Document · PDF

8 Woonmonitor Oosterhout 2019

Raadsvergadering 2 maart 2021, gemeente OosterhoutBij agendapunt: Raadsnota ZN261931 Bouwen aan de toekomst Woningbouwstrategie gemeente Oosterhout14.583 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Buurt- en dorpsenquête 2019

Woonmonitor Oosterhout

2020 - 01 © gemeente Oosterhout, Gegevensmanagement

Buurt- en dorpsenquête 2019: Woonmonitor Oosterhout Oosterhout (november 2019) – De gemeente Oosterhout telt 25.115 woningen, waarvan 42 procent huurwoningen. Het merendeel van de inwoners is tevreden met hun woning, zo blijkt uit de nieuwe Woonmonitor Oosterhout. Zij geven deze een 8,1 als gemiddeld rapportcijfer. Bijna 14 procent van de huishoudens wil verbouwen en ruim 21 procent heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Bijna 28 procent van de gezinnen met kinderen en ruim 15 procent van de 65-plussers heeft verhuisplannen. Van de nog thuiswonende jongeren wil ruim een kwart (27%) binnen nu en vijf jaar verhuizen. Zij behoren tot de starters op de woningmarkt. Van alle verhuisgeneigden wil bijna zes op de tien in de gemeente Oosterhout blijven wonen. Het meest populair zijn de wijken Vrachelen (met name de nieuwbouw in “De Contreie”) en Centrum. Starters willen vooral verhuizen om op zichzelf te gaan wonen, omdat ze gaan samenwonen of in verband met studie of werk. Bijna de helft van de starters wil een woning kopen, terwijl vier op de tien liever gaat huren. Ze zijn vooral geïnteresseerd in appartementen en rijtjeswoningen in het goedkope en lagere middensegment. De

woonomgeving en de prijs van de woning zijn voor starters het belangrijkst bij hun uiteindelijke woningkeuze. Voor doorstromers tot 65 jaar zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf, de woonomgeving, veranderde gezinsomstandigheden en financiële redenen. Van de huurders wil bijna de helft blijven huren, terwijl ruim acht op de tien woningeigenaren opnieuw wil gaan kopen. Er is vooral interesse in vrijstaande woningen, 2-1 kap-woningen appartementen en rijtjeswoningen. De woonomgeving, de prijs en de grootte van de woning is bepalend voor hun woningkeuze. Voor 65-plussers zijn de belangrijkste verhuisredenen: de woning zelf, gezondheid / behoefte aan extra zorg, de woonomgeving en financiële redenen. Het merendeel van hen wil gaan huren en met name appartementen en seniorenhuisvesting is bij hen favoriet. De Woonmonitor Oosterhout maakt onderdeel uit van de Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête die in juni 2019 is uitgezet onder 9.800 inwoners van 18 jaar en ouder. Bijna 31 procent heeft meegedaan aan dit grootschalige onderzoek.

Een uitgave van de gemeente Oosterhout rapporteur: gereed: oplage: vindplaats:

team Gegevensmanagement, Onderzoek & Statistiek 21 – 11 – 2019 (basisversie); 30 – 01 – 2020 (eerste actualisering) digitale pdf-versie www.oosterhout.nl/metamenu/over-de-gemeente/feiten-en-cijfers/onderzoek/buurtenquete

1 Inleiding De Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête is een vorm van burgeronderzoek waarbij, via een uitgebreide vragenlijst, meerdere thema’s tegelijkertijd aan een representatief deel van de inwoners worden voorgelegd. Dit onderzoek geeft inzicht in de mate van tevredenheid van de inwoners (burgers) over diverse aspecten van het woon- en leefklimaat in de gemeente Oosterhout, en in de wijken, dorpen en buurten in het bijzonder. De Buurtenquête wordt om de twee jaar uitgevoerd. Ten behoeve van deze grootschalige enquête is uit het bevolkingsbestand een steekproef getrokken van 9.800 inwoners van 18 jaar en ouder. Deze personen zijn willekeurig geselecteerd (a-select), maar daarbij is wel rekening gehouden met een evenwichtige verdeling over alle Oosterhoutse woonbuurten en kerkdorpen. De enquête is in juni 2019 uitgezet. In totaal hebben 3.012 inwoners aan dit onderzoek meegedaan, een respons van bijna 31 procent. Aangezien er ook uitspraken worden gedaan per wijk en buurt, is het belangrijk dat de resultaten ook per woongebied representatief zijn. De minimale respons van 25 á 30 procent is in alle woonbuurten gehaald. Om de betrouwbaarheid verder te vergroten zijn de onderzoeksresultaten bovendien nog gewogen naar leeftijd en woonbuurt.

Hiermee is gegarandeerd dat de onderzoeksresultaten representatief zijn voor de Oosterhoutse bevolking van 18 jaar en ouder in alle Oosterhoutse wijken, buurten en kerkdorpen. Een vast onderdeel in de Buurtenquête is de module “Wonen en verhuizen”. Hierin kunnen inwoners zich uitspreken over hun woning en aangeven of ze verbouw- of verhuisplannen hebben. In dat laatste geval kunnen ze ook hun specifieke woonwensen kenbaar maken. De resultaten van dit deelonderzoek zijn verwerkt in de voorliggende Woonmonitor Oosterhout. Deze wordt gebruikt om de gemeentelijke woonvisie periodiek te actualiseren en dient ook als onderlegger voor het bepalen van de woningbouwstrategie.

Inhoudsopgave 1

Inleiding

Samenvatting

Woningmarkt profiel gemeente Oosterhout

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4

20 20 21 22 23

Kopen of huren Welke prijsklasse Bestaand of nieuwbouw Woningtype

26 26 27 28 28

Verhuisbalansen: vraag en aanbod nader bekeken 6.1 6.2 6.3 6.4

Verbouwen of verhuizen Verhuisplannen Doorstroming en scheefheid Verhuisredenen Verhuizen, maar waarheen

Kwalitatieve woningvraag 5.1 5.2 5.3 5.4

6 7 10 13 15

Kwantitatieve woningvraag 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Bevolkingssamenstelling Besteedbaar inkomen Bestaande woningvoorraad Duurzaamheid en energieverbruik Woningaanbod en verhuizingen

Verschuivingen tussen huur en koop Verschuivingen tussen woningtypen Verschuivingen tussen woongebieden Verschuivingen tussen woonmilieus

30 30 31 32 33

Bijlagen

Overzichtskaart wijk- en buurtindeling Oosterhout

2 Samenvatting In juni 2019 hebben 9.800 inwoners van 18 jaar en ouder een uitnodiging ontvangen om mee te doen aan de Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête. In dit grootschalig onderzoek, waaraan bijna 31 procent heeft meegedaan, is ook een vragenblok opgenomen waarin de inwoners zich kunnen uitspreken over hun huidige woning en eventuele verbouw- of verhuisplannen, waarbij ze ook hun specifieke woonwensen kenbaar kunnen maken. In deze Woonmonitor Oosterhout zijn de resultaten van dit deelonderzoek verwerkt.

De duurzaamheid van een woning wordt steeds belangrijker. Het aandeel woningen dat is voorzien van energiebesparende zaken zoals isolatieglas en dak-, gevel- en vloerisolatie is de laatste jaren toegenomen. Toch heeft een derde van de woningen in de gemeente een ongunstig energielabel. Dat zijn vooral oude koopwoningen en huurwoningen van particuliere verhuurders in de oudere woonbuurten. 2.2 Kwantitatieve woningvraag Als de woning niet meer voldoet, en men zich dat financieel kan veroorloven, zijn er twee mogelijkheden: verbouwen of verhuizen. Bijna 14 procent van de huishoudens geeft er de voorkeur aan om te verbouwen. Hiervan wil 37 procent in de woning zelf verbouwen, 32 procent wil een op- of aanbouw realiseren, 16 procent wil de woning energie-duurzaam maken en 15 procent wil specifieke aanpassingen aanbrengen voor rolstoelgebruik of intensieve zorg. Ruim 21 procent van de huishoudens in Oosterhout heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Zij worden gerekend tot de doorstromers op de woningmarkt. Bijna 28 procent van de gezinnen met kinderen en ruim 15 procent van de 65plussers heeft verhuisplannen. Van de nog thuiswonende jongeren wil ruim een kwart (27%) binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Zij behoren tot de starters op de woningmarkt. Mensen doorlopen een bepaalde wooncarrière.

