Bijlage 2b Arendsplein_Toelichting

Arendsplein

Oosterhout

Bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0826.BSPhz2centrum2017-VA01

28-04-2021 10-06-2021 xx-xx-2021

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

400390.20191820 opdrachtleider:

Ing. J.C.C.M. van Jole

aangesloten bij:

Weena 505 postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

2

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Plangebied: ligging en begrenzing

7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Beschrijving plangebied

11

2.1

Historische beschrijving

11

2.2

Structuur plangebied

13

2.3

Omgeving

17

Hoofdstuk 3

Beleid

19

3.1

Rijksbeleid

19

3.2

Provinciaal beleid

26

3.3

Gemeentelijk beleid

28

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

39

4.1

Algemeen

39

4.2

Stedenbouwkundige visie Arendsplein

40

4.3

Afwijkingen t.o.v. de stedenbouwkundige visie Arendsplein

44

4.4

Vertaling in het bestemmingplan

46

Hoofdstuk 5

Randvoorwaarden

49

5.1

Inleiding

49

5.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

49

5.3

Verkeer en parkeren

50

5.4

Archeologie en cultuurhistorie

52

5.5

Bodem

54

5.6

Conventionele explosieven

55

5.7

Ecologie

56

5.8

Water

60

5.9

Bedrijven en milieuhinder

64

5.10

Geluid

66

5.11

Luchtkwaliteit

66

5.12

Kabels en leidingen

67

5.13

Externe veiligheid

68

5.14

Windhinder

71

5.15

Bezonning

73

Rho adviseurs voor leefruimte

3

Hoofdstuk 6

Juridische uitvoerbaarheid

75

6.1

Het juridische plan

75

6.2

Bestemmingen

75

Hoofdstuk 7

Handhaafbaarheid

79

Hoofdstuk 8

Uitvoerbaarheid

81

8.1

Economische uitvoerbaarheid

81

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

81

Rho adviseurs voor leefruimte

4

Rho adviseurs voor leefruimte

5

Toelichting

Rho adviseurs voor leefruimte

6

Rho adviseurs voor leefruimte

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Oosterhout is samen met twee ontwikkelende partijen voornemens de bestaande bankgebouwen (Rabobank en ABN AMRO) aan het Arendsplein en een deel van het winkelcentrum Arendshof II te slopen ten behoeve van de ontwikkeling van drie appartementengebouwen. Deze appartementengebouwen worden respectievelijk 5, 6 en 7 bouwlagen hoog met bijbehorende opbouwen en setbacks. Ook wordt het openbaar gebied heringericht ten behoeve van de benodigde ontsluiting, het parkeren en het creëren van een groene verblijfsruimte waarin de bestaande monumentale bomen behouden blijven. Voor de ontwikkeling is in mei 2020 de stedenbouwkundige visie Arendsplein vastgesteld. Door de ruimte voor het winkelen is het wonen in de stad afgelopen decennia steeds verder teruggedrongen. Het terugbrengen van deze functie kan zorgen voor een nieuwe dynamiek die past bij het historisch centrum en waarbij een overcapaciteit in het winkeldomein uit de markt wordt genomen. Door de herontwikkeling ontstaat ook de kans om straten weer op een vanzelfsprekende manier met elkaar te verbinden en een correctie op de logistiek in de binnenstad door te voeren, waardoor het verkeer minder krampachtig door dit gebied van de binnenstad beweegt. Het terugbrengen van groen zorgt tot slot voor een betere verblijfskwaliteit en draagt bij aan een gezond en duurzaam stadsklimaat.

De huidige planologische regeling voor het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan 'Centrum 2017'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van dit geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zullen de bestemmingen ter plaatse moeten worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Plangebied: ligging en begrenzing

Het plangebied bevindt zich in het centrum van Oosterhout. Op het plein staan drie gebouwen: de Rabobank, de ABN AMRO en een uitloper van het winkelcentrum Arendshof II. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Ten noorden van het plangebied zijn gebouwen van woningbouwvereniging Thuisvester aanwezig. Aan de zuid- en oostzijde van het plein ligt het winkelcentrum Arendshof II met bijbehorende parkeergarage. Ten westen van het Arendsplein ligt een grote parkeerplaats die wordt gebruikt door bezoekers van de winkels en de bankgebouwen en door omwonenden.

Rho adviseurs voor leefruimte

8

Figuur 1.1 Begrenzing plangebied in rood (Bron: Google Maps)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

De huidige planologische regeling voor het plangebied is opgenomen in het bestemmingsplan 'Centrum 2017', vastgesteld op 16 mei 2017. Voor het plangebied zijn drie enkelbestemmingen van kracht, te weten 'Centrum', 'Kantoor' en 'Verkeer'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan. De appartementengebouwen passen niet geheel binnen de daarin opgenomen bouwvlakken, de bestaande hoogtematen zijn niet toereikend en de bestemming 'Kantoor' laten het wonen als functie niet toe. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal de bestemming ter plaatse moeten worden herzien.

Rho adviseurs voor leefruimte

9

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan met plangebied in rood Naast de genoemde bestemmingen zijn twee bomen voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde Monumentale bomen' en is voor een groot gedeelte van het plangebied de de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Voor de gronden in het westen van het plangebied is een gebiedsaanduiding opgenomen ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. Omdat er sprake is van nieuwe ontwikkelingen, worden in hoofdstuk 4 en 5 de planuitgangspunten en randvoorwaarden hiervan beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische uitvoerbaarheid en hoofdstuk 7 over de handhaafbaarheid. In hoofdstuk 8 worden tenslotte de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Rho adviseurs voor leefruimte

10

Rho adviseurs voor leefruimte

11

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving plangebied

Historische beschrijving

De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Oosterhout bestond tot circa 1850 uit drie bewoningskernen: een kern rond de Markt, één rond de Heuvel en een kern rond de haven. De kernen rond de Markt en de Heuvel werden met elkaar verbonden door de Kerkstraat. De Markt deed vanaf de 13e eeuw in ieder geval dienst als ruimte voor jaar- en weekmarkten. De Heuvel heeft vermoedelijk een agrarische oorsprong. Inmiddels is het een beklinkerd plein tussen stadswoningen. De kern rond de haven is halverwege de 19e eeuw verdwenen.

