bijlage 3 regels en toelichting ontwerpbestemmingsplan Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)

Bestemmingsplan Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande) Gemeente Oosterhout Ontwerp

Bestemmingsplan Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande) Gemeente Oosterhout Ontwerp

Rapportnummer:

P03906

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0826.BSPhz3oosterhz2017-ON01

Datum:

23 juni 2022

Opdrachtgever:

VEZO ontwikkelcombinatie BV

Projectteam BRO:

WBl, TSc

Concept:

maart 2021

Voorontwerp:

april 2021, mei 2021, juni 2021

Ontwerp:

maart 2022, mei 2022, juni 2022

Vaststelling: Trefwoorden:

--

Kaft:

BRO, 14

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)

Inhoudsopgave

T oelichting

5

Hoofdstuk 1

5

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied: ligging en begrenzing Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

5 5 7 8 9 9 10 11 14 14 19 21 21

Randvoorwaarden

32

Milieu-aspecten Externe veiligheid Geluid wegverkeer Geur Bodem Luchtkwaliteit Flora en Fauna Bedrijven en milieuzonering Water Kabels en leidingen Archeologie Cultuurhistorie Niet-gesprongen explosieven Besluit m.e.r. Windhinder

32 32 32 33 34 34 36 42 44 48 48 50 51 52 53

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Beleid

Bovengemeentelijk beleid Provinciaal beleid Beleid waterschap Brabantse Delta Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Beschrijving plangebied

Historische beschrijving Structuur plangebied Projectbeschrijving

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inleiding

Juridische uitvoerbaarheid

Het juridische plan Bestemmingen

55 55 55

Hoofdstuk 6

Handhaafbaarheid

58

Hoofdstuk 7

Uitvoerbaarheid

59

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Vaststellingsprocedure

59 59 60

7.1 7.2 7.3

2

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

TOELICHTING

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

Het voornemen bestaat om een terrein aan de Warandelaan te herontwikkelen. Hierbij zal de bestaande bebouwing aan het adres Warandelaan 6 worden gesloopt. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 5 appartementencomplexen verspreid over het terrein en de bijbehorende parkeervoorzieningen en openbare inrichting. In totaal worden 138 appartementen gerealiseerd en 35 zorgappartementen. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een (partiële) herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan geeft de nieuwe kaders aan het plangebied en maakt de realisatie van het plan mogelijk.

1.2

Plangebied: ligging en begrenzing

Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van de kern Oosterhout. De locatie valt onder de buurt 'De Warande' in de wijk Oosterheide. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Het terrein is te bereiken via de Warandelaan aan de zuidzijde van het plangebied. Aan de noordzijde wordt het plan begrensd door de straat Wilhelminakanaal Zuid en het daar achterliggende Wilhelminakanaal. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een bestaand te behouden kantoorpand (adres: Warandelaan 2). De westelijke plangrens wordt gevormd door het naastgelegen sportpark. Hier bevinden zich voetbalvelden, tennisbanen en een atletiekbaan. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Oosterhout, sectie M en perceelnummers 6345, 4597 en 4983. De globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. Voor de exacte begrenzing van het plan wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

5

Figuur 1.1: Ligging plangebied

6

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Oosterhout Zuid 2017 (vastgesteld op 16 mei 2017 en onherroepelijk op 14 juli 2017). Een uitsnede van de kaart van dit bestemmingsplan met de ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3. Hierop is te zien dat het plangebied de bestemmingen 'Sport' en 'Kantoor' kent. Daarnaast ligt er over het gehele terrein een dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' en een gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. Het realiseren van de appartementencomplexen is niet mogelijk conform het geldend bestemmingsplan door het ontbreken van een woonbestemming en de benodigde bouwvlakken. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een (partiële) herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk.

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

7

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. Tevens wordt hier het te ontwikkelen project kort beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. In hoofdstuk 4 wordt het te ontwikkelen plan beschreven en getoetst aan de geldende wet- en regelgeving. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 6 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 7 wordt tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

8

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied

Historische beschrijving

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.

Figuur 2.1: Oosterhout rond 1900

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbonden met de omliggende plaatsen zoals Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd.

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

9

In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk kleinschalige, incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond. In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. Ook werd in deze periode de A27 aangelegd, in de jaren '70 gevolgd door de A59. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden. Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft was tot circa 1980 onbebouwd.

De perioden daarvoor kende het voornamelijk een agrarisch gebruik. De kantoorgebouwen die op het terrein aanwezig zijn/waren zijn tussen 1980 en 1990 gebouwd. Het meest noordelijke kantoorgebouw op het perceel is in 2017 gesloopt. Sindsdien ligt dit terrein braak.

