bijlage 2 OBP 'Bedrijventerreinen Oosterhout 2022'

Ontwerp Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Oosterhout 2022

Gemeente Oosterhout

Toelichting Regels Bijlagen 1. Notitie externe veiligheid, Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Oosterhout 2022; 2. Akoestisch onderzoek Industrie lawaai (bijlage 2a en 2b); 3. Besluit hogere waarden Wet geluidhinder. Verbeelding Schaal 1:1000

Datum: 16 september 2022 Identificatienummer: NL.IMRO.0826.BSPbedrterr2022-ON01

2

Toelichting

3

Inhoud Inhoud...................................................................................................................................................... 4 HOOFDSTUK 1 Inleiding ........................................................................................................................ 5 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied: ligging en begrenzing ................................................................................................ 5 1.3 Vigerende bestemmingsplannen ................................................................................................... 7 1.4 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 7 HOOFDSTUK 2 Beschrijving plangebied ................................................................................................ 8 2.1 Historische beschrijving ................................................................................................................. 8 2.2 Ruimtelijke en functionele analyse bedrijventerrein Weststad - Statendam .................................

9 2.3 Ruimtelijke en functionele analyse bedrijventerreinen Everdenberg, Everdenberg Oost en Vijf Eiken ..................................................................................................................................................17 HOOFDSTUK 3 Beleid ..........................................................................................................................23 3.1 Bovengemeentelijk beleid ............................................................................................................23 3.2 Provinciaal beleid.........................................................................................................................27 3.3 Gemeentelijk beleid .....................................................................................................................28 3.4 Nieuwe ontwikkelingen ................................................................................................................29 HOOFDSTUK 4 Omgevingsaspecten ...................................................................................................30 4.1 Leefomgeving ..............................................................................................................................30 4.2 Groen ...........................................................................................................................................33

4.3 Water ...........................................................................................................................................35 4.4 Cultuur .........................................................................................................................................37 4.5 Milieu ...........................................................................................................................................41 HOOFDSTUK 5 Uitvoerbaarheid ..........................................................................................................48 5.1 Juridische uitvoerbaarheid ...........................................................................................................48 5.2 Handhaafbaarheid .......................................................................................................................53 5.3 Economische uitvoerbaarheid .....................................................................................................53 5.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...............................................................................................54

4

HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Bestemmingsplannen worden met regelmaat geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. Zo blijft er sprake van het digitaal beschikbaar hebben van actuele, goed leesbare en hanteerbare bestemmingsplannen voor het grondgebied van de gemeente. Nieuwe inzichten en vernieuwd beleid van diverse overheden worden meegenomen in de actualisering. Het nieuwe bestemmingsplan fungeert als basis voor ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. Daarnaast worden vergunde situaties meegenomen.

1.2 Plangebied: ligging en begrenzing Het plangebied heeft betrekking op de bedrijventerreinen van de gemeente Oosterhout en omvat de bedrijventerreinen Weststad 1, 2 en 3, Statendam, Vijf Eiken en Everdenberg (Oost). Hieronder is het plangebied met de twee deelgebieden aangeven.

5

Weststad en Statendam De bedrijventerreinen Weststad 1, 2, 3 en Statendam zijn gelegen aan de noordwestzijde van de stad Oosterhout. Het bedrijventerrein Weststad is gelegen ten westen van het Wilhelminakanaal en wordt begrensd door Rijksweg A59 aan de noordzijde, de Weststadweg / Industrieweg aan de westzijde en de Bovensteweg aan de zuidzijde. De bedrijventerreinen Weststad 1, 2 en 3 kunnen getypeerd worden als een grootschalig bedrijventerrein voor middelzware en zware milieuhinderlijke bedrijven. De bedrijventerreinen Weststad 1, 2 en 3 zijn in verschillende fases gerealiseerd en zal verder in het stuk worden aangemerkt als bedrijventerrein Weststad. Vanwege de uitstekende infrastructuur met een optimale bereikbaarheid is dit terrein bestemd voor de vestiging van vooral regionale en daarnaast ook plaatselijke bedrijven. Het bedrijventerrein Weststad heeft een oppervlakte van circa 350 ha. Het bedrijventerrein Statendam is gelegen ten oosten van het Wilhelminakanaal en wordt aan de noorden oostzijde begrensd door de Statendamweg en aan de zuidzijde door de Kanaalstraat. Vanwege de ligging nabij de woonwijken Dommelbergen en Strijen zijn hier enkel bedrijven tot maximaal milieucategorie 4 toegestaan. Om deze reden zullen zich hier enkel plaatselijke en in beperkte mate regionale bedrijven vestigen.

Everdenberg, Everdenberg Oost en Vijf Eiken Het bedrijventerrein Everdenberg is gelegen ten zuidoosten van Oosterhout en ligt ten noorden van de het Wilhelminakanaal aan de overzijde van het bedrijventerrein Vijf Eiken. De plangrens ligt in het westen op de middenberm van de A27. In het noorden wordt het plangebied begrensd door de Bremstraat en de Heikantsestraat. De oostelijke plangrens wordt gevormd door het Oude Heikantsepad. Het bedrijventerrein Everdenberg kan getypeerd worden als een gemengd bedrijventerrein, waar zowel grootschalige als kleinschalige bedrijven in verschillende milieucategorieën zijn gevestigd en heeft een bruto oppervlakte van circa 53 hectare. Direct ten oosten van Everdenberg ligt het nieuwe bedrijventerrein Everdenberg Oost. Het plangebied is circa 20 hectare groot en betreft de uitbreiding van het bedrijventerrein Everdenberg te Oosterhout. Everdenberg Oost wordt een gemengd bedrijventerrein, waar zowel grootschalige als kleinschalige bedrijven in verschillende milieucategorieën zich kunnen vestigen. De plangrens sluit in het westen aan op het bestaande bedrijventerrein en volgt in het zuiden de as van het Wilhelminakanaal. In het noorden wordt het plangebied begrensd door de Heikantsestraat. Aansluitend daaraan valt aan de noordzijde ook de ontsluitingsweg binnen het plangebied.

Het Bedrijventerrein Vijf Eiken is gelegen ten zuidoosten van Oosterhout, aan weerszijden van de Vijf Eikenweg. Aan de westzijde van het bedrijventerrein ligt de snelweg A27. Deze snelweg maakt ook onderdeel uit van het plangebied. Aan de zuidelijke zijde, net buiten het plangebied, bevindt zich een golfterrein. Ten zuidoosten van het plangebied ligt Boswachterij Dorst. Het bedrijventerrein wordt getypeerd als een gemengd bedrijventerrein met een bruto oppervlakte van ca. 131 ha.

6

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeren diverse bestemmingsplannen. Er is sprake van verschillende planvormen, met deels verouderde regelingen. In onderstaande tabel zijn de vigerende bestemmingsplannen opgesomd met de data van vaststelling door de gemeenteraad. bestemmingsplan

vaststelling

Bestemmingsplan bedrijventerrein Vijf Eiken

23-10-2012

Bedrijventerrein Weststad - Statendam

23-10-2012

Bedrijventerrein Everdenberg

25-06-2013

Herziening I, Bedrijventerrein Weststad-Statendam Bestemmingsplan Parapluherziening wonen/woondoeleinden

Oosterhout

16-09-2014 2017,

definitie 08-08-2017

Parapluherziening Parkeren Oosterhout 2018 Paraplu-herziening 1 Statendam westzijde

Geluidzone

Bedrijventerrein Everdenberg Oost

Bedrijventerrein

03-07-2018 Weststad

– 23 januari 2018 21-05-2019

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en zijn omgeving nader omschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het geldende beleid. Tevens worden hierin eventuele nieuwe ontwikkelingen beschreven, die worden meegenomen in dit plan. Indien sprake is van nieuwe ontwikkelingen, worden in hoofdstuk 4 de planuitgangspunten hiervan beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid, zowel juridisch, maatschappelijk als economisch. In hoofdstuk 6 wordt tenslotte de vaststellingsprocedure beschreven.

