taxatierapport iov gemeente

TAXATIERAPPORT

Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde Taxatie instituut commercieel vastgoed Gerhard van der Kooi RM RT Kerklaan 37, 7311AC te Apeldoorn Tel: 085-1307608 | Email: taxaties@ticvastgoed.nl

Opdrachtgever Gemeente Oost Gelre Varsseveldseweg 2 7131BJ Lichtenvoorde

Dossier:

Waardepeildatum 27 maart 2024

Rapportdatum 17 mei 2024

2 logo width

Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateur: Gerhard van der Kooi RM RT

Printdatum: 17-05-2024 | Pagina

1

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer:

81286782

Complex:

Rapenburgsestraat 21-23 te Lichtenvoorde Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

Adres:

de Rooms Katholieke Parochie HH. Paulus en Ludger

Eigenaar: Park / gebouwnaam:

Sint-Bonifatiuskerk

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

3.059 m²

Energielabel:

- / Geen

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar: Monument:

1910 Door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument

Aantal woningen

900

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

-

Marktwaarde per m² excl. overige waarde:

-

Waardering Opdrachtgever:

Kengetallen Gemeente Oost Gelre

Contactpersoon: Doel taxatie: Uitvoerend taxateur: Waardepeildatum:

Verkoop Gerhard van der Kooi RM RT

€ 54.000

Netto markt/herz. huur:

€ 42.799

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

20,74 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 11.201

Locatie beoordeling

Score

woensdag 27 maart 2024

Marktwaarde ex overige waarde:

€ 434.805

Overige waarden:

€ 375.000

Marktwaarde kosten koper:

€ 809.805

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

6,67 % | 15,0

Object beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Onderhoud buiten: Onderhoud binnen: Parkeren (op eigen terrein):

Markt/herz. huur:

Ligging:

Goed

Redelijk

Bereikbaarheid:

Goed

Redelijk

Parkeren op openbare weg:

Goed

Locatie score:

Goed

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Courantheid verkoop:

Goed

Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Het object is per 27-03-2024 getaxeerd op:

EUR 810.000 Marktwaarde kosten koper met bijzondere uitgangspunten

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 2 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

2

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 3 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

3

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Oost Gelre

Adres:

Varsseveldseweg 2, 7131BJ te Lichtenvoorde

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Taxatie instituut commercieel vastgoed

Uitvoerend taxateur:

Gerhard van der Kooi RM RT

Adres:

Kerklaan 37, 7311AC te Apeldoorn

Telefoonnummer:

085-1307608

E-mailadres:

taxaties@ticvastgoed.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT en VastgoedCert

Ingeschreven in het register onder nummer:

Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer NRVT RT518221331 VastgoedCert V990691321

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Commercieel Vastgoed

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Van der Maat Makelaardij

Controlerend taxateur:

G.H. van der Maat RT

Adres:

Kastanjelaan 8, 8226 AV te Kampen

Telefoonnummer:

038-8520567

E-mailadres:

info@vandermaatmakelaardij.nl

Lid van / aangesloten bij:

NRVT en VastgoedPro.

Ingeschreven in het register onder nummer:

Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam onder registratienummer RT944583362

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Kamer Bedrijfsmatig vastgoed van het NRVT onder registratienummer RT944583362

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 4 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

4

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

dinsdag 30 april 2024

Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de verstrekte opdracht welke als bijlage in dit rapport is opgenomen.

Opdrachtvoorwaarden Conform de Algemene Voorwaarden bij de aan deze taxatie ten grondslag liggende opdracht.

Dossiervorming De Register-Taxateur heeft een zorgvuldige administratie (Taxatiedossier) van de Professionele Taxatiedienst, georganiseerd met alle relevante correspondentie; overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; broninformatie; verzonden concepten van het Taxatierapport; alsmede de daarop ontvangen reacties; het Taxatierapport zelf.

Interne kwaliteitsborging Ondergetekende is directeur/eigenaar van Taxatie Instituut Commercieel Vastgoed B.V. en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of de bank. Ondergetekende verklaart zich in een positie te bevinden om een objectieve en onbevooroordeelde taxatie te kunnen uitvoeren; de taxateur heeft geen belangrijke connectie of betrokkenheid met het onderwerp van de taxatieopdracht of de partij die de opdracht geeft; dat de taxateur competent is om de taxatieopdracht uit te voeren. Indien de taxateur materiele hulp van anderen nodig heeft met een bepaald aspect van de opdracht, dienen de aard van dergelijke hulp en de mate van vertrouwen te worden overeengekomen en te worden vastgelegd. Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid.

Roulatie De taxateur verricht regelmatig taxaties voor de opdrachtgever.

Onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)(minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren (minimaal 10 taxaties). De taxateurs ter zake zijn professioneel gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie.

Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden en de waardering onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend register-taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid.

Taxatiestandaarden De taxateur heeft kennis genomen van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed en verklaart te voldoen aan alle gestelde kwaliteitseisen en de uitvoering van deze taxatie te hebben verricht conform de TCV en NRVT-richtlijnen.

Tuchtrecht Ondergetekende komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben en conformeert zich aan de aan hem gestelde normen als TMI taxateur. Taxateur heeft en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en valt onder het tuchtrecht van het NRVT.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 5 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

5

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde object betreft de rooms-katholieke Sint-Bonifatiuskerk met bijbehorende woning (pastorie), grond en verder aanen toebehoren. Het geheel is gebouwd in de periode 1912-1913 onder architectuur van Wolter te Riele en betreft een Gemeentelijk monument. Adres:

Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

VMS-taxatienummer:

81286782

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

woensdag 27 maart 2024

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

DCF-waarde (EGB)

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie Het verkrijgen van inzicht in de waarde.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

Euro

HET OBJECT IS PER 27 MAART 2024 GETAXEERD OP

Marktwaarde exclusief overige waarde k.k.

