02. Ontwerpbestemmingsplan
Tekst van het document
24
22
Plangebied
20
Locatie Bunthoef
Enkelbestemmingen GD-1
Gemengd - 1
G
Groen
V
Verkeer
21
Dubbelbestemmingen
11
WR-A
Waarde - Archeologie
Gebiedsaanduidingen milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied
11-
117
Functieaanduidingen (pg)
G
(sgd1-gu) Europ
parkeergarage specifieke vorm van gemengd 1 - geluidsgevoelige functie uitgesloten
aweg
WR-A
Bouwvlakken bouwvlak 33
31
of Bloemenh
43
[gs]
1-3
V
Maatvoeringen
ho em en
75
maximum aantal wooneenheden
6
maximum bouwhoogte (m)
13-
15
Blo
(sgd1-gu)
9-
f
11
5-
7
[gs]
gestapeld
39
(pg)
75
Bouwaanduidingen
35
6
37
GD-1
29
V
ou
2
16
18
17-
erh
19
15
Zu id
t
20 22
21-
23
24
12
0
10
20
30
40m
2
8
A
Schaal
Stichting Thuisvester
1:1000
4
6
4
6
Opdrachtgever
11
Project
W. Boera
Locatie Bunthoef
Projectleider
an
str
12
aa
t
10
8
Tekenaar
ntia
K. Keijzers
Ge -10
13
66
Imro-idn
:
NL.IMRO.0826.BSPhz4oosterhout-VO01
15
0
Tekeningnummer
05-464195-BP-VO-20211216
Blad in bladen
1-1 Formaat
A3
17 ide
Status
19
Zu
rho
Datum
www.anteagroup.nl
65
ut
103
106
105
9-
13 15
Voorontwerp
:
16-12-2021
Ontwerp
:
..-..-....
Ter vaststelling
:
..-..-....
Vaststelling
:
..-..-....
17 107
100
10
33
Tu
29 -3 1
lpe
nla
an
14
25
-2
7
26
19
R:\00460000\00464195\RO-advies\Bestemmingsplan\Kaart + ondergrond\05-464195-BP-VO-20211216.dwg
Bestemmingsplan
Locatie Bunthoef
Bestemmingsplan Locatie Bunthoef
Projectnummer 0464195.100 Revisie Concept 01 Datum 16-12-2021
Auteur(s) T. van der Wel N. van der Steen K. Keijzers
Opdrachtgever Stichting Thuisvester Mathildastraat 52 Oosterhout
datum vrijgave beschrijving revisie 16-12-2021 voorontwerp
goedkeuring K. Keijzers
vrijgave P. Kennes
Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4
Inleiding Algemeen Plangebied: ligging en begrenzing Geldende bestemmingsplannen Leeswijzer
5 5 5 6 7
Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3
Planbeschrijving Historische beschrijving Huidige situatie De ontwikkeling
9 9 10 12
Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4
Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Beleid Waterschap Brabantse Delta Gemeentelijk beleid
17 17 20 25 26
Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4
Randvoorwaarden Milieuaspecten Water Kabels en leidingen Archeologie en cultuurhistorie
35 35 49 52 52
Hoofdstuk 5 5.1 5.2
Juridische toelichting Het juridische plan Bestemmingen
55 55 55
Hoofdstuk 6
Handhaafbaarheid
59
Hoofdstuk 7 7.1 7.2
Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid
61 61 61
Toelichting
blad 3 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
blad 4 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Hoofdstuk 1
Inleiding
1.1
Algemeen De gemeente Oosterhout en corporatie Thuisvester zijn samen voornemens het gebouw waar activiteitencentrum 'de Bunthoef' in gevestigd is, gelegen aan de Bloemenhof 2, te slopen en op deze locatie een nieuw gebouw te realiseren. In dit gebouw worden maximaal 75 appartementen gerealiseerd. Naast de woningen wordt tevens ruimte gegeven aan een activiteitencentrum, een parkeergarage en kleinschalige overige voorzieningen. Het plangebied ligt in het huidige bestemmingsplan 'Oosterhout-Zuid 2017' (vastgesteld op 16 mei 2017). Binnen dit bestemmingsplan is de huidige bebouwing bestemd als 'Maatschappelijk'. Het terrein rondom het gebouw is bestemd als 'Verkeer' en 'Groen'. Voor het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' en de gebiedsaanduiding 'Milieuzone – Grondwaterbeschermingsgebied'. Het bouwen van woningen is niet toegestaan binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Er is daarom noodzaak een nieuw bestemmingsplan op te stellen.
1.2
Plangebied: ligging en begrenzing Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt in de wijk Oosterheide, aan de zuidzijde van het Oosterhoutse stadscentrum. Het plangebied omvat het huidige activiteitencentrum de Bunthoef en haar directe omgeving. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door de Burgemeester Holtroplaan en aan de zuidzijde door het parkeerterrein van Winkelcentrum Zuiderhout. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan de Europaweg. In het oosten grenst het plangebied aan de Bloemenhof.
Figuur 1.1: Ligging plangebied binnen Oosterhout.
blad 5 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
1.3
Geldende bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Oosterhout-Zuid 2017. In de onderstaande tabel is deze weergegeven met de data van vaststelling door de gemeenteraad en de datum van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. bestemmingsplan
vaststelling
onherroepelijk
Bestemmingsplan Oosterhout-Zuid 2017
16-05-2017
21-07-2017
Figuur 1.2: Bestemmingen in Bestemmingsplan Oosterhout-Zuid 2017 (plangebied indicatief rood omlijnd weergegeven) In het huidige plangebied gelden de volgende bestemmingen: Groen (aangeduid met de kleur groen) Verkeer (aangeduid met de kleur grijs) Maatschappelijk (aangeduid met de kleur oranje) Waarde - Archeologie (aangeduid met arcering)
blad 6 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
1.4
Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden het plangebied en de ontwikkeling nader beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het relevante beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het plan getoetst aan de diverse milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat een juridische toelichting van het bestemmingsplan en hoofdstuk 6 een beschrijving van de handhaafbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht.
blad 7 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
blad 8 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Hoofdstuk 2
Planbeschrijving In dit hoofdstuk zijn de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Allereerst wordt de historie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige situatie en op de de herontwikkeling van het gebied.
2.1
Historische beschrijving De kern Oosterhout is ontstaan op de grens van zand- en kleigronden, op een kruising van landwegen. De kern Oosterhout heeft zich in eerste instantie ontwikkeld langs een aantal linten, die in een uitwaaierend patroon richting de kernen in de omgeving liepen. Op de kruising van de bebouwingslinten ontstond een groot dorp met van oorsprong een open ruimtelijke structuur. In de 19e eeuw vond rond de pleinen Markt en Heuvel verdichting van deze structuur plaats. Hier ontstond een centrumgebied waar handel en nijverheid zich vestigden.
