bijlage 3 Ontwerp bestemmingsplan

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan staat namelijk het hoofdgebouw van het appartementecomplex op grotere afstand van de erfgrens toe dan wat voor het bedrijf op basis van het vigerend bestemmingslan mogelijk is. De maximale hoogte van het beoogde appartementencomplex is voor het grootste deel gelijk aan de maximale hoogte van het bedrijfsgebouw zoals dat op basis van het vigerend bestemmingsplan is toegestaan. Uitsluitend aan de voorzijde, langs de Keiweg, wordt, vanuit stedenbouwkundige overwegingen, maximaal 3 bouwlagen (maximaal 10 meter) toegestaan. De ontwikkeling voldoet aan de wettelijke eisen ten aanzien van privacy en de jurisprudentie. Er is bij het nieuwe appartementencomplex namelijk geen sprake van het binnen twee meter van de erfgrens creëren van vensters of andere muuropeningen dan wel balkons of soortgelijke werken, die uitzicht op een erf geven. Het bouwvlak dat de bouw van het appartementencomplex mogelijk maakt, ligt op meer dan 2 meter van het meest nabijgelegen erf.

Daarnaast blijkt uit jurisprudentie (zie onder andere de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 februari 2020 (kenmerk: 201901149/1/R3) en die van 15 januari 2020 (kenmerk: 201906614/1/R3) dat enig verlies van privacy (waar blijkens de privacystudie geen sprake van is) geen reden kan zijn om te oordelen dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zeker niet in een verstedelijkte omgeving, waar enige afstemming is gezocht op de bouwhoogte van omliggende panden. Conclusie Gelet op de vergelijking van deze onderwerpen wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een onevenredige nadelige situatie voor de grondgebonden woningen aan de Kloosterstraat ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

4.6.2

Schaduwwerking In het kader van dit plan is een schaduwstudie uitgevoerd. De schaduwstudie is opgenomen als Bijlage 9 bij deze toelichting. Bezonningsdiagrammen Met de bezonningsdiagrammen wordt een vergelijk gemaakt tussen de maximale bouwmogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan en de maximale bouwmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan. De volgende dagen van de vier seizoenen zijn maatgevend: 21 maart (stand van de zon half hoog) 21 juni (stand van de zon hoog) 23 september (stand van de zon half hoog) 22 december (stand van de zon laag) Hierbij zijn de volgende tijdstippen gebruikt: 09.00 - 12.00 - 15.00 - 18.00 - 20.00. Uitgangspunten vigerend bestemmingsplan met 2 m afstand tot erfgrens Op basis van het vigerend bestemmingsplan is een bedrijfsgebouw met een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan. Evenals in de privacystudie is in de schaduwstudie in de vigerende situatie uitgegaan van de ligging van het bedrijfsgebouw op 2 meter afstand van de erfgrens van de woningen aan de Kloosterstraat, conform de bepaling in artikel 5:50 lid 1 BW (zie paragraaf 4.6.1 privacystudie). Op deze wijze wordt in de privacystudie en de schaduwstudie van hetzelfde uitgangspunt voor wat betreft de vigerende situatie uitgegaan.

blad 49 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Uitgangspunten 'ontwerp' (nieuwe situatie op basis van voorliggend bestemmingsplan) Op basis van het ontwerp is ter plekke van het langgerekte deel van het appartementencompmlex (achterterrein) een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan. Ter plekke van de voorgevel aan de Keiweg is een maximale bouwhoogte van 10 meter mogelijk. Het ontwerp in de nieuwe situatie is in de schaduwstudie gemodelleerd conform het bouwvlak, zoals dat op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan staat. Dit bouwvlak betreft het planologisch potentieel: binnen het bouwvlak mogen gebouwen gebouwd worden. Resultaat Door de bezonningsdiagrammen van de nieuwe situatie (nieuw bouwplan) te vergelijken met de vigerende situatie (vigerend bestemmingsplan) is te zien dat er geen sprake is van een verslechtering van de situatie. Zo is er in de nieuwe situatie in de achtertuinen en op de achtergevels van de woningen aan de Kloosterstraat géén sprake van schaduw op 'nieuwe' plekken of grotere schaduwen ten opzichte van de vigerende situatie. Geconcludeerd kan worden dat (voor wat betreft de schaduwwerking in de achtertuinen en op de achtergevels van de woningen aan de Kloosterstraat) in de nieuwe situatie een nagenoeg vergelijkbare of betere situatie ontstaat vergeleken met de vigerende situatie. Toetsing bezonningsuren Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning.

