bijlage 3 Ontwerp bestemmingsplan

Bestemmingsplan

Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 57

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Inhoudsopgave

blad 3 van 79

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Algemeen Plangebied: ligging en begrenzing Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

5 5 5 5 6

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3

Ontwikkeling Historische beschrijving Structuur plangebied De ontwikkeling

7 7 8 9

Hoofdstuk 3 3.1 3.2

Beleidskader Bovengemeentelijk beleid Gemeentelijk beleid

11 11 17

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Randvoorwaarden Milieu-aspecten Water Kabels en leidingen Archeologie en cultuurhistorie Verkeer en parkeren Privacy en schaduwwerking

29 29 40 43 43 45 47

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische toelichting Het juridische plan Bestemmingen

51 51 51

Hoofdstuk 6

Handhaafbaarheid

53

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

55 55 55

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

57 57 64

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Verkeer Wonen

67 67 68

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

71 71 72 73 74 76

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

77 77 78

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Geluidonderzoek

Bijlage 2

Bodemonderzoek

Bijlage 3

Natuuronderzoek

Bijlage 4

Stikstofonderzoek

Bijlage 5

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 6

Programma van Eisen archeologischproefsleuvenonderzoek

Bijlage 7

Archeologisch inventariserend veldonderzoek

Bijlage 8

Privacystudie

Bijlage 9

Schaduwstudie

Bijlage 10

Selectiebesluit archeologie

Bijlage 11

Verslag omgevingsdialoog

Bijlage 12

Vooroverlegreacties provincie en waterschap

Bijlage 13

Inspraaknota

Toelichting

blad 4 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1

Algemeen Ontwikkelaar SoMa Vastgoed B.V. is voornemens om het plangebied aan de Keiweg in Oosterhout te herontwikkelen met woningbouw. De gronden hebben in het bestemmingsplan Centrum 2017 de bestemming 'Bedrijf' (voormalige garage Ligtvoet). De plannen bestaan uit het omzetten van de geldende bestemming ‘Bedrijf’ naar een woonbestemming en het realiseren van een appartementencomplex met bijbehorende parkeerplaatsen. Het doel van het onderhavige bestemmingsplan is het planologisch mogelijk maken van een woonappartementencomplex. De onderhavige toelichting omvat de verantwoording dat er geen strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Plangebied: ligging en begrenzing Het gebied dat centraal staat in voorliggend bestemmingsplan is gelegen in de kern Oosterhout. Het plangebied heeft betrekking op de strook grond ten oosten van de Keiweg en ligt tussen de Kloosterstraat en de Burcht. In figuur 1.1 is het plangebied weergegeven. De omliggende bebouwing ten noorden, oosten en zuiden betreft woonbebouwing. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Keiweg, is woonbebouwing en een gemengde functie aanwezig. Het voormalige garagebedrijf is inmiddels afgebroken, de fundering van de garage is nog aanwezig.

Figuur 1.1 - Luchtfoto met plangebied (bron:www.globespotter.nl)

1.3

Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrum 2017'. Dit is vastgesteld op 1 juni 2017. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor bedrijfsactiviteiten en de dubbelbestemming "Waarde -Archeologie". In figuur 1.2 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan opgenomen met daarin de bovengenoemde bestemmingen.

blad 5 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Figuur 1.2 - Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied (rode lijn) Het planvoornemen (realiseren van een appartementencomplex met bijbehorende parkeerplaatsen) past niet binnen deze bestemming. Om het planvoornemen juridisch-planologisch mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en bijbehorende ontwikkeling nader beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid op Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het plan getoetst aan de diverse milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat een juridische toelichting van het bestemmingsplan en hoofdstuk 6 bevat een beschrijving van de handhaafbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht.

blad 6 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 2

2.1

Ontwikkeling

Historische beschrijving De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.

Figuur 2.1 - Oosterhout rond 1900 Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbond met de omliggende plaatsen zoals Teteringen en Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd. In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige blad 7 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk kleinschalige, incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond. In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden. De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door de ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen.

2.2

Structuur plangebied Het plangebied bestaat uit een locatie ten oosten van de Keiweg welke ligt tussen de Kloosterstraat en de Burcht. In figuur 2.2 is het plangebied weergegeven. De omliggende bebouwing ten noorden, oosten en zuiden betreft woonbebouwing. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Keiweg, is woonbebouwing en een gemengde functie aanwezig.