Figuur 2.1 Oosterhout rond 1900 (Bron: Gemeente Oosterhout) Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte industrialisatie mogelijk. In de 20e eeuw werden in Oosterhout het Wilhelminakanaal en het Markkanaal gegraven. Het besluit voor het graven van het Wilhelminakanaal Rho adviseurs voor leefruimte

12

werd in 1905 genomen. Dit kanaal moest een nieuwe verbinding tussen de Zuid-WIllemsvaart en de Amer realiseren en het gedeelte in de gemeente Oosterhout was gereed in 1915. Tussen 1912 en 1915 werd het Markkanaal als verbinding tussen de Mark en het Wilhelminakanaal aangelegd. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd. Binnenstad Oosterhout De binnenstad van Oosterhout kent een historie die teruggaat tot in de 12e eeuw. Het centrum is tot na de Tweede Wereldoorlog een organisch gegroeide kern waarbij de straten tussen de Heuvel en de Markt al eeuwenlang het stadsgezicht bepalen. De hoofdontsluitingen van de stad liepen van oost naar west (van Kaatsheuvel-Dongen naar Dordrecht) en voor een deel van zuid naar noord (van Breda naar Utrecht). Door stedelijke ontwikkelingen in de stad is een deel van deze oorspronkelijke straten verdwenen.

Veel van de oorspronkelijke bebouwing aan deze straten heeft plaatsgemaakt voor commerciële ontwikkelingen van winkels en kantoren. Figuur 2.2 toont een historische kaart met de situatie uit 1953.

Figuur 2.2 Situatie uit 1953 met daarop aangeduid het plangebied (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein) De meest evidente verandering in het verleden heeft plaatsgevonden bij de bouw van Arendshof I. In de jaren '70 van de vorige eeuw was als gevolg van de enorme groei van de bevolking in Oosterhout de urgentie van een uitgebreid winkelcentrum groot. Oude, historische straten als de Kegelstraat, de Gasthuisstraat en de Gasstraat kregen daardoor een andere betekenis of bestemming of verdwenen zelfs van de kaart. In de jaren '90 van de vorige eeuw hebben in de nabijheid van het Arendshof en het Arendsplein opnieuw transformaties plaatsgevonden. Twee bankgebouwen worden gerealiseerd en het oude Arendshof wordt overkapt en uitgebreid met een nieuwe winkelcentrum met een passage met Rho adviseurs voor leefruimte

13

winkels die aansluit op het tot dan toe aanwezige winkelcircuit. De binnenstad bloeit op door deze uitbreiding en heeft tot de crisis een grote uitstraling naar de regio gehad. Keerzijde van deze ontwikkeling is dat er in een groot gedeelte van de binnenstad niet of nauwelijks meer gewoond wordt en veel straten na sluitingstijd een verlaten, anonieme indruk achterlaten. De crisis enerzijds en de veranderende markt in relatie tot winkelen anderzijds hebben er toe geleid dat er steeds meer leegstand is gekomen in de binnenstad en de bezoekersaantallen drastisch zijn teruglopen. Daarnaast zijn ook de banken in beweging gekomen. Was het vroeger gebruikelijk banken te huisvesten in voorname, statige panden in de binnenstad, tegenwoordig profileren banken zich steeds meer als een dienstverlenende instantie en zijn ze gebaat bij snelle service. Verdergaande centralisatie heeft er voor gezorgd dat de twee bankgebouwen op het Arendsplein overbodig zijn geworden.

2.2

Structuur plangebied

De huidige situatie van het Arendsplein laat zich beschrijven als een versteende ruimte met een aantal monumentale bomen. Grenzend aan het Arendsplein bevinden zich aan de noordzijde gebouwen van vier tot vijf lagen hoog. Aan de zuid- en oostzijde van het plein ligt het Arendshof II met bijbehorende parkeergarage. De expeditiestraat van het winkelcentrum doorkruist aan de zuidzijde het plein. Het gebouw van de Rabobank bestaat uit drie lagen, waarvan de bovenste laag is vormgegeven als een terugliggende dakverdieping. Het gebouw is opgetrokken uit rode baksteen. De entree van het gebouw bevindt zich aan de zuidzijde tegenover een strook met bomen. De kleurstelling van het gebouw sluit aan bij het kleurenpallet van het winkelcentrum. Het gebouw van de ABN AMRO bestaat uit twee bouwlagen en heeft een afwijkende architectuur en uitstraling. Stedenbouwkundig vertonen de drie gebouwen weinig tot geen samenhang. Er is sprake van drie individuele gebouwen. Door de onderlinge positie van de gebouwen, de inrichting van het maaiveld en de hoeveelheid parkeerplaatsen is er sprake van een ongedefinieerd gebied. Door de positie van de twee bankgebouwen is er niet echt sprake van een plein, maar van een gebied waar de route van auto's en vrachtwagens de inrichting van de buitenruimte bepalen. In de huidige situatie loopt de Gasstraat dood op de parkeervoorziening bij de Rabobank.

De oorspronkelijke Kegelstraat is verdwenen door de bouw van het winkelcentrum Arendshof. In de figuren 2.3 t/m 2.6 is een aantal afbeeldingen van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.

