taxatierapport iov gemeente
Tekst van het document
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
INHOUD TAXATIERAPPORT I
Rapport samenvatting
A
Opdracht
B
Taxatie
C
SWOT-analyse en beoordeling
D
Juridisch
E
Locatie
F
Object
G
Gebruik
H
Onderbouwing
I
Duurzaamheid
J
Algemene uitgangspunten
K
Waardebegrippen en definities
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 3 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
3
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
A
OPDRACHT
A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:
Gemeente Oost Gelre
Adres:
Varsseveldseweg 2, 7131BJ te Lichtenvoorde
Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:
A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Taxatie instituut commercieel vastgoed
Uitvoerend taxateur: Adres: Telefoonnummer: E-mailadres: Lid van / aangesloten bij:
NRVT en VastgoedCert
Ingeschreven in het register onder nummer:
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer NRVT RT518221331 VastgoedCert V990691321
Specialisatie / deskundigheid & educatie:
Commercieel Vastgoed
A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:
Van der Maat Makelaardij
Controlerend taxateur:
Telefoonnummer: E-mailadres: Lid van / aangesloten bij:
NRVT en VastgoedPro.
Ingeschreven in het register onder nummer:
Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam onder registratienummer RT944583362
Specialisatie / deskundigheid en educatie:
Kamer Bedrijfsmatig vastgoed van het NRVT onder registratienummer RT944583362
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 4 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
4
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:
dinsdag 30 april 2024
Toelichting opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd conform de verstrekte opdracht welke als bijlage in dit rapport is opgenomen.
Opdrachtvoorwaarden Conform de Algemene Voorwaarden bij de aan deze taxatie ten grondslag liggende opdracht.
Dossiervorming De Register-Taxateur heeft een zorgvuldige administratie (Taxatiedossier) van de Professionele Taxatiedienst, georganiseerd met alle relevante correspondentie; overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; broninformatie; verzonden concepten van het Taxatierapport; alsmede de daarop ontvangen reacties; het Taxatierapport zelf.
Interne kwaliteitsborging Ondergetekende is directeur/eigenaar van Taxatie Instituut Commercieel Vastgoed B.V. en is niet in loondienst of andere vaste betrekking bij de eigenaar en/of de bank. Ondergetekende verklaart zich in een positie te bevinden om een objectieve en onbevooroordeelde taxatie te kunnen uitvoeren; de taxateur heeft geen belangrijke connectie of betrokkenheid met het onderwerp van de taxatieopdracht of de partij die de opdracht geeft; dat de taxateur competent is om de taxatieopdracht uit te voeren. Indien de taxateur materiele hulp van anderen nodig heeft met een bepaald aspect van de opdracht, dienen de aard van dergelijke hulp en de mate van vertrouwen te worden overeengekomen en te worden vastgelegd. Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid.
Roulatie De taxateur verricht regelmatig taxaties voor de opdrachtgever.
Onafhankelijkheid De taxateur verklaart dat hij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.
Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)(minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren (minimaal 10 taxaties). De taxateurs ter zake zijn professioneel gekwalificeerd zoals bedoeld in hoofdstuk 4 van het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. Deze taxatie is uitgevoerd door een taxateur die beschikt over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis en doelstelling van de taxatie.
Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden en de waardering onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend register-taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid.
Taxatiestandaarden De taxateur heeft kennis genomen van de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed en verklaart te voldoen aan alle gestelde kwaliteitseisen en de uitvoering van deze taxatie te hebben verricht conform de TCV en NRVT-richtlijnen.
Tuchtrecht Ondergetekende komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hem mogen hebben en conformeert zich aan de aan hem gestelde normen als TMI taxateur. Taxateur heeft en een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en valt onder het tuchtrecht van het NRVT.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 5 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
5
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:
woensdag 27 maart 2024
Mate van inspectie:
Inpandige en externe inspectie
Inspectie uitgevoerd door: Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.
. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als
B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever zoals de huurovereenkomst met bijbehorende allonges en de huur- en oppervlakte gegevens. Er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de overgelegde informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.
Bijzondere uitgangspunten Geen bijzondere uitgangspunten.
Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen afwijkingen.
B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals bijvoorbeeld huur- en oppervlakte gegevens, plattegrondtekeningen en/of meetcertificaten, gegevens over zakelijke- en andere lasten m.b.t het getaxeerde en op schriftelijke en/of mondeling verstrekte informatie van het kadaster, de betreffende gemeente en/of de provincie. Bijgevoegde bijlagen vormen een onlosmakelijk onderdeel van dit rapport.
Aanpassingen op conceptrapportage Geen aanpassingen wat de waardering betreft. Het concept-rapport was nog niet volledig wat duurzaamheid en hoofdstuk F (object) betreft.
Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Geen wezenlijke veranderingen.
Taxatie onnauwkeurigheid Een taxatie bevat subjectieve elementen. De taxateur doet aannames in de taxatie en verklaart waarop deze aannames zijn gebaseerd. De aannames in het rapport representeren echter niet per definitie de toekomstige werkelijkheid. In de onderhavige taxatie is sprake van enige algemene taxatieonzekerheid.