Figuur 2.2 - Luchtfoto met plangebied (bron:www.globespotter.nl)

blad 8 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

2.3

De ontwikkeling Het nieuwe appartementengebouw biedt ruimte aan 22 woningen. De locatie van het plangebied is gelegen in het centrum van Oosterhout en is hiermee geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen (jongeren, medioren en senioren). Het woningbouwprogramma bestaat uit kleine appartementen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. De woningen zullen niet bestemd worden voor een specifieke doelgroep. De appartementen worden als huurwoningen in de markt gebracht. Het is van belang dat het gebouw passend is in de omgeving en aansluit bij omliggende bebouwingsstructuren en bebouwingsmassa's. Hierdoor gaat de nieuwe bebouwing goed op in het bestaande straatbeeld en wordt het op een stedenbouwkundig verantwoorde manier ingepast. Hierna is het stedenbouwkundig plan weergegeven.

Figuur 2.3 - het stedenbouwkundig plan Bebouwing / bouwmassa De nieuwe bebouwing wordt in lijn gebouwd met de huidige rooilijn langs de Keiweg van de grondgebonden woning (ten noorden van het plangebied) en het appartementencomplex (ten zuiden van het plangebied). Het gebouw wordt op nagenoeg dezelfde locatie gebouwd als waar het hoofdgebouw van de garage heeft gestaan. Binnen het plangebied wordt een appartementencomplex met 22 appartementen gebouwd. Het grootste deel van het appartementencomplex bestaat uit twee bouwlagen (maximaal 7 meter bouwhoogte). Het deel van het gebouw dat zich bevindt aan de Keiweg bestaat uit drie bouwlagen (maximaal 10 meter bouwhoogte). Deze bouwhoogte vormt een goede overgang tussen het wooncomplex ten zuiden van het plangebied (De Brucht 1 t/m 19) dat varieert van 3 tot 4 bouwlagen en de grondgebonden woningen ten noorden van het plangebied aan de Kloosterstraat die over het algemeen bestaan uit één tot twee bouwlagen met een kap. De drie bouwlagen langs de Keiweg zorgen voor een ruimtelijke begeleiding van de Keiweg. blad 9 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Aan de noordzijde worden de bergingen voor de appartementen op de grens van het plangebied gerealiseerd. De bergingen hebben een bouwhoogte van maximaal 3 meter. De buitenruimtes (balkons) voor de woningen worden aan de voorzijde van het gebouw (de westelijke en zuidelijke gevel) gesitueerd. In het midden van het appartementencomplex aan de noordelijke zijde van het gebouw worden een trappenhuis en lift gesitueerd voor de toegang tot de appartementen op de verdiepingen. De appartementen worden ontsloten via een galerij aan de noordzijde van het gebouw. In verband met de privacy van de bewoners aan de Kloosterstraat is gekozen voor deze opzet. Terreininrichting De voorzijde van het gebouw ligt aan de Keiweg. Het terrein aan de zijde van de Keiweg krijgt zoveel mogelijk een groene invulling. De uitwerking sluit aan bij de bestaande invulling aan de voorzijde van het wooncomplex ten zuiden van het plangebied (Burcht 1 t/m 19). De gronden aan de oostzijde van het appartementencomplex zijn bestemd voor parkeren. De inrichting van het parkeerterrein is ontworpen in samenhang met de herinrichting van de openbare ruimte aan De Burcht. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor optimale uitwisseling van de parkeerbehoefte.

Tevens ontstaat ruimte voor een kwalitatief ontwerp met groene perken, waardoor in tegenstelling tot de bestaande situatie een sterk stenig beeld van het achterterrein wordt voorkomen. Voor een uitgebreide omschrijving van het aspect verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.5.

blad 10 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 3

Beleidskader Aangezien geen grootschalige inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd, is een hernieuwde weergave en toetsing aan recent vastgesteld beleid in principe niet noodzakelijk. Desondanks wordt onderstaand kort ingegaan op het recente Rijks- en provinciaal beleid.

3.1

Bovengemeentelijk beleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de nieuwe omgevingswet, die per 1 januari 2022 in werking treedt, is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) door het rijk opgesteld. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 wordt hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden vier prioriteiten onderscheiden: Ruimte voor klimaat adaptatie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen. Vooralsnog is totdat de NOVI van kracht wordt, het rijksbeleid vastgelegd in respectievelijk de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig project, heeft dit nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. De beoogde ontwikkeling is echter niet in strijd met de nationale belangen.

3.1.2

Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

blad 11 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Figuur 3.1 - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De structuurvisie schetst ontwikkelingen en legt de ambities tot 2040 vast. De ambities zijn: 1. 2. 3.

Concurrentiekracht; Bereikbaarheid; Leefbaarheid en veiligheid.

Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven. De structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Conclusie Door het nationale karakter van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de kleine schaal van onderhavig project, heeft dit nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. De beoogde ontwikkeling past volledig in het streven naar het benutten van locaties voor transformatie en herstructurering. De SVIR staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd.

Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale blad 12 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS); 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro. Conclusie Door het nationale karakter van het Barro en de kleine schaal van onderhavig project, heeft dit nauwelijks raakvlak met dit nationaal beleid. De voorgenomen ontwikkeling is echter niet in strijd met de nationale belangen.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) / Ladder voor duurzame verstedelijking Per 1 oktober 2012 is in het Bro in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van de "ladder duurzame verstedelijking" (de ladder). Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. De ontwikkeling betreft de realisatie van een appartementengebouw van 22 woningen. Bij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt als eerste bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierbij geldt voor de bestemming wonen dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. In onderhavige situatie worden 22 appartementen gerealiseerd. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Omdat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden gekeken naar de behoefte. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Kwantitatieve behoefte gemeentelijk

blad 13 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Voor de drie gemeenten Breda, Oosterhout en Etten-Leur is in 2016 een marktonderzoek naar de woningbehoefte uitgevoerd door Fakton. Op basis van het onderzoek is gebleken dat de effectieve vraag in Oosterhout een bandbreedte van 180 tot 220 woningen per jaar kent. Gezien de beperkte productie in de afgelopen crisisjaren, wordt een inhaalvraag verwacht. Het voornemen past binnen de gemeentelijke kwantitatieve behoefte. regionaal In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Voor de Regio West-Brabant, waar Oosterhout onderdeel van uitmaakt, is de prognose dat de woningvoorraad zal groeien met 27.075 woningen tot 1 januari 2026. De regio West-Brabant is verder onderverdeeld in een drietal subregio's: 1. 2. 3.

subregio Breda e.o. subregio Land van Heusden en Altena subregio West

De gemeente Oosterhout valt onder de subregio Breda e.o. Voor deze subregio is de prognose dat de woningvoorraad met 14.265 woningen zal toenemen tot 1 januari 2026. Deze woningbouwprognose van de subregio is weer verder doorvertaald per gemeente. Hierbij geldt voor de gemeente Oosterhout een groeiprognose van 1.530 woningen. Om het ‘accent op de aantallen’ verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijkkwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, stuurt de provincie de komende periode aan op een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op ‘het ritme’ van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Hiertoe is de ‘Monitor bevolking en wonen’ in het leven geroepen zodat tijdig knelpunten op de woningmarkt kunnen worden geconstateerd. De monitor wordt elk kwartaal geactualiseerd en bevat onder andere gegevens over de ontwikkeling en prognose van de bevolking, een actuele stand van de woningvoorraad en een inventarisatie van de plancapaciteit. Aan de hand van de ‘Monitor bevolking en wonen’ (april 2019) is de kwantitatieve woningbehoefte voor Oosterhout geactualiseerd.

In de onderstaande tabel is het huidig aantal woningen, het benodigd aantal woningen, de harde plancapaciteit en de ontwikkelruimte in de gemeente Oosterhout opgenomen. Voor de gemeente geeft de indicator harde plancapaciteit aan de woningbehoefte met 75% ingevuld kan worden met de harde planvoorraad. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in Oosterhout een behoefte aan nieuwe woningen bestaat. Feitelijke woningvoorraad gemeente Oosterhout

24.440

Reëel groei scenario 2017-2029*

1.745

Harde plancapaciteit

1.405

Ontwikkelingsruimte

340

*Monitor bevolking en wonen geeft een laag en hoog groeiscenario. Het reële groeiscenario is het gemiddelde hiervan. blad 14 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Kwalitatieve behoefte De effectieve vraag in Oosterhout ligt tussen de 180 tot 220 woningen per jaar. De jaarlijkse vraag bestaat voor het grootste gedeelte uit de productsegmenten meergezins huurwoningen en eengezins koopwoningen. Oosterhout kent een hogere vraag naar de woonmilieus ‘levendige stadswijk’ en ‘woonwijk met laag- en hoogbouw’. Er is vraag naar meergezinswoningen. Hierbij is betaalbaarheid een belangrijk thema, er is een grote vraag naar woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (huurslaggerechtigden). Daarnaast is er sprake van een groeiend aantal één- en tweepersoonshuishouden. De locatie van het plangebied is gelegen in het centrum van Oosterhout en is hiermee geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen (jongeren, medioren en senioren). Het woningbouwprogramma bestaat uit kleine appartementen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. De woningen zullen niet bestemd worden voor een specifieke doelgroep. De appartementen worden als huurwoningen in de markt gebracht. Eventuele koop van deze appartementen is echter niet uitgesloten. Indien de appartementen in de koopsector worden aangeboden gaat het om betaalbare koopwoningen.

