van Oosterhout het bestemmingsplan ‘Zwaaikom 2017’ vastgesteld. Het bestemmingsplan is in september 2019 onherroepelijk geworden. Laverie (voormalige Twickelterrein) De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor het plangebied ‘De Laverie’. In ‘De Laverie’ worden maximaal 140 woningen gebouwd, allemaal grondgebonden woningen in diverse prijsklassen. De eerste 89 woningen zijn opgeleverd. De verkoop en bouw gaat in fases. Naar verwachting zijn in 2024 alle woningen gerealiseerd. De aanleg van het openbaar gebied door de ontwikkelaar gaat ook in fases.

De Laverie in aanbouw, facebook pagina Oosterbouwt

Eiland De ontwikkelaar van dit deel is gestart zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

In 2020 is de verkoop van de woningen gestart en, de verkoop en bouw gaat in fases. In het voorjaar van 2021 is gestart met de bouw van de eerste woningen. In het derde kwartaal van 2022 worden de eerste woningen opgeleverd. De ontwikkelaar is ook verantwoordelijk voor de aanleg van de brug die de Korenbocht met de Koningsdijk gaat verbinden. Dit werk is aanbesteed en wordt door de aannemer voorbereid zodat de aanleg in 2023 kan plaatsvinden.

Zwaaikom eiland in aanbouw, facebook pagina Oosterbouwt

Jachthaven De vijfde steiger is al voor een deel aangelegd. In het derde kwartaal van 2022 wordt het laatste deel aangelegd.

De vijfde steiger

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

PROJECTINFORMATIE ZWAAIKOM september-22 bedragen x €1.000 Soort kosten

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

Soort opbrengsten

Verkoop kavels Verkoop aan ontwikkelaars bijdrage van ontwikkelaars overige opbrengsten /subsidies Bijdrage vanuit reserves of voorzieningen Totale opbrengsten

Totale investering Uitgegeven gelden Nog te investeren

3.111 155 346 3.283 3.390 314 0 10.599

3.111 155 301 1.449 2.124 0 0 7.140

0 0 45 1.834 1.266 314 0 3.459

Totale opbrengsten

Ontvangen inkomsten

Nog te realiseren opbrengsten

0 2.473 2.571 1.738

0 2.373 1.484 1.738

0 100 1.087 0

4.000 10.782

1.545 7.140

2.455 3.642

0 3.459

0 345,9 345,9

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch Volgens risicokaart

Risico toelichting variabelen

rente 1% hoger kostenstijging 2% hoger Theoretisch gewenste buffer

verschil tov laatst geactualiseerde grex

kans*

16 197

10% 20%

buffer in €

1,6 39,4 41

* kans per project op basis van soort kosten en voortgang alsmede basis raming

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

2.4 de Contreie Aan de westkant van Oosterhout is de nieuwbouwwijk de Contreie bijna gereed. Circa 800 woningen van de in totaal te bouwen 830 woningen zijn opgeleverd. De woningen zijn gebouwd door projectontwikkelaars en door particulieren die een vrije kavel in de wijk hebben gekocht. De wijk kenmerkt zich door een grote variatie in architectuur en heeft een ruim aanbod aan huur- en koopwoningen en appartementen in diverse prijsklassen, van starters tot dure koopwoningen. De Contreie heeft een ruime opzet en veel speel- en groenvoorzieningen zoals het centrale wijkpark de Hoogte, wandel- en speelgebied de Kreek, natuurlandschap de Weide en de Ecologische Verbindingszone (EVZ). Deze EVZ omringt de woonwijk en verbindt het Wilhelminakanaal met het Markkanaal. Veel straten zijn inmiddels definitief ingericht en de speelvoorzieningen en parken zijn gereed. Een wijkvereniging is actief en organiseert het jaar door activiteiten. De wijkvereniging heeft goed contact met de wijkmakelaar. Hiermee is de Contreie een wijk die – ondanks dat de wijk nog niet geheel gereed is – leeft en waar mensen met veel plezier wonen. Wat is er tot nu toe gebeurd In 2013 is gestart met de bouw van de eerste woningen in de Contreie. Inmiddels zijn vrijwel alle deelgebieden gereed en is de buitenruimte definitief ingericht.

