02. Ontwerpbestemmingsplan

Het doel van de beleidsnota is het betrekken van cultuurhistorie bij planvorming, zodat archeologische vindplaatsen en cultuurhistorisch waardevolle structuren niet verloren gaan. Centraal in de beleidsnota staa de opvatting dat bescherming van cultuurhistorisch erfgoed en dynamiek in de ruimtelijke inrichting prima samen kunnen gaan ('behoud door ontwikkeling'). De nota geeft daarnaast een eerste aanzet om te komen tot een gemeentelijk archeologiebeleid. In de nota is vastgelegd hoe de monumenten, archeologie en cultuurhistorische waarden kunnen worden beschermd, ontwikkeld en zichtbaar gemaakt. Cultuurhistorie dient als volwaardig belang te worden meegenomen bij ruimtelijke inrichtingsplannen. Cultuurhistorische waarden hoeven hierbij niet altijd doorslaggevend te zijn, maar de kansen die cultuurhistorie biedt, moeten reeds in een vroeg stadium worden meegewogen in de planvorming. Erfgoedkaart Om de aanwezige cultuurhistorische waarden (monumentale gebouwen, archeologische terreinen, cultuurhistorische landschapselementen en historische stedenbouwkundige structuren en infrastructuur) in beeld te brengen, is een gemeentelijke erfgoedkaart vervaardigd, die met name een signalerende functie heeft. Op basis van de erfgoedkaart kunnen cultuurhistorisch en archeologisch waardevolle gebieden in bestemmingsplannen een passende regeling krijgen.

Toetsing Door Antea Group zijn zowel een bureauonderzoek (zie Bijlage 11) en een booronderzoek (zie Bijlage 12) gedaan inzake de archeologie van het ontwikkelgebeid. Uit het bureauonderzoek komt naar voren dat er voor het plangebied een brede archeologische verwachting geldt. Er kunnen sporen en vondsten worden aangetroffen van de ijzertijd tot en met de nieuwe tijd, hoewel de hoogste verwachting geldt voor de perioden (late) middeleeuwen/nieuwe tijd. Daarbij gaat het voornamelijk om sporen van agrarische activiteit en ontginningen, en eventueel sporen van bewoning. Uit het bureauonderzoek is echter ook gebleken dat waarschijnlijk ter plaatse van de bebouwing de bovenste meter van de bodemopbouw verstoord is geraakt door de funderingen van de aanwezige bebouwing. Daarnaast hebben kabels en leidingen binnen het plangebied ook voor een beperkte verstoring gezorgd. Uit de KLIC inventarisatie bleek dat er blad 53 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

in de bestaande groenstroken geen tot bijna geen kabels en leidingen zijn en heeft bovendien geen bebouwing gestaan. Hier kan nog een intact archeologisch sporenniveau aanwezig zijn. In het booronderzoek is beschreven dat er kans bestaat op de aanwezigheid van intacte archeologische resten. Er kunnen dieper ingegraven sporen aanwezig zijn. In het gehele plangebied zijn bij het booronderzoek geen archeologische indicatoren aangetroffen. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt geadviseerd om binnen het plangebied geen graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m – mv uit te voeren (excl. een buffer van 0,3 m). Indien dat niet mogelijk is wordt geadviseerd om hier een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren. Er is een dubbelbestemming opgenomen voor het plangebied. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. De archeologische waarden zijn geborgd doormiddel van een archeologische dubbelbestemming in de regels.

4.4.2

Cultuurhistorie Toetsingskader De Erfgoedwet, welke per 1 juli 2016 van kracht is, bundelt bestaande regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het beschermingsniveau zoals die in de oude wetten en regelingen golden blijven gehandhaafd. In hoofdstuk 4 van de Erfgoedwet is de bescherming van erfgoed opgenomen en in hoofdstuk 5 de archeologische monumentenzorg. De wet en de hierop gebaseerde regelgeving bevatten onder meer voorschriften met betrekking tot opgravingen, het melden van archeologische vondsten en de archeologische rapportage. Het gebiedsdeel waar de nieuwbouw is voorzien maakt deel uit van het agrarisch cultuurlandschap ten zuiden van de historische kern van Oosterhout. Dit gebied kenmerkte zich voor de bouw van de wijk Oosterheide door de aanwezigheid van droge zandgronden, stuifzanden en heidevelden. Met de bouw van de wijk Oosterheide in de jaren '60 zijn deze kenmerken verloren gegaan in het plangebied. Ten noorden van het deelgebied werd rond de jaren ’30 van de vorige eeuw het Wilhelminakanaal gegraven. Toetsing Op basis van inventarisatie is vastgesteld dat er binnen het plangebied in de huidige situatie geen cultuurhistorische objecten of structuren aanwezig zijn welke een belemmering vormen voor de voorgenomen planontwikkeling.