EUR 434.805

Overige waarde k.k.*

EUR 375.000

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

EUR 810.000 Zegge: achthonderd tien duizend euro

Met bijzondere uitgangspunten * Zie voor de toelichting van de 'Overige waarde' hoofdstuk H. Onderbouwing.

Handtekening uitvoerend taxateur:

__________________________________________ Gerhard van der Kooi RM RT Datum en plaats: 17 mei 2024 | Apeldoorn

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 6 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

6

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

woensdag 27 maart 2024

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Gerhard van der Kooi RM RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Gerhard van der Kooi RM RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever zoals de huurovereenkomst met bijbehorende allonges en de huur- en oppervlakte gegevens. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de overgelegde informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

Bijzondere uitgangspunten Geen bijzondere uitgangspunten.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen afwijkingen.

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlakte gegevens, plattegrondtekeningen en/of meetcertificaten, gegevens over zakelijke- en andere lasten m.b.t het getaxeerde en op schriftelijke en/of mondeling verstrekte informatie van het kadaster, de betreffende gemeente en/of de provincie. Bijgevoegde bijlagen vormen een onlosmakelijk onderdeel van dit rapport.

Aanpassingen op conceptrapportage Geen aanpassingen wat de waardering betreft. Het concept-rapport was nog niet volledig wat duurzaamheid en hoofdstuk F (object) betreft.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Geen wezenlijke veranderingen.

Taxatie onnauwkeurigheid Een taxatie bevat subjectieve elementen. De taxateur doet aannames in de taxatie en verklaart waarop deze aannames zijn gebaseerd. De aannames in het rapport representeren echter niet per definitie de toekomstige werkelijkheid. In de onderhavige taxatie is sprake van enige algemene taxatieonzekerheid.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Het object is niet eerder door taxateur getaxeerd.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 7 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

7

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

Erfpacht gegevens

N.v.t.

22-03-2024

Bron: kadaster

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens

Ja

22-03-2024

Bron: kadaster

Milieu-informatie overheid

Ja

21-03-2024

Bron: Gelderland Omgevingsrapportage

Milieuvergunning

N.v.t.

Bestemmingsplan

Ja

21-03-2024

Bron: Omgevingsloket.

Omgevingsvergunning

N.v.t.

Gebruiksvergunning

N.v.t.

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Nee

Meetcertificaat

Nee

Bouwkosten

Nee

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

Nee

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

N.v.t.

Overige gegevens

N.v.t.

Eigen grond.

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek De taxatiemethoden bieden taxateurs de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbrekende van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het taxeren uitermate lastig. Taxateurs moeten veel ervaring inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Ondergetekenden heeft gebruik gemaakt van de comparatieve methode voor het vinden van referenties voor markthuur. Voorts is deze informatie gebruikt bij de twee inkomstenbenaderingen NAR en DCF. Dit in combinatie met een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement. Dit rendement is gebaseerd op de beoordeling van de markt, waarbij de gerealiseerde transacties als vergelijking dienen. De waardering van het object is daarnaast gebaseerd op de locatie van de onroerende zaak, vraag en aanbod op de markt, leeftijd en courant van het getaxeerde object en het opleverings-en afwerkingsniveau.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 8 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

8

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Taxateur heeft het taxatierapport met waarde peildatum woensdag 27 maart 2024 van het kerkgebouw met woonhuis en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend Rapenburgsestraat 21 en 23, 7131 CW te Lichtenvoorde, kadastraal bekend gemeente Lichtenvoorde, sectie I, nummer 3145, groot 30 are 59 centiare ((3.059 m2), eigen grond, getaxeerd door Gerhard van der Kooi RT beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. • Taxateur heeft dit taxatierapport beoordeeld. • Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. • Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. • Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. • Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ G.H. van der Maat RT Datum en plaats: 17 mei 2024 | Kampen

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 9 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

9

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Fraaie uitstraling (Gemeentelijk Monument); - Centrale ligging in het dorp;

- Als kerkgebouw nauwelijks te exploiteren; - Relatief hoge exploitatielasten; - Relatief hoge kosten instandhoudingsonderhoud.

Kansen

Bedreigingen

- Voor onderhoud van een gemeentelijk monument is Monumentensubsidie beschikbaar; - Functiewijziging en transformatiemogelijkheden.

- Voortgaande ontkerkelijking.

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Niet van toepassing

Verhuurbaarheid In het kader van deze taxatie is een kwalificatie en een inschatting van de verhuurbaarheid niet of nauwelijks relevant. Onderstaand volledigheidshalve een omschrijving van de courantheid bij een eventuele verhuur c.q. exploitatie van een kerkgebouw. In de hedendaagse samenleving blijken kerkgebouwen voor de religieuze functie lastig te exploiteren. Wat (gedeeltelijk) behoud van de kerkelijke functie op dit moment moeilijk maakt, zijn de enorm gestegen energieprijzen. Het warm houden van een kerk is duur. Warmte is natuurlijk nodig voor de diensten, maar ook in zekere mate om de monumentale inrichting (zoals orgels en andere relikwieën) te behouden. Er wordt daarom steeds vaker besloten om niet in elke kerk waar nog een parochie actief is een wekelijkse dienst te houden. Deze diensten worden dan samengevoegd op één centrale kerklocatie binnen de gemeente. Door de voortgaande ontkerkelijking worden er steeds meer kerkgebouwen verkocht.

