Document · PDF

monitoring woningbouw

Raadscommissie 30 maart 2021, gemeente Oost GelreBij agendapunt: Stukken ter kennisname aan de raad11.834 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Collegeformulier “besluitvorming” Datum B&W-vergadering: Portefeuillehouder: 16 februari 2021 wethouder Porskamp Onderwerp: Notitie Monitoring Woningbouw Voorstel: 1. De Monitoring Woningbouw 2021-2025 vast te stellen.

Zaaknummer: 8973-2021 Openbaarheid: Voorlopig niet-openbaar tot 24 februari 2021

Afdeling: Omgeving

Meegeadviseerd door: Henk Reinbergen, Thijs Evers, Henkjan Luesink

Auteur: Serkan Yilmaz (0544) 39 34 84

Financieel advies:

Nee

Juridisch advies:

Nee

Personele gevolgen:

Nee

Afdelingshoofd: Polle Marschalk

Voor behandeling naar de Raad(scommissie): Stukken ter kennisname: • Raadscommissievergadering 30 maart 2021 (lijst van ingekomen stukken) Collegelid: Burgemeester Wethouder Bonsen Wethouder Frank Wethouder Hoenderboom Wethouder Porskamp Secretaris B&W-besluit:

8973-2021:045060

Akkoord:

Bespreken:

Opmerking:

Inleiding Eind 2019 hebben we een woningbehoefteonderzoek uit laten voeren. Op basis van de berekende scenario’s is een doorvertaling gemaakt van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling op kernniveau en een doorrekening gemaakt van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Op basis van het rapport ‘Woningbouwbehoefte Oost Gelre’ heeft de raad op 17 september 2019 een woningbehoefte van +560 woningen voor de periode 2018-2025 als uitgangspunt genomen (met daarbij een bandbreedte tussen de 460 en 660 woningen). In dat besluit is besloten dat de woningbehoefte kan worden bijgeteld op basis van nieuwe gegevens over de demografische ontwikkeling en/of de woningmarkt. Er is besloten om elk jaar een bijstelling te doen in een vaste cyclus. Op basis van monitoring kan worden bepaald of er een noodzaak is om het beleid bij te stellen. Huizenprijzen zijn gestegen en de economische situatie is sterk aan het veranderen. Op de koopmarkt is nog nauwelijks aanbod. ProWonen signaleert met name in Lichtenvoorde een toenemende vraag naar huurwoningen. Ondertussen speelt lokaal ook de discussie over het huisvesten van arbeidsmigranten. Door de realisatie van het IEKC en de samenvoeging van scholen komen er scholen leeg te staan. Al deze actuele ontwikkelingen leiden tot een verandering in de woningbehoefte. Met de notitie wordt het huidige beleid geactualiseerd.

Mogelijke beleidskeuzes 1. De Monitoring Woningbouw 2021-2025 vast stellen. 2. De huidige woningbouwafspraken voortzetten. Voorstel 1. De Monitoring Woningbouw 2021-2025 vast te stellen. Beoogd effect We zien dat de dynamiek op de woningmarkt groot is. In korte tijd is zowel landelijk als in Oost Gelre een woningtekort ontstaan, met prijsstijging als gevolg. Voortvarendheid en daadkracht zijn nodig. We bieden daarom extra ruimte voor woningbouw. Hiermee bouwen we naar behoefte en creëren we voldoende aanbod voor de inwoners binnen en buiten Oost Gelre. Argumenten 1.1. We willen bouwen naar behoefte en voldoende aanbod bieden voor de inwoners binnen en buiten Oost Gelre. We zien dat de dynamiek op de woningmarkt groot is. In korte tijd is zowel landelijk als in Oost Gelre een woningtekort ontstaan, met prijsstijging als gevolg. De krapte op de woningmarkt vraagt om een verdere verruiming en versnelling van onze woningbouwopgave. Daarbij maken wij gebruik van de bovenste bandbreedte. We gaan in de periode 2018-2025 660 woningen toevoegen. 1.2. We willen een flexibele plancapaciteit om direct in te kunnen spelen op vraag en aanbod. Na jarenlang een sombere woningmarkt, heeft de woningmarkt tegen alle ontwikkelingen en trends in, een ongekende ontwikkeling laten zien. Het aanbod van koopwoningen is ongekend laag en in sommige kernen staan helemaal geen woningen meer te koop.

Om in de toekomst sneller in te kunnen spelen op de woningmarkt, sturen wij de plancapaciteit op 130% van de behoefte. 1.3. Wij willen nieuwe plannen ontwikkelen die maximaal bijdragen aan de ruimtelijke en volkshuisvestelijke opgave. Met de lokale afwegingskader willen wij kwalitatief sturen op nieuwbouwplannen door plannen die zo maximaal mogelijk bijdragen aan de gemeentelijke ambities. Nieuwe planinitiatieven worden getoetst door middel van de uitnodigingskaart en menukaart. Voor de kleine kernen wordt het bestaand beleid voortgezet

8973-2021:045060

met de ruimtelijke verkenning kleine kernen. Voor de kernen Lichtenvoorde en Groenlo worden de ruimtelijke criteria uit de menukaart gehandhaafd. 1.4. Bouwen voor vestigers. De actuele woningmarktsituatie biedt nu kansen om ons te profileren als gemeente waarin mensen ruim, rustig en omringd door groen kunnen wonen. Hierbij richten we ons op jongeren en gezinnen om zo de ontgroening te verminderen. We zullen hier ook zeker rekening mee houden bij onze woningbouwplannen en kijken hiervoor ook naar in- en uitbreidingslocaties. Om direct in te spelen op de behoefte worden ook de locaties Brouwerij fase 2 en Flierbeek fase 3 onderzocht voor ontwikkeling en verder uitgewerkt. Kanttekeningen Geen. Uitvoering Kosten Niet van toepassing. Planning De jaarcyclus voor de woningbehoefte is als volgt: Q1: verzamelen informatie over het voorgaande jaar; Q2: opstellen woonmonitor en evalueren beleid; Q3: bepalen gewenste koerswijziging en afstemming; Q4: bijstellen woningbouwopgave en uitvoeringsagenda woonvisie. Communicatie • persbericht waarin de nieuwe afspraken worden gepubliceerd • brief aan de omwonenden van Flierbeek fase 3: deze buurtbewoners worden apart geïnformeerd • stakeholders worden vooraf geïnformeerd over de stand van zaken • de stukken worden gepubliceerd op de website • in de raadsvergadering van 9 maart wordt de notitie gedeeld via de lijst van ingekomen stukken.

Daarnaast wordt met de vrijdagpost van 19 februari de notitie gedeeld met de raad. Evaluatie In opdracht van de 7 gemeenten voert Companen en Moventem een Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek uit. In het 3e kwartaal van dit jaar is het onderzoek gereed. De uitkomsten van het AWLO kunnen aanleiding zijn om bij de evaluatie de kwalitatieve behoefte bij te stellen. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

notitie Monitoring Woningbouw formulier principeverzoek menukaart brief omwonenden Flierbeek fase 3 persbericht

8973-2021:045060

Monitoring woningbouw februari 2021

Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................. 1 2. Huidige prognoses en ruimtelijke criteria .......................................................... 3 2.1 Prognose 2019..................................................................................................................... 3 2.2 Ruimtelijke criteria .............................................................................................................. 4

3. Actuele ontwikkelingen ........................................................................................ 6 3.1 Landelijke trends en ontwikkelingen .................................................................................... 6 3.2 Provinciale koers ................................................................................................................. 8 3.3 Lokale woningmarktcijfers ................................................................................................... 9

4. Nieuwe uitgangspunten ..................................................................................... 11 5. Lokale afwegingskader ...................................................................................... 13 6. Bouwprogramma 2021-2025 .............................................................................. 15 6.1 Kwantitatief woningbouwprogramma................................................................................ 15 6.2 Kwalitatief woningbouwprogramma .................................................................................. 15

7. Woningbouwopgave per kern ........................................................................... 19 7.1 Groenlo ............................................................................................................................. 19 7.2 Lichtenvoorde ................................................................................................................... 21 7.3 Kleine kernen en buitengebied .......................................................................................... 23

I. Bijlage - planningslijst......................................................................................... 25 II. Bijlage – uitnodigingskaart kleine kernen ........................................................ 26 III. Bijlage – menukaart Groenlo en Lichtenvoorde ............................................. 27

1. Inleiding Kwalitatieve toetsingscriteria Achterhoek & onderzoek RIGO Het aantal huishoudens in de gemeente Oost Gelre blijft de komende jaren groeien. Het is belangrijk dat deze huishoudens een passende woning kunnen vinden. In 2018 en 2019 heeft RIGO onderzoeken uitgevoerd voor de gemeente Oost Gelre. Op basis van het rapport ‘Woningbouwbehoefte Oost Gelre’ heeft de raad op 17 september 2019 een woningbehoefte van +560 woningen voor de periode 20182025 als uitgangspunt genomen (met daarbij een bandbreedte tussen de 460 en 660 woningen). In dezelfde vergadering zijn ook de ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek’ vastgesteld. Hiermee zijn de basisbeleidskaders vastgesteld om te bouwen naar behoefte. Samengevat zijn de regionale criteria als volgt: • de behoefte is aangetoond; • ruimtelijke ordening; o voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed; o inbreiding gaat voor uitbreiding; • hanteren realisatietermijn.