De gemeente Oosterhout heeft geen beleid voor bezonning. In dit geval is daarom aangesloten bij de TNO-norm. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm: De 'lichte' TNO-norm gaat uit van ten minste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. De 'strenge' TNO-norm gaat uit van ten minste drie mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Resultaat In dit geval is getoetst aan de 'strenge' TNO-norm. De schaduwwerking van de maximale bouwmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan zijn op de betreffende dagen om 9.00, 12.00, 15.00, 18.00 en 20.00 uur beeld gebracht. Op basis van de schaduwstudie wordt geconcludeerd dat er sprake is van tenminste drie mogelijke bezonningsuren gedurende tien maanden van het jaar. Hiermee wordt voldaan aan de strenge TNO-norm. Conclusie Vanuit het aspect schaduwwerking bestaan geen beperkingen voor de herontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

blad 50 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische toelichting

Het juridische plan Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke 'Handboek (digitale) bestemmingsplannen'. Voor onderhavig bestemmingsplan is de versie van augustus 2019 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad.

5.2

Bestemmingen Opzet regels De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt: Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1. Inleidende regels); De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels); Algemene regels (Hoofdstuk 3. Algemene regels); Overige regels (Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels). Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd: Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Afwijken van de bouwregels; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; Wijzigingsbevoegdheid. Flexibiliteitsregels Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid.

blad 51 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Voor het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure. Toelichting bestemmingen Hieronder worden de voorkomende bestemmingen kort toegelicht. Wonen De tot 'Wonen' bestemde gronden zijn bedoeld voor wonen, aan huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijven en gastouderschap, tuinen, erven en verhardingen, groen- en nutsvoorzieningen, ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen en voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwen gebouwd mogen worden. Het appartementengebouw is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'. Voor het appartementencomplex is met een aanduiding de maximale bouwhoogte opgenomen (ter plekke van het achterterrein 7 meter, en op de voorgevel langs de Keiweg 10 meter). Het bouwvlak ten behoeve van de bergingen kent een maximale bouwhoogte van 3 meter. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de bouwerken zijn gebruiksregels opgenomen voor wonen en uitoefenen van aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf.

Met voorwaardelijke verplichtingen is gewaarborgd dat voldoende bergings-/infiltratiecapaciteit voor hemelwater wordt gerealiseerd en dat een bronmaatregel aan de Keiweg wordt uitgevoerd in het kader van wegverkeerslawaai. Verkeer De tot 'Verkeer' bestemde gronden zijn bedoeld voor voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf, zoals ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen. Tevens zijn binnen deze bestemming groenvoorzieningen, kunstobjecten, kunstwerken, speelvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, straatmeubilair, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Er zijn nadere regels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

blad 52 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 6

Handhaafbaarheid Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd. Handhaafbaarheid,draagvlaken naleefgedrag Een eerste voorwaarde voor handhaving is een duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaats gevonden. Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures. Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet.

Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout. IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid Het inwerking treden van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hier tegen handhavend worden opgetreden. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

blad 53 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

blad 54 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 7

7.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente hierover overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden. De gemeente heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. De initiatiefnemer draagt alle kosten voor de realisering van het project. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Omgevingsdialoog Om de omwonenden te betrekken bij de plannen tot herinrichting van de locatie van de voormalige garage aan de Keiweg zijn de plannen tijdens een informatieavond op 28 november 2019 gepresenteerd. Tijdens deze informatieavond zijn de plannen nader toegelicht en is gelegenheid geboden tot het stellen van vragen en het geven van een reactie. Aanwezigen hebben ook achteraf een reactie kunnen geven. Het verslag van de omgevingsdialoog is opgenomen in Bijlage 11. Alle indieners van een reactie hebben het verslag toegestuurd gekregen. Het verslag is op 30 maart verzonden naar alle indieners die een reactie hebben ingediend, en ter voldoening aan de richtlijnen die Oosterhout kent, op 25 juni 2020, aan de raad. Vooroverleg Het voorontwerpbestemmingsplan 'Bestemmingsplan Centrum 2017, herziening 1 keiweg 57' is conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in het kader van vooroverleg verzonden naar de betreffende personen en instanties. De vooroverlegreacties van de provincie en het waterschap zijn opgenomen in Bijlage 12. De vooroverlegreacties zijn positief en bieden geen aanleiding tot aanpassingen of aanvullingen.