Verhuurtijd (maanden):

12 maand(en)

Courantheid verkoop:

Goed

Verkoopbaarheid De verkoopbaar van het getaxeerde kan als goed worden gekwalificeerd. Opgemerkt wordt dat het verkoopproces en de verkooptermijnen beduidend anders zijn dan bij de verkoop van andere categorieën vastgoed. Het verkopen van religieus vastgoed heeft een aantal kenmerken. Een lang verkooptraject is er één van. De verkoop duurt gemiddeld langer dan dat van regulier vastgoed, gedacht moet worden aan een halfjaar tot anderhalf jaar. Zo is de besluitvorming veel complexer dan bij de verkoop van een huis. Het Bisdom of de achterban moet geraadpleegd worden voor toestemming om te verkopen. Daarbij speelt de religieus/maatschappelijke bestemming ook een rol. Toekomstige kopers willen vaak minimaal tot geen risico lopen, dus ze willen duidelijk weten wat de opties zijn voor een kerk. Van sloop tot een bestemmingswijziging. Een gemeente zal niet heel happig zijn om direct toezeggingen te doen. Dus voordat toekomstige kopers weten of hun voorstel haalbaar is, ben je weer een tijdje verder.

Verkooptijd (maanden):

8 maand(en)

Courantheid algemeen:

Goed

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 10 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

10

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

de Rooms Katholieke Parochie HH. Paulus en Ludger

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

LTV00

I

3145

Lichtenvoorde Totaal

Oppervlakte (m²) 3.059

Eigenaar de Rooms Katholieke Parochie HH. Paulus en Ludger

3.059

Aantekeningen kadastraal object Besluit monument, Gemeentewet.

Toelichting eigendom perceel Geen bijzonderheden.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Diverse akten zoals vermeld op het kadastrale uittreksel zijn doorgenomen op bijzonderheden. Er zijn gebruikelijke erfdienstbaarheden gevestigd met betrekking tot toegang en parkeren. Ook is een akte van ruiling toegevoegd met betrekking tot een strook grond. In de akten staan geen zaken, bepalingen en/of erfdienstbaarheden welke van invloed op de waardering zijn.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

VVE en invloed op de waardering Er is geen VvE van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Het getaxeerde valt binnen de Gemeente Oost Gelre onder het vigerende bestemmingsplan " Dorpskern Lichtenvoorde ", de bestemming is " Maatschappelijk" met als functie aanduiding "religie". De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn o.a. bestemd voor: een kerkgebouw uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'religie' met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven en tuinen. Het gebruik als kerkgebouw met woning is derhalve toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. Een plankaart met de bijbehorende omschrijving van de bestemming en de toegestane functies is als bijlage aan dit rapport toegevoegd.

Monument:

Door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument

Besluit monument, Gemeentewet. De akte waaruit blijkt dat de publiekrechtelijke beperking op het getaxeerde is opgelegd en is opgevoerd in de basisregistratie kadaster is als bijlage aan dit rapport toegevoegd. Deze publiekrechtelijke beperking heeft als wettelijke grondslag " Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift)".

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Geen Wet voorkeursrecht Gemeenten van toepassing.

Vestigingseisen Er zijn geen specifieke vestigingseisen van toepassing.

Fiscale aspecten De onroerendezaakbelasting kent een vrijstelling voor kerkgebouwen. Al is deze vrijstelling niet beperkt tot historische kerkgebouwen, de voorwaarden zijn hard. Om recht te geven op de kerkenvrijstelling moet een onroerende zaak voor 70% zijn bestemd voor openbare erediensten of bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard. Woningdelen vallen overigens niet onder de vrijstelling. Bij verkoop van het getaxeerde dient de wettelijk verschuldigde overdrachtsbelasting te worden voldaan. De in dit rapport vermelde huurwaarden zijn vrijgesteld van BTW.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen van toepassing.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 11 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

11

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 12 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

12

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Goed

Het getaxeerde is gelegen in Lichtenvoorde, een dorp met bijna 13.000 inwoners en onderdeel uitmakend van de Gemeente Oost Gelre in de provincie Gelderland. Lichtenvoorde staat bekend als een levendige plaats met een aantrekkelijk en vernieuwd centrum. Het dorp en de regio (De Achterhoek) heeft een bepaalde aantrekkingskracht op toeristen. De scheve kerktoren, de hoefsmederij en het Richtershuis (in de 18e eeuw een rechtbank en gevangenis) worden druk bezocht door toeristen. Lichtenvoorde staat ook bekend om bijzondere evenementen zoals de Zwarte Cross en het Bloemencorso alsmede om diverse bungalowparken in de recreatieve sector.

Omgeving en belendingen Een gemêleerde omgeving bestaande uit een appartementengebouw, diverse woonhuizen, winkels en horecagelegenheden.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het getaxeerde is met eigen vervoer vanuit diverse richtingen goed te bereiken.

Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Een bushalte bevindt zich op (korte) loopafstand in de directe omgeving.

Voorzieningen Alle relevante dorpsvoorzieningen gericht op de eerste dagelijkse levensbehoeften bevinden zich in de directe- en nabije omgeving.

Parkeren op openbare weg:

Goed

In de directe omgeving is voldoende parkeergelegenheid.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Geen ontwikkelingen gaande in directe relatie tot het getaxeerde.

Locatiescore:

Goed

Prima centrumlocatie te kwalificeren als "goed".

Walkscore:

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

90

Pagina: - 13 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

13

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde object betreft de rooms-katholieke Sint-Bonifatiuskerk met bijbehorende woning (pastorie), grond en verder aan- en toebehoren. Het geheel is gebouwd in de periode 1912-1913 onder architectuur van Wolter te Riele en betreft een Gemeentelijk monument.

Indeling Indeling kerkgebouw: entree, kerkgebouw, additionele ruimten op de begane grond en tevens gedeeltelijk onderkelderd. Het orgel is op de balustrade gelegen welke tevens met lift bereikbaar is. Er is tevens nog ruimte in de toren, echter is deze ruimte niet direct bruikbaar. Indeling pastorie: begane grond; entree, gang, toilet, verblijfsruimte, keuken, eetzaal en meerdere aparte kamers welke gebruikt kunnen worden als slaapkamer. Verdieping; op de eerste verdieping zijn de slaapkamers en sanitaire voorzieningen gelegen. Zolder; open ruimte, bergzolder.