Geconcludeerd kan worden dat met de beoogde ontwikkeling rekening wordt gehouden met de vraag naar betaalbare meergezinswoningen door het realiseren van kleine (huur) appartementen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen. Hiermee wordt aangetoond dat onderhavige woningbouwontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte. Daarmee wordt voor dat aspect voldaan aan de Ladder. Conclusie De conclusie kan worden getrokken dat er met de realisatie van het appartementengebouw sprake is van een duurzame ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een behoefte. De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3

Provinciaal beleid Brabantse Omgevingsvisie Net als het Rijk beschikt de provincie Noord-Brabant vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet over een omgevingsvisie: de Brabantse Omgevingsvisie. Deze visie is in december 2018 vastgesteld door provinciale staten van Noord-Brabant. De Brabantse Omgevingsvisie bevat de ambities van de provincie Noord-Brabant voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de periode tot 2050. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen, die doelen zijn nog steeds opgenomen in bijvoorbeeld de Structuurvisie ruimtelijke ordening (SVRO). Bij een eventuele strijdigheid tussen de SVRO en de omgevingsvisie is de omgevingsvisie leidend. De Brabantse Omgevingsvisie zet in op behouden en verdere ontwikkeling van een veilige, gezonde en duurzame fysieke leefomgeving. De provincie richt zich met de Brabantse Omgevingsvisie op vier hoofdopgaven: 1. 2. 3. 4.

De energietransitie. Ontwikkeling van een Noord-Brabant dat om kan gaan met klimaatverandering. Noord-Brabant als slimme netwerkstad. Behouden en verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame economie.

Net als het Rijk streeft de provincie met de Brabantse Omgevingsvisie naar een manier van blad 15 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

het benaderen van initiatieven in de fysieke leefomgeving die uitgaat van vertrouwen en het gezamenlijk met publieke en private partijen zoeken naar mogelijkheden om een initiatief te realiseren. Daarbij moeten initiatieven een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 24 mei 2019 is voor een periode van vier weken het ontwerp de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ter inzage gelegd. De omgevingsverordening bevat regelgeving die ook anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels (net als dat de Verordening ruimte Noord-Brabant een uitwerking is van de SVRO). De omgevingsverordening integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Interim omgevingsverordening trad op 6 november 2019 in werking. De omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat de omgevingsverordening geen nieuwe beleidswijzigingen doorvoert tenzij dit nieuwe beleid reeds opgenomen is in vastgestelde beleidsdocumenten. De omgevingsverordening is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening.

Gelet op het beleidsneutrale karakter van de omgevingsverordening is het projectgebied in de omgevingsverordening net zo aangeduid als in de Verordening ruimte Noord-Brabant. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. b.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. b. c. d. e. f.

bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing en conclusie Door het wegbestemmen van de bedrijfslocatie en het realiseren van woningbouw wordt een nieuwe milieubelastende functie nabij omliggende woningen voorkomen. Door het momenteel braakliggende terrein opnieuw een functie te geven, wordt verloedering voorkomen. De ontwikkeling bevindt zich binnen het Stedelijk gebied (concentratiegebied). Het plan betreft een transformatie van een oorspronkelijke bedrijfslocatie. Met de 'Monitor blad 16 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

bevolking en wonen’ stuurt de provincie de regionale afspraken om tijdig knelpunten op de woningmarkt te kunnen constateren. In paragraaf 3.1.2 is de ontwikkeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking reeds getoetst aan de regionale behoefte. Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek wordt gasloos gerealiseerd. Bijgedragen wordt aan het voorkomen van hittestress (door bebouwing en parkeren) af te wisselen met groene borders. Hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd. Naast het autoverkeer worden voldoende ontsluitingen voor langzaam verkeer gesitueerd. Hiermee kan worden geconcludeerd dat toepassing wordt gegeven aan duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.1.4

Beleid waterschap Brabantse Delta Het waterschap werkt aan een beter watersysteem, voor mensen en voor flora en fauna. Het watersysteem moet robuuster worden: veiliger, minder kwetsbaar voor regenval en droogte, schoner, natuurlijker en beter toegankelijk voor recreanten. Deze thema's pakt het waterschap in samenhang aan, omdat een integrale aanpak meerwaarde oplevert voor het resultaat. De belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden die het waterschap hanteert bij planontwikkeling en in bestaand stedelijk gebied zijn: het afkoppelen van regenwater van bestaande gemengde rioleringsstelsels; de vuilwater- en hemelwaterafvoer worden tot aan de perceelsgrens gescheiden aangeboden; bij een verhard oppervlak van 2000 m² of groter wordt voor het lozen van hemelwater een retentie geëist door het waterschap; bij de bouw worden geen milieuvervuilende of uitlogende materialen of stoffen gebruikt. Toetsing en conclusie Door middel van de verplichte watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen. De watertoets krijgt vorm via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.2). Met de watertoets wordt ook beoordeeld of aan het beleid van het waterschap wordt voldaan. Paragraaf 4.2 gaat hier nader op in.