Inspraak Conform de inspraakverordening van de gemeente Oosterhout is het plan als voorontwerpbestemmingsplan voor 4 weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder de gelegenheid heeft voor het indienen van een inspraakreactie. De nota inspraakreacties is weergegeven in Bijlage 13. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog en de inspraakreacties is het plan aangepast: het grootste deel van het gebouw is verlaagd van drie naar twee bouwlagen. Als gevolg daarvan is ook het aantal appartementen verlaagd. Vervolg Het plan wordt vervolgens als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, waarbij de

blad 55 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening wordt doorlopen. De resultaten van deze procedures zullen te zijner tijd in deze toelichting worden vermeld.

Regels

blad 56 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels Begrippen plan: het bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 57 met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz1centrum2017-ON01 van de gemeente Oosterhout;

1.2

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

1.3

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5

aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf: de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel, therapeutisch, (para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dan wel de uitoefening van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de uitoefening in of bij een woning wordt uitgeoefend.

1.6

achtergevelrooilijn: de van de weg, waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd, afgekeerde grens van een bouwvlak.

1.7

archeologische waarden: waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde;

1.8

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

1.9

bed & breakfast: een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse met een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente werkzaamheden en/of arbeid.

blad 57 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

1.10

bedrijf: een inrichting gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren, herstellen en/of vervoeren van goederen.

1.11

begane grond: de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.12

bestaand(e situatie): a.

b.

1.13

ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning; ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;

1.14

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.15

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.16

bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

1.17

bouwlaag: doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.18

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.19

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.20

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.21

dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

blad 58 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

1.22

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel, tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact.

1.23

dienstverlening: bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, wasserette/stomerij, fotostudio, bank, postkantoor, uitzendbureau, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting.

1.24

erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

1.25

escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.).

1.26

functie: doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

1.27

garagebedrijf: een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop en/of onderhoud en reparatie van motorvoertuigen of onderdelen daarvan, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

1.28

gastouderschap: kinderopvang op het woonadres van een gastouder of de ouder(s) die tot stand komt door bemiddeling van een gastouderbureau en die betrekking heeft op ten hoogste 6 kinderen, naast eventuele eigen kinderen van de gastouder.

1.29

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.30

gestapelde woning: een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden.

blad 59 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

1.31

gevaarlijke stoffen: gevaarlijke stoffen zoals geclassificeerd in de Europese overeenkomst ADR (Accord Européen relatif au transport international des marchandises dangereuses par route).

1.32

gevel: bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak.

1.33

gevelvlak: het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

1.34

groothandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, instellingen dan wel aan personen ter aanwending in een ander bedrijf.

1.35

hoofdgebouw: een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel, en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

1.36

horeca(bedrijf): het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting.

1.37

huishouden: de leefvorm of samenlevingsvorm van één of meer personen die in vast verband samenleven, en waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling.

1.38

internetwinkel: het bedrijfsmatig via website's te koop aanbieden van goederen, alsmede het opslaan, verkopen en/of (af)leveren van deze goederen, waarbij de goederen niet ten verkoop worden uitgestald.

1.39

kunstobject: een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst.

1.40

kunstwerk: bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en degelijke.

blad 60 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

1.41

mantelzorg: intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

1.42

nutsvoorzieningen: gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie;

1.43

omgevingsvergunning: vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

1.44

ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf: voorzieningen voor verkeer en verblijf die ondergeschikt en gelieerd zijn aan de functies die ingevolge de geldende bestemming ter plaatse zijn toegestaan, zoals in- en uitritten, langzaam verkeerspaden, onverharde paden, trottoirs en brandgangen. Hieronder worden in ieder geval geen wegen voor gemotoriseerd verkeer begrepen, met uitzondering van calamateitenverkeer en verkeer voor afvalafhandeling.

1.45

onderkomens: voor verblijf geschikte – al dan niet aan de bestemming onttrokken – voer- en vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, als ook tenten.

1.46

overkapping: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, met maximaal één omsloten ruimte vormt.

1.47

peil: a. b.

c.

1.48

voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerk terrein.

plaatsgebonden risico: risico op een plaats buiten een risicovolle inrichting of in de nabijheid van een buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of een transportroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of ter plaatse van de buisleiding of transportroute, waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is.

blad 61 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

1.49

raamprostitutie: een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

1.50

riscovolle inrichting: een inrichting waarbij ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. risicoafstand moet worden aangehouden bij het in een bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten.