2.2

Structuur plangebied

De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen. In paragraaf 4.11 en 4.12 wordt verder ingegaan op de cultuurhistorische en archeologische waarden binnen het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende structuren te vinden. Op het gebied van water is vooral het Wilhelminakanaal aan de noordzijde beeldbepalend. De watergang zorgt voor een duidelijke afscheiding van de wijk Oosterheide (en de buurt Warande) van de rest van Oosterhout. Tussen de watergang en het plangebied loopt de weg Wilhelminakanaal Zuid. Deze weg vormt een belangrijke verbinding tussen de twee ontsluitingswegen Slotlaan en Bredaseweg. In het oosten van het plangebied vind de straat Warandelaan aansluiting op de weg Wilhelminakanaal Zuid. De Warandelaan is een verbindingsweg van de buurt Warande en ontsluit de woningen en de bezoekers van de sportvelden met andere ontsluitingswegen van Oosterhout.

De Warandelaan wordt gekenmerkt door haar parkachtige laanstructuur. De bomen naast deze weg zijn dan ook kenmerkend voor de straat en wijk. Naast de bomenlanen aan de Warandelaan zijn ook aan de noord- en westzijde van het plangebied twee bomenrijen aanwezig. De westelijke bomenrij scheidt het plangebied van het naastgelegen sportcomplex. Hier liggen voetbalvelden, tennisbanen en een atletiekbaan. In de huidige situatie ligt het plangebied voor een groot deel braak. Aan de voorzijde van het perceel (aan de Warandelaan) staat nog een bestaand leegstaand kantoorpand. Op het achterterrein heeft ook een kantoorpand gestaan, deze is inmiddels gesloopt. De overige grond binnen het plangebied is braak en is gedeeltelijk verhard. Aan de noord- en zuidzijde van het terrein (aan de straten Wilhelminakanaal Zuid en de Warandelaan) liggen bestaande te behouden groenstroken/bomenrijen. Ook in het plangebied staat opgaand groen wat deels gekapt gaat worden.

10

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

2.3

Projectbeschrijving

De gewenste ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningbouw op een perceel aan de Warandelaan / Wilhelminakanaal Zuid. Het plan omhelst de realisatie van 5 appartementengebouwen met in totaal 173 appartementen (incl. zorgwoningen) in verschillende segmenten en prijsklassen. Een overzicht van de 5 gebouwen is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2: Impressie toekomstige situatie met ligging appartementengebouwen

Het plan is opgedeeld in twee plandelen. Gebouw A en B vallen onder plandeel VEZO (samenwerking Thuisvester en Van de Ven) en gebouwen C, D en E vallen onderdeel plandeel FRE (Fundament Real Estate). Gebouwen A en B Gebouwen A en B zijn gelokaliseerd in het noorden van het plangebied (richting het Wilhelminakanaal Zuid). Het noordwestelijke gebouw wordt gezien als Gebouw A en het noordoostelijke als Gebouw B. Gebouw B omvat 6 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane grond met een maximale bouwhoogte van 24 meter. Gebouw A omvat 7-8 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane grond met een maximale bouwhoogte van 30 meter. In gebouw B worden 48 appartementen gerealiseerd in het sociale huur segment. De appartementen krijgen een gemiddelde grootte van circa 70 m2. In gebouw A worden 60 appartementen gerealiseerd uit het duurdere segment (vrije sector huur of koop). De appartementen krijgen een gemiddelde grootte van circa 80 m2. Op de begane grondlaag van gebouwen A en B worden parkeervoorzieningen gerealiseerd met ruimte voor circa 45 parkeerplaatsen in totaal.

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

11

Gebouwen C, D en E Gebouwen C, D en E zijn gelegen in het zuiden van het plangebied (richting de Warandelaan). Het zuidwestelijke gebouw wordt gezien als Gebouw C en het zuidoostelijke gebouw als Gebouw E. Gebouw D is het gebouw hier te midden van. Gebouwen C en E bevatten tezamen 30 appartementen en worden uitgevoerd in 5-6 verdiepingen met bergingen en parkeren op de begane grond met een maximale bouwhoogte van 22 en 20 meter. De appartementen in deze gebouwen vallen in het dure segment (vrije sector huur of koop). De appartementen krijgen een gemiddelde oppervlakte van circa 105 m2 met ruime differentiatie. Gebouw D bevat 35 zorgappartementen. De gemiddelde grootte van deze appartementen bedraagt circa 50 m2. Gebouw D krijgt 6 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 21 meter. Bij de zorgappartementen gaat het om, al dan niet zelfstandige, huisvesting van personen die, vanwege hun beperkte zelfredzaamheid, op basis van een ter zake van overheidswege gehanteerd systeem, zijn geïndiceerd voor 24-uurs zorg, eventueel in combinatie met gemeenschappelijke (zorgen) andere voorzieningen. Het totale programma is opgenomen in onderstaande tabel.

