Document · PDF

Bijlage 2b Toelichting ontwerpbestemmingsplan

Raadsvergadering 22 februari 2022, gemeente OosterhoutBij agendapunt: Hamerstuk raadsvoorstel 325788 Vaststellen bestemmingsplan Buitengebied (incl. lint Oosteind), herziening 21 (Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.)19.730 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Crijns Rentmeesters BV

Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren T: 0493 – 47 17 77

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED 2013 (INCL. LINT OOSTEIND), HERZIENING 21 BERKENSTRAAT 12, 13, 15 EN ONG. ONTWERP NL.IMRO.0826.BSPhz21BG2013-ON01

Crijns Rentmeesters bv M.W.A. Bakermans - Van den Heuvel 24 augustus 2021

E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’

PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan:

Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.

IMRO idn

NL.IMRO.0826.BSPhz21BG2013-ON01

Versie voorontwerp

14 maart 2019, aangepast 14 januari 2020

Versie concept ontwerp

16 maart 2020, aangepast 16 november 2020 en 12 mei 2021

Versie ontwerp

24 augustus 2021

Versie vastgesteld

Opgesteld door

M.W.A. Bakermans - Van den Heuvel

Tweede contactpersoon

M.J.M. Crijns

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

INHOUD 1. INLEIDING________________________________________________________ 9 1.1 1.2

Aanleiding ___________________________________________________________ 9 Doel van het bestemmingsplan __________________________________________ 10

2. HUIDIGE SITUATIE _______________________________________________ 11 2.1

Ruimtelijke context ___________________________________________________ 11

2.1.1

Berkenstraat en omgeving __________________________________________________ 11

2.1.2

Begrenzing van het plangebied ______________________________________________ 12

2.2 2.3

Cultuurhistorie en landschap ____________________________________________ 12 Huidig gebruik plangebied ______________________________________________ 13

2.3.1

Berkenstraat 12 __________________________________________________________ 13

2.3.2

Berkenstraat 13/15 _______________________________________________________ 15

2.3.3

Berkenstraat ongenummerd ________________________________________________ 17

2.3.4

Vigerende bestemmingsplannen _____________________________________________ 17

3. BEOOGDE SITUATIE ______________________________________________ 19 3.1 3.2 3.3 3.4

Inleiding ____________________________________________________________ 19 Ruimtelijke analyse ___________________________________________________ 19 Uitgangspunten voor herontwikkeling _____________________________________ 21 Herinrichting plangebied _______________________________________________ 21

3.4.1

Sloop overtollige bebouwing ________________________________________________ 21

3.4.2

Ruimtelijke ingreep _______________________________________________________ 22

3.4.3

Ruimte voor Ruimte woning _________________________________________________ 22

3.4.4

Situering woning _________________________________________________________ 23

3.4.5

Landschappelijke inpassing _________________________________________________ 23

3.4.6

Ontsluiting en parkeren ____________________________________________________ 24

4. BELEIDSKADER _________________________________________________ 25 4.1 4.1.1 4.1.2

4.2

Rijksbeleid __________________________________________________________ 25 Nationale Omgevingsvisie __________________________________________________ 25 Ladder duurzame verstedelijking _____________________________________________ 25

Provinciaal beleid ____________________________________________________ 26

4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie _________________________________________________ 26

4.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant __________________________________ 26

4.3

Gemeentelijk beleid ___________________________________________________ 34

4.3.1

Structuurvisie Oosterhout __________________________________________________ 34

4.3.2

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ ________________________ 35

4.3.3

Reparatie herziening buitengebied 2016 _______________________________________ 36

4.3.4

Duurzaamheidsagenda Oosterhout ___________________________________________ 36

5. MILIEUASPECTEN ________________________________________________ 37 5.1 5.2

Bodem _____________________________________________________________ 37 Wegverkeerslawaai ___________________________________________________ 38

5.2.1

Inleiding ________________________________________________________________ 38

5.2.2

Onderzoek ______________________________________________________________ 38

5.2.3

5.3

Gevolgen voor de omgeving ________________________________________________ 39

Luchtkwaliteit ________________________________________________________ 39

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

5.4

Externe veiligheid ____________________________________________________ 40

5.4.1

Inleiding ________________________________________________________________ 40

5.4.2

Risiconormering __________________________________________________________ 40

5.4.3

Beleidsvisie externe veiligheid 2017 gemeente Oosterhout ________________________ 41

5.4.4

Overige wet- en regelgeving ________________________________________________ 41

5.4.5

Beoordeling van het plangebied _____________________________________________ 41

5.5

Geur _______________________________________________________________ 43

5.5.1

Inleiding ________________________________________________________________ 43

5.5.2

Veehouderijen in omgeving _________________________________________________ 44

5.5.3

Woon- en leefklimaat ______________________________________________________ 46

5.5.4

Belangen omliggende veehouderijen__________________________________________ 48

5.5.5

Conclusie _______________________________________________________________ 49

5.6 5.7

Bedrijven en milieuzonering ____________________________________________ 49 Water ______________________________________________________________ 51

5.7.1

Inleiding ________________________________________________________________ 51

5.7.2

Keur ___________________________________________________________________ 51

5.7.3

Bodemsamenstelling en geohydrologische situatie _______________________________ 52

5.7.4

Hydrologisch neutraal bouwen_______________________________________________ 52

5.7.5

Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater __________________________________ 53

5.7.6

Huishoudelijk afvalwater ___________________________________________________ 54

6. NATUUR, ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE _____________________ 55 6.1

Natuur en ecologie ___________________________________________________ 55

6.1.1

Inleiding ________________________________________________________________ 55

6.1.2

Gebiedsbescherming ______________________________________________________ 55

6.1.3

6.2

Soortenbescherming ______________________________________________________ 56

Archeologie _________________________________________________________ 59

6.2.1

Verdrag van Valletta ______________________________________________________ 59

6.2.2

Beleid gemeente Oosterhout ________________________________________________ 59

6.3 6.4

Cultuurhistorie _______________________________________________________ 60 Mer-beoordeling _____________________________________________________ 61

