ETFAL motivering wijziging omgevingsplan, De Molenberg, Groenlo (vastgesteld 4 november 2025)
Tekst van het document
Ruimtelijke motivering Groenlo, De Molenberg
Status: Definitief
November 2025
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
Omgevingsplan gemeente Oost Gelre – Molenberg Groenlo
Plannaam: Plantype:
Omgevingsplan gemeente Oost Gelre - Molenberg Groenlo Ruimtelijke motivering ten behoeve van een wijziging van het omgevingsplan
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
1
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 1.1 1.2 1.3 1.4
AANLEIDING EN DOEL ................................................................................................... 4 PLANGEBIED.............................................................................................................. 4 GELDENDE REGELING ................................................................................................... 5 LEESWIJZER .............................................................................................................. 5
HOOFDSTUK 2 2.1
HUIDIGE SITUATIE ...................................................6
BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE ..................................................................................... 6
HOOFDSTUK 3 3.1 3.2
INLEIDING .............................................................4
VOORGENOMEN ONTWIKKELING ...................................8
BESCHRIJVING NIEUWE ONTWIKKELING ............................................................................... 8 BESCHRIJVING STRIJDIGHEID ........................................................................................ 10
HOOFDSTUK 4
TOETSING AAN BELEID ............................................ 11
4.1 RIJKSBELEID ........................................................................................................... 11 4.1.2 INSTRUCTIEREGELS RIJK (AMVB’S) .............................................................................. 12 4.2 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................. 13 4.3 GEMEENTELIJK BELEID ................................................................................................ 17
HOOFDSTUK 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15
GELUID ................................................................................................................. 25 LUCHTKWALITEIT ...................................................................................................... 27 GEUR ................................................................................................................... 29 TRILLINGEN ............................................................................................................ 30 BODEMKWALITEIT ..................................................................................................... 30 WATER.................................................................................................................. 31 MOBILITEIT EN PARKEREN ............................................................................................ 37 OMGEVINGSVEILIGHEID ............................................................................................... 39 NATUUR ................................................................................................................ 41 LANDSCHAP ......................................................................................................... 44 CULTUREEL ERFGOED EN ARCHEOLOGIE ..........................................................................
44 GEZONDHEID ....................................................................................................... 46 MILIEUBELASTENDE ACTIVITEITEN ................................................................................ 47 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING .................................................................... 49 TOETSING M.E.R.-BEOORDELING ................................................................................. 49
HOOFDSTUK 6 6.1 6.2
FYSIEKE LEEFOMGEVING .......................................... 25
UITVOERBAARHEID................................................. 51
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................................................... 51 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ............................................................................. 51
HOOFDSTUK 7
BEPERKINGSGEBIEDEN ............................................ 53
HOOFDSTUK 8
CONCLUSIE ........................................................... 54
BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE MOTIVERING ........................................... 55 BIJLAGE 1
BEELDKWALITEITSPLAN ................................................... 56
BIJLAGE 2
AKOESTISCH ONDERZOEK ................................................. 57
BIJLAGE 3
BODEMONDERZOEK......................................................... 58
BIJLAGE 4
WATERHUISHOUDINGSPLAN ............................................. 59
BIJLAGE 5
PARKEERONDERZOEK ...................................................... 60
BIJLAGE 6
STIKSTOFONDERZOEK ..................................................... 61 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
BIJLAGE 7
ECOLOGISCHE QUICKSCAN ................................................ 62
BIJLAGE 8
ACTUALISATIE ECOLOGISCHE QUICKSCAN ............................ 63
BIJLAGE 9
NADER ONDERZOEK VLEERMUIZEN EN ACTIVITEITENPLAN ........64
BIJLAGE 10
MEMO ONDERZOEKSRESULTATEN AANVULLEND ONDERZOEK I.R.T. OMGEVINGSVERGUNNING FLORA- EN FAUNA-ACTIVITEITEN. ........................ 65 BIJLAGE 11
BOMEN EFFECT RAPPORTAGE ............................................. 66
BIJLAGE 12
ARCHEOLOGISCH VOORONDERZOEK ....................................67
BIJLAGE 13
LADDERONDERBOUWING.................................................. 68
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
HOOFDSTUK 1
1.1
INLEIDING
Aanleiding en doel
Deze ruimtelijke motivering heeft betrekking op gebiedsontwikkeling ‘De Molenberg’ in Groenlo. De Molenberg is een woon-zorgcomplex met oorspronkelijk circa 225 zorgwoningen in eigendom van zorgorganisatie Marga Klompé (hierna: initiatiefnemer). Het oudste deel van de huidige gebouwen stamt uit het eind van de 19e eeuw en ook de andere bouwdelen zijn functioneel en technisch verouderd. De Molenberg is na jaren intensief gebruik dan ook aan vervanging toe. Renovatie is technisch niet haalbaar. Daarom is het plan om ‘De Molenberg’ te slopen (met uitzondering van de kapel) en op dezelfde plek nieuwbouw te realiseren. Concreet gaat het plan uit van de realisatie van 242 (zorg(geschikte))woningen verdeeld over: Grachtzijde •
167 (zorg)studio’s.
Binnenstadzijde •
75 zorggeschikte appartementen (sociale huur/middenhuur) verdeeld over twee blokken
De ligging van De Molenberg aan de vestinggracht van Groenlo is uniek en geeft de locatie een specifiek karakter. Dit biedt een kans om de omgeving rond De Molenberg te verbeteren. Bijvoorbeeld door het kerkplein te vergroenen en tegelijk met de nieuwbouw de historische vestingwal in ere te herstellen. Het plan is strijdig met het geldende omgevingsplan. Om het plan te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Deze motivering voorziet in het gewenste juridisch-planologische kader en toont aan dat het plan in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.
1.2
Plangebied
De locatie ‘De Molenberg’ (hierna: het plangebied) ligt in het zuidwestelijke deel van het stadscentrum van Groenlo. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in Groenlo en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is hierin indicatief aangeduid met respectievelijk de rode ster en rode contour.
Afbeelding 1.1
Ligging van het plangebied in Groenlo en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
1.3
Geldende regeling
Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Oost Gelre. Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: •
Bestemmingsplan “Stadscentrum Groenlo”;
•
“Facetbestemmingsplan parkeren”;
•
“Parapluplan Archeologie”.