Menukaart Wonen en Verkenning Kleine Kernen Het besluit van september heeft ervoor gezorgd dat er ruimte kwam voor extra nieuwbouw. Naast de bestaande projecten die al in de planning zitten was het gewenst om meer woningen te realiseren. Zo heeft de raad ingestemd met de Menukaart Wonen voor Lichtenvoorde en Groenlo, en de Ruimtelijke Verkenning Wonen Kleine Kernen. Voor Lichtenvoorde en Groenlo is een pilot gehanteerd om aan de hand van een menukaart woningbouwplannen kwalitatief te beoordelen op verschillende aspecten. Voor de kleinen kennen hebben we met de ruimtelijke verkenning zones aangeduid voor mogelijke woningbouwlocaties. In de visie staat een strategie per kern. Daar zijn we samen met de dorpsbelangenorganisaties en initiatiefnemers mee aan de slag gegaan.

Nieuwe ontwikkelingen Inmiddels zijn er weer nieuwe ontwikkelingen die tot een verandering in de vraag kunnen leiden. Zo zijn er nieuwe regels voor hypotheekfinanciering en toewijzing van sociale huurwoningen. Huizenprijzen zijn gestegen en de economische situatie is sterk aan het veranderen. Op de koopmarkt is nog nauwelijks aanbod. ProWonen signaleert met name in Lichtenvoorde een toenemende vraag naar huurwoningen. Ondertussen speelt lokaal ook de discussie over het huisvesten van arbeidsmigranten. Die wonen nu veelal over de grens in Duitsland samen in groepen, maar de Covid-19 heeft laten zien dat dit gepaard gaat met grote risico’s voor de volksgezondheid. De wens is om deze groep binnen de eigen gemeente te huisvesten. Dat zou een extra woningvraag kunnen betekenen. Door de realisatie van het IEKC en de samenvoeging van scholen komen er Lichtenvoorde op korte termijn drie scholen leeg te staan. Net als in Lichtenvoorde komen er in Groenlo ook schoollocaties vrij. Al deze actuele ontwikkelingen lijken tot een verandering in de woningbehoefte te leiden, en is er behoefte aan een beperkte update van de verwachtingen en evaluatie van het huidige beleid, verwoord in deze notitie.

Evaluatie en monitoring In 2019 is besloten om het woningbouwprogramma jaarlijks te actualiseren. In het raadsbesluit van 17 september is aangegeven: ‘dat de in dit voorstel opgenomen woningbehoefte kan worden bijgeteld op basis van nieuwe gegevens over de demografische ontwikkeling en/of de woningmarkt. Er is besloten om elk jaar een bijstelling te doen in een vaste cyclus. Op basis van monitoring kan worden bepaald of er een noodzaak is om het beleid bij te stellen’. De jaarcyclus voor de woningbehoefte is als volgt: 1

Q1: verzamelen informatie over het voorgaande jaar; Q2: opstellen woonmonitor en evalueren beleid; Q3: bepalen gewenste koerswijziging en afstemming; Q4: bijstellen woningbouwopgave en uitvoeringsagenda woonvisie. De bijstelling van de woningopgave pakken wij stapsgewijs aan. stap 1: terugblik op de behoefte uit het rapport We nemen een terugblik op de uitkomsten van het vorige woningbehoefteonderzoek. Daarbij kijken we naar wat de groeiverwachtingen in kwantitatieve en kwalitatieve zin. stap 2: actuele ontwikkelingen en nieuwe uitgangspunten We brengen de recente ontwikkelingen op de woningmarkt in beeld over het jaar 2020. Dit doen we aan de hand van woningmarktcijfers, trends en ontwikkelingen op Rijks- en provinciaal niveau. De effecten van deze ontwikkelingen hebben invloed op ons beleid. Er worden nieuwe uitgangspunten voorgesteld en schetsen een nieuw scenario. We gaan de woningbehoefte niet geheel opnieuw doorrekenen, maar maken gebruik van de bestaande cijfers en redeneren vanuit de ervaringen vanuit het verleden hoe de vraag verschuift als gevolg van veranderde omstandigheden. In 2021 vindt een regionaal woonwensenonderzoek (AWLO, gereed 3e kwartaal 2021) plaats en is dat een prima moment om meer te focussen op de woonwensen.

stap 3: advies woningbouwprogrammering We maken geen nieuwe woningbehoefteberekening, maar geven aan in welke richting de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte zich ontwikkelt. Tot slot brengen we de opgave per kern in beeld.

2. Huidige prognoses en ruimtelijke criteria Eind 2019 hebben we een woningbehoefteonderzoek uit laten voeren. Op basis van de berekende scenario’s is een doorvertaling gemaakt van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling op kernniveau en een doorrekening gemaakt van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. In dit hoofdstuk blikken we terug op de uitkomsten van het onderzoek en de stappen die zijn gezet met de ruimtelijke verkenning kleine kernen en de menukaart wonen voor Lichtenvoorde en Groenlo.

2.1 Prognose 2019 Kwantitatief RIGO heeft in het onderzoek een aantal scenario’s doorgerekend om de behoefte voor 2018-2025 vast te stellen. 1) 5-jaarstrendscenario: een scenario met 1.000 vestigers per jaar. Dit komt redelijk overeen met de ontwikkelingen in de afgelopen vijf jaar: 560 woningen. 2) 3-jaarstrendscenario: het effect van 1.100 vestigers per jaar, dat redelijk overeenkomt met de aantallen in de afgelopen drie jaar: 750 woningen. 3) regio-scenario: hierbij is gekeken naar het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar gekeken: 460 woningen.

De gemeenteraad heeft besloten om uit te gaan van 5-jaarstrendscenario (560 woningen). Daarbij is geadviseerd om een bandbreedte te hanteren van 100 woningen waarbinnen de woningbehoefte naar boven of naar beneden kan worden bijgesteld tussen de 460 en 660 woningen. De verdeling binnen de gemeente was als volgt: • Groenlo: 160 woningen • Lichtenvoorde: 205 woningen • kleine kernen en buitengebied: 195 woningen • totaal: 560 woningen

Kwalitatief Naast het in beeld brengen van de aantallen is ook onderzocht wat de kwalitatieve behoeftes zijn voor Oost Gelre. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies uit het onderzoek. Behoefte naar leeftijdsklasse • door de vergrijzing neemt het aantal oudere huishouden sterk toe; • er is een actueel tekort aan koopwoningen in de prijsklasse tot € 200.000 voor de leeftijdsgroep jonger dan 35 jaar; • de huishoudensgroep 35-64 jaar neemt sterk af. De afname van deze leeftijdsgroep wordt deels gecompenseerd door vestigers uit andere gemeenten. Deze vestigers zoeken vooral grote koopwoningen in de hogere prijsklassen; 3

Behoefte naar woningtype • de vraag naar appartementen in de koopsector zal de komende jaren verder toenemen; Behoefte naar eigendom • in de toekomst zal er steeds minder behoefte aan huurappartementen zijn. Toekomstige ouderen zijn vaker woningeigenaar en maken minder vaak gebruik van het huuraanbod; • rekening houdend met de actuele tekorten, is er nog wel enige vraag naar huurwoningen; • er wordt een lichte verschuiving verwacht van de vraag naar corporatiewoningen naar overige verhuurders; • woonwensen worden lastiger om te realiseren, denk aan woningen tot € 200.000. Een alternatief is hierop de eengezinswoning in de huursector; Behoefte naar de kernen • in de kleine kernen is de huishoudensgroei relatief het grootst; • de actuele markt lijkt het krapst te zijn in Lichtenvoorde en Lievelde; • de plancapaciteit in Groenlo is in verhouding tot de vraag aan de hoge kant, in Lichtenvoorde en de kleine kernen zijn er relatief weinig plannen; • in de kleine kernen is er vooral vraag naar koopwoningen aan zowel de onderkant als de bovenkant van de markt;