B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Het object is niet eerder door taxateur getaxeerd.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 7 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
7
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN
B.9
Soort informatie
Ingezien
Huurlijst
N.v.t.
Datum
Bron / opmerking
Huurovereenkomsten
N.v.t.
Sideletters / allonges
N.v.t.
Eigendomsbewijs
Ja
Erfpacht gegevens
N.v.t.
22-03-2024
Bron: kadaster
Splitsingsakte
N.v.t.
Kadastrale gegevens
Ja
22-03-2024
Bron: kadaster
Milieu-informatie overheid
Ja
21-03-2024
Bron: Gelderland Omgevingsrapportage
Milieuvergunning
N.v.t.
Bestemmingsplan
Ja
21-03-2024
Bron: Omgevingsloket.
Omgevingsvergunning
N.v.t.
Gebruiksvergunning
N.v.t.
Locatie kwaliteit winkels
N.v.t.
Plattegronden
Nee
Meetcertificaat
Nee
Bouwkosten
Nee
Gegevens VVE
N.v.t.
Eigenaarslasten
Nee
Onderhoudsprognose
Nee
Inspectierapporten
Nee
Asbestonderzoek
Nee
Bodemonderzoek
Nee
Energielabel
N.v.t.
Overige gegevens
N.v.t.
Eigen grond.
GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek De taxatiemethoden bieden taxateurs de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbrekende van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het taxeren uitermate lastig. Taxateurs moeten veel ervaring inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Ondergetekenden heeft gebruik gemaakt van de comparatieve methode voor het vinden van referenties voor markthuur. Voorts is deze informatie gebruikt bij de twee inkomstenbenaderingen NAR en DCF. Dit in combinatie met een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement. Dit rendement is gebaseerd op de beoordeling van de markt, waarbij de gerealiseerde transacties als vergelijking dienen. De waardering van het object is daarnaast gebaseerd op de locatie van de onroerende zaak, vraag en aanbod op de markt, leeftijd en courant van het getaxeerde object en het opleverings-en afwerkingsniveau.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 8 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
8
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Taxateur heeft het taxatierapport met waarde peildatum woensdag 27 maart 2024 van het kerkgebouw met woonhuis en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend Rapenburgsestraat 21 en 23, 7131 CW te Lichtenvoorde, kadastraal bekend gemeente Lichtenvoorde, sectie I, nummer 3145, groot 30 are 59 centiare ((3.059 m2), eigen grond, getaxeerd door
beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde.
• Taxateur heeft dit taxatierapport beoordeeld. • Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. • Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. • Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. • Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.
Handtekening controlerend taxateur:
__________________________________________ Datum en plaats: 17 mei 2024 | Kampen
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 9 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
9
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
C
SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING
C.1 SWOT ANALYSE Sterktes
Zwaktes
- Fraaie uitstraling (Gemeentelijk Monument); - Centrale ligging in het dorp;
- Als kerkgebouw nauwelijks te exploiteren; - Relatief hoge exploitatielasten; - Relatief hoge kosten instandhoudingsonderhoud.
Kansen
Bedreigingen
- Voor onderhoud van een gemeentelijk monument is Monumentensubsidie beschikbaar; - Functiewijziging en transformatiemogelijkheden.
- Voortgaande ontkerkelijking.
C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:
Niet van toepassing
Verhuurbaarheid In het kader van deze taxatie is een kwalificatie en een inschatting van de verhuurbaarheid niet of nauwelijks relevant. Onderstaand volledigheidshalve een omschrijving van de courantheid bij een eventuele verhuur c.q. exploitatie van een kerkgebouw. In de hedendaagse samenleving blijken kerkgebouwen voor de religieuze functie lastig te exploiteren. Wat (gedeeltelijk) behoud van de kerkelijke functie op dit moment moeilijk maakt, zijn de enorm gestegen energieprijzen. Het warm houden van een kerk is duur. Warmte is natuurlijk nodig voor de diensten, maar ook in zekere mate om de monumentale inrichting (zoals orgels en andere relikwieën) te behouden. Er wordt daarom steeds vaker besloten om niet in elke kerk waar nog een parochie actief is een wekelijkse dienst te houden. Deze diensten worden dan samengevoegd op één centrale kerklocatie binnen de gemeente. Door de voortgaande ontkerkelijking worden er steeds meer kerkgebouwen verkocht.
Verhuurtijd (maanden):
12 maand(en)
Courantheid verkoop:
Goed
Verkoopbaarheid De verkoopbaar van het getaxeerde kan als goed worden gekwalificeerd. Opgemerkt wordt dat het verkoopproces en de verkooptermijnen beduidend anders zijn dan bij de verkoop van andere categorieën vastgoed. Het verkopen van religieus vastgoed heeft een aantal kenmerken. Een lang verkooptraject is er één van. De verkoop duurt gemiddeld langer dan dat van regulier vastgoed, gedacht moet worden aan een halfjaar tot anderhalf jaar. Zo is de besluitvorming veel complexer dan bij de verkoop van een huis. Het Bisdom of de achterban moet geraadpleegd worden voor toestemming om te verkopen. Daarbij speelt de religieus/maatschappelijke bestemming ook een rol. Toekomstige kopers willen vaak minimaal tot geen risico lopen, dus ze willen duidelijk weten wat de opties zijn voor een kerk. Van sloop tot een bestemmingswijziging. Een gemeente zal niet heel happig zijn om direct toezeggingen te doen. Dus voordat toekomstige kopers weten of hun voorstel haalbaar is, ben je weer een tijdje verder.