7

HOOFDSTUK 2 Beschrijving plangebied 2.1 Historische beschrijving De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.

Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbonden met de omliggende plaatsen zoals Breda, Geertruidenberg en Dongen. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en Heuvel verder werden bebouwd. In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten

8

waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout. Het Slotjesveld bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond. In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. Ook werd in deze periode de A27 aangelegd, in de jaren ’70 gevolgd door de A59. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden. De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig.

De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen. In paragraaf 4.4 wordt verder ingegaan op de cultuurhistorische en archeologische waarden binnen het plangebied.

2.2 Ruimtelijke en functionele analyse bedrijventerrein Weststad - Statendam 2.2.1 Ruimtelijke structuur Het gedeelte Weststad 1 en 2 is vanaf begin jaren 70 van de vorige eeuw tot ontwikkeling gebracht. Het gebied is ingericht als een grootschalig industrieterrein voor (middel)zware bedrijven. Het terrein heeft vooral een regionale, multimodale, maar daarnaast ook een lokale functie. Het terrein is uitstekend bereikbaar, zowel over de weg (via de A59 en A27), over het water en over het (goederen)spoor. Door de centrale ligging tussen Rotterdam en Antwerpen is het bedrijventerrein vooral in trek bij logistieke bedrijven. Centraal in het gebied is een insteekhaven gerealiseerd met een rechtstreekse aansluiting op het Wilhelminakanaal. Weststad 3 is vanaf 1998 gerealiseerd. Dit gedeelte is gesitueerd tussen industriegebied Weststad 1 en 2 en de noordelijk gelegen Rijksweg A59. Qua functie is dit terrein gelijk aan Weststad 1 en 2. Het totale bedrijventerrein Weststad is voornamelijk functioneel vormgegeven. De structuur is gericht op een goede ontsluiting en een optimaal productiemilieu. Voor het gedeelte Weststad 1 en 2 zijn de zichtrelaties met de omgeving beperkt. Alleen aan de (zuid)zijde is er vanaf de hoger gelegen Bovensteweg een duidelijk zicht op het bedrijventerrein.

Langs de Weststadweg zorgt een ecologische zone en een dubbele bomenrij voor een ruimtelijke scheiding met de omgeving. Aan de oostzijde vormt het Wilhelminakanaal de grens van het gebied. Ook hier ontbreekt een duidelijke relatie met de omgeving, omdat de oevers van het kanaal nauwelijks toegankelijk of zichtbaar zijn. Het jongere Weststad 3 heeft daarentegen wel een duidelijke relatie met de omgeving. Aan de noorden westzijde van dit bedrijventerrein is een representatief front aanwezig, waarbij wordt ingespeeld op de aanwezige zichtrelaties vanaf zowel Rijksweg A59 als de Weststadweg. Ter hoogte van de rotonde Weststadweg / Stelvenseweg / Brieltjesweg is een zogenaamd facilitypoint gesitueerd, waar aan het bedrijventerrein gerelateerde functies als horeca, fitnesscentrum, een reclamemast e.d. zijn opgericht. Op de hoek van de Technologieweg en de Distributieweg staat een kantoorgebouw. Aan de oostzijde grenst het bedrijventerrein aan het Wilhelminakanaal. Vanaf de overzijde van het kanaal (Statendamweg) is ruim zicht op de aanwezige grote bedrijven (en op de daar aangelegde laaden loswal). Daarnaast zijn de zes aanwezige windturbines van verre zichtbaar. De ruimtelijke opzet van het terrein is eenvoudig.

Alleen aan de westzijde vanaf de Weststadweg zijn twee ontsluitingen van dit bedrijventerrein aanwezig; één ter hoogte van de (bromtol-)rotonde Weststadweg / Stelvenseweg / Brieltjesweg en één ter hoogte van de Industrieweg (nabij de Bovensteweg). De parallel aan de Weststadweg lopende Industrieweg verbindt Weststad 1 en 2 met Weststad 3. De Energieweg, Koopvaardijweg, Logistiekweg en Technologieweg zorgen voor de hoofdontsluiting van het 9

bedrijventerrein. In het zuidelijk deel zorgt een aantal korte, veelal doodlopende straten voor een verdere ontsluiting. De Energieweg loopt ter hoogte van het kanaal onder de Bovensteweg door en sluit vervolgens aan op de Krombraak op het ten zuiden van de Bovensteweg gelegen bedrijventerrein De Wijsterd. Op het meer centrale gedeelte vindt de verdere ontsluiting plaats via de parallel aan de Koopvaardijweg lopende Rederijweg en aan beide wegen verbonden korte (vaak ook doodlopende) straten. In het noordelijk deel is de Logistiekweg in zuidelijke richting aangesloten op de Industrieweg. In de noordwesthoek van het bedrijventerrein zijn enkele rondlopende wegen aanwezig. De interne openbare wegenstructuur is hier beperkt vanwege de aanwezigheid van omvangrijke bedrijfskavels. Het bedrijventerrein is voor een aanzienlijk deel bezet door grote, in het noordelijk deel zelfs zeer omvangrijke, bedrijven op grote percelen. Een groot aantal bedrijven is direct gelegen, vaak via een overslagkade, aan de insteekhaven en aan het Wilhelminakanaal. Daarnaast is een aantal bedrijven georiënteerd op het spoor. De kleinere bedrijven zijn vooral te vinden aan de zuidzijde van de Koopvaardijweg, de noordzijde van de Rederijweg, in de nabijheid van de Nijverheidsweg en in de noordwesthoek (nabij de bromtol-rotonde) van het gebied.

Het bedrijventerrein Weststad is op een eenvoudige wijze verkaveld in rechthoekige percelen. De kavelgroottes lopen uiteen. Over het algemeen zijn op het bedrijventerrein kavels van 2 tot 10 ha. aanwezig. Het noordelijk deel (Weststad 3) zijn enkele uitzonderingen met grotere kavels van ca. 60, 30 en tweemaal 15 ha. per bedrijf aanwezig. Ook aan de zuidzijde van het gebied (Weststad 1), direct grenzend aan de Bovensteweg, is een kavel van ca. 15 ha. aanwezig. Langs de Koopvaardijweg, Rederijweg en in de noordwesthoek van het gebied zijn middelgrote en kleinere bedrijven te vinden met een kavelgrootte tussen 2.000 m2 en 1,5 ha. Ook bevinden zich op dit deel van het gebied meerdere bedrijven voor transport en logistiek op kavels soms tot ca. 5 ha. of meer. Tenslotte zijn in de omgeving van de Nijverheidsweg kleinere bedrijven te vinden op kleinere kavels van 0,1 ha. tot 1 ha. De bebouwing in het oudere deel van het bedrijventerrein Weststad (Weststad 1 en 2) bestaat over het algemeen uit rechthoekige damwandloodsen. Deze kunnen zowel voorzien zijn van een plat dak als van kappen. De hoogte van de bebouwing op de kleine kavels bedraagt maximaal ca. 8 meter. Op de grotere kavels loopt de bebouwingshoogte uiteen van 8 tot 12 meter, met uitschieters naar ca. 16 meter. Hierbij is het opvallend, dat vooral de recent gebouwde loodsen een grotere hoogte kennen dan de oudere loodsen.