2.2 Ruimtelijke criteria Regionale kwaliteitscriteria De Thematafel Wonen & Vastgoed heeft een regionaal kader opgesteld waaraan de extra te bouwen woningen moeten voldoen. De kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek beschrijft de te hanteren werkwijze en het monitoren van de nieuwe woningbouwinitiatieven. De gemeenten hebben de ruimte gekregen om naast de ruimtelijke criteria lokale kwaliteitscriteria toe te voegen. Dat betekent dat voor nieuwe initiatieven de lokale criteria een wezenlijke basis vormen voor volkshuisvestelijke en ruimtelijke afwegingen op gemeente-, kern- en planniveau. Het regionale beleid is door de gemeenteraad vastgesteld en omvat 3 criteria om de mismatch in de woningvoorraad te verminderen. Dit is uitgewerkt in een ruimtelijke verkenning voor de kleine kernen met een strategie en voor Groenlo en Lichtenvoorde met een kwalitatief kader door de pilot Menukaart Wonen. De 3 criteria van de ruimtelijke afweging zijn: 1. Behoefte aantonen Bij nieuwe initiatieven moet de behoefte worden aangetoond. Per kern wordt bepaald voor welke woningtypes en prijssegmenten woningen nodig zijn. Dit kan op meerdere manieren, waaronder via de uitkomsten van het AWLO, kwantitatief onderzoek, eigen behoefteonderzoek en overleg met corporaties. 2.

Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed Bouwen op locaties met leegstaand vastgoed gaat voor bouwen op andere locaties binnen de bebouwde kom. De verbouw of nieuwbouw na sloop zal vooral ingezet worden om ruimtelijke knelpunten op te lossen in onder meer aanloopstraten en centra van kernen. In het buitengebied kan het gaan om vrijkomende agrarische- en bedrijfsbebouwing. 3. Inbreiding gaat voor uitbreiding Regionaal is afgesproken dat in principe niet gebouwd wordt buiten bestaand stedelijk gebied. Tenzij gemotiveerd kan worden dat binnen bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte voorzien kan worden.

Lokale kwaliteitscriteria Ruimtelijke Verkenning Kleine Kernen In de kleine kernen wordt uitgegaan van namen en rugnummers. In het kader van de verkenning is een leefbaarheidsthermometer opgesteld. Onderdeel van de leefbaarheidsthermometer is dat transformatie van bestaand leegstand vastgoed hoog scoort. Ook wordt eerst gekeken naar de beschikbare inbreidingslocaties. Voor nieuwe initiatieven in de kleine kernen is een uitnodigingskaart opgesteld. Naast de aangewezen plekken blijft er ruimte voor inbreidingslocaties. Voor nieuwe initiatieven gebruiken we de uitnodigingskaart. In de uitnodigingskaart zijn de Achterhoekse kwaliteitscriteria opgenomen en lokaal aangevuld. Toetsingscriteria Menukaart Wonen De criteria voor de initiatieven in Lichtenvoorde en Groenlo zijn vastgesteld in de menukaart. De menukaart bestaat uit de volgende gangen: 1. vooraf een goed gesprek: vooraf wordt gesproken over de mogelijkheden van de transformatielocatie naar woningbouw. Er wordt gekeken welke mogelijkheden het bestemmingsplan biedt, in hoeverre een verzoek voldoet aan de hoofdlijnen van de menukaart en of dit kansen of beperkingen biedt voor het vervolg. 2. de juiste locaties: a) een locatie moet in een historisch centrumgebied of gemengd woongebied liggen, b) een bedrijfs-, horeca-, winkel- of maatschappelijke bestemming hebben en tot slot beschikken over een aanwezige legale bebouwing. 3.

Plannaam

tabel 2: overzicht plannen Ruimtelijke Verkenning Aantal netto toevoeging

Kern

Plannaam

Aantal netto toevoeging

Groenlo

Marhulzenweg 29

Lievelde

Park Vossenburcht

Groenlo

Oranjestraat 11

Lievelde

Woondroebel Kloezedijk

Groenlo

Ruurloseweg 12

Mariënvelde

Hof aan de Boog

Groenlo

Barakkenplaats 7

Mariënvelde

Café Heutinck

Groenlo

Kevelderstraat 22 en 24

Harreveld

Looweg

Lichtenvoorde

Rapenburgsestraat 28

Vragender

Sint-Antonius van Paduakerk

Lichtenvoorde

Aaltenseweg 97

Vragender

WVG-locatie

Lichtenvoorde

Rentenierstaat 1

Zieuwent

Werenfriedstraat

Lichtenvoorde

Rentenierstaat 5

Totaal

Lichtenvoorde

Rentenierstaat 21

Lichtenvoorde

Rentenierstaat 36

Lichtenvoorde

Broekboomstraat 13

Totaal

3 36

3. Actuele ontwikkelingen De spanning op de woningmarkt is hoog. De verkoopprijzen stijgen, het aanbod van nieuwe woningen is laag en de wachttijd voor een sociale huurwoning neemt toe. Woningen zijn snel verkocht en de leegstand neemt af. De markt laat zien dat Oost Gelre een aantrekkelijke plek is om te wonen. De ruimte die er is voor de bouw van nieuwe woningen is dan ook nodig om in de vraag van huidige en nieuwe inwoners van Oost Gelre te kunnen voorzien. In dit hoofdstuk komen de actuele ontwikkelingen op het gebied van wonen aan de orde.

3.1 Landelijke trends en ontwikkelingen Er is grote onzekerheid over het corona-effect op de woningmarkt. In maart 2020 leek de woningmarkt stil te vallen, maar de druk op de markt is eind 2020 niet minder geworden. De vraag naar woningen was nog nooit zo groot. Economen proberen te voorspellen wat corona doet met de economie en met de woningmarkt. Het woningtekort is landelijk echter zo groot, dat het effect op het consumentenvertrouwen en woongedrag moeilijk is te voorspellen. De eerste indruk is dat er toenemende behoefte is aan ruimte (extra werkkamer, tuin). De noodzaak om dichtbij het werk te wonen neemt mogelijk af voor degenen die thuis kunnen werken en lijkt regionaal tot vergroting van de vraag te leiden. De vraag naar betaalbare koopwoningen blijft groot. Hieronder volgen de landelijke trends op het gebied van wonen. Groeiend woningtekort Bouwlocaties, grondstoffen en mankracht zijn schaars. De energietransitie en schaarste in grondstoffen maken duurzaamheidsmaatregelen noodzakelijk en bouwkosten hoog. Schaarste aan bouwend personeel leidt tot nog verder oplopende bouwkosten. Al deze ontwikkelingen gaan het woningtekort in de komende jaren versterken. Omslagpunt in innovaties De bouw staat bekend als een traditionele en conservatieve sector.

Op het gebied van innovaties, gaat dit in de bouwsector een stuk langzamer dan in andere sectoren, maar in de komende jaren gaat ook hier het omslagpunt plaatsvinden. Prefab bouwen is de toekomst. Het bespaart enorm veel tijd en bij grote projecten kan de prijs op den duur wel tot 30% lager uitvallen. Betaalbaarheid starter onder druk Starters die een woning willen kopen, krijgen het steeds moeilijker. Zonder eigen geld of ondersteuning is kopen voor veel starters niet meer mogelijk. Bouwkosten staan onder druk als gevolg van de kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen. Woningcorporaties blijven achter in de nieuwbouwopgave, omdat zij financiële belemmeringen ervaren (o.a. verhuurderheffing). Nieuwbouwen voor starters wordt steeds lastiger. Tijdelijke woonvormen bieden uitkomst om op korte termijn te voorzien in de urgente vraag naar betaalbare woningen. Meer technologie in huis Technologie krijgt een steeds prominentere rol in en om het huis. Onderdelen van het huis communiceren met elkaar en spelen in op de omgeving of persoonlijke wensen van bewoners. In het ontwerp van woningen groeit daardoor het belang van installaties. Prestatie en comfort van de woningen zijn belangrijke criteria voor woonconsumenten.