Openbare ruimte Het plangebied wordt aan de zuidzijde ontsloten op de Warandelaan. Aan de westzijde worden twee calamiteitenroutes gerealiseerd. In figuur 2.3 is de inrichting van het plangebied ingetekend. Zowel op het openbaar terrein (maaiveld) als op de begane grond onder gebouwen A en B worden de benodigde parkeerplaatsen aangelegd. Hiermee kan worden voldaan in de parkeerbehoefte van de woningen en zorgappartementen. Tussen de parkeerplaatsen en gebouwen is ruimte voor groen en water. De omgeving van het plangebied kent 'groene kamers' waartussen verschillende functies (wonen, recreatie, bedrijven) zijn geclusterd. De nieuwe ontwikkeling komt tussen deze 'groene kamers'. Het plangebied wordt dan ook groen omzoomd en door gebruik te maken van verschillende boomstructuren wordt het plangebied zelf opgedeeld in verschillende kamers. Door het introduceren van een parkachtige zone tussen de gebouwen en het behouden van het waardevolle groen aan de randen wordt het percentage groen in het gebied aanzienlijk verhoogd. Daarnaast zullen ook de parkeerplaatsen worden verrijkt met groen in de vorm van karakteristieke bomen en onderbeplanting. Ook wordt met de ontsluiting aangesloten op de Warandelaan, die als groene ader door het gebied loopt. Door het gebruiken van de huidige ontsluiting op de Warandelaan kan het groen aan deze straat behouden blijven.

Ook het groen tussen het plangebied en het Wilhelminakanaal Zuid blijft behouden. Het zuidelijke deel van de groenstrook tussen de sportvelden en de projectlocatie blijft ook behouden en wordt tot aan de projectgrens ten noorden versterkt door het aanplanten van bomen. Daarnaast worden zoveel mogelijk bomen ingepast vanwege het klimaat, mogelijke extra hittestress door parkeervoorzieningen en het waarborgen van de groene kamer. Daarnaast is er op een aantal locaties binnen de bestemming Verkeer ruimte gereserveerd voor overkappingen met zonnepanelen daarop. Van deze reservering kan alleen gebruik gemaakt worden via een afwijkingsbevoegdheid als aangetoond is dat het technisch danwel fysiek niet mogelijk is middels een gangbare, beproefde en economisch haalbare methode om aan de duurzaamheidsdoelstellingen te voldoen middels voorzieningen op, in of aan de gebouwen. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen

12

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

voor A en B worden de mogelijkheden hiertoe onderzocht, vandaar dat gekozen is voor een visuele reservering.

Figuur 2.3: Inrichting plangebied in toekomstige situatie (impressie)

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

13

Hoofdstuk 3

Beleid

In dit hoofdstuk wordt de geplande ontwikkeling getoetst aan het recente Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1

Bovengemeentelijk beleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. 3. waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8.

waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten; 10. beperken van klimaatverandering; 11. realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, 14

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. ontwikkelen van een duurzame visserij. Conclusie Hoewel de NOVI geldend is voor het gehele Nederlandse grondgebied, is er geen sprake van directe doorwerking in het plangebied. Gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling zijn er geen nationale belangen in het geding. Afwegingen met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen dienen in dat geval te worden gemaakt op gemeentelijk niveau. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Per 1 december 2020 heeft de laatste wijziging van het Barro plaatsgevonden. Deze wijziging had betrekking op het kustfundament, de grote rivieren, radarstations en hoogspanningsverbindingen en is niet relevant voor onderhavige ontwikkeling. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende veertien nationale belangen terug: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9.

Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

15

Het Barro blijft van kracht totdat de Omgevingswet in gaat, daarna wordt het Barro vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Conclusie Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro. Hier wordt in paragraaf 3.2 ingegaan. Met dit plan zijn geen nationale belangen gemoeid. 3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)/ Ladder voor duurzame verstedelijking

Het doel van de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' (de 'Ladder') is het bewerkstelligen van een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR; zie boven) binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Per 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij de systematiek van de Ladder is vernieuwd. Indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, dient daarvoor op grond van de Ladder in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording te worden gegeven: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt: a. bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; b. en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Ten opzichte van de 'vorige Ladder' bevat de 'nieuwe Ladder' geen treden meer.

De motivatiegrond voor goede plannen blijft echter wel bestaan en het ruimtelijk verzorgingsgebied blijft leidend bij afwegingen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De voor de Ladder te hanteren definities zijn ongewijzigd gebleven, zodat de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft. Alle nieuwe bestemmingsplannen die met ingang van 1 juli 2017 worden vastgesteld, moeten worden getoetst aan de nieuwe Ladder. Als de Ladder niet van toepassing is op het plan, blijft wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Conclusie Er is voor dit bestemmingsplan een ladderonderbouwing opgesteld. Deze is opgenomen in bijlage 6 bij deze toelichting. Hieronder worden de belangrijkste resultaten beschreven. Woningen Kwantitatieve behoefte Het initiatief om 138 reguliere appartementen te realiseren aan de Warandelaan in Oosterhout voorziet in een kwantitatieve behoefte. In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeenten Oosterhout en Breda toe. Dit vraagt om een groei van de woningvoorraad. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling wordt een raming gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte van circa 1.595 woningen in de gemeente Oosterhout en circa 8.700 woningen in de gemeente Breda tot 2030. In totaal zijn dit dus 10.295 woningen in het gehele verzorgingsgebied.