Tevens bevinden zich binnen het plangebied geen monumentale bomen. Conclusie Het milieuaspect cultuurhistorie is geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

blad 54 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische toelichting

Het juridische plan Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden en gebouwen binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is aangesloten bij het gemeentelijke ‘Handboek (digitale) bestemmingsplannen’. Voor onderhavig bestemmingsplan is de versie van 2019 gehanteerd. Het handboek bevat een set regels die voor alle nieuwe bestemmingsplannen binnen de gemeente Oosterhout wordt gehanteerd, waardoor sprake is van uniforme regelingen in de diverse plannen. In het Handboek is gestreefd naar standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven in de Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer globaal tot gedetailleerd. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad.

In de volgende paragraaf wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.

5.2

Bestemmingen Opzet regels De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De opbouw is als volgt: Betekenisafspraken (Hoofdstuk 1 inleidende regels); De gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels); Algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels); Overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels). Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd: Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Afwijken van de bouwregels; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; Wijzigingsbevoegdheid. Flexibiliteitsregels Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door regels op te nemen over de bevoegdheid tot het verlenen van een (binnenplanse) omgevingsvergunning ter afwijking van het bestemmingsplan, het stellen van nadere eisen of een wijzigingsbevoegdheid. Voor

blad 55 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

het opnemen van flexibiliteitsregels geldt als uitgangspunt dat flexibiliteitregels alleen worden gebruikt als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn. Ontwikkelingen die niet in de regels mogelijk zijn gemaakt, zijn uitsluitend mogelijk via een buitenplanse procedure. Toelichting bestemmingen Hieronder worden de voorkomende bestemmingen kort toegelicht. Bestemming Gemengd-1 De bestemming 'Gemengd - 1' is opgenomen voor de gronden met bebouwing, waar gebouwen met appartementen boven (maatschappelijke) voorzieningen zijn beoogd. De gronden met de bestemming 'Gemengd-1' zijn bestemd voor wonen (met aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van aan huis verbonden beroepen/bedrijven en gastouderschap) en voor maatschappelijke voorzieningen. Verder zijn de gronden bestemd voor tuinen, erven en verhardingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, voorzieningen voor verkeer en verblijf en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ongebouwde parkeervoorzieningen zijn overal binnen de bestemming toegestaan. Gebouwde parkeervoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'. In de bestemming is vastgelegd wat er maximaal gerealiseerd mag worden op het gebied van woningen en (maatschappelijke) voorzieningen. Zo zijn er maximaal 75 woningen toegestaan en maximaal 1200 m2 maatschappelijke voorzieningen.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen en is de maximale bouwhoogte aangeduid. Enkelbestemming Groen De bestemming 'Groen' is opgenomen voor de groene openbare ruimte ten noorden van de Bunthoef. De gronden met de bestemming 'Groen' zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, voorzieningen voor langzaam verkeer, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. In de bouwregels zijn regels opgenomen voor het bouwen van gebouwen en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde. Enkelbestemming Verkeer De bestemming 'Verkeer' is opgenomen voor de ontsluitingsweg van de Bunthoef, inclusief de openbare parkeerplaatsen langs de ontsluitingsweg en tevens de gronden aan de oostzijde en de zuidzijde van het plangebied. De gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf, ongebouwde parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de gronden met deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. In de bouwregels zijn regels opgenomen voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Voor werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd tot meer dan 0,50 m onder maaiveld en over een oppervlakte van meer dan 100 m² geldt een vergunningplicht. Een omgevingsvergunning wordt afgegeven indien uit een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport blijkt dat het archeologisch bodemarchief niet wordt verstoord. Het bevoegd gezag kan voorwaarden aan de vergunning verbinden. Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied' zijn de blad 56 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede aangewezen voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening.

blad 57 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

blad 58 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Hoofdstuk 6

Handhaafbaarheid Handhaving vormt een belangrijk onderdeel van een beleidscyclus. Regels worden gesteld met als doel het beschermen van een bepaald belang. Zonder toezicht op naleving van deze regels bestaat het risico dat dit doel onvoldoende bereikt wordt. Tevens komt de gemeente ongeloofwaardig over als gestelde regels niet worden gehandhaafd. Handhaafbaarheid, draagvlak en naleefgedrag Een eerste voorwaarde voor handhaving is duidelijk en handhaafbaar beleid en regelgeving. Om die reden worden nieuwe versies van digitale handboeken en die onderdelen van bestemmingsplannen die afwijken van het digitale handboek, door de afdeling die belast is met vergunningverlening en handhaving, gecontroleerd op uitvoerbaarheid. Ook voor dit bestemmingsplan heeft deze toets plaatsgevonden. Naast handhaafbare regels dient er ook het nodige draagvlak voor het nieuwe beleid en de daaruit voortvloeiende regels te zijn. Immers zal een plan met weinig draagvlak op weinig naleefgedrag kunnen rekenen. Het creëren van draagvlak is onder andere bewerkstelligd door in de verschillende fasen van het planproces burgers, belangenorganisaties en andere belanghebbenden te betrekken, al dan niet via wettelijk bepaalde inspraakmomenten.