Verkooptijd (maanden):
8 maand(en)
Courantheid algemeen:
Goed
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu van der Kooi RM RT
Pagina: - 10 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
10
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
D
JURIDISCH
D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:
de Rooms Katholieke Parochie HH. Paulus en Ludger
Type eigendom:
Eigendom
Te taxeren belang:
Eigendom
Kadastrale percelen Gemeente
Gemeentecode Kadaster
Sectie
Perceelnum mer
LTV00
I
3145
Lichtenvoorde Totaal
Oppervlakte (m²) 3.059
Eigenaar de Rooms Katholieke Parochie HH. Paulus en Ludger
3.059
Aantekeningen kadastraal object Besluit monument, Gemeentewet.
Toelichting eigendom perceel Geen bijzonderheden.
Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Diverse akten zoals vermeld op het kadastrale uittreksel zijn doorgenomen op bijzonderheden. Er zijn gebruikelijke erfdienstbaarheden gevestigd met betrekking tot toegang en parkeren. Ook is een akte van ruiling toegevoegd met betrekking tot een strook grond. In de akten staan geen zaken, bepalingen en/of erfdienstbaarheden welke van invloed op de waardering zijn.
Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's
N.v.t.
VVE en invloed op de waardering Er is geen VvE van toepassing.
D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:
Ja
Bestemmingsplan Het getaxeerde valt binnen de Gemeente Oost Gelre onder het vigerende bestemmingsplan " Dorpskern Lichtenvoorde ", de bestemming is " Maatschappelijk" met als functie aanduiding "religie". De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn o.a. bestemd voor: een kerkgebouw uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'religie' met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven en tuinen. Het gebruik als kerkgebouw met woning is derhalve toegestaan op grond van het vigerende bestemmingsplan. Een plankaart met de bijbehorende omschrijving van de bestemming en de toegestane functies is als bijlage aan dit rapport toegevoegd.
Monument:
Door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument
Besluit monument, Gemeentewet. De akte waaruit blijkt dat de publiekrechtelijke beperking op het getaxeerde is opgelegd en is opgevoerd in de basisregistratie kadaster is als bijlage aan dit rapport toegevoegd. Deze publiekrechtelijke beperking heeft als wettelijke grondslag " Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift)".
Wet voorkeursrecht gemeenten:
Nee
Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Geen Wet voorkeursrecht Gemeenten van toepassing.
Vestigingseisen Er zijn geen specifieke vestigingseisen van toepassing.
Fiscale aspecten De onroerendezaakbelasting kent een vrijstelling voor kerkgebouwen. Al is deze vrijstelling niet beperkt tot historische kerkgebouwen, de voorwaarden zijn hard. Om recht te geven op de kerkenvrijstelling moet een onroerende zaak voor 70% zijn bestemd voor openbare erediensten of bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard. Woningdelen vallen overigens niet onder de vrijstelling. Bij verkoop van het getaxeerde dient de wettelijk verschuldigde overdrachtsbelasting te worden voldaan. De in dit rapport vermelde huurwaarden zijn vrijgesteld van BTW.
Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen van toepassing.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 11 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
11
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:
Goed
Het getaxeerde is gelegen in Lichtenvoorde, een dorp met bijna 13.000 inwoners en onderdeel uitmakend van de Gemeente Oost Gelre in de provincie Gelderland. Lichtenvoorde staat bekend als een levendige plaats met een aantrekkelijk en vernieuwd centrum. Het dorp en de regio (De Achterhoek) heeft een bepaalde aantrekkingskracht op toeristen. De scheve kerktoren, de hoefsmederij en het Richtershuis (in de 18e eeuw een rechtbank en gevangenis) worden druk bezocht door toeristen. Lichtenvoorde staat ook bekend om bijzondere evenementen zoals de Zwarte Cross en het Bloemencorso alsmede om diverse bungalowparken in de recreatieve sector.
Omgeving en belendingen Een gemêleerde omgeving bestaande uit een appartementengebouw, diverse woonhuizen, winkels en horecagelegenheden.
Toelichting bereikbaarheid:
Goed
Het getaxeerde is met eigen vervoer vanuit diverse richtingen goed te bereiken.
Beschikbaarheid openbaar vervoer De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is goed. Een bushalte bevindt zich op (korte) loopafstand in de directe omgeving.
Voorzieningen Alle relevante dorpsvoorzieningen gericht op de eerste dagelijkse levensbehoeften bevinden zich in de directe- en nabije omgeving.
Parkeren op openbare weg:
Goed
In de directe omgeving is voldoende parkeergelegenheid.
Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Geen ontwikkelingen gaande in directe relatie tot het getaxeerde.
Locatiescore:
Goed
Prima centrumlocatie te kwalificeren als "goed".