Op dit moment is er volgens cijfers van de provincie Noord-Brabant (december 2021) nog ruimte om harde plancapaciteit toe te voegen in de gemeenten Ooster-hout en Breda om in de benodigde woningbouwcapaciteit te voorzien. De gemeenten hebben een capaciteit nodig van 11.970 woningen tot 2030, maar slechts 5.415 woningen hebben op dit moment een harde status. Dit betekent dat er

16

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

nog ruimte is voor het toevoegen van 6.555 woningen. De beoogde ontwikkeling om 138 regu-liere appartementen te realiseren aan de Warandelaan voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. De locatie van Intergas/Thebe aan de Warandelaan is opgenomen in de harde/lopende plannen van de ge-meente Oosterhout. De categorie harde/lopende plannen heeft een prioritaire status binnen de gemeente en betreft plannen die naar verwachting de komende tien jaar worden gerealiseerd. Onderhavig initiatief realiseert 138 reguliere appartementen. Het beoogde programma past binnen het aantal opgenomen woningen binnen de gemeentelijke lopende/harde plannen. De zorgwoningen vallen onder een maatschappelijke bestemming en worden als zodanig niet meegeteld ten laste van de provinciale berekeningen van de woningtoename. In de volgende paragraaf wordt hierop ingegaan. Kwalitatieve behoefte Het initiatief om appartementen te realiseren (sociale huur, vrije sector huur/koop in het middeldure en dure segment) aan de Warandelaan voorziet in een kwalitatieve behoefte: Binnen de gemeenten Oosterhout en Breda is de vraag naar meergezinswoningen substantieel hoger dan in de regio, zo blijkt uit Marktonderzoek BOEL (2016). Het woningbouwprogramma van de gemeente Oosterhout (harde/lopende plannen) zet daarom sterk in op appartementen.

Dat geldt ook voor het initiatief aan de Warandelaan. In het initiatief wordt primair ingezet op de realisatie van appartementen en dit draagt concreet bij aan de kwalitatieve woningbehoefte in het verzorgingsgebied. Het beschikbaar hebben, houden en realiseren van voldoende betaalbaar woningaanbod in de sociale huursector is en blijft een uitdaging voor de gemeente Oosterhout, zo blijkt uit de Woonmonitor (2019). Binnen de gemeente zijn verhuisgeneigden veelal op zoek naar een huurwoning tot de liberalisatiegrens. Het initiatief realiseert 48 sociale huurwoningen en voorziet hiermee in een kwalitatieve behoefte. In 2030 bestaat in de gemeente Oosterhout in vrijwel alle marktsegmenten een kwalitatieve mismatch. Ook in de gemeente Breda is behoefte aan een diverse woningvoorraad: op korte termijn betreft dit onder andere woningen voor starters en senioren, terwijl op langere termijn behoefte is aan koop- en huurappartementen (vanwege de vergrijzing en individualisering). Het planinitiatief voorziet zowel in de realisatie van appartementen in de sociale huur als in het middeldure/dure huuren koopsegment. Daarmee voorziet het initiatief in een kwa-litatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. In 2019 is door de gemeente Oosterhout een woonmonitor opgesteld, waarna in 2021 een woningbouwstrategie is vastgesteld op basis van deze monitor.

Uit de woningbouwstrategie komt een brede behoefte naar voren aan zowel koop- als huurwoningen, en zowel grondgebonden woningen als appartementen. Met betrekking tot doelgroepen noemt de woningbouwstrategie vanuit jongeren vooral behoefte aan betaalbare woningen van beperkte omvang, met een aantrekkelijke woonomgeving. Vanuit ouderen is er vooral behoefte aan wonen (in appartementen), al dan niet in combinatie met zorg. Met een ruim en divers aantal appartementen draagt dit initiatief bij aan de brede behoefte vanuit meerdere doelgroepen. In de gemeente Oosterhout is er vraag naar onder meer het woonmilieu 'Levendige stadswijk' en in de gemeente Breda naar het woonmilieu 'Rustige stadswijk', zo blijkt uit marktonderzoek. De locatie van het planinitiatief is gelegen tussen drie woonmilieus in: levendige stadswijk (ten oosten), rustige stadswijk (ten westen) en luxe woonwijk (ten zuiden). Het initiatief realiseert appartementen (sluit aan op het woonmilieu levendige stadswijk) in een groene omgeving (sluit aan op rustige stadswijk en luxe woonwijk). Daarmee sluit het aan op de kwalitatieve behoefte in het verzorgingsgebied. Zorgwoningen Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling Parck Warande, waarbij 35 zorgappartementen worden gerealiseerd, voorziet in een kwantitatieve behoefte: De bevolking in het verzorgingsgebied (subregio Breda e.o.