Rho adviseurs voor leefruimte

14

Figuur 2.3 Rabobank (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

Rho adviseurs voor leefruimte

15

Figuur 2.4 ABN AMRO (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

Rho adviseurs voor leefruimte

16

Figuur 2.5 Arendshof II (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

Rho adviseurs voor leefruimte

17

Figuur 2.6 Woonblok noordzijde Kegelstraat (Bron: Stedenbouwkundige visie Arendsplein)

2.3

Omgeving

2.3.1 Ruimtelijke opbouw Het centrum van Oosterhout kan gekarakteriseerd worden als historisch stadshart van waaruit een fijnmazig netwerk van historische linten het gebied doorkruist. Er is een grote differentiatie in de bebouwing. Dit is inherent aan het historische karakter van het gebied. De invullingen van de afgelopen decennia hebben een modern, stedelijk karakter. Deze bebouwing komt overwegend voor in grote dichtheden. Ook de bebouwing rondom het plangebied bestaat uit aaneengebouwde en gestapelde bebouwing. De bebouwingsdichtheid in dit gebied is hoog. Het hart van het centrum van Oosterhout bestaat uit het winkelcentrum Arendshof, die grotendeels bestaat uit overdekte winkelpassages. 2.3.2 Functionele opbouw De bebouwing in het centrumgebied is in twee gebieden op te splitsen: het commerciële centrum en de gebieden daar omheen. Zoals de naam al aangeeft, bestaat het commerciële centrum voornamelijk uit detailhandel, horeca en kantoren. De overige gebieden bevatten voornamelijk een woonfunctie. In figuur 2.6 is in schetsvorm de functionele opbouw van het centrum van Oosterhout in beeld gebracht.

Rho adviseurs voor leefruimte

18

Figuur 2.7 Schematische schets functionele opbouw omgeving plangebied (Bron: Gemeente Oosterhout) Het plangebied bevindt zich op de grens van het centrum. Waar het commerciële centrum eindigt, zijn woningen aan de noord- en westzijde aanwezig.

Rho adviseurs voor leefruimte

19

Hoofdstuk 3

3.1

Beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.. Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Toetsing In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

Rho adviseurs voor leefruimte

20

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Barro, ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 13 nationale belangen uit de SVIR opgenomen, die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is nog van toepassing tot de Omgevinsgwet in werking treedt. De regels uit het Barro komen straks terug in het Besluit kwaliteit Leefomgeving (Bkl). In het Barro komen de volgende dertien nationale belangen terug: 1. Rijksvaarwegen. 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam. 3. Kustfundament. 4. Grote rivieren. 5. Waddenzee en waddengebied. 6. Defensie. 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen. 8. Elektriciteitsvoorziening. 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen. 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS). 11.

Primaire waterkeringen buiten het kustfundament. 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Indien een ontwikkeling voldoet aan het provinciaal beleid op dit vlak zoals verwoord in een provinciale verordening, dan voldoet men ook aan de Barro. Toetsing Vanwege de schaal van de beoogde ontwikkeling is deze niet in strijd met het Barro. Evenals het NOVI en de SVIR wordt deze gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. Het Barro kent geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op voorliggend plangebied van toepassing zijn. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)/Ladder voor duurzame verstedelijking Het doel van de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' (de 'Ladder') is het bewerkstelligen van een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR; zie boven) binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Per 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij de systematiek van de Ladder is vernieuwd. Indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, dient daarvoor op grond van de Ladder in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording te worden gegeven: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt: a. bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; b. en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan Rho adviseurs voor leefruimte

21

worden voorzien." Ten opzichte van de 'vorige Ladder' bevat de 'nieuwe Ladder' geen treden meer. De motivatiegrond voor goede plannen blijft echter wel bestaan en het ruimtelijk verzorgingsgebied blijft leidend bij afwegingen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De voor de Ladder te hanteren definities zijn ongewijzigd gebleven, zodat de uitgezette lijn in de jurisprudentie in stand blijft. Alle nieuwe bestemmingsplannen die met ingang van 1 juli 2017 worden vastgesteld, moeten worden getoetst aan de nieuwe Ladder. Als de Ladder niet van toepassing is op het plan, blijft wel een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 154 woningen in drie nieuwe appartementengebouwen. Er worden zowel koop- als huurappartementen gebouwd in het dure en middeldure segment. Het in paragraaf 1.3 beschreven geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval heeft het gebied deels een kantoorbestemming (Rabobank en ABN AMRO) en deels een centrumbestemming (Arendshof II). Binnen de bestemming 'Centrum' is ook wonen als functie toegestaan. Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied.

Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven. Beschrijving woningbehoefte De relevante regio voor om de woningbehoefte te bepalen is 'Breda e.o' binnen West-Brabant ( zie figuur 3.2).

Rho adviseurs voor leefruimte

22

Figuur 3.2 Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen) Kwantitatieve woningbehoefte De kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Oosterhout blijkt uit provinciale prognoses, regionale afspraken en diverse onderzoeken. Regionale afspraken (Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o 2019) De provincie kent een flinke woningbouwopgave, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar. Tot 2030 moeten er nog 120.000 woningen bijgebouwd worden. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen 'sec'; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte. Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als een van de drijvende krachten achter tal van sociaal-maatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie) opgaven zoals leegstand, economische structuurversterking, mobiliteit en bereikbaarheid, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie, sociale veerkracht en erfgoed. Met de Brabantse Agenda Wonen, vastgesteld in september 2017, wil de provincie gemeenten en andere betrokken partijen uitnodigen om samen versneld de benodigde woningbouwopgave aan te pakken. Zorgvuldig ruimtegebruik en duurzame verstedelijking staan daarbij nog steeds centraal net als vraaggericht bouwen waarbij rekening gehouden wordt met de groeiende behoefte voor woningen in het middensegment en levensloopbestendige en nieuwe woonvormen.

De gemeente Breda heeft met de regiogemeenten van West-Brabant en de provincie Noord-Brabant als onderdeel van de Brabantse Agenda Wonen nadere afspraken gemaakt in het 'Perspectief op wonen en woningbouw - regio Breda e.o.'. Dit perspectief is in 2019 opgesteld en opnieuw bekrachtigd voor het jaar 2020. Ten aanzien van nieuwbouw zijn de volgende afspraken vastgelegd: De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning. Gemeentelijke woningbouwprogramma's gaan uit van een reële woningbehoefte en zetten in op flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen en nieuwe kansen. Lokaal onderzoek en afspraken tussen gemeente, marktpartijen en/of corporaties vormen de inhoudelijke basis voor te realiseren programma's. In principe wordt ingezet op inbreiding en transformatie locaties. In te motiveren uitzonderingsituaties wordt gekeken naar woningbouwlocaties buiten het bestaand stedelijk gebied. De ruimtelijke kwaliteit van de opgave op de betreffende locatie, mede in relatie tot de directe omgeving, is hierbij een belangrijk aandachts- en uitgangspunt. Regionaal is afgesproken dat binnenstedelijke woningbouwprojecten niet afgestemd hoeven worden.