Preventieve en repressieve handhaving Naast repressie (handhavend optreden op het moment dat er sprake is van een overtreding) heeft preventie een belangrijke functie in de gemeentelijke handhavingsstrategie (de gemeente hanteert de landelijke handhavingsstrategie). Bij preventief handhaven spelen vooral dialoog, voorlichting en advisering een belangrijke rol. Zo voorziet het handhavingsbeleid van de gemeente Oosterhout in meer aandacht voor voorlichting en communicatie, onder andere door het uitgeven van voorlichtingsbrochures. Qua repressie voorziet het gemeentelijk handhavingsbeleid en het daarop gebaseerde integrale uitvoeringsprogramma in het continu opsporen van overtredingen van het bestemmingsplan. Ook worden er gezamenlijk met andere overheden (brandweer, politie, belastingdienst) multidisciplinaire handhavingsacties georganiseerd. Binnen dergelijke acties is er ook aandacht voor overtredingen van het bestemmingsplan. Indien een overtreding wordt geconstateerd, zal als eerste stap in het handhavingstraject telkens worden bezien of het illegale gebruik of bouwwerk op grond van het bestemmingsplan of door middel van een afwijking daarvan, alsnog gelegaliseerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt het handhavingstraject doorgezet.

Al deze aspecten zijn vastgelegd in het beleidsplan Fysieke Leefomgeving en de daarin opgenomen handhavingsstrategie en dienen als leidraad voor de alledaagse handhavingspraktijk binnen de gemeente Oosterhout. IJkmoment, overgangsrecht en monitoring beleid Het inwerking treden van dit bestemmingsplan is een ijkmoment voor de handhaving. Indien bebouwing of gebruik afwijkt van het bestemmingsplan, zal hiertegen handhavend worden opgetreden. Tegen bebouwing en gebruik dat onder het overgangsrecht valt, kan niet handhavend worden opgetreden.

blad 59 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

blad 60 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Hoofdstuk 7

7.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid In artikel 6.12, eerste lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente hierover overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de binnen het plangebied gelegen gronden. De beoogde ontwikkeling wordt geïnitieerd door Thuisvester in samenwerking met de gemeente Oosterhout. Thuisvester draagt de kosten voor de realisering van het gebouw. De gemeente blijft grondeigenaar van de openbare ruimte. Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en Thuisvester, waarmee de bekostiging van het project geborgd wordt.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Omgevingsdialoog Om omwonenden en andere belangstellenden te betrekken bij de plannen voor herontwikkeling van de Bunthoef zijn de plannen tijdens een informatiebijeenkomst op 3 juni 2021 gepresenteerd. Tijdens deze bijeenkomst zijn de plannen nader toegelicht en is gelegenheid geboden tot het stellen van vragen en het geven van een reactie. Naast deze bijeenkomst is regelmatig met verschillende omwonenden en partners/organisaties in het gebied gesproken en zijn vragen beantwoord en reacties opgehaald. Inspraak Artikel 2.2, lid a van de Inspraakverordening Oosterhout 2006 bepaalt dat inspraak wordt gegeven op de voorbereiding of herziening van ruimtelijke plannen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het bouwen van woningen als onderdeel van de woningbouwstrategie. Gezien het vastgestelde beleid, en gezien de gevoerde omgevingsdialoog (zie Bijlage 13) en gesprekken met omwonende en belanghebbende organisaties over het stedenbouwkundig plan, is besloten om onderhavig bestemmingsplan niet als voorontwerp vrij te geven voor inspraak. Vooroverleg Het concept ontwerpbestemmingsplan 'De Bunthoef' wordt overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in het kader van vooroverleg verzonden naar de betrokken instanties. De vooroverlegreacties worden, voor zover daar aanleiding toe is, verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

Verdere procedure Het plan wordt vervolgens als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd, waarbij de procedure van artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening wordt doorlopen. De resultaten van deze procedures zullen te zijner tijd in deze toelichting worden vermeld.

blad 61 van 61

Ruimte - Antea Nederland B.V.