Walkscore:
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
90
Pagina: - 13 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
13
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
F
OBJECT
F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde object betreft de rooms-katholieke Sint-Bonifatiuskerk met bijbehorende woning (pastorie), grond en verder aan- en toebehoren. Het geheel is gebouwd in de periode 1912-1913 onder architectuur van Wolter te Riele en betreft een Gemeentelijk monument.
Indeling Indeling kerkgebouw: entree, kerkgebouw, additionele ruimten op de begane grond en tevens gedeeltelijk onderkelderd. Het orgel is op de balustrade gelegen welke tevens met lift bereikbaar is. Er is tevens nog ruimte in de toren, echter is deze ruimte niet direct bruikbaar. Indeling pastorie: begane grond; entree, gang, toilet, verblijfsruimte, keuken, eetzaal en meerdere aparte kamers welke gebruikt kunnen worden als slaapkamer. Verdieping; op de eerste verdieping zijn de slaapkamers en sanitaire voorzieningen gelegen. Zolder; open ruimte, bergzolder.
Bouwjaar:
1910
Bouwaard, materialen en constructie Traditionele bouw, gemetselde gevels, glas-in-lood ramen in het kerkgedeelte, houten kozijnen met isolerende beglazing en deels bezet met enkel glas in het woonhuis-gedeelte, begane grondvloer van beton, verdiepingsvloeren van hout, kerktoren voorzien van leien, bijgebouw pannen gedekt dak.
Bouwkundige staat:
Goed
Staat van onderhoud buiten:
Redelijk
Staat van onderhoud binnen:
Redelijk
Toelichting onderhoud Er is in voldoende mate instandhoudingsonderhoud gepleegd. Het geheel maakt in het algemeen een verzorgde indruk. De pastorie is van binnen gedateerd, hier een daar behoeft het houtwerk en de kozijnen aandacht. Voor onderhoud van een gemeentelijk monument is overigens Monumentensubsidie beschikbaar.
Vastgoed Taxatiewijzer:
2023
Normonderhoud type:
wt 01 HK - EGW, gebouwd <1950, hellend dak
Parkeren (op eigen terrein):
Niet van toepassing
Toelichting parkeren Op eigen terrein is nauwelijks parkeergelegenheid wat bij een kerk in een dorpscentrum niet geheel ongebruikelijk is.
Functionaliteit:
Goed
Toelichting functionaliteit Een goed functioneel geheel. De objecten zijn logisch ingedeeld en bevatten in het algemeen goed bruikbare en functionele ruimten.
F.2 OPPERVLAKTE Overzicht andere ruimtetypes IPD type
Ruimtetype(s)
Status
Stuks
pastoriegebouw / woning
Eigenaar gebruiker
1.121
Woning Subtotaal
1.121
Totaal
1.121
F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Geen aanzienlijke wijzigingen en/of uitbreidingen.
F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten Het bodemloket is geraadpleegd. Uit de opgevraagde rapportage blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het huidige gebruik. De opgevraagde bodemrapportage is als bijlage in dit rapport opgenomen.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu van der Kooi RM RT
Pagina: - 14 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
14
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
Object beoordeling Fraai en monumentaal kerkgebouw met bijbehorende woning (pastorie) met een robuuste karakteristieke uitstraling. Het geheel kan als "goed" worden gekwalificeerd.
Object score:
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Goed
Pagina: - 15 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
15
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
G
GEBRUIK
G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik In gebruik als kerkgebouw met bijgebouw / pastorie (woonhuis).
Voorgenomen gebruik Het huidige gebruik wordt vooralsnog voortgezet.
G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:
Redelijk
Optimale aanwending (scenario analyse) Het geheel is eeuwenlang geleden gebouwd als kerk met bijgebouw/woonhuis. Het huidige gebruik is dan ook de meest optimale aanwending van het getaxeerde. Mocht het huidige gebruik, om wat reden dan ook, niet meer haalbaar zijn dan ligt transformatie naar een andere functie voor de hand. In het land zijn vele voorbeelden te vinden van (voormalige) kerken welke getransformeerd zijn tot een woongebouw, appartementengebouw, bedrijfsverzamelgebouw etc. Het bijgebouw / woonhuis leent zich het beste voor de woonfunctie.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 16 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
16
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
H
ONDERBOUWING
H.1
MARKTVISIE Marktbeeld Marktbeeld Kerken (bron: Colliers) Het aantal mensen dat naar de kerk gaat, neemt steeds sneller af. Een groot deel van de kerken komt hierdoor leeg te staan of staat al leeg. Voor de parochies of kerkelijke gemeente de uitdaging om een andere bestemming te zoeken voor dit religieus vastgoed met veelal de beperking om de maatschappelijke functie ervan te behouden. Dit is niet altijd makkelijk. Vaak gaat het om monumentale gebouwen waardoor er beperkingen zijn voor herontwikkeling en soms ook ander gebruik. De grote uitdaging is om juist naar de mogelijkheden van het kerkgebouw te kijken en niet naar de beperkingen. Dat leidt soms tot unieke concepten. Maar soms ook behoudt de kerk de functie van samenkomen. Door de voortgaande ontkerkelijking worden steeds meer kerkgebouwen verkocht. De gemiddelde verkoopprijs is €575.000, blijkt uit meer dan 120 transacties uit 2021 en 2022 die vastgoedadviseur Colliers analyseerde. De gebouwen worden vaak getransformeerd naar een andere functie, zoals woningen of een zorglocatie. De duurste kerk in deze periode was de Ottone Kerk in Utrecht. Deze leverde €2,85 miljoen op. De goedkoopste kerk stond in Kollum (Friesland). ‘De Kandelaar’ werd verkocht voor €135.500. De grootte, de locatie en de (toekomstige) bestemming zijn erg bepalend voor de verkoopprijs.