3.2

Gemeentelijk beleid

3.2.1

Structuurvisie Oosterhout Door de gemeenteraad van Oosterhout is op 22 oktober 2013 een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Oosterhout vastgesteld. Op basis van deze structuurvisie wordt invulling gegeven aan het behoud en de verdere versterking van de positie van Oosterhout. De structuurvisie vormt enerzijds een belangrijke inspiratie- en informatiebron, zodat eenieder op adequate wijze kennis kan nemen van de diverse projecten en de samenhang daartussen. Anderzijds geeft de structuurvisie duidelijk richting aan de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met initiatieven op de verschillende beleidsterreinen. De structuurvisie bevat geen verplichtingen naar derden. Bij de beoordeling van initiatieven van derden wordt deze visie als toetsingskader gehanteerd. De kern van de structuurvisie kan als volgt worden samengevat: Continuering van het versterken van kwaliteit; Transformatie en structuurversterking; Versterken (netwerken van) voorzieningen;

blad 17 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Kwaliteitsslag buitengebied; Betere bereikbaarheid. In de structuurvisie worden de verschillende ontwikkelingen per thema, (wonen, werken, voorzieningen, recreatie, verkeer etc.) omschreven.

Figuur 3.2 Structuurvisie Oosterhout (blauw cirkel geeft ligging van het plangebied weer) blad 18 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Toetsing Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van de structuurvisie. Speerpunt in de centrumontwikkeling vormt het Santrijngebied. Realisering van nieuwe cultuuraccommodaties betekent een sterke impuls voor het centrum. Aansluitend zullen in dit gebied ook woningbouw en herstructurering van de parkeervoorzieningen plaatsvinden. Het stadshart wordt verbeterd op basis van het actieplan. Door herinrichting, functionele versterkingen en strategische nieuwbouw zullen het aanzicht en de gebruikswaarde van het centrum in de komende jaren worden verbeterd. Conclusie: De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gemeentelijke structuurvisie van Oosterhout. De woningen worden ingepast in het bestaand stedelijk gebied en sluiten aan bij de beleidsdoeleinden transformatie en structuurversterking van de gemeente Oosterhout.

3.2.2

Toekomstvisie 2030 Met de Toekomstvisie wordt een beeld geschetst van het Oosterhout van 2030. Deze toekomstvisie vormt de basis voor de Omgevingsvisie die momenteel wordt opgesteld. De Toekomstvisie levert vooral een inspirerend beeld over hoe de toekomst er voor Oosterhout uit zou kunnen zien. Voor verschillende onderwerpen zijn ambities en opgaven benoemd. Flexibel wonen in stad en buitengebied Binnen het bestaande stedelijk gebied van Oosterhout zijn de afgelopen twaalf jaar 2.700 nieuwe woningen gebouwd. Het is niet nodig gebleken om aan de oostzijde van de A27 een heel nieuwe woonwijk te realiseren, maar helemaal uitgesloten wordt die mogelijkheid in de toekomst niet. Bij het bouwen van die nieuwe woningen zijn strenge eisen gesteld aan de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid, leefbaarheid en aanpassing aan het klimaat. Een deel van het nieuwe woningaanbod is gerealiseerd door de transformatie van leeggekomen panden zoals kerken, winkels en kantoren. Op het terrein rondom het vernieuwde Amphia ziekenhuis zijn, naast een eigentijdse zorgvoorziening, ook nieuwe woningen gerealiseerd. Ook op het Slotjesveld hebben verschillende ontwikkelingen plaats gevonden. Oosterhout beschikt over veel verschillende woonmilieus en biedt iedereen een passende woning. Bij alle ontwikkelingen is uitgegaan van toekomstgerichte, duurzame en flexibel in te richten woningen.

Woningen zijn geschikt voor zo breed mogelijke doelgroepen en voor alternatieve woonvormen. Domotica maakt het voor ouderen gemakkelijker om in hun sociale woonomgeving oud te worden. Ze wonen bij voorkeur op plekken waar de ‘zorg dichtbij’ is. Er is ruimte gemaakt voor mantelzorg en generatiewoningen. Woningen die vrij komen, nadat ouderen verhuisd zijn, zijn betrokken door (jonge) gezinnen. Toetsing Dit plan voorziet in transformatie van een voormalige garage. Het betreft een herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie waarbij kleine appartementen voor de huur (en eventueel koop) passend bij de behoefte. Het appartementencomplex is geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen (brede doelgroep). De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Toekomstvisie.