In 2022 is het laatste grote uitbreidingsgebied de Zuidwestlocatie vrijwel afgerond qua woningbouw. In 2022 is ook gestart met de bouw van appartementencomplex Vrachelsplein. Wat gaat er nog gebeuren Rond de zomer van 2023 wordt het appartementencomplex aan het Vrachelsplein opgeleverd. Aansluitend wordt door de gemeente de openbare ruimte rond het complex ingericht. Dit betreft de inrichting van de straten, de inrichting van het plein voor de appartementen en de inrichting van de ontsluitingsweg de Bronstijd, die nu nog als bouwweg gebruikt wordt.

Vrachelsplein in aanbouw – september 2022

Naar verwachting wordt eind 2023 gestart met de bebouwing van de noordelijke helft van de Lanspunt (voormalige Schapenweide). Op de locatie is de bouw van elf koopwoningen in het dure segment voorzien. Op dit moment ligt de locatie braak. Om woningbouw mogelijk te maken dient een wijzigingsprocedure van het bestemmingsplan te worden doorlopen. Na afronding van de woningbouw kan het oostelijke deel van natuurlandschap De Weide worden afgerond.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Locatie Lanspunt – september 2022

Inrichting openbaar gebied In 2023 wordt gestart met het definitief inrichten van de Zuidwestlocatie. Aanleg was eerder niet mogelijk vanwege vertraging in noodzakelijke werkzaamheden van Enexis. De straten, parkeergelegenheden en groenvoorzieningen worden dan definitief aangelegd. Met het inrichten van dit deel van de wijk wordt een aanzienlijk deel van de Contreie afgerond.

Zuidwestlocatie – september 2022

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

PROJECTINFORMATIE De CONTREIE september-22 bedragen x €1.000 Soort kosten

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Winstneming Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

Soort opbrengsten

Verkoop kavels Verkoop aan ontwikkelaars Verkoop panden Bijdrage vanuit reserves of voorzieningen Overige opbrengsten Totale opbrengsten

Totale investering Uitgegeven gelden Nog te investeren

31.540 361 184 12.864 23.989 532 139 381 69.990

31.540 361 184 10.598 23.473 532 0 358 67.046

0 0 0 2.266 516 0 139 23 2.944

Totale opbrengsten

Ontvangen inkomsten

Nog te realiseren opbrengsten

23.889 36.640 1.101

23.274 35.323 1.101

615 1.317 0

551 7.869 70.050

551 7.847 68.096

0 22 1.954

-1.050 2.944

-105,0 294,4 189,4

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch Volgens risicokaart

Risico toelichting variabelen

rente 1% hoger kostenstijging 2% hoger Theoretisch gewenste buffer

verschil tov laatst geactualiseerde grex

kans*

28 69

10% 20%

buffer in €

2,8 13,8 16,6

* kans per project op basis van soort kosten en voortgang alsmede basis raming

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

2.5 Everdenberg Oost Naast het huidige bedrijventerrein Everdenberg komt een nieuw bedrijventerrein genaamd Everdenberg Oost. Het krijgt een omvang van ca. 20 ha groot. Via een nieuwe aansluiting op de N629 worden de dichtbij gelegen snelwegen A27, A58 en A59 bereikt. Het bedrijventerrein is geschikt voor bedrijven van diverse omvang tot milieucategorie 3.2. Ook komt er aan de Heikantsestraat de mogelijkheid voor zes woon-werkkavels. De belangstelling vanuit de Oosterhoutse bedrijven, maar ook vanuit de regionale en landelijke bedrijven voor de bedrijfskavels is groot.