6.4.1

Inleiding ________________________________________________________________ 61

6.4.2

Toets aan drempelwaarden _________________________________________________ 61

6.4.3

Vormvrije m.e.r. beoordeling ________________________________________________ 61

7. JURIDISCHE VORMGEVING ________________________________________ 63 7.1 7.2 7.3

Inleiding ____________________________________________________________ 63 Toelichting op de analoge verbeelding ____________________________________ 63 Algemene toelichting op de regels _______________________________________ 63

8. UITVOERBAARHEID ______________________________________________ 64 8.1 8.2

Economische uitvoerbaarheid ___________________________________________ 64 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ________________________________________ 64

8.2.1

Omgevingsdialoog ________________________________________________________ 64

8.2.2

Vooroverleg _____________________________________________________________ 64

8.2.3

Zienswijzen _____________________________________________________________ 65

8.2.4

Procedure ______________________________________________________________ 65

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Bijlagen: 1. Notitie Bebouwingsconcentratie Berkenhoeve 2. Verkennend bodemonderzoek 3. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 4. Kwantitatieve Risicoanalyse aardgasleidingen 5. Invoergegevens achtergrondbelasting 6. Quickscan flora en fauna v2 7. AERIUS berekening 8. Omgevingsdialoog

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Het doel van onderhavig bestemmingsplan is herontwikkeling van de locaties Berkenstraat 12, Berkenstraat 13, 15 en Berkenstraat ongenummerd te Oosteind, hierna tezamen ‘plangebied’ genoemd. Aan Berkenstraat 12 wordt thans een intensieve veehouderij gevoerd in de vorm van varkenshouderij. Ter plaatse is sprake van stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij en een bedrijfswoning in de vorm van een cultuurhistorisch waardevolle boerderij. Aan Berkenstraat 13 wordt tevens een intensieve veehouderij gevoerd in de vorm van varkenshouderij met daarbij tevens een grondgebonden akkerbouwtak. Ter plaatse is sprake van stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij en twee bedrijfswoningen, waarvan één een plattelandswoning betreft (Berkenstraat 15). Ter plaatse is tevens een loods gelegen welke in gebruik is voor de grondgebonden akkerbouwtak. Beoogd wordt de beide intensieve veehouderijen te saneren in het kader van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling. De akkerbouwtak aan Berkenstraat 13 blijft met de beoogde herontwikkeling behouden, waarbij de bijbehorende bedrijfswoning dan ook als zodanig behouden blijft. De bedrijfswoning aan Berkenstraat 12 zal worden omgezet naar een reguliere burgerwoning. Daarbij zal deze cultuurhistorisch waardevolle boerderij aan Berkenstraat 12 tevens gesplitst worden in twee wooneenheden.

In samenhang met de sanering van de intensieve veehouderijen wordt een Ruimte voor Ruimte woning beoogd ten zuidwesten van Berkenstraat 12. De bouwtitel Ruimte voor Ruimte wordt gegenereerd uit de sloop van de intensieve veehouderijen binnen het plangebied. Navolgende figuur betreft een luchtfoto van de ligging van het plangebied en de omgeving hiervan.

Figuur 1: Ligging plangebied en omgeving

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

De beoogde herontwikkeling in het kader van de provinciale regeling ‘Ruimte voor Ruimte’ is binnen de vigerende bestemmingsplannen ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ en ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), Reparatie-herziening 2016’ van de gemeente Oosterhout niet mogelijk. Derhalve dienen de vigerende bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied aan Berkenstraat 12, 13, 15 en ong. te Oosteind te worden herzien. Door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oosterhout is in de vergadering van 31 oktober 2017 besloten in principe medewerking te verlenen aan de beoogde herontwikkeling van het plangebied Berkenstraat 12, 13, 15 en ongenummerd.

1.2 Doel van het bestemmingsplan Dit bestemmingsplan maakt de sanering van de intensieve veehouderijen aan Berkenstraat 12 en 13 mogelijk, met behoud van de akkerbouwtak aan Berkenstraat 13 met daar bij behorende bedrijfswoning, omzetting van de bedrijfswoning aan Berkenstraat 12 naar een reguliere burgerwoning, waarbij de woning wordt gesplitst in twee wooneenheden en de oprichting van een Ruimte voor Ruimte woning. De bouwtitel wordt volledig gegenereerd uit de sloop van de eigen stallen ter plaatse van het plangebied. Onderhavige toelichting dient als motivering bij de te doorlopen planologische procedure. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

2. HUIDIGE SITUATIE 2.1 Ruimtelijke context 2.1.1

Berkenstraat en omgeving

Het plangebied is gelegen aan weerszijden van de Berkenstraat, grofweg halverwege Oosteind en Dongen. De Berkenstraat is een smalle landweg in asfalt met een opvallende knik ter plaatse van het plangebied. In het verlengde van deze knik loopt een smal verhard pad richting de Groenstraat en vanaf daar via een knik verder richting Dongen. Verder noordelijk sluit een soortgelijk pad aan op de Berkenstraat; dit Kerkepad vormt de verbinding met Oosteind. De bebouwing aan zowel de Groenstraat als de Provinciale weg (Oosteind) is te karakteriseren als variabele lintbebouwing. De bebouwing rondom het plangebied bestaat vooral uit geclusterde (voormalige) agrarische bebouwing. Er is telkens sprake van een woongebouw aan de straatzijde met daarnaast of daarachter een of meerdere bijgebouwen. Deze bijgebouwen zijn variabel van grootte. Het bestaande landschap is erg vlak en erg open. Er is weinig opgaande beplanting aanwezig, waardoor de zichtlijnen vaak lang zijn. Bebouwing is altijd aanwezig op (enige) afstand. De beplanting is vooral lineair van karakter met aan de oostzijde enkele bosblokken van populier. Tuinachtige inrichting is vaak erg beperkt van omvang. Er zijn opvallend veel berken als weg- en erfbeplanting aanwezig.

Figuur 2: De ruimtelijke context direct rondom het plangebied

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

2.1.2

Begrenzing van het plangebied

Het plangebied omvat Berkenstraat 12, 13, 15 en ongenummerd, ten zuiden van de kern Oosteind, in het buitengebied van de gemeente Oosterhout. Het plangebied is gelegen op de percelen kadastraal bekend als gemeente Oosterhout, sectie V, nummer nummer 972 (ged.), nummer 1257 (ged.), nummer 1258 (ged.) en nummer 1269 (ged.). Het plangebied omvat niet de volledige kadastrale percelen, maar slechts de huidige agrarische bouwvlakken aan Berkenstraat 12 en 13 en de beoogde Ruimte voor Ruimtekavel ten zuidwesten van Berkenstraat 12. De overige gronden blijven met de beoogde herontwikkeling ongewijzigd. Navolgende figuur geeft een kadastraal overzicht van het plangebied, geprojecteerd op een luchtfoto, waarbij het plangebied is omkaderd met een blauwe bolletjeslijn.