Thuiswerker wil groter huis en trekt naar platteland De trek uit de stad was bij jonge gezinnen al een tijdje gaande, maar door de coronacrisis komt het in een stroomversnelling. Vooral thuiswerkers stellen hogere eisen aan hun woning en die vinden ze op het platteland. Mensen die twijfelden of ze naar een groenere omgeving willen verhuizen, krijgen door corona en thuiswerken een duwtje om dat te doen.

Meer ruimte voor uitbreiding Veel beleid gaat uit van inbreiden en transformeren voor uitbreiden. Gevolg hiervan is ook dat woningbouw op deze lastige locaties vaak onvoldoende snel gaat. Op uitleglocaties is die snelheid makkelijker te halen. Vanaf 2021 komen hierin meer mogelijkheden, mits er een duidelijke meerwaarde is voor betaalbaar wonen, duurzaamheid, etc. Nieuwe doelgroepen Nieuwe groepen dienen zich aan: arbeidsmigranten die vestigen, de stijging van vergunninghouders en spoedzoekers die door scheiding zonder woning komen te staan. Dit vraagt een variëteit aan woonvormen. Gezien de grote vraag naar sociale huurwoningen en het beperkte aanbod vergroot iedere taakstelling zowel die van vergunninghouders als de extra woningen die gevraagd worden in het kader van beschermd wonen en maatschappelijke opvang de druk op het sociale huursegment. Om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten is uitbreiding van het aanbod noodzakelijk. Dit gebeurt in eerste instantie door het uitbreiden van de voorraad sociale huurwoningen. Geclusterd wonen Langer thuis wonen is een beleidswens maar ook een woonwens. In de Achterhoek is het steeds moeilijker is om zorgpersoneel te vinden. Vereenzaming is mede daardoor een groeiend probleem en risico. Dit leidt tot een groeiend aantal initiatieven voor geclusterd wonen voor ouderen.

Klimaatadaptief bouwen Door klimaatverandering neemt de kans op hittestress, wateroverlast, droogte en overstromingen toe. Het is niet mogelijk om decentraal aanvullende eisen te stellen aan het bouwbesluit. Dit maakt het afdwingen van circulair bouwen erg lastig. Het huidige Bouwbesluit 2012 zal per 1 januari 2022 vervangen worden door het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. In 2021 maken de gemeenten hun transitievisie warmte. Het vertrekpunt voor de lokale dialoog over zuinig omgaan met warmte en energie. De transitievisies fungeren daarmee als vliegwiel voor acties voor een toekomstbestendige leefomgeving: met zorg voor energie, klimaatbestendigheid en circulariteit. Huizenprijzen: dalen of stijgen? Al sinds het begin van de coronacrisis wordt vooruitgekeken op een mogelijke daling van de huizenprijzen en huurprijzen, nadat woningen jarenlang fors duurder zijn geworden. ING voorspelt dat de markt gaat afkoelen in 2021, terwijl Rabobank juist voorspelt dat de prijzen zullen blijven stijgen. De ontwikkeling is lastig te voorspellen.

3.2 Provinciale koers Actieplan Wonen Zowel het Ministerie van BZK als de provincie Gelderland sturen op versnelling van bouwplannen en het realiseren van betaalbare woningen en flexibele woonvormen. Hoewel het accent op de stedelijke omgeving en de Randstad ligt, is er ook een kans voor de Achterhoek om te voorzien in het woningtekort. De woningnood in Gelderland is hoog. Tot 2030 moeten er ruim 80.000 nieuwe woningen worden gebouwd. De komende vijf jaar wil de provincie daarom de bouw van 45.000 woningen versnellen. Drie doelen staan in dit actieplan centraal: 1) versnelling van de woningbouw; 2) meer betaalbare woningen; 3) meer flexibele woningen. Vestiging vanuit andere gemeenten Landelijk is er een grote druk op de woningmarkt. Het woningtekort is geraamd op 331.000 woningen. De groei van de bevolking komt vooral door een buitenlands migratiesaldo, de laatste jaren vooral van arbeids- en studiemigranten. Aan de aanbodkant is landelijk een dip ontstaan in het afgegeven bouwvergunningen, mede door de uitspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof en de invoering van de PFASnorm. Woningzoekers uit de steden wijken daarom ook uit naar andere gemeenten en regio’s. In de laatste jaren neemt het aantal vestigers in Oost Gelre en in de Achterhoek toe, maar deze komen dan wel vooral uit omringende gemeenten en regio’s.

De grootste groep vestigers zijn huishoudens tot ca. 45 jaar. In oktober 2020 publiceerde RIGO Research en Advies in opdracht van de Provincies Gelderland en Overijssel het onderzoek ‘Komen en gaan’ over de trek van de Randstad naar Gelderland en Overijssel. Zoals in het kaartje is te zien, is het aandeel van de verhuisden in Oost Gelre vanuit de Randstad 4% van de verhuisden, waarvan een deel ouderen. We zien dat hier een stijging in zit met voorgaande jaren.

3.3 Lokale woningmarktcijfers Demografische ontwikkelingen Ondanks dat we al jaren een daling van het aantal inwoners verwachten uit de prognoses, blijft het aantal inwoners stabiel. Jaarlijks overlijden meer mensen dan dat er aan kinderen worden geboren, maar dit wordt gecompenseerd door een positieve migratie. Alleen de gemeenten Doetinchem, Aalten en Oost Gelre kenden een bevolkingsgroei in de periode 2015-2020. tabel 3: bevolkingsontwikkeling Oost Gelre jan. 2011

jan. 2012

jan. 2013

jan. 2014

jan. 2015

jan. 2016

jan. 2017

jan. 2018

jan. 2019

jan. 2020

jan. 2021

Groenlo

9998

9992

9927

9907

9798

9797

9783

9853

9886

9882

9857

Harreveld

1419

1421

1440

1416

1384

1364

1410

1430

1414

1435

1419

Lichtenvoorde

12997

13035

12966

12907

12913

12974

13011

12991

12978

12888

12903

Lievelde

1486

1466

1445

1424

1417

1397

1393

1389

1400

1398

1392

Mariënvelde

867

872

884

880

872

860

892

901

903

901

Vragender

1118

1112

1105

1074

1076

1073

1081

1084

1107

1128

1116

Zieuwent

2159

2107

2109

2097

2078

2073

2061

2029

2015

1995

1980

onbekend

Oost Gelre

30117

30005

29876

29705

29538

29631

29677

29703

29627

29568

Na een periode van een daling in het aantal inwoners tot 2015, zien we dat tussen 2015 en 2020 het aantal inwoners stijgt. In eerst instantie ontstond deze stabilisatie door de verhoogde asielinstroom in 2016/2017. In 2018 en 2019 zien we een positieve bevolkingsontwikkeling als gevolg van een positieve binnenlandse migratie. Het geboortesaldo blijft structureel negatief.

Nieuwbouw en planvoorraad In 2020 zijn 75 woningen toegevoegd. Dat is het dubbele van de productie in 2017. Sinds 2017 is een stijging in de nieuwbouwproductie. tabel 4 t/m 9: woningverloop 2015-2021 Aantal woningen Oost Gelre