Op diverse terreinen zijn ook hogere bouwwerken, als silo’s en kranen, aanwezig. Deze hebben hoogten tot ca. 30 meter. Kantoordelen zijn veelal voor de loodsen gebouwd aan de zijde van de openbare weg en hebben een hoogte van 1 tot 3 bouwlagen. Zij zijn in oppervlakte en in het ruimtelijke beeld ondergeschikt aan de bedrijfsloodsen. In het noordelijk deel (Weststad 3) wordt voor de eerstelijnsbebouwing langs Rijksweg A59 en de Weststadweg voorzien in een representatief front. Aan de kwalitatieve uitstraling van deze bebouwing worden, gelet op de aanwezige zichtlocatie, hoge eisen gesteld. Dit heeft er in geresulteerd, dat aan deze zijde van de percelen het showroom- en/of kantoorgedeelte van de bedrijven is gebouwd. De bedrijfsbebouwing zelf is hier meer uit het zicht gerealiseerd. De bebouwing op de zichtlocaties hebben een maximale hoogte van 10 meter, met uitzondering van het perceelsdeel ter hoogte van de zandwinplas, waar 20 meter hoogte is toegestaan. Het kantoorgebouw op de hoek van de Technologieweg / Distributieweg kent een bouwhoogte van 32 meter. De meest noordelijke gesitueerde, zeer omvangrijke percelen zijn nog slechts beperkt volgebouwd. Ter plaatse zijn meerdere gebouwen, met plat dak, met een totaaloppervlakte van enkele hectaren en is aan de snelweg- en kanaalzijde een grote open opslag aanwezig. Ook bevindt zich hier een laad- en losfaciliteit.

De bebouwing is ca. 20 meter hoog; op basis van het geldende bestemmingsplan is maximaal 30 meter toegestaan. Ook zijn hier 6 windturbines gesitueerd met een hoogte van 100 meter. Het bebouwingspercentage op het bedrijventerrein Weststad varieert, mede doordat aan de noordzijde enkele zeer omvangrijke kavels met een verhoudingsgewijs (nog) beperkte bebouwing aanwezig zijn. Ook vinden op vele kavels opslagactiviteiten in de buitenlucht plaats. Het bebouwingspercentage is over het algemeen zodanig, dat nagenoeg alle verkeersbewegingen, het laden en lossen en het parkeren op eigen terrein kan plaatsvinden. Alleen bij de kleinere bedrijven rondom de Nijverheidsweg wordt ook de openbare weg hiervoor gebruikt. De minimaal aan te houden rooilijn voor de bebouwing ligt in het algemeen op 5 meter uit de grens met het openbaar gebied. 10

Meerdere bedrijven houden een grotere afstand aan, waardoor er aan de voorzijde van die kavels voldoende ruimte voor representatieve inrichting, verkeersbewegingen of parkeren is. Het bedrijventerrein Statendam is gelegen aan de oostzijde van het Wilhelminakanaal tussen dit kanaal en de Statendamweg. De Statendamweg is één van de hoofdinvalswegen voor de stad en vormt de hoofdontsluiting voor dit bedrijventerrein. Door middel van een aantal verschillende ontsluitingen wordt het bedrijventerrein vanaf de Statendamweg ontsloten. In het noordelijk deel sluiten de wegen Gooikensdam, Damweg en Vaartweg aan op de Statendamweg. Aan de zuidzijde zijn dit de Havenweg, Elschot en Kanaalstraat. Aan deze interne wegen bevinden zich diverse (vaak doodlopende) straten. De Bovensteweg vormt de enige ontsluiting van het bedrijventerrein met de westzijde van het Wilhelminakanaal. Door het talud van deze weg wordt het bedrijventerrein in een noordelijk en zuidelijk deel gesplitst. Voor het gedeelte direct ten noorden van de Bovensteweg op het perceel Statendamweg 65, is in 2011 een bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk geworden, waarmee de ontwikkeling van een multifunctioneel gebouw mogelijk is gemaakt. In dit gebouw is voorzien in een bioscoop, een fitnesscentrum en een supermarkt. Deze ontwikkeling heeft nog niet plaatsgevonden en de gronden ter plaatse zijn braakliggend.

Een deel van het oorspronkelijk aanwezige beton- en kunststoffenbedrijf is inmiddels naar bedrijventerrein Weststad verplaatst en heeft deels plaats gemaakt voor een meer kleinschalige bedrijvigheid in de lagere milieucategorieën. Het gedeelte langs de Statendamweg is als een representatieve zone aangewezen. De bedrijven hebben een gezicht naar de Statendamweg. Buiten het te herontwikkelen gebied bevinden zich enkele kleinere bedrijven op dit noordelijk deel van dat bedrijventerrein. Op het terreingedeelte ten zuiden van de Bovensteweg is een aantal grotere bedrijven aanwezig, in het bijzonder aan de zijde van het Wilhelminakanaal. Zo bevinden zich hier meerdere zware betonbedrijven (zelfs tot en met milieucategorie 5). Vele van de aanwezige bedrijven maken gebruik van een laad- en losfaciliteit aan dat kanaal. Tussen deze grote bedrijven en de Statendamweg is een gebied gelegen, waar kleinere bedrijven en een enkel kantoorgebouw (Elschot 30) zijn gesitueerd en zijn gelegen aan Havenweg en Elschot. De bedrijven aan de Elschot, wat een parallelweg is van de Statendamweg, hebben hierbij een duidelijk gezicht naar de Statendamweg. Rondom de kruising Havenweg / Elschot ligt een zone met meerdere kleine bedrijven, waarbij in veel van de situaties ook een bedrijfswoning aanwezig is.

In een aantal situaties zijn er ook burgerwoningen, dus niet gekoppeld aan een aanwezig bedrijf, aanwezig. Deze (bedrijfs)woningen hebben over het algemeen een traditionele vormgeving en staan aan de straatzijde. Mede om deze reden heeft dit gebied een kleinschalige uitstraling. De woningen Havenweg 88 t/m 98 grenzen met de achterperceelsgrenzen aan de Statendamweg. Hierbij staat de bedrijfsbebouwing, als ook de bijgebouwen bij de woningen, direct op de perceelsgrens aan de zijde van de Statendamweg. Door middel van een groenstrook wordt de bebouwing van de weg gescheiden. Geheel in het noorden van het bedrijventerrein Statendam, ten noorden van de watergang bij de Gooikensdam en tussen het kanaal en de Statendamweg, ligt een gebied met diverse kleinschalige functies. Deze functies zijn nauwelijks zichtbaar vanaf de Statendamweg vanwege een aanwezige groensingel. Bij het bedrijventerrein Statendam zijn aan de zijde van het Wilhelminakanaal grote bedrijven op grote kavels aanwezig. De kavelgroottes variëren hier van ca. 20.000 m2 tot 70.000 m2. Bovendien is op een groter kavel, van meer dan 10 hectare, het bedrijf Koninklijke H.H. Martens & Zn gevestigd. Dit bedrijf wordt in de toekomst geheel verplaatst naar Weststad, waarna herontwikkeling van die kavel in kleinere bedrijfspercelen kan plaats vinden voor bedrijven in een lagere milieucategorie.

Aan de Gooikensdam, Vaartweg en Damweg zijn aan de zijde van de Statendamweg ook kleinere bedrijven gevestigd op kavels van ca. 3.000m2 tot 15.000 m2. Tussen de Havenweg en de Elschot zijn middelgrote kavels van ca. 2.500 m2 tot 7.500 m2 te vinden. Langs het zuidelijk deel van de Havenweg bedragen de kavelgroottes tussen de 1.000 m2 en 5.000 m2. Ook hier is sprake van een eenvoudige verkaveling in rechthoekige percelen. De bebouwing op het bedrijventerrein Statendam bestaat over het algemeen uit rechthoekige damwandloodsen. Deze kunnen zowel voorzien zijn van een plat dak als van kappen. De hoogte van de bebouwing op de kleine kavels bedraagt maximaal ca. 8 meter. Op de grotere kavels loopt de 11

bebouwingshoogte uiteen van 8 tot 12 meter met uitschieters naar ca. 16 meter. Hierbij is het opvallend, dat vooral de recent gebouwde loodsen een grotere hoogte kennen dan de oudere loodsen. Op diverse terreinen zijn ook hogere bouwwerken, als silo’s en kranen, aanwezig. Deze hebben hoogten tot ca. 30 meter. Een opvallend element vormt de bebouwing van de mengvoederfabriek op het perceel Gooikensdam 10, waar bebouwing met een bouwhoogte van ruim 40 meter aanwezig is. Kantoordelen en showrooms zijn veelal voor de loodsen gebouwd aan de zijde van de openbare weg en hebben een hoogte van 1 tot 3 bouwlagen. Zij zijn in oppervlakte en in het ruimtelijke beeld ondergeschikt aan de bedrijfsloodsen. Langs de Statendamweg, voor het gedeelte gelegen direct ten noorden van de Bovensteweg, is een representatieve zone aanwezig. Hier worden hoge eisen gesteld aan de kwalitatieve uitstraling van de bebouwing, gelet op de aanwezige zichtlocatie vanaf de Statendamweg. Dit heeft er in geresulteerd, dat aan deze zijde van de percelen het showroom- en/of kantoorgedeelte van de bedrijven zijn gebouwd. Ook is in deze strook een brandweerkazerne, een benzineverkooppunt en een tuincentrum gerealiseerd. Voorts is de realisering van een leisurecentre op een locatie nabij de Bovensteweg gepland.