Bestemmingsplan

Locatie Bunthoef

Bestemmingsplan Locatie Bunthoef

Projectnummer 0464195.100 Revisie Concept 01 Datum 16-12-2021

Auteur(s) T. van der Wel N. van der Steen K. Keijzers

Opdrachtgever Stichting Thuisvester Mathildastraat 52 Oosterhout

datum vrijgave beschrijving revisie 16-12-2021 voorontwerp

goedkeuring K. Keijzers

vrijgave P. Kennes

Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 14

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Gemengd - 1 Groen Verkeer Waarde - Archeologie

17 17 20 21 22

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

25 25 26 27 28 29 30

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

31 31 32

Regels

blad 3 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

blad 4 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels Begrippen plan: het bestemmingsplan Locatie Bunthoef met identificatienummer NL.IMRO.0826.BSPhz4oosterhout-VO01 van de gemeente Oosterhout;

1.2

bestemmingsplan: De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3

aan huis gebonden beroep of aan huis gebonden bedrijf: de uitoefening van een beroep op zakelijk, administratief, juridisch, financieel, therapeutisch, (para-)medisch, cosmetisch, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dan wel de uitoefening van ambachtelijke bedrijfsactiviteiten geheel of overwegend door middel van handwerk, voor zover deze behoren tot de milieucategorie 1 of 2, zoals bepaald in de Staat van bedrijfsactiviteiten, of een daarmee qua aard en invloed op de omgeving vergelijkbare activiteit, waarbij de activiteit in of bij een woning wordt uitgeoefend.

1.4

aanduiding: Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5

aanduidingsgrens: De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6

aanduidingsvlak: een geometrisch bepaald vlak waarop een aanduiding betrekking heeft;

1.7

afgewerkt bouwterrein: de gemiddelde hoogte van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde omringende grond: bij hellende terreinen: het hoogste punt van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde omringende grond;

1.8

afgraven en ophogen van de bodem: het verrichten van handelingen, waardoor de hoogteligging van een terrein of de bodem van een water (al dan niet tijdelijk) wordt verlaagd. Hieronder wordt niet begrepen: a. b. c.

blad 5 van 32

de werkzaamheden, die in het kader van de normale agrarische bedrijfsvoering worden verricht zoals (diep)ploegen en frezen; het maken van ondiepe (circa 1 meter) en weder te dichten sleuven en gaten voor het leggen van buizen, drainagebuizen en kabels; het reguliere onderhoud aan watergangen (baggerwerkzaamheden);

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.9

antenne-installatie: een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.10

archeologisch deskundige: een deskundige met betrekking tot archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders te stellen kwalificaties;

1.11

archeologische waarde: waarden van een terrein in verband met de zich mogelijk daarin bevindende oudheidkundige zaken die van belang zijn vanwege hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap en/of hun cultuurhistorische waarde;

1.12

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.13

bebouwingsgrens: de op de kaart, blijkens de daarop voorkomende verklaring, als zodanig aangegeven lijn, die door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze regels zijn toegestaan;

1.14

bed & breakfast: een voorziening in een (bedrijfs)woning, die als doel heeft het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk een tot enkele nachten, ter plaatse met een recreatieve doelstelling verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke, seizoensgebonden of permanente werkzaamheden en/of arbeid;

1.15

bedrijf: een inrichting gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren, herstellen en/of vervoeren van goederen.

1.16

bedrijfsvloeroppervlak: de totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven, met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

1.17

begane grond: de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau;

1.18

beperkt kwetsbaar object: een object als gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.19

bestaand: a.

b.

blad 6 van 32

ten aanzien van bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig of in uitvoering op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel bebouwing, die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en/of opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.20

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;

1.21

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.22

bevoegd gezag: bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

1.23

bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.24

bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.25

bouwgrens: de grens van een bouwvlak;

1.26

bouwlaag: doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

1.27

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.28

bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel;

1.29

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.30

bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.31

cultuur en ontspanning: voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak, zoals (kook)ateliers, sauna's, musea, galeries, creatieve en culinaire workshops en yogastudio's. Hieronder worden niet verstaan speelautomatenhallen;

blad 7 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.32

cultuurhistorische waarde: de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied, zoals dat ondermeer tot uitdrukking komt in de beplanting, het reliëf, de verkaveling, het sloten- of wegenpatroon en/of de architectuur;

1.33

dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.34

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden (hieronder begrepen de uitstalling ten verkoop) het verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat postorderbedrijven en daarmee vergelijkbare internetwinkels niet worden aangemerkt als detailhandel, tenzij ter plaatse sprake is van fysiek klantcontact;

1.35

dienstverlening: bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder zijn begrepen kapperszaak, schoonheidsinstituut, fotostudio, bank, postkantoor, reisbureau en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