Aantal woningen Oost Gelre

Saldo 1-1-2015 Nieuwbouw

12650 53

Sloop Splitsing

Saldo 1-1-2016

Samenvoeging

Adm. correctie

Saldo 1-1-2016

12692

Aantal woningen Oost Gelre

Splitsing

12787 62

Overig opvoeren Overig intrekken Saldo 1-1-2019

Splitsing 4

4 12751

12854 65

Sloop

20 8 12854

Saldo 1-1-2018

12787

Saldo 1-1-2020

Overig intrekken 12910

Overig opvoeren 6

Saldo 1-1-2020

Adm. correctie

12910 70 3 8

Samenvoeging

Overig intrekken

Splitsing 3

Overig opvoeren

Sloop

Samenvoeging

Nieuwbouw 19

Splitsing 7

Aantal woningen Oost Gelre

Saldo 1-1-2019 Nieuwbouw

Samenvoeging

Saldo 1-1-2017

12751

Sloop

Aantal woningen Oost Gelre

Saldo 1-1-2018

Saldo 1-1-2017 Nieuwbouw

Splitsing 1

Sloop

Samenvoeging

Nieuwbouw

12692

Nieuwbouw 11

Aantal woningen Oost Gelre

Saldo 1-11-2020

0 7 7 12985

tabel 10: nieuwbouwproductie en netto toevoeging 2015

2016

2017

2018

2019

2020

Nieuwbouw

Netto toevoeging

Bruto plancapaciteit

Netto plancapaciteit

1 januari 2016

669 woningen

660 woningen

1 januari 2017

655 woningen

647 woningen

1 januari 2018

600 woningen

1 januari 2019

532 woningen

1 januari 2020

437 woningen

1 januari 2021

317 woningen

317 woningen tabel 11: ontwikkeling plancapaciteit

Koopmarkt In januari 2021 staan 69 woningen in heel Oost Gelre te koop, waarvan een groot deel ‘verkocht onder voorbehoud’ is of ‘onder optie’ staan. Begin 2015 waren dit er nog 546 woningen. Er is veel vraag en de woningen zijn erg snel verkocht. Dat heeft een prijsopdrijvend effect. Steeds vaker wordt de vraagprijs overboden. Met name starters en alleenverdieners kunnen nauwelijks een betaalbare woning vinden. Sinds medio 2018 is sprake van een gespannen woningmarkt. Het aanbod is lager dan de vraag. Door het tekort aan woningen stagneert de doorstroming en stijgen de prijzen. Het tekort aan koopwoningen voor starters zorgt ook voor een toename van de vraag naar huurwoningen. tabel 12: ontwikkeling aanbod koopmarkt jan. 2012

jan. 2013

jan. 2014

jan. 2015

jan. 2016

jan. 2017

jan. 2020

dec. 2020

jan. 2021

Lichtenvoorde

161

192

201

202

218

Vragender

Harreveld

Zieuwent

Lievelde

Groenlo

178

202

215

221

191

106

Mariënvelde

Oost Gelre

450

515

530

546

514

203

173

102

Makelaars geven aan dat er vanuit andere gemeenten en regio’s om ons heen interesse is voor Oost Gelre. Een belangrijk reden hiervoor is snellere verbinding van de N18 met Twente. Dit biedt kansen, met name als het gaat om het behouden en aantrekken van jongeren en gezinnen. Het is van belang om nu met ons woningbouwprogramma op de wensen van deze doelgroep in te spelen. Er is naast behoefte aan betaalbare woningen tot € 250.000 ook behoefte aan woningen voor doorstromers. Niet alleen voor ouderen, maar ook voor andere leeftijdsgroepen met een kwaliteitsvraag. Starters hebben het moeilijk om in te stappen, ook door de hypotheekregels en de gevolgen van het sociaal leenstelsel. Als Oost Gelre hebben wij hierop ingespeeld door de Starterslening te verruimen.

Huurmarkt Huishoudens tot 45 jaar zijn het actiefst op de huurwoningmarkt. Het aantal verhuringen aan woningzoekenden van 65 jaar en ouder is relatief gezien laag. Deze trend is al jaren zichtbaar. Woningzoekenden tot 23 jaar met een huurtoeslag gerechtigd inkomen maken relatief gezien meer kans op een woning dan andere groepen woningzoekenden, omdat zij ofwel voorrang krijgen bij toewijzing van goedkope woningen/danwel de enige groep is die in aanmerking komt voor de betreffende woning. 10

De gemiddelde zoektijd in 2019 voor woningzoekenden is gestegen, van 2,3 maanden (2017), 4,2 maanden (2018) naar 5,6 maanden (2019). Wel zijn er grote verschillen tussen Groenlo en Lichtenvoorde. Voor het aanbodmodel (ProWonen) wordt gekeken naar de actieve inschrijftijd. Bij het lotingmodel (De Woonplaats) wordt gekeken naar de actieve zoektijd. De bijzondere toewijzingen laat vooral een stijging zien in de categorie ‘zorg’. Ook de toewijzingen als gevolg van urgentie of calamiteit is toegenomen. De woningtoewijzingen aan vergunninghouders daalt.

Leegstand Er is een dalende lijn te zien van het aantal leegstaande woningen, met een totale gemiddeld van 2,7% voor de gemeente. De leegstand (minimaal 1 dag leeg) is het laagst in Mariënvelde (1,2%) en het hoogst in Harreveld (4,8%). De onderstaande cijfers zijn afkomstig uit de BAG en is een momentopname. De cijfers zijn heel dynamisch. jan. 2016

jan. 2017

jan. 2018

jan. 2019

jan. 2020

Lichtenvoorde

2,2%

2,1%

2,0%

1,9%

Vragender

4,0%

3,3%

3,4%

7,0%

3,2%

Harreveld

4,1%

4,4%

6,3%

4,4%

4,8%

Zieuwent

2,5%

3,3%

2,9%

2,2%

2,4%

Lievelde

2,3%

1,9%

2,6%

1,0%

2,6%

Groenlo

3,8%

4,3%

3,6%

3,4%

3,3%

Mariënvelde

3,6%

2,4%

3,6%

1,2%

buitengebied

5,6%

4,7%

4,3%

4,0%

3,7%

Oost Gelre

3,3%

3,1%

3,0%

2,8%

2,7%

tabel 13: leegstandsontwikkeling

4. Nieuwe uitgangspunten Wat willen we bereiken? ✔ We willen bouwen naar behoefte. We willen voldoende aanbod bieden voor de inwoners binnen en buiten Oost Gelre. ✔ We willen een flexibele plancapaciteit om direct in te kunnen spelen op vraag en aanbod. ✔ We willen huisvesting bieden aan bijzondere doelgroepen zoals arbeidsmigranten en spoedzoekers. ✔ We willen bouwen volgens de regionale kwaliteitscriteria met een lokale ruimtelijke afwegingskader. ✔ We willen dat er voldoende woningen zijn van een prijs/kwaliteit die aansluit bij de wensen van woningzoekenden binnen en buiten Oost Gelre.

Bouwen naar behoefte We bouwen naar behoefte. Jongeren vertrekken steeds minder vaak naar steden. Ook vestigen zich steeds meer mensen van buiten de regio in de Achterhoekse gemeenten, gedreven door steeds verder oplopende koopprijzen elders, maar ook doordat landelijk wonen een aantrekkelijk woonklimaat blijkt te zijn in tijden van een lockdown. De vraag is of de effecten van Covid-19 leiden tot een incidentele trendbreuk of tot een structurele koerswijziging. De trends en ontwikkelingen laten zien dat er meer gebouwd moet worden. In de periode 2018-2025 voegen we 660 nieuwe woningen toe aan de

woningvoorraad in de gemeente Oost Gelre. We monitoren de markt- en demografische ontwikkelingen jaarlijks en passen onze woningbouwambities daarop aan indien nodig. In 2021 wordt een volgend Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-onderzoek (AWLO) uitgevoerd. Nieuw onderdeel van het AWLO wordt om, naast prognoses ook toekomstscenario’s op te stellen die inspelen op toekomstige trends en ontwikkelingen.

We stellen de voorlopige behoefte op 660 woningen tot 2025 Voor nu stellen we onze woningbehoefte vast op de bovenste bandbreedte van 660 woningen voor de periode 2018-2025. Strategisch is een plancapaciteit tot 130% van woningbehoefte wenselijk omdat niet alle plannen daadwerkelijk doorgang vinden. Om afvallende plannen op te vangen is een marge gewenst. Indien het AWLO 2021 aanleiding geeft tot aanpassing van de kwantitatieve opgave dan passen we dit aan in het jaarlijks te actualiseren uitvoeringsprogramma.

Flexibele plancapaciteit Na jarenlang een sombere woningmarkt, heeft de woningmarkt tegen alle ontwikkelingen en trends in, een ongekende ontwikkeling laten zien. Het aanbod van tekoopstaande woningen is ongekend laag en in sommige kernen staan helemaal geen woningen meer te koop. Om in de toekomst sneller in te kunnen spelen op de woningmarkt, sturen wij de plancapaciteit op 130% van de behoefte. In de praktijk komt het voor dat plannen uiteindelijk niet doorgaan of niet ontwikkeld worden.