De actuele provinciale behoefteprognose vormt de richtinggevende (getalsmatige) basis voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering en -planning. Monitor bevolking en wonen, maart 2020 en marktcijfers 1e kwartaal 2020 De behoefte en woningbouwproductie wordt wel gemonitord. Met de monitor bestaat steeds een actueel beeld van ontwikkelingen en vraagstukken op de woningmarkt. Elk kwartaal wordt de monitor geactualiseerd. De behoefte aan extra woningen blijkt uit de bevolkings- en woningbehoefteraming

Rho adviseurs voor leefruimte

23

provincie Noord-Brabant 2017. Voor Oosterhout is de woningbehoefte in de periode 2017-2029 bepaald op 1.530 woningen. De feitelijke woningvoorraad is per 1 januari 2020 25.158 woningen (bron: monitor bevolking en wonen provincie Brabant, maart 2020). Dit betekent dat er tot 2030 nog een resterende behoefte is aan ruim 800 woningen (circa 80 per jaar). Dit wordt weergegeven in tabel 3.1. Tabel 3.1 Woningbehoefte 2020-2029 Gemeente feitelijke prognose van de woning woningvoorraad voorraad 2017 2025 2030 2035 2040 Oosterhout 24.440 25.615 25.970 26.050 26.040

toename feitelijke woning woning voorraad voorraad 2017-2029 2020 1.530 25.158

restant behoefte 2020-2029 812

De gemeente Oosterhout stelt ieder jaar een meerjaren woningbouwprogramma op. Uit het programma van juli 2019 blijkt dat er tot 2028 circa 2.220 woningen vanuit de verschillende ontwikkelingen bijgebouwd worden. Dit is meer dan de behoefte zoals beoordeeld in 2017. Echter, zoals ook blijkt uit de regionale afspraken is het gezien de grote en steeds maar toenemende behoefte sinds 2017 niet nodig om te sturen op aantallen. De beoogde ontwikkeling is onderdeel van het meerjaren woningbouwprogramma. Uit de in figuur 3.3 weergegeven actuele marktcijfers (1e kwartaal 2020) van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) blijkt ook dat er sprake is van krapte op de woningmarkt. Dat geldt zeker voor appartementen. Het aantal transacties is gedaald, terwijl de gemiddelde transactieprijs verder is opgelopen van 225 naar 251 duizend euro. De prijzen van appartementen zijn met 11% het sterkst gestegen. De gemiddelde verkooptijd van een appartement is met 22 dagen extreem kort.

Rho adviseurs voor leefruimte

24

Figuur 3.3 NVM kwartaalcijfers regio Breda e.o. voortschrijdend half jaar (Bron: NVM) Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve woningbehoefte is beschreven in de gemeentelijke woonvisie, de binnenstadvisie en de stedenbouwkundige visie Arendsplein. Het gaat daarbij zowel om een behoefte aan appartementen als een behoefte om het centrum compacter en multifunctioneler te maken. Woonvisie 2016-2021 Op 24 mei 2016 is de Woonvisie 2016-2021 vastgesteld. Hierin wordt beschreven hoe het gemeentelijke woonbeleid er de komende jaren uit zal zien. Het doel van de Woonvisie is dat vraag en aanbod van woningen zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Dit proces is continu in beweging. Uitgangspunt bij het toevoegen van nieuwbouw is dat alleen die toevoegingen worden gedaan waar vanuit de markt concrete behoefte aan bestaat. Flexibiliteit in woningbouwprojecten is noodzakelijk om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen. Bouwen voor leegstand is hierbij niet wenselijk. Flexibiliteit kent een tweetal aspecten, namelijk kwantitatief (schakelen tussen en binnen projecten) en kwalitatief (schakelen tussen huur/koop, prijsklassen en woningtypen). Betaalbaarheid is een belangrijk thema in de woonvisie. In de visie is o.a. geconstateerd dat er te weinig middeldure huurwoningen zijn.

Het onderzoeksbureau Fakton heeft in opdracht van de gemeente Oosterhout onderzoek gedaan naar de effectieve woningvraag in Oosterhout voor de komende jaren. De uitkomsten van dit onderzoek vormen

Rho adviseurs voor leefruimte

25

de basis voor de gemeentelijke woningbouwambities en het maken van keuzen welke locaties wel of niet in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Het onderzoek geeft niet alleen inzicht in de aantallen te bouwen woningen, maar geeft ook inzicht in de kwaliteitsvraag van de woningen. Uit het onderzoek is gebleken dat de effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen jaarlijks gemiddeld rond de 200 woningen ligt. Hierbij moet ingezet worden op een hoger aandeel meergezinswoningen en meer aanbod in de luxe en levendige stedelijke woonmilieus en in het dorps woonmilieu. Figuur 3.4 toont de onderverdeling in productsegmenten.

Figuur 3.4 Jaarlijkse vraag in productsegmenten Het initiatief betreft het bouwen van woningen in het centrum van Oosterhout. Met dit bouwplan wordt aangesloten bij de vraag vanuit de markt. Zowel in kwalitatieve, als kwantitatieve zin draagt de ontwikkeling bij aan het woningaanbod. Er is sprake van een gevarieerd aanbod aan appartementen in de koop en huursector, duur en middelduur. Binnenstadvisie In juni 2017 heeft de gemeenteraad van Oosterhout de Binnenstadvisie vastgesteld. Eén van de conclusies uit deze visie is dat de binnenstad van Oosterhout over te veel winkelvloeroppervlakte beschikt. De gemeente streeft naar minder leegstand. Dit kan onder andere worden bereikt door het realiseren van een compactere binnenstad en door het verminderen van het aantal vierkante meters aan vloeroppervlak winkels. Het wonen terug in de stad is één van de belangrijkste ambities die in de Binnenstadvisie van Oosterhout doorklinken. Door de impact van het winkeldomein is het wonen in de stad in de afgelopen decennia steeds verder teruggedrongen en is een monocultuur ontstaan. Deze trend kan doorbroken worden door het wonen in de binnenstad terug te brengen zodat er weer een nieuwe dynamiek ontstaat die past bij het historische centrum. Hierbij dient de woonbebouwing geschikt te zijn voor alle doelgroepen: jong, oud, één- en meerpersoonshuishoudens.