Figuur 2.1: Historisch Oosterhout (Bron: Erfgoedkaart Oosterhout.) Naast deze belangrijkste dorpskern ontwikkelden zich in het buitengebied verschillende buurtschappen en kleinere dorpen, die voornamelijk een agrarische functie hadden. Kenmerkend voor Oosterhout waren de wegen die in een sterpatroon samenkwamen op de Markt en de kern Oosterhout verbonden met de omliggende plaatsen zoals Breda, Geertruidenberg en Dongen. Het Wilhelminakanaal, dat werd voltooid in 1924, maakte verdere industrialisatie mogelijk. In 1919 werd reeds een haven in gebruik genomen. Deze lag ten westen van het centrum en hier kwamen enkele betonfabrieken. Door de verbeterde infrastructuur en de opkomende industrie en handel in de tweede helft van de 19e eeuw groeide de woningbehoefte in Oosterhout. Het bestaande centrumgebied werd verdicht en langs de voornaamste doorgaande wegen breidde de kern uit. De groei van Oosterhout vond in deze periode ongepland en zonder sturing plaats, waarbij de gronden tussen Markt en blad 9 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Heuvel verder werden bebouwd. In de 20e eeuw zijn rondom het centrumgebied de eerste woonwijken aangelegd. Na de tweede wereldoorlog groeide Oosterhout explosief. In de jaren 50 van de vorige eeuw werden ten zuiden van de kern de wijken Slotjes Oost, Slotjes Midden en Slotjes West gerealiseerd. Deze nieuwe woonbuurten waren de eerste grootschalige planmatige uitbreidingen van Oosterhout, dat tot die tijd voornamelijk kleinschalige, incidentele groei had doorgemaakt. Het Slotjesveld, ten zuiden van de Ridderstraat, bleef vrij van woningbouwontwikkelingen, waardoor een groene plek in het stedelijk gebied ontstond. In de jaren 60 van de vorige eeuw werd aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal de woonwijk Oosterheide gebouwd. Ook werd in deze periode de A27 aangelegd, in de jaren ’70 gevolgd door de A59. In de periode 1970-2000 vond de groei van Oosterhout met name plaats richting het noorden, waar de wijken Strijen en Dommelbergen werden ontwikkeld. De meest recente uitbreiding van de kern wordt gevormd door de wijk Vrachelen, gelegen aan de westzijde van het Wilhelminakanaal, welke met de realisering van de buurt De Contreie zijn voltooiing nadert. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een kern die met name gekenmerkt wordt door de woongebieden uit verschillende tijdsperioden.
De huidige ruimtelijke structuur van Oosterhout wordt gedragen door ontsluitingswegen, die de kern opdelen in verschillende wijken en gebieden. Het centrumgebied, met de oorspronkelijke kenmerkende uitwaaierende wegenstructuur, wordt omsloten door verkeerswegen. Buiten het centrum zijn de historische routes in veel gevallen doorsneden ten behoeve van de aanleg van nieuwe woonwijken. Hierdoor zijn ze vaak niet meer herkenbaar aanwezig. De oorspronkelijke verkeersfunctie van deze routes is overgenomen door de recentere ontsluitingswegen. In artikel 4.4.1 en 4.4.2 wordt verder ingegaan op de cultuurhistorische en archeologische waarden binnen het plangebied.
2.2
Huidige situatie De ontwikkeling ligt in de buurt Oosterheide, een ruim opgezette en groene wijk in het zuiden van Oosterhout. Oosterheide was de eerste grote uitbreidingswijk van Oosterhout, gebouwd in de jaren ’60 en ’70. In de loop der jaren zijn er allerlei voorzieningen gekomen in de wijk, zoals basisscholen en scholen voor voortgezet onderwijs, huisartsencentra, een zwembad en verschillende sportvoorzieningen. Ook de bekende Floraliatuinen liggen in Oosterheide. Het plangebied ligt in een diverse omgeving. Ten zuiden van het plangebied is winkelcentrum Zuiderhout gevestigd, waar verscheidene winkels, horecagelegenheden en supermarkten gevestigd zijn. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Burgemeester Holtroplaan, liggen verscheidene sport-, onderwijs- en zorgvoorzieningen, alsook hoge woongebouwen. Ten noorden van het plangbied liggen onder andere het politiebureau Oosterhout en diverse vormen van bedrijvigheid. Ten oosten van het plangebied bevind zich woningbouw. Het plangebied bevind zich aan de kruising Burgemeester Holtroplaan Europaweg, beide belangrijke ontsluitingswegen in de gemeente Oosterhout. De oprit naar de A27 snelweg (Breda - Utrecht - Almere) is binnen 1 kilometer van het plangebied gelegen. Het grootste deel van het plangebied wordt beslagen door het bestaande gebouw waar het activiteitencentrum de Bunthoef in gevestigd is.
Op deze maatschappelijke locatie organiseren buurtbewoners, verenigingen en clubs activiteiten voor mensen van alle leeftijden. Ook vindt in dit activiteitencentrum onder andere buurtbemiddeling, begeleiding van statushouders en een zomerschool voor senioren plaats. Aan de noordkant van het activiteitencentrum bevindt zich een groene openbare ruimte, bestaande uit een grasland met bomen, welke onderdeel is van het plangebied.
blad 10 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Figuur 2.2: Activiteitencentrum de Bunthoef met naastgelegen groenstrook
Figuur 2.3: Activiteitencentrum de Bunthoef met nabijgelegen parkeerterrein
blad 11 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Figuur 2.4: Activiteitencentrum de Bunthoef
2.3
De ontwikkeling De ontwikkeling in het kort In het plangebied is een herontwikkeling gepland. De huidige bebouwing, waar activiteitencentrum de Bunthoef in is gevestigd, wordt gesloopt en er wordt een nieuw gebouw gerealiseerd. In dit gebouw worden maximaal 75 appartementen ontwikkeld. De doelgroep van de woningen zijn hoofdzakelijk één- en tweepersoonshuishoudens. Naast de appartementen worden een activiteitencentrum en een parkeervoorziening ontwikkeld. Er wordt tevens ruimte geboden voor andere kleinschalige voorzieningen op de begane grond van het gebouw, zoals dienstverlening, detailhandel of een kantoor. Voorkeursscenario Er is een scenariostudie uitgevoerd, waarin diverse ontwerpen voor het nieuw te bouwen gebouw zijn onderzocht. In deze studie is onder andere gekeken naar een goede inpassing van het gebouw in de omgeving, het zoveel mogelijk behouden van groen en bomen en een goede en veilige ontsluiting van het plangebied. Uit de scenariostudie is een voorkeursscenario naar voren gekomen. Dit voorkeursscenario vormt de basis voor onderhavig bestemmingsplan. Echter, het scenario wordt nog verder uitgewerkt naar een bouwplan, waarin het ontwerp op detailniveau nog kan wijzigen. Onderstaand is het voorkeursscenario nader beschreven. In het voorkeursscenario is het gebouw zoveel mogelijk aan de zuidoostzijde van het plangebied gesitueerd.