Bouwjaar:

1910

Bouwaard, materialen en constructie Traditionele bouw, gemetselde gevels, glas-in-lood ramen in het kerkgedeelte, houten kozijnen met isolerende beglazing en deels bezet met enkel glas in het woonhuis-gedeelte, begane grondvloer van beton, verdiepingsvloeren van hout, kerktoren voorzien van leien, bijgebouw pannen gedekt dak.

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Redelijk

Staat van onderhoud binnen:

Redelijk

Toelichting onderhoud Er is in voldoende mate instandhoudingsonderhoud gepleegd. Het geheel maakt in het algemeen een verzorgde indruk. De pastorie is van binnen gedateerd, hier een daar behoeft het houtwerk en de kozijnen aandacht. Voor onderhoud van een gemeentelijk monument is overigens Monumentensubsidie beschikbaar.

Vastgoed Taxatiewijzer:

2023

Normonderhoud type:

wt 01 HK - EGW, gebouwd <1950, hellend dak

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Toelichting parkeren Op eigen terrein is nauwelijks parkeergelegenheid wat bij een kerk in een dorpscentrum niet geheel ongebruikelijk is.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit Een goed functioneel geheel. De objecten zijn logisch ingedeeld en bevatten in het algemeen goed bruikbare en functionele ruimten.

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht andere ruimtetypes IPD type

Ruimtetype(s)

Status

Stuks

pastoriegebouw / woning

Eigenaar gebruiker

1.121

Woning Subtotaal

1.121

Totaal

1.121

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Geen aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Het bodemloket is geraadpleegd. Uit de opgevraagde rapportage blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het huidige gebruik. De opgevraagde bodemrapportage is als bijlage in dit rapport opgenomen.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 14 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

14

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

Object beoordeling Fraai en monumentaal kerkgebouw met bijbehorende woning (pastorie) met een robuuste karakteristieke uitstraling. Het geheel kan als "goed" worden gekwalificeerd.

Object score:

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Goed

Pagina: - 15 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

15

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik In gebruik als kerkgebouw met bijgebouw / pastorie (woonhuis).

Voorgenomen gebruik Het huidige gebruik wordt vooralsnog voortgezet.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Optimale aanwending (scenario analyse) Het geheel is eeuwenlang geleden gebouwd als kerk met bijgebouw/woonhuis. Het huidige gebruik is dan ook de meest optimale aanwending van het getaxeerde. Mocht het huidige gebruik, om wat reden dan ook, niet meer haalbaar zijn dan ligt transformatie naar een andere functie voor de hand. In het land zijn vele voorbeelden te vinden van (voormalige) kerken welke getransformeerd zijn tot een woongebouw, appartementengebouw, bedrijfsverzamelgebouw etc. Het bijgebouw / woonhuis leent zich het beste voor de woonfunctie.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 16 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

16

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld Marktbeeld Kerken (bron: Colliers) Het aantal mensen dat naar de kerk gaat, neemt steeds sneller af. Een groot deel van de kerken komt hierdoor leeg te staan of staat al leeg. Voor de parochies of kerkelijke gemeente de uitdaging om een andere bestemming te zoeken voor dit religieus vastgoed met veelal de beperking om de maatschappelijke functie ervan te behouden. Dit is niet altijd makkelijk. Vaak gaat het om monumentale gebouwen waardoor er beperkingen zijn voor herontwikkeling en soms ook ander gebruik. De grote uitdaging is om juist naar de mogelijkheden van het kerkgebouw te kijken en niet naar de beperkingen. Dat leidt soms tot unieke concepten. Maar soms ook behoudt de kerk de functie van samenkomen. Door de voortgaande ontkerkelijking worden steeds meer kerkgebouwen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs is €575.000, blijkt uit meer dan 120 transacties uit 2021 en 2022 die vastgoedadviseur Colliers analyseerde. De gebouwen worden vaak getransformeerd naar een andere functie, zoals woningen of een zorglocatie. De duurste kerk in deze periode was de Ottone Kerk in Utrecht. Deze leverde €2,85 miljoen op. De goedkoopste kerk stond in Kollum (Friesland). ‘De Kandelaar’ werd verkocht voor €135.500. De grootte, de locatie en de (toekomstige) bestemming zijn erg bepalend voor de verkoopprijs.

Gekeken naar de prijs per vierkante meter, was het maximum €3.520 in Soest en het minimum €90 in Duizel (Brabant). Gemiddeld werd er €1.000 per vierkante meter betaald. Snellere leegloop door corona De coronacrisis heeft de ontkerkelijking van Nederland versneld, doordat het virus fysieke bijeenkomsten bemoeilijkte. Het aantal wekelijkse kerkbezoekers daalde in 2020 met 167.000 ten opzichte van 2019, een stuk sneller dan de jaren ervoor. Er zijn daarom steeds minder kerken nodig. Kerk verwarmen te duur Wat (gedeeltelijk) behoud van de kerkelijke functie op dit moment extra moeilijk maakt, zijn de enorm gestegen energieprijzen. Het warm houden van een kerk is duur. Er zijn kerkgenootschappen die besloten hebben de verwarming geheel uit te laten. Er wordt steeds vaker besloten om niet in elke kerk waar nog een parochie actief is een wekelijkse dienst te houden. Deze diensten worden dan samengevoegd op één centrale kerklocatie binnen de gemeente.” Transformatie als oplossing Bij het beëindigen van de religieuze functie van het gebouw of complex, is het de vraag welke nieuwe invulling er mogelijk is. Er zijn meerdere mogelijkheden: van sloop ten behoeve van nieuwbouw tot behoud met een gedeeltelijke of geheel andere invulling. Van de kerken die in 2021 en 2022 zijn verkocht, kregen de meeste een nieuwe functie.