Afhankelijk van de levensfase waarin men zich bevindt, leidt dit tot specifiek zoekgedrag op de woningmarkt. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen temporele, locationele en sectorale verhuismotieven. Temporele verhuismotieven zijn persoonlijke en levensfase-gerelateerde motieven, locationele verhuismotieven hebben te maken met de woonomgeving en sectorale verhuismotieven hebben betrekking op de woning zelf. Starters hebben bijna uitsluitend persoonlijke en levensfase-gerelateerde verhuismotieven, waarbij de belangrijkste zijn: zelfstandig gaan wonen (46%), gaan samenwonen / trouwen (42%), scheiden (7%) of vanwege werk / studie (5%). Zo’n 25 procent van de starters wil in de gemeente Oosterhout blijven wonen. Voor doorstromers tot 65 jaar zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (33%), de woonomgeving (22%), veranderde gezinsomstandigheden (17%) en financiële redenen (9%). Het merendeel van hen wil in de gemeente blijven wonen. Voor 65-plussers zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (30%), gezondheid / behoefte aan extra zorg (24%), de woonomgeving (13%). Voor 75-plussers zijn de drie belangrijkste verhuisredenen: behoefte aan extra zorg / gezondheidsredenen (47%), de woning zelf (24%) en de woonomgeving (12%).

2.1 Woningmarktprofiel gemeente Oosterhout Op 1 januari 2019 stonden er in de gemeente Oosterhout 25.115 woningen en 26 woonwagens. Zo’n 42 procent van de woningen behoort tot de huursector, waarbij het merendeel eigendom is van woningcorporatie Thuisvester. Het leeuwendeel van de Oosterhoutse woningen is ouder dan 10 jaar. In de gemeente Oosterhout zijn in de periode 2015-2018 bijna 1.075 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, terwijl bijna 190 woningen werden gesloopt. In 2018 werden er in Oosterhout zo’n 300 bestaande woningen te koop aangeboden en kregen 495 woningen van Thuisvester een nieuwe huurder. In de periode 2015-2018 verhuisden in totaal 30.714 personen: 11.051 kwamen hier wonen, 9.179 vertrokken naar elders en 12.112 personen verhuisden binnen de gemeentegrenzen. Gemiddeld verhuizen er zo’n 7.700 personen per jaar (zo’n 3.400 huishoudens). Het gemiddeld aantal personen in een woning in Oosterhout is in deze periode gedaald van 2,23 (januari 2014) naar 2,22 (januari 2019). Door de vergrijzing en voortgaande gezinsverdunning (minder personen per huishouden) zal dit naar verwachting nog verder dalen tot zo’n 2,15 in 2030. Het merendeel van de inwoners is tevreden met hun woning, zo blijkt uit de enquête. De woning krijgt gemiddeld een 8,1 als rapportcijfer en ook de andere woningen in de directe woonomgeving scoren een voldoende (7,1).

De woning blijkt vooral prettig te zijn om in te wonen, een geschikte indeling te hebben en redelijk tot goed te zijn onderhouden. Bewoners van een huurwoning zijn minder tevreden met hun woning dan de bewoners van een koopwoning. Een koopwoning krijgt gemiddeld een 8,3 en een huurwoning een 7,5 als rapportcijfer. Huurders zijn met name ontevreden over de ouderdom van de woning en de staat van onderhoud. Dat men tevreden is over de woning, blijkt ook uit het feit dat bijna twee derde van de bewoners (63%) het liefst in de huidige woning wil blijven wonen (met eventuele aanpassingen), ook als men nu of in de nabije toekomst behoefte zou hebben aan zorg in of om de woning.

2.3 Kwalitatieve woningvraag Van de huishoudens die van plan zijn om binnen nu en vijf jaar te verhuizen én daarbij de gemeente niet per se wil verlaten, woont thans 40 procent in een huurwoning en 60 procent in een koopwoning. Van deze potentiële verhuizers is bijna een kwart op zoek naar een huurwoning, wil twee derde een woning kopen en heeft ruim een op de tien (nog) geen voorkeur. Van de huishoudens die nu huren wil bijna de helft (46%) blijven huren, terwijl ruim een derde (37%) liever wil kopen. Van de woningeigenaren wil bijna 84 procent opnieuw gaan kopen. Van de starters die in de gemeente willen blijven wonen wil 48 procent een woning kopen, terwijl 41 procent liever gaat huren. Van alle verhuisgeneigden (starters én doorstromers) die willen huren, zoekt de helft (50%) een goedkope woning met een huurprijs tot € 651 per maand en wil bijna 28 procent een huurwoning in het middensegment (€ 651 tot € 720 per maand). Bijna de helft (46%) van de potentiële kopers wil een woning in het middensegment (tussen € 200.000 en € 300.000), terwijl ruim 43 procent een woning zoekt in het dure koopsegment en 11 procent een goedkope koopwoning wil. Zo’n 25 procent van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan een bestaande woning, terwijl ruim 20 procent liever een nieuwbouwwoning heeft. Ruim de helft (55%) van de potentiële verhuizers heeft geen voorkeur.

Starters zijn vooral geïnteresseerd in flatwoningen (appartementen) en rijtjeswoningen (rij-, hoek- en geschakeld). Doorstromers hebben met name interesse in vrijstaande woningen, twee-onder-één-kappers, rijtjeswoningen en appartementen. Bij senioren (65-plussers) zijn appartementen en specifieke seniorenhuisvesting favoriet.

Starters vinden de prijs van de woonomgeving (41%) en de prijs van de woning (35%) het meest belangrijk bij hun woningkeuze. Bij de doorstromers is de woonomgeving het meest belangrijk bij hun woningkeuze (48%). Op de tweede plaats staat de grootte van de woning (27%) en op plaats drie de prijs van de woning (23%). 2.6 Buurtenquête De Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête is een vorm van onderzoek waarbij, via een uitgebreide vragenlijst, meerdere thema’s tegelijk aan de inwoners worden voorgelegd. Het onderzoek geeft inzicht in de mate van tevredenheid van de inwoners over het woon- en leefklimaat in de gemeente Oosterhout, en hun eigen woonomgeving in het bijzonder. Voor dit grootschalige onderzoek is uit de bevolking een steekproef getrokken van 9.800 inwoners van 18 jaar en ouder. Deze personen zijn willekeurig geselecteerd, maar daarbij is wel rekening gehouden met een evenwichtige verdeling over de wijken, buurten en dorpen. De enquête is in juni 2019 uitgezet en in totaal hebben 3.012 personen aan dit onderzoek meegedaan door de digitale of schriftelijke versie van de vragenlijst in te vullen: een respons van bijna 31 procent. De minimale benodigde respons van 25 á 30 procent is in alle buurten gehaald. Om de betrouwbaarheid verder te vergroten zijn de onderzoeksresultaten gewogen naar leeftijd en woonbuurt.

3 Woningmarktprofiel gemeente Oosterhout Dit hoofdstuk schetst aan de hand van de bevolkingssamenstelling, inkomensverdeling en woningvoorraad een profiel van de woningmarkt in de gemeente Oosterhout. Deze dient als basis en achtergrond voor de rest van deze monitor.

Bevolkingsprognose gemeente Oosterhout (2005-2030) *

3.1 Bevolkingssamenstelling Op 1 januari 2019 telde de gemeente Oosterhout 55.616 inwoners. Hiervan is ruim 21 procent jonger dan 20 jaar en 22 procent is 65 jaar of ouder. Oosterhout heeft een specifieke leeftijdsopbouw met een relatief klein aandeel twintigers en dertigers en een relatief groot aandeel veertigers, vijftigers en zestigers. Deze bevolkingsgroep schuift langzaam omhoog in de bevolkingspiramide en wordt onderaan slechts gedeeltelijk weer aangevuld met jongeren. Dit vormt de basis voor de vergrijzing die al een tijdje gaande is en de komende jaren verder zal doorzetten.

448 1.100

2500

2000

1500

1000

1.825 1.904 1.861 2.186 2.187 2.117 1.585 1.603 1.528 1.489 1.335 1.618 1.449 1.378 vrouwen 1.300

500

1000

1500

2000

2020

2025

2030

0-19 jaar

12.732

12.643

11.742

11.820

12.390

12.900

20-44 jaar

17.242

16.186

14.784

15.340

17.040

16.520

45-64 jaar

15.235

16.335

16.269

16.430

16.200

15.270

65 jaar e.o.

7.712

8.972

10.998

12.530

13.780

15.090

totaal

52.921

54.136

53.793

56.120

59.410

59.780

De gemeente Oosterhout bestaat uit de stad Oosterhout en drie kerkdorpen, waarvan Dorst de grootste is. De stad is opgedeeld in wijken, waarvan Dommelbergen de grootste is en Vrachelen de jongste. In de oudere wijken zoals Centrum, Leijsenakkers en Oosterheide is het aandeel ouderen aanzienlijk groter dan in een jonge wijk als Vrachelen.