Voor de duiding van het planologisch regime van het plangebied is met name het bestemmingsplan “Stadscentrum Groenlo” van belang. Het omgevingsplan bevat in de huidige situatie namelijk uitsluitend de regels van de bruidsschat. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan “Stadscentrum Groenlo” opgenomen. Het plangebied is hierin met de rode contour indicatief weergegeven.
Afbeelding 1.2
1.4
Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: Omgevingsloket Regels op de kaart)
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige situatie. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op de gewenste situatie van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de relevante milieu- en omgevingsaspecten zoals geluidhinder, bodemkwaliteit, mobiliteit en parkeren, natuur en water. Hoofdstuk 6 gaat over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de juridische planverantwoording. Hoofdstuk 8 bevat tot slot de eindconclusie.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
HOOFDSTUK 2
2.1
HUIDIGE SITUATIE
Beschrijving huidige situatie
Het plangebied ligt in het zuidwesten van de oude vestingstad Groenlo, net binnen de vestingwerken. Het gebied grenst aan de historische kern, de gracht met vestingwallen en de wijken buiten de vestingwerken aan de overzijde van de gracht. Op deze locatie zijn in de jaren dertig, zestig en negentig van de vorige eeuw de huidige zorggebouwen van Marga Klompé gerealiseerd. De contouren van de vestingwallen zijn hier nog steeds zichtbaar. In bijlage 1 is het beeldkwaliteitsplan ‘De Molenberg, Groenlo’ opgenomen dat op 2 juli 2024 is vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin is meer informatie en beeldmateriaal te vinden over onder andere de ontstaansgeschiedenis, kenmerken, opbouw van vestingstad Groenlo en het plangebied. Onderstaande foto’s geven een beeld van de huidige situatie van De Molenberg. De panden zijn in de loop van de jaren regelmatig aangebouwd en verbouwd. Van het oorspronkelijke Vincentius gasthuis, naar het ziekenhuis tot het huidige verpleeg- en verzorgingscentrum De Molenberg dat onderdeel uitmaakt van zorgorganisatie Marga Klompé.
Afbeelding 2.1
Het plangebied ‘De Molenberg’ in Groenlo (Bron: beeldkwaliteitsplan)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
Afbeelding 2.2
Foto’s locatie ‘De Molenberg’ (Bron: beeldkwaliteitsplan)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
HOOFDSTUK 3
3.1
VOORGENOMEN ONTWIKKELING
Beschrijving nieuwe ontwikkeling
De bestaande gebouwen zijn functioneel en technisch verouderd en voldoen hiermee niet meer aan de huidige eisen. De sloop van de huidige bebouwing biedt mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. Niet alleen op gebouwniveau, maar ook op stedenbouwkundig niveau. 3.1.1
Het programma
Het te realiseren programma bestaat uit in totaal 242 (zorg(geschikte))woningen die als volgt zijn verdeeld:
Grachtzijde •
167 (zorg)studio’s.
Binnenstadzijde •
75 zorggeschikte appartementen (sociale huur/middenhuur) verdeeld over twee gebouwen.
3.1.2
Het stedenbouwkundig plan
Het programma is relatief groot. De locatie en de bestaande bebouwing staan in de huidige situatie geheel op zichzelf en vinden weinig aansluiting bij de omliggende omgeving en bebouwing. Het nieuw te bouwen programma is vergelijkbaar, maar door herpositionering van de verschillende onderdelen ontstaan er mogelijkheden om de nieuwbouw beter te laten inpassen in zijn omgeving. De locatie De Molenberg wordt door de Ziekenhuisstraat in tweeën gedeeld. De ene zijde grenst aan de gracht en de andere aan de oude binnenstad. Op deze manier zijn er twee deelgebieden te onderscheiden: de ‘Vestingkern’ en de ‘Stadsrand’. Deze deelgebieden krijgen hun eigen karakteristieke kenmerken in volume, detaillering en materiaalgebruik. Zo zijn aan de grachtzijde grotere volumes mogelijk dan aan de zijde van de vestingkern, waar meer kleinschaligheid gewenst is. Aan de binnenstadzijde zullen de gebouwen in materialisatie en detail eveneens meer aansluiten bij de huidige binnenstad, terwijl de volumes aan de gracht meer afwijkend kunnen zijn. In het in bijlage 1 opgenomen beeldkwaliteitsplan wordt nader ingegaan op de beoogde ontwikkeling van het plangebied, en per deelgebied. Hierna zijn enkele impressies en gevelaanzichten van de beoogde nieuwbouw weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar bijlage 1.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
Bron: Indicatieve impressies conceptontwerp – IAA Architecten (De openbare ruimte is indicatief, deze moet nog nader worden vormgegeven.)
Bron: Indicatieve impressies gevelaanzichten conceptontwerp – IAA Architecten
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
3.2
Beschrijving strijdigheid
Op basis van het omgevingsplan zijn binnen het plangebied uitsluitend functies ten behoeve van gezondheidszorg toegestaan en daarnaast het bestaande aantal reguliere woningen. Het initiatief gaat uit van de volledige sloop van het bestaande complex, met uitzondering van de kapel, en de realisatie van een mix aan (zorg(geschikte)) woningen. De beoogde activiteiten passen daarmee niet binnen de beoordelingsregels van het omgevingsplan. Er is dan ook een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief
HOOFDSTUK 4
TOETSING AAN BELEID
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.
Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.
Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.
4.1.2 Instructieregels Rijk (Amvb’s) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a.
de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s;
b.
de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit);
c.
de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.
Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat: o
waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2);
o
beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3);
o
beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;
o
beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking;
o
het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;
o
het behouden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijks vaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;
o
het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).
Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Zie stap 11f van hoofdstuk 3. In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief 4.1.3
Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen Rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. In de volgende hoofdstukken wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat.