Figuur 3: Kadastraal overzicht plangebied

2.2 Cultuurhistorie en landschap Het plangebied is gelegen aan de Berkenstraat tussen Oosteind en Dongen. Het betreft een oude heideontginning van een drassig veen- en heidegebied -het gebied tussen Oosteind en de Groenstraat werd niet voor niets de Onnutte Velden genoemd. De naam Groenstraat (en parallel daaraan de Laagstraat) verwijst naar de lager gelegen graasgronden langs de Donge. Ten zuiden van de huidige Heistraat lag een droge heide, die stapsgewijs is ingeplant met (naald)bos vanaf ongeveer 1850. Namen als Heikant, De Heiningen (een heining is een grens -meestal in de vorm van palen of vlechtwerk die langs de gemene gronden werd aangelegd), Everenberg en De Heihoef ondersteunen dit beeld. Toch komen ook op de heide namen voor die duiden op natte gronden zoals Het Blik, Steenblik en De Moeren. De naam blik (en blek) duiden op slechte turf, moer was betere turf (al betekende dit woord oorspronkelijk (veen)moeras). De oorspronkelijke naam voor Oosteind Ulendonk- sluit aan bij de geografische ligging; een donk is een hoogte in drassig terrein en een oel is een moeras. De naam is vervallen toen de oostelijke uitbreiding -het Oosteind- belangrijker werd, de ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

oudste kern wordt nog gekenmerkt door een bocht. Naast Oosteind zien we Horst een andere naam voor een begroeide hoogte in moerassig terrein. Ten noorden van Oosteind ligt de Broekkant, dit betrof de akkers grenzend aan het broek. Broek (broich) betekent drassig land. Dongen is ook een donknaam (dongh-aa) een verwijzing naar de verhoogde ligging naast een waterloop (aa). De diverse patroonscheidingen rondom de Berkenstraat laten zien dat er hier sprake is van voortschrijdende ontginning in fases. De bestaande watergang zuidelijk van Oosteind was de oude begrenzing die later de ontginningsbasis werd. Een andere ontginningsbasis werd gevormd door de Groenstraat die liep tot aan de Berkenstraat en de Laagstraat. De huidige knik in de Berkenstraat is te verklaren uit een oudere route die vanaf de watermolen in Dongen westwaarts liep, min of meer parallel aan de Oude Baan (tussen Overdonk en Voorheide). Al op oude kaarten staan in het gebied enkele verspreide boerderijen ingetekend langs wat nu de Berkenstraat heet. De ouderdom van de naamgeving van deze straat is onbekend, maar doet niet historisch aan. De Berkenstraat volgt min of meer de rand van een dekzandwelving, waarbij de aangrenzende Onnutte Velden zijn gelegen op een dekzandvlakte. De ondergrond bestaat in en rondom het plangebied uit zandgrond, meer bepaald leemarm fijn zand.

Westelijk van de Berkenstraat zien we laarpodzolgronden (typerend voor oude ontginningen van vochtige heide) met een dunne donkere humeuze bovenlaag; oostelijk liggen bodems typerend voor oude akkers (hoge zwarte enkeerdgrond). De grondwatervoorziening is sterk veranderd ten opzichte van de ooit natte situatie. Er zijn diverse diepe sloten aanwezig; ook binnen en aansluitend op het plangebied. De GHG varieert tussen 60 en 100 cm onder maaiveld (gemiddeld 80 cm-MV), terwijl de GLG een ruime bandbreedte kent van 120 tot 200 cm onder maaiveld, met dieper grondwater ten oosten van de Berkenstraat.

2.3 Huidig gebruik plangebied 2.3.1

Berkenstraat 12

Aan Berkenstraat 12 wordt een intensieve veehouderij gevoerd in de vorm van varkenshouderij. Ter plaatse is sprake van circa 1.100 m² aan stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij en een cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning met bijgebouw. Volgens de gegevens van het kadaster zijn de woning en schuur in gebruik genomen in 1932. De achterliggende stalgebouwen zijn later bijgebouwd (respectievelijk in 1980, 1984, 1991 en 1992). Het woongedeelte betreft geen typische boerderij maar een landelijk woonhuis in typische jaren-30stijl met een erker aan de voorzijde en een hoog tentdak met een schoorsteen op de top. De schuur is aan de woning vastgebouwd met enkele lage gebouwdelen met plat dak. Het schuurgebouw kent twee grote poortdeuren in de kopse gevels. Aan de achterzijde is het volume uitgebouwd met een lage aanbouw onder een eigen dakvlak waardoor aan deze zijde een geknikt dak ontstaat. Deze opzet lijkt origineel en niet het resultaat van een latere aanpassing van het gebouw. De woning met schuur aan Berkenstraat 12 is ook als gemeentelijk monument opgenomen op de monumentenlijst. Het huidige gebouw vervangt een ouder gebouw dat ongeveer op deze plek stond. Navolgend is een aantal foto’s weergegeven van de planlocatie Berkenstraat 12 in de huidige situatie.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 4: Collage met een impressie van de huidige situatie plangebied, Berkenstraat 12

Aan Berkenstraat 12 is thans een vergunning vigerend voor het houden van varkens. Navolgende dieraantallen zijn ter plaatse vergund:

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 5: Vergunde dieraantallen Berkenstraat 12 (Bron: Web BVB provincie Noord-Brabant

2.3.2

Berkenstraat 13/15

Aan Berkenstraat 13/15 wordt een intensieve veehouderij gevoerd in de vorm van varkenshouderij met tevens een akkerbouwtak. De bestaande bebouwing is naoorlogs; er is eerst een klein woongebouw opgetrokken met een lage aanbouw en daarachter een losse stal (1956). Later is de bebouwing uitgebreid met meer stalgebouwen (1967, 1969 en 1997). Ter plaatse is nu sprake van circa 2.300 m² aan stallen, waarvan circa 1.900 m² in gebruik voor de intensieve veehouderij en circa 400 m² in gebruik voor de akkerbouwtak. Tevens is ter plaatse sprake van een tweede bedrijfswoning: Berkenstraat 15, ten oosten van het oudere woongebouw. Deze recentere bedrijfswoning (1987) wordt thans bewoond door derden zonder binding met de veehouderij ter plaatse en is dan ook als zijnde ‘plattelandswoning’ aangeduid in het vigerende bestemmingsplan. Alle bebouwing kent een eenvoudige architectuur die kenmerkend is voor de bouwtijd. De grondvorm is telkens een (gestrekte) rechthoek met een zadeldak. Navolgend is een aantal foto’s weergegeven van de locatie Berkenstraat 13/15 te Oosteind in de huidige situatie.