blad 19 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

3.2.3

Bestuursakkoord 2018-2022 De coalitiepartners hebben voor de periode 2018-2022 bestuursakkoord 'Samen op weg naar 2030' opgesteld. Hierin zijn doelstellingen uitgewerkt op de thema's Financien, Sociaal Domein, Economie en werkgelegenheid, De levendige gemeente, Ruimtelijke Ontwikkeling en Burger en Bestuur. Hierna wordt ingegaan op de relevante onderdelen uit het thema Wonen en ruimtelijke ordening. Wonen en ruimtelijke ordening Oosterhout is gebaat bij een gevarieerd woningaanbod, dat rekening houdt met de wensen en behoeften van verschillende bestaande doelgroepen (met name in onze gemeente woonachtige ouderen), maar dat tegelijkertijd aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners (met name jongeren/gezinnen met jonge kinderen). Om draagvlak voor de bestaande voorzieningen te behouden en de dynamiek in de samenleving te borgen, is het immers van belang dat Oosterhout in trek blijft bij jongeren en (jongere gezinnen). Er wordt dus ook gebouwd voor een toekomstbestendig en vitaal Oosterhout. Oosterhouters hechten terecht grote waarde aan een groene en open woonomgeving. Bij plannen voor woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties) is het behoud hiervan een belangrijk uitgangspunt. De invoering van de Omgevingswet leidt tot een zeer ingrijpende verandering in de wijze waarop wij in ons land omgaan met ruimtelijke ordening.

Ten aanzien van de Omgevingswet is onder meer het volgende van belang: in de aanloop naar de invoering van de Omgevingsvisie worden de bestaande bestemmingsplannen zoveel mogelijk samengevoegd; inspraak wordt bij het begin van een ruimtelijk project geborgd, bij een principeverzoek wordt het beproefde instrument van een omgevingsdialoog ingezet. Een kwalitatief goede openbare ruimte draagt niet alleen bij aan een positief beeld van de gemeente, het is ook een uitnodiging aan onze inwoners om medeverantwoordelijkheid te nemen om de openbare ruimte schoon en netjes te houden. Toetsing Herontwikkeling van de binnenstedelijke locatie waarbij kleine appartementen voor de huur (en eventueel koop) is passend bij de behoefte. Het appartementencomplex is geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen. De openbare ruimte voorziet naast het opvangen van de parkeerbehoefte in een groene uitstraling, in aansluiting op de aangrenzende terreinen. Een omgevingsdialoog is gevoerd door middel van een informatieavond (zie paragraaf 7.2). De voorgenomen ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het Bestuursakkoord.

3.2.4

Wonen In 2016 is de Woonvisie geactualiseerd. De aanleiding voor het actualiseren is dat zich op het gebied van het wonen en aangrenzende beleidsvelden sinds 2011 vele veranderingen hebben voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De woningmarkt is veranderd ten gevolge van de economische crisis én binnen de corporatiesector hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wmo door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De in te zetten richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die

blad 20 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De gemeenteraad heeft de Woonvisie medio 2016 vastgesteld. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen. Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving.

De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben. Toetsing Met voorliggend plan wordt de bouw van in totaal 22 nieuwe woningen, in de vorm van appartementen, mogelijk gemaakt. De locatie van de woningbouwlocatie is gelegen in het centrum van Oosterhout en is hiermee geschikt voor huisvesting van verschillende leeftijdsgroepen. Het woningbouwprogramma bestaat uit kleine appartementen die geschikt zijn voor een brede doelgroep. De woningen zullen niet bestemd worden voor een specifieke doelgroep. De appartementen worden als huurwoningen in de markt gebracht. Met de beoogde ontwikkeling wordt rekening wordt gehouden met de vraag naar betaalbare meergezinswoningen door het realiseren van kleine (huur) appartementen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen.

Conclusie Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag vanuit de Woonvisie.

3.2.5

Verkeer Mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit” Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het

blad 21 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030. Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving.

Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda. Stilstaan in de toekomst Het gemeentelijk parkeerbeleid is vastgelegd in de nota 'Stilstaan in de toekomst, Parkeerbeleid op de middellange termijn (2020)'. Deze nota is in december 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en in 2013 heeft een tussentijdse evaluatie plaatsgevonden. Met het parkeerbeleid worden doelen nagestreefd op het gebied van leefbaarheid, het economische functioneren van de binnenstad en bereikbaarheid. In de nota zijn parkeernormen opgenomen waaraan bij de ontwikkeling van nieuwe functies dient te worden voldaan. Uitgangspunt hierbij is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein wordt opgelost. In de regels bij onderhavig plan is opgenomen dat moet worden voldaan aan het meest recente gemeentelijke parkeerbeleid. Parkeernormen 2019 In mei 2019 heeft de gemeenteraad besloten de parkeernormen te actualiseren. Het is geen actualisatie van beleid, maar van 'sec' de parkeernormen.