Het wonen moet ook borgen dat straten en pleinen weer geactiveerd worden. Dat zal gaan leiden tot een levendige en dynamische openbare inrichting. Stedenbouwkundige visie Arendsplein

Rho adviseurs voor leefruimte

26

Op het Arendsplein staan twee bankgebouwen leeg en ontwikkelaars hebben aangegeven deze aan te willen kopen met het doel deze te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Ook heeft de eigenaar van een deel van het winkelcentrum Arendshof II destijds aangegeven een deel van het winkelcentrum te willen slopen en te vervangen door woningbouw. Inmiddels heeft de gemeente dit deel van het winkelcentrum gekocht. Voor het college zijn deze ontwikkelingen vanuit het perspectief van de visie voor de binnenstad aanleiding geweest om in samenwerking met de (toekomstige) eigenaren van de gebouwen een visie voor het gebied op te stellen. Deze visie is in februari 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie geeft weer hoe er in de toekomst een nieuwe, eigentijdse invulling gegeven kan worden aan het gebied. Daarbij wordt ruimte gegeven aan wonen en groen in dit deel van het centrum. Op basis van deze stedenbouwkundige visie heeft de gemeente met twee ontwikkelende partijen gewerkt aan de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Ook zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, onder andere op het gebied van verkeer en parkeren, en is een omgevingsdialoog gevoerd. De gesprekken en onderzoeken die sinds oktober 2018 hebben plaatsgevonden, hebben er toe geleid dat de eerder vastgestelde visie in mei 2020 is geactualiseerd en opnieuw vastgesteld.

Dit bestemmingsplan is de planologische vertaling van deze visie.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie. Werken aan een klimaatproof Brabant. Werken aan de slimme netwerkstad. Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.

Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

Rho adviseurs voor leefruimte

27

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d.

houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Toetsing Stedelijk gebied Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (figuur 3.5). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Daarnaast bevordert het zorgvuldig ruimtegebruik door de transformatie van een verouderd stedelijk gebied. Voor de toets aan de voorwaarde zoals genoemd in artikel 3.42 lid 1 onder a. wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen (artikel 3.42 lid 1 onder b. en lid 2). Dit wordt bereikt door bij de herontwikkeling als volgt rekening te houden met hetgeen hierover is opgenomen in de Interim Omgevingsverordening: a.

Met een goede bereikbaarheid van bestaande en nieuwe parkeervoorzieningen aan de randen van het plangebied in combinatie met een herinrichting van de openbare ruimte binnen het plangebied gericht op fietsers en voetgangers ontstaat een veilige en gezonde leefomgeving. b. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Een deel van het centrum met gebouwen die leeg (komen te) staan wordt getransformeerd. Voor het bezoekersparkeren wordt gebruik gemaakt van bestaande parkeerplaatsen (zie ook paragraaf 5.3). c. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen worden de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie optimaal ingezet. d. Bij de herinrichting van de openbare ruimte wordt rekening gehouden met klimaatverandering. Rho adviseurs voor leefruimte

28

e.

f.

Door de aanleg van groen ontstaat er ruimte voor de opvang van water en met het verminderen van verharding en het aanbrengen van opgaande beplanting (daar waar mogelijk) wordt hittestress tegengegaan. Bij de herontwikkeling wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met duurzame mobiliteit. Bestaande parkeervoorzieningen worden ingezet voor bezoekersparkeren. Bij de aanleg van nieuwe parkeervoorzieningen en de herinrichting van de bestaande parkeerplaats in het westen van het plangebied worden oplaadpunten voor elektrische auto’s en fietsen aangebracht. Het Arendsplein wordt autovrij maar goed toegankelijk voor fietsers en voetgangers. Met het wegnemen van een overmaat aan winkelvloeroppervlakte en het toevoegen van woningen wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

Figuur 3.5 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met aanduiding plangebied (Bron: Provincie Noord-Brabant)

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Oosterhout De gemeente is bezig met het opstellen van de Omgevingsvisie Oosterhout. In deze visie worden de ambities uit de Toekomstvisie 2030 geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema’s als naar de verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een meer samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de toekomstvisie geschetste toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie ligt ook het gemeentelijk beleid en de opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) wet- en regelgeving aan de basis van deze Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De toekomstvisie wordt gebruikt (samen met de programma’s, het (sectoraal) beleid) om te ‘toetsen’, of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities. Toetsing Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het deelgebied Centrum. Winkelcentrum Rho adviseurs voor leefruimte

29

Arendhof is onderdeel van het kernwinkelgebied, de bankgebouwen aan de rand daarvan binnen het gebied dat is aangeduid als aantrekkelijk woongebied. Ter hoogte van het plangebied is op de visiekaart een aanduiding opgenomen die wonen boven winkelpanden stimuleert. De grootste opgaven voor het deelgebied Centrum zijn: Concentreren winkelgebied tot een sterk, samenhangend en aantrekkelijk geheel. Waar mogelijk via herinrichting van de openbare ruimte en gekoppeld aan projecten, het toevoegen van groen en/of water in het gebied, met oog op meerdere doelen: belevingskwaliteit, gezondheid, klimaatadaptatie, biodiversiteit en versterking identiteit. Versterken van het wonen, door het (gebiedsgericht) streven naar een goede balans tussen een aantrekkelijk woon- en leefklimaat en een aantrekkelijke en bruisende binnenstad. Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met het concept van de Omgevingsvisie Oosterhout. Het verkleinen van het winkeloppervlak, het toevoegen van woningen en het herinrichten van het Arendsplein passen binnen de gestelde opgaven. 3.3.2 Structuurvisie Oosterhout Door de gemeenteraad van Oosterhout is op 22 oktober 2013 een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente Oosterhout vastgesteld. De visiekaart is weergegeven in figuur 3.6.