Figuur 6: Huidige situatie plangebied, Berkenstraat 15

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 7: Huidige situatie plangebied, Berkenstraat 13

Aan Berkenstraat 13 is thans een vergunning vigerend voor het houden van varkens. Navolgende dieraantallen zijn ter plaatse vergund:

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 8: Vergunde dieraantallen Berkenstraat 13 (Bron: Web BVB provincie Noord-Brabant)

2.3.3

Berkenstraat ongenummerd

De bestaande bebouwing aan Berkenstraat 12, 13 en 15 wordt omgeven door open landbouwgrond met weinig opgaande beplantingselementen. In de bocht van de weg ligt nog De Berkenhoeve, een opstrekkend gebouwcomplex met een kern uit 1921. Als mogelijke locaties voor Ruimte voor Ruimte kavels komen percelen aansluitend op de bestaande bebouwing in aanmerking. De beoogde Ruimte voor Ruimte kavel is dan ook gelegen ten zuidwesten van Berkenstraat 12. De locatie is thans onbebouwd en bestaan uit grasland of bouwland. Navolgend is een foto weergegeven van het plangebied in de huidige situatie.

Figuur 9: Huidige situatie plangebied, Berkenstraat ong. (Bron: Google Streetview)

2.3.4

Vigerende bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ van de gemeente Oosterhout is voor het plangebied het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Oosterhout vastgesteld op 8 juli 2014. Op 19 april 2016 is door de gemeenteraad van Oosterhout het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind) Reparatie-herziening 2016’ vastgesteld. In ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

de reparatie-herziening is een aantal onderdelen uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ welke door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn vernietigd, hersteld. De overige punten uit het eerder vastgestelde bestemmingsplan blijven ongewijzigd. Derhalve zijn beide bestemmingsplannen ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ en ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind) Reparatie-herziening 2016’ ter plaatse van het plangebied vigerend. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ ter plaatse van het plangebied. Het plangebied is hierbij omkaderd met blauwe bolletjeslijn. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind) Reparatie-herziening 2016’ brengt hierin geen wijzigingen aan.

Figuur 10: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind)’ met het plangebied omkaderd

Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als ‘Agrarisch’ en kent tevens in het noordwesten de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. De locaties Berkenstraat 12 en Berkenstraat 13 kennen tevens de aanduiding ‘bouwvlak’ met de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. De locatie Berkenstraat 13/15 kent tevens de maatvoeringsaanduiding ‘aantal wooneenheden: 2’ waarbij Berkenstraat 15 tevens de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – plattelandswoning’ kent. De beoogde Ruimte voor Ruimte kavel kent geen nadere aanduidingen. Tevens is het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Oosterhout 2018’ ter plaatse van het plangebied vigerend. In dit bestemmingsplan is het aspect parkeren (incl. laden en lossen) geregeld voor de gemeente Oosterhout. Overige regels en de verbeelding zijn hiermee ongewijzigd gebleven. Dit bestemmingsplan wordt verderop in deze toelichting dan ook niet nader beschreven.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

3. BEOOGDE SITUATIE 3.1 Inleiding Beoogd wordt de intensieve veehouderijen aan Berkenstraat 12 en 13 te Oosteind te saneren, waarbij de akkerbouwtak aan Berkenstraat 13 behouden blijft. Het plangebied wordt voor het overige herontwikkeld naar woningbouwlocatie. Circa 3.000 m² aan stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij wordt gesloopt. De milieuvergunningen worden ingetrokken en de dierrechten worden doorgehaald. Deze 3.000 m² met in te leveren rechten zullen derhalve worden ingezet in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling. De agrarische bedrijfswoning Berkenstraat 13 blijft als zodanig behouden bij de te handhaven akkerbouwtak. De cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning aan Berkenstraat 12 zal worden gesplitst in twee wooneenheden en daarmee omgezet naar twee reguliere burgerwoningen. In samenhang met de sanering van de intensieve veehouderijen wordt een vrijstaande woning opgericht in het kader van de provinciale Ruimte voor Ruimte regeling ten zuidwesten van Berkenstraat 12. In navolgende figuur is de beoogde planologische situatie weergegeven. De verbeelding op schaal hoort bij onderhavig bestemmingsplan.

Figuur 11: Beoogde planologische situatie na herontwikkeling

3.2 Ruimtelijke analyse Uit de beschrijving van de huidige situatie komt naar voren dat de bebouwingsconcentratie Berkenhoeve bestaat uit een drietal gebouwclusters in de knik van de Berkenstraat. De Berkenhoeve vormt hiervan zowel visueel als geografisch het middelpunt. Dit was overigens niet altijd het geval. Rond 1900 bestond de Berkenhoeve nog niet en was de bebouwing duidelijk minder geconcentreerd. Deze bebouwing was ook kleinschaliger. Navolgend overzicht laat de ontwikkeling van de bebouwing na 1950 goed zien, zowel in en rondom het plangebied, als in Oosteind en Dongen.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 12: De ontwikkeling ter plaatse van het plangebied in de wijdere context aan de hand van 4 topografische kaarten uit verschillende periodes (Bron: www.topotijdreis.nl)