4.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste project betreft de Omgevingsvisie Gelderland, welke is verankerd in de Omgevingsverordening Gelderland. 4.2.1
Omgevingsvisie Gelderland
4.2.1.1 Algemeen Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ vastgesteld. Op 1 maart 2019 is deze in werking getreden. De provincie wil Gelderland in de toekomst ‘Gaaf’ houden, en vindt dat we daar nu wat voor moeten doen. De provincie staat voor stevige uitdagingen. Er zijn grote, verscheidene ontwikkelingen die ook Gelderland raken. Hierbij staan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: 1. Energietransitie, van fossiel naar duurzaam; 2. Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; 3. Circulaire economie: het sluiten van kringlopen; 4. Biodiversiteit: werken met de natuur; 5. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; 6. Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; 7. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.
In dit geval zijn met name de ambities 6 en 7 relevant. 4.2.1.2 Vestigingsklimaat: Een krachtige, duurzame topregio! De Gelderse economie heeft grote behoefte aan voldoende en kundige mensen. De concurrentie op de arbeidsmarkt is groot. De provincie wil de strategische ligging en de aantrekkingskracht van de Gelderse regio’s vergroten, zodat mensen hier willen (blijven) wonen en zich willen binden aan Gelderland. Sterke stedelijke netwerken en toegankelijke ontmoetingsplekken zijn van vitaal belang. Plekken waar mensen elkaar makkelijk kunnen vinden om kennis, ideeën en plannen uit te wisselen en elkaar vooruit te helpen. Plekken die goed ontsloten zijn, zoals innovatieve campussen, bruisende binnensteden en dynamische bedrijventerreinen. Het concentreren en combineren van activiteiten heeft daarbij onze voorkeur, boven versnippering door de hele provincie. Activiteiten die elkaar versterken, brengen wij met elkaar in contact en willen wij zoveel mogelijk bij elkaar in de buurt of in dezelfde voorziening plaatsen. Zo blijft Gelderland, naast dynamisch, ook open, groen en gezond. Het omvormen van bestaande en leegstaande bedrijvenlocaties heeft de voorkeur, boven de aanleg van nieuwe terreinen. Pas als er geen andere mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen.
En: we kijken naar hoe we de inrichting van de Gelderse werklocaties zo duurzaam mogelijk kunnen maken in termen van energie en klimaat.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; dat is wat de provincie wil. De aanpak van de provincie: •
De provincie zorgt voor een gevarieerd aanbod aan goed ontsloten, kwalitatief hoogwaardige, duurzame werklocaties. De provincie gaat hierover in gesprek met de Gelderse regio’s en maken regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van werklocaties. Het concentreren van economische activiteiten heeft daarbij de voorkeur, boven versnippering. En: het omvormen van bestaande en leegstaande bedrijvenlocaties gaat boven de aanleg van nieuwe terreinen.
•
Samen met de regio’s speelt de provincie in op veranderende behoeften van het bedrijfsleven. Toekomstige behoeften veranderen immers continue, dit vraagt om regelmatig herzien van de regionale afspraken. Ook stimuleert de provincie het omvormen van bestaande gebouwen en locaties zodat deze weer aansluiten bij de wensen van bedrijven en werknemers.
•
De provincie zorgt dat bedrijven die zich willen vestigen of die willen uitbreiden snel en effectief geholpen worden bij het vinden van een zo optimaal mogelijke locatie.
•
De provincie stimuleert de aansluiting tussen het Gelderse onderwijs en de arbeidsmarkt. De provincie stimuleert dit ook in fysieke zin met campusontwikkeling.
•
De provincie stimuleert (kleinschalig) ondernemerschap en innovatie, ook met oog voor ontwikkeling van lokale arbeidsmarkten. Zeker wanneer ondernemers een duurzaam Gelderland dichterbij brengen.
4.2.1.3 Woon- en leefomgeving: Dynamisch, divers, duurzaam Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd investeren we in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied ons vertrekpunt. Gelderland geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Gelderland gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, breiden we uit aan de randen van onze steden of dorpen. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. De ambities zijn als volgt geformuleerd: •
Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen.
•
Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas.
•
Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.
Om vorenstaande ambities te realiseren gaat de provincie in overleg met de Gelderse regio’s, om zodoende regionale afspraken te maken. 4.2.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gelderland Dit plan gaat uit van de herontwikkeling van ‘De Molenberg’ in Groenlo. De bestaande bebouwing is verouderd en voldoet niet meer aan de hedendaagse woonbehoeften en -wensen. Deze wordt dan ook (bijna) volledig gesloopt. Hiervoor in de plaats komen nieuwe toekomstbestendige (woon)gebouwen terug. Hiermee wordt optimaal gebruik gemaakt van de al bebouwde omgeving BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief voor het realiseren van een combinatie van de functies wonen en werken (zorgpersoneel). Hiermee ontstaat een duurzame toekomstbestendige invulling van dit gebied indachtig het provinciale beleid. Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief past binnen de beleidsuitgangspunten zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Gelderland. 4.2.2
Omgevingsverordening Gelderland
4.2.2.1 Algemeen Op 25 april is de laatste versie van de Omgevingsverordening Gelderland in werking getreden. In de Omgevingsverordening zijn regels (randvoorwaarden) opgenomen passend bij de provinciale aanpak van ambities en doelen uit de Omgevingsvisie. Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende voor dit project relevante gebiedsaanwijzingen en omgevingswaarden opgenomen: •
Gelderse streek Achterhoek (gebiedsaanduiding); o
Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Achterhoek wordt bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage ‘Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Achterhoek’.
Op basis van de bijlage ‘Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Achterhoek’ zijn er geen specifieke kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen relevant voor de ontwikkeling ‘De Molenberg’. Wel wordt opgemerkt dat de provincie het behouden en herstellen van markante onderdelen van de circumvallatielinie rondom Groenlo, en deze openstellen voor publiek, heeft opgenomen als kernkwaliteit/ontwikkeldoel.
•
Wateroverlast in het beheergebied van waterschap Rijn en IJssel (omgevingswaarde); o
Voor de wateroverlast in het beheergebied van waterschap Rijn en IJssel geldt binnen het stedelijk gebied een gemiddelde kans op overstroming van: “1:100 per jaar voor locaties waar feitelijk bebouwing, hoofdinfrastructuur en spoorwegen aanwezig zijn”…..”De omgevingswaarden wateroverlast regionale wateren zijn inspanningsverplichtingen voor het waterschap”.