1.36

erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

1.37

escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bij het bedrijf horende bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus e.d.);

1.38

functie: doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;

1.39

garagebedrijf: een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop en/of onderhoud en reparatie van motorvoertuigen of onderdelen daarvan, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd;

1.40

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.41

geluidgevoelig object: een geluidgevoelig object als aangewezen bij en krachtens de Wet geluidhinder en Wet milieubeheer;

blad 8 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.42

gestapelde woning: een woning in een gebouw waarin zich meerdere boven elkaar gelegen zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden;

1.43

grondwaterbeschermingsgebied: gebied waarbinnen het grondwater, afhankelijk van de kwetsbaarheid van het gebied, een periode van 25 of 100 jaar nodig heeft om de pompputten voor waterwinning te bereiken;

1.44

groothandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, instellingen dan wel aan personen ter aanwending in een ander bedrijf;

1.45

hoofdgebouw: een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.46

horeca(bedrijf): het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, cafe, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting;

1.47

huishouden: de leefvorm of samenlevingsvorm van een of meer personen die in vast verband samenleven, en waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuiteit in de samenstelling;

1.48

infiltratievoorziening: voorziening voor het doorsijpelen van regenwater in de bodem;

1.49

internetwinkel: het bedrijfsmatig via website's te koop aanbieden van goederen, alsmede het opslaan, verkopen en/of (af)leveren van deze goederen, waarbij de goederen niet ten verkoop worden uitgestald;

1.50

kamerverhuur: het bedrijfsmatig verhuren of het aanbieden van kamers voor bewoning;

1.51

kantoor: een gebouw of deel van een gebouw dat door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid, met de daarbij behorende voorzieningen;

1.52

kinderdagverblijf: een bedrijf of stichting gericht op de opvang van kinderen, niet zijnde gastouderschap;

blad 9 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.53

kunstobject: een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat wordt aangemerkt als uiting van beeldende kunst;

1.54

kunstwerk: bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijken;

1.55

kwetsbaar object: een object als gedefinieerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

1.56

maaiveld: de gemiddelde hoogte van het terrein ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan;

1.57

maatschappelijke voorzieningen: voorzieningen inzake welzijn, openbare dienstverlening, volksgezondheid (medisch en paramedisch), zorginstellingen, cultuur, religie, verenigingsleven, onderwijs, openbare orde en veiligheid, kinderdagverblijven, buitenschoolse opvang en peuterspeelzalen en daarmee gelijk te stellen bedrijven of instellingen, al dan niet met ondergeschikte horeca en detailhandel;

1.58

maatvoeringsvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor de toegestane bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt;

1.59

normaal onderhoud, gebruik en beheer: een gebruik, gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten, dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

1.60

nutsvoorzieningen: gebouwde voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van water, elektriciteit, gas e.d., zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor (tele)communicatie;

1.61

omgevingsvergunning: vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo);

1.62

onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 meter boven het peil is gelegen;

1.63

ondergeschikte functie: functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;

blad 10 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.64

onderkomens: voor verblijf geschikte - al dan niet aan de bestemming onttrokken - voer- en vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, als ook tenten;

1.65

ontspannende voorzieningen: voorzieningen ter ontspanning en vermaak van mensen, zoals een bioscoop, theater, sauna, dansschool, wellnesscentrum, e.d;

1.66

openbare ruimte: ruimte die voor iedereen toegankelijk is;

1.67

overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een vrijstaande dakconstructie met maximaal één wand;

1.68

parkeergarage: al dan niet ondergrondse, gebouwde parkeervoorziening voor het parkeren van meerdere voertuigen;

1.69

peil: a. b.

c.

1.70

voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een op een perceel aanwezig bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerk terrein;

perceelsgrens: een grens van een bouwperceel;

1.71

plaatsgebonden risico: risico op een plaats buiten een risicovolle inrichting of in de nabijheid van een buisleiding voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of een transportroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting of ter plaatse van de buisleiding of transportroute, waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is;

1.72

prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen;

1.73

raamprostitutie: een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf het openbaar toegankelijke gebied zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen;

blad 11 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.74

risicovolle inrichting: een inrichting bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

1.75

ruimtelijke kwaliteit: waardering van een gebied die bepaald wordt door de mate waarin sprake is van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde;

1.76

scheidingslijn: lijn die de grens dan wel scheiding tussen verschillende aanduidingen vormt;

1.77

seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.78

straatprostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, een en ander door passanten hiertoe te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze;

1.79

uitvoeren: uitvoeren, het doen uitvoeren, het laten uitvoeren of in uitvoering geven;

1.80

vloeroppervlakte: de totale oppervlakte van alle ruimten die voor een functie wordt gebruikt;