Aanleiding hiervoor is onder andere de geluidssituatie en het zoveel mogelijk behouden van de groene openbare ruimte in het noorden en westen van het plangebied. Het gebouw bestaat uit verschillende onderdelen, namelijk: De begane grond: op de begane grond van het gebouw is een centrale entreehal voorzien. Daarnaast is er ruimte voor diverse voorzieningen, waaronder
blad 12 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
activiteitencentrum de Bunthoef. Naast deze maatschappelijke voorziening is het ook mogelijk detailhandel, dienstverlening, cultuur en ontspannende voorzieningen en kantoren te realiseren. In totaal mag er 1200 m2 aan voorzieningen gerealiseerd worden. Laagbouw: de oostelijk gelegen vleugel van het gebouw (zie figuur 2.5) bestaat uit de begane grond met daarin voorzieningen en maximaal drie bouwlagen appartementen (inclusief bergingen). Hoogbouw: de noordelijk gelegen vleugel van het gebouw (zie figuur 2.5) bestaat uit de begane grond met daarin voorzieningen en maximaal twaalf bouwlagen appartementen (inclusief bergingen). Deze vleugel staat op een ruime afstand van bestaande bebouwing. Parkeervoorziening: het gebouw wordt voorzien van een parkeervoorziening. De parkeervoorziening bestaat uit twee bouwvlagen. De bewoners kunnen direct vanuit de parkeervoorziening het gebouw betreden.
Figuur 2.5: (Indicatieve) schematische doorsnede van het voorkeursontwerp Wonen De woningen die in het plangebied ontwikkeld worden zijn uitsluitend sociale huurwoningen. De woningen worden uitsluitend in gestapelde vorm gerealiseerd. Iedere woning wordt voorzien van een berging. De woningen zijn ingesteld op grotendeels 1- en 2-persoonshuishoudens. Verkeer en parkeren Een voorwaarde voor deze ontwikkeling is het realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Hiervoor zijn een aantal eisen opgesteld. Allereerst moet het aantal parkeerplekken voor het winkelcentrum Zuiderhout gelijk blijven vergeleken met de huidige situatie. Daarnaast geldt er een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats en 2,0 fietsparkeerplekken per appartement. Voor de bewoners van de appartementen wordt een parkeervoorziening gerealiseerd. In het blad 13 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
openbaar gebied worden nog tien tot twaalf parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn bedoeld voor de bezoekers van de bewoners van het gebouw. Net als in de huidge situatie kunnen bezoekers en medewerkers van activiteitencentrum de Bunthoef gebruik maken van het openbare parkeerterrein bij het winkelcentrum Zuiderhout. Ten behoeve van de parkeergarage wordt een ontsluitingsweg gerealiseerd, welke via het parkeerterrein van Winkelcentrum Zuiderhout ontsloten wordt op de Burgemeester Holtroplaan. Verder worden er enkel voetpaden gerealiseerd in het plangebied. Een nadere toelichting van het aspect verkeer en parkeren is te vinden in paragraaf 4.1.1. Groen, duurzaamheid en klimaatadaptatie De groene openbare ruimte ten noorden van de bebouwing zal deels intact blijven. Echter, omdat het gebouw, inclusief parkeervoorziening, een groter vloeroppervlak heeft dan de bestaande bebouwing ter plaatse, zal een gedeelte van de groenvoorziening verloren gaan. Er zullen tevens bomen gekapt moeten worden voor de realisatie van de bebouwing. Bij het uitwerken van het plan wordt er naar gestreefd om het ontwerp zo te maken dat er zo min mogelijk bomen gekapt hoeven te worden. Er wordt dan ook een Bomeneffectanalyse (BEA) opgesteld.
Als er bomen gekapt worden, dienen deze te worden gecompenseerd conform de Richtlijn Bomencompensatie van de gemeente Oosterhout Er wordt gestreefd naar een duurzame ontwikkeling. De ontwikkeling wordt volledig gasloos. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame energiebronnen zoals een warmtepomp en zonnepanelen. Het gebouw voldoet aan de BENG-eisen. In het kader van klimaatadaptatie stelt de gemeente Oosterhout eisen omtrent waterberging aan nieuwe ontwikkelingen. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op de uitwerking van de wateropgave in dit plangebied. Het plangebied zal via een leidingstelsel worden aangesloten op een reeds bestaande infiltratievoorziening in de omgeving van het plangebied, waardoor bij piekbuien wateroverlast voorkomen kan worden. Bezonning De geplande ontwikkeling heeft invloed op de woningen in de directe omgeving. Voor de ontwikkeling is een schaduwstudie gemaakt. In figuur 2.6 is de schaduwstudie weergegeven. In de studie is de schaduw van het gebouw tijdens 4 seizoenen en 3 tijdstippen op een dag te zien. Door de situering van de hoogbouw aan de Burgemeester Holtroplaan is de impact van de schaduw op de bestaande woningen in de Bloemenhof en Tulpenlaan minimaal. De schaduw die als eerste de woningen in de directe omgeving zal raken is van het lagere deel van het nieuw te ontwikkelen gebouw.
blad 14 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Figuur 2.6: Bezonningsstudie (bron: LOS Stadomland)
blad 15 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
blad 16 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Hoofdstuk 3
Beleidskader
3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Toetsingskader Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.
Figuur 3.1: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het Rijk heeft drie doelen centraal gesteld voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur; Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven. Toetsing Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege belangen gelden zoals opgenomen in de SVIR. Conclusie De SVIR staat niet in de weg aan de uitvoering van het bestemmingsplan.
blad 17 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
3.1.2
Nationale Omgevingsvisie (ontwerp) Vanaf 2022 treedt naar verwachting de nieuwe Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bundelt een aantal wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI biedt een (duurzaam) toekomstperspectief op onze leefomgeving. Dit komt samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijke gebied. Toetsing Bij de herontwikkeling van de Bunthoef en haar omgeving is rekening gehouden met klimaatadaptatie en energietransitie. Het gebouw wordt gasloos gebouwd en voorzien van zonnepanelen. Daarnaast wordt er voorzien in waterberging die piekbuien in de toekomst, als gevolg van klimaatverandering, kan opvangen. Conclusie De Nationale Omgevingsvisie staat niet in de weg aan de uitvoering van het bestemmingsplan.