Bij Everdenberg Oost (waar zowel de gemeente Oosterhout als ontwikkelaar Roozen van Hoppe in participeren) zijn de voorbereidende werkzaamheden in volle gang. De bedoeling is om dit jaar nog te starten met de eerste werkzaamheden van het bouwrijp maken en begin 2023 een aanvang te maken met de ontsluiting van Everdenberg Oost op de N629. Alles om ervoor te zorgen dat in de tweede helft van 2023 de eerste bedrijven hun deuren zouden kunnen openen. Er zijn een enkele onzekerheden of de tweede helft van 2023 gehaald wordt. In verband met de Wet Natuurbescherming loopt er een beroepsprocedure bij de Rechtbank in ’s-Hertogenbosch. Daarnaast zal de aansluiting van Everdenberg Oost op N629 plaatsvinden via het PIP traject van de provincie door middel van een rotonde in plaats van een kruising zoals eerder de bedoeling was. Het realiseren van een rotonde voldoet aan alle eisen (zowel bestemmingsplan als milieucriteria). Omwonenden willen echter geen rotonde. Er dient nog een verkeersbesluit genomen te worden. Hiertegen kan bezwaar ingesteld worden met als gevolg dat de realisatie van de rotonde vertraging op kan lopen. Iets wat zich ook voordoet is het aansluiten van bedrijven op het energienetwerk. TenneT en Enexis hebben aangegeven voorlopig geen grote zakelijke aansluitingen te realiseren en op het net aan te sluiten.

Ondanks dat er meerdere keren is verzocht om capaciteit voor Everdenberg Oost te reserveren, is hierin niet meegegaan. Dit houdt in dat er tot een nog onbekend moment geen aansluitingen met een netcapaciteit groter dan 3 x 80 ampère worden verstrekt. Zeer recent is aangegeven dat er wel weer capaciteit op het net beschikbaar. Het is momenteel niet geheel duidelijk wat de voorwaarden hiervoor zijn. Alles zal in het werk gesteld worden om er voor te zorgen dat de bedrijven aan kunnen sluiten op het net.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Everdenberg Oost wordt een modern duurzaam bedrijventerrein. Naast de wettelijke normen waaraan de bedrijven op het gebied van duurzaamheid en milieu moeten voldoen, moeten er ook nog extra maatregelen getroffen worden door de bedrijven zelf omdat het bedrijventerrein gasloos wordt (bijvoorbeeld per bedrijf een eigen warmtekoude opslag). Ook moeten er duurzame gebouwen worden gerealiseerd door bijvoorbeeld gebruik te maken van duurzame materialen, groene daken en zonnepanelen. Er komt standaard led verlichting in het openbaar gebied en een maximale groen inrichting op het gehele bedrijventerrein (zowel op eigen terrein als in openbare gebied). Het bedrijventerrein krijgt een kwalitatieve uitstraling voor een blijvend aantrekkelijke vestiging en werkomgeving. Verder zal er voor het bedrijventerrein van af het begin sprake zijn van parkmanagement.

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

PROJECTINFORMATIE EVERDENBERG-OOST september-22 bedragen x €1.000 Soort kosten

Verwerving Sloopkosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp Overige kosten Onvoorzien Storting in groenfonds Totale kosten

Soort opbrengsten

Verkoop kavels Overige opbrengsten Totale opbrengsten

Totale investering Uitgegeven gelden Nog te investeren

8.621 0 0 946 3.991 0 0 13.558

8.027 0 0 0 3.271 0 0 11.298

594 0 0 946 720 0 0 2.260

Totale opbrengsten

Ontvangen inkomsten

Nog te realiseren opbrengsten

12.822 1.273 14.095

0 152 152

12.822 1.121 13.943

11.146 2.260

1114,6 226 1.340,6

BENODIGDE WEERSTANDSVERMOGEN Volgens IFLO methode 10% van boekwaarde 10% 10% van nog te maken kosten 10% Theoretisch gewenste buffer Volgens risicokaart