Op basis van deze structuurvisie wordt invulling gegeven aan het behoud en de verdere versterking van de positie van Oosterhout. De structuurvisie vormt enerzijds een belangrijke inspiratie- en informatiebron, zodat eenieder op adequate wijze kennis kan nemen van de diverse projecten en de samenhang daartussen. Anderzijds geeft de structuurvisie duidelijk richting aan de wijze waarop het gemeentebestuur omgaat met initiatieven op de verschillende beleidsterreinen. De structuurvisie bevat geen verplichtingen naar derden. Bij de beoordeling van initiatieven van derden wordt deze visie als toetsingskader gehanteerd. De kern van de structuurvisie kan als volgt worden samengevat: Continuering van het versterken van kwaliteit. Transformatie en structuurversterking. Versterken (netwerken van) voorzieningen. Kwaliteitsslag buitengebied. Betere bereikbaarheid. In de structuurvisie worden de verschillende ontwikkelingen per thema, (wonen, werken, voorzieningen, recreatie, verkeer etc.) omschreven.

Rho adviseurs voor leefruimte

30

Figuur 3.6 Structuurvisiekaart gemeente Oosterhout (Bron: Gemeente Oosterhout) Op 23 oktober 2018 is de Toekomstvisie 2030 vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee beschikt Oosterhout over een aansprekend beeld van de gemeente Oosterhout in 2030 over de wijze waarop in 2030 wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Ook is hierin aangegeven op welke manier we ons dan verplaatsen, hoe de economie zich heeft ontwikkeld en hoe onze zorg is geregeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

31

Toetsing Het plangebied is onderdeel van het centrumgebied van Oosterhout. Versterken van kwaliteit door herstructurering, vernieuwing en intensivering zijn voor de stad zelf, maar ook het centrum het uitgangspunt. Verouderde locaties mogen daarbij transformeren naar eigentijdse gebieden door een nieuwe invulling zoals woningbouw. Vergroening en verbetering van de wegenstructuur in het stedelijk weefsel zijn daarbij wenselijk. De beoogde ontwikkeling voldoet hieraan. 3.3.3 Woonvisie 2016-2021 De Woonvisie 2016 – 2021 is op 24 mei 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen het wonen en aangrenzende beleidsvelden hebben zich sinds 2011 vele veranderingen voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De richting van de Woonvisie is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid.

De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: 1. Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk hierbij is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. 2. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen. 3. Duurzaamheid: Oosterhout wil een duurzame woongemeente zijn onder andere door te investeren in duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Meer concreet betekent dit goed geïsoleerde woningen met een gezond binnenklimaat, toekomstbestendige woningen, een laag energieverbruik. Huishoudens zijn een belangrijk deel van hun besteedbaar inkomen kwijt aan energielasten. Verduurzaming is noodzakelijk om de woonlasten beheersbaar te houden en de duurzaamheidsambities van Oosterhout te halen. 4. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen.

Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk. 5. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente. 6. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema’s is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben. Toetsing Met voorliggend plan wordt de realisatie van maximaal 154 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Door de ontwikkeling van woningbouw in het plangebied wordt invulling gegeven aan de wensen en vraag vanuit de Woonvisie. De ligging nabij de binnenstad biedt een uitgelezen kans voor de realisatie van woningen waar binnen de gemeente behoefte aan is, zoals in paragraaf 3.1.3 is gesteld.

Rho adviseurs voor leefruimte

32

3.3.4 Detailhandelsvisie De gemeenteraad heeft op 27 juni 2017 de detailhandelsvisie Oosterhout vastgesteld. De detailhandelsvisie geeft duidelijkheid over het toekomstperspectief en de positionering van de verschillende winkelgebieden in de gemeente en dient tevens als toetsingskader om nieuwe detailhandelsinitiatieven te kunnen beoordelen. Met de visie worden de volgende ambities nagestreefd: Het bieden van een goede verzorging voor de lokale consument. Het aantrekken van bezoekers van buiten de gemeente. Het scheppen van een goed klimaat voor bestaande en nieuwe winkeliers. De detailhandel in Oosterhout heeft voornamelijk een lokale verzorgingsfunctie en kent in beperkte mate een (sub) regionale verzorgende functie. De detailhandelsstructuur van Oosterhout wordt gezien als een sterke en voor de toekomst kansrijke structuur en kent een sterk hiërarchische opbouw. Binnen de detailhandelsstructuur wordt onderscheid gemaakt naar de volgende winkelgebieden: Het hoofdwinkelgebied, de binnenstad. Wijkwinkelcentrum. Supermarktcentra en solitaire supermarkten. PDV-locatie. Toetsing In de visie worden de winkelgebieden op hoofdlijnen beschreven en worden uitgangspunten voor een toekomstperspectief per winkelgebied geschetst. Voor de binnenstad geldt dat dit winkelgebied een toekomstperspectief heeft als primaire winkelgebied binnen de lokale verzorgingsstructuur.

Om het recreatief winkelaanbod te behouden en te versterken is het van belang het winkelcentrum compacter te maken. Eén van de conclusies uit de Binnenstadvisie uit 2017, die tegelijkertijd is vastgesteld, is ook dat de binnenstad van Oosterhout over teveel winkelvloeroppervlakte beschikt. De gemeente streeft naar minder leegstand. Dit kan onder andere worden bereikt door het realiseren van een compactere binnenstad en door het verminderen van het aantal vierkante meters aan vloeroppervlak winkels. Hier wordt met de ontwikkeling door de sloop van een gedeelte van het winkelcentrum uitvoering aan gegeven. 3.3.5 Mobiliteitsvisie 'Oosterhout Vooruit' Het verkeers- en vervoerbeleid van de gemeente Oosterhout ligt vast in de mobiliteitsvisie “Oosterhout Vooruit”. Deze is op 21 mei 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De mobiliteitsvisie geeft een beschrijving van de huidige situatie en schetst een toekomstbeeld 2030. Daarbij worden de ambities voortvloeiend uit de toekomstvisie en het bestuursakkoord belicht alsmede lokale en regionale ontwikkelingen en autonome trends die van invloed (kunnen) zijn op de mobiliteit in Oosterhout. Op basis daarvan wordt in het toekomstbeeld geschetst welke “uitdagingen” er op het gebied van verkeer en vervoer in en rond Oosterhout liggen in 2030.