De Berkenhoeve is overigens nog in originele -weliswaar uitgebouwde- staat, zowel Berkenstraat 12 als 13 betreffende vervangende nieuwbouw min of meer ter plaatse van een ouder gebouw. Tegenover Berkenstraat 27 stond ooit ook een gebouw dat inmiddels is verdwenen. Dat de bebouwing aan de Berkenstraat sterk veranderd is wordt ook wel duidelijk uit de niet doorlopende nummering van de huidige adressen (2, 10, 12, 11, 13, 15 en 27). De onderliggende ruimtelijke structuur is evenwel zeer stabiel blijkens de oude kaarten. Zoals ook op andere plekken zien we hier een landschap dat grootschaliger wordt vanaf de jaren 1930 en met name na 1960. De oude structuur van akkertjes en weilanden omgeven of onderling gescheiden door hagen en ander houtgewas is verdwenen en wat rest zijn enkele bomenrijen, houtteeltpercelen (populier) en bomenteelt. Hierdoor is het landschap erg open en zijn de achterkanten van bebouwing nadrukkelijk aanwezig. De ruimtelijke structuur wordt vooral bepaald door de ontsluiting en de daaraan gekoppelde begeleidende boombeplanting en bebouwingsclusters met tuinbeplanting met daartussen meer of minder open ruimte in de vorm van akkerland of weide. Daarmee is de knik in de Berkenstraat en de hierop aansluitende paden -naar de Groenstraat en Oosteind- het belangrijkste structuurelement van de bebouwingsconcentratie Berkenhoeve.

De gestrekte stalgebouwen achter Berkenstraat 13 domineren sterk. Door de grote oude schuur direct aan de straat domineren de moderne stalgebouwen achter Berkenstraat 12 minder vanaf de straat bezien; vanuit het omringende landschap zijn ze net zo aanwezig. ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

3.3 Uitgangspunten voor herontwikkeling Op basis van de ruimtelijke analyse is een aantal uitgangspunten geformuleerd voor de beoogde herontwikkeling van het plangebied: -

Afbraak van alle niet-functionele stalgebouwen.

Behoud bestaande (woon)gebouwen.

Versterken historisch gebouwensemble Berkenstraat 12.

Herinrichting voormalig erf Berkenstraat 12.

Herinrichting en verkleinen erf Berkenstraat 13.

Versterken bebouwingsconcentratie Berkenhoeve.

Doelmatig ruimtegebruik / compact verkavelen waar mogelijk.

Telkens 1 inrit per (bedrijfs)woning.

Nieuwe woning op eigen kavel, in aansluiting op bestaande bebouwingsstructuur.

Grondvorm Ruimte voor Ruimte woning is rechthoek.

Maximale inhoud Ruimte voor Ruimte woning is 750 m3.

Maximaal 1,5 bouwlaag met kap.

Kapvorm is afgestemd op de bestaande kapvormen in de directe omgeving (voorkeur voor zadeldak).

Goothoogte maximaal 4,5 meter.

Nokhoogte maximaal 9 meter.

Materiaalgebruik aansluitend bij omgeving (baksteen in aardetint of houten beplanking).

Dakbedekking passend bij landelijke omgeving (voorkeur voor dakpannen).

Maximaal oppervlakte bijgebouw per woning is 100 m².

Bijbehorende bouwwerken zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume van de woning en alleen aan de achterzijde of zijkant (niet grenzend aan openbaar gebied).

Bijbehorende bouwwerken uitvoeren met schuine kap en afgestemd op kapvorm van het hoofdgebouw.

Goothoogte maximaal 3,5 meter

Nokhoogte maximaal 6 meter.

Materiaalgebruik bijgebouw passend bij hoofdgebouw.

Dakbedekking passend bij landelijke omgeving (voorkeur voor dakpannen).

3.4 Herinrichting plangebied 3.4.1

Sloop overtollige bebouwing

Aan Berkenstraat 12 wordt circa 1.100 m² aan stallen gesloopt welke thans in gebruik zijn voor de intensieve veehouderij. Aan Berkenstraat 13 wordt circa 1.900 m² aan stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij gesloopt. Circa 400 m² is niet in gebruik voor de intensieve veehouderij en blijft met de beoogde herontwikkeling dan ook behouden. Deze loods is noodzakelijk voor de opslag van landbouwwerktuigen ten behoeve van het bewerken van de omliggende agrarische gronden. In navolgende figuur is de te saneren en te behouden bebouwing weergegeven.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 13: Te saneren en te behouden bebouwing

3.4.2

Ruimtelijke ingreep

Ter plaatse van Berkenstraat ong., ten zuidwesten van Berkenstraat 12, wordt een vrijstaande woning beoogd in het kader van de provinciale regeling ‘Ruimte voor Ruimte’. De woning zal aansluiten op de bestaande bebouwing en de bestaande landschapsstructuren in de bebouwingsconcentratie Berkenhoeve. Het succesvol inpassen van deze nieuwe woning vraagt een situatieve benadering die de beoogde ruimtelijke en functionele omvorming op deze locatie subtiel vormgeeft. De ruimtelijke ingreep bestaat uit afbraak van overtollige stallen, nieuwbouw van een woning met bijgebouw(en) en ondersteunende beplantingselementen als landschappelijke inpassing.

3.4.3

Ruimte voor Ruimte woning

De functionele en visuele kenmerken van het plangebied veranderen sterk door de beoogde functiewijziging en sloop van grote stalgebouwen. Daarmee verandert de korrelgrootte en ook de visuele beleving van de bebouwingsconcentratie; de nieuwbouwwoning is immers kleiner dan stalgebouwen. Nieuwbouw betreft een vrijstaande woning op een rechthoekige basisplattegrond van één tot anderhalve bouwlaag met een zadeldak. Het is mogelijk aan de achterzijde een aan- of uitbouw te realiseren. Bijbehorende bouwwerken worden achter of naast het hoofdgebouw gesitueerd en zijn voorzien van een schuine kap (zadeldak, schilddak, etc.). De architectonische uitwerking van de woning dient passend te zijn in de omgeving en aansluiting te zoeken bij bestaande bebouwing.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

3.4.4

Situering woning

De plaatsing van de woning is niet geheel vrij; er dient rekening te worden gehouden met een minimale afstand tot de as van de weg. De nieuwbouwwoning zal worden gebouwd in de oksel van de Berkenstraat en het pad richting Groenstraat, net voorbij de knik in de weg, direct ten westen van Berkenstraat 12. Om de beleving van het bestaande bebouwingsensemble Berkenstraat 12 niet te verstoren wordt de woning teruggelegen ten opzichte van de Berkenstraat geplaatst. De woning krijgt een bijgebouw naast of achter het hoofdgebouw, maar telkens wel achter de voorgevelrooilijn.