en gemeente Oosterhout) neemt de Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

17

komende jaren toe. Tegelijkertijd verandert de samenstelling van de bevolking: er zijn meer ouderen, die bovendien ouder worden. Ook in het verzorgingsgebied zet de vergrijzing stevig door. Deze sterke vergrijzing leidt onvermijdelijk tot een stevige toename van de zorgvraag. De komende jaren zal er daarom veel aandacht moeten zijn voor het 'wonen met zorg en welzijn'. In de provincie Noord-Brabant stijgt de vraag naar beschermd wonen ieder jaar. Ook in de subregio Breda e.o. is sprake van een toename van de vraag van 2.175 plekken in 2025, naar 3.050 plekken in 2035 en 3.625 plekken in 2045. Het huidige aanbod van beschermd wonen is met 1.875 plekken niet toereikend om in de (groeiende) vraag te voorzien. Uit de provinciale prog-nose (2020) blijkt dat het aanbod tot 2045 zich bijna moet verdubbelen om in de behoefte te kunnen voor-zien. Kijkend naar de vraag en het aanbod bestaat in de subregio Breda een behoefte van 1.725 beschermd wonen plekken tot 2045. Circa een kwart van deze behoefte doet zich voor in de gemeente Oosterhout met 410 plekken tot 2045: 115 plekken in de periode 2018-2025, 180 plekken in 2025-2035 en 115 plekken in 2035-2045. In deze opgave kan worden voorzien door het aantal ver-pleeghuisplaatsen uit te breiden, bestaande verzorgingshuizen om te bouwen naar verpleeghuiscapaciteit en door nieuwbouw van complexen voor intensieve zorg.

Kijkend naar de prognoses van de provincie is het huidige aanbod binnen het verzorgingsgebied ontoereikend om in de (groeiende) vraag te voorzien. Dit maakt dat het initiatief om beschermd wonen te realiseren in Parck Warande voorziet in een kwantitatieve behoefte. Kwalitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling Parck Warande, waarbij 35 zorgappartementen worden gerealiseerd, voorziet in een kwalitatieve behoefte: Binnen de provincie Noord-Brabant wordt opgemerkt dat verhoudingsgewijs de sterkste groei ligt bij het beschermd wonen. Voor het beschermd wonen is de vraagraming voor 2045 het dubbele van het huidige aanbod. De vraagraming naar beschut en geschikt wonen ligt veel lager. Het initiatief zet in op beschermd wonen en voorziet daarmee in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. Er is meer variatie nodig in het type woningen voor zorg-behoevenden, omdat hun wensen en problematiek divers is. In het bijzonder geldt dat voor ouderen. Zij die willen verhuizen zijn kritisch. Wensverhuizers zijn niet te verleiden met oudere, kleinere seniorenwoningen. Er is behoefte aan nieuw voor oud. Ook bij zorgwonen (voor ouderen) geldt dat binnenstedelijke locaties in trek zijn (nabijheid voorzieningen).

Het initiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied door nieuw woonzorgaanbod te realiseren op een locatie met hoog wooncomfort (modern, ruim, met groen en water) en de aanwezigheid van voorzieningen nabij (o.a. Winkelcentrum Zuiderhout). Naar verwachting zal in de toekomst wonen met een zorg-hulpvraag een integraler onderdeel van een woonwijk vormen. Het initiatief om zorgwonen te realiseren in Parck Warande valt hieronder aangezien het zorgwonen onderdeel is van de integrale ontwikkeling om de locatie tot een woningbouwlocatie te realiseren. Geen onaanvaardbare effecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realise-ren van woningen aan de Warandelaan in Oosterhout onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte in het verzorgingsgebied is dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving. De gemeente Oosterhout en de gemeente Breda hadden in 2021 een woningleegstand van respectievelijk 1% en 2%. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwik-keling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.

In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening,

18

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan "Bestemmingsplan Oosterhout-Zuid 2017" de volgende bestemmingen: Kantoor en Sport. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving zijn stedelijk functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer' vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging 'binnen bestaand stedelijk gebied' en is een verdere motivering op dit punt niet nodig.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie De kwaliteit van Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie bevat ambities voor de volgende vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Conclusie De beoogde realisatie van de appartementen heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld (16 november 2021 geconsolideerd). Daarna zijn er nog verschillende wijzigingen aangebracht en verwerkt in één geconsolideerde versie. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2022. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om: een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen; aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet; aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit. Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan.

Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

19

de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in 'Stedelijk gebied' en 'Landelijk gebied'. Conclusie Oosterhout is aangewezen als (stedelijk) concentratiegebied en ligt in het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Ook vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking die in het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.1.3) is opgenomen, gelden dienaangaande voorwaarden. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut.