3.1.3
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Toetsingskader De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn de 14 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro komen de volgende veertien nationale belangen terug: 1. Rijksvaarwegen; 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Natuurnetwerk Nederland; 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. 14.
Ruimtereservering Parallelle Kaagbaan Toetsing De boogde ontwikkeling is niet in strijd met de nationale belangen zoals omschreven in de Barro.
blad 18 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Conclusie Het Barro staat niet in de weg van de uitvoering van dit bestemmingsplan.
3.1.4
Besluit ruimtelijke ordening/Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader Per 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvinden aan de hand van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (de ladder). Bij de ladder voor duurzame verstedelijking wordt als eerste bepaald of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierbij geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. In onderhavige situatie worden meer dan twaalf woningen gerealiseerd. Daarmee kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Omdat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden gekeken naar de behoefte. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de (woningbouw)ontwikkeling. Op de begane grond van het gebouw zijn maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Deze voorzieningen zijn nu al aanwezig binnen het plangebied en zijn in het geldende bestemmingsplan ook als zodanig bestemd. Zodoende is er voor het maatschappelijke gedeelte van het ontwikkelplan geen ladderonderbouwing vereist.
Toetsing Kwantitatieve behoefte Voor de gemeente Oosterhout is in 2019 een marktonderzoek naar de woningbehoefte uitgevoerd door Fakton ('De Oosterhoutse woningbehoefte', 2019). Op basis van het onderzoek is gebleken dat de totale behoefte naar nieuwbouwwoningen in Oosterhout 239 woningen per jaar kent. Ook komt uit cijfers van Primos naar voren dat het aantal huishoudens in Oosterhout in de periode 2020-2030 met 1950 huishoudens groeit. Het voorgenomen bouwprogramma past daarmee binnen de gemeentelijke kwantitatieve vraag naar woningen. In 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant - Actualisering 2020' is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komt ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt aan bod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Voor de Subregio Breda e.o , waar Oosterhout onderdeel van uitmaakt, is de prognose dat de woningvoorraad zal groeien met 14.765 woningen tussen 2020 en 2030 naar een totaal van 181.700 woningen. Deze woningbouwprognose van de subregio is weer verder doorvertaald per gemeente. Hierbij geldt voor de gemeente Oosterhout een groeiprognose van 1.595 woningen in de periode 2020 - 2030.
Dit is een groei van ongeveer 160 woningen per jaar tussen de jaren 2020 - 2030. Aan de hand van de 'Monitor bevolking en wonen' (2020) is de kwantitatieve woningbehoefte voor Oosterhout geactualiseerd. In de onderstaande tabel is het huidig aantal woningen en de plancapaciteit in de gemeente Oosterhout opgenomen. Voor de gemeente geeft de indicator harde plancapaciteit aan dat de woningvraag met 96% ingevuld kan worden met de harde planvoorraad. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in Oosterhout een kwantitatieve behoefte aan nieuwe woningen bestaat. Vanuit de provincie wordt vooral gestuurd op realisatie en niet alleen op plannen. Voor
blad 19 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
voortgang van de woningbouw is het hierbij essentieel, dat gemeenten voor de korte termijn steeds over (ruim) voldoende hard planaanbod beschikken, aansluitend op de actuele vraag en op geschikte plekken waar de woningen snel in aanbouw kunnen worden genomen. Hiermee wordt voortgang van de woningbouw van jaar op jaar gewaarborgd (Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant - Actualisering 2020). Feitelijke woningvoorraad gemeente Oosterhout 2020
25.160
Totale plancapaciteit per 2020
2.540
Harde plancapaciteit per 2020
1.880
Zachte plancapaciteit per 2020
660
*Monitor bevolking en wonen d.d. september 2020 Kwalitatieve behoefte De jaarlijkse vraag naar woningen in Oosterhout bestaat voor het grootste gedeelte uit de productsegmenten meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen. Oosterhout kent een hoge vraag naar de woonmilieus 'levendige stadswijk' en 'woonwijk met laag- en hoogbouw'. Hierbij is betaalbaarheid een belangrijk thema: er is een grote vraag naar woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (huurtoeslaggerechtigden). Daarnaast is er sprake van een groeiend aandeel één- en tweepersoonshuishouden in zowel de gemeente als de regio (CBS, 2021; Primos, 2021). De locatie van het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Oosterhout. Het woningbouwprogramma bestaat uit de realisatie van appartementen. Dit zijn uitsluitend sociale huurwoningen, waarvan een deel onder de eerste aftoppingsgrens verhuurd wordt. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve rekening gehouden met de vraag naar meergezinswoningen en appartementen die geschikt zijn voor relevante doelgroepen. Hiermee wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte. Daarmee wordt voor dat aspect voldaan aan de Ladder. Conclusie Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte.
De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant Toetsingskader Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord Brabant 'De kwaliteit van Brabant, Visie op de Brabantse leefomgeving' vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie ruimtelijke ordening 2010 en de partiële herziening 2014. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame
blad 20 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgave staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in de herstructurering van gronden ten behoeve van onder andere woningbouw en de realisatie van maatschappelijke voorzieningen op een binnenstedelijke locatie. Daarmee wordt ingespeeld op het streven naar concentratie van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie vindt het belangrijk dat er in Noord-Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk gebied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied.
Met de onderhavige ontwikkeling wordt een nieuw (woon)gebied ontwikkeld met diverse functies, zijnde 'maatschappelijk' en 'wonen'. Conclusie Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Noord-Brabant
3.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Toetsingskader De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov) integreert regels uit zes provinciale verordeningen (waaronder de Verordening ruimte Noord-Brabant). De Iov is op 6 november 2019 in werking getreden. De Iov bevat regelgeving die anticipeert op de komst van de Omgevingswet en kan gezien worden als een uitwerking van de ambities uit de Brabantse Omgevingsvisie in regels. De Iov heeft een beleidsneutraal karakter. Dat houdt in dat in de Iov geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, tenzij dit nieuwe beleid reeds was opgenomen in vastgestelde beleidsdocumenten. De Iov is een interimdocument en daarmee een tussenstap naar een definitieve provinciale omgevingsverordening. Gelet op het beleidsneutrale karakter van de Iov komt de regelgeving uit de Verordening ruimte Noord-Brabant terug in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Toetsing In het Iov is het plangebied aangewezen als stedelijk gebied en concentratiegebied. Binnen het stedelijk gebied zijn stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Er dient echter wel een toets plaats te vinden aan Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling. In deze paragraaf is de ontwikkeling getoetst aan de regels van de Iov.
Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een stedelijke ontwikkeling (wonen, werken of voorzieningen) dient binnen het 'Stedelijk gebied' gelegen te zijn. Het plangebied ligt binnen het 'Stedelijk gebied'. Daarnaast dient het volgende onderbouwd te
blad 21 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
worden: 1. De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; 2. De ontwikkeling is een duurzame stedelijke ontwikkeling. Onderstaand zijn de onderbouwingen opgenomen voor de bovenstaande twee bepalingen. Lid 1 Regionale afspraken De regionale afspraken op het gebied van woningbouw zijn geclusterd in de Brabantse Agenda Wonen. In deze agenda zijn vier actielijnen beschreven: 1. 2. 3. 4.
Accent op duurzame verstedelijking Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de actielijnen, met name aan actielijn 1 en 3. Er is sprake van een duurzame verstedelijking. Dit is onderbouwd in paragraaf 3.1.4, Ladder voor duurzame verstedelijking. Uit deze toets is gebleken dat er een ruime behoefte bestaat naar gestapelde meergezinswoningen en sociale huurwoningen (onder de eerste aftoppingsgrens). Dit bestemmingsplan maakt uitsluitend deze woonvorm mogelijk. Er is daarom sprake van een vraaggericht aanbod van woningen. Tevens is op 9 juli het 'Regionaal perspectief op wonen en woningbouw 2021' vastgesteld. In dit document zijn regionale afspraken rondom woningbouw vastgelegd voor nieuwe woningbouwprojecten. Eén van uitgangspunten uit het regionaal perspectief is het samenwerken van gemeenten met partijen zoals woningbouwcorporaties. Deze ontwikkeling geeft hier invulling aan. Lid 2 Duurzame stedelijke ontwikkeling Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. b.
bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderstaand wordt ingegaan op alle bepalingen opgenomen in lid 2. Bevordert een goede omgevingskwaliteit Met de beoogde ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast. De beoogde ontwikkeling is aanvaardbaar en gewenst, omdat de programmering van de ontwikkeling bijdraagt aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte van de gemeente Oosterhout. Er is sprake van een veilige en gezonde leefomgeving. Uit onderzoek is gebleken dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Tevens is de ontwikkeling verkeersveilig gebleken. Op het gebied van gezondheid is er onderzoek gedaan naar belangrijke aspecten zoals geluid, luchtkwaliteit en stikstof. Deze aspecten vormen geen vermindering van de omgevingskwaliteit.
Bevordert zorgvuldig ruimtegebruik Vanwege zorgvuldig ruimtegebruik is nieuwvestiging van stedelijke functies in het blad 22 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
buitengebied in principe niet toegestaan. Daarnaast dient bij stedelijke ontwikkelingen toepassing gegeven te worden aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). In paragraaf 3.1.4 van de toelichting is onderbouwd dat dit bestemmingsplan past binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling voorziet namelijk in de herstructurering van gronden ten behoeve van woningbouw en verschillende voorzieningen op een binnenstedelijke locatie. Daarmee wordt ingespeeld op het streven naar concentratie van verstedelijking en zorgvuldig ruimtegebruik. Geeft invulling aan gebruik van duurzame energie Er is in het ontwerp van de ontwikkeling rekening gehouden met de productie van duurzame energie. Het dakvlak van de hoge bebouwing zal gebruikt worden voor de plaatsing van zonnepanelen. Daarnaast wordt het gebouw volledig gasloos gerealiseerd. Houdt rekening met klimaatverandering De ontwikkeling houdt rekening met klimaatverandering. Als gevolg van klimaatverandering kunnen er in de toekomst vaker piekbuien ontstaan. Dit zijn zeer heftige regenbuien waarbij er in korte tijd extreem veel regen valt. De gemeente Oosterhout speelt reeds in op klimaatverandering door strikte eisen te stellen aan nieuwe ontwikkelingen.
De afstroom van alle verharding in een gebied, ook als de totale verharding gelijk blijft, dient bij wijziging gecompenseerd te worden. Voor al de verharding moet: bij gebruik van gesloten berging (bijvoorbeeld infiltratiekratten) 40 mm per m2 verharding worden geborgen; bij gebruik van open berging (bijvoorbeeld een wadi) 70mm per m2 worden geborgen. Hierbij mag bij de wadi geen inundatie optreden; Er is een onderzoek uitgevoerd naar de meest geschikte wijze om invulling te geven aan deze bergingseis. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan. Geeft invulling aan duurzame mobiliteit De voorgenomen ontwikkeling geeft invulling aan duurzame mobiliteit. Er worden, per woning, twee fietsparkeerplaatsen gerealiseerd voor de bewoners van het gebouw. Daarnaast wordt er een lagere parkeernorm gehanteerd (1,0) dan de parkeernorm die is opgenomen in de nota parkeernormen (1,7). Dit stimuleert het niet gebruiken van non-duurzame mobiliteit, en is mogelijk omdat er op wandel- en fietsafstand van het plangebied alle dagelijkse voorzieningen aanwezig zijn. Daarnaast past dit bij de beoogde doelgroep. Ook ligt er naast het te realiseren woongebouw een hoogwaardig openbaar vervoer halte die in noodzakelijke mobiliteit voorziet.
Draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie Met de realisatie van de beoogde ontwikkeling is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waarmee wordt voorzien in een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. De ontwikkeling draagt bij aan het voortbestaan van maatschappelijke voorzieningen in de omgeving, waardoor het bij draagt aan een aantrekkelijke woonomgeving, wat goed is voor de (lokale) economie. Artikel 2.7 Verboden activiteiten Grondwaterbeschermingsgebied In de IOV is een opsomming opgenomen met activiteiten en handelingen die verboden zijn binnen een grondwaterbeschermingsgebied. Het betreft de volgende activiteiten: blad 23 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
a. b.
een locatiegebonden milieubelastende activiteit; het bedrijfsmatig gebruik of aanwezig hebben van voor het grondwater schadelijke stoffen; c. de toepassing van IBC-bouwstoffen; d. de aanleg van een buisleiding; e. opslag van dierlijke mest zonder bodembeschermende maatregelen; f. een begraafplaats of uitstrooiveld als bedoeld in de Wet op de lijkbezorging of een dierenbegraafplaats of uitstrooiveld voor dierlijke as; g. activiteiten waarvan de werking berust op het direct of indirect onttrekken of toevoegen van warmte aan het grondwater, waaronder bodemenergiesystemen. De ontwikkeling maakt geen activiteiten mogelijk die vallen onder de verboden activiteiten binnen grondwaterbeschermingsgebieden. Artikel 2.8 Meldingsplichtige activiteiten Grondwaterbeschermingsgebied Naast verboden activiteiten is er in de IOV een opsomming met meldingsplichtige activiteiten opgenomen. Deze activiteiten zijn onder voorwaarden toegestaan. Het betreft de volgende activiteiten: a. b. c. d. e. f. g.