Gekeken naar de prijs per vierkante meter, was het maximum €3.520 in Soest en het minimum €90 in Duizel (Brabant). Gemiddeld werd er €1.000 per vierkante meter betaald. Snellere leegloop door corona De coronacrisis heeft de ontkerkelijking van Nederland versneld, doordat het virus fysieke bijeenkomsten bemoeilijkte. Het aantal wekelijkse kerkbezoekers daalde in 2020 met 167.000 ten opzichte van 2019, een stuk sneller dan de jaren ervoor. Er zijn daarom steeds minder kerken nodig. Kerk verwarmen te duur Wat (gedeeltelijk) behoud van de kerkelijke functie op dit moment extra moeilijk maakt, zijn de enorm gestegen energieprijzen. Het warm houden van een kerk is duur. Er zijn kerkgenootschappen die besloten hebben de verwarming geheel uit te laten. Er wordt steeds vaker besloten om niet in elke kerk waar nog een parochie actief is een wekelijkse dienst te houden. Deze diensten worden dan samengevoegd op één centrale kerklocatie binnen de gemeente.” Transformatie als oplossing Bij het beëindigen van de religieuze functie van het gebouw of complex, is het de vraag welke nieuwe invulling er mogelijk is. Er zijn meerdere mogelijkheden: van sloop ten behoeve van nieuwbouw tot behoud met een gedeeltelijke of geheel andere invulling. Van de kerken die in 2021 en 2022 zijn verkocht, kregen de meeste een nieuwe functie.
Het gaat het vaakst om een maatschappelijke invulling, zoals een zorglocatie of cultuurcentrum. Een enkele keer blijft het een kerk, maar dan ingevuld door een andere religie. Een recent voorbeeld hiervan is de Immanuëlkerk in Barneveld. Deze is door de lokale Marokkaanse gemeenschap gekocht en omgebouwd naar wat nu Moskee An Noer heet. Elke overtallige kerk vraagt om een maatwerkoplossing. Een nieuwe functie moet passen bij de locatie en het gebouw, maar ook bij de vraag naar die nieuwe bestemming. Dat verklaart ook direct waarom de verkoopopbrengsten zo sterk van elkaar kunnen verschillen. Krimpende kerkgemeenschappen (bron: Reliplan) Verkoop van kerkgebouwen is steeds meer aan de orde, door de ontkerkelijking in Nederland. Zo worden kerkgemeenschappen steeds kleiner en dat brengt een aantal uitdagingen met zich mee op het gebied van vastgoed. Zo zijn zaken als onderhoud, verzekeringen en stookkosten van een kerkgebouw al een hoge kostenpost voor een reguliere gemeenschap, laat staan een krimpende. De keuze om een kerkgebouw te verkopen dient zich nu steeds vaker aan. Fase voor leegstand Volgens Reliplan is leegstand niet de trend, want wanneer een kerk helemaal leeg staat is het vrij snel verkocht. “Het gaat juist om de fase ervoor waarin het aantal actieve kerkelingen afneemt maar een gemeenschap nog wel actief is.
Een veel kleinere groep is verantwoordelijk voor het onderhoud, de verzekering en de stookkosten. En dikwijls kunnen ze dit maar tijdelijk opbrengen voordat er hevige verliezen worden geleden en het misgaat.” In sommige gevallen moet een kerkgebouw verkocht worden terwijl er nog in gekerkt wordt. Dit maakt de verkoopbeslissing pijnlijk. “Het gebouw is nog steeds geliefd, maar door de stijgende kosten is er meestal geen andere keuze. Daarbij wordt de plek van bezinning van een lokale gemeenschap opeens in de verkoop gezet: een plek vol herinneringen waar men is gedoopt, getrouwd of begraven. Daarnaast heeft vaak de gemeenschap financieel bijgedragen aan het gebouw, dus het geen makkelijk besluit om te verkopen.” Een paar jaar geleden gingen er 1 tot 2 kerken per week in de verkoop, maar dit aantal is een tijd lang niet gehaald. Men voorziet dat het wel weer die kant op gaan. Kerken worden niet alleen verkocht aan ontwikkelaars, maar is er ook nog genoeg animo vanuit verschillende andere geloofskerkgemeenschappen. Vooral buitenlandse gemeenschappen zijn op zoek naar kerken. Van Amerika tot Ethiopië. Circa 25% van het kerkelijke vastgoed wordt verkocht aan nieuwe geloofsgemeenschappen.” Langdurig verkoopproces Het verkopen van religieus vastgoed heeft een aantal kenmerken. Een lang verkooptraject is er één van.