Toetsing aan de Omgevingsverordening Bij de ontwikkeling van het beeldkwaliteitsplan is nadrukkelijk rekening gehouden met de historische situatie ter plaatse. Zo wordt onder andere een deel van de vestingwal hersteld en toegankelijk gemaakt. Dit is in lijn met de doelen van de provincie inzake het behouden en/of herstellen en openstellen van cultuurhistorische waarden of kernkwaliteiten. Er is een digitale watertoets uitgevoerd en vooroverleg gevoerd met het waterschap. De ontwikkeling wordt zodanig vormgegeven dat wordt voldaan aan de voorwaarden van het waterschap inzake overstromingsrisico’s. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.6. 4.2.2.2 Klimaatadaptatie De provincie Gelderland hecht groot belang aan het voorbereiden op en het beperken van de gevolgen van klimaatverandering. In de Omgevingsverordening Gelderland is dit verankerd in paragraaf 5.7.6 Klimaatadaptatie. Artikel 5.85 bepaalt dat bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de toelichting van het omgevingsplan moet worden ingegaan op de maatregelen die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken. De provincie heeft hiervoor de handreiking ‘Toekomstbestendig Bouwen’ opgesteld waarin indicatoren voor klimaatadaptatie worden benoemd.
Hierbij dienen in elk geval de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte te worden betrokken, en moet het plan worden afgestemd met het waterschap (zie hiervoor paragraaf 5.6.3). Voor de herontwikkeling van De Molenberg is aan deze verplichtingen invulling gegeven. In het kader van de planuitwerking heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Oost Gelre, het BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief Waterschap Rijn en IJssel en een gespecialiseerd bureau voor de uitwerking van het waterhuishoudkundig plan. Op basis van dit overleg en de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing zijn maatregelen voorzien die bijdragen aan klimaatbestendigheid. Waterveiligheid en wateroverlast Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Groenlo, direct aan de historische vestinggracht. Het gebied is niet aangewezen als overstromingsgevoelig, maar vanwege klimaatverandering neemt het risico op piekbuien toe. Daarom is in het ontwerp nadrukkelijk aandacht besteed aan waterberging en infiltratie:
•
Het regenwater wordt afgekoppeld van het gemengde riool en lokaal opgevangen en geïnfiltreerd.
•
Bij de planvorming is uitgegaan van het kunnen bergen van minimaal 40 mm neerslag, maar bij voorkeur 80 mm (waar het plan op is gebaseerd), waarmee wordt aangesloten bij de actuele richtlijnen van het waterschap.
•
De bestaande verharding binnen het plangebied neemt af van circa 18.700 m² naar circa 13.000 m², wat bijdraagt aan vermindering van piekafvoer.
•
Ook in de openbare ruimte wordt verharding teruggebracht: zo neemt het verharde oppervlak in de Ziekenhuisstraat af met circa 829 m², terwijl het groenoppervlak daar juist met eenzelfde oppervlak toeneemt.
•
Langs de vestinggracht neemt het groen toe met circa 1.931 m² en het wateroppervlak met 226 m². Dit versterkt het waterbergend vermogen van de locatie en draagt bij aan het vasthouden en infiltreren van regenwater.
Door deze maatregelen wordt het watersysteem in het plangebied beter in balans gebracht en wordt bijgedragen aan het voorkomen van wateroverlast bij hevige buien. Voor het overige wordt verwezen naar de in paragraaf 5.6 opgenomen waterparagraaf. Droogte Door klimaatverandering neemt ook de kans op langere droge perioden toe. Het vergroten van het aandeel groen en open bodem in het plangebied bevordert de infiltratie en de aanvulling van het grondwater. Het behoud en de versterking van de vestinggracht en de aanleg van extra groenstroken dragen bij aan een robuustere waterhuishouding, waardoor het gebied in droge perioden minder snel verdroogt. Hitte Met de herontwikkeling wordt een groot deel van het verhard oppervlak vervangen door groen en water. Dit leidt tot een vermindering van hittestress ten opzichte van de huidige situatie. Het vergroenen van het kerkplein en de inrichting van het gebied langs de vestinggracht met bomen en groene oevers zorgt voor meer schaduw en verkoeling. Daarnaast wordt bij de inrichting van de parkeerplaatsen waar mogelijk gekozen voor groenparkeren, waardoor het verharde oppervlak verder wordt beperkt. Hierbij is rekening gehouden met de zorgdoelgroep (mobiliteit en valveiligheid), zodat de inrichting klimaatbestendig is én geschikt blijft voor ouderen en zorgbehoevenden.
Duurzame energievoorziening De herontwikkeling draagt tevens bij aan de verduurzaming van de energiehuishouding. De bestaande bebouwing is grotendeels gasgestookt. De nieuwbouw wordt uitgevoerd met een waterwater-warmtepompsysteem, waarmee het gebruik van fossiele brandstoffen sterk wordt teruggebracht en de CO₂-uitstoot aanzienlijk wordt verminderd. Dit ondersteunt de provinciale doelstelling om bij te dragen aan de mitigatie van klimaatverandering. Biodiversiteit en leefomgeving De vergroening van het plangebied en de vestinggracht heeft een positief effect op de biodiversiteit. Het creëren van meer groen en water biedt habitat voor vogels, insecten en andere soorten en draagt bij aan een veerkrachtiger stedelijk ecosysteem. Conclusie De herontwikkeling van De Molenberg voldoet aan de instructieregels van de provincie Gelderland voor klimaatadaptatie (artikelen 5.84 en 5.85 Omgevingsverordening). Het plan beperkt de risico’s BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief van wateroverlast, droogte en hittestress en versterkt de waterveiligheid en de biodiversiteit. Door de reductie van het verharde oppervlak, vergroting van groen en wateroppervlak, aanleg van klimaatadaptieve voorzieningen en toepassing van een duurzame energievoorziening wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de provinciale beleidsdoelen voor klimaatadaptatie en klimaatmitigatie. 4.2.3
Conclusie toetsing aan het provinciale beleid
Dit plan is in overeenstemming met het provinciale beleid.