1.184

1.767 1.762 1.845 2.091 2.116 2.011 1.599 1.560 1.473 1.456 1.486 1.697 1.470 1.460 mannen 1.427

2015

762 866

671

2010

Noot: * 2005-2015 conform CBS; 2020-2030 volgens Wijkprognoses Oosterhout (cijfers afgerond op vijftallen)

Bevolkingsopbouw gemeente Oosterhout (op 1-1-2019) 85+ 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2005

Leeftijdsopbouw Oosterhoutse wijken en dorpen (op 1-1-2019) Centrum Slotjes

Naar verwachting zal de gemeente Oosterhout in 2025 zo’n 59.400 inwoners tellen, waarvan bijna 21 procent jongeren en ruim 23 procent 65-plussers. In de jaren daarna blijft het aantal 65-plussers stijgen, terwijl het aantal jongeren maar zeer beperkt toeneemt.

19%

26% 25%

West

27%

21%

32%

Strijen

27%

24%

25%

21%

29%

17%

28%

22%

Dommelbergen

27%

22%

Vrachelen

30%

Den Hout

31%

Oosteind

27%

Dorst

27%

23%

29% 26%

23%

31% 35% 35%

25%

25-44 jr.

24%

31%

17% 18%

20% 23%

34%

Oosterheide

0-24 jr.

36%

24%

Leijsenakkers

2500

17%

16% 17% 20%

30%

45-64 jr.

19%

65+

18%

Een of meer personen die in een zelfstandige woonruimte wonen, vormen samen een particulier huishouden. Naast particuliere huishoudens zijn er ook institutionele huishoudens (instellingen en tehuizen). Op 1 januari 2019 telde de gemeente Oosterhout 24.891 particuliere huishoudens, waarvan bijna 32 procent éénpersoonshuishoudens en ruim 68 procent meerpersoonshuishoudens. De verwachting is dat het aantal huishoudens in 2030 zal zijn gestegen tot zo’n 27.050, waarbij het aandeel alleenstaanden op zo’n 35 procent zal liggen.

Huishoudenstype eenoudergezin 7%

paar gehuwd mét kind 21%

alleenstaand 32%

€ 42.600

€ 43.400

€ 41.200

€ 41.800

€ 39.600

€ 39.800

€ 36.200

€ 37.100

€ 34.800

€ 35.900

Huishoudenssamenstelling gemeente Oosterhout (2019)

€ 34.500

€ 35.800

Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen (2012-2017)

Huishoudensgrootte paar nietgehuwd zonder kind 7%

paar nietgehuwd mét kind 6% paar gehuwd zonder kind 27%

2 personen 38%

1 persoon 32%

Oosterhout Nederland

2012

2013

2014

2015

2016

2017

5 personen of meer 4%

4 personen 13%

3 personen 13%

De huishoudens worden ingedeeld in vijf inkomensgroepen van gelijke omvang. Dit betekent dat in elke klasse 20 procent van alle huishoudens zit. De laagste 40 procent worden gerekend tot de lage inkomens en de hoogste 20 procent tot de hoge inkomens. Zoals hieronder blijkt, wijkt de verdeling in Oosterhout hier iets van af.

Besteedbaar huishoudinkomen in Oosterhout (2017)

Het gemiddeld aantal personen in een woning in Oosterhout is in de afgelopen jaren gedaald van 2,31 in 2010 naar 2,22 in 2019. Door de vergrijzing en de voortgaande gezinsverdunning (minder personen in een huishouden) zal dit nog verder dalen tot zo’n 2,1 á 2,2 in 2030.

21,7%

20%

3.2 Besteedbaar inkomen Het Integraal Inkomens- en Vermogensonderzoek (IIV) van het CBS bevat informatie over de inkomens van personen en huishoudens per gemeente in Nederland. Het meest recente onderzoek dat bij het schrijven van deze rapportage beschikbaar is, baseert zich op gegevens over het belastingjaar 2017. Met € 43.400 lag in 2017 het gemiddeld (netto) besteedbaar huishoudinkomen in Oosterhout bijna duizend euro boven het landelijk gemiddelde. In de periode 2011-2017 is het besteedbaar huishoudinkomen in de gemeente met gemiddeld € 7.900 (18,2%) gestegen. Dit is beduidend hoger dan de inflatie in deze periode (8,1%). Dit betekent dat de Oosterhoutse huishoudens in deze (economisch gunstige) jaren hun koopkracht hebben zien toenemen.

20,3%

20,6%

20%

20,2% 20%

€.20.600 tot €.29.600

€.29.600 tot €.41.600

€.41.600 tot €.58.200

€.58.200 of meer

17,2%

tot €.20.600

lage inkomens

middeninkomens

hoge inkomens

Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen per woonbuurt (2017)

Inkomensverdeling huishoudens (2017) Oosterhout

Nederland

middeninkomens 42%

middeninkomens 40%

hoge inkomens 20%

Oranjepolder

hoge inkomens 20%

Weststad

Den Hout

lage inkomens 32%

Dommelbergen

minimuminkomens 6%

lage inkomens 32%

minimuminkomens 8%

Oosteind

Strijen Vrachelen West Bosgebied bij Oosterhout

Centrum

De (landelijke) overheid hanteert normen om kwetsbare groepen huishoudens met voorrang te kunnen huisvesten in het betaalbare deel van de huurwoningvoorraad. De doelgroepen die hiervoor in aanmerking komen worden afgebakend op basis van het belastbaar inkomen van het hoofd van het huishouden, de leeftijd en type huishouden. Deze inkomensgrenzen worden jaarlijks vastgesteld. Zo’n 1.400 huishoudens in de gemeente Oosterhout hadden in 2017 een inkomen rond of onder het landelijk vastgesteld sociaal (wettelijk bestaans)minimum. Dit is 6 procent van alle particuliere huishoudens in de gemeente. Landelijk was dit bijna 8 procent van de huishoudens. In delen van de wijken Oosterheide en Slotjes is het aandeel huishoudens op of rond het sociaal minimum groter dan gemiddeld, terwijl dit in de wijken Leijsenakkers en Vrachelen beduidend kleiner is.

Leijsenakkers

Slotjes

Oosterheide Vijf Eiken

Inkomensverdeling huishoudens per wijk en dorp (2017) Besteedbaar inkomen: tot € 19.800

Slotjes

47% 40%

30%

Leijsenakkers 2% Oosterheide

gemeente

11%

39%

14%

45%

13% 17%

49% 38%

27% 38%

25%

22%

20%

Den Hout 2%

18%

40%

Oosteind 3%

20%

37%

40%

23%

43%

44%

inkomen onder / op sociaal minimum lage inkomens (soc.min. - €.29.100) midden inkomens (€.29.100 - €.56.900) hoge inkomens (€.56.900 of meer)

13%

48%

Vrachelen 3%

Dorst 4% © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek (databron: IIV-onderzoek CBS / VSO-tabellen)

11%

48%

22%

Dommelbergen 5%

geen of weinig inwoners

36%

37%

Strijen 5% Dorst

€ 39.400 tot € 54.600 € 54.600 of meer

West 5%

€ 19.800 tot € 28.300 € 28.300 tot € 39.400

Centrum

34%

29%

Huishoudens met laag inkomen per woonbuurt (2017) Huishoudens met inkomen tot 120% van het sociaal minimum

Huishoudens mét huurtoeslag

12,9 5,8

15,0 16,7 15,3 5,7

12,5

4,1 5,6

9,1 7,6 6,0

2,5

11,3

16,0

6,3

17,8

39,7 7,9

20,7

7,9 14,0

10,3 17,7 22,6 22,6 7,3

2,3

5,9 2,1 5,4

4,3 6,2

8,5

12,6 8,9

5,8 10,0

0,0

22,8

24,4

47,9 7,8

28,1

16,4

18,3

14,7

1,4 10,8

3,1

0,0

18,6

31,6

38,2 20,2

Aandeel huishoudens mét huurtoeslag:

Aandeel huishoudens met inkomen tot 120% soc. minimum:

40 procent of meer

20 procent of meer

30 tot 40 procent

15 tot 20 procent

20 tot 30 procent

5 tot 10 procent

14,7

8,1

15,9

10 tot 15 procent

24,8

7,7

10 tot 20 procent

6,2

gemeente

5 tot 10 procent

12,3

13,8

4 procent of minder

4 procent of minder geen of weinig inwoners

geen of weinig inwoners

3,0

gemeente

15,5 39,8

16,2 39,0

Het leeuwendeel van de Oosterhoutse huishoudens met een laag inkomen woont in een huurwoning. Bijna 40 procent van hen kreeg in 2015 huurtoeslag. In Nederland kreeg 39 procent van de huurders huurtoeslag.