De verkoop duurt gemiddeld langer dan dat van regulier vastgoed, gedacht moet worden aan een halfjaar tot anderhalf jaar. Zo is de besluitvorming veel complexer dan bij de verkoop van een huis. Het Bisdom of de achterban moet geraadpleegd worden voor toestemming om te verkopen. Daarbij speelt de religieus/maatschappelijke bestemming ook een rol. Toekomstige kopers willen vaak minimaal tot geen risico lopen, dus ze willen duidelijk weten wat de opties zijn voor een kerk. Van sloop tot een bestemmingswijziging. Een gemeente zal niet heel happig zijn om direct toezeggingen te doen. Dus voordat toekomstige kopers weten of hun voorstel haalbaar is, ben je weer een tijdje verder. Kerkgemeenschappen wordt aangeraden om een bestemmingswijziging vooraf te regelen. De waarde van het vastgoed en de uiteindelijke opbrengst voor de gemeenschap wordt hier mee verhoogd. Het komt volgens Reliplan niet vaak voor dat kerkgebouwen in eigendom worden gehouden en worden onderverhuurd. “Kerkgenootschappen houden zich bezig met maatschappelijke kwesties, van pastorale zorg tot het helpen van armen. Ze zijn geen beleggers of ontwikkelaars, vastgoed in beheer houden of zelfs herontwikkelen wordt gezien als risicovol, dus afstoten is een logisch gevolg.” Volgens Reliplan is er voor iedere kerk wel een nieuwe invulling te vinden. “Maar dat is niet altijd een leuke invulling.
Zo kan je van kerken appartementen maken of een bedrijfsverzamelgebouw, echter maatschappelijk gezien verlies je dan waarde. Het gebouw is namelijk niet meer publiek toegankelijk.”
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 17 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
17
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
Andere invullingen zijn bijvoorbeeld bibliotheken, zorginstellingen en zelfs een indoor trampolinepark. Maar er zijn grenzen. Zo hanteert De Katholieke Kerk bepalingen waarin staan wat een kerk wel en niet mag worden. Zo is een seksshop, casino of coffeeshop uit den boze, een horeca gelegenheid is op het randje. Daarbij moeten alle religieuze tekenen verwijzingen uit het gebouw verwijderd worden en mogen geen andere geloofsgemeenschappen dan die aangesloten zijn bij de unie van kerken in een voormalige kerk. Hierdoor kan het niet opeens een tempel of moskee worden Locatie, onderhoud en indeling Andere factoren die volgens Reliplan meespelen bij de verkoop van een kerk zijn onderhoud, indeling en locatie. “ Ouderdom maakt niet uit, maar onderhoud is waanzinnig belangrijk. Je zit al snel aan tussen de €20.000 en €50.000 per jaar aan onderhoudskosten, los van verzekering, verwarming en aanpassingen omdat wetgeving soms verandert.” Een gangbare indeling helpt bij het verkopen van een kerk. “De ene kerk leent zich beter voor een herontwikkeling dan de ander. Hoge daken, veel bogen of slechte lichtinval zijn lastig, zeker als een kerk een monumentale status heeft en er niets veranderd mag worden.” Ook locatie kan doorslaggevend zijn.
“Kerken in stadscentra verkopen vaak sneller, omdat het een aantrekkelijke locatie is voor bedrijven die willen uitbreiden, zoals een kinderdagverblijf of sportscholen. Maar staat een kerk in een krimpgemeente waar weinig behoefte is aan nieuwe ruimte voor bedrijvigheid of woningen, dan maakt dit verkoop soms lastig. De behoefte van de omgeving is belangrijk.” Maatschappelijke waarde mag niet verdwijnen Het streven is er op gericht te voorkomen dat de maatschappelijke waarde van religieus vastgoed verdwijnt. Als het traditionele gebruik van de kerk afneemt, dan is het op tijd nemen van een verkoopbeslissing doorslaggevend voor het behoud van kerken, want als er te lang geen onderhoud wordt gepleegd dan is sloop meestal de enige optie. En het is eeuwig zonde als kerken helemaal uit ons stadsgezicht verdwijnen.