Huisvesting aan arbeidsmigranten en spoedzoekers. De bevolking vergrijst, waardoor de beroepsbevolking daalt. Werkgevers doen daarom steeds vaker een beroep op buitenlandse arbeidskrachten om het werk uitgevoerd te krijgen. Er wonen ongeveer 250 arbeidsmigranten in Oost Gelre. Het aantal werkzame arbeidsmigranten ligt ruimschoots hoger (ongeveer 1.000 arbeidskrachten). Een deel van de arbeidsmigranten woont in de regio, maar een deel ook daar net buiten (bijvoorbeeld net over de grens in Duitsland). De verwachting is dat het aantal arbeidsmigranten in de regio de komende jaren verder toeneemt. Het is van belang dat er voldoende passende huisvesting voor deze doelgroep in de gemeente aanwezig is. Door de uitbraak van Covid19 is maar weer gebleken hoe belangrijk het is om minimale vereisten te stellen aan huisvesting voor arbeidsmigranten. We zien hier een belangrijke verantwoordelijkheid liggen voor werkgevers en bemiddelaars van arbeidsmigranten in onze gemeente.

Huisvesting van arbeidsmigranten Begin 2021 stellen wij het beleid vast voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Op basis van de uitgangspunten kan bepaald worden of initiatieven passen binnen de wensen. De huisvesting van arbeidsmigranten is niet geprognotiseerd in de prognoses. De realisatie van deze woningen staan los van de 660 woningen en wordt gezien als een nieuwe doelgroep.

Door omstandigheden kan het voorkomen dat een huishouden op korte termijn behoefte heeft aan een tijdelijke woonruimte. Spoedzoekers is een verzamelbegrip voor mensen die om zeer uiteenlopende redenen snel een huis nodig hebben. Ze komen hier tijdelijk werken of studeren, zijn net gescheiden of zijn dakloos door psychosociale problemen. De huisvesting van deze bijzondere doelgroep stuit in de

praktijk tot problemen. Aanleiding voor de gemeente Oost Gelre om uit te zoeken wie nu precies een spoedzoeker is, welke oplossing nodig is, en wiens verantwoordelijkheid dit is.

Pilot tijdelijke woonvorm voor spoedzoekers Begin 2021 wordt dit vraagstuk geïnventariseerd. Dit kan gaan om huishoudens in een probleemsituatie, financiële problematiek, huiselijk geweld, actue echtscheiding. Parallel aan de inventarisatie en vaststelling van het beleid, staan wij als gemeente open voor een pilot.

5. Lokale afwegingskader Met de lokale afwegingskader willen wij kwalitatief sturen op nieuwbouwplannen door plannen die zo maximaal mogelijk bijdragen aan de gemeentelijke ambities. Hoe nieuwe planinitiatieven een afweging krijgen beschrijft dit hoofdstuk. Voor de kleine kernen wordt het bestaand beleid voortgezet met de uitnodigingskaart. Voor de kernen Lichtenvoorde en Groenlo worden de ruimtelijke criteria uit de menukaart gehandhaafd, maar vindt er geen pilot meer plaats. stap 1: we passen de menukaart toe voor Lichtenvoorde en Groenlo en de uitnodigingskaart voor de kleine kernen In Oost Gelre is de kwaliteit van woningbouwplannen leidend. Daarvoor hanteren we de kwalitatieve criteria zoals opgenomen in de menukaart en de visie voor de kleine kernen. Globaal worden daar de volgende stappen doorlopen: 1. vooraf een goed gesprek: vooraf wordt gesproken over de mogelijkheden van de transformatielocatie naar woningbouw. Er wordt gekeken welke mogelijkheden het bestemmingsplan biedt, in hoeverre een verzoek voldoet aan de hoofdlijnen van de menukaart en of dit kansen of beperkingen biedt voor het vervolg. 2. de juiste locaties: a) een locatie moet in een historisch centrumgebied of gemengd woongebied liggen, b) een bedrijfs-, horeca-, winkel- of maatschappelijke bestemming hebben en tot slot beschikken over een aanwezige legale bebouwing. 3.

de juiste kwaliteit: hoofdlijn van deze gang is het in beeld brengen van de kwaliteit van plannen. Voor alle 11 ingrediënten wordt de score bepaald met een 1 tot en met 5. 4. weging kwaliteiten: op basis van de kwalitatieve criteria worden de kwaliteiten van een woonplan in beeld gebracht middels een integrale afweging. Dit doen we door alle plannen in het integraal overleg te brengen. Op die manier kunnen we niet tegelijkertijd wegen, maar wel onderling wegen. We gebruiken daarvoor de plannen die we al hebben goedgekeurd. De uitkomsten van de kwaliteitsscores geven een goede indruk van de individuele kwaliteiten van een woonplan t.o.v. de goedgekeurde plannen. Voor alle 11 ingrediënten wordt de score bepaald met een 1 tot en met 5. In totaal kunnen er maximaal 55 punten behaald worden op 11 thema’s. Waarbij elke ster 11 punten waard is. - projecten die 4 of 5 sterren scoren zijn de zeer wenselijk projecten; - projecten die 3 punten scoren zitten op het kantelpunt; - projecten die 1 of 2 ster scoren voldoen niet. stap 2: uitzondering voor kleine plannen Kleine plannen (tot en met netto 2 woningen) die vallen onder herbestemming van panden en voldoende scoren worden niet kwantitatief getoetst. Alle andere plannen wordt getoetst aan de behoefte van 660 woningen.

stap 3: kwantitatieve behoefte aantonen Is er in de desbetreffende kern ruimte voor nieuwe woningen? Bij nieuwe initiatieven moet de behoefte worden aangetoond. Dit kan op basis van de uitkomsten van het AWLO, kwantitatief onderzoek, eigen behoefteonderzoek en overleg met corporaties. stap 4: inbreiding gaat voor uitbreiding In principe wordt er niet gebouwd buiten het bestaand stedelijk gebied. Tenzij een initiatiefnemer kan motiveren waarom er binnen bestaand stedelijk gebied niet in de behoefte voorzien kan worden. Als er sprake is van een aantoonbare woningbehoefte, maar er geen mogelijkheden voor inbreiding meer zijn is het mogelijk om woningen te bouwen op uitbreidingslocaties. Het liefst zo dicht mogelijk nabij de bebouwde kommen. Mocht een uitbreiding nodig zijn, dan verlangen wij een bijzonder woonconcept met een lage woningdichtheid. Een concept dat een duidelijke bijdrage levert aan andere beleidsdoelstellingen van de gemeente, zoals klimaat, natuurinclusief bouwen, biodiversiteit, cultuurhistorie en/of recreatie. stap 5: realisatietermijn De initiatiefnemer krijgt de gelegenheid om het plan binnen maximaal 1 jaar uit te werken. Zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is, geldt de verplichte realisatie binnen maximaal 1 jaar. Wordt binnen deze termijn niet gestart met de bouw, dan wordt de bouwtitel ingetrokken.

6. Bouwprogramma 2021-2025 Het bouwprogramma vormt de vertaling van de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte voor 2021-2025. Enerzijds willen we inspelen op de grote druk die we nu op de woningmarkt constateren en anderzijds niet voorbij mogen gaan aan de lange termijn ontwikkelingen, die voor een deel onzeker zijn. De recente marktontwikkelingen zijn gespiegeld en vertaald naar een woningbouwprogramma. In paragraaf 6.1 worden de aantallen per kern toegelicht. Paragraaf 6.2 gaat verder in op de kwalitatieve vraag, gebaseerd op de Primos en de actuele woningmarkt.

6.1 Kwantitatief woningbouwprogramma Om de woningprogrammering wendbaarder te maken is ervoor gekozen om het werken met een bandbreedte. Voor de periode 2021-2025 is het woningbouwprogramma gebaseerd op de Primos prognose. Onze ambitie is om de woningvoorraad in alle kernen met passend woningaanbod uit te breiden. Juist in de kleine kernen is woningbouw van cruciaal belang om jongeren in de gemeenten te behouden en voor het aantrekken van jonge huishoudens en gezinnen een bijdrage leveren aan de vitaliteit in de kleine kernen. Met de afronding van Flierbeek fase 2 en de Brouwerij fase 1 zijn geen grootschalige locaties meer voorhanden in de planningslijst. Er is een behoorlijke behoefte aan nieuwe woningen. De huidige plancapaciteit omvat 317 woningen en dat is niet voldoende om te voorzien in de behoefte van 460 woningen tot 2025. Het kwantitatieve woningbouwprogramma 2018-2025 omvat in totaal 660 woningen. Een goede eerste stap tot versnelling is de ruimte om 130% plancapaciteit te programmeren in plaats van 100%. De ervaring leert dat 30% van de plannen uitvalt en er een tekort aan harde plancapaciteit na 2025 is. Daarmee komt de maximale plancapaciteit uit op 599 woningen. Voor Groenlo is een extra ruimte van 73 woningen, voor Lichtenvoorde 147 woningen en voor de kleine kernen 62 woningen. Woningbehoefte 2018-2025