1.51

seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch /pornografische aard plaatsvinden, waaronder in elk geval worden verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

1.52

speelvoorziening: openbaar toegankelijke voorziening in de open lucht bestemd voor sport, spel, vermaak of ontspanning, niet zijnde een sportvoorziening waar georganiseerde sportbeoefening plaatsvindt, waaronder in ieder geval speeltuinen en trapveldjes worden verstaan.

1.53

stedenbouwkundig beeld: het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing in relatie tot de omgeving.

1.54

straatprostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze.

1.55

uitvoeren: uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven.

1.56

vloeroppervlak(te): de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt.

1.57

voorzieningen voor verkeer en verblijf voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij behorende inrichtingselementen.

1.58

waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen.

blad 62 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

1.59

windturbine: bouwwerk, bestaande uit een mast met bijbehorende fundering en de rotor, bedoeld voor het opwekken van electriciteit door middel van windenergie.

1.60

wonen: het bewonen van een woning door niet meer dan één huishouden.

1.61

woning: een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

blad 63 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 2 2.1

Wijze van meten Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: afstanden: van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. bebouwingspercentage: het oppervlak dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming. bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. bovenkant spoorstaaf: de hoogte van de bovenkant van de laagst gesitueerde spoorstaaf. dakhelling: de hoek gemeten langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. diepte van een gebouw: horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel; verticale diepte: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer. goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

hoogte van een molen: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de molen. hoogte van een windturbine: vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

blad 64 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk. langtijdgemiddelde: het gemiddelde van de afwisselende niveau's van het ter plaatse optredende geluid, gemeten over een aaneengesloten periode van tenminste 10 minuten en vastgesteld en beoordeeld overeenkomstig de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai, met dien verstande dat de bedrijfsduurcorrectie niet worden toegepast. oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.2

Ondergeschikte bouwonderdelen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals voorzieningen voor vluchtwegen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken niet meegerekend. Overschrijding van de bestemmingsgrens danwel bouwgrens door ondergeschikte bouwonderdelen is niet toegestaan met uitzondering van voorzieningen voor vluchtwegen. Daarbij gelden voor voorzieningen voor vluchtwegen de volgende voorwaarden: De overschrijding van voorzieningen voor vluchtwegen mag niet meer dan 1 meter bedragen; De overschrijding van voorzieningen voor vluchtwegen is passend binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijke straatbeeld.

blad 65 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

blad 66 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels Verkeer Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

voorzieningen voor verkeer en verblijf; parkeervoorzieningen; kunstobjecten; kunstwerken; speelvoorzieningen; geluidwerende voorzieningen; straatmeubilair; groenvoorzieningen; nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen); water en waterhuishoudkundige voorzieningen; tijdelijke bouwplaatsinrichting.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. b.

blad 67 van 79

De bouwhoogte van kunstwerken, kunstobjecten, palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 15 m. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 4 4.1

Wonen Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

c. d. e. f. g. h.

wonen; aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van: 1. aan huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijven; 2. gastouderschap; tuinen, erven en verhardingen; groenvoorzieningen; nutsvoorzieningen (met uitzondering van risicovolle inrichtingen); ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf; parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen Voor het bouwen in het algemeen geldt de volgende bepaling: a.

4.2.2

ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' zijn maximaal het aantal woningen toegestaan zoals aangeduid;

Gebouwen en overkappingen binnen het bouwvlak Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen binnen het bouwvlak gelden de volgende bepalingen: a. b.

4.2.3

ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' (gs) mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd; de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ is aangegeven;

Gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak Gebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak zijn niet toegestaan.

4.2.4

Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. b.

c.

4.3

bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de lijn waarin de naar de weg gekeerde gevel van het woongebouw staat niet meer mag bedragen dan 1 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2.4 onder b voor het toestaan van hogere erf- en terreinafscheidingen vóór de lijn waarin de naar de weg gekeerde gevel van het gebouw staat, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

blad 68 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

a. b. c.

de bouwhoogte bedraagt niet meer dan 2,5 m; de afwijking passend is binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld; er zijn geen bezwaren vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1

Strijdig gebruik Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan, wordt in ieder geval begrepen: a. b. c.

4.4.2

het gebruik van platte daken als dakterras; het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning als zelfstandige woning, of ten behoeve van mantelzorg; het gebruik van de woning of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning als bed & breakfast.

Aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf Voor de uitoefening van een aan huis vervonden beroep of aan huis verbonden bedrijf zijn de volgende bepalingen van toepassing: a. b.

c. d.

e. f.

4.4.3

Voorwaardelijke verplichting waterberging a.

b.