Verwachtingen indices commercieel Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Inflatie verwachting
4,10%
3,90%
2,30%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
5,12%
4,88%
2,88%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
Marktsituatie Kerkenvisie Oost Achterhoek (Bron: Artikel locale pers 2020) Er zijn al enige jaren zorgen over de toekomst van de kerkgebouwen in de Oost-Achterhoek. Het aantal kerkgangers is in de afgelopen decennia gedaald, waardoor niet meer alle kerken worden gebruikt voor de godsdienstuitoefening. In 2018 maakte bijvoorbeeld de parochie St. Ludger bekend dat zes van de negen katholieke kerken in de gemeenten Aalten, Oost Gelre en Winterswijk zullen sluiten. Dit bericht was aanleiding voor de Adviescommissie Cultuurhistorie van de gemeente Aalten om aan te dringen of het formuleren van een visie over hoe om te gaan met de leegkomende gebouwen. Omdat de drie gemeenten met erfgoedbeleid intensief samenwerken zullen zij nu ook samen een Kerkenvisie opstellen. Vanuit de rijksoverheid is hiervoor 25.000 euro voor elke gemeente ter beschikking gesteld. Toekomstige bestemming kerken niet overal duidelijk; In de Oost-Achterhoek zijn er al goede voorbeelden van kerken, die een andere functie hebben gekregen, zoals de Koppelkerk in Bredevoort of de Oude Calixtus in Groenlo, die nog wel gebruikt wordt voor kerkdiensten, maar ook voor exposities en bijeenkomsten. De Jacobskerk op de Markt van Winterswijk ontwikkelt zich eveneens tot een multifunctioneel gebouw. Naast kerkdiensten worden er steeds meer culturele activiteiten georganiseerd.
Begin 2020 hield de gemeente Winterswijk er bijvoorbeeld de traditionele nieuwjaarsbijeenkomst. In de Ontmoetingskerk in Dinxperlo worden woningen gebouwd. Daarnaast zijn er uiteraard kerken, die nog steeds gebruikt worden waarvoor ze bedoeld waren. In totaal gaat het in de Oost-Achterhoek om ongeveer 55 religieuze gebouwen: kerken, kloosterkapellen, synagogen, moskeeën en kerkelijke ensembles, zoals combinaties van kerk, pastorie en kerkhof. Een aantal daarvan zullen zeker een andere bestemming krijgen, al is nog niet duidelijk welke. De Kerkenvisie kan helpen om dit te verduidelijken. Cultuurhistorische waarden gebouwen bepalen; De Kerkenvisie Oost-Achterhoek zal uit drie onderdelen bestaan. Voor alle gebouwen zal een cultuurhistorisch onderzoek worden uitgevoerd. Daarbij wordt in kaart gebracht wat de waarden van het gebouw zijn. Hoe monumentaal is het, hoe beeldbepalend, welke stedenbouwkundige en architectonische kenmerken zijn er, zijn er waardevolle interieurelementen, wat is de geschiedenis van het gebouw en hoe bijzonder is het. Volgens een bepaalde systematiek wordt daarna de waarde van het gebouw bepaald. Die waardering helpt om te bepalen wat een zinvol duurzaam toekomstig gebruik kan zijn. Een aantal gebouwen zullen zo waardevol zijn, dat behoud nodig is en dat er naar een goede functie gezocht moet worden.
Andere gebrouwen zullen minder waardevol blijken en zouden zelfs in het uiterste geval in aanmerking kunnen komen voor sloop, waarna op zo'n plek bijvoorbeeld woningen kunnen worden ontwikkeld. Voor drie kerken intensieve participatietrajecten; Over de kerkgebouwen zullen gesprekken gevoerd worden met de eigenaren en de gebruikers. Belangrijk is om inzicht te krijgen in wat eigenaren en gebruikers zelf als de toekomst van hun kerkgebouw zien op de korte en langere termijn. De drie gemeenten zullen zelf niet bepalen wat met de gebouwen gaat gebeuren. Gezocht wordt naar een gemeenschappelijke basis van waaruit oplossingen tot stand kunnen worden gebracht. Voor drie kerkgebouwen, in elke gemeente één, zal een intensiever participatietraject worden doorlopen. Hierbij worden ook andere lokale belanghebbenden en buurtbewoners betrokken. Hiervoor worden diverse werkbijeenkomsten georganiseerd. Tijdens het opstellen van de kerkenvisie staan de gemeenten open, als er behoefte aan is, om al eerder gesprekken met eigenaren van de gebouwen te voeren over de toekomst ervan en wat de rol van de gemeente daarbij kan zijn.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 18 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
18
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
H.4
ONDERBOUWING CORRECTIES Geen correcties toegepast.