Gerealiseerd in 2018, 2019, 2020

Woningbehoefte 2021-2025

Actuele Gewenste plancapaciteit plancapaciteit Benodigde Benodigde per 1 januari 2021-2025 extra plannen extra plannen 2021 (130%) bij 100% bij 130%

Groenlo

205

122

159

Lichtenvoorde

260

186

242

147

kleine kernen en buitengebied

195

152

136

198

Totaal

660

200

460

317

599

143

282

tabel 14: berekening behoefte per kern

6.2 Kwalitatief woningbouwprogramma Voor de komende periode creëren we hiermee voldoende ruimte voor nieuwe woningbouwaantallen. Daarom willen we nieuwe plannen vooral kwalitatief toetsen, zodat er ruimte komt voor woningbouw dat aanbod creëert in segmenten waar de kwalitatieve vraag het hoogst is. Daarmee sluiten we aan bij de uitgangspunten die we ook regionaal hebben afgesproken. Tegelijkertijd beschikken we over een ruime capaciteit aan bestaande woningbouwplannen, die voor een groot deel al invulling geven aan de verwachte vraag, met name ruime, middeldure tot dure koopwoningen. Nieuwe initiatieven moeten daarom vooral voorzien in de vraag die tot op heden nog onvoldoende wordt ingevuld.

Opgeleverd tussen 2018-2020 en plannen voor 2021-2025 De woningbouwbehoefte is berekend voor de periode 2018-2025. Om de kwalitatieve restbehoefte in beeld te brengen, kijken we naar de oplevering in de periode 2018-2021 en de projecten die gepland staan voor de komende periode 2021-2025.

tabel 15 t/m 20: oplevering 2018-2025 en planningslijst 2021-2025

Oplevering 2018- 2020

in %

Planningslijst 20212025

in %

Totaal

Koop/huur naar prijsklasse

koop

168

84%

234

74%

402

sociale huur

particuliere huur

12%

Totaal

200

100%

317

Eigendom (huur en koop)

Oplevering 2018- 2020

in %

Planningslijst 20212025

in %

Totaal

koop: tot € 150.000

koop: € 150.000 - € 200.000

22%

koop: € 200.000 - € 250.000

11%

16%

100%

517

koop: € 250.000 - € 300.000

19%

25%

116

koop: € 300.000 - € 400.000

35%

24%

147

koop: € 400.000 - € 500.000

14%

koop: € 500.000 of meer

in %

Planningslijst 20212025

in %

Totaal

huur: tot € 425

50%

212

67%

311

huur: € 425 - € 607

niet-levensloopbestendig

101

50%

105

33%

206

huur: € 608 - € 651

tijdelijke woonconcept

huur: € 652 - € 720

10%

intramuraal

huur: € 720 of meer

10%

15%

Totaal

200

100%

317

100%

517

Totaal

200

100%

317

100%

517

Oplevering 2018- 2020

in %

Planningslijst 20212025

in %

Totaal

Woningtype

Oplevering 2018- 2020

in %

Planningslijst 20212025

in %

Totaal

eengezins

100

50%

210

66%

310

rijwoning

22%

21%

111

meergezins

100

50%

107

34%

207

appartement

10%

29%

112

Totaal

200

100%

317

100%

517

2/1 kap

33%

19%

125

vrijstaand

35%

31%

169

Totaal

200

100%

317

100%

517

Bijzondere woontypes

Oplevering 2018- 2020

levensloopbestendig

Eengezins of meergezins

Kern

Oplevering 2018- 2020

in %

Planningslijst 20212025

in %

Totaal

Uit de bovenstaande tabellen worden de volgende conclusies getrokken: Lichtenvoorde 74 37% 95 30% 169 • 74% van de opgeleverde of geplande woningen zijn koop, dat kleine kernen en b'geb. 43 22% 136 43% 179 staat gelijk aan de huidige verdeling huur en koop; Totaal 200 100% 317 100% 517 • in de planningslijst staan relatief veel woningen gepland in de sector ‘particuliere huur’; • de afgelopen jaren zijn de meeste woningen opgeleverd in de dure prijsklassen. Ondanks de stijgende bouwkosten is een verschuiving waar te nemen naar de goedkopere segmenten. Bouwen onder de € 200.000 blijft een lastige opgave. • in de laatste jaren zijn veel levensloopbestendige woningen gerealiseerd. De komende jaren staan nog meer levensloopbestendige woningen gepland. Opvalland is dat er geen intramurale en tijdelijke woningen zijn gerealiseerd; • in de komende jaren zal 2/3e van de bouwproductie bestaan uit eengezinswoningen; • de komende jaren zal een mix aan woningtypes gerealiseerd worden, met ca. 20-30% per type; • met de ontwikkeling en afronding van de Brouwerij fase 1 en De Woerd en de diverse inbreidingslocaties zijn de meeste woningen gebouwd in Groenlo. De komende jaren zal de bouwproductie gelijk zijn in de twee grote kernen. De ruimtelijke verkenning heeft zich vertaald in de planningslijst. Het aandeel van de kleine kernen stijgt van 22% naar 43%; Groenlo

42%

29%

169

Kwalitatieve behoefte Betaalbare woningen voor starters In de huidige woningmarkt komen starters steeds meer in de knel. Zowel de bestaande woningvoorraad als de planningslijst bestaat uit relatief veel vrijstaande woningen. Die zijn nauwelijks bereikbaar zijn voor starters. Daarbovenop stijgen de bouwkosten continu. De behoefte aan uitbreiding van het betaalbare koopsegment is dan ook groot. Met name in de grote kernen Lichtenvoorde en Groenlo voorzien huidige bouwplannen nog onvoldoende in de vraag naar goedkope koopwoningen. Daarnaast zien we op dit moment ook vraag naar starterswoningen in de kleinere kernen. Woningbouw in deze kernen kan een bijdrage leveren aan het leefbaar en vitaal houden ervan. Om goede keuzes te maken over de kwaliteit zijn we in gesprek met de kleine kernen om tot een goede oplossing te komen en realiseren we woningen waar vraag naar is. Levensloopbestendige woningen Een tweede belangrijke doelgroep als het gaat om woningbouw zijn senioren. De komende jaren neemt het aantal ouderen in de gemeente Oost Gelre verder toe. Bij voorkeur willen zij grondgebonden wonen met een tuintje of een appartement. Het aanbod voor deze doelgroep is beperkt maar geen acuut probleem, omdat zij nu nog ruim wonen tegen lage maandlasten. Het wordt een probleem als zij geconfronteerd worden met fysieke beperkingen.

Betaalbare levensloopbestendige woningen voor deze doelgroep zou voor doorstroming kunnen zorgen. Levensloopgeschikt zien we als een kwaliteit die voor jong en oud aantrekkelijk is, met en zonder zorgvraag. Daarvoor is het belangrijk dat nieuwbouwwoningen zonder traplopen te bereiken zijn of daar eenvoudig toe aan te passen zijn. Op die manier kan een nieuwbouwinitiatief zowel inspelen op de vraag van senioren als van starters. Daarnaast willen we mogelijkheden bieden om, indien gewenst, jong en oud samen te laten wonen. Bijvoorbeeld in de vorm van een hofje. In het verleden hebben we hiervoor meerdere verzoeken voor ontvangen. Duurzame nieuwbouw Bij nieuwbouw sluiten we aan bij de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid. Nieuwe woningen vanaf 1 juli 2020 moeten Bijna Energieneutraal (BENG) zijn. Daarnaast is het sinds 1 juli 2018 verplicht om nieuwe woningen niet meer op het aardgasnetwerk aan te sluiten. We zien graag dat ontwikkelaars een nog hoger ambitieniveau hanteren als het gaat om duurzame nieuwbouw. Daarbij gaat het om het bouwen van Nul-op-de-Meter woningen, het toepassen van circulaire bouwmethoden (waarbij bouwmaterialen hergebruikt kunnen worden) of andere innovatieve concepten (bijvoorbeeld passieve zonne-energie, rekening houdend met de zonligging van een woning).