Risico toelichting variabelen

rente 1% hoger kostenstijging 2% hoger Theoretisch gewenste buffer

verschil tov laatst geactualiseerde grex

kans*

644 136

10% 20%

buffer in €

64,4 27,2 91,6

* kans per project op basis van soort kosten en voortgang alsmede basis raming

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

3. Risico’s 3.1 Bepaling risico’s Gemeentelijk grondbeleid en gemeentelijke grondexploitaties kennen vaak complexe en langdurige processen. Dat brengt de nodige financiële en andersoortige risico’s met zich mee. Binnen de grondexploitaties is er voor gezorgd dat de risico’s zoveel mogelijk worden afgedekt. Het uiteindelijke saldo van de grondexploitatie na realisatie is in financiële zin een dominant risico. Bij de start van ieder project wordt een zo realistisch mogelijke inschatting gemaakt. Gezien de lange looptijd en alle onzekerheden van veel projecten treden regelmatig mutaties op. De inschattingen moeten namelijk over de looptijd, variërend tussen 5 tot 10 jaar, een voorspelling doen over rente- en indexontwikkelingen, de afzetmarkt en de inschatting van kosten en opbrengsten. Het is zeker mogelijk om een grondexploitatie voor deze periode op te stellen, maar de bandbreedte waarbinnen het uiteindelijke resultaat ligt is dan vaak vrij groot. Door tijdige, minimaal jaarlijks te actualiseren en regulier te rapporteren over de lopende grondexploitatieprojecten krijgt de gemeenteraad inzicht in het financiële verloop van deze projecten. Deze jaarlijkse actualisatie is onderdeel van deze MPG. Grondexploitatierisico’s Het grondexploitatierisico volgt uit de kosten en opbrengsten in de grondexploitatie.

De in de grondexploitatie opgenomen kosten zijn conform de door in het Besluit Ruimtelijke Ordening opgenomen kostensoortenlijst. Uit de praktijk van een aantal jaren achter elkaar bleek dat het grootste risico zat in het risico van tegenvallende opbrengsten in de grondexploitatie. Dit komt in belangrijke mate voort uit twee factoren te weten de hoogte van gronduitgifteprijs die we uiteindelijk ontvangen en het moment van realisatie van de opbrengsten. Beide zijn van tevoren in te schatten, maar kennen een hoog risicoprofiel. Gezien de marktomstandigheden is dit risico veel lager geworden. Op dit moment verdient de stijging van de kosten voor grondwerkzaamheden in het kader van bouw- en woonrijp maken de meeste aandacht. Voor de in deze rapportage opgenomen grondexploitaties zijn de risico’s gezien de fase van het project voor het merendeel beperkt tot kostenstijging bij woonrijp maken. Bij de grondexploitatie voor woningbouwprojecten zijn voor de afzet van gronden afspraken gemaakt met marktpartijen en deze zijn in contracten vastgelegd. Hierdoor is er ook bijna niets meer beschikbaar voor de vrije markt. Uitgelichte risico’s grondexploitatie Everdenberg Oost: Het project Everdenberg Oost zit nog steeds in de opstartfase. Voor zover te overzien zijn er op dit moment drie risico’s bepalend voor de verloop van dit project.

Dat zijn: a) Aansluiting op de N629 b) Ontheffing wet natuurbescherming c) Aansluiting energienetwerk Welke hieronder zijn toegelicht, alsmede de stappen die ondernomen worden om dit risico te elimineren. a) Aansluiting op de N629 De aansluiting van Everdenberg Oost op N629 zal plaatsvinden via het PIP traject van de provincie door middel van een rotonde in plaats van een kruising zoals eerder de bedoeling was. Het realiseren van een rotonde voldoet aan alle eisen (zowel bestemmingsplan als milieucriteria). Omwonenden willen geen rotonde. Uit gesprekken met omwonenden is gebleken dat ze tegen een rotonde zijn in de tijdelijke situatie. Dit omdat in de tijdelijke situatie het aanbod van verkeer nog conform de huidige wegenstructuur is. In de definitieve situatie zal de overlast voor omwonenden veel geringer zijn. Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