Het gaat het vaakst om een maatschappelijke invulling, zoals een zorglocatie of cultuurcentrum. Een enkele keer blijft het een kerk, maar dan ingevuld door een andere religie. Een recent voorbeeld hiervan is de Immanuëlkerk in Barneveld. Deze is door de lokale Marokkaanse gemeenschap gekocht en omgebouwd naar wat nu Moskee An Noer heet. Elke overtallige kerk vraagt om een maatwerkoplossing. Een nieuwe functie moet passen bij de locatie en het gebouw, maar ook bij de vraag naar die nieuwe bestemming. Dat verklaart ook direct waarom de verkoopopbrengsten zo sterk van elkaar kunnen verschillen. Krimpende kerkgemeenschappen (bron: Reliplan) Verkoop van kerkgebouwen is steeds meer aan de orde, door de ontkerkelijking in Nederland. Zo worden kerkgemeenschappen steeds kleiner en dat brengt een aantal uitdagingen met zich mee op het gebied van vastgoed. Zo zijn zaken als onderhoud, verzekeringen en stookkosten van een kerkgebouw al een hoge kostenpost voor een reguliere gemeenschap, laat staan een krimpende. De keuze om een kerkgebouw te verkopen dient zich nu steeds vaker aan. Fase voor leegstand Volgens Reliplan is leegstand niet de trend, want wanneer een kerk helemaal leeg staat is het vrij snel verkocht. “Het gaat juist om de fase ervoor waarin het aantal actieve kerkelingen afneemt maar een gemeenschap nog wel actief is.

Een veel kleinere groep is verantwoordelijk voor het onderhoud, de verzekering en de stookkosten. En dikwijls kunnen ze dit maar tijdelijk opbrengen voordat er hevige verliezen worden geleden en het misgaat.” In sommige gevallen moet een kerkgebouw verkocht worden terwijl er nog in gekerkt wordt. Dit maakt de verkoopbeslissing pijnlijk. “Het gebouw is nog steeds geliefd, maar door de stijgende kosten is er meestal geen andere keuze. Daarbij wordt de plek van bezinning van een lokale gemeenschap opeens in de verkoop gezet: een plek vol herinneringen waar men is gedoopt, getrouwd of begraven. Daarnaast heeft vaak de gemeenschap financieel bijgedragen aan het gebouw, dus het geen makkelijk besluit om te verkopen.” Een paar jaar geleden gingen er 1 tot 2 kerken per week in de verkoop, maar dit aantal is een tijd lang niet gehaald. Men voorziet dat het wel weer die kant op gaan. Kerken worden niet alleen verkocht aan ontwikkelaars, maar is er ook nog genoeg animo vanuit verschillende andere geloofskerkgemeenschappen. Vooral buitenlandse gemeenschappen zijn op zoek naar kerken. Van Amerika tot Ethiopië. Circa 25% van het kerkelijke vastgoed wordt verkocht aan nieuwe geloofsgemeenschappen.” Langdurig verkoopproces Het verkopen van religieus vastgoed heeft een aantal kenmerken. Een lang verkooptraject is er één van.

De verkoop duurt gemiddeld langer dan dat van regulier vastgoed, gedacht moet worden aan een halfjaar tot anderhalf jaar. Zo is de besluitvorming veel complexer dan bij de verkoop van een huis. Het Bisdom of de achterban moet geraadpleegd worden voor toestemming om te verkopen. Daarbij speelt de religieus/maatschappelijke bestemming ook een rol. Toekomstige kopers willen vaak minimaal tot geen risico lopen, dus ze willen duidelijk weten wat de opties zijn voor een kerk. Van sloop tot een bestemmingswijziging. Een gemeente zal niet heel happig zijn om direct toezeggingen te doen. Dus voordat toekomstige kopers weten of hun voorstel haalbaar is, ben je weer een tijdje verder. Kerkgemeenschappen wordt aangeraden om een bestemmingswijziging vooraf te regelen. De waarde van het vastgoed en de uiteindelijke opbrengst voor de gemeenschap wordt hier mee verhoogd. Het komt volgens Reliplan niet vaak voor dat kerkgebouwen in eigendom worden gehouden en worden onderverhuurd. “Kerkgenootschappen houden zich bezig met maatschappelijke kwesties, van pastorale zorg tot het helpen van armen. Ze zijn geen beleggers of ontwikkelaars, vastgoed in beheer houden of zelfs herontwikkelen wordt gezien als risicovol, dus afstoten is een logisch gevolg.” Volgens Reliplan is er voor iedere kerk wel een nieuwe invulling te vinden. “Maar dat is niet altijd een leuke invulling.

Zo kan je van kerken appartementen maken of een bedrijfsverzamelgebouw, echter maatschappelijk gezien verlies je dan waarde. Het gebouw is namelijk niet meer publiek toegankelijk.”

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 17 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

17

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

Andere invullingen zijn bijvoorbeeld bibliotheken, zorginstellingen en zelfs een indoor trampolinepark. Maar er zijn grenzen. Zo hanteert De Katholieke Kerk bepalingen waarin staan wat een kerk wel en niet mag worden. Zo is een seksshop, casino of coffeeshop uit den boze, een horeca gelegenheid is op het randje. Daarbij moeten alle religieuze tekenen verwijzingen uit het gebouw verwijderd worden en mogen geen andere geloofsgemeenschappen dan die aangesloten zijn bij de unie van kerken in een voormalige kerk. Hierdoor kan het niet opeens een tempel of moskee worden Locatie, onderhoud en indeling Andere factoren die volgens Reliplan meespelen bij de verkoop van een kerk zijn onderhoud, indeling en locatie. “ Ouderdom maakt niet uit, maar onderhoud is waanzinnig belangrijk. Je zit al snel aan tussen de €20.000 en €50.000 per jaar aan onderhoudskosten, los van verzekering, verwarming en aanpassingen omdat wetgeving soms verandert.” Een gangbare indeling helpt bij het verkopen van een kerk. “De ene kerk leent zich beter voor een herontwikkeling dan de ander. Hoge daken, veel bogen of slechte lichtinval zijn lastig, zeker als een kerk een monumentale status heeft en er niets veranderd mag worden.” Ook locatie kan doorslaggevend zijn.