Beschikbaarheid van sociale huur De afgelopen jaren is de vraagdruk in de sociale huursector in de gemeente Oost Gelre toegenomen. Enkele jaren geleden konden woningzoekers in Groenlo binnen 1-2 maanden een woning vinden. De zoektijden lopen sindsdien verder op, waardoor de gewenste zoektijd binnen een jaar onder druk komt te staan. Daarnaast is het aantal reacties het laatste jaar toegenomen. Ook zien we dat het aantal mutaties (mede als gevolg van Covid-19) sterk is terug gelopen. We vinden het belangrijk dat mensen met een laag inkomen binnen een jaar een passende sociale huurwoning kunnen vinden. Wij willen een gelijkblijvend marktaandeel sociale huurwoningen 16%. Op dit moment is het aandeel van sociale huurwoningen in de planningslijst 4%. ProWonen heeft daarop ingespeeld en aangegeven dat zij ca. 50 woningen willen toevoegen om de oplopende vraagdruk te verminderen. De beschikbaarheid van sociale huur is overigens ook afhankelijk van de prijsontwikkeling in de koopsector. In het verleden konden veel mensen met een laag- of middeninkomen nog een goedkope koopwoning kopen. Met de sterke prijsontwikkeling droogt dit aanbod op en zijn waarschijnlijk meer huishoudens aangewezen op een sociale huurwoning, waardoor zoektijden en het aantal reacties oplopen.

Innovatieve woonconcepten Er is een groeiende groep aan mensen die behoefte hebben aan iets anders dan de meer traditionele woningvoorraad. Een deel van de woningzoekenden is op zoek naar een kleine woonruimte (Tiny Houses), soms vanuit betaalbaarheidsmotief, maar vaak ook uit ideologische overwegingen. Een ander voorbeeld van zo’n vernieuwend woonconcept is het hofjeswonen onder ouderen. Het huidige afwegingskader biedt al de mogelijkheid om innovatieve woonconcepten toe te voegen. We merken dat het gebrek aan een geschikte locatie de meeste initiatiefnemers belemmert. We onderzoeken de komende tijd de mogelijkheid om een of meerdere locaties (tijdelijk) aan te wijzen waar initiatiefnemers, al dan niet in CPO-vorm, een pilot kunnen starten voor vernieuwende woonconcepten.

Confrontatie oplevering-plancapaciteit-restbehoefte In iedere kern zien wij in alle segmenten een behoefte aan nieuwe woningen. Wij vinden het belangrijk om een evenwichtig en gedifferentieerd woonprogramma te realiseren. Het is van belang bij planontwikkeling partijen een zorgvuldige analyse doen van de actuele kwalitatieve behoefte. Bijvoorbeeld door toekomstige kopers/huurders te betrekken bij de verkaveling. Op planniveau worden dus de daadwerkelijke kwalitatieve keuzes gemaakt. De gemeente geeft een richting aan voor het beoogde kwalitatieve programma op gemeenteniveau. Oost Gelre heeft relatief weinig huur in de woningvoorraad t.o.v. van de regio. Insteek is in ieder geval om minimaal dit percentages (sociale huur 16% en particuliere huur 9%) bij het woonprogramma ook te realiseren. Daarnaast denken wij de doorstroming in de woningmarkt maximaal op gang wordt gebracht door in ieder segment (laag segment, midden segment en hoog segment) ongeveer een gelijkwaardig woonprogramma te realiseren. Dit leidt globaal tot het volgende kwalitatieve woonprogramma:

De kwalitatieve verdeling voor de komende jaren • • • •

woonbehoefte 2021-2025 bedraagt 460 woningen; ca. 75 woningen ten behoeve sociale huur (16%) ca. 40 woningen ten behoeve (9%) ca. 345 woningen ten behoeve van het koopsegment. Kwalitatieve koopsegment wordt indicatief als volgt opgebouwd: o 115 woningen koopwoningen tot € 250.000; o 115 woningen koopwoningen € 250.000 - € 400.000; o 115 woningen koopwoningen € 400.000 en hoger.

In het 3e kwartaal kunnen de uitkomsten van het AWLO aanleiding zijn om bij de evaluatie de kwalitatieve behoefte bij te stellen.

7. Woningbouwopgave per kern In het verleden kampten we met een overcapaciteit aan plannen. Er was dan ook aanleiding om terughoudend te zijn met het toevoegen van meer woningen dan al gepland. De druk op de markt heeft geleid tot een koerswijziging bij de provincie Gelderland: het maximaal aantal te bouwen woningen is niet meer als hard. Indien aangetoond kan worden dat er behoefte is aan extra woningen, gaat de provincie hier in mee. Het bouwprogramma laat zien dat er in alle kernen nog ruimte is aan woningbouw. In dit hoofdstuk wordt de opgave uitgesplitst voor Groenlo, Lichtenvoorde en de kleine kernen. De opgave is tot stand gekomen door de behoefte te verminderen met de plancapaciteit en de realisatie.

7.1 Groenlo Woningmarkt In januari staan 39 woningen te koop, waarvan 13 verkocht onder voorbehoud.

Realisatie 2018, 2019, 2020 •

in 2018, 2019 en 2020 zijn 83 woningen gerealiseerd in de volgende plannen; o De Gracht o De Schans o De Woerd o Europlein o Houtwal o De Brouwerij fase 1 o De Wasserij o De Kunne

Plancapaciteit •

de actuele plancapaciteit bedraagt 86 woningen, daarin zijn de volgende plannen opgenomen: o Marhulzenweg 29 o Oranjestraat 11 o Ruurloseweg 12 o Kevelderstraat 22 en 24 o Mattelierstraat 27 o De Woerd o De Schans o Bleumingsteeg o De Gracht o Meubelfabriek Oldenhuis o Beltrumsestraat 33 o de Moriaan

Woningbehoefte 2021 – 2025 •

de woningbehoefte bedraagt maximaal 122 woningen, de plancapaciteit bedraagt maximaal 159 woningen;

Opgave 2021 – 2025 •

de woningopgave bedraagt tussen de bandbreedte 36 woningen (plancapaciteit 100%) en 73 woningen (plancapaciteit 130%);

Locatiestrategie Op basis van de denkbare woningbouwlocaties voor de korte en lange termijn kiezen we voor de onderstaande locatiestrategie voor Groenlo en lichten dit nader toe.

Actieplan Woningbouw Groenlo We plussen de opgave voor Groenlo op met 73 woningen. Een richtinggevende opgave voor Groenlo is als volgt: • De Brouwerij, fase 2 ca. 35-40 woningen • vrijkomende schoollocaties ca. 15-25 woningen • transformatielocaties ca. 15-20 woningen + totaal ca. 75 woningen

De Brouwerij fase 2 De Brouwerij fase 2 biedt ruimte voor ca. 35-40 woningen als aansluiting op fase 1 en de Woerd. Naast de Wasserij wordt een doorkijk (vanuit fase 1) in de richting van De Slinge gerealiseerd. Aan de Eibergseweg wordt de lintbebouwing doorgezet. Een nieuwe ontsluitingsweg aan de Eibergseweg wordt verbonden met de weg Brouwhuis. De aansluiting op de Eibergseweg vindt plaats op de plek waar de Grolsch de in- en uitrit had. Vrijkomende schoollocaties Begin 2018 heeft de gemeenteraad besloten om het aantal locaties voor primair onderwijs terug te brengen naar drie: Karel Doormanstraat, Wheme en Buitenschans. De overige schoollocaties zullen sluiten. Gezien de toenemende behoefte kunnen deze locaties ontwikkeld worden voor woningbouw. De gemeente zal een locatiestudie doen en de bewoners vragen om mee te denken voor een passende invulling. De vrijkomende locaties bieden ruimte voor ongeveer 15-25 woningen. Transformatielocaties Daarnaast houden we vrije speelruimte aan om waar nodig in te zetten, denk hierbij bijvoorbeeld aan extra inzet van woningen om transformatielocaties te laten slagen of voor bijzondere woonvormen.

7.2 Lichtenvoorde Woningmarkt In januari staan 24 woningen te koop, waarvan 12 verkocht onder voorbehoud.

Realisatie 2018, 2019, 2020 •

in 2018, 2019 en 2020 zijn 74 woningen gerealiseerd in de volgende plannen; o Flierbeek fase 2 o St. Eloy o Broekboomstraat

Plancapaciteit •

de actuele plancapaciteit bedraagt 95 woningen, daarin zijn de volgende plannen opgenomen: o Lindebrook o Flierbeek fase 2 o Nieuwmarkt fase 3 o Dijkstraat o De Driehoeck o Raadhuishof o MACL o Rapenburgsestraat 28 o Aaltenseweg 97 o Rentenierstraat 1, 5, 21 en 36 o Broekboomstraat 13

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9898483/1