De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Een bestaande braakliggende locatie die voorheen in gebruik was voor kantoren wordt hergebruikt. Daarnaast wordt ingespeeld op de lokale woningbouwbehoefte. Het plan heeft daarnaast geen negatieve invloed op het NNB (Natuurnetwerk Brabant). Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.7 en de quickscan flora en fauna in de bijlagen. De planlocatie is daarnaast gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. Door de ligging in een grondwaterbeschermingsgebied zijn aanvullende randvoorwaarden van toepassing om verontreiniging te voorkomen. Deze staan opgenomen in de interim omgevingsverordening Noord-Brabant en beschikbaar gestelde factsheets. In de waterparagraaf in de bijlagen wordt hier verder op ingegaan. Ten noorden van het plangebied loopt een kanaal dat is aangeduid als Natuurnetwerk Brabant. Voor de relatie van het plan ten aanzien van deze natuur wordt verwezen naar paragraaf 4.7. 3.2.3

Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant

Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld (planidn: NL.IMRO.9930.OvrNBrabant-on01). Dit ontwerp doorloopt een zienswijze- en overlegprocedure voor de periode van zes weken. Daarvoor ligt het ontwerp met ingang van 9 april 2021 ter inzage. Het ontwerp van de Omgevingsverordening is vastgesteld om te voldoen aan de Omgevingswet. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt, met enkele aanpassingen vanwege de Omgevingswet of nieuwe inzichten of beleid. De ontwerp Omgevingsverordening is momenteel nog geen geldend beleid. Indien de Omgevingsverordening vastgesteld wordt vóór vaststelling van dit bestemminggsplan, zal er voor dit plan een beleidstoets aan de Omgevingsverordening plaatsvinden.

20

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

3.3

Beleid waterschap Brabantse Delta

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente. Het gaat dan om het waterkwantiteits en –kwaliteitsbeheer, de waterkeringzorg, waterzuivering, het grondwaterbeheer, het waterbodembeheer en vaak ook het scheepvaartbeheer. Het waterschap heeft de grondslag van haar beleid opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, dat is afgestemd op Europees, nationaal en provinciaal beleid. Speerpunten uit het waterbeheerplan zijn veiligheid, droge voeten, voldoende water, gezonde natuur, schoon water, genieten van water en het waterschap als calamiteitenorganisatie. Het waterschap heeft in een toetsingskader RO “De ruimte blauw geordend” aangegeven wat de ruimtelijke consequenties zijn van het waterbeleid. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening: de Keur en de Legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd.

In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningsplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta. Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Verzocht wordt het gebruik van milieuvriendelijke materialen toe te passen en uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwege te laten. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen.

De watertoets krijgt vorm via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening. In paragraaf 4.9 wordt nader aandacht besteed aan het onderdeel water en het beleid van het waterschap.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Oosterhout

De gemeente heeft 23 november 2021 de Omgevingsvisie Oosterhout vastgesteld. In deze visie zijn in samenspraak met inwoners de belangrijkste opgaven voor Oosterhout benoemd. Opgaven waar de gemeente Oosterhout samen met de dorpen, wijken en buurten verder invulling aan gaat geven. In deze visie worden de opgaven geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema's als naar de verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

21

samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de Oosterhoutse ''Toekomstvisie 2030'' geschetste toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie liggen ook het gemeentelijk beleid, opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving en nieuwe maatschappelijke opgaven (zoals de energietransitie) aan de basis van deze Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities. Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende koepelthema's van belang: Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen Economische vitaliteit Identiteit en ruimtelijke kwaliteit Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid De Omgevingsvisie Oosterhout geeft onder meer de kaders om ruimtelijke ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze te laten plaatsvinden. De visie wordt daarom gebruikt om te toetsen of ontwikkelingen bijdragen aan de Oosterhoutse ambities. Het grondgebied van de gemeente is onderverdeeld in een aantal deelgebieden met eigen kenmerken en ambities. Onderhavig plangebied behoort tot het deelgebied Oosterheide.

De grootste opgaven voor dit gebied zijn: Werken aan een leefbare, gezonde en aantrekkelijke wijk, waarbij de 4 buurten in Oosterheide oost prioriteit hebben. We gaan aan de slag met een wijkgerichte aanpak, waarvoor een programma opgesteld wordt. Vergroten van de diversiteit van de woningvoorraad. Verbeteren verkeersveiligheid. Behoud van evenwicht in functies buitengebied (Landschapspark De Open Linie).