De bebouwing op de kavels direct gelegen aan de Statendamweg ten noorden van de Bovensteweg, hebben een maximale hoogte van 15 meter; de kavels aan de zijde van het Wilhelminakanaal ca. 30 meter. De bouwhoogte van bebouwing op de gronden ter plaatse van de Statendamweg 65 (leisurecentre) zal maximaal 18 meter bedragen, terwijl een te plaatsen reclamemast maximaal 35 meter hoog mag zijn. In het gebied ten zuiden van de Bovensteweg is, gezien de ligging nabij woonbebouwing, een lagere bouwhoogte toegestaan. Hier varieert de bouwhoogte van 10 tot 12 meter. Een uitzondering hierop is het perceel gelegen direct ten zuiden van de Bovensteweg, waar het aanwezige betonbedrijf bebouwing tot maximaal 20 meter kan oprichten. Het bebouwingspercentage op het bedrijventerrein Statendam voor een aantal grotere bedrijven langs het Wilhelminakanaal varieert van 5% tot 20%. Op deze percelen vindt aan de waterkant veel open opslag plaats. De overige bedrijven op de middelgrote en kleinere percelen hebben bebouwingspercentages van ca. 40% tot 60%. Dit bebouwingspercentage is zodanig, dat nagenoeg alle verkeersbewegingen, het laden en lossen en het parkeren op eigen terrein kan plaats vinden. Evenwel wordt bij percelen aan de Havenweg en de Vaartweg ook de openbare weg hiervoor gebruikt. De minimaal aan te houden rooilijn voor de bebouwing ligt op 5 meter uit de grens met het openbaar gebied.

Meerdere bedrijven houden een grotere afstand aan, waardoor er aan de voorzijde van die kavels voldoende ruimte voor representatieve inrichting, verkeersbewegingen of parkeren is. Bij een deel van de aangewezen representatieve zone wordt een bredere rooilijn aangehouden van ca. 8 meter. Er zijn echter ook loodsen op kortere afstand of zelfs in de perceelsgrens gebouwd. Veelal gaat het hier om loodsen op achterzijden van bedrijfspercelen, soms ook direct grenzend aan het openbaar gebied. In veel situaties worden die loodsen door groenstroken met opgaande beplanting onttrokken aan het zicht vanaf de Statendamweg. Binnen het bedrijventerrein aanwezige woningen bestaan over het algemeen uit 1 bouwlaag. Deels zijn deze voorzien van een (forse) kap en deels van een plat dak. 2.2.2 Groen- en waterstructuren In het plangebied bevindt zich aan de noordzijde, direct grenzend aan Rijksweg A59, alsmede aan de westzijde (langs de Weststadweg) een ecologische verbindingszone. Deze strook loopt evenwijdig aan Rijksweg A59, gaat via de berm van de Brieltjesweg in zuidelijke richting naar de oostelijke brede berm van de Weststadweg. Hier sluit deze ecologische verbindingszone aan op de ecologische zone tussen de Weststadweg en de Industrieweg. Vanaf hier sluit de zone aan op de ecologische verbindingszone aan de westzijde van de Contreie en vervolgd het de weg naar het Markkanaal.

Door middel van deze ecologische verbindingszone wordt de Biesbosch met de Vrachelse Heide verbonden. Ook biedt deze ecologische verbindingszone een landschappelijke inpassing en een natuurlijk tegenwicht van dit grootschalige bedrijventerrein. Langs Rijksweg A59 en het noordelijke deel van de Weststadweg bestaat de ecologische verbindingszone voornamelijk uit gras en laagblijvende beplanting. Naast het zuidelijk deel van de Weststadweg is in deze ecologische zone ingeplant met hoogopgaande beplanting in brede groene bermen. In de ecologische verbindingszone zijn geen kwetsbare en 12

verstoringsgevoelige natuurwaarden aanwezig. De aanwezige natuurwaarden zijn dan ook niet gevoelig voor verkeer, verkeersbewegingen, licht- en geluidhinder. Het bedrijventerrein Weststad kent verder geen op zich zelf staande groen- of waterstructuur. Het overige aanwezige groen is gekoppeld aan de wegeninfrastructuur en aan het kanaal. Op het bedrijventerrein zelf zijn de meeste wegprofielen dermate breed, dat er voldoende ruimte overblijft voor groene bermen. Hierbij hebben deze bermen vaak ook een waterbergende functie. In het zuidelijk deel zijn de bomen in de bermen volwassen en zorgen dan ook voor een rustig, groen beeld. De oevers en de dijk langs het Wilhelminakanaal zijn in dit gebied bijna nergens openbaar toegankelijk, zodat deze elementen nauwelijks een rol spelen in het ruimtelijk beeld. Het water in het gebied bestaat uit het Wilhelminakanaal, de insteekhaven en een direct aan Rijksweg A59 gelegen plas. Zowel aan het Wilhelminakanaal als aan de insteekhaven is een groot aantal voorzieningen (loswallen, steigers, kranen e.d.) voor het laden en lossen van schepen aanwezig. Langs de aanwezige wegen en spoorlijn zijn watergangen en greppels aanwezig voor de afwatering van de infrastructuur. In het noordelijk deel (langs de Logistiekweg) doorsnijdt een hoofdwatergang het gebied van west naar oost en voert het water via een gemaal af naar het Wilhelminakanaal.

Deze watergang vormt de ontwatering van het gehele gebied van de Houtse polders (incl. de landbouwgebieden ten westen en noorden van het industriegebied). Een bijzonder element vormt een waterplas in het noorden van het gebied, gelegen direct tegen de Rijksweg A59 en ontstaan als gevolg van een vroegere zandwinning. Deze plas heeft een oppervlakte van ca. 4 ha., en wordt aan de west- en zuidzijde omzoomd door opgaande beplanting. Deze plas staat in rechtstreekse verbinding met de aanwezige hoofdwatergang langs de Logistiekweg. Het bedrijventerrein Statendam kent eveneens geen op zich zelf staande groen- of waterstructuur. Het aanwezige groen is in het bijzonder gesitueerd in de bermen langs de Statendamweg en ter hoogte van de Bovensteweg. Delen van het bedrijventerrein zijn door bomenrijen aan het zicht vanaf de weg onttrokken, waardoor het geheel een enigszins groene aanblik biedt. Het meest noordelijke gebied, met de variëteit aan functies, wordt nagenoeg geheel aan het zicht onttrokken vanwege de aanwezige beplanting. Hierdoor wordt het zicht op de bedrijvigheid verzacht. Tevens is het de bedoeling, dat in de bermen van de op het terrein zelf aanwezige wegen groenaanplant plaats vindt. Dit groen is nu op vele situaties nog niet aanwezig. Hierdoor vinden in sommige situaties bedrijfsactiviteiten plaats in die bermen.