Kenmerken woningvoorraad gemeente Oosterhout (2018) Huur of koop

Huishoudens naar woonsituatie en besteedbaar inkomen (2015)

Alle huishoudens

etagewoning 25%

De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in de gemeente Oosterhout bedraagt € 244.000 (peildatum 2019). Het van de gemeente heeft De gemiddelde WOZ-waarde vanmerendeel de woningen inde de woningen gemeenteinOosterhout bedraagt een waarde tot € 185.000 (45%), gevolgd door woningen met een waarde tussen de € 212.000 (peildatum 2017). Het merendeel van de woningen in de gemeente heeft € 185.000 en € 275.000 (33%). In 2009, aan de vooravond van de economische recessie, werd in Oosterhout de hoogste gemiddelde woningwaarde van € 259.000 bereikt. In de daaropvolgende crisisjaren is deze gestaag weer gedaald. Hierdoor is de goedkope woningvoorraad (tot € 185.000) gestegen van 37 procent in 2009 naar 52 procent in 2015. In de periode daarna laat de gemiddelde woningwaarde weer een stijging zien.

37% 17%

40% €.38.950 en meer

3.3 Bestaande woningvoorraad Op 1 januari 2020 stonden er in de gemeente Oosterhout in totaal 25.158 woningen. Bijna 14 procent van de woningvoorraad dateert van na de eeuwwisseling. De laatste jaren is de voorraad vooral toegenomen door de realisering van de nieuwbouwwijk Vrachelen, inbreidingsprojecten in de stad (zoals “Loevepark” en “Warandepoort”) en uitbreidingsprojecten in Dorst (“Tuindorp Baarschot” en “De Boswachterij”). Zo’n 42 procent van de woningvoorraad in de gemeente behoort tot de huursector. Het merendeel hiervan is eigendom van woningcorporatie Thuisvester. Bijna de helft van alle woningen in de gemeente (46%) zijn rijtjeswoningen (rij- of hoekwoningen) en een kwart (25%) zijn etagewoningen (appartementen). In het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) worden alle woningen jaarlijks getaxeerd. De WOZ-waarde geeft een indicatie van de vrije verkoopwaarde van de woning (op de betreffende peildatum). Dit is het bedrag dat de woning zou opbrengen wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden. De vastgestelde WOZ-waarde wordt niet alleen gebruikt voor het bepalen van de jaarlijkse Onroerende Zaakbelasting (OZB) van de gemeente, maar ook voor belastingen van het Rijk en het Waterschap.

Woningwaarde van alle woningen in de gemeente Oosterhout Woningwaarde (2018)

244.000

236.000

217.000

212.000

224.000

250.000

236.000

252.000

258.000

259.000

246.000

211.000

Ontwikkeling woningwaarde (2006-2019)

minder dan € 185.000 45%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2006

€ 350.000 tot € 450.000 7%

2008

€.34.911 tot €.38.950

234.000

overig 1% vrijstaand 10%

2/1-kap of geschakeld 18%

44%

2007

16%

tot €.34.911

koop 60%

huur, corporatie 32%

62% 83%

34%

rijtjeswoning 46%

in koopwoning in huurwoning zonder huurtoeslag in huurwoning mét huurtoeslag

64%

Woningtype

overige huur 8%

€ 450.000 of meer 5%

€ 185.000 tot € 275.000 33%

€ 275.000 tot € 350.000 10%

Kenmerken van de huur- en koopwoningen in de gemeente Oosterhout (2018) Huurwoningen per woonbuurt

a) kenmerken huurwoningen

Gemiddelde woningwaarde per woonbuurt

b) kenmerken koopwoningen

Oranjepolder

Weststad

Weststad Dommelbergen

Den Hout

Strijen Vrachelen

Strijen

Oosteind

Vrachelen

LeijsenWest Centrum akkers

Bosgebied Oosterhout

Dommelbergen

Den Hout

Bosgebied Oosterhout

Slotjes

Oosterheide

Slotjes

Oosterheide Vijf Eiken

Vijf Eiken

Gemiddelde WOZ-waarde:

Aandeel huurwoningen: minder dan 20 procent

minder dan € 185.000

20 tot 40 procent

€ 185.000 tot € 275.000

40 tot 60 procent

€ 275.000 tot € 350.000

60 tot 80 procent

etagewoning 43%

€ 350.000 tot € 450.000

Dorst

80 procent of meer

€ 450.000 of meer

geen woningen

Woningtypen huurwoningen 2/1-kap of geschakeld 4%

Huurprijzen Thuisvester € 414 tot € 592 49%

Woningtypen koopwoningen

€ 592 tot € 635 12%

rijtjeswoning 43%

€ 635 tot € 711 17% vrijstaand 1%

rijtjeswoning 52%

Oosteind

LeijsenWest Centrum akkers

tot € 414 12%

€ 711 of meer 10%

2/1-kap of geschakeld 28%

vrijstaand 16% etagewoning 12% overig 1%

Dorst

Woningwaarde koopwoningen € 185.000 tot € 275.000 43%

€ 275.000 tot € 350.000 16% € 350.000 tot € 450.000 11%

minder dan € 185.000 22%

€ 450.000 of meer 8%

Het merendeel van de inwoners in de gemeente Oosterhout is tevreden met hun woning, zo blijkt uit de enquête. Gemiddeld krijgt de woning een 8,1 als rapportcijfer. En ook de kwaliteit en staat van onderhoud van de andere woningen in de eigen woonomgeving scoren een voldoende (7,1). De huidige woning blijkt vooral prettig te zijn om in te wonen (87%), een geschikte indeling te hebben (87%) en redelijk tot goed te zijn onderhouden (82%). Maar een klein deel van de inwoners is uitgesproken ontevreden over de huidige woning.

Bewoners van een huurhuis zijn wat minder tevreden over hun woning dan bewoners van een koopwoning. Een huurwoning scoort gemiddeld bijna 73 punten, terwijl een koopwoning 83 punten krijgt. De huurwoningen van woningcorporatie Thuisvester krijgen gemiddeld 73 punten. Huurwoningen scoren wat slechter omdat meer bewoners ontevreden zijn, met name over de ouderdom van de woning (21 procent is daar uitgesproken ontevreden over) en de staat van onderhoud (14%). Maar ook op de andere criteria, zoals de grootte van de woning en de indeling, scoren koopwoningen beduidend beter.

Wat vindt u van uw huidige woning? Indicator “Waardering huidige woning” indeling geschikt

86%

sfeer / uitstraling

3% 10%

87%

staat onderhoud

69% 82%

16% 7% ouderdom

21%

andere verhuurder

andere corporatie

Oosteind

LeijsenWest Centrum akkers Slotjes

81,7

82,4

Vijf Eiken

82,8

82,7

Score op indicator:

65+

78,5

tot 34 jr.

68%

Bosgebied Oosterhout

Strijen

Oosterheide

Huurwoning grootte

Vrachelen

Leeftijd bewoner

Wat vindt u van uw huidige woning?

77%

Dommelbergen

positief

Aan de hand van een aantal enquêtevragen is de indicator “waardering huidige woning” samengesteld. De score op deze indicator heeft een berekende waarde die ligt tussen de 10 (zeer laag) en de 100 (zeer hoog) en geeft aan hoe tevreden de bewoners zijn met hun woning. De woningen in de gemeente Oosterhout scoren een ruime voldoende (75 punten of hoger op de indicator). Dit bevestigt het beeld dat de inwoners tevreden zijn over hun woning. Gemiddeld scoort deze 82 punten. De hoogste score wordt gehaald in de Contreie (84) en de laagste score in de Schrijversbuurt (68).

8% 5%

72,5 Den Hout

Koopwoning

72,9

55-64 jr.

neutraal

Weststad

75,5 72,9

corporatie Thuisvester

12%

negatief

87%

Oranjepolder

45-54 jr.

20%

Waardering per woonbuurt

82,9

huurwoning

11%

82%

35-44 jr.

grootte woning

13%

koopwoning

leeftijd (verouderd)

Huur- of koopwoning

lager dan 70 70 tot 75 75 tot 80 80 tot 85 85 of hoger weinig inwoners

Dorst

11% © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek (databron: Buurtenquête 2019)

48%

31%

21%

91%

onderhoud

93%

sfeer

72%

22%

90%

indeling

76%

15% 9%

59%

27%

Aan de geënquêteerden is ook gevraagd om aan te geven of hun woning volgens hen geschikt is voor zorg en/of rolstoelgebruik. Slechts 20 procent denkt dit het geval is, terwijl 56 procent zegt dat de woning hiervoor zeker niet geschikt is. Vooral appartementen met lift (84%) en vrijstaande woningen (68%) zijn volgens de bewoners hiervoor (mogelijk) geschikt. Zeker niet geschikt zijn flatwoningen zonder lift en rijtjeshuizen (hoek- en tussenwoningen).