Het beleid in de mobiliteitsvisie is verwoord in de vorm van doelstellingen op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, verkeersveiligheid én duurzaamheid en gezondheid. Deze vier thema’s vormen gezamenlijk de pijlers van de visie. Tevens is besloten om, in lijn met de nieuwe Omgevingswet, een gebiedsgewijze benadering toe te passen, die er op neer komt dat niet alleen op het niveau van de hele gemeente, inclusief de kerkdorpen, wordt gekeken, maar dat binnen de gemeente ook een aantal typen gebieden wordt onderscheiden met hun eigen profiel, doelstellingen en opgaves. Immers voor een bedrijventerrein zijn andere zaken van belang dan voor de schoolomgeving. Dit resulteert in een beeld met een groot aantal opgaven. Gezien de hoeveelheid opgaven zullen keuzes moeten worden gemaakt. In hoofdstuk 7 van de mobiliteitsvisie is aangegeven welke opgaven prioriteit hebben en waar de focus van het verkeers- en vervoerbeleid voor de periode tot en met 2030 komt te Rho adviseurs voor leefruimte

33

liggen. De vertaling van het beleid en de bijbehorende opgaven naar concrete maatregelen vindt plaats in een (nog op te stellen) uitvoeringsagenda. Toetsing Voor wat betreft het plangebied en de directe omgeving wordt conform de kaart in figuur 3.7 aangegeven dat voornamelijk aandacht dient te worden besteed aan bereikbaarheid (B op kaart) en veiligheid (V op kaart). Rondom het centrum liggen de prioritaire opgaves vooral op het gebied van het stimuleren van het fietsgebruik (B1) en het verbeteren van de verkeersveiligheid voor het langzaam verkeer (fietser en voetganger, V1). Overige aandachtspunten voor het centrum zijn een goede bereikbaarheid en voldoende parkeer- en stallingsvoorzieningen. De bereikbaarheid per fiets en te voet is over het algemeen goed. De bereikbaarheid per auto verdient aandacht omdat de doorstroming van het verkeer op de centrumtangenten onder druk staat.

Figuur 3.7 Uitsnede kaart prioritaire opgaven (Bron: Gemeente Oosterhout) In overeenstemming met de stedenbouwkundige visie Arendsplein is het verlengen en doortrekken van de bestaande Gasstraat onderdeel van de ontwikkeling, zodat deze een directe verbinding krijgt met de Kegelstraat. Ook wordt de huidige route door het gebied autovrij. De expeditie van de winkels die in het Arendshof II blijven, blijft wel bereikbaar. Via een amendement in de raadsbehandeling van de visie is aangenomen dat de Verlengde Gasstraat in de toekomst een tweerichtingsweg wordt zodat deze een goede ontsluiting vormt voor de binnenstad en leveranciers en bezoekers het gebied via twee zijden kunnen blijven bereiken. Dit is in lijn met de mobiliteitsvisie. 3.3.6 Nota Parkeernormen 2019 Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen 2019’. Deze nota is door de gemeenteraad op 22 mei 2019 vastgesteld. De nota benoemt gewenste, heldere uitgangspunten en spelregels over hoe de gemeente Oosterhout wenst om te gaan met het definiëren van de parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen van nieuwbouw-, verbouw- en transformatieprojecten. Zodat enerzijds een vertaling daarvan naar de ‘parkeereis’ kan plaatsvinden, die de verplichting weergeeft van de initiatiefnemers van deze projecten.

En het anderzijds een goede en actuele indicatie aangeeft bij het opstellen van bestemmingsplannen, ontwikkelingsplannen etc. van de in te passen parkeeropgave. De parkeernormen zijn enerzijds gerelateerd aan de locatie (het gebied) waar een functie is gelegen en anderzijds gerelateerd aan de soort functie en de kernmerken daarvan (bijvoorbeeld wonen, een kantoor, winkel e.d.). Binnen de gemeente Oosterhout zijn twee gebieden genoemd: Zone A: Het gebied binnen het centrumtangent (centrumgebied). Zone B: Het gebied buiten het centrumtangent. Uitgangspunt voor de gemeente is dat de parkeerbehoefte in beginsel op eigen terrein of binnen de Rho adviseurs voor leefruimte

34

grenzen van het plangebied gerealiseerd wordt. Toetsing Voor wat betreft de beoogde ontwikkeling wordt rekening gehouden met het gemeentelijk parkeerbeleid. Dit wordt beschreven in paragraaf 5.3. In het voorliggende bestemmingsplan is in de regels een relatie gelegd met het gemeentelijke parkeerbeleid. Hierdoor moet het bevoegde gezag bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het oprichten en/of uitbreiden van een gebouw en in het geval van een functiewijziging van een gebouw en/of gronden toetsen aan de 'Nota Parkeernormen 2019'. 3.3.7 Beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie 2008-2018 In de beleidsnota Cultuurhistorie, Monumenten en Archeologie, welke op 20 januari 2009 is vastgesteld, is het gemeentelijk beleid voor de periode 2008 - 2018 op het gebied van cultuurhistorie vastgelegd. Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet langer verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staat, in lijn met de Nota Belvedere, de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling'). De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid.

In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming. Toetsing In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan. 3.3.8 Erfgoedkaart Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Hierdoor wordt een integrale afweging mogelijk. Op basis van de erfgoedkaart, kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen. Er dient tevens omschreven te worden dat op basis van de Erfgoedkaart een vigerend gemeentelijk archeologiebeleid is vastgesteld (Erfgoedverordening met archeologische beleidskaart). Toetsing In paragraaf 5.4 wordt nader op het aspect archeologie en cultuurhistorie ingegaan. 3.3.9 Water In 2009 is de Waterwet in werking getreden.