Watergangen zijn in het bijzonder aanwezig langs het grootste deel van de Statendamweg. Ook ligt ten noorden van de bedrijven op de percelen Gooikensdam 14 – 44 een brede watergang, die met een gemaal aansluit op het Wilhelminakanaal. Deze watergangen hebben een belangrijke waterbergende functie. De oevers en de dijk langs het Wilhelminakanaal zijn bijna nergens openbaar toegankelijk, zodat deze elementen nauwelijks een rol spelen in het ruimtelijk beeld. Aan het Wilhelminakanaal zijn meerdere voorzieningen (loswallen, steigers, kranen e.d.) voor het laden en lossen van schepen aanwezig. Zowel op het bedrijventerrein Weststad als Statendam komen geen monumentale bomen voor. 2.2.3

Verkeerstructuren

Wegverbinding De gemeente Oosterhout ligt aan een knooppunt van autosnelwegen (A27 en A59) en ligt in het hart van een regio die doorkruist wordt door internationale transportroutes zoals de A16 (noord – zuid) en de A58 (oost – west). Naast de autosnelwegen is Oosterhout eveneens via een tweetal provinciale wegen ontsloten: de N629 (Ekelstraat / Heistraat) en de N631 (Vijf Eikenweg). Door Dorst loopt verder nog de N282 (Rijksweg) die vooral een functie heeft voor het verkeer tussen Breda en Tilburg en in de praktijk vaak als alternatief voor de A58 wordt gebruikt. De gemeente Oosterhout heeft diverse aansluitingen op de A27 en A59 waarmee de stad en de bedrijventerreinen zijn ontsloten. De belangrijkste ontsluitingswegen zijn: de Bovensteweg, de Weststadweg, de Statendamweg en de Europaweg / Vijf Eikenweg. Het bedrijventerrein Weststad is door de ligging naast het Wilhelminakanaal alleen aan de westzijde ontsloten. Het bedrijventerrein heeft twee ontsluitingen op de Weststadweg en heeft hierdoor een 13

aansluiting op het snelwegennetwerk en het onderliggende wegennetwerk. De directe aansluiting op de A59 vindt via de (bromtol-)rotonde plaats, terwijl de A27 via de Bovensteweg kan worden bereikt. Het bedrijventerrein heeft een eenvoudige wegenstructuur, met brede wegen en aan weerszijden ervan ruimte voor groene bermen. Het bedrijventerrein Statendam is door de ligging naast het Wilhelminakanaal, aan de oostkant ontsloten op de Statendamweg. De Statendamweg kent een breed profiel met voor een groot deel gescheiden rijbanen met een groene middenberm. Vanaf de Statendamweg is er in noordelijke richting een directe aansluiting op de A59 (afslag 33 Oosterhout). In zuidelijke richting is er een directe aansluiting op de stad Oosterhout. De Bovensteweg vormt de belangrijkste oost-westverbinding in Oosterhout en zorgt in oostelijke richting voor de aansluiting van de Statendamweg op Rijksweg A27 bij aansluiting 19 Oosterhout / Dongen. In westelijke richting is er ook, via de Weststadweg, een aansluiting op Rijksweg A59 bij aansluiting 32 Made. Het bedrijventerrein zelf kent een eenvoudige interne wegenstructuur bestaande uit (doodlopende) industriestraten met een brede rijbaan en brede bermen aan weerszijden. Waterverbinding Dwars door Oosterhout loopt het Wilhelminakanaal.

Via het Wilhelminakanaal staat Oosterhout en de bedrijventerreinen in verbinding met de havens van Antwerpen en Rotterdam en de binnenvaartterminals in (o.a.) Tilburg en Waalwijk. Oosterhout beschikt over twee openbare laad- en loskades (Weststad en op Vijf Eiken). Daarnaast zijn er nog diverse bedrijven, vooral op Weststad, die over eigen laad- en loskades aan het Wilhelminakanaal beschikken. Het Wilhelminakanaal heeft ter hoogte van de Zwaaikom een aftakking richting Breda (het Markkanaal). Het Markkanaal heeft meer een recreatieve dan een economische functie. Spoorverbinding Oosterhout heeft geen treinstation, maar het bedrijventerrein Weststad is ontsloten via een doorlopend goederenspoorlijn (niet geëlektrificeerd). Deze spoorlijn sluit in noordelijke richting bij station Lage Zwaluwe aan op de spoorlijn Breda – Rotterdam. Vanuit het noorden loopt het spoor in zuidelijke richting, evenwijdig en direct langs het Wilhelminakanaal, oostelijk van het industriegebied. Tussen het gedeelte Weststad 3 en Weststad 2 buigt de spoorlijn af in westelijke richting, langs de Industrieweg. Waarna deze naar het zuiden afbuigt en ten westen van het plangebied, evenwijdig aan de Industrieweg. Aan de Industrieweg is een algemeen laad- en losperron (eigendom van Prorail), alsmede een klein rangeerterrein aanwezig. Vanaf hier vertakt de spoorlijn zich in drie korte, doodlopende tracés.

Eén tracé langs de Rederijweg, één langs de Energieweg en één langs de Bovensteweg. Meerdere bedrijven in Weststad maken gebruik van deze spoorverbinding en sommigen bedrijven hebben een eigen laad- en losvoorziening aan het spoor. Het spoor langs de Rederijweg is buiten werking gesteld voor treinen en wordt te zijner tijd gesaneerd. Langs de Industrieweg, waar 2 sporen lopen, wordt 1 spoor gesaneerd. Het voornemen is deze daarna als groen, wadi’s of deels parkeren in te richten. Parkeren Het laden en lossen, de expeditie en het parkeren vindt plaats op eigen terrein van de bedrijven. Het openbaar gebied moet vrij blijven van geparkeerde auto’s en van laad- en losactiviteiten. Hierdoor is de bereikbaarheid van de aanwezige bedrijven gewaarborgd en wordt de wegsituatie overzichtelijker en dus veiliger. In het bijzonder is die veiligheid in het geding bij de aanwezige spoorwegovergangen. Een uitzondering op dit parkeerbeleid vormt het gebiedsdeel in de omgeving van de Nijverheidsweg, waar meerdere kleinere bedrijven zijn gevestigd. Hier is parkeergelegenheid in het openbaar gebied in de bermen van de wegen aangelegd. Ter plaatse van de Rederijweg zijn verschillende vrachtwagenparkeerplaatsen ingericht. Op het bedrijventerrein Statendam vinden aan de Havenweg, Vaartweg en enkele andere straten laad-, losactiviteiten en parkeerfaciliteiten plaats.

Langzaam verkeer Binnen Oosterhout zijn veel wegen die belangrijk zijn voor de afwikkeling van autoverkeer eveneens belangrijk voor het langzaam verkeer, zo geldt dit ook voor de bedrijventerreinen. Het bedrijventerrein Weststad wordt voor het langzaamverkeer parallel aan de Bovensteweg en de Weststadweg door middel van een vrij liggend fietspad ontsloten. Dit fietspad ligt ingeklemd tussen Weststadweg aan de oostzijde en Logistiekweg/Distributieweg een de westzijde en is de primaire fietsontsluiting van het 14

bedrijventerrein met de rest van de stad. Vanaf dit fietspad loopt een vrij liggend fietspad aan de Technologieweg en logistiekweg verder het bedrijventerrein in en ontsluit hiermee het noordelijk deel van het bedrijventerrein. In het zuidelijk deel (Weststad 1 en 2) zijn geen vrij liggende fietspaden aanwezig en dienen fietsers van de bestaande wegen gebruik te maken. Het bedrijventerrein Statendam wordt langs de Statendamweg door middel van een vrijliggend fietspad ontsloten. Dit fietspad eindigt bij de Gooikensdam, hierdoor zijn de noordelijk gelegen bedrijven niet per fiets bereikbaar. Op het bedrijventerrein zelf zijn geen vrijliggende fietspaden aanwezige en dienen fietsers van de bestaande wegen gebruik te maken. Openbaar vervoer Oosterhout heeft geen treinstation en is voor het openbaar vervoer afhankelijk van busvervoer. De belangrijkste ov drager is het HOV (Bravodirect) die zorg draagt voor een snelle verbinding tussen het busstation Oosterhout en het NS station Breda. De bereikbaarheid van het bedrijventerrein Weststad is slecht. Het noordelijk deel (Weststad III) is alleen door middel van een buurtbus (Lijn 224 Drimmelen Haven-Oosthout busstation) ontsloten, waarbij slechts twee halten aan de Technologieweg en Logistiekweg worden aangedaan. Voor het zuidelijke deel (Weststad II) ontbreekt een OV ontsluiting.