Deze normen zijn van toepassing bij nieuwbouw en verbouw van bestaande locaties. Naast normen voor auto's zijn er ook normen voor fietsers opgenomen. Conclusie

blad 22 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Voldaan kan worden aan de parkeernormen en het gemeentelijk parkeerbeleid. Binnen het concept stedenbouwkundig plan voor het plangebied is aangesloten bij de Mobiliteitsvisie. Voor langzaam verkeer is een goede en veilig ontsluiting voorzien aan de Keiweg. Gemotoriseerd verkeer wordt via de Ridderstraat/ De Burcht ontsloten. Voor wat betreft de inrichting van het parkeerterrein wordt aangesloten bij aangrenzend openbaar terrein. Voor het onderhavig plan wordt het aspect verkeer en parkeren verder behandeld in paragraaf 4.5 .

3.2.6

Archeologie en cultuurhistorie Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, die op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling'). De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming.

Erfgoedkaart Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart). Conclusie In paragraaf 4.4 worden de aspecten archeologie en cultuurhistorie nader beschreven. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

3.2.7

Water In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht. De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan (2017-2021) vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten

blad 23 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

vanuit de Waterwet. De belangrijkste uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk. Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en rioleringsplan. Conclusie Voor het onderhavig plan is een waterparagraaf opgesteld waarvan de resultaten zijn opgenomen in paragraaf 4.2 .

3.2.8

Groen In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m² openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is. In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling. Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan. Met betrekking tot het particuliere groen heeft de gemeente beperkte beschermings- en sturingsmogelijkheden. In het openbaar gebied heeft de gemeente daarentegen maximale mogelijkheden tot instandhouding en ontwikkeling. Wel geldt een vergunningsplicht voor het vellen van een houtopstand op gemeentegrond dan wel een boom (bomen) die op de lijst van monumentale bomen is (zijn) opgenomen.

Grotere bomen (dikker dan Ø 0,20m) in het openbare gebied worden beschermd op basis van de velvergunningsprocedure in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Monumentale bomen genieten een zwaardere bescherming en krijgen in bestemmingsplannen tevens een beschermende dubbelbestemming op basis van de monumentale-bomen-lijst, ook als deze op particulier terrein staan. In de openbare ruimte heeft de gemeente dus voldoende mogelijkheden tot instandhouding en uitbouw van het groene karakter van Oosterhout, op particulier terrein zijn alleen monumentale bomen beschermd. Conclusie Dit plan voorziet in herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie tot een appartementencomplex. In paragraaf 2.3 wordt nader ingegaan op de inrichting van de buitenruimte. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan het groenbeleid van de gemeente Oosterhout.

blad 24 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

3.2.9

Milieu en duurzaamheid De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht. Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium. Conclusie In de oorspronkelijke situatie was het volledige terrein verhard. Met de herontwikkeling van de locatie is, naast het woonprogramma met bijbehorende parkeergelegenheid, nieuwe inrichting van het plangebied zorgvuldig tot stand gekomen. Aan de Keiweg wordt uitsluitend een langzaamverkeer ontsluiting gerealiseerd ter bevordering van wandelen en fietsen.

Het plangebied is waar mogelijk - langs de Keiweg en delen van het achterterrein groen ingevuld. Dit ten behoeve van een groene uitstraling en het bijdragen aan het voorkomen van hittestress. Ambities voor de energietransitie Oosterhout 2030 De gemeente gaat samenwerken aan de duurzame toekomst van Oosterhout. De ambities hiervoor en de manier waarop de gemeente deze wil bereiken is op 22 oktober 2019 aangenomen door de gemeenteraad. Tot 2030 ligt de focus op het verlagen van energieverbruik en het opwekken van duurzame energie. Vooral met wind en zon. De gemeente kan de ambities alleen samen mét onze inwoners, bedrijven en partners realiseren. Dit ambitiedocument gaat echter niet over de doelen voor 2050, maar over onze ambities voor 2030. De klimaatwet geeft ons het doel: 49 % reductie van CO2 ten opzichte van 1990. De Regionale Energie Strategie (RES) is voor ons hierbij de belangrijkste leidraad. Dit heeft geleid tot ambities voor de korte (2022) en middellange (2030) termijn op het gebied van energiebesparing en energieopwekking. In de Routekaart energietransitie 2019-2022 ‘Vol energie samenwerken aan de toekomst van Oosterhout’ is verder uitgewerkt hoe de gemeente deze ambities wil bereiken. De energietransitie bestaat uit 2 delen: besparen en opwekken. In 2022 is een energiebesparing gerealiseerd van 5% ten opzichte van het energieverbruik in 2017.