3.4.5 De

Landschappelijke inpassing

gepresenteerde

landschappelijke

inpassing

ondersteunt

open

opzet

van

deze

bebouwingscluster langs de Berkenstraat en laat lange zichtlijnen tussen de -bestaande en nieuwebebouwing toe. De boombeplanting langs het smalle pad aan de zuidzijde wordt doorgezet tot aan de aansluiting op de Berkenstraat en bestaat uit Zomereik (Quercus robur). De woningen aan deze zijde van de Berkenstraat worden ingepast middels een brede houtsingel aan de boven- en achterzijde. Deze houtsingel bestaat uit minimaal 4 rijen struikvormers. Denk daarbij aan soorten als Vlier (Sambucus nigra), Hazelaar (Corylus avellana), Veldesdoorn (Acer campestre), Sleedoorn (Prunus spinosa) en Krentenboompje (Amelanchier lamarckii). Eventueel kunnen de struikvormers worden aangevuld met enkele boomvormers, zoals Zomereik (Quercus robur), Hollandse linde (Tilia × europaea), Noorse esdoorn (Acer platanoides), Boskriek (Prunus avium) of Grauwe els (Alnus incana). De overige inpassing van de woningen vindt plaats middels geschoren hagen aan de voorzijde en tussen de percelen.

Figuur 14: Het inrichtingsplan voor de nieuwe situatie in het plangebied. De inrichting van tuinen en erven is indicatief

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

3.4.6

Ontsluiting en parkeren

Alle bestaande woningen en bedrijven worden middels een eigen inrit ontsloten vanaf de Berkenstraat. Dit principe wordt ook toegepast in de nieuwe situatie. Om gevaarlijke situaties te voorkomen zal de tweede -meest westelijke- inrit naar het erf van Berkenstraat 13 komen te vervallen. De 2 bestaande inritten bij Berkenstraat 12 blijven gehandhaafd en ontsluiten dit te splitsen ensemble met in de nieuwe situatie een eigen inrit per woning. De Ruimte voor Ruimte kavel krijgt een eigen inrit vanuit de Berkenstraat. Het parkeren dient op de eigen kavel opgelost te worden. Onderhavig bestemmingsplan maakt het mogelijk om één of meerdere bijgebouw(en) op te richten. Een dergelijk bijgebouw kan gebruikt worden als garage. Verder is de kavel groot genoeg voor parkeren op eigen terrein, de lange inrit draagt hier ook toe bij. Daar de inrichting van de tuinen en erven niet wordt voorgeschreven -buiten de landschappelijke inpassing- dient iedere eigenaar dit naar eigen inzicht op te lossen.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

4. BELEIDSKADER 4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.

Duurzame ecnomie: duurzaam economisch groeipotentieel;

Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De beoogde herontwikkeling heeft door omvang en aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen.

4.1.2

Ladder duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, is het verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat bij de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’ geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling, omdat aan de oprichting van een Ruimte voor Ruimte woning sloop van bebouwing is voorafgegaan (een rood voor groen regeling). Toepassing van de ladder is derhalve voor onderhavige ontwikkeling niet aan de orde. Er is daarbij bij de ontwikkeling van twee woningen, bestaande uit één Ruimte voor Ruimte woning en één te splitsen woning, in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking, geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie vervangt als gevolg van de aankomende Omgevingswet tenminste de vier provinciale beleidsplannen over milieu en water (PMWP), verkeer en vervoer (PVVP), ruimtelijke ordening (Structuurvisie Ruimtelijke Ordening) en natuur (BrUG). De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4.

Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Brabantse Omgevingsverordening.

4.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

4.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. De regels voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn ontleend aan de Verordening ruimte Noord-Brabant.

4.2.2.2

Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening

Navolgende figuren geven een overzicht van de aanduiding van het plangebied in de Interim omgevingsverordening. Het plangebied is hierbij weergegeven middels de zwarte bolletjeslijn.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 15: Aanduiding plangebied op themakaart 3: Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangeduid als ‘Verstedelijking afweegbaar’. Verderop in deze paragraaf wordt nader ingegaan op de regels die gelden binnen de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’.

Figuur 16: Aanduiding plangebied op themakaart 6: Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’. Voor het grootste gedeelte is het plangebied specifiek gelegen binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’ en voor het meest zuidoostelijke gedeelte van Berkenstraat 12 binnen de ‘Groenblauwe mantel’. Ter plaatse van de ‘Groenblauwe mantel’ worden echter geen wijzigingen doorgevoerd, anders dan het saneren van het bouwvlak ter plaatse. Derhalve heeft de beoogde herontwikkeling geen negatief effect op de ‘Groenblauwe mantel’. Deze structuur wordt hierna dan ook niet nader toegelicht. De regels die gelden binnen het ‘Gemengd landelijk gebied’ worden verderop in deze paragraaf nader toegelicht.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Figuur 17: Aanduiding plangebied op themakaart 7: Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen

Het plangebied kent tevens de aanduiding ‘Glastuinbouw-doorgroeigebied’. De regels die gelden binnen deze aanduiding worden verderop in deze paragraaf nader toegelicht. 4.2.2.3

Artikel 3.6, Zorgvuldig ruimtegebruik

Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Met de sloop van de stallen in gebruik voor de intensieve veehouderij, het hergebruik van bedrijfswoning als burgerwoning en het behoud van de akkerbouwtak is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

De realisatie van Ruimte voor Ruimte woningen wordt gezien als ‘nieuwvestiging’ maar behoort conform artikel 3.80 van de Interim omgevingsverordening tot de mogelijkheden, in afwijking van artikel 3.6, dat gebruik gemaakt moet worden van een bestaand bouwperceel. Artikel 3.80 wordt verderop in deze paragraaf nader toegelicht.

4.2.2.4

Artikel 3.9, Kwaliteitsverbetering landschap

Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van deze ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

verordening verplichte landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is uitdrukkelijk bepaald dat bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen geen toepassing gegeven behoeft te worden aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap zoals bedoeld in artikel 3.9. In aanvulling op artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening (destijds artikel 3.2 Verordening ruimte) is door de regio West-Brabant een toepassingsregeling opgesteld. In de regeling ‘Toepassing Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant; 29 mei 2013’ is de toepassing van artikel 3.9 voor de gemeente Oosterhout uitgewerkt. Categorie 2-ontwikkeling: naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning Ter plaatse van het plangebied wordt tevens een voormalige agrarische bedrijfswoning omgezet naar reguliere burgerwoning.