De dichtstbijzijnde bushalte is gelegen aan het Goorke ten zuiden van de Bovensteweg (Lijn 325/328). De bereikbaarheid van het bedrijventerrein Statendam met het openbaar vervoer is eveneens slecht. Er is geen enkele rechtstreekse busverbinding naar dit bedrijventerrein. De dichtstbijzijnde halte voor het noordelijk deel is gelegen aan de Hoofseweg (lijn 325) en ligt op circa 500 meter afstand van de Statendamweg. De dichtstbijzijnde halte voor het zuidelijke deel is gelegen aan de Strijenstraat, ook deze halte ligt op een afstand van circa 500 meter tot het plangebied. 2.2.4

Functionele structuur

Bedrijven Het bedrijventerrein Weststad is ingericht als een grootschalig, vooral regionaal georiënteerd industriegebied voor (middel)zware milieuhinderlijke bedrijven. Hier kunnen op grote delen van het terrein naast bedrijven in de milieucategorieën 3 en 4 ook bedrijven in milieucategorie 5 en geluidzoneplichtige bedrijven terecht. Hier zijn veel productiebedrijven te vinden, vooral in de beton- en staalsector, alsmede zijn hier diverse grote logistieke bedrijven gevestigd. Het bedrijventerrein Statendam is bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 4. Niettemin bevinden zich hier van oudsher enige bedrijven in de zwaardere milieucategorieën, zoals enkele betonbedrijven. Eén van deze bedrijven, het Koninklijke H.H. Martens & Zn, wordt op termijn verplaatst naar de noordzijde van Weststad. Voor de overige zware bedrijven (milieucategorieën 4 en 5) zijn geen concrete plannen tot verplaatsing. Wonen (Bedrijfs)woningen komen niet voor op het bedrijventerrein Weststad en zijn in de regel ook niet toegestaan. Een uitzondering hierop vormt de bestaande planologische mogelijkheid om onder voorwaarden twee dienstwoningen te realiseren binnen een gebouwencomplex (in samenhang met een bedrijfskantoor). In het voorliggende bestemmingsplan is dit planologisch recht onder dezelfde voorwaarde opgenomen.

Op het bedrijventerrein Statendam, in het bijzonder in het gedeelte ten zuiden van de Bovensteweg, bevinden zich onder meer aan de Havenweg een dertiental woningen. Dit betreffen enerzijds bedrijfswoningen, maar ook enkele woningen, waaraan geen bedrijf gekoppeld is. Vanwege de ligging op het bedrijventerrein worden alle woningen, ook die niet gekoppeld zijn aan een bedrijf, bestempeld als bedrijfswoning. Ten noorden van de Bovensteweg bevinden zich ook nog enkele (voormalige) bedrijfswoningen aan de Vaartweg en op het perceel Statendamweg 105. Tenslotte bevindt zich op het perceel Statendamweg 123, geheel in het noorden van het plangebied, een woonwagenstandplaats voor maximaal drie woonwagens met bijbehorende bedrijven. Ook deze woningen worden beschouwd als bedrijfswoningen. Overige functies Naast de gevestigde bedrijven, die passen in de gewone bedrijvenbestemming, zijn er ook de volgende bijzondere bedrijfsfuncties op deze bedrijventerreinen aanwezig: • Een tankstation met LPG ,ten noorden van de A59; 15

• • • • • • •

Een grote reclamemast, het perceel ten noorden van Innovatiepark 7; Een fast-food wegrestaurant, Innovatiepark 5; Een fitnesscentrum, Innovatiepark 7; Een horecagelegenheid, Innovatiepark 1; Een tankstation zonder LPG en met aardgasaflevering (CNG), Innovatiepark 3; Een kantoorgebouw, Distributieweg 15; Zes windturbines op het terrein van Martens, IKEA en De Graaf Logistics;

Ook op het bedrijventerrein Statendam zijn meerdere bijzondere bedrijfsfuncties aanwezig. Een belangrijk deel van deze afwijkende bedrijfsfuncties zijn gesitueerd in de aangewezen representatieve zone aan en op meerdere zichtlocaties vanaf de Statendamweg. De volgende overige functies zijn aanwezig: • een dierenpension (Statendamweg 119); • twee hondensport verenigingen (Statendamweg 97 en 99); • een inrichting voor de stadsverwarming (Statendamweg 101); • een onbemand tankstation zonder LPG (Damweg 3); • een tankstation met carwash (Kanaalstraat 22); • een tuincentrum (Damweg 7); • een brandweerkazerne (Vaartweg 2); • een zelfstandig kantoor (Elschot 30); • een scooterwinkel (Vaartweg 11); • de gemeentelijke milieustraat (Wilhelminakanaal Oost 7). Ook bevinden zich hier meerdere garagebedrijven, al dan niet met een showroom, alsmede handelsbedrijven in automaterialen en banden. Technische infrastructuur In (de directe omgeving van) het plangebied is sprake van enkele belangrijke technische infrastructurele voorzieningen, waarmee bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening moet worden gehouden. Dit betreft o.a. diverse olie- en gasleidingen en een hoogspanningsverbinding. In paragraaf 4.2.5 Externe veiligheid wordt verder ingegaan op de ligging en bescherming van deze technische infrastructurele voorzieningen binnen het plangebied.

16

2.3 Ruimtelijke en functionele analyse bedrijventerreinen Everdenberg, Everdenberg Oost en Vijf Eiken 2.3.1 Ruimtelijke structuur Bedrijventerrein Everdenberg wordt aan de zuid- en westzijde scherp begrensd door het Wilhelminakanaal en de A27. Ontsluiting vindt plaats via de wegen Wilhelminakanaal Noord en de Everdenberg. Het bedrijventerrein is in drie deelgebieden te onderscheiden: het gedeelte tussen de A27 en de weg Everdenberg, het gedeelte binnen de ontsluitingslus en de bedrijfskavels ten noorden en oosten van deze lus. Het westelijk deel bestaat uit grootschalige bedrijfsbebouwing, waarbij het terrein grotendeels groen is ingericht. Op het zuidoostelijk deel, gelegen aan de Wilhelminakanaal Noord / Everdenberg staan enkele bedrijfsverzamelgebouwen en staan kleinschalige bedrijfsloodsen. Op het centrale deel van Everdenberg, binnen de ontsluitingslus, zijn de middelgrote bedrijfskavels gesitueerd met een oppervlakte tussen de 0,5 en 2 hectare. Op de kavels is een grote diversiteit aan bedrijfsgebouwen gesitueerd, met een bouwhoogte tot ca. 12 meter. De percelen worden ontsloten vanaf de Everdenberg. Op dit gedeelte van het bedrijventerrein bevindt zich nog een enkel braakliggend kavel. Langs de noordelijke en oostelijke rand van het bedrijventerrein liggen kleinere kavels, met een oppervlakte tot 0,5 ha.