4.4.4

De aanleg van verharding is alleen toegestaan indien is aangetoond dat: 1. Op eigen terrein wordt voorzien in de verwerking van het hemelwater door middel van hergebruik, bodeminfiltratie, (tijdelijke) waterberging of alternatieve voorziening waarbij de capaciteit van de voorziening ten minste 7 m3 regenwater per 100 m2 afvoerend verhard oppervlak in één uur kan verwerken. 2. De compenserende waterberging als bedoeld in artikel 4.4.3, lid a, onder 1 in stand wordt gehouden. Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.4.3, lid a, onder 1 als er een onderbouwing wordt gegeven van de (technische) onmogelijkheden.

Voorwaardelijke verplichting geluid a.

blad 69 van 79

de activiteit wordt uitsluitend uitgeoefend door een bewoner van de woning; de activiteit bedraagt niet meer dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning en de bij deze woning behorende bijbehorende bouwwerken, tot een maximum van 50 m²; buitenactiviteiten, waaronder opslag, ten dienste van aan huis verbonden beroepen of aan huis verbonden bedrijven zijn niet toegestaan; machinale productie en machinale reparatie- en herstelwerkzaamheden alsmede het verrichten van herstelwerkzaamheden aan gemotoriseerde voertuigen zijn niet toegestaan; horeca en detailhandel (w.o. showroom en/of afhaalpunt c.q. logistieke functie, al dan niet t.b.v. internethandel) zijn niet toegestaan; er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij dient voldaan te worden aan het bepaalde in artikel 9.2.

Een woning waarvoor, blijkens het geluidrapport, vanwege de Keiweg de grenswaarde van 48 dB wordt overschreden, mag alleen worden gebruikt indien de bronmaatregel bedoeld onder b is getroffen. Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

b.

c.

d.

e.

blad 70 van 79

De bronmaatregel bedoeld onder a houdt in dat de rijbaan van de Keiweg voor het tracédeel aangegeven in het geluidrapport is voorzien van een wegdektype stille elementenverharding die voldoet aan de uitgangspunten en specificatie als in het geluidrapport. In afwijking van het bepaalde onder b is een andere bronmaatregel toegestaan indien daarmee de geluidbelasting op een woning, na het treffen van maatregelen, als bedoeld onder a niet toeneemt. Voor het berekenen van de geluidbelasting vanwege een andere bronmaatregel moet worden uitgegaan van de uitgangspunten in het geluidrapport behorende bij dit bestemmingsplan. Daar waar in dit artikel wordt verwezen naar het geluidrapport wordt bedoeld het geluidrapport waarnaar wordt verwezen in het ontheffingsbesluit hogere waarde Wet geluidhinder.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

blad 71 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 6

Algemene bouwregels

6.1

Ondergronds bouwen

6.1.1

Algemeen Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen: a.

b.

6.1.2

Op plaatsen waar bestaande bovengrondse gebouwen zijn of nieuwe bovengrondse gebouwen worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden; eveneens en direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd. De verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 4,0 m.

Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde onder 6.1.1 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder een gebouw, al dan niet op een grotere diepte dan bepaald onder 6.1.1 mits: a. b. c.

blad 72 van 79

de oorspronkelijk functie op maaiveldniveau gehandhaafd blijft; er geen bezwaren zijn uit milieutechnisch oogpunt; er geen bezwaren zijn uit oogpunt van waterhuishouding.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 7 7.1

Algemene gebruiksregels Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: a.

b.

c. d.

e. f.

blad 73 van 79

het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gericht gebruik en onderhoud; het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie; het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, grow- en/of headproducten; het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel; het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden 10-6/jaar of meer bedraagt, tenzij dit gebruik ingevolge de regels in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan expliciet is toegestaan.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 8 8.1

Algemene afwijkingsregels Algemene afwijkingen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken: a. b.

c.

d.

e.

f.

g.

h.

i.

blad 74 van 79

van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages; van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft; van de planregels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 3 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing; van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 5 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing; van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m; 2.

de oppervlakte niet meer dan 50 m²; van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot: 1. ten behoeve van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m; 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m; 3. ten behoeve van signalerings- en telecommunicatiemasten tot minder dan 40 m. 4. ten behoeve van kunstobjecten tot niet meer dan 35 m; 5. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m; van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat: 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw; van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte door zonnepanelen, met dien verstande dat de overschrijding niet meer mag bedragen dan 2 m.