14% 6%

3.4 Duurzaamheid en energieverbruik De milieuvriendelijkheid (duurzaamheid) van woningen wordt steeds belangrijker. Bij nieuwbouw wordt voldaan aan de nieuwste eisen op het gebied van energiebesparing, zoals isolatie en het terugwinnen van restwarmte. De bestaande woningvoorraad is over het algemeen minder energiezuinig, zeker als het gaat om woningen die ouder zijn dan pakweg 25 jaar. Toch is dit niet het hele verhaal. Het energieverbruik is ook afhankelijk van het woningtype en de grootte van de woning. Bovendien hebben woningcorporaties als Thuisvester de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het duurzamer maken van hun woningbezit. Een groot del van de particuliere woningeigenaren heeft wat dat betreft nog een inhaalslag te maken. Vaak vormen de hoge kosten die hiermee gemoeid zijn een grote barrière. In de enquête zijn ook wat vragen gesteld om een beeld te krijgen van de mate van duurzaamheid van de woningen in de gemeente Oosterhout. Een ruime meerderheid van de woningen is, volgens de bewoners zelf, voorzien van isolatieglas (97%), een hoog-rendement (HR) verwarmingsketel (93%) en dakisolatie (85%). Ook blijkt acht op de tien woningen (81%) voorzien te zijn van gevelisolatie en bijna twee derde (60%) heeft vloerisolatie.

Huidige woning geschikt voor zorg en/of rolstoel? Huur- of koopwoning

Woningtype

koopwoning

23%

54%

vrijstaand

huurwoning

22%

17%

61%

2-1 kap

Thuisvester

22%

17%

61%

rijwoning 10% 20%

andere corporatie

22%

14%

64%

flat zonder 13% 8% lift

andere verhuurder

21%

22%

57%

flat mét lift

zeker wel

mogelijk

43% 15%

25%

23%

32% 62%

70% 79%

63%

21% 16%

zeker niet

Bijna twee derde van de ondervraagden (63%) wil, als men nu of in de nabije toekomst behoefte heeft aan zorg in of om de woning, het liefst in de huidige woning blijven wonen, al dan niet met eventuele aanpassingen. Ruim 20 procent wil in dat geval verhuizen naar een andere, voor zorg en/of rolstoel meer geschikte woning, 12 procent wil een woning met of nabij zorgvoorzieningen en bijna 5 procent wil naar een speciale woonvorm (woongemeenschap of groepswonen). Met name bewoners van een koopwoning willen het liefst in de huidige woning blijven wonen (64%), maar ook een groot deel van de huurders (62%) geeft daar de voorkeur aan.

Huidige woning voorzien van energiebesparende zaken? isolatieglas

97%

HR-ketel

93% 85%

dakisolatie

Waar wilt u wonen als u behoefte heeft aan zorg in of om de woning?

81%

gevelisolatie

In huidige woning, al dan niet met eventuele (woning)aanpassingen:

vloerisolatie

60%

77% 64%

62%

64%

74% 63%

Het aandeel woningen dat voorzien is van energiebesparende zaken is de laatste jaren toegenomen. Het percentage dat beschikt over isolatieglas en een HR-ketel was al vrij hoog, maar ook het aandeel dat is voorzien van dak-, gevel- en vloerisolatie is gestegen: in de periode 2013-2019 met zo’n 5 procent. Vooral de bewoners van koopwoningen zijn hiervan goed op de hoogste (92 procent geeft aan dit te weten). Huurders weten vaak wel of hun woning is voorzien van isolatieglas (91 procent weet dit) en een HR-ketel (83 procent weet dit), maar moeten vaker het antwoord schuldig blijven als het gaat om dak-, gevel- en vloerisolatie (66 procent van de huurders zegt dit te weten).

58% 32%

koopwoning

huurwoning

Thuisvester

vrijstaande woning

2-1 kap woning

rijtjeswoning

flatwoning mét lift

flatwoning zonder lift

Gemiddeld aardgas- en elektriciteitsverbruik in de gemeente Oosterhout Gasverbruik per woonbuurt (2018)

Stroomverbruik per woonbuurt (2018) Oranjepolder

Oranjepolder

huur / koop:

huur / koop: Weststad

1.470

Weststad Dommelbergen

Den Hout

3.490

 Strijen

920

Vrachelen West

Strijen

2.430 Vrachelen

LeijsenCentrum akkers

Oosteind West Bosgebied Oosterhout

Slotjes

Bosgebied Oosterhout

Dommelbergen

Den Hout

koopwoning

Verbruik (in m3): minder dan 1.500 1.500 tot 2.000

2.310

Slotjes

Verbruik (in kWh): minder dan 2.500 2.500 tot 3.000

2.000 tot 2.500

3.000 tot 3.500

2.500 tot 3.000

3.500 tot 4.000 Dorst

4.000 of meer geen woningen

woningtype: vorstdagen zijn dagen waarop temperatuur onder de 0 graden Celsius blijft.

 stadsverwarming

1.670

aardgasverbruik (m3)

1.380

Oosteind

Vijf Eiken

huurwoning

koopwoning

Vijf Eiken

woningtype:

Leijsenakkers

Oosterheide

3.000 of meer geen woningen

Centrum

op zomerse dagen stijgt de temperatuur tot 25 graden Celsius of meer.

3.650 3.050

3.240

stroomverbruik (kWh)

Nederland

1.180

Dorst

4.530

Nederland

2.210

1.350

1.280

1.250

2014

2015

2016

2017

2018

aantal vorstdagen (normaal = 58)

vrijstaand

2013

1.290

2-1 kap

2012

1.250

hoekwoning

1.600

tussenwoning

1.550

appartement

vrijstaand

2-1 kap

hoekwoning

tussenwoning

appartement

740 3.550

3.500

3.350

3.340

3.240

3.140

3.060

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

23 55

aantal zomerse dagen (normaal = 26)

Van alle woningen in de gemeente Oosterhout is het energielabel bekend. Hieruit blijkt dat een derde van alle woningen (33%) een energielabel heeft van D of slechter. Het zijn vooral de oude koopwoningen en huurwoningen van particuliere verhuurders in de oudere woonbuurten van de gemeente die een laag energielabel hebben. En het wordt een lastige opgave om de eigenaren te stimuleren om hun woningen duurzamer te maken.

procent van alle woningen in de gemeente. Toch loopt Oosterhout achter, want in Nederland lag het aandeel in 2018 al op 9,2 procent. 3.5 Woningaanbod en verhuizingen In de periode 2009-2013 steeg het aantal via websites en makelaars te koop aangeboden woningen in de gemeente Oosterhout met 43 procent, terwijl de mediane vraagprijs daalde met bijna 15 procent. Dit is ook de periode van economische crisis (veel aanbod, weinig vraag). Vanaf 2015 is weer sprake van economisch herstel en dat is ook zichtbaar in de cijfers: in de periode 2014-2019 steeg de vraagprijs met 19 procent naar bijna 290.000 euro (in januari 2019) en daalde het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden met ruim 183 procent.

Energielabel woningen in Oosterhout (2018) 11% 16% 40% 13%

Te koop aangeboden woningen in de gemeente Oosterhout (2011-2019)

Steeds meer woningen in Nederland wekken zonnestroom op. Ook in de gemeente Oosterhout neemt het aantal zonnepanelen op woningdaken toe. Op 1 januari 2012 waren er slechts 107 woningen die zonnestroom produceerden: 0,5 procent van alle woningen in Oosterhout. In 2018 was de teller opgelopen naar 1.831 woningen: 7,4 Woningen met zonnestroom in de gemeente Oosterhout Aandeel in 2017

10%

Centrum

1,5%

Slotjes

2,6%

West

3,7%

Strijen

7,5%

Leijsenakkers

7,4%

7% 5%

Nederland

4% 3% 2%

Oosterhout

Oosterheide

3,3% 4,5%

Vrachelen

10,6%

Den Hout

9,1%

Oosteind

6,1%

Dorst

9,4%

0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

€ 310.000

1.000

€ 300.000

900

€ 290.000

800

€ 280.000

700

€ 270.000

600

€ 260.000

500

€ 250.000

400

€ 240.000

300

€ 230.000

200

€ 220.000

100

€ 210.000

€ 200.000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Dommelbergen

1.100

06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12

Mediane vraagprijs

Woningaanbod

06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12 06 12

A B C D E F G

Begin 2018 was de mediane vraagprijs in de gemeente Oosterhout, door de grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod, met 271.000 euro weer op het niveau van voor de crisis. En in de periode daarna is deze nog verder gestegen naar ruim 311.000 euro in september 2019. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) daalde in de periode 2009-2014 in de regio Breda de gemiddelde verkoopprijs met ruim 16 procent. In de periode 2015-2019 steeg de gemiddelde verkoopprijs met 25 procent. Zo werden in het tweede kwartaal van 2019 in deze regio 893 woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 306.000. Het aantal dagen dat een woning te koop staat (verkoopdagen) is in deze periode gedaald van 137 dagen (in het tweede kwartaal van 2014) naar 32 dagen (in 2019).