1.81

voorgevel: de naar de weg of naar het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan een naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt;

1.82

voorzieningen voor verkeer en verblijf: voorzieningen die verband houden met de afwikkeling van het verkeer en/of met het verblijfskarakter van de openbare ruimte, zoals wegen, straten, pleinen, langzaam verkeerspaden, inclusief daarbij behorende inrichtingselementen;

1.83

waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die het waterhuishoudingsbelang dienen, zoals watergangen, waterstaatkundige kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang, alsmede voorzieningen voor waterafvoer, waterinfiltratie en waterberging, inclusief bijbehorende voorzieningen zoals bermen, paden en beschoeiingen;

blad 12 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

1.84

weg: alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

1.85

wonen: het bewonen van een woning door niet meer dan een huishouden;

1.86

woning: een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan een huishouden;

1.87

zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, waarbij de wasgelegenheid, kookgelegenheid en het toilet niet worden gedeeld met andere bewoners.

blad 13 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 2

Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

afstanden: van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn;

2.2

bebouwingspercentage: het oppervlak dat met bouwwerken mag worden bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

2.3

bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4

diepte van een gebouw: horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel; verticale diepte: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer;

2.5

goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.6

inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken. Ondergronds bouwdelen en dakkapellen worden niet meegerekend voor het bepalen van de inhoud van een bouwwerk;

2.7

oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.8

peil: a. b.

2.9

voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg; voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

ondergeschikte bouwdelen: Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, luchtkokers, wolfseinden, dakkapellen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, ook indien gelegen buiten het aangegeven bestemmingsvlak, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

blad 14 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

blad 15 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

blad 16 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels Gemengd - 1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

wonen, met dien verstande dat het maximaal aantal woningen 75 bedraagt; aan de woonfunctie ondergeschikte activiteiten in de vorm van: 1. aan huis verbonden beroepen of bedrijven; 2. gastouderschap; c. maatschappelijke voorzieningen, waaronder een activiteitencentrum, uitsluitend op de begane grond, met een maximaal gezamenlijke oppervlakte van 1200 m2 ; d. tuinen, erven en verhardingen; e. groenvoorzieningen; f. nutsvoorzieningen, met uitzondering van risicovolle inrichtingen; g. kunstobjecten; h. kunstwerken; i. straatmeubilair; j. speelvoorzieningen; k. ondergeschikte voorzieningen voor verkeer en verblijf; l. gebouwde parkeervoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'; m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e.

3.2.2

gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak; ter plaatse van het aanduidingsvlak 'maximum aantal wooneenheden' mag het aantal woningen niet meer bedragen dan ter plaatse is aangegeven; de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven; ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen uitsluitend gestapelde woningen worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' mogen (ondergrondse) parkeervoorzieningen worden gebouwd tot een verticale diepte van niet meer dan 3 m;

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. b.

c. d.

blad 17 van 32

bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak gebouwd worden; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2,5 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw niet meer mag bedragen dan 1 m; de bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 6 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1

Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: a. b. c. d. e.

3.3.2

het gebruik van gronden ter plaatse van de aanduiding 'Gemengd - 1 - geluidgevoelige functie uitgesloten' ten behoeve van geluidgevoelige objecten; het bewonen of laten bewonen van een woning door meerdere huishoudens; het gebruik van platte daken als dakterras; het verhuren of laten verhuren van een woning voor kamerverhuur; het gebruik van de woning of bijbehorende bouwwerken als bed & breakfast.

Aan huis verbonden beroep of aan huis verbonden bedrijf Voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of een aan huis verbonden bedrijf zijn de volgende bepalingen van toepassing: a. b.

c. d.

e. f. g. 3.3.3

Voorwaardelijke verplichting geluid a.

b.

c.

d.

e.

3.4

de activiteit wordt uitsluitend uitgeoefend door een bewoner van de woning; de activiteit bedraagt niet meer dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning en de bij deze woning behorende bijbehorende bouwwerken, tot een maximum van 50 m2 ; buitenactiviteiten, waaronder opslag, ten dienste van het aan huis verbonden beroep of bedrijf zijn niet toegestaan; machinale productie en machinale reparatie- en herstelwerkzaamheden alsmede het verrichten van herstelwerkzaamheden aan gemotoriseerde voertuigen zijn niet toegestaan; de activiteit is verkeerskundig en milieukundig (w.o. woon- en leefmilieu) aanvaardbaar; horeca en detailhandel (waaronder showroom en/of afhaalpunt c.q. logistieke functie, al dan niet ten behoeve van internethandel) zijn niet toegestaan; er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij voldaan dient te worden aan het bepaalde in artikel 12.1.