“Kerken in stadscentra verkopen vaak sneller, omdat het een aantrekkelijke locatie is voor bedrijven die willen uitbreiden, zoals een kinderdagverblijf of sportscholen. Maar staat een kerk in een krimpgemeente waar weinig behoefte is aan nieuwe ruimte voor bedrijvigheid of woningen, dan maakt dit verkoop soms lastig. De behoefte van de omgeving is belangrijk.” Maatschappelijke waarde mag niet verdwijnen Het streven is er op gericht te voorkomen dat de maatschappelijke waarde van religieus vastgoed verdwijnt. Als het traditionele gebruik van de kerk afneemt, dan is het op tijd nemen van een verkoopbeslissing doorslaggevend voor het behoud van kerken, want als er te lang geen onderhoud wordt gepleegd dan is sloop meestal de enige optie. En het is eeuwig zonde als kerken helemaal uit ons stadsgezicht verdwijnen.

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

4,10%

3,90%

2,30%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

5,12%

4,88%

2,88%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

Marktsituatie Kerkenvisie Oost Achterhoek (Bron: Artikel locale pers 2020) Er zijn al enige jaren zorgen over de toekomst van de kerkgebouwen in de Oost-Achterhoek. Het aantal kerkgangers is in de afgelopen decennia gedaald, waardoor niet meer alle kerken worden gebruikt voor de godsdienstuitoefening. In 2018 maakte bijvoorbeeld de parochie St. Ludger bekend dat zes van de negen katholieke kerken in de gemeenten Aalten, Oost Gelre en Winterswijk zullen sluiten. Dit bericht was aanleiding voor de Adviescommissie Cultuurhistorie van de gemeente Aalten om aan te dringen of het formuleren van een visie over hoe om te gaan met de leegkomende gebouwen. Omdat de drie gemeenten met erfgoedbeleid intensief samenwerken zullen zij nu ook samen een Kerkenvisie opstellen. Vanuit de rijksoverheid is hiervoor 25.000 euro voor elke gemeente ter beschikking gesteld. Toekomstige bestemming kerken niet overal duidelijk; In de Oost-Achterhoek zijn er al goede voorbeelden van kerken, die een andere functie hebben gekregen, zoals de Koppelkerk in Bredevoort of de Oude Calixtus in Groenlo, die nog wel gebruikt wordt voor kerkdiensten, maar ook voor exposities en bijeenkomsten. De Jacobskerk op de Markt van Winterswijk ontwikkelt zich eveneens tot een multifunctioneel gebouw. Naast kerkdiensten worden er steeds meer culturele activiteiten georganiseerd.

Begin 2020 hield de gemeente Winterswijk er bijvoorbeeld de traditionele nieuwjaarsbijeenkomst. In de Ontmoetingskerk in Dinxperlo worden woningen gebouwd. Daarnaast zijn er uiteraard kerken, die nog steeds gebruikt worden waarvoor ze bedoeld waren. In totaal gaat het in de Oost-Achterhoek om ongeveer 55 religieuze gebouwen: kerken, kloosterkapellen, synagogen, moskeeën en kerkelijke ensembles, zoals combinaties van kerk, pastorie en kerkhof. Een aantal daarvan zullen zeker een andere bestemming krijgen, al is nog niet duidelijk welke. De Kerkenvisie kan helpen om dit te verduidelijken. Cultuurhistorische waarden gebouwen bepalen; De Kerkenvisie Oost-Achterhoek zal uit drie onderdelen bestaan. Voor alle gebouwen zal een cultuurhistorisch onderzoek worden uitgevoerd. Daarbij wordt in kaart gebracht wat de waarden van het gebouw zijn. Hoe monumentaal is het, hoe beeldbepalend, welke stedenbouwkundige en architectonische kenmerken zijn er, zijn er waardevolle interieurelementen, wat is de geschiedenis van het gebouw en hoe bijzonder is het. Volgens een bepaalde systematiek wordt daarna de waarde van het gebouw bepaald. Die waardering helpt om te bepalen wat een zinvol duurzaam toekomstig gebruik kan zijn. Een aantal gebouwen zullen zo waardevol zijn, dat behoud nodig is en dat er naar een goede functie gezocht moet worden.

Andere gebrouwen zullen minder waardevol blijken en zouden zelfs in het uiterste geval in aanmerking kunnen komen voor sloop, waarna op zo'n plek bijvoorbeeld woningen kunnen worden ontwikkeld. Voor drie kerken intensieve participatietrajecten; Over de kerkgebouwen zullen gesprekken gevoerd worden met de eigenaren en de gebruikers. Belangrijk is om inzicht te krijgen in wat eigenaren en gebruikers zelf als de toekomst van hun kerkgebouw zien op de korte en langere termijn. De drie gemeenten zullen zelf niet bepalen wat met de gebouwen gaat gebeuren. Gezocht wordt naar een gemeenschappelijke basis van waaruit oplossingen tot stand kunnen worden gebracht. Voor drie kerkgebouwen, in elke gemeente één, zal een intensiever participatietraject worden doorlopen. Hierbij worden ook andere lokale belanghebbenden en buurtbewoners betrokken. Hiervoor worden diverse werkbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens het opstellen van de kerkenvisie staan de gemeenten open, als er behoefte aan is, om al eerder gesprekken met eigenaren van de gebouwen te voeren over de toekomst ervan en wat de rol van de gemeente daarbij kan zijn.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 18 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

18

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De opgenomen huurreferenties hebben betrekking op de pastorie welke een maatschappelijke bestemming heeft en tevens alternatief kan worden aangewend.