4.3
Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van beleidsplannen op het gebied van wonen, gezondheid, veiligheid, goede omgevingskwaliteit en duurzaamheid als centrale thema’s gekoppeld aan maatschappelijke doelen uit artikel 1.3 van de Omgevingswet. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgevingsvisie en andere voor het plan relevante beleidsstukken. 4.3.1
Omgevingsvisie Groen en Verbonden Oost Gelre 2040
4.3.1.1 Algemeen Op 19 april 2023 heeft de gemeenteraad van Oost Gelre de Omgevingsvisie Groen en Verbonden Oost Gelre 2040 vastgesteld. Deze visie vormt het kader voor nieuwe ontwikkelingen. De visie is uitgewerkt in vijf kernambities: Oost Gelre: 1. Heeft hechte en leefbare kernen 2. Geeft ruimte voor ondernemen 3. Blijft dichtbij en bereikbaar 4. Is een gezonde en veilige leefomgeving 5. Heeft een aantrekkelijk landelijk gebied vol leven In voorliggend geval is met name kernambitie 1 relevant. Hier wordt hierna op ingegaan. 4.3.1.2 Hechte en leefbare kernen We zetten in op hechte en leefbare kernen. We streven daarom naar een basisniveau aan voorzieningen in elke kern: een basisschool, een ontmoetingsplek en een zorgpunt. Onze inwoners hechten hier sterk aan en vinden dit voor de leefbaarheid van de kernen belangrijk. Als gemeente Oost Gelre zijn we ons ervan bewust dat het niet altijd mogelijk is om bestaande voorzieningen in stand te houden. Waar voorzieningen verdwijnen, zorgen we ervoor dat deze in een andere kern goed toegankelijk zijn. Het aantal ouderen in Oost Gelre neemt toe. Daarmee groeit ook de vraag naar zorg. Deze zorg en zorgvoorzieningen organiseren we samen met onze netwerkpartners in de nabije omgeving van onze inwoners. Daarnaast helpen we ouderen om zo lang als men wil en kan zelfstandig te blijven wonen. Eigen regie is hierbij het uitgangspunt.
We zetten in op extra woningen in alle kernen. Want iedereen in Oost Gelre verdient een fijne plek om te wonen. De woningen die we de komende jaren bouwen zijn in de eerste plaats voor de behoefte van onze eigen inwoners. Bij deze woningen hebben we oog voor de betaalbaarheid van woonlasten en het vergroten van kansen voor starters op de woningmarkt. We zorgen voor een divers aanbod aan woningen: meer kleine woningen, meer betaalbare woningen en een adequaat aanbod in de sociale huursector. Ook zorgen we voor een ‘flexibele schil’ in onze woningvoorraad zodat we indien nodig relatief snel woonruimte kunnen bieden ten behoeve van aandachtsgroepen en in kunnen spelen op urgente maatschappelijke ontwikkelingen. We sluiten in onze nieuwbouwprogrammering aan bij de ambities van het Rijk in de Nationale Woonen Bouwagenda en de afspraken in de Regionale Woonagenda Achterhoek om tot en met 2030 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Ons nieuwbouwprogramma gemeentebreed bestaat uit 28% sociale huur en 32% betaalbare koop en middenhuur. We zetten ons nieuwbouwprogramma tevens in om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. We kiezen voor het realiseren van nieuwe woonwijken in Groenlo en Lichtenvoorde en continueren het beleid voor woningbouw in de kleine kernen. We kijken hierbij naar uitbreiding én inbreiding. Voor elke woningbouwontwikkeling geldt dat de water- en bodemsystemen de randvoorwaarden bepalen. We kiezen alleen voor inbreiding als de (her)ontwikkeling van een locatie het waardevolle groene, kleinschalige en dorpse karakter van een kern niet in de weg staat én er tegelijkertijd een bijdrage geleverd wordt aan klimaatadaptatie. We richten ons vooral op woningen voor ouderen. Hiervoor bieden we ruimte binnen de kernen zodat zij in de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer kunnen wonen. Bij nieuwbouw zetten we in op het behoud van het dorpse karakter, passend bij de maat en schaal van de kern. Nieuwe woningen zijn levensloopbestendig, aardgasvrij en zo veel mogelijk energieneutraal. Daarbij stimuleren we duurzaam en circulair bouwen. Nieuwe woonwijken sluiten direct aan op de wensen en behoeftes van onze inwoners.
Daarnaast is er tussen de woningen ruimte voor voldoende groen en extra mogelijkheden voor waterafvoer om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen en de leefbaarheid te vergroten. In Oost Gelre committeren we ons aan de doelen uit het Klimaatakkoord, het Gelders Energieakkoord en het Akkoord van Groenlo 3.0. We zien noodzaak om onze aanpak in de energietransitie te versnellen omdat – onder andere door hogere energiekosten en onzekerheden op de gasmarkt – de woonlasten van onze inwoners toenemen en er daarom steeds meer energiearmoede is. In lijn met de nationale ambitie willen we als gemeente in 2050 aardgasvrij zijn. Dit houdt in dat we de komende jaren inzetten op isolatie en verduurzaming van woningen om deze ‘aardgasvrijgereed’ te maken. 4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Groen en Verbonden Oost Gelre 2040 In dit geval is sprake van de herontwikkeling van een woon-zorgcomplex op een inbreidingslocatie in het historische centrum van Groenlo. De bestaande verouderde gebouwen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw die voldoet aan de hedendaagse eisen in het kader van energieneutraal, klimaatadaptief etc. bouwen. Hiermee wordt een bestaande (woon-zorg)voorziening in stand gehouden en bijgedragen aan de woon- en zorgbehoefte en daarmee behoudt van de leefbaarheid in Groenlo.