De hoogte van de bebouwing bedraagt in deze zone maximaal 7 meter, waardoor sprake is van een geleidelijke overgang van de hogere bebouwing in het westelijke en centrale deel van Everdenberg naar het buitengebied. In veel gevallen is op de achterzijde van het perceel een bedrijfshal gesitueerd, met aan de voorzijde daarvan de bij het bedrijf behorende kantoorruimte in één of twee bouwlagen. De gebouwen staan aan weerszijden op minimaal 3 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrens. In combinatie met de beperkte schaal van de bebouwing is hierdoor sprake van een kleinere bebouwingskorrel dan op het overige deel van het bedrijventerrein. Bedrijventerrein Everdenberg Oost is een nieuw bedrijventerrein dat ontwikkeld wordt ten oosten van het bestaande bedrijventerrein Everdenberg. Everdenberg Oost is 20 hectare groot, waarvan 18 hectare netto uitgeefbaar. Ook bevat de het plangebied enkele (bestaande) woon-werkkavels aan de Heikantsestraat. Everdenberg Oost wordt een modern gemengd bedrijventerrein, geschikt voor zowel de wat kleinere als grotere bedrijven. Omdat op Everdenberg Oost ruimte wordt geboden aan bedrijven van verschillende omvang, is in de stedenbouwkundige opzet van het bedrijventerrein niet uitgegaan van een gedetailleerde verkaveling of indeling van het bedrijventerrein.

In plaats daarvan zijn slechts kaders op hoofdlijnen gegeven waarbinnen Everdenberg Oost kan worden ontwikkeld. In het bestemmingsplan zijn een aantal randvoorwaarden vastgelegd met betrekking tot hoogte en kwaliteit zodat de kwaliteit van het geheel en de kwaliteit op de langere termijn gewaarborgd wordt. Hierbij is met name van belang hoe de randen van het bedrijventerrein worden vormgegeven; de wegenstructuur wordt maar deels vastgelegd en de verkaveling binnen het bedrijventerrein is niet vastgelegd. Hierdoor is het mogelijk om een groot deel van de gronden op Everdenberg Oost uit te geven aan enkele grootschalig bedrijven (maximaal 5 ha), maar blijft het ook mogelijk om het bedrijventerrein op te delen in verschillende kleinere bedrijfskavels, gescheiden door ontsluitingswegen. Het bedrijventerrein Vijf Eiken bestaan uit twee delen die ruimtelijk gescheiden zijn door de provinciale Vijf Eikenweg (N361). Het kleinere westelijke gedeelte wordt ontsloten door de Florijnstraat en de Dukaatstraat en bestaat uit een mix van grote en middelgrote bedrijven met een wisselende uitstraling. De Florijnstraat loopt door tot de voetbalvelden van sportpark Heihoef. De Dukaatstraat mondt, via een smalle doorloop, uit op het terrein van de Oosterhoutse Golfclub (OGC).

Het oostelijke gedeelte is aanmerkelijk groter en wordt vanaf de Vijf Eikenweg in eerste instantie ontsloten via de Souvereinstraat. Via verschillende zijstraten worden de bedrijven in dit gedeelte ontsloten. Met name verder het bedrijventerrein op ontstaat hierdoor een minder overzichtelijke ontsluitingsstructuur met verschillende aftakkingen en doodlopende wegen. Het oostelijke gedeelte bestaat uit een mix van grote, beeldbepalende bedrijven en kleinere bedrijven. Het bedrijventerrein is gelegen langs de autosnelweg A27, maar zichtlocaties aan deze weg zijn niet aanwezig. Het bedrijventerrein is door een dikke bomenrij visueel afgescheiden van de snelweg. Dit houdt in dat de presentatie van het bedrijventerrein zich primair richt op de Vijf Eikenweg, de centrale ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. Langs de Vijf Eikenweg bevinden zich hoofdzakelijk grote bedrijven met een veelal representatieve uitstraling. Door het brede, groene profiel van de weg èn doordat de gebouwen op ruime afstand van de weg staan, heeft de Vijf Eikenweg een fraai groen beeld waarin de bedrijven ondergeschikt zijn in het ruimtelijke beeld. Binnen het onderhavige bestemmingsplan zal daarin geen verandering plaatsvinden.

17

De Plantagelaan vormt de scheiding tussen het bedrijventerrein en het bosgebied van Boswachterij Dorst. Langs de noordzijde van de Plantagelaan is een strook bos gelegen die de bedrijven visueel afschermt. In de oostelijke hoek van het plangebied ligt een zone rondom de doorgetrokken Denariusstraat met bospercelen, braakliggende percelen en grasvelden. Aan de doodlopende wegen Schellingstraat, bij de A27, en Het Perk, bij het Wilhelminakanaal, zijn woonstraatjes met halfvrijstaande en aaneengesloten woningen gelegen. 2.3.2 Groen- en waterstructuren Bedrijventerrein Everdenberg wordt gekenmerkt door de groene randen, die het bedrijventerrein zowel aan de zuid- en westzijde (vanaf het Wilhelminakanaal Noord en de A27) als aan de noord- en oostzijde (vanaf het buitengebied) grotendeels aan het zicht onttrekken. Voor de groenstrook aan de westzijde geldt een door de Provincie opgelegde plicht deze in te richten ten gunste van de migratie van de wezel. De groene rand in het zuiden wordt gevormd door de groen ingerichte oever van het Wilhelminakanaal, in combinatie met de groene plekken op de grootschalige bedrijfskavels in het westelijk deel van het plangebied. Het profiel van het Wilhelminakanaal Noord bestaat uit een weg die aan twee zijden (zowel aan de zijde van het Wilhelminakanaal als aan de zijde van het bedrijventerrein) wordt begeleid door groene bermen met boombeplanting.

De groene rand in het westelijk deel van het plangebied bestaat uit de boombeplanting op de bedrijfspercelen en de bomen die tussen de A27 en de oprit Oosterhout-Oost en tussen deze oprit en de Bremstraat staan. In het noordelijk deel van het plangebied is deze groenzone doorgezet op het bedrijfsperceel van het kranenbedrijf in de noordwestelijke hoek van Everdenberg. Het noordoostelijk deel van het plangebied wordt gevormd door een bebost perceel met daarin een retentievijver, die een groene buffer vormt tussen de bedrijfskavels op Everdenberg en de Heikantsestraat. Het Heikantsepad, dat de oostelijke grens van het plangebied vormt, is onverhard en wordt aan weerszijden begeleid door een houtwal. De westelijke houtwal onttrekt de achterzijden van de bedrijfsbebouwing op Everdenberg deels aan het zicht, terwijl de oostelijke houtwal bestaat uit grotere bomen op de grens van het pad en de open akker- en weidegronden ten oosten daarvan. De openbare ruimte op het bedrijventerrein (de weg Everdenberg) heeft een representatief karakter, door de aanwezigheid van boombeplanting in het wegprofiel en hagen op de bedrijfspercelen, die de openbare ruimte scheiden van de bedrijfsbebouwing. Het Wilhelminakanaal fungeert als scheepvaartverbinding en is door de provincie aangemerkt als zoekgebied voor een ecologische verbindingszone.

Voor het Wilhelminakanaal is ook het beleid van Rijkswaterstaat (de beheerder van het kanaal) van toepassing. Rijkswaterstaat heeft het beleid met betrekking tot de ecologische functie van het Wilhelminakanaal vastgelegd in de 'Visie op de ecologische functie van de Rijkskanalen in Noord-Brabant' (november 2000). Deze visie is geaccordeerd door Gedeputeerde Staten van NoordBrabant en vormt daarmee een bouwsteen voor het provinciaal beleid. Het bedrijventerrein Everdenberg Oost wordt aan alle kanten omringd door een groene structuur, hiermee wordt aangesloten bij het landschappelijk raamwerk zoals dat ook in de structuurvisie wordt beoogd. Everdenberg Oost wordt daarnaast aan de oostzijde voorzien van een groene rand. Het fietspad en de afwateringssloot worden opgenomen in deze groene begrenzing. De precieze uitwerking van deze strook volgt te zijner tijd in het inrichtingsplan. Aan de zuidzijde vormt het kanaal met ecologische verbindingszone de groene rand. Langs de oever loopt een zandpad. Ter hoogte van het Oude Heikantsepad buigt de nieuwe ontsluitingsweg af van het kanaal om hier de bestaande houtwal en het bosje te sparen. Aan de westrand van Everdenberg Oost ligt het Oude Heikantsepad. Het Oude Heikantsepad is een waardevol onderdeel van de oude zandpadenstructuur van Oosterhout. De bestaande bomen langs het Oude Heikantsepad en de sloot blijven bewaard.