Huurreferenties commercieel Totaal m² of stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

1-5-2024

Pastoor Vernooijstraat 4

Ulft

Overig

220

€ 30.000

€ 136

1-1-2024

Alexandrinalaan 13

Borculo

Overig

1.315

€ 100.000

€ 76

1-1-2024

Stationsstraat 104

Apeldoorn

Overig

777

€ 99.000

€ 127

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie Type: huurtransactie | Pastoor Vernooijstraat 4 - 7071 BR Ulft Transactiedatum:

01-05-2024

Aanvangshuur:

€ 30.000

Straat:

Pastoor Vernooijstraat 4

Huuropbrengst per jaar:

€ 30.000

Plaats:

Ulft

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 136,36

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 136,36

Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Einddatum contract:

30-04-2029

Bouwjaar:

1994

Vergelijkbaarheid:

Beter

Totaal m² of stuks:

220

BTW belast:

Ja

Bron:

Makelaar

Energielabel:

- / Geen

2 - Referentie Type: huurtransactie | Alexandrinalaan 13 - 7271 nn Borculo Transactiedatum:

01-01-2024

Aanvangshuur:

€ 100.000

Straat:

Alexandrinalaan 13

Huuropbrengst per jaar:

€ 100.000

Plaats:

Borculo

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 76,05

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 76,05

Sub IPD Type:

Zorgvastgoed - Care

Einddatum contract:

31-12-2033

Bouwjaar:

1974

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Totaal m² of stuks:

1.315

BTW belast:

Ja

Bron:

Database

Energielabel:

C

3 - Referentie Type: huurtransactie | Stationsstraat 104 - 7311 MJ Apeldoorn Transactiedatum:

01-01-2024

Aanvangshuur:

€ 99.000

Straat:

Stationsstraat 104

Huuropbrengst per jaar:

€ 99.000

Plaats:

Apeldoorn

Aanvangshuur per jaar m²:

€ 127,41

IPD type:

Overig

Huuropbrengst per jaar m²:

€ 127,41

Sub IPD Type:

Maatschappelijk vastgoed

Einddatum contract:

31-12-2029

Bouwjaar:

1922

Vergelijkbaarheid:

Beter

Totaal m² of stuks:

777

BTW belast:

Nee

Bron:

Database

Energielabel:

- / Geen

Overzicht andere ruimtetypes IPD type

Ruimtetype(s)

Stuks

Markthuur per stuks

Markthuur jr

% van totaal

pastoriegebouw / woning

1.121

€ 60,00

€ 54.000

100,0 %

Subtotaal of gemiddelde

1121

€ 48,17

€ 54.000

100,0 %

€ 54.000

100,0 %

Woning

Totaal

1.121

Verklaring gehanteerde markthuur De gehanteerde markthuur van de pastorie / woning is op basis van vergelijk bepaald.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 19 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

19

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties Het getaxeerde betreft een bijzondere object wat zich op onderdelen enigszins laat vergelijken met andere kerkgebouwen. Bovenstaand enkele transacties welke als vergelijk hebben gediend. Verschillen ontstaan door oppervlakte, aanwezigheid van bruikbare bijgebouwen, staat van onderhoud, bestemmingsmogelijkheden en vanzelfsprekend door de locatie.

Koopreferenties commercieel VVO (m²) / stuks

BAR

Overig

757

-

Maasbommel

Overig

619

-

€ 375.000

€ 605,82

Klarenbeekseweg 129

Klarenbeek

Overig

665

-

€ 500.000

€ 751,88

01-1-2024

Kerkstraat 24

Puiflijk

Overig

469

-

€ 375.000

€ 799,57

22-1-2024

Kapersweg 6

Ruurlo

Overig

462

-

€ 230.000

€ 497,84

28-3-2024

Rechtestraat 162

De Rijp

Overig

1.190

-

€ 800.000

€ 672,27

29-12-2023

Kerkplein 25-27

Egmond-Binnen

Overig

999

-

€ 1.577.500

€ 1.579,08

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

29-4-2024

Groenloseweg 1

Ruurlo

01-5-2024

Raadhuisdijk 44

17-10-2023

Koopsom kk

Koopsom per stuks/m² -

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 7 Referentie type: koop | Adres: Groenloseweg 1 - 7261 AM Ruurlo Transactiedatum:

29-04-2024

Perceeloppervlak:

3.910

Adres:

Groenloseweg 1

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Plaats:

Ruurlo

Eigendom:

Vol eigendom

IPD type:

Overig

Energielabel:

- / Geen

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Bouwjaar:

1869

VVO (m²) / stuks:

757

Referentie type: koop | Adres: Raadhuisdijk 44 - 6627 AD Maasbommel Transactiedatum:

01-05-2024

Koopsom kk:

€ 375.000

Adres:

Raadhuisdijk 44

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 605,82

Plaats:

Maasbommel

Perceeloppervlak:

1.260

IPD type:

Overig

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Eigendom:

Vol eigendom

Bouwjaar:

1840

Energielabel:

- / Geen

VVO (m²) / stuks:

619

Referentie type: koop | Adres: Klarenbeekseweg 129 - 7381 be Klarenbeek Transactiedatum:

17-10-2023

Koopsom kk:

€ 500.000

Adres:

Klarenbeekseweg 129

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 751,88

Plaats:

Klarenbeek

Perceeloppervlak:

2.400

IPD type:

Overig

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Eigendom:

Vol eigendom

Bouwjaar:

1966

Energielabel:

- / Geen

VVO (m²) / stuks:

665

Bron:

Kadaster

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 20 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

20

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

Referentie type: koop | Adres: Kerkstraat 24 - 6655 AL Puiflijk Transactiedatum:

01-01-2024

Koopsom kk:

€ 375.000

Adres:

Kerkstraat 24

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 799,57

Plaats:

Puiflijk

Perceeloppervlak:

851

IPD type:

Overig

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Eigendom:

Vol eigendom

Bouwjaar:

1870

Energielabel:

- / Geen

VVO (m²) / stuks:

469

Bron:

Database

Referentie type: koop | Adres: Kapersweg 6 - 7261 kz Ruurlo Transactiedatum:

22-01-2024

Koopsom kk:

€ 230.000

Adres:

Kapersweg 6

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 497,84

Plaats:

Ruurlo

Perceeloppervlak:

1.776

IPD type:

Overig

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Eigendom:

Vol eigendom

Bouwjaar:

1916

Energielabel:

- / Geen

VVO (m²) / stuks:

462

Bron:

Kadaster

Referentie type: koop | Adres: Rechtestraat 162 - 1483 BH De Rijp Transactiedatum:

28-03-2024

Koopsom kk:

€ 800.000

Adres:

Rechtestraat 162

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 672,27

Plaats:

De Rijp

Perceeloppervlak:

2.236

IPD type:

Overig

Vergelijkbaarheid:

Vergelijkbaar

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Eigendom:

Bouwjaar:

1804

Energielabel:

VVO (m²) / stuks:

1.190

- / Geen

Referentie type: koop | Adres: Kerkplein 25-27 - 1935 EW Egmond-Binnen Transactiedatum:

29-12-2023

Koopsom kk:

€ 1.577.500

Adres:

Kerkplein 25-27

Koopsom p/m² of p/stuk:

€ 1.579,08

Plaats:

Egmond-Binnen

Perceeloppervlak:

3.067

IPD type:

Overig

Vergelijkbaarheid:

Beter

Sub IPD type:

Maatschappelijk vastgoed

Eigendom:

Vol eigendom

Bouwjaar:

1964

Energielabel:

- / Geen

VVO (m²) / stuks:

999

Gebruikte input- en berekende outputyields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

8,00 %

BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)

12,42 %

NAR vrij op naam

8,50 %

BAR markt/herz. huur kk (excl. overige waarde)

6,67 %

Exit yield

8,50 %

BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde)

6,67 %

BAR markt/herz. huur kk (incl. overige waarde)

6,67 %

Verklaring gehanteerde rendementen Het gehanteerde rendement vindt aansluiting bij thans gangbare rendementen van soortgelijk vastgoed.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 21 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

21

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Geen correcties toegepast.

Overzicht overige waarden Overige waarde

Omschrijving

Overig

waarde kerkgebouw

Perceel oppervlak

Aantal (m² of stuks)

€ / m² of € / stuk kk

Marktwaarde kk

3.059 m²

1

€ 375.000,00

€ 375.000

Opmerking: Waardering kerkgebouw vrij en leeg Totaal

€ 375.000

Bijzondere waardecomponenten Als bijzondere waardecomponent is de waarde van de kerk (vrij en leeg) opgenomen. Er is geen specifieke verhuurmarkt voor kerken. Een huurwaarde aan een kerkgebouw toekennen is dan ook geen realistische gedachte. Een kerk wordt in het algemeen vrij en leeg verkocht. Derhalve is gekozen voor de vergelijkende methode wat de waardering van de kerk betreft. De kerk wordt gewaardeerd op € 375 .000,-- k.k.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 22 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

22

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Nee

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Bekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Nee

Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Nee

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

HR++ ketel

Radiatoren

CV combi ketel

Geen luchtbehandeling aanwezig

Electrische boiler

Isolatie Dak

: 10 mm (Rc 0,22)

Gevels

: 0 mm (Rc 0,19)

Vloer

: 10 mm (Rc 0,22)

Glas

: Enkelglas

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Omschrijving

Aantal

Prijs per eenheid

Dakisolatie

1

€ 44.000

€ 57.000 waarvan € 13.000,-- voor de pastorie

Gevelisolatie

1

€ 9.300

€ 19.600 waarvan € 6.600,-- voor de pastorie

Vloerisolatie

1

€ 27.000

€ 27.000 waarvan € 12.000,-- voor de pastorie

Hoogrendementsbeglazing

1

€ 50.000

€ 50.000 waarvan circa € 42.000,-- voor de pastorie

Warmtepomp

1

€ 50.000

€ 50.000 € 50.000,-- per object

Zonnecellen of PV cellen

1

€ 53.000

€ 53.000 waarvan € 22.000,-- voor de pastorie

LED verlichting

1

€ 10.000

€ 10.000 tbv de kerk

Hoogrendementsketel

1

€ 14.000

€ 14.000

Voorzieningen

Totaal

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Bedrag

Toelichting taxateur

€ 280.600

Pagina: - 23 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

23

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

Investeringen Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen:

€ 280.600

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming Bedragen en maatregelen voor beide panden conform de rapportages van de Rabo Duurzaamheidstool. Als bijlage is een rapport voor elk individueel pand opgenomen. Niet alle maatregelen zullen door bouwaard, constructie en door de monumentale status als even realistisch en uitvoerbaar kunnen worden beschouwd.

Toekomstbestendigheid object Dergelijke klassieke kerkgebouwen en aansprekende pastorie-gebouwen zijn in het algemeen door bouwaard, constructie en de Gemeentelijke Monumentenstatus als toekomstbestendig te beschouwen.

Energielabel:

- / Geen

BREEAM:

Unclassified

Onbekend

Uitleg energielabel Niet van toepassing. Beide objecten zijn niet voorzien van een energielabel. Op basis van de gegevens van de Rabo Duurzaamheidstool zou voor de kerk een indicatief E label van toepassing kunnen zijn en voor het bijgebouw / pastorie een indicatief G-label.

Verwacht energielabel na investeringen:

A+

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering De voorgestelde maatregelen komen beide objecten ten goede. De kerk zou volgens de rapportage een A+++_ label verkrijgen, de pastorie een A label.

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT

Pagina: - 24 - Printdatum: van 42 | Printdatum: 17-05-2024 17-05-2024 | Pagina

24

Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde

J

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

2

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

5

Waarde Gerhard van der Kooi Waarde op: op: 27-03-2024 27-03-2024 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Gerhard vanRM derRT Kooi RM RT