Hierbij wordt er een mix van kleinere tot middelgrote (zorg(geschikte))woningen gerealiseerd voor zowel 1 als 2persoons huishoudens. Bij de ontwikkeling van het plan en het beeldkwaliteitsplan is rekening gehouden met het gewenste behoud van het dorpse karakter door het plan passend te maken bij de maat en schaal van Groenlo. Dit plan is in overeenstemming met de gemeentelijke omgevingsvisie. 4.3.2
Woonvisie 2023-2027, Ruimte voor groei
4.3.2.1 Algemeen Op 4 juli 2023 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2023-2027 voor Oost Gelre vastgesteld. De rijksoverheid heeft de landelijke woondeal vastgesteld. Deze is vertaald in de regionale woonagenda. Hieruit is de lokale woonvisie voor Oost Gelre ontstaan in samenwerking met andere gemeenten in de regio. In de Woondeals 1 (2023) en 1.1 (2025) is een woningambitie vastgelegd van 1300 woningen tot en met 2035. Deze worden gebouwd in de periode 2022 tot en met 2035. Dat is gemiddeld per jaar 93 woningen. In de sfeer van de sociale huur zijn er in 2022 en 2023 al flink wat woningen opgeleverd en is Oost Gelre al goed op weg. In deze woonvisie staat hoe in Oost Gelre de lokale uitdagingen op de woningmarkt opgepakt worden. In de woonvisie komen drie ambities naar voren: 1. Meer woningen bouwen
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief Met de Rijksoverheid is afgesproken dat Oost Gelre tenminste 895 woningen gaat bouwen. De ambitie van de gemeente ligt echter hoger, namelijk in 9 jaar 1.265 woningen bouwen. Dat is 140 woningen per jaar. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over de toevoeging van woningen waarbij 2/3 van de woningen betaalbaar moet zijn. Van de betaalbare woningen is 1/3 goedkoop en bestaat uit sociale huur- en koopwoningen. Sociale koopwoningen kosten maximaal € 260.000 vrij op naam. 1/3 is betaalbaar en dan spreken we over Achterhoekse betaalbare koopwoningen tot maximaal € 370.000 vrij op naam en over midden huurwoningen. In de regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 hebben we vastgelegd dat we voor het realiseren van de grote gevraagde woonvoorraad zowel gebruikmaken van inbreidings- als van uitleglocaties. De 1/3 1/3 1/3 eis hanteren we in principe voor alle woningbouwprojecten vanaf 20 woningen. 2. Meer variatie in woningen De woningvoorraad in Oost Gelre is vrij eenzijdig samengesteld. Er zijn veel grondgebonden eengezinswoningen, meestal in de koopsector en vaak met een behoorlijke oppervlakte. Dat is verklaarbaar en past bij de historie van de gemeente en de regio. Maar in de regionale woonagenda wordt geconstateerd dat dit in de Achterhoek in toenemende mate een probleem vormt.
Veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte van de huidige woningzoekenden. Met name voor jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen geldt dat er een grote behoefte is aan meer betaalbare woningen op de Achterhoekse woningmarkt. Dat geldt ook voor Oost Gelre. De betaalbaarheid kan (ook) verbeterd worden door andere typen woningen te bouwen dan de al veel voorkomende typen. Het gaat dus om meer variatie in woningtypen, die beter aansluiten bij de wensen van specifieke doelgroepen en ook betere kansen bieden om de betaalbaarheid te waarborgen. Ook de corporaties richten zich vanuit een oude positie van de ruime gezinswoning meer en meer op het realiseren van vooral kleinere woningen geschikt voor senioren maar ook voor starters en kleine huishoudens. Een aanzienlijk deel van de bevolking in de komende decennia bestaat uit één of tweepersoons huishoudens. Het plan de Molenberg speelt op deze ontwikkeling in. Te denken valt aan: • • • • • • • •
Starterswoningen (maximaal 65 m², kleine kavel van maximaal 100 m² en niet uitbreidbaar): interessante optie voor goedkope koopsector, starters;; Boven-benedenwoningen voor respectievelijk starters – senioren: ogen als grote eengezinswoningen, maar bedienen twee huishoudens in twee belangrijke doelgroepen; Levensloopbestendige grondgebonden woningen, primair voor senioren maar ook geschikt voor kleinere huishoudens; Patiowoningen; Studio/kleine appartementen; Nultredenwoningen (voor ouderen); Geclusterde woonvormen/wooncomplexen; zorggeschikte woningen.
De prognose van de huishoudensontwikkeling laat voor Oost Gelre de demografische achtergrond zien van de veranderende woonbehoefte. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe, met name in de leeftijdsgroep 75-plus. Het aantal gezinshuishoudens krimpt. En het aantal meerpersoonshuishoudens zonder kinderen groeit licht tot 2030, maar neemt daarna naar verwachting af. 3. Duurzaamheid, natuur en klimaat De “binnenstedelijke” omgeving is een belangrijke opgave. Aansluiting wordt gezocht bij het advies van de Rijksoverheid. Regenwater wordt opgevangen, vastgehouden en afgevoerd. Dat voorkomt droogte en wateroverlast. Hitte wordt beperkt door verharding waar kan te vervangen voor groene oplossingen. Tot slot is er aandacht voor CO2-uitstoot, verduurzaming van bestaande woningen en een combinatie van circulair en natuurinclusief bouwen. 4.3.2.2 Ouderen De in het programma Wonen en zorg voor ouderen aangekondigde regionale uitsplitsing van de huisvestingsopgave voor ouderen is inmiddels bekend. De regionale aantallen zijn indicatief naar
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief rato toebedeeld aan Oost Gelre. Van de ruim 500 woningen die er voor ouderen gebouwd zouden moeten worden in onze gemeente, is een ruime meerderheid als nultredenwoning bedacht. Een kleiner deel moet geclusterd of als verpleegzorgplek gebouwd worden. Het allergrootste deel van de senioren heeft voor de toekomstige woonbehoefte voldoende aan een levensloopgeschikte woning. Naar de modellen van de Nederlandse Zorg Autoriteit (NZA) die zijn gebaseerd op de te verwachten mate van zorg heeft 85% van de ouderen voldoende aan de levensloopgeschikte woning, 11% aan een woning waarin zorg kan worden aangeboden en 4% aan een woning geschikt voor 24 uurs zorg. Voor corporaties is het al zeer gebruikelijk om nieuwe woningen als nultredenwoning te realiseren. De particuliere markt ziet het ook steeds vaker als een kansrijk marktsegment. De gemeente wil het stimuleren, omdat het ouderen beter in staat stelt langer zelfstandig te wonen en omdat het goed is voor de woningmarkt. Het zijn immers vaak ouderen die een (inmiddels te) grote woning bewonen, die beter geschikt is voor een gezin met kinderen. Geclusterde woningen zijn woningen die voldoen aan de definitie voor nultredenwoningen in een geclusterde woonvorm.