22

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

Figuur 3.1: Visiekaart Oosterheide met plangebied aangeduid als '(her)ontwikkelingslocatie wonen'

Het plan heeft geen directe invloed op de genoemde opgaven. Daarnaast zorgt het plan voor een meer diverse woningvoorraad. In figuur 3.1 is de 'visiekaart' weergegeven voor de wijk Oosterheide. Op de visiekaart van dit deel van Oosterhout is de locatie aangeduid als 'Herontwikkelingslocatie wonen'. Het volgende wordt hierover gezegd: Oosterheide heeft veel troeven in handen om er aantrekkelijk te kunnen wonen: voor (jonge) gezinnen èn voor een- en tweepersoonshuishoudens (zowel jong als oud). Dit komt door de aanwezige voorzieningen, de nabijheid van het buitengebied, het overwegend (grote) woningtype, de (overwegend) ruim opgezette wijk, maar ook vanwege de goede bereikbaarheid van (werkgebieden in) Breda voor forenzen. Opgave voor deze wijk is om deze pluspunten beter te benutten en meer diversiteit en (woon)kwaliteit te bieden, onder andere via het stimuleren van doorstroming en wanneer mogelijk door middel van sloop/nieuwbouw van locaties gericht op andere doelgroepen. Momenteel is de woningvoorraad namelijk erg eenzijdig. (Her)Ontwikkeling van nieuwe woonmilieus geeft een impuls voor het behoud van de voorzieningen, zoals voor de beide scholen in de wijk. De Intergas/Thebe locaties en het Galvanitasterrein zijn goede voorbeelden van dergelijke (her)ontwikkelingen. Het plan is in lijn met de ontwerp omgevingsvisie van Oosterhout.

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

23

3.4.2

Toekomstvisie 2030

Op 23 oktober 2018 is de Toekomstvisie 2030 vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee beschikt Oosterhout over een aansprekend beeld van de gemeente Oosterhout in 2030 over de wijze waarop in 2030 wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Ook is hierin aangegeven op welke manier we ons dan verplaatsen, hoe de economie zich heeft ontwikkeld en hoe onze zorg is geregeld. Oosterhout wordt gekenmerkt door een groene en ruime leefomgeving, in de nabijheid van voorzieningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen worden strenge eisen gesteld aan de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid, leefbaarheid en aanpassing aan het klimaat. Conclusie Het plan past in de uitgangspunten van de Toekomstvisie 2030. 3.4.3

Wonen

De Woonvisie 2016 – 2021 is op 24 mei 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen het wonen en aangrenzende beleidsvelden hebben zich sinds 2011 vele veranderingen voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: a. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. b. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen.

De personen die door de nieuwe wetgeving niet meer in aanmerking komen voor intramurale zorg zullen zelfstandig binnen de reguliere woningvoorraad huisvesting moeten vinden en zich daar in hun zorgbehoefte moeten voorzien. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen. c. Duurzaamheid: Oosterhout wil een duurzame woongemeente zijn onder andere door te investeren in duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Meer concreet betekent dit goed geïsoleerde woningen met een gezond binnenklimaat, toekomstbestendige woningen, een laag energieverbruik. Huishoudens zijn een belangrijk deel van hun besteedbaar inkomen kwijt aan energielasten. Verduurzaming is noodzakelijk om de woonlasten beheersbaar te houden en de duurzaamheidsambities van Oosterhout te halen. d. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk. e. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving.

De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente. f. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar

24

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben. Conclusie In paragraaf 3.1.4 en de onderbouwing omtrent de Ladder voor duurzame verstedelijking die in bijlage 6 bij deze toelichting is opgenomen, wordt ingegaan op het gemeentelijke beleid voor 'Wonen'. Hier wordt dan ook naar verwezen. 3.4.4

Verkeer

3.4.4.1 Mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit'. Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit'. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030. Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid en een aantal bijbehorende prioriteiten en opgaven. Dat is gedaan op zowel het niveau van de hele gemeente als voor de volgende zes themagebieden: woonomgeving, bedrijventerreinen, scholen, het buitengebied, recreatie- en sportvoorzieningen en winkelcentra. Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt.

In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda. Toetsing bestemmingsplan Keuze ontsluiting Voor de ontsluiting van de nieuwe woningen wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige ontsluiting op de Warandelaan. Er wordt geen nieuwe ontsluiting gerealiseerd aan de Warandelaan of aan het Wilhelminakanaal Zuid. Onderzocht is of de Warandalaan de verkeersafwikkeling van het plan middels één ontsluiting aan zou kunnen. Dit is het geval, blijkt uit het verkeersonderzoek in de bijlagen. Daarnaast is gekozen voor het behouden van de huidige ontsluiting en het niet aanleggen van extra ontsluitingen vanwege de volgende redenen: Het Wilhelminakanaal Zuid is een ontsluitingsweg. Vanuit het beleid duurzaam veilig is de wens het aantal aansluitingen op een weg met een ontsluitingsfunctie te beperken. Vanuit dit oogpunt en vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid heeft een ontsluiting van de nieuwe woonlocatie op de Warandelaan (30 km-zone) een duidelijke voorkeur. Daarnaast is de wens om het groen tussen het plangebied en het Wilhelminakanaal te behouden. Met een nieuwe ontsluitingsweg komt dit groen te vervallen.