Hierin zijn de verantwoordelijkheden vastgelegd ten behoeve van afval-, hemel- en grondwater. In grote lijnen betekent dit dat de gemeente een ontvangstplicht heeft van afvalwater (vervuild water). Daarnaast hebben de individuele perceeleigenaren een verantwoordelijkheid voor het inzamelen en verwerken van regen- en grondwater op het eigen perceel. De gemeente heeft hierbij een zorgplicht. De gemeenteraad heeft een water- en rioleringsplan vastgesteld. Hierin staat hoe de gemeente omgaat met alle waterstromen binnen de gemeente en de zorgplichten vanuit de Waterwet. De belangrijke uitgangspunten in het water- en rioleringsplan voor het water in Oosterhout zijn: schoon water schoon houden, handhaving van de waterkwaliteit en waar noodzakelijk verbeteren, voldoen aan de normen voor volksgezondheid en veiligheid en ontwikkeling van natuur in en om het water waar mogelijk. Rho adviseurs voor leefruimte

35

Bovenstaande betekent dat de verschillende vormen van grondgebruik afgestemd moeten worden op de aanwezige watersystemen. Dit met een toekomstgerichte aanpak/doorkijk met name op het gebied van het klimaat. Intensievere regenbuien kunnen enorme wateroverlast veroorzaken en de in het gemeentelijk grondgebied aanwezige grondwaterwinning voor de drinkwaterproductie kunnen vervuild raken door lozingen van schadelijke stoffen. Ook hiervoor is aandacht binnen het water- en rioleringsplan. Toetsing De beleidsambities met betrekking tot het Water- en rioleringsplan 2017 - 2021 zullen zo veel mogelijk nagestreefd worden. Een stedenbouwkundig ontwerp dat in staat is ontwikkelingen in de toekomst op zich te nemen, zonder inbreuk te doen op de essentiële uitgangspunten van het plan, is essentieel bij een duurzaam ontwerp. Voor wat betreft de beoogde ontwikkeling wordt toekomstbestendigheid ook bereikt door de implementatie van duurzame concepten. In zowel de uitwerking van de openbare ruimte (het intensiveren van groen, natuurlijke afwatering en terugdringen verharde bestrating) als in de uitwerking van de gebouwen. 3.3.10 Groen In Oosterhout is in de woonbuurten per woning gemiddeld 115 m2 openbaar groen aanwezig. Op basis van dit gemiddelde kan worden gesteld dat Oosterhout een groene gemeente is.

Omdat Oosterhout een groene gemeente wil blijven, streeft de gemeente Oosterhout naar een gemiddelde norm van 115 m² openbaar groen per woning in de woonbuurten en kernen. In het politiek akkoord is het groene karakter van Oosterhout ook benoemd als kernwaarde van de stad. Het is een kenmerk waarmee Oosterhout zich onderscheidt van andere gemeenten. Doel van groenbeleid in algemene zin is daarom de instandhouding en verbetering van deze groene kwaliteit. De bijbehorende uitvoeringssporen zijn bescherming en ontwikkeling. Het groene karakter van de stad wordt zowel door het groen in de openbare ruimte als in de particuliere tuinen gevormd. De tuinen zijn groene ruimten in de stad, waarbij vooral voortuinen van grote invloed zijn op de sfeer van de stedelijke buitenruimte. Bescherming van het aanwezige groen in de stad gaat vooraf aan compensatie. Compensatie is immers het herstellen van of goedmaken voor iets dat verloren is gegaan. Toetsing De instandhouding en ontwikkeling van monumentale bomen is geregeld via een beschermende dubbelbestemming in het bestemmingsplan. Daarnaast bevat de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) een vergunningstelsel voor bomen (dikker dan Ø 0,20m) die op gemeentegrond staan. Overige bomen zijn uitgesloten van enige regulering vanuit de APV.

Door het toekennen van de bestemming Groen aan gronden wordt voorkomen dat er wegen worden aangelegd en geborgd dat deze overwegend als groene ruimte worden ingericht. Parkeerplaatsen zijn binnen de groenbestemming niet toegestaan, voorzieningen voor langzaam verkeer wel. Het primaire doel is deze gronden zo min mogelijk te voorzien van verharding, zodat het groene karakter behouden blijft. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de toekomstige situatie in het plangebied als het gaat om groen. Uitgangspunt is een vergroening tussen de nieuwe appartementengebouwen met behoud van de bestaande monumentale bomen.

Rho adviseurs voor leefruimte

36

3.3.11 Milieu en duurzaamheid De zorg voor het milieu en duurzaamheid zijn belangrijke speerpunten voor de gemeente. De zorgen omtrent milieuverontreiniging en met name de klimaatverandering staan hoog op de internationale agenda en de oplossing voor dit probleem moet voor een belangrijk deel op lokaal niveau worden gezocht. Bij iedere ontwikkeling dient afgevraagd te worden in hoeverre deze ontwikkeling zich verhoudt tot de problemen die er zijn. Ontwikkelingen die niet bijdragen aan de gewenste duurzame ontwikkeling of zelfs in negatieve mate bijdragen aan de gewenste milieukwaliteit, zijn ongewenst en andersom geldt dat ontwikkelingen die wel bijdragen aan de gewenste ontwikkeling van Oosterhout, door de gemeente met alle beschikbare middelen ondersteund dienen te worden. Uiteraard vindt hierbij altijd een afweging tussen mogelijkheden, middelen en resultaat plaats. De absolute ondergrens hierbij wordt gevormd door het wettelijk instrumentarium. Naast het feit dat de gemeente een belangrijke voorbeeldrol en eigen verantwoordelijkheid heeft bij ruimtelijke ontwikkelingen, willen we vooral ook meer ruimte geven aan de eigen verantwoordelijkheid van burgers, bedrijven en belangengroeperingen. Bij iedere ontwikkeling is het noodzakelijk om het juiste gereedschap te gebruiken om het betreffende idee te realiseren.