Begin 2019 lag de gemiddelde verkoopprijs in de regio Breda ruim boven het niveau van voor de economische crisis met een verkoopprijs van 300.000 euro.

In de periode 2015-2018 zijn 11.051 personen in de gemeente Oosterhout komen wonen, terwijl 9.179 personen naar elders vertrokken. Het migratiesaldo was in deze periode dus positief (+1.872 personen). In de periode 2010-2014 was sprake van een negatief migratiesaldo (- 518 personen). In deze crisisjaren vertrokken er meer personen uit Oosterhout dan er hier kwamen wonen. Dit heeft ook te maken met de woningbouw. In de periode 2015-2018 werden 1.073 nieuwe woningen opgeleverd, terwijl dit in de periode 2010-2014 beperkt bleef tot 733, waarvan bijna driekwart (542 woningen) in de laatste twee jaar van die periode.

Verkochte woningen in de regio Breda (2011-2019) Verkochte woningen

Gemiddelde verkoopprijs

regio Breda

trendlijn (polynoom)

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Verhuisde personen in Oosterhout: vestigers en vertrekkers (2009-2018) regio Breda

3.000

Vestigers en vertrekkers

2.500 1.500 1.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

500

309

297

379

2.542

2.626

2.504

288

2.000 Nederland H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2

€ 310.000 € 300.000 € 290.000 € 280.000 € 270.000 € 260.000 € 250.000 € 240.000 € 230.000 € 220.000 € 210.000 € 200.000 € 190.000

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2

2.200 2.100 2.000 1.900 1.800 1.700 1.600 1.500 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900 800

259

247

1.789

1.858

2.106

-1.804

-1.770

-1.748

-1.909

-1.998

-2.114

-2.135

-231

-273

-275

-246

-261

-254

-262

2016

2017

2018

592

555

279

278

279

238

1.506

1.611

1.591

1.511

-1.730

-1.748

-1.718

-260

-294

-318

-500

Nagenoeg alle woningcorporaties in deze regio (waaronder Thuisvester) zijn aangesloten op het digitale platform “Klik voor Wonen”. Medio 2019 waren 1.670 Oosterhoutse woningzoekenden op dit platform actief. In 2018 kregen 495 woningen van Thuisvester in Oosterhout een nieuwe huurder (zo’n 6 procent van hun woningbezit in de gemeente). In 2014 ging het om 530 huurwoningen (7%).

-1.000

Thuisvester: woningzoekenden en nieuwe huurders Oosterhout (2011-2018)

750

-1.500 -2.000 -2.500 -3.000 2009

2013

2014

-500

2015

486

239 5

670

-205

-153

-166 -286

495

312

521

599

530

528

491

451 1.670

1.548

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 *

2012

250

veel nieuwbouw

-250 Aantal woningzoekenden uit de gemeente Oosterhout in “Klik voor Wonen” die minimaal 1 keer in periode van 12 maanden hebben gereageerd op een woning.

2011

500

Aantal verhuurde woningen

Actieve woningzoekenden in "Klik voor Wonen"

2010

De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de regio. Van alle personen die zich in 2018 in de gemeente Oosterhout hebben gevestigd (2.880 personen), kwam bijna 60 procent uit een gemeente in West- of Midden-Brabant. Van alle personen die toen vertrokken (2.394 personen), verhuisde 60 procent naar een gemeente in een van deze twee regio’s.

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 *

melen, 118 uit Dongen en 58 uit Gilze en Rijen. In hetzelfde jaar vertrokken uit Oosterhout: 645 personen naar Breda, 153 naar Tilburg, 124 naar Dongen, 99 naar Geertruidenberg, 55 naar Waalwijk, 54 naar Drimmelen en 54 naar Gilze en Rijen. Er wordt niet alleen verhuisd van of naar Oosterhout (migratie), maar ook binnen de gemeentegrenzen. In de periode voorafgaand aan de economische crisis waren er meer ‘binnenverhuizingen’ dan in de crisisjaren: in de periode 2005-2008 verhuisden er gemiddeld 3.250 personen per jaar binnen de gemeente, terwijl in de periode 20092013 dit er jaarlijks zo’n 2.280 waren. Met het aantrekken van de economie is ook het aantal binnenverhuizingen weer gestegen: in de periode 2015-2018 verhuisden er gemiddeld zo’n 3.000 personen per jaar binnen Oosterhout.

Migratie van en naar de gemeente Oosterhout (2018) Afkomstig uit

Vertrokken naar

Aantal personen:

500 of meer 100 tot 500 50 tot 100 25 tot 50 10 tot 25 minder dan 10

500 of meer 100 tot 500 50 tot 100 25 tot 50 10 tot 25 minder dan 10 Amsterdam

Amsterdam

ArnhemNijmegen

Aantal personen

NoordoostWest- Midden- Brabant Brabant Brabant ZuidoostBrabant

3.099

3.194

2.833

2.623

2.236

naar buitenland

2.328

vanuit buitenland

2.358

ZuidLimburg

2.130

ZuidLimburg

2.986



Zeeland

2.350



2.911

NoordoostWest- Midden- Brabant Brabant Brabant ZuidoostBrabant

Verhuizingen binnen de gemeente Oosterhout (2006-2018)

Utrecht

Rijnmond Drechtsteden

3.449

Zeeland

Den Haag ArnhemNijmegen

Rijnmond Drechtsteden

3.654

Utrecht

Den Haag

Binnen de regio West- en Midden-Brabant vinden de meeste verhuisbewegingen plaats van en naar de omliggende gemeenten. Zo kwamen er in 2018 naar Oosterhout: 831 personen uit Breda, 136 uit Tilburg, 129 uit Geertruidenberg, 118 uit Drim2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Migratie vanuit en naar gemeenten in Midden- en West-Brabant (2018)

Afkomstig uit

Vertrokken naar

Woudrichem Werkendam

Aalburg Drimmelen Moerdijk Steenbergen

Bergen Roosen- Rucphen daal op Zoom Zundert Woensdrecht

OHT

Etten- Breda Halderberge Leur

Aalburg Drimmelen

G’ berg Waalwijk Loon op Dongen Zand

Moerdijk Steenbergen

Gilze en Rijen

Tilburg Oisterwijk

Alphen-Chaam Goirle BaarleNassau

Hilvarenbeek

EttenHalderberge Leur

Bergen Roosenop Zoom daal

Rucphen

G’ berg Waalwijk OHT

Dongen

Breda Gilze en Rijen

Tilburg Oisterwijk

Alphen-Chaam Goirle

Zundert Woensdrecht

Loon op Zand

BaarleNassau

Hilvarenbeek

Aantal personen: 350 of meer 100 tot 350 50 tot 100 25 tot 50 10 tot 25 minder dan 10

Van de ondervraagden geeft ruim 8 procent aan in de afgelopen 12 maanden te zijn verhuisd. Hiervan woonde iets meer als de helft (51%) al in de gemeente Oosterhout, terwijl de rest afkomstig is van buiten de gemeente. Daarvan is het merendeel naar Oosterhout gekomen vanuit een andere gemeente in de regio (waaronder veel vanuit buurgemeente Breda).