In de regeling ‘Toepassing Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant; 29 mei 2013’ is aangegeven dat een wijziging van de bestemming ‘Agrarischagrarisch bedrijf’ in de bestemming ‘Wonen’ (mits het bestemmingsvlak wordt verklein tot maximaal 5.000 m², overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m² voormalige agrarische bedrijfsbebouwing resteert) geclassificeerd dient te worden als een categorie 2 ontwikkeling. Bij een ruimtelijke ontwikkeling binnen categorie 2 dient de kwaliteitsverbetering van het landschap te worden vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Landschappelijke inpassing betekent volgens de toepassingsregeling van de regio West-Brabant een zodanige vormgeving en inpassing dat deze optimaal is afgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. Landschappelijke inpassing vindt bij voorkeur plaats op of direct aansluitend aan het bouwvlak/bestemmingsvlak. Met de beoogde herontwikkeling van het plangebied wordt voorzien in een forse landschappelijke inpassing. Deze landschappelijke inpassing wordt na aanleg duurzaam in stand en onderhouden gehouden. De landschappelijke inpassing is reeds nader toegelicht in paragraaf 3.4.5 van onderhavige toelichting.

De landschappelijke inpassing is tevens juridisch verankerd in de regels behorende bij onderhavig bestemmingsplan. Met de beoogde herontwikkeling wordt gebruik gemaakt van bestaande locaties, waarmee sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik zoals gesteld in artikel 3.6 van de Interim omgevingsverordening. Met de beoogde herontwikkeling wordt tevens een tweetal geurcontouren van de intensieve veehouderijen gesaneerd, wordt de agrarische bebouwing met een oppervlakte van circa 3.000 m² gesloopt en worden de dierrechten doorgehaald. Ter behoud en duurzaam onderhoud van de cultuurhistorische waarden binnen het plangebied wordt de cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning aan Berkenstraat 12 gesplitst in twee wooneenheden. Derhalve draagt de beoogde herontwikkeling eveneens bij aan de cultuurhistorische waarden ter plaatse.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

Conclusie Sanering van de bebouwing, staking van de intensieve veehouderijactivteiten, het behoud en onderhoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aan Berkenstraat 12 en de inpassing van en plangebied vergt een forse investering, maar heeft vooral een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de bebouwingsconcentratie tot gevolg. Voorzien wordt derhalve in een fysieke verbetering op het gebied van bodem, water, milieu en natuur ter plaatse van het plangebied, wat bijdraagt aan de kwaliteitsverbetering van de omgeving. Afspraken over de sloop van de bebouwing, de intrekking van de milieuvergunningen voor de intensieve veehouderijen en de landschappelijke inpassing worden vastgelegd in onderhavig bestemmingsplan, evenals in een te sluiten anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemers en de gemeente Oosterhout. Voldaan wordt dan ook aan de provinciale voorwaarden voor kwaliteitsverbetering van het landschap.

4.2.2.5

Artikel 3.58, Overig-agrarisch bedrijf in Gemengd landelijk gebied

Een bestemmingsplan gelegen in ‘Gemengd landelijk gebied’ kan voorzien in uitbreiding van, vestiging van of omschakeling naar een ‘overig agrarisch bedrijf’ tot een omvang van ten hoogste 1,5 hectare bouwperceel, mits de toelichting een verantwoording bevat dat de ontwikkeling noodzakelijk is voor de agrarische bedrijfsvoering. Een ‘overig-agrarisch bedrijf’ betreft volgens de Interim omgevingsverordening een “agrarisch bedrijf dat niet binnen de begripsbepaling van veehouderij, vollegrondsteeltbedrijf of glastuinbouwbedrijf valt”. De te handhaven akkerbouwtak ter plaatse van het plangebied kan dan ook worden gezien als een ‘overig-agrarisch bedrijf’. Het beoogde agrarisch bouwvlak zal een oppervlakte kennen van circa 2.700 m² en kan daarmee ruim voldoen aan de maximale oppervlakte van 1,5 hectare. Ter plaatse blijft een akkerbouwloods met een oppervlakte van circa 400 m² behouden. Deze loods is noodzakelijk voor de opslag van de landbouwmachines ten behoeve van het bewerken van de omliggende akkerbouwgronden. Deze kleinschalige akkerbouwtak wordt mogelijk gemaakt op grond van artikel 3.58 Interim omgevingsverordening. 4.2.2.6

Artikel 3.64, Glastuinbouw-doorgroeigebied

In een mogelijk Glastuinbouw-doorgroeigebied is een zekere concentratie van glastuinbouwbedrijven aanwezig. Dergelijke gebieden zijn om uiteenlopende redenen niet geschikt als vestigingsgebied. Daarom zijn nieuwvestiging van en omschakeling naar een glastuinbouwbedrijf niet toegestaan. De gemeente bepaalt gelet op de omgeving de maximaal toelaatbare omvang van de bedrijven en de grens van het doorgroeigebied. Binnen een doorgroeigebied kan de gemeente ook andere (niet) agrarische functies toelaten. In een dergelijk geval verwacht de provincie dat onderbouwd wordt dat daardoor de ontwikkelingsmogelijkheden van de gevestigde glastuinbouwbedrijven niet belemmerd worden. Met de beoogde herontwikkeling wordt een tweetal intensieve veehouderijbedrijven gesaneerd. In samenhang daarmee wordt een Ruimte voor Ruimte woning opgericht (artikel 3.80 Interim omgevingsverordening), wordt een bedrijfswoning omgezet naar reguliere burgerwoning (artikel 3.68 en 3.69 Interim omgevingsverordening) en blijft een grondgebonden akkerbouwtak met bedrijfswoning behouden (artikel 3.58 Interim omgevingsverordening). Geen glastuinbouwbedrijf wordt beoogd. De beoogde herontwikkeling heeft geen negatief effect op het vestigingsgebied of voor bestaande glastuinbouwbedrijven.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