Geclusterd betekent dat deze woonvormen ingericht zijn op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan en samenredzaamheid wordt bevorderd. Er moet daarom een ontmoetingsruimte inpandig aanwezig zijn of op loopafstand voor ouderen. Die ruimte moet gericht zijn op ontmoeting van bewoners en eventueel buurtbewoners en op een open en transparante basis te gebruiken zijn. Landelijk wordt bij clustering uitgegaan van een schaal van minimaal 12 woningen. Zorggeschikte woningen zijn zelfstandige nultredenwoningen waarin Wet langdurige zorg (Wlz)-zorg thuis geleverd kan worden voor bewoners en die onderdeel zijn van een geclusterde woonvorm. Om alle vormen van zorg te kunnen leveren dienen deze wooneenheden en de woonvorm rolstoelgeschikt te zijn, met voldoende ruimte om zorg te verlenen. Wat betreft de verpleegzorgplekken heeft in 2022 al een belangrijke ontwikkeling plaatsgevonden, met de nieuwbouw van Antoniushove en Rapenburgerhof (Careaz) in Lichtenvoorde. In Groenlo heeft Marga Klompé plannen voor vernieuwing van de gebouwen van het complex De Molenberg. 4.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke woonvisie De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie.
Met dit plan wordt de locatie ‘De Molenberg’ zodanig herontwikkeld dat er 242 nieuwe toekomstbestendige (zorg(geschikte))woningen worden gerealiseerd beter passend bij de huidige kwalitatieve woon-/zorgbehoefte. 167 (zorg)studio’s en 75 zorggeschikte appartementen (sociale huur/middenhuur). De gemeente hecht er in het kader van zelfstandig blijven wonen en het behouden van de regie op het eigen leven aan dat zoveel mogelijk woningen als zelfstandige woning worden gerealiseerd. Hier voldoet dit plan aan. Daarnaast voldoet de nieuwbouw aan de nieuwbouweisen en ambities op het vlak van duurzaamheid, klimaat en natuur. 4.3.3
Woonzorgvisie Oost Gelre
4.3.3.1 Algemeen Met een Woonzorgvisie willen we op basis van onderzoek en analyse sturing geven aan de manier hoe we de vragen rondom wonen en zorg in willen vullen. We willen voorbereid zijn op de toekomst en in staat zijn om tijdig te anticiperen op de toekomstige woonvraag van verschillende doelgroepen. De druk op het aanbieden van passend woningaanbod is hoog. De urgentie om te bouwen en om passend te bouwen komt sterk naar voren in onze Woonvisie. Hoe het te realiseren aanbod te verweven met de lokale zorgbehoefte is nog een zoektocht. Daarom is het noodzakelijk om te komen tot een Woonzorgvisie die richtinggevend is voor besluitvorming en inrichting van ons lokale Woonlandschap. Oost Gelre wil een passende woning voor iedereen. Een woning waar je ook als zorg nodig is zo lang mogelijk kan blijven wonen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief We gaan uit van zelfredzame inwoners die op afroep steeds meer en zwaardere zorg kunnen inregelen waar nodig. Daarbij hoort passend wonen, afhankelijk van in welke fase men zit. Dit document heeft als doel om strategische inzichten te verschaffen over de toekomstige lijn van ons regionale en lokale woonzorglandschap. In de Woonzorgvisie van Oost Gelre beschrijven we zo concreet mogelijk de ambities en doelstellingen die de gemeente op lokaal niveau heeft in de ontwikkeling van wonen en zorg tot en met 2030. 4.3.3.2 Beweging richting (langer) zelfstandig wonen in de wijk en het geven van benodigde zorg in de eigen woning We constateren dat meerdere doelgroepen een soortgelijke beweging doormaken. Steeds meer zorg en ondersteuning wordt extramuraal georganiseerd. Door met name de dubbele vergrijzing waarbij er niet alleen meer ouderen zijn, maar deze groep ook nog eens van hoge leeftijd is, neemt de vraag naar intramurale woonvoorzieningen toe. Landelijk beleid is erop gericht om het aantal beschikbare geclusterde plekken waar deze zwaardere vormen van intramurale zorg (Wlz) die dan soms nodig is te kunnen leveren, niet uit te breiden. Daarnaast speelt hier de trend om zorg en het wonen van elkaar los te koppelen.