Deze rotonde is volgens verkeersonderzoeken en overleg met de provincie de veiligste situatie ook in deze tijdelijke voorziening. Voor de aanleg ervan dient nog een verkeersbesluit genomen te worden (planning 1e kwartaal 2023) waartegen bezwaar en beroep ingesteld kan worden. Afhankelijk van eventueel bezwaar en/of beroep kan dit tot vertraging leiden wat betreft de uitvoering wat dan ook weer consequenties heeft voor het operationeel worden van het bedrijventerrein. De kans op bezwaar en/of beroep op het verkeersbesluit wordt klein geacht maar het effect van de vertraging kan groot zijn. b) Ontheffing wet natuurbescherming Tegen het besluit op de ontheffing Wet natuurbescherming, dat de provincie Noord-Brabant heeft afgegeven, is beroep ingesteld door de milieuvereniging Oosterhout. Het gevolg hiervan is dat de rechtbank de zaak in behandeling neemt. Op dit moment is de inschatting dat de behandeling hiervan in november 2022 plaatsvindt. Meestal is er binnen 6 weken een uitspraak. Indien het beroep afgewezen wordt, dan kan de vereniging nog in hoger beroep bij de Raad van State, en dan kan de afwikkeling nog zeker een jaar duren. Indien het beroep toegekend wordt dient de gemeente het inrichtingsplan en eventueel bestemmingplan aanpassen. In dit geval zal de vertraging meerdere jaren omvatten.

De gemeente is overigens gelijktijdig met de vereniging in gesprek om te kijken of er overeenstemming kan worden bereiken is over de wijze waarop de groencompensatie -zoals in het bestemmingsplan is opgenomen- kan worden uitgevoerd. c) Aansluiting Energienetwerk Iets wat zich ook voordoet is het aansluiten van bedrijven op het energienetwerk. TenneT en Enexis hebben aangegeven voorlopig geen grote zakelijke aansluitingen te realiseren en op het net aan te sluiten. Ondanks dat er meerdere keren is verzocht om capaciteit voor Everdenberg Oost te reserveren, is hierin niet meegegaan. Dit houdt in dat er tot een nog onbekend moment geen aansluitingen met een netcapaciteit groter dan 3 x 80 ampère worden verstrekt. Zeer recent is aangegeven dat er wel weer capaciteit op het net beschikbaar. Het is momenteel niet geheel duidelijk wat de voorwaarden hiervoor zijn. Alles zal in het werk gesteld worden om er voor te zorgen dat de bedrijven aan kunnen sluiten op het net. Er is een bedrijf ingeschakeld om te onderzoeken of het mogelijk is op het bedrijventerrein zelf energie op te werken en dit vervolgens ook weer op dit terrein te benutten. Daarnaast zal dit bedrijf ook tijdens de uitvoering en gebruik betrokken blijven, om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen en op die manier te garanderen dat er voldoende aanbod blijft. Er zal een generator als backup worden geplaatst.

Er is landelijk een voorbeeld bekent waarbij deze techniek toegepast wordt. Inmiddels is er overleg met de provincie om een groter draagvlak te creëren voor deze pilot. Ook aan Enexis is gevraagd of zij mee wil werken aan deze pilot. Indien deze pilot feitelijk uitgevoerd gaat worden, betekent dit dat bij uitgifte van de eerste kavel van het bedrijventerrein dit bedrijf ook minimaal de eigen benodigde elektra opwekt door middel van zonnepanelen. In dat geval zal de eerste uitgifte mogelijk eind 2023 plaatsvinden. Indien bovenstaande pilot niet succesvol kan worden geïmplementeerd, is op dit moment de verwachting dat dit 8 jaar duurt voor het gebied aangelegd wordt. Huidige stand van zaken voortgang: Bovenstaande onzekerheden hebben ertoe geleid dat de opties die momenteel op de kavels zijn genomen, niet worden verlengd. Er kan richting de nabije toekomst geen garantie geven worden met betrekking tot de ontwikkeling van en bedrijfsvoering op deze kavels. Op het moment dat er meer zekerheid is over wanneer er daadwerkelijk gebouwd kan worden, worden de opties weer verstrekt. De verwachting is in het 3e kwartaal van 2023. De bedrijven die nu een optie hebben krijgen dan de voorkeur om wederom een keus te maken. Dit betekent een