Aan de noordzijde vormen de waterberging en woon-werkkavels een groene overgang naar het buitengebied. De bedrijven die zich in het gebied vestigen krijgen de verplichting om een deel van het hemelwater afkomstig van daken en verhardingen op eigen terrein op te vangen door middel van een eigen retentieof infiltratievoorziening. Voor de infiltratie van regenwater zijn verschillende methoden denkbaar. Zo kan gebruik worden gemaakt van een (begroeid) onverhard terreindeel, van doorlatende verharding, van een oppervlakkige infiltratievoorziening of van een ondergrondse infiltratievoorziening. Bedrijventerrein Vijf-Eiken heeft door de ligging naast een bosgebied, het kanaal en sportterreinen, een groene uitstraling. Met name langs de Vijf Eikenweg, Denariusstraat en Karolusstraat zijn brede 18

groenstroken met beplanting en laanbeplanting aanwezig. Langs het grootste deel van de Denariusstraat loopt aan de oostzijde tevens een brede watergang. Dubbelzijdige laanbeplanting komt voor aan de zuidzijde langs de Denariusstraat, delen van de Albusstraat en de Vijf Eikenweg. Enkelzijdige laanbeplanting komt voor langs de Souvereinstraat, de Florijnstraat en de Dukaatstraat. Incidenteel zijn groenvoorzieningen aanwezig in de vorm van perceelbeplanting en beplanting langs erfafscheidingen. Vooral de bedrijven aan de oostzijde van de Vijf Eikenweg hebben groenvoorzieningen die aansluiten op de groene bermen langs de weg. En hier is ook de aansluiting met Boswachterij Dorst. Langs het Wilhelminakanaal zijn groene oevers aanwezig. Welke deels onderbroken worden door voorzieningen noodzakelijk voor de aanwezige bedrijven. Langs een groot deel van de oever zijn bosschages gelegen die de achterliggende bedrijfsbebouwing gedeeltelijk aan het zicht onttrekken. Binnen het plangebied staan in totaal 4 monumentale bomen, twee bomen langs de Denariusstraat en twee bomen langs het Wilhelminakanaal Zuid. Aan de oostzijde van de A27 staan dichte bomenrijen die het zicht op de achterliggende bedrijven afschermen 2.3.3

Verkeerstructuur

Wegverbinding Ontsluiting van bedrijventerrein Everdenberg vindt plaats via het Wilhelminakanaal Noord. Deze weg vormt in westelijke richting een verbinding met het stedelijk gebied van Oosterhout en sluit ter hoogte van Everdenberg via de aansluiting Oosterhout- Oost (in noordelijke richting) aan op de A27. De oprit en een deel van de snelweg liggen binnen de grenzen van het plangebied. De afrit Oosterhout-Zuid, aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal, sluit ook in zuidelijke richting aan op de A27. In oostelijke richting verandert het karakter van het Wilhelminakanaal Noord (ter hoogte van de meest oostelijke bedrijfspercelen van Everdenberg) in een zandpad langs het kanaal. De overige wegen rond het bedrijventerrein hebben geen functie voor de ontsluiting van Everdenberg. De Bremstraat is een smalle, deels onverharde weg, die tussen de A27 en het bedrijventerrein ligt en tevens de noordelijke grens van het plangebied vormt. Het Oude Heikantsepad vormt een onverharde verbinding tussen het Wilhelminakanaal Noord en de Heikantsestraat, een landweg in het buitengebied ten zuiden van Oosteind. De interne ontsluitingsstructuur van Everdenberg wordt gevormd door de weg Everdenberg, die op twee plekken aansluit op het Wilhelminakanaal Noord.

Vrijwel alle bedrijfspercelen (met uitzondering van de drankengroothandel en de bakkerijfabriek in het zuidwestelijk deel van het plangebied) worden vanaf de Everdenberg ontsloten. Op Everdenberg Oost is de ligging van de ontsluitingsstraten binnen het bedrijventerrein niet vastgelegd. Er zijn nog meerdere ontsluitingsvarianten mogelijk. Naast de ontsluiting van de bedrijven op het terrein zelf wordt tevens voorzien in een nieuwe ontsluitingsweg van en naar de ten noorden van het bedrijventerrein gelegen Heistraat. De ontsluiting van Everdenberg Oost vindt plaats via één aansluiting op de Heistraat (en in de toekomst op de nieuwe N629). Deze ontsluiting is gesitueerd aan de oostzijde van het bedrijventerrein. Middels een aansluiting op de nieuwe N629 (en mogelijk tijdelijk op de Heistraat) zal het bestemmingsverkeer van het bedrijventerrein Everdenberg Oost naar Dongen of naar de A27 rijden. Het bedrijventerrein Vijf Eiken ligt ten zuidoosten van Oosterhout. Het bedrijventerrein heeft een ontsluiting via de A27 en de Vijf Eikenweg. De aansluiting van de A27 op de Vijf Eikenweg is met verkeerslichten geregeld. Het bedrijventerrein ten oosten van de Vijf Eikenweg is te bereiken via de Souvereinstraat, Karolusstraat en Wilhelminakanaal Zuid. Het westelijke deel is bereikbaar via de Florijnstraat.

De Vijf Eikenweg is een doorgaande weg, binnen de bebouwde kom waar een maximumsnelheid van 50 km/h geldt. De Vijf Eikenweg is een voorrangsweg. Opvallend zijn de vele doodlopende wegen op het bedrijventerrein. Het betreft o.a. de Dukaatstraat, de Florijnstraat, de Solidusstraat en de Albusstraat. Ook de Schellingstraat is doodlopend, behalve voor fietsers die gebruik kunnen maken van een bospaadje om zo op Wilhelminakanaal Zuid terecht te komen. Waterverbinding

19

De bedrijventerreinen Everdenberg, Everdenberg Oost en het bedrijventerrein Vijf Eiken zijn direct aan het Wilhelminakanaal gelegen. Het Wilhelminakanaal vormt een gerichte en goed bevaarbare verbinding met de Rotterdamse haven, de Antwerpse haven en het achterland van Oost-Brabant. Op de bedrijventerreinen Everdenberg en Everdenberg Oost zijn geen laad/losmogelijkheden aanwezig. Op het bedrijventerrein Vijf Eiken zijn wel laad/los mogelijkheden aanwezig. Het betreft een openbare langshaven aan het Wilhelminakanaal Zuid. Deze voorziening is bruikbaar voor alle bedrijven om goederen over te slaan van schip naar vrachtauto of ander transportmiddel, en visa versa. Daarnaast beschikt Tata Steel over een eigen laad- en loskade op het eigen terrein. Spoorverbinding Zowel op het bedrijventerrein Everdenberg als Everdenberg Oost als het bedrijventerrein Vijf Eiken zijn geen (actieve) spoorverbindingen aanwezig. Tot aan het bedrijventerrein Vijf Eiken ligt een voormalige spoorverbinding vanuit Rijen en was een lange tijd in gebruik als goederenspoorlijn. De spoorlijn lag in de middenberm van de Karolusstraat, maar is sinds 2006 onbruikbaar gemaakt en gesaneerd. Parkeren In de openbare ruimte zijn geen parkeerplaatsen aanwezig. Parkeren en laden/lossen vinden zowel op de bedrijventerreinen Everdenberg, Everdenberg Oost als op Vijf Eiken voornamelijk op eigen terrein plaats.