4.2.2.7

Artikel 3.68 en 3.69, Wonen in Landelijk gebied

Artikel 3.68 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan en dat zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. In afwijking van artikel 3.68 stelt artikel 3.69, sub c dat het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning is toegestaan, indien is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Beoogd wordt de cultuurhistorisch waardevolle bedrijfswoning aan Berkenstraat 12 om te zetten naar burgerwoning en deze tevens te splitsen in twee wooneenheden. Artikel 3.69, sub b geeft een uitzondering op het splitsingsverbod, waarmee kan worden voorzien in de splitsing van meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, indien dit is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing. De bedrijfswoning Berkenstraat 12 is cultuurhistorisch waardevol en is dan ook als zodanig opgenomen op de gemeentelijke monumentenlijst. De splitsing heeft middels de permanente bewoning van de volledige bebouwing duurzaam behoud en onderhoud tot gevolg. De beoogde splitsing wordt derhalve op grond van artikel 3.69, sub b mogelijk gemaakt. 4.2.2.8

Artikel 3.78, Kwaliteitsverbetering bebouwingsconcentraties

Het plangebied is aangewezen als gelegen binnen de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’. Binnen een bebouwingsconcentratie in ‘Verstedelijking afweegbaar’ kan een bestemmingsplan de nieuwvestiging van één of meer woningen mogelijk maken. Voorwaarde is dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing, er geen sprake is van een aanzet voor een stedelijke ontwikkeling en dat er geen inbreuk wordt gemaakt op de toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte. Ter plaatse van het plangebied wordt een tweetal intensieve veehouderijbedrijven gesaneerd in het kader van de provinciale regeling Ruimte voor Ruimte. Met de realisatie van de woning wordt juist gebruik gemaakt van de regeling Ruimte voor Ruimte. Geen inbreuk wordt gedaan op deze regeling.

4.2.2.9

Artikel 3.80, Ruimte voor Ruimte binnen Landelijk gebied

Artikel 3.80 bepaalt dat eveneens kan worden afgeweken van het verbod voor nieuwbouw van woningen binnen het landelijk gebied, indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de Beleidsregel Ruimte voor Ruimte. Woningbouw met gebruikmaking van deze regeling is mogelijk binnen bebouwingsconcentraties. Een bebouwingsconcentratie is in de Interim omgevingsverordening omschreven

als:

“kernrandzone,

bebouwingslint

bebouwingscluster”.

Middels

notitie

‘Bebouwingsconcentratie Berkenhoeve’ is aangetoond dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een bebouwingsconcentratie. Deze notitie is zowel door de gemeente Oosterhout als de provincie Noord-Brabant geaccordeerd. De notitie is als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd. Navolgend zijn de voorwaarden uit artikel 3.80 Interim omgevingsverordening punt voor punt beschreven en toegelicht met betrekking tot het plangebied aan Berkenstraat 12, 13, 15 en ong. te Oosteind. 1. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien:

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

a. sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; Door sanering van de intensieve veehouderijen aan Berkenstraat 12 en 13 met in totaal circa 3.000 m2 aan bedrijfsgebouwen en bijbehorende erfverharding wordt voorzien in de ruimtelijke kwaliteitswinst ter plaatse van het plangebied en de omgeving. De milieuvergunningen voor het houden van varkens zullen worden ingetrokken. De varkensrechten zullen worden doorgehaald. Sprake zal derhalve zijn van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. b. de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; Een bebouwingsconcentratie is in de Interim omgevingsverordening omschreven als: “kernrandzone,

bebouwingslint

bebouwingscluster”.

Het

plangebied

aan

Berkenstraat is gelegen binnen het historische bebouwingscluster ‘Berkenhoeve’. Dit bebouwingscluster

reeds

historische

kaarten

aangeduid

als

zijnde

bebouwingsconcentratie. De beoogde Ruimte voor Ruimte woning wordt gesitueerd op een planologisch aanvaardbare locatie binnen de bebouwingsconcentratie. In de notitie ‘Bebouwingsconcentratie Berkenhoeve’ is dit aspect nader toegelicht. c. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd; De beoogde Ruimte voor Ruimte woning zal landschappelijk worden ingepast. De beoogde landschappelijke inpassing is nader toegelicht in paragraaf 3.4.5 van onderhavige toelichting. d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar. Met de realisatie van een Ruimte voor Ruimte woning in samenhang met de sanering van de twee intensieve veehouderijen ter plaatse, vindt geen aanzet tot stedelijke ontwikkeling plaats. 2. Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per ruimte-voorruimtekavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beëindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van de veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt; Ter plaatse van de locatie Berkenstraat 12 zal circa 1.100 m² aan voormalige agrarische

bedrijfsgebouwen worden

Berkenstraat

gesloopt.

Ter

plaatse van de locatie

13 zal circa 1.900 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in

gebruik voor de intensieve veehouderij worden gesloopt. Het agrarisch bouwvlak aan Berkenstraat 12 zal in het geheel worden opgeheven. Het agrarisch bouwvlak aan Berkenstraat 13 zal aanzienlijk worden verkleind, waarbij tevens de aanduiding ‘intensieve veehouderij’ komt te vervallen. Het resterende agrarisch bouwvlak zal dienen voor de te handhaven akkerbouwloods met bijbehorende bedrijfswoning. b. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest;

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2013 (incl. Lint Oosteind), herziening 21 Berkenstraat 12, 13, 15 en ong.’ - Toelichting

De beide intensieve veehouderijen ter plaatse van het plangebied zijn thans nog in bedrijf. De veehouderijen zijn ten minste gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest. c. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperking veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij; Het plangebied is niet gelegen binnen de aanduiding Beperkingen veehouderij. Het plangebied is wel gelegen in een ‘Zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, stedelijk concentratiegebied’. Het plangebied kan dan ook niet worden gezien als een duurzame locatie voor de intensieve veehouderij. De sanering van de veehouderijen ter plaatse is dan ook een passende ontwikkeling in de omgeving. d. er tenminste 1.000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; Ter plaatse het plangebied zal in totaal circa 3.000 m² aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in gebruik voor de intensieve veehouderij worden gesloopt, waarvan 1.100 m² aan Berkenstraat 12 en 1.900 m² aan Berkenstraat 13. e. de ten behoeve van de onder a.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oosterhout&id=0373f7a0-d667-48ca-899f-bd51d0f87e0f