In afgelopen 12 maanden verhuisd: Woont u in een huur- of koopwoning? koopwoning 71% huurwoning Thuisvester 68%

In afgelopen 12 maanden verhuisd: Waar woonde u hiervoor? elders in Oosterhout 51% in het buitenland 4% elders in Nederland 4% in de Randstad 4%

in studentenstad 1% in regiogemeente 23%

Drimmelen 14%

elders in Brabant 13% Breda 56%

huurwoning 29% Dongen 8%

Altena 6% Geertruidenberg 14%

huurwoning van andere corporatie 6% huurwoning van vastgoedbeheerder 14%

Gilze en Rijen 2%

De belangrijkste reden om naar Oosterhout te komen is dat men hier de juiste woning vond (46%), vanwege persoonlijke redenen (41%), voor de woonomgeving (9%) of vanwege werk (4%). Voor vestigers uit de omliggende gemeenten waren de woning of de woonomgeving de belangrijkste reden, terwijl vestigers van verder weg vooral naar Oosterhout kwamen vanwege werk of persoonlijke redenen. Maar de beschikbaarheid van een geschikte woning speelde uiteindelijk ook bij hen een rol om in de regio juist voor Oosterhout te kiezen. De nieuwe inwoners wonen verspreid over de verschillende wijken in de gemeente. Zo’n 71 procent woont in een koopwoning, terwijl 29 procent een woning huurt. Van de huurders woont ruim een derde (68%) in een huurwoning van Thuisvester. Het merendeel woont in een rijtjeswoning of appartement.

In afgelopen 12 maanden verhuisd: In wat voor woningtype woont u? rijwoning / hoekwoning 47%

flat / appartement 20%

2-1 kapwoning 16% vrijstaande woning 16%

anders 1%

4 Kwantitatieve woningvraag Voor een goede onderbouwing van het volkshuisvestingsbeleid is inzicht nodig in de vraag-aanbodverhouding op de lokale woningmarkt. De Oosterhoutse Buurtenquête, die in juni 2019 is uitgevoerd, geeft een beeld van de potentiële vraag van de eigen inwoners. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers op de woningmarkt. Doorstromers verhuizen met het hele huishouden en maken hierdoor een woning vrij. Starters (zoals nog thuiswonende kinderen) wonen bij anderen in en betrekken door de verhuizing voor de eerste keer zelfstandig een woning. Door hun verhuizing komt er dus géén woning beschikbaar.

het aantal huishoudens in de gemeente maakt duidelijk dat het in potentie gaat om zo’n 3.500 á 3.900 woningen. Maar lang niet elk huishouden dat een verbouwing overweegt, zal daar uiteindelijk ook toe overgaan. Van de potentiële verbouwers wil 37 procent in de woning zelf verbouwen en 32 procent wil een op- of aanbouw realiseren. Daarnaast wil zo’n 16 procent de woning renoveren (energie-duurzaam maken) en wil bijna 15 procent specifieke aanpassingen aanbrengen voor rolstoelgebruik en/of intensieve zorg. Ruim 21 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhout heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Dat is inclusief het deel van de huishoudens dat nog twijfelt tussen verbouwen en verhuizen, maar bij wie de optie om te verhuizen net iets zwaarder weegt. Deze huishoudens worden gerekend tot de doorstromers op de woningmarkt. De voorkeur om te verhuizen is het grootst bij gezinnen met nog thuiswonende kinderen (28%) en eenpersoonshuishoudens (21%) en het kleinst bij meerpersoonshuishoudens zonder (thuiswonende) kinderen (19%). Daarnaast geeft bijna drie op de tien (27%) van de nog thuiswonende kinderen van 18 jaar en ouder aan dat ze binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Zij behoren tot de starters op de woningmarkt.

4.1 Verbouwen of verhuizen Uit het vorige hoofdstuk is gebleken dat het gros van de inwoners tevreden is met de huidige woning. Vandaar dat iets meer als twee derde van de huishoudens in de gemeente Oosterhout (68%) helemaal geen verbouw- of verhuisplannen heeft. Als de woning echter niet meer voldoet aan de wensen van de bewoners, en men zich dat financieel kan veroorloven, zijn er in principe twee mogelijkheden: verbouwen of verhuizen. Heeft u verbouw- of verhuisplannen? geen plannen 68%

verbouwen of verhuizen 5%

voorkeur voor verhuizen 15%

Heeft u verhuisplannen?

voorkeur voor verbouwen 12% verbouwing in de woning 37%

4.2 Verhuisplannen Van alle huishoudens in de gemeente Oosterhout wil ruim 21 procent binnen nu en vijf jaar verhuizen. Zo’n 9 procent heeft concrete verhuisplannen en wil binnen nu en twee jaar verhuizen. In de crisisjaren was dit zo’n 6 procent.

opbouw / aanbouw 32%

30%

aanpassing voor zorg / rolstoel 15%

verhuisplannen

25%

renovatie voor duurzaamheid 16%

20% 15% 10%

concrete verhuisplannen

Bijna 14 procent van de Oosterhoutse huishoudens wil het liefst in de huidige woning blijven wonen en geeft er daarom de voorkeur aan om te verbouwen. Dat is inclusief de groep die weliswaar nog twijfelt tussen verbouwen of verhuizen, maar bij wie de optie om te verbouwen net iets zwaarder weegt. Een globale schatting op basis van

0% 2002

2005

2009

2013

2015

2017

2019

Op basis van het totale aantal huishoudens in de gemeente is de schatting dat zo’n 2.000 huishoudens concrete verhuisplannen hebben en zo’n 3.000 huishoudens op de wat langere termijn zouden willen verhuizen. Bij starters gaat het om ongeveer 900 nog thuiswonende jongeren met concrete verhuisplannen en zo’n 700 jongeren die mogelijk op de wat langere termijn willen verhuizen. Bij starters verandert bij een verhuizing de samenstelling van het huishouden vrijwel altijd. Bij doorstromers blijft de gezinssamenstelling na de verhuizing meestal gelijk, aangezien er doorgaans met het gehele huishouden wordt verhuisd.

Ruim vier op de tien huishoudens met verhuisplannen en drie op de tien nog thuiswonende jongeren met verhuisplannen wil binnen nu en twee jaar verhuizen. Deze twee groepen vormen samen de harde kern van de inwoners met verhuisplannen. De mogelijke plannen van inwoners die binnen twee tot vijf jaar willen verhuizen zijn minder hard: hun verhuiswensen zijn vaak minder concreet en in sommige gevallen (nog) erg vaag. Heeft u verhuisplannen? Leeftijdsklasse: tot 35 jaar 35-44 jaar

64%

22%

71%

14%

verhuisplannen:

15%

geen plannen minder concreet concreet

45-54 jaar

78%

15%

55-64 jaar

82%

11% 7%

65+

85%

10% 5%

Huishoudenstype: alleenstaand

79%

14%

paar zonder kinderen

81%

12% 7%

paar mét kinderen eenoudergezin

74% 68%

4.3 Doorstroming en scheefheid Volgens het regionaal inkomensonderzoek van het CBS over het belastingjaar 2015 (zie paragraaf 3.2) behoort 45 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhouts tot de categorie die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Hiervan woont bijna twee derde in een huurwoning en van die huishoudens krijgt iets meer dan de helft (54%) huurtoeslag. Uit de enquête blijkt dat (in 2019) 57 procent van de huishoudens in de gemeente met een netto huishoudinkomen tot € 2.150 per maand (de inkomensgrens voor een sociale huurwoning is een bruto jaarinkomen tot € 34.911) een woning huurt. Hiervan krijgt 44 procent naar eigen zeggen huurtoeslag.

15%

11%

23%

Aandeel dat in huur- of koopwoning woont, naar huishoudinkomen

Woonwijk: Centrum

77%

14%

Slotjes

78%

13%

West Strijen

87% 69%

5% 8% 16%

32%

15%

Leijsenakkers

79%

14%

Oosterheide

77%

16%

Dommelbergen

77%

14%

Vrachelen

75%

14%

11%

Stad of dorp: Oosterhout-stad

77%

14%

kerkdorpen

eigen woning van andere verhuurder huurwoning Thuisvester 54% 68%

82% 94% 5% 64%

89%

2% 41% 30%

8% 3%

4% 14%

tot €.1.600

Verhoudingsgewijs zijn in de wijken Strijen, Vrachelen en Dommelbergen de hoogste percentages verhuisgeneigden te vinden. Strijen, Vrachelen en Centrum tellen de hoogste percentages verhuisgeneigden met concrete verhuisplannen.