Overzicht overige waarden Overige waarde
Omschrijving
Overig
waarde kerkgebouw
Perceel oppervlak
Aantal (m² of stuks)
€ / m² of € / stuk kk
Marktwaarde kk
3.059 m²
1
€ 375.000,00
€ 375.000
Opmerking: Waardering kerkgebouw vrij en leeg Totaal
€ 375.000
Bijzondere waardecomponenten Als bijzondere waardecomponent is de waarde van de kerk (vrij en leeg) opgenomen. Er is geen specifieke verhuurmarkt voor kerken. Een huurwaarde aan een kerkgebouw toekennen is dan ook geen realistische gedachte. Een kerk wordt in het algemeen vrij en leeg verkocht. Derhalve is gekozen voor de vergelijkende methode wat de waardering van de kerk betreft. De kerk wordt gewaardeerd op € 375 .000,-- k.k.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 22 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
22
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
I
DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor
: Nee
Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag
: Nee
Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar
: Nee
Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik
: Nee
Ecologische voorzieningen
: Nee
Verbruik gas, water en energie
: Bekend
Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen
: Ja
Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen
: Nee
Gebruikers kunnen de temperatuur aanpassen
: Ja
Overwegend LED verlichting
: Nee
Overwegend lichaamsdetectie
: Nee
Hergebruik water
: Nee
Warmte opwekking
Verwarmingsafgifte
Warm water
Luchtbehandeling
HR++ ketel
Radiatoren
CV combi ketel
Geen luchtbehandeling aanwezig
Electrische boiler
Isolatie Dak
: 10 mm (Rc 0,22)
Gevels
: 0 mm (Rc 0,19)
Vloer
: 10 mm (Rc 0,22)
Glas
: Enkelglas
Duurzame energiebronnen
Type / aanwezig
Zonnepanelen
: Nee
Overig
: Geen
Nominale opbrengst (kWh p/j)
Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Omschrijving
Aantal
Prijs per eenheid
Dakisolatie
1
€ 44.000
€ 57.000 waarvan € 13.000,-- voor de pastorie
Gevelisolatie
1
€ 9.300
€ 19.600 waarvan € 6.600,-- voor de pastorie
Vloerisolatie
1
€ 27.000
€ 27.000 waarvan € 12.000,-- voor de pastorie
Hoogrendementsbeglazing
1
€ 50.000
€ 50.000 waarvan circa € 42.000,-- voor de pastorie
Warmtepomp
1
€ 50.000
€ 50.000 € 50.000,-- per object
Zonnecellen of PV cellen
1
€ 53.000
€ 53.000 waarvan € 22.000,-- voor de pastorie
LED verlichting
1
€ 10.000
€ 10.000 tbv de kerk
Hoogrendementsketel
1
€ 14.000
€ 14.000
Voorzieningen
Totaal
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Bedrag
Toelichting taxateur
€ 280.600
Pagina: - 23 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
23
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
Investeringen Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen:
€ 280.600
Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming Bedragen en maatregelen voor beide panden conform de rapportages van de Rabo Duurzaamheidstool. Als bijlage is een rapport voor elk individueel pand opgenomen. Niet alle maatregelen zullen door bouwaard, constructie en door de monumentale status als even realistisch en uitvoerbaar kunnen worden beschouwd.
Toekomstbestendigheid object Dergelijke klassieke kerkgebouwen en aansprekende pastorie-gebouwen zijn in het algemeen door bouwaard, constructie en de Gemeentelijke Monumentenstatus als toekomstbestendig te beschouwen.
Energielabel:
- / Geen
BREEAM:
Unclassified
Onbekend
Uitleg energielabel Niet van toepassing. Beide objecten zijn niet voorzien van een energielabel. Op basis van de gegevens van de Rabo Duurzaamheidstool zou voor de kerk een indicatief E label van toepassing kunnen zijn en voor het bijgebouw / pastorie een indicatief G-label.
Verwacht energielabel na investeringen:
A+
Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering De voorgestelde maatregelen komen beide objecten ten goede. De kerk zou volgens de rapportage een A+++_ label verkrijgen, de pastorie een A label.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 24 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
24
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
J
ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1
2
3 4 5
6 7
8 9
10
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.
Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.
Milieu 1 2 3 4
5 6 7
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.
Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom 1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.
2
Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
3 4
5
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 25 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
25
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
Publiekrechtelijk 1
Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.
2
In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.
Huurrecht 1
2 3 4 5
6 7 8 9 10
11
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.
Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving.
Voordelen 1
Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.
2
Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.
Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.
Fiscale wetgeving 1
In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.
2
Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.
3
De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.
Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.
Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 26 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
26
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
Tijd 1
Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;
2
Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering;
3
Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;
4
Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.
Aansprakelijkheid 1
Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.
2
Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.
3
Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.
Beschikbare gegevens 1
De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.
2
De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.
3
Wij gaan ervan uit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.
4
Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.
5
Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.
6
Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.
7
Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.
8
Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.
Overige waarde bepalende factoren 1
Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.
2
Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.
Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.
W Waarde op: 27-03-2024 | Uitvoerend taxateu v
Pagina: - 27 - van 42 | Printdatum: 17-05-2024
27
Taxatierapport Rapenburgsestraat 21-23, 7131 CW Lichtenvoorde
K
WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.
Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.
Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.
Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZhuurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.
Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.
Marktwaarde per VHE (indicatief) (alleen van toepassing bij residentiele objecten) VHE staat voor ‘verhuurbare eenheid’ en is een begrip dat voornamelijk financiers gebruiken. In het taxatierapport wordt de marktwaarde per verhuurbare eenheid weergegeven. Echter, het gaat hierbij om een indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid en is slechts een opdeling voor interne administratieve doeleinden (bijvoorbeeld: bij aflossingen uit tussentijdse verkoop). In de taxatie is de taxateur uitgegaan van de definitie van de marktwaarde k.k. als zijnde één complex. Gerealiseerd dient te worden dat dit niet een som der delen betreft en dat een opsplitsing achteraf naar kleinere delen niet juist is. Deze indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid dient dus uitsluitend als indicatief gezien te worden en hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend door de opdrachtgever of derden. De gehanteerde methodiek betreft een wegingsmethodiek om het fictieve deel van een unit te bepalen in de totale marktwaarde kosten koper van het complex: (markthuur unit + contracthuur unit)/ (markthuur complex + contracthuur complex) X de marktwaarde k.k. van het complex.