Gemeente Oosterhout

2e corap 2022 - MPG

langere afzetperiode van de kavels met financiële gevolgen. De grondexploitatie biedt ruimte voor enige uitloop, maar dit komt de opbrengst niet ten goede. Het beroep van de milieuvereniging wordt waarschijnlijk in het 4e kwartaal van 2022 door de Rechtbank behandeld. De uitspraak kan gevolgen hebben voor het operationeel worden van het bedrijventerrein bij behandeling door uiteindelijk de Raad van State. Met Enexis worden gesprekken gevoerd om te beoordelen of in gezamenlijkheid verder gekomen kan worden om het traditionele energienetwerk om te zetten naar een lokale energienetwerk op Everdenberg Oost. Diverse factoren maken dat het tijdspad onzeker wordt.

3.2 Risicomanagement Risicomanagement is het op een gestructureerde en expliciete manier risico’s in kaart brengen, te evalueren en door hier pro-actief mee om te gaan ze beter te beheersen, met andere woorden risicomanagement gaat over het controleren en beperken van deze risico's. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing is een toelichting per grondexploitatie opgenomen. Een ander belangrijk onderdeel van het risicomanagement is het zorg dragen voor voldoende weerstandsvermogen binnen het gemeentelijk grondbedrijf. Het weerstandsvermogen bestaat uit het verschil tussen de aanwezige weerstandscapaciteit (reserves) en de vereiste weerstandscapaciteit (dekking verliezen & risico's). Actualisatie en bijstelling grondexploitaties Door de invloed van de parameters (zoals kostenstijgingen, fasering, druk op verkoopprijzen, rente-effecten) die bepalend zijn voor de in de toekomst te realiseren kosten en opbrengsten wordt dit nauwlettend gevolgd. De risico's voor de grondexploitaties zijn in essentie terug te brengen tot drie P’s: •Planning: is de tijdsplanning van de projecten afgestemd op de (on)mogelijkheden in de markt. Immers, de marktbehoefte bepaalt welke projecten op welk moment te realiseren zijn. •Programmering: in de afgelopen jaren hebben economische ontwikkelingen geleid tot belangrijke wijzigingen in vooral de woningbehoefte.

Is er een kritische analyse van de ‘mix’ van woningen (huur, koop, vrije kavel appartementen, etc.) in de projecten in relatie tot de huidige marktvraag in de gemeente? •Prijs: Is afgewogen welke prijzen kunnen worden gehandhaafd, rekening houdend met het risico dat gronden later of in het geheel niet worden afgenomen? Dit uiteraard in nauwe relatie tot de economische ontwikkelingen van de markt. In het verleden hebben we ervoor gekozen om het bepalen van de financiële risico’s op twee manieren in beeld te brengen:

Bepaling risico volgens IFLO-normen Vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken is de IFLO-norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden) opgesteld. Deze norm wordt door sommige provincies en gemeenten gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit. De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten. De norm bestaat dus uit twee elementen 10% van de boekwaarden van de exploitaties. 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties. De IFLO-norm is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen maar geeft dan ook slechts een indicatieve en minimale schatting. Ten eerste levert de methode geen maatwerk ten opzichte van de risico's die worden gelopen. Ten tweede houdt de IFLO-norm onvoldoende rekening met jaarlijkse fluctuaties in de twee gebruikte grootheden, de uitkomst is dus slechts een momentopname. Ten derde worden de risico's van aankomende exploitaties nog niet meegenomen. Toepassing van deze norm betekent voor onze gemeente per 1-9-2022: Gemeente Oosterhout

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oosterhout&id=0c71fcce-3b2d-42ef-8a75-ad7659a173b3