Een woning waarvoor, blijkens het geluidrapport, vanwege de Burg. Holtroplaan dan wel de Europaweg de grenswaarde van 48 dB wordt overschreden, mag alleen worden gebruikt indien de bronmaatregel bedoeld onder b is getroffen. De bronmaatregel bedoeld onder a houdt in dat de rijbaan van de Burg. Holtroplaan dan wel de Europaweg voor het tracédeel aangegeven in het geluidrapport is voorzien van een wegdektype dunne deklagen type B die voldoet aan de uitgangspunten en specificatie als in het geluidrapport. In afwijking van het bepaalde onder b is een andere bronmaatregel toegestaan indien daarmee de geluidbelasting op een woning, na het treffen van maatregelen, als bedoeld onder a niet toeneemt. Voor het berekenen van de geluidbelasting vanwege een andere bronmaatregel moet worden uitgegaan van de uitgangspunten in het geluidrapport behorende bij dit bestemmingsplan. Daar waar in dit artikel wordt verwezen naar het geluidrapport wordt bedoeld het geluidrapport waarnaar wordt verwezen in het Besluit hogere waarde Wet geluidhinder (dd *** 2022).

Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 om kantoren, detailhandel, dienstverlening en culturele- en ontspannende voorzieningen toe te staan, mits:

blad 18 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

a.

b. c. d. e. f. g.

blad 19 van 32

deze functies uitsluitend op de begane grond van het gebouw worden gerealiseerd, tenzij: 1. realisering c.q. handhaving van de woonfunctie op de verdieping(en) redelijkerwijs van de belanghebbende niet kan worden gevergd; 2. het volkshuisvestingsbelang niet onevenredig wordt geschaad; 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 4. geen onevenredige hinder voor de (woon)omgeving te verwachten is; 5. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid, waarbij voldaan dient te worden aan het bepaalde in artikel 12.1; de totale gezamenlijke oppervlakte van deze voorzieningen, inclusief de maatschappelijke voorzieningen, niet meer bedraagt dan 1200 m2 , het volkshuisvestingsbelang niet onevenredig wordt geschaad; het milieukundig aanvaard is; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; geen onevenredige hinder voor de (woon)omgeving te verwachten is; voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid, waarbij voldaan dient te worden aan het bepaalde in artikel 12.1.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 4 4.1

Groen Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

groenvoorzieningen; bermen en beplanting; voorzieningen voor langzaam verkeer; speelvoorzieningen; straatmeubilair; geluidwerende voorzieningen; nutsvoorzieningen, met uitzondering van risicovolle inrichtingen; kunstobjecten; kunstwerken; water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder infiltratievoorzieningen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

4.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e. f.

blad 20 van 32

De bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 15 m; De bouwhoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 4 m; de bouwhoogte van kunstwerken mag niet meer bedragen dan 15 m; de bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen mag niet bedragen dan 4 m; De bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 6 m; De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 5 5.1

Verkeer Bestemmingsomschrijving De voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

voorzieningen voor verkeer en verblijf, waaronder voorzieningen voor langzaam verkeer; ongebouwde parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen; straatmeubilair; kunstobjecten; kunstwerken; geluidwerende voorzieningen; nutsvoorzieningen, met uitzondering van risicovolle inrichtingen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2

Bouwregels

5.2.1

Gebouwen en overkappingen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

5.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e. f.

blad 21 van 32

De bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 15 m; De bouwhoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 4 m; de bouwhoogte van kunstwerken mag niet meer bedragen dan 15 m; de bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen mag niet meer bedragen dan 4 m; De bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 6 m; De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en overkappingen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 m.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 6

Waarde - Archeologie

6.1

Bestemmingsomschrijving De voor ‘Waarde - Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

6.2

Bouwregels Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van: a.

b. c.

6.3

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met een oppervlakte tot ten hoogste 100 m²; de bouw van een bouwwerk, dat kan worden gebouwd met graafwerkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,50 m en zonder heiwerkzaamheden.

Afwijken van de bouwregels a.

b.

c.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2 voor de bouw van bouwwerken ten dienste van de andere geldende bestemming(en). De omgevingsvergunning wordt niet verleend, dan nadat de aanvrager aan de hand van een door de bevoegde overheid goedgekeurd rapport heeft aangetoond, dat door de oprichting van het gebouw het archeologische bodemarchief niet wordt verstoord; Voor zover het oprichten van het in lid 6.2 bedoelde gebouw kan leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorwaarden verbinden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, of 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of 3. de verplichting de oprichting van het gebouw te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1

Omgevingsvergunning Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a.

b. c. d. 6.4.2

het ophogen, afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen), woelen, mengen, diepploegen, aanbrengen van heipalen, egaliseren en ontginnen van gronden; het wijzigen van de waterhuishouding, zoals draineren en het uitdiepen, graven en/of verleggen van waterlopen; het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; het verlagen van het waterpeil.