het bedrijfsmatig gebruik of aanwezig hebben van een potentieel schadelijke stof; het verrichten van werkzaamheden in de bodem op een diepte van drie meter of meer; het lozen van afstromend hemelwater van gebouwen op of in de bodem; het lozen van afstromend hemelwater van verharde wegen op of in de bodem; het inrichten of hebben van een parkeerterrein; het (laten) gebruiken van gronden voor een evenement; het toepassen van grond of baggerspecie.
Van activiteit a is geen sprake. Activiteit b wordt tevens niet mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Er is in de regels een maximale verticale bouwdiepte van 3 meter vastgelegd. Van activiteiten c en d is tevens geen sprake. Er stroomt geen water van gebouwen of verharde wegen af op de bodem. Het water wordt gecontroleerd afgevoerd naar een waterbergingsvoorziening ('Lidl-bak') in de omgeving van het plangebied. Van activiteit e is wel sprake. Er worden 12 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd langs de ontsluitingsweg. De voorwaarden voor het mogen realiseren van een permanent parkeerterrein in een grondwaterbeschermingsgebied zijn opgenomen in Artikel 2.14. Onderstaand wordt hier nader op ingegaan. Van de activiteiten f en g is geen sprake. Artikel 2.14 Meldingsplicht permanent parkeerterrein Grondwaterbeschermingsgebied Het is toegestaan een permanent parkeerterrein in te richten of te hebben als aan één van de volgende voorwaarden is voldaan en daarvoor een melding is gedaan: a.
er is sprake van een gecontroleerd infiltreren van het afstromend hemelwater op of in de bodem met een voldoende zuiverende voorziening; b. het hemelwater stroomt af via een watergang zonder infiltrerende werking. Er wordt voldaan aan voorwaarde a. Het afstromend hemelwater van de parkeerplaatsen wordt gecontroleerd afgevoerd naar de waterbergingsvoorziening ('Lidl-bak') in de omgeving van het plangebied. Er zal een melding worden gedaan van deze activiteit. Conclusie Het voorliggende bestemmingsplan is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
blad 24 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
3.3
Beleid Waterschap Brabantse Delta Toetsingskader Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021, wat tot stand is gekomen in samenspraak met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig nog toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema's/speerpunten uit het waterbeheersplan en heeft het waterschap een eigen verordening; De Keur en de legger. De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De legger geeft aan waar de waterstaatswerken liggen, aan welke afmetingen en eisen die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.
Het waterschap hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen, waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie. Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'beleidsregel Afvoer hemelwater door toename en afkoppelen van verhard oppervlak, en de hydrologische uitgangspunten bij de keurregels voor afvoeren van hemelwater'. Toetsing Door middel van de watertoets ziet het waterschap toe op de uitvoering van hun beleid. De watertoets zorgt er voor dat bij alle ruimtelijke plannen aandacht is voor de kwaliteit en kwantiteit van water. De watertoets is verplicht bij alle plannen voor zowel landelijk en stedelijk gebied. De gemeente doorloopt met het waterschap en de provincie Noord-Brabant het watertoetsproces, dat bestaat uit advisering, toetsing en goedkeuring door het waterschap. Hiermee wordt gewaarborgd dat bij nieuwe ontwikkelingen het waterbeheer wordt meegenomen. De watertoets krijgt vorm via het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Met de watertoets wordt beoordeeld of aan het beleid van het waterschap wordt voldaan.
In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan. Conclusie Middels de watertoets, uiteengezet in paragraaf 4.2, kan gesteld worden dat er in het plangebied een watercompensatie moet worden toegepast van 210 m3 of 120 m3 , afhankelijk van hoeveelheid gesloten en open berging. Het voorgenomen ontwerp heeft verder geen negatieve impact op het omliggende watersysteem en voldoet aan de gestelde eisen. Hiermee voldoet de beoogde ontwikkeling aan het geldende waterbeleid.
blad 25 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1
Toekomstvisie 2030 Toetsingskader In de Toekomstvisie 2030 wordt een beeld geschetst van het Oosterhout van 2030. Deze toekomstvisie vormt de basis voor de omgevingsvisie die momenteel wordt opgesteld. De toekomstvisie biedt een toekomstperspectief waar de gemeente Oosterhout naar toe wil werken. Voor verschillende onderwerpen zijn ambities en opgaven benoemd. In de toekomstvisie wordt op alle gemeentelijke beleidsterreinen een wensbeeld van de gemeente geschetst. Relevante kernpunten uit de visie zijn: Oosterhout kenmerkt zich door een groene en ruime leefomgeving, in de nabijheid van voorzieningen en versterking van de belevingskwaliteit in het buitengebied. Binnen het bestaande stedelijk gebied zijn 2700 nieuwe woningen gerealiseerd, deels door transformatie van leegkomende gebouwen (kerken, winkels en kantoren). De binnenstad - het visitekaartje van de gemeente – is vernieuwd, met een goede mix tussen wonen, horeca en detailhandel. Mede door het een andere functie te geven (Galvanitasterrein, Heilige Driehoek), zijn er forse stappen gezet om het cultureel erfgoed te behouden. Het openbaar-vervoerssysteem is verder versterkt, het netwerk van fiets- en wandelpaden is uitgebreid en het lokale wegennet wordt beter benut door het toepassen van slimme innovaties. Er zijn forse stappen gezet op weg naar de klimaatdoelstellingen uit het klimaatakkoord van Parijs.