Een nieuwe ontsluiting zorgt daarnaast voor extra verharding. Niet alleen zal ruimte gemaakt moeten worden voor de weg, ook moeten extra bomen worden gekapt om de ontsluiting overzichtelijk te maken. Het toevoegen van extra ontsluiting biedt geen garantie met betrekking tot spreiding van het verkeer. Ook mensen die de locatie verlaten via de ontsluiting aan het Wilhelminakanaal Zuid zouden nog vaak gebruik maken van de Warandalaan om Oosterhout te verlaten. De extra ontsluiting betekent dan ook niet per definitie minder verkeersbewegingen voor de Warandelaan. Fietsroutes en OV-verbinding

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

25

De locatie ligt op aanvaardbare loopafstand van de bushaltes aan de Burgemeester Holtroplaan. De Burg. Holtroplaan is een belangrijke openbaar vervoer as tussen Oosterhout en Breda. Een groot aantal voorzieningen, winkels,gezondheidszorg, sport en recreatie liggen op fietsafstand van de locatie. Er is geen directe aansluiting vanuit het plangebied op het vrijliggende fietspad langs Wilhelminakanaal. De enige ontsluiting is via de Warandelaan. Vanuit de Warandelaan zijn de fietsroutes langs de Wilhelminakanaal Zuid, de Bredaseweg en de Burg. Holtroplaan bereikbaar. Bereikbaarheid hulpdiensten Bestemmingsplannen dienen getoetst te worden aan de richtlijnen van de veiligheidsregio's, welke zijn verwoord in de notitie "Beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening van de veiligheidsregio's Brabant-Noord, Midden- en West-Brabant en Brabant-Zuidoost (2016)". In dit geval kunnen hulpdiensten het plangebied zowel van uit zuidelijke richting als noordelijke richting vanaf de Warandelaan bereiken. Daarnaast worden twee calamiteitenroutes aangelegd in tegenovergestelde richting van de weg Wilhelminakanaal Zuid. Verkeersonderzoek Er is door Goudappel een verkeersonderzoek uitgevoerd voor het plangebied. In dit onderzoek is geen rekening gehouden met de ontwikkeling van nabijgelegen toekomstige woningbouwprojecten.

In het kader van de mobiliteitsvisie en daaraan gekoppelde uitvoeringsagenda wordt aan de raad voorgesteld om een integraal verkeersonderzoek uit te voeren in dit gebied, waarbij de verkeersgevolgen van alle woningprojecten in zijn totaliteit worden bekeken en waar naar aanleiding de uitkomst hiervan oplossingen op langere termijn worden voorgesteld. De raad dient hierover nog te besluiten. Om op korte termijn iets te kunnen doen aan de klachten over de verkeerssituatie op de Warandelaan is een werkgroep verkeer georganiseerd. In de werkgroep zijn een aantal bewoners uit de naaste omgeving van de Warandelaan, een afvaardiging van de sportclubs Warande en vertegenwoordigers van de gemeente vertegenwoordigd. De inzet is met name gericht op het deel Warandelaan tussen Wilhelminakanaal Zuid en de Buurstede. Hier wordt ingezoomd op de inrichting van de weg en de knelpunten die in de huidige situatie ervaren worden. Gekeken wordt of met beperkte maatregelen (o.a. snelheidsbeperkende voorzieningen) de verkeerssituatie verbeterd kan worden. In het onderhavige plan wordt alleen gekeken naar de effecten als gevolg van de planontwikkeling van Parck Warande. Het verkeersonderzoek voor Parck Warande is opgenomen in bijlage 9. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Verkeersgeneratie Parck Warande heeft een verkeersproductie van circa 1.200 motorvoertuigen per etmaal op een gemiddelde werkdag. Toename van verkeer Als gevolg van de ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen op de wegvakken in nabijheid van de planontwikkeling toe. Het merendeel van het verkeer vanuit het plangebied is voorzien richting Wilhelminakanaal Zuid (ca 800 mvt/etmaal). Dit verkeer splits zich op in oostelijke richting (600 mvt/etmaal) en in westelijke richting (200 mvt/etmaal). De toename van het verkeer op het zuidelijke deel van de Warandelaan is geprognotiseerd op ca 400 mvt/etmaal. Als gevolg van de ontwikkeling zijn geen knelpunten op het gebied van verkeersveiligheid en doorstroming op wegvakniveau te verwachten.

26

Bestemmingsplan "Oosterhout zuid 2017, herziening 3 (Parck Warande)" (ontwerp)

3.4.4.2 Nota Parkeernormen Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2019'. Deze nota is door de gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgesteld. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de parkeerbehoefte voor auto's en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Zodat enerzijds een vertaling daarvan naar de 'parkeereis' kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft van de initiatiefnemers van deze projecten. En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft bij het opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen parkeeropgave. De parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een functie is gelegen en anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kernmerken daarvan (bijvoorbeeld wonen, een kantoor, winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden genoemd: Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied) Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent. Het plangebied ligt binnen zone B. Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte op eigen terrein of binnen de grenzen van het plangebied gerealiseerd wordt. Toetsing bestemmingsplan In totaal worden 138 appartementen en 35 zorgappartementen mogelijk gemaakt.