De zorg wordt dan geleverd in pakketvorm (volledig pakket thuis of modulair pakket thuis) en men betaalt apart voor het (geclusterde) wonen. Steeds meer zorg zal ook in de thuissituatie en niet in een geclusterde setting geleverd gaan worden. De zorg in de grotere woon-zorgcentra zal van kortere duur zijn, hoog specialistisch zijn en intensieve zorg betreffen, omdat men laat instroomt door het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Deze trend binnen de professionele zorg sluit aan op de maatschappelijke trend dat inwoners tot op hogere leeftijd actief blijven en zo lang mogelijk zelf de regie over hun leven willen behouden en zelfstandig willen blijven wonen. Dit heeft tweeledig impact op de relatie tussen wonen en zorg: •
Kleine woningen en betaalbare woningen
Vanuit woonperspectief is het wenselijk dat het woonaanbod meer ingericht wordt op een en of twee persoonshuishoudens. Veel ouderen willen op den duur kleiner wonen. Ook denkt een deel aan het met anderen bij elkaar wonen om er voor elkaar te zijn en elkaar ondersteuning te geven. In deze woningen moet de professionele zorg die op den duur nodig is op een zo efficiënt mogelijke manier geleverd worden. Want zorgpersoneel zal schaars zijn en de zorgkosten hoog. •
Voorzieningenniveau
Tegelijkertijd vraagt de omgeving van inwoners met een zorgbehoefte om componenten in die omgeving die ondersteunend kunnen werken. Denk hierbij aan plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar nabuurschap opgebouwd kan worden. Waar dicht bij huis gerecreëerd kan worden en gesport. Waar een goede looproute naar voorzieningen is zodat iedereen zo lang mogelijk zelf de boodschappen kan doen en waar het ook in geval van hitte nog goed toeven is. Waar professionele ondersteuning in de woning gegeven kan worden als dat nodig is. Waar de mantelzorg geleverd kan worden zonder dat overbelasting ontstaat. Inwoners moeten ervaren dat zij eigen regie hebben in het organiseren van het eigen welzijn. Inwoners hebben vrijheid om keuzes te maken die passen bij hun behoeftes. Familie en naasten dragen in belangrijke mate bij aan die eigen keuzes. Daarom is het belangrijk om de juiste voorzieningen te organiseren in de nabijheid van de verschillende doelgroepen. 4.3.3.3 Mismatch vraag en aanbod intramurale zorg Wat we verder zien is dat we veel intramuraal aanbod hebben, maar dat dit in de komende decennia niet passend gaat zijn voor de specifieke doelgroepen. Bij onder andere de doelgroep ouderen komt dit nadrukkelijk naar voren: •
Ouderen
Bij ouderen zien we nadrukkelijk dat er een grote behoefte bestaat om in andere voorzieningen te wonen en te leven. Zelfstandig maar wel geclusterd. Dat sluit aan op de trend in de professionele zorg dat meer zware zorg ook in de thuissituatie geleverd gaat worden. De woningen die dit mogelijk moeten maken, zijn echter nog onvoldoende beschikbaar. Daarmee ontstaat een spanningsveld tussen het kunnen leveren en financieren van de zorg die nodig is. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Ruimtelijke motivering, De Molenberg, Groenlo Definitief Er moeten meer woningen gebouwd worden die levensloopbestendig zijn en in een geclusterde setting gebouwd worden. Doel: je kan oud worden in de woning en omkijken naar elkaar moet maken dat er later en minder professionele zorg nodig is. Inwoners kunnen langer zelf hun leven vormgeven. En als die zorg geleverd moet worden is de woning daarvoor geschikt. Van de ruim 500 woningen die er voor ouderen gebouwd zouden moeten worden in onze gemeente, is een ruime meerderheid als nultredenwoning bedacht. Een kleiner deel moet geclusterd of als verpleegzorgplek gebouwd worden. Tenminste de helft van de woningen moet bestemd zijn voor 55-plussers en er kan sprake zijn van gezamenlijk ingekochte zorg, maar dat is niet noodzakelijk. We ondersteunen initiatieven voor een dergelijke woonvorm, van corporaties, CPO’s en stichtingen als de Knarrenhof. De omgeving van woonzorgcentra in Lichtenvoorde en Groenlo is hiervoor goed geschikt, maar ook voor de kleine kernen is dit een toekomstbestendig perspectief. Ouderen zijn immers honkvast en willen graag in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. 4.3.3.4 Toetsing van het initiatief aan de woonzorgvisie Oost Gelre De herontwikkeling van woonzorgcentrum De Molenberg sluit goed aan op de uitgangspunten en ambities uit de Woonzorgvisie Oost Gelre.
Het plan voorziet in de realisatie van in totaal 242 (zorg(geschikte)) woningen, bestaande uit 167 (zorg)studio’s aan de grachtzijde en 75 zorggeschikte appartementen (sociale huur/middenhuur) aan de binnenstadzijde. Hiermee wordt in belangrijke mate invulling gegeven aan de behoefte aan passende, levensloopbestendige woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens, met name gericht op ouderen. De Woonzorgvisie benadrukt de beweging naar langer zelfstandig wonen, zo nodig met ondersteuning of zorg aan huis. De kleinschalige opzet van de studio’s en appartementen maakt deze woningen uitermate geschikt voor deze doelgroep. De woningen zijn deels geclusterd en kunnen zowel zelfstandig als met een vorm van (georganiseerde) zorg worden bewoond. Daarmee sluit de ontwikkeling aan op de beleidslijn om wonen en zorg meer van elkaar te ontkoppelen, waarbij zorg modulair of in pakketvorm aan huis geleverd wordt. Het plan biedt daarmee ruimte voor extramurale zorgverlening en ondersteunt tegelijkertijd de zelfredzaamheid van ouderen. De locatiekeuze – in de nabijheid van bestaande voorzieningen in het centrum van Groenlo – draagt bovendien bij aan de beleidsdoelstelling om de woonomgeving zodanig in te richten dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren.
De nabijheid van voorzieningen, de herinrichting van de omgeving en het herstel van de historische vestingstructuur versterken de leefkwaliteit en de mogelijkheid tot ontmoeting en sociaal contact. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de visie op het belang van een ondersteunende fysieke en sociale leefomgeving. Ook sluit het initiatief aan op de geconstateerde mismatch in het huidige intramurale aanbod. Er is behoefte aan andere woonvormen voor ouderen: zelfstandig, maar wel geclusterd. De nieuwe opzet van De Molenberg voorziet hierin. De ontwikkeling draagt zo bij aan het realiseren van het gemeentelijke streefbeeld waarin minimaal de helft van het nieuw te bouwen woningaanbod voor ouderen geschikt is voor 55-plussers, in een geclusterde woonvorm en waar mogelijk in combinatie met collectieve of gedeelde zorg. Tot slot biedt de herontwikkeling een toekomstbestendig antwoord op de technische en functionele veroudering van het bestaande complex. In plaats van een instellingsgericht zorggebouw wordt een eigentijds woonconcept gerealiseerd dat aansluit bij de wensen van huidige én toekomstige generaties ouderen, waarbij zelfstandigheid en kwaliteit van leven centraal staan. De herontwikkeling van De Molenberg is in lijn met de uitgangspunten van de Woonzorgvisie Oost Gelre.
Het plan draagt bij aan een passend, toekomstbestendig woonaanbod voor ouderen, faciliteert de transitie naar extramurale zorg, en versterkt de leefkwaliteit en sociale samenhang in de wijk. 4.3.4
Beleidsplan Mens en Samenleving 2023-2026, Samen sterk in Oost Gelre
4.3.4.1 Algemeen De titel geeft de inhoud van dit beleidsplan Mens & Samenleving 2023-2026 goed weer: samen met onze inwoners en netwerkpartners werken we aan een leefbare gemeente Oost Gelre. Een gemeente waar het fijn wonen en werken is en waar we omzien naar elkaar.