Oosterhout maakt werk van circulaire economie. De werkgelegenheid is aanzienlijk en divers. Ondernemers, overheid en onderwijs werken samen om vraag en aanbod op de arbeidsmarkt goed op elkaar af te stemmen. Er is volop aandacht voor jongeren die in Oosterhout het voortgezet onderwijs volgen, maar ook voor die jongeren die – na het voltooien van een studie – zich graag hier vestigen. Vergrijzing is niet langer een (economisch) probleem, maar vooral ook een kans voor nieuwe werkgelegenheid. Innovaties in de zorg zorgen ervoor dat meer tijd besteed kan worden aan aandacht en menselijk contact. De vrijetijdseconomie heeft zich verder ontwikkeld. Ook hierin kiest Oosterhout voor een afgewogen mix, die aansluit bij de culturele en natuurlijke rijkdom van de gemeente. Oosterhout heeft zich ontwikkeld tot een levendige gemeente waar voor iedereen, voortdurend van alles te beleven valt. In 2030 is Oosterhout in beeld bij ondernemers die er hun bedrijf willen vestigen, bij woningzoekenden die in een ruime, groene leefomgeving hun huis zoeken en bij mensen die er een dag of een week tussenuit willen. Gemeente, inwoners, ondernemers en maatschappelijke instellingen bundelen steeds vaker hun krachten. Die samenwerking vindt plaats via co-creatie: samen werken aan één plan.
Oosterhout is een zelfbewuste en zelfstandige regionale speler, die een spilfunctie vervult binnen de nieuwe economische topregio Breda-Tilburg. Nieuwe technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat ouderen tot op steeds hogere leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen. De Oosterhoutse samenleving kenmerkt zich door groepen mensen die op sociaal, cultureel of economisch gebied verschillen, maar die elkaar wel blijven ontmoeten en – indien nodig ondersteunen. Toetsing
blad 26 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Met dit project wordt een bijdrage geleverd aan de realisatie van de Toekomstvisie Oosterhout 2030. In de Toekomstvisie Oosterhout 2030 wordt het belang aangegeven van wonen en ontmoeten. De doelstelling van de beoogde ontwikkeling is het realiseren van niet alleen woningen, maar ook het herontwikkelen van de maatschappelijke functie op deze locatie. Zo wordt aan de kernpunten wonen en ontmoeten uit de Toekomstvisie Oosterhout 2030 invulling gegeven in de beoogde ontwikkeling. Een deel van het bestaande groen in het plangebied zal verwijderd worden voor de realisatie van de ontwikkeling. Hierbij worden tevens bomen gekapt. De beschermde bomen in de APV worden gecompenseerd, waarbij gestreefd wordt om bomen te compenseren in de omgeving van het plangebied. Conclusie De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de Toekomstvisie Oosterhout 2030.
3.4.2
Omgevingsvisie Oosterhout De gemeente heeft 23 november 2021 de Omgevingsvisie Oosterhout vastgesteld. In deze visie zijn in samenspraak met inwoners de belangrijkste opgaven voor Oosterhout benoemd. Opgaven waar de gemeente Oosterhout samen met de dorpen, wijken en buurten verder invulling aan gaat geven. In deze visie worden de opgaven geconcretiseerd en uitgewerkt, zowel naar thema's als naar de verschillende wijken en gebieden binnen de gemeente. Hierdoor ontstaat een overzicht en een samenhangend beeld over welke opgaven er liggen om te komen tot het in de Oosterhoutse ''Toekomstvisie 2030'' geschetste toekomstperspectief. Naast de Toekomstvisie liggen ook het gemeentelijk beleid, opgaven voortvloeiend uit (nieuwe) weten regelgeving en nieuwe maatschappelijke opgaven (zoals de energietransitie) aan de basis van deze Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie nodigt uit, inspireert en geeft de kaders om ontwikkelingen op een Oosterhoutse wijze plaats te laten vinden. De Omgevingsvisie wordt gebruikt om te 'toetsen' of ontwikkelingen die op de gemeente afkomen, bijdragen aan de Oosterhoutse ambities.
Voor de gemeente Oosterhout zijn de volgende koepelthema's van belang: Leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen Economische vitaliteit Identiteit en ruimtelijke kwaliteit Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig Bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid Bij het voorliggende bestemmingsplan is rekening gehouden met de Omgevingsvisie Oosterhout. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het deelgebied 'Oosterheide en omringend buitengebied', weergegeven in figuur 3.2. De visie beschrijft voor het deelgebied 'Oosterheide en omringend buitengebied' de volgende opgaven: Voldoende bereikbare voorzieningen voor alle leeftijden Aandacht schoon, heel en veilig Vergroening, groen en water als meekoppelkans Energieneutraal en klimaatbestendig Autogebruik ondergeschikt aan aangenaam leefklimaat in woongebieden Fietsgebruik bevorderen
blad 27 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
Figuur 3.2: Plankaart Omgevingsvisie Oosterheide en omringend Buitengebied, inclusief aanduiding planlocatie. Toetsing Het plangebied is in de Omgevingsvisie aangeduid als aantrekkelijk woongebied, met aantrekkelijke compacte voorzieningenconcentratie en aandachtsgebied voor wijkgericht werken. Met de herontwikkeling van het activiteitencentrum en de realisatie van woonappartementen wordt een waardevolle bijdrage geleverd ten aanzien van de versterking van maatschappelijke voorzieningen en uitbreiding van het woningaanbod. Het plangebied ligt nabij verscheidene voorzieningen en is goed ontsloten door de aanwezige verkeersinfrastructuur en openbaar vervoersvoorzieningen. Woningbouw op deze locatie voorziet daardoor in meer woningen met een goede bereikbaarheid, mobiliteit en toegankelijkheid. De ontwikkeling wordt ingepast in het bestaand stedelijk gebied en sluit aan bij de beleidsdoelen ten aanzien van leefbaar, gezond en aantrekkelijk wonen. De ontwikkeling is tevens gelegen aan een groene ruggengraat van Oosterheide, welke in de Omgevingsvisie is aangeduid voor behoud en versterking van de bestaande groenstructuur. Deze ruggengraat bevindt zich aan de westzijde van het plangebied, langs de Burgemeester Holtroplaan. De bomen langs de Burgemeester Holtroplaan blijven behouden. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Oosterhout.
3.4.3
Bestuursakkoord 2018-2022 Toetsingskader
blad 28 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
De coalitiepartners hebben voor de periode 2018-2022 het bestuursakkoord 'Samen op weg naar 2030' opgesteld. Hierin zijn doelstellingen uitgewerkt op de thema's Financiën, Sociaal Domein, Economie en werkgelegenheid, De levendige gemeente, Ruimtelijke ontwikkeling en Burger en bestuur. Hierna wordt ingegaan op de relevante onderdelen uit het thema Wonen, ruimtelijke ordening en openbare ruimte. Wonen, ruimtelijke ordening en openbare ruimte In het bestuursakkoord wordt gesteld dat Oosterhout gebaat is bij een gevarieerd woningaanbod, dat rekening houdt met de wensen en behoeften van verschillende doelgroepen (met name in de gemeente woonachtige ouderen), maar dat tegelijkertijd aantrekkelijk is voor nieuwe inwoners (met name jongeren/gezinnen met jonge kinderen). Om draagvlak voor de bestaande voorzieningen te behouden en de dynamiek in de samenleving te borgen, is het van belang dat Oosterhout in trek blijft bij jongeren en (jongere gezinnen). Er wordt dus ook gebouwd voor een toekomstbestendig en vitaal Oosterhout. Oosterhouters hechten waarde aan een groene en open woonomgeving. Bij plannen voor woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties) is het behoud hiervan een belangrijk uitgangspunt.