Uitzonderingen Het verbod, zoals bedoeld in lid 6.4.1 is niet van toepassing, indien:

blad 22 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

a.

b. c. d.

6.4.3

Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk a.

b.

c.

d. 6.4.4

het gaat om onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels, leidingen en rioleringen, waarbij niet dieper gegraven wordt dan de reeds uitgegraven diepte; het betreft werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden met een diepte van minder dan 0,50 m of, bij een grotere diepte, met een oppervlakte kleiner dan 100 m²; op basis van inventariserend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; de werken en werkzaamheden. 1. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; 2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingsvergunning; 3. de werken en werkzaamheden op inventariserend of definitief archeologisch onderzoek zijn gericht.

Het is verboden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, de aanwezige bouwwerken te slopen. Uitgezonderd van dit verbod zijn sloopwerkzaamheden van bouwwerken, waarbij de oppervlakte minder bedraagt dan 100 m² en/of niet dieper wordt gewerkt dan 0,50 m onder maaiveld. Aan de sloopvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld, dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerde deskundige (zijnde een archeologisch bedrijf met een opgravingsvergunning). Hiervoor is een door de door het bevoegd gezag schriftelijk goedgekeurd Programma van Eisen vereist, dat is opgesteld conform de vigerende Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA). Indien tijdens de begeleiding van de sloopwerken vondsten van zeer hoge waarden worden aangetroffen, wordt hiervan terstond melding gemaakt bij het bevoegd gezag, die in het belang van de archeologische monumentenzorg aanvullende voorschriften kunnen verbinden aan de sloopvergunning. De vergunning kan niet worden verleend, indien blijkt dat de sloop een onevenredige aantasting van de archeologische waarden van de gronden tot gevolg heeft.

Toelaatbaarheid Een omgevingsvergunning als bedoeld in 6.4.1 en 6.4.3 wordt slechts verleend indien: a. b. c.

blad 23 van 32

op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad; of de volgende voorwaarden in acht genomen worden indien, op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond, dat de archeologische waarden door de werken en werkzaamheden kunnen worden verstoord: 1. een verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; of 2. een verplichting tot het doen van opgravingen; of 3. een verplichting de uitvoering van werken en werkzaamheden te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg conform de vigerende KNA.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

blad 24 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

blad 25 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 8 8.1

Algemene bouwregels Algemeen Indien de bestaande maatvoering afwijkt van hetgeen in deze planregels is bepaald, mag deze afwijkende maatvoering worden gehandhaafd, mits het desbetreffende gebouw, bouwwerk, voorziening of werk op het moment van ter visielegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan aanwezig was.

8.2

Ondergronds bouwen In aanvulling op het bepaalde in hoofdstuk 2 geldt dat: a. b.

blad 26 van 32

ondergronds bouwen is toegestaan op gronden waar bovengronds gebouwen gebouwd zijn of worden gebouwd; de verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 3 m.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 9 9.1

Algemene gebruiksregels Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: a.

b.

c. d.

e. f.

blad 27 van 32

het gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; het gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer- vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie; het gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens voor de exploitatie van een smart-, grow- en headshop, alsmede voor de groothandel in smart-, grow- en/of headproducten; het gebruik van gronden en gebouwen voor een belwinkel; het gebruik van gronden en gebouwen als risicovolle inrichting, voor de opslag van propaan of een ander ontvlambaar gas in een ondergrondse of bovengrondse tank of voor het opslaan of bewerken van gevaarlijke stoffen, in die gevallen dat het plaatsgebonden risico op een perceel van derden 10-6 /jaar of meer bedraagt.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 10

Algemene aanduidingsregels

10.1

milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

10.1.1

Aanduiding milieuzone Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede aangewezen voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening.

blad 28 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100

Artikel 11 11.1

Algemene afwijkingsregels Algemene afwijkingen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken: a. b.

c.

d.

e.

f.

g.

11.2

van de in de planregels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages; van de planregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft; van de planregels en toestaan dat de binnen de diverse bestemmingen aangegeven begrenzing van de maatvoeringsaanduidingen voor maximale goot- en bouwhoogte wordt overschreden, waarbij een overschrijding van deze begrenzing van maximaal 5 m is toegestaan, mits deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing; van de planregels en toestaan dat nutsvoorzieningen en openbare voorzieningen worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m; 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²; van de planregels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot: 1. ten behoeve van palen, masten, en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling voor verkeer tot niet meer dan 35 m; 2. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m; 3.