van de planregels en toestaan dat de achtergevelrooilijn wordt overschreden, waarbij een overschrijding van maximaal 5 m is toegestaan, mits: 1. er een tuindiepte van minimaal 10 m resteert; 2. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn of het verlengde daarvan voor maximaal 50% mogen zijn bebouwd.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

8.2

Voorwaarden afwijking De omgevingsvergunning voor het afwijken, als bedoeld in lid 8.1 kan slechts worden verleend, indien: a. b.

blad 75 van 79

de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 9 9.1

Overige regels Verwijzing naar andere wettelijke regelingen Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

9.2

Parkeren a.

b.

blad 76 van 79

Een omgevingsvergunning voor het bouwen en een omgevingsvergunning voor het afwijken van de gebruiksregels kan uitsluitend worden verleend indien wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen; indien niet in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen wordt voorzien, wordt de omgevingsvergunning geweigerd; Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en ruimte voor laden en lossen. Hiervoor gelden de volgende regels: 1. In het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw en in het geval van de functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid; 2. Indien het gebruik van een gebouw en/of gronden daar aanleiding toe geeft, dient te worden voorzien in voldoende ruimte voor laden en lossen; 3. Bij een omgevingsvergunning wordt aan de hand van het geldende door de gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgestelde gemeentelijke parkeerbeleid, als neergelegd in de 'Nota Parkeernormen 2019', bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen. Indien dit parkeerbeleid gedurende de planperiode wordt gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging; 4.

De parkeervoorzieningen als bedoeld onder 1 en de ruimte voor laad- en losvoorzieningen als bedoeld onder 2 dienen in stand te worden gehouden.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 4 Artikel 10 10.1

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Overgangsrecht bouwen a.

b.

c.

10.2

Overgangsrecht gebruik a. b.

c.

d.

blad 77 van 79

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouw- of omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%. Het bepaalde onder a en b is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan één jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Artikel 11

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 57.

blad 78 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

52 52 G06G05 52 52 G04 G0352 52 G02G01

56A

53

51

20

20

02

2 200-

34

65 67

72

76

78

Plangebied

5 3

1

Centrum 2017, herziening 1 Keiweg 57

9

7

Enkelbestemmingen 6 18A 10-

20 20 G25G37 20 G26 20 G27 20 G28 G29 G30 20 20 G3120 20 G32 20 G33 20 G34 20 G35 20 G36

32

63

64 66

118-B21

g iwe Ke

8

20 206-

5 3-20

Pruimboomsteeg

G1820 G1920 G2020 G1720 G2120 G2220 G2320 G24G38 1 20 220

ries pend Scha

39 7-1

60 62

70 58A

21A

9 1-9

52 G07 52 G08 52 G09 52 G10 52 G11

20 G16 20 G0120 G15 20 G0220 G14 20 G0320 G13 20 G0420 G12 20 G0520 G11 20 G0620 G10 20 G0720 G09 20 G08

61

58

o Klo

20

raa

st ter

s

21

30

19

t

3 45 4

47

49

41

37 39

35

Wonen

bouwvlak

Bouwaanduidingen

23

27

W

13

15

gestapeld

[gs]

25 9 1 2 33 3

Verkeer

Bouwvlakken

11

17

V

Maatvoeringen

25A

3

66

22

maximum aantal wooneenheden

3

maximum bouwhoogte (m)

V

55 72B 52-

W [gs]

7

22

10

V

t

De Burch

0

1-6

g

g iwe Ke

K

-76

74

e eiw

61

65 9 61 63 55 57 5

51

71 73 67 69 75 77 79 81

0

80

20

30

40m

aat

Ridderstr

69

84

Opdrachtgever

Schaal

SoMa Vastgoed B.V.

1:1000 Tekenaar

86

Project

88

37

10

41 39

W. Boera

Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 57

Projectleider

Imro-idn

Tekeningnummer

:

NL.IMRO.0826BSPhz1centrum2017-ON01

M. Stabel 10-433527-BP-ON-KW-210511

2 4

Status

6 77

8

Datum

79 81

Voorontwerp

:

29-05-2020

Ontwerp

:

11-05-2021

Ter vaststelling

:

..-..-....

Vaststelling

:

..-..-....

Blad in bladen

1-1 Formaat

A3

www.anteagroup.nl

83 85 C:\Users\D17800\OneDrive - Antea Group\Desktop\Tekenmap\gemeente Oosterhout\433527 - BP Keiweg 57, Centrum Oosterhout 2017\3. planverbeelding\10-433527-BP-ON-KW-210511.dwg