Een kwalitatief goede openbare ruimte draagt niet alleen bij aan een positief beeld van de gemeente, het is ook een uitnodiging aan de inwoners om medeverantwoordelijkheid te nemen om de openbare ruimte schoon en netjes te houden. Toetsing De ontwikkeling vindt binnenstedelijk plaats. Er worden maximaal 75 appartementen gerealiseerd. Dit zijn uitsluitend betaalbare woningen (sociale huurwoningen). Een gedeelte wordt gerealiseerd onder de eerste aftoppingsgrens. De doelgroep van de woningen zijn éénen tweepersoonshuishoudens. Dit kunnen jongeren zijn, maar ook ouderen. Er bestaat een ruime behoefte aan betaalbare woningen voor deze doelgroepen in Oosterhout. Voor de realisatie van de ontwikkeling dienen bomen gekapt te worden. Hiermee gaat een gedeelte van het aanwezige groen verloren. De bomen die beschermd zijn in de APV worden gecompenseerd in de omgeving van het plangebied, zodat het groene karakter van de omgeving behouden blijft. Het gebouw wordt gedeeltelijk voorzien van een groen dak. Voor het kappen van de bomen is een belangenafweging gemaakt. Het belang van het realiseren van woningbouw weegt in dit geval zwaarder dan het belang van het behoud van de twee boomgroepen. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het Bestuursakkoord.
3.4.4
Woonvisie 2016-2021 Toetsingskader In 2016 is de gemeentelijke woonvisie geactualiseerd. De aanleiding voor het actualiseren is dat zich op het gebied van het wonen en aangrenzende beleidsvelden sinds 2011 veel veranderingen hebben voorgedaan die hun weerslag hebben op het wonen. De woningmarkt is veranderd ten gevolge van de economische crisis én binnen de corporatiesector hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan. De invoering van de gewijzigde Woningwet op 1 juli 2015 is bepalend voor de corporatiesector en hiermee het te voeren woonbeleid. Corporaties dienen volgens de wet terug te keren naar hun kerntaak, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Daarnaast heeft de transitie in de Wmo
blad 29 van 61
Ruimte - Antea Nederland B.V.
voorontwerp bestemmingsplan Locatie Bunthoef Gemeente Oosterhout Projectnummer 0464195.100
door de scheiding van wonen en zorg directe gevolgen voor het wonen. De in te zetten richting van de Woonvisie 2016-2021 is onderbouwd op basis van demografische ontwikkelingen en (lokale) onderzoeken. De regionale ontwikkelingen en de rol die Oosterhout daarin heeft en neemt, zijn daarbij tevens van invloed op het Oosterhoutse woonbeleid. De gemeenteraad heeft de Woonvisie medio 2016 vastgesteld. De volgende hoofdthema's zijn door de gemeenteraad en de externe partners van belang geacht voor het woonbeleid in Oosterhout: Betaalbaarheid: Het is de wens om mensen met een laag of middeninkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden. Belangrijk is dat de woningvoorraad aansluit op wensen en mogelijkheden van de bewoners, zowel nu als in de toekomst. Het sociaal domein: Vanaf 2015 is de langdurige zorg ingrijpend hervormd. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. De scheiding van wonen en zorg heeft directe gevolgen voor de bestaande woningvoorraad maar ook voor nieuw te bouwen woningen. Deze woningen moeten door aanpassingen kwalitatief geschikt te maken zijn voor het (langer) zelfstandig bewonen. Bijzondere doelgroepen: In de afgelopen jaren is de woningvraag vanuit bijzondere doelgroepen toegenomen.
Doelgroepen als statushouders, arbeidsmigranten en herstarters verdienen gezien hun specifieke situatie en mogelijkheden extra aandacht bij het huisvestingsvraagstuk. Leefbaarheid / Leefomgeving: De kwaliteit van het wonen in Oosterhout is voor een deel afhankelijk van de woonomgeving. De leefbaarheid van de leefomgeving is van groot belang voor de kwaliteit van het wonen voor nu en in de toekomst. De voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, sport en recreatie dragen bij aan de leefbaarheid en hiermee de aantrekkelijkheid van de gemeente. Flexibiliteit woningbouw: Mede op basis van de hoofdthema's is in beeld te brengen welke kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag er in Oosterhout bestaat. Uitgangspunt is dat er gebouwd wordt naar de vraag en er wordt ingespeeld op de behoeften vanuit de woningmarkt. Bouwen naar behoefte vraagt om flexibiliteit, daarom is het van belang de kwantitatieve en kwalitatieve vraag in beeld te hebben. Op 21 maart 2021 is de Woningbouwstrategie Oosterhout 2030 'Bouwen aan de toekomst' vastgesteld. Deze strategie betreft een verbijzondering van de Woonvisie. De woningbouwstrategie stelt dat Oosterhout aantrekkelijk moet blijven voor jonge categorieën inwoners. Een van de weinige middelen waarover gemeenten beschikken om te kunnen sturen op de bevolkingssamenstelling, is woningbouwproductie.
Dit betekent dat de woningmarkt en de woningproductie veel meer als instrument ingezet moet worden om specifieke groepen aan Oosterhout te binden. Daarnaast is gebleken dat er een grote groei is in het aantal éénpersoonshuishoudens en ouderen. Eén van de uitgangspunten in de woningbouwstrategie is het zorgen voor meer draagvlak voor gemeentelijke voorzieningen zoals theater, bibliotheek, sportfaciliteiten of activiteitencentrum. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling wordt de bouw van appartementen mogelijk gemaakt. De appartementen behoren allen tot de categorie sociale huurwoning. Een gedeelte wordt verhuurd onder de eerste aftoppingsgrens. Er worden dus uitsluitend betaalbare woningen gebouwd. De doelgroep van deze woningen zijn 1- en 2 persoonshuishoudens. Dit kunnen zowel jongeren als ouderen zijn. Er kunnen tevens bijzondere doelgroepen gehuisvest worden. Tevens wordt het activiteitencentrum de Bunthoef gehuisvest op de begane grond van het gebouw. De woningen zijn allemaal gelijkvloers, wat een bijdrage levert aan het langer thuis kunnen blad 30 van 61