€.1.600 tot €.2.150

€.2.150 tot €.2.700

€.2.700 tot €.3.500

3% 3%

€.3.500 of meer

Om te bekijken in hoeverre de huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren ook daadwerkelijk in het betaalbare deel van de woningvoorraad zijn gehuisvest, maken we gebruik van het begrip scheefheid. Enerzijds heeft scheefheid betrekking op huishoudens die niet behoren tot de doelgroep maar toch wonen in een goedkope huurwoning (minder dan € 607 per maand) en anderzijds op huishoudens die wel tot de doelgroep horen maar in een dure huurwoning (€ 607 per maand of meer) wonen. De scheefheid wordt gemeten als percentage van de totale voorraad aan huurwoningen. Op grond van dit onderzoek kan worden gesteld dat de huursector in de gemeente Oosterhout een goedkope scheefheid kent van ruim 8 procent en een dure scheefheid van 1 procent. Het gaat om bijna 900 huishoudens die te goedkoop huren en zo’n 70 huishoudens in een te dure huurwoning.

onderling verschillen, doorlopen mensen een bepaalde wooncarrière. Afhankelijk van de levensfase waarin men zich bevindt, leidt dit tot specifiek zoekgedrag op de woningmarkt. Daarbij wordt een onderscheidt gemaakt tussen temporele, locationele en sectorale verhuismotieven:  Temporele verhuismotieven zijn persoonlijke en levensfase-gerelateerde verhuisredenen (zoals samenwonen / trouwen, scheiden, gaan studeren of werken, krijgen van kinderen e.d.);  Locationele verhuismotieven zijn verhuisredenen die te maken hebben met de woonomgeving (buurt waarin de woning staat, voorzieningenniveau in de directe omgeving e.d.);  Sectorale verhuismotieven hebben te maken met de woning zelf (woningtype, grootte en kwaliteit van de woning, staat van onderhoud, betaalbaarheid e.d.).

Scheefheid binnen de huursector in de gemeente Oosterhout

Huurklasse:

dure scheefheid

€ 900 of meer

1% 5%

€ 720 tot € 900

€ 607 tot € 720 minder dan € 607

Aan de inwoners met verhuisplannen is gevraagd om de twee belangrijkste verhuisredenen te geven. Starters hebben temporele verhuismotieven: zelfstandig gaan wonen (46%), gaan samenwonen / trouwen (42%), vanwege het beëindigen van de relatie / scheiden (7%) of vanwege werk / studie (5%). Voor doorstromers zijn de sectorale verhuismotieven het belangrijkst (43%), gevolgd door temporele motieven (31%) en locationele motieven (26%). Voor doorstromers tot 65 jaar zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (33%), de woonbuurt (22%), veranderde gezinsomstandigheden zoals gaan samenwonen of gezinsuitbreiding (17%) en om financiële redenen (9%). De belangrijkste

Huishoudinkomen: tot € 2.150 per maand € 2.150 per maand of meer

14% 19%

14%

Verhuismotieven van starters en doorstromers 33%

goedkope scheefheid

36%

sectoraal locationeel temporeel 44%

47%

50%

32%

28%

21%

22%

Van de huishoudens die te goedkoop wonen, geeft twee derde aan niet te willen verhuizen. Het gaat hierbij met name om alleenstaanden en paren zonder kinderen. Ook bij huishoudens in een (te) dure huurwoning, is een meerderheid niet van plan om binnen nu en twee jaar te verhuizen. Duidelijk is dat een groot deel van de scheef wonende huishoudens niet uit zichzelf naar een andere woning zal verhuizen.

100%

43%

44%

27%

22%

30%

34%

22% 29%

42% 27%

4.4 Verhuisredenen Ruim 21 procent van de huishoudens en 27 procent van de thuiswonende jongeren in de gemeente Oosterhout heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom inwoners willen verhuizen. Hoewel de motieven

starters tot 35 jr. 35-44 jr. 45-54 jr. 55-64 jr. 65-74 jr. 75+ starters jr. 55-64 jr. 65-74 jr. 75+ starterstot 35 jr. 35-44 jr. 45-54 doorstromers © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek (databron: Buurtenquête 2019)

verhuisredenen voor 65-plussers zijn: de woning zelf (30%), gezondheid / behoefte aan extra zorg (24%) en de huidige woonbuurt (13%). Voor 75-plussers zijn de belangrijkste verhuisredenen: de behoefte aan extra zorg / gezondheidsredenen (47%), de huidige woning (24%) en de huidige woonbuurt (12%). De belangrijkste argumenten waarom de huidige woning de reden is om te willen verhuizen zijn: de indeling / grootte van de woning past niet meer (35%), wil een ander woningtype (26%), wil gaan kopen of huren (12%), wil een tuin of wil juist geen tuin meer (11%), de woning is ongeschikt voor rolstoel / zorg (8%), de woning is niet of slecht geïsoleerd (4%), de woning is te duur (3%), de (huur)woning is slecht onderhouden (2%). De belangrijkste verhuismotieven van huurders zijn: de woning zelf (26%), veranderde gezinsomstandigheden (20%), de woonbuurt (16%), financiële redenen (15%) en gezondheid / extra zorg (5%). De belangrijkste verhuisredenen van eigenaar-bewoners zijn: de woning zelf (35%), de woonbuurt (23%), veranderde gezinsomstandigheden (13%), gezondheid / extra zorg (8%) en financiële redenen (5%).

Van de potentiële vertrekkers uit Oosterhout heeft vijf op de tien hiervoor temporele motieven en wil zelfstandig gaan wonen in de stad of vertrekt vanwege studie, werk, veranderende gezinsomstandigheden of wil dichter bij ouders / kinderen wonen. Drie op de tien heeft hiervoor locationele motieven en zoekt een andere woonomgeving of wil weg omdat de huidige woonbuurt / dorp onvoldoende voorzieningen biedt. Twee op de tien wil vertrekken vanwege sectorale motieven en is specifiek op zoek naar een andere (vooral grotere) woning buiten de gemeente. Bijna 77 procent van de verhuisgeneigden die in de gemeente Oosterhout willen blijven wonen heeft een duidelijke voorkeur voor een bepaalde wijk. Doorstromers hebben een voorkeur voor de wijken Vrachelen (met name “De Contreie”), Centrum en Dommelbergen. Starters willen vooral naar de wijken Centrum, Oosterheide en Strijen. De nieuwbouwprojecten in de gemeente, waaronder “De Contreie” in de wijk Welke wijken hebben de voorkeur van de verhuisgeneigden? starters doorstromers

Strijen of Leijsenakkers 1% 4%

4.5 Verhuizen, maar waarheen Van alle verhuisgeneigden wil bijna zes op de tien (58%) in de gemeente Oosterhout blijven wonen. Zo’n 15 procent van de potentiële doorstromers wil naar een andere gemeente verhuizen, terwijl 60 procent het liefst in de gemeente blijft wonen. Van de starters wil 25 procent in de gemeente Oosterhout blijven wonen, terwijl bijna 43 procent naar een andere gemeente wil verhuizen.

kerkdorp (incl. nieuwbouw Dorst) <1% 5%

West (incl. Wilhelminahaven)

Oosterheide (incl. Warandelaan) 1%

Dommelbergen <1%

elders 24%

elders in Brabant 23%

geen voorkeur 16%

20%

22%

Nieuwbouwlocaties:

Dongen 4%

Drimmelen, Geertruidenberg 3%

17%

Leeswijzer: Het totaal aantal verhuisgeneigden dat in de gemeente wil blijven wonen (alle percentages bij elkaar in de bovenstaande grafiek) is 100 procent. Als we het Centrum als voorbeeld nemen, dan blijkt dat 1 procent van de verhuisgeneigden met een voorkeur voor deze wijk behoort tot de starters en 17 procent tot de doorstromers. In totaal heeft dus 18 procent van de verhuisgeneigden een voorkeur voor deze wijk.

Tilburg 4%

liever elders 17%

Vrachelen (incl. Contreie) <1% geen voorkeur

Randstad 8%

geen voorkeur 25%

Centrum (incl. Santrijn)

In welke gemeente willen de verhuisgeneigden het liefst wonen? in Oosterhout blijven 58%

Slotjes (incl. Slotjesveld)

De Zwaaikom

Slotjesveld

2% 3%

Warandelaan Santrijn

Breda 18%

Wilhelminahaven De Contreie

3% 5% 13%

Vrachelen en de nog te ontwikkelen inbreidingslocaties “Wilhelminahaven” en “De Zwaaikom” in de wijk West, zijn vooral in trek bij doorstromers. Ruim een derde van de starters (35%) heeft geen voorkeur, terwijl de rest vooral belangstelling heeft voor de wijken Centrum, Oosterheide en Strijen. Doorstromers van 65 jaar en ouder willen vooral naar de wijken Centrum, West (incl. “Wilhelminahaven”), Oosterheide (met name de “Warandepoort”) en Vrachelen (incl. “De Contreie”). Welke wijk is in trek bij een bepaalde leeftijdsgroep? Strijen of Leijsenakkers 12% 6% 12% 6%

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Oosterhout&id=3ace33c4-9603-4643-845f-eb27fc6926a7