Dat betekent een energiebesparing van 295 TJ. In 2022 wekken we jaarlijks 206 TJ extra duurzame energie op (naast de 255 TJ duurzame opwekking die al gerealiseerd is). Om deze opgaves te bereiken is een aantal projecten benoemd. Conclusie Het plan maakt geen deel uit van een project. Door de nieuwbouw is het mogelijk om de woningen energiezuinig te realiseren. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek wordt gasloos gerealiseerd. Op deze wijze wordt bijgedragen aan de

blad 25 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

aan ambities van de gemeente omtrent energietransitie. Wet voortgang energietransitie Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie (Wet VET) in werking. Met deze wijzigingswet worden de Elektriciteitswet 1998 en de Gaswet gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat netbeheerders niet langer wettelijk verplicht zijn om nieuwbouw voor kleinverbruikers (verbruikers met een doorlaatwaarde van ten hoogste 40 m3 per uur) aan te sluiten op het gasnet. Omdat netbeheerders slechts wettelijke taken mogen uitvoeren, komt dit in de praktijk neer op een verbod: netbeheerders mogen nieuwbouw voor kleinverbruikers vanaf 1 juli 2018 niet meer van een gasaansluiting voorzien. Via een wijziging wordt ook het Bouwbesluit 2012 in overeenstemming gebracht met de wijziging van Gaswet. Voor woningen en kleine bedrijven betekent dit dat vanaf 1 juli 2018 moet worden gekozen voor een andere vorm van verwarming dan aardgas. Op omgevingsvergunningaanvragen die zijn ingediend vóór 1 juli 2018, blijft het oude recht van de Gaswet en het Bouwbesluit 2012 van toepassing. Dit betekent dat een gebouw waarvoor een bouwaanvraag is gedaan vóór 1 juli 2018, door de netbeheerder nog moet worden aangesloten op het gasnet. Voor aanvragen na 1 juli 2018 wordt uitgegaan van het principe van gasloos bouwen. Hiervan is een uitzondering mogelijk.

Artikel 10, zevende lid, onderdeel a van de Gaswet bepaalt namelijk dat de aansluitplicht niet van toepassing is 'voor het aansluiten van een te bouwen bouw-werk, tenzij een college van burgemeester en wethouders het gebied waarin dit bouwwerk wordt gebouwd, heeft aangewezen als gebied waar aansluiting op het gastransportnet strikt noodzakelijk is om zwaarwegende redenen van algemeen belang, waaronder begrepen de maatschappelijke kosten en baten. Bij ministeriële regeling worden hiertoe nadere regels gesteld.' Het appartementencomplex wordt duurzaam ontwikkeld. Bijzondere aandacht gaat uit naar de energiezuinigheid van het gebouw. Het appartementencomplex wordt gasloos gerealiseerd door onder andere gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek. Conclusie De woningen zullen conform de wet VET zonder gasaansluiting moeten worden gerealiseerd. De ontwikkelaar is op de hoogte van de wetwijziging en realiseert geen gasaansluiting op het gasnet. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepomptechniek wordt gasloos gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden van de Wet VET en vormt hiermee geen belemmering voor de ontwikkeling aan de Keiweg. In paragraaf 4.1.6 wordt ingegaan op de aanwezige bedrijvigheid in de omgeving en de mogelijke effecten voor het milieu.

3.2.10

Welstandsnota Per 1 oktober 2015 geldt er in Oosterhout bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geen welstandstoets meer. Wel kan er achteraf, via een zogenaamde excessenregeling, worden opgetreden tegen bouwwerken die in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. De afschaffing van welstandsbeoordeling van bouwplannen geldt niet voor beschermde monumenten en voor bebouwing binnen de beschermde stadsen dorpsgezichten, omdat hier van rechtswege en/of uit oogpunt van cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, extra eisen worden gesteld aan de op te richten bebouwing.

blad 26 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Toetsing en conclusie Op de Welstandkaart, behorende bij de Welstandsnota, is te zien dat het plangebied welstandsvrij is. De Welstandsnota staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Figuur 3.3 Welstandkaart gemeente Oosterhout (rode cirkel geeft ligging van het plangebied weer)

blad 27 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

blad 28 van 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Centrum Oosterhout 2017, herziening 1 Keiweg 5 7

Gemeente Oosterhout Projectnummer 433527

Hoofdstuk 4

Randvoorwaarden Dit hoofdstuk gaat in op de realiserings- en uitvoeringsaspecten die van invloed kunnen zijn op de voorgenomen herontwikkeling.

4.1

Milieu-aspecten

4.1.1