bp laarberg noord toelichting

Bij de voorbereiding ervan dient inventariserend archeologisch onderzoek te worden gedaan, zodat in het plan - indien nodig - een passende regeling kan worden getroffen om aanwezige archeologische waarden te beschermen. Indien er archeologische waarden in de bodem worden aangetroffen, gelden de volgende uitgangspunten: 1. het ongestoord bewaren van de archeologische vondsten in de bodem; 2. het opgraven van de archeologische vondsten en het elders bewaren daarvan; 3. het zo veel mogelijk ontzien van de archeologische vondsten. Onderzoek In het kader van het PlanMER dat is opgesteld bij de Structuurvisie 'Uitbreiding regionaal bedrijvenpark Laarberg' is onderzoek uitgevoerd naar archeologie en cultuurhistorie. Dit onderzoek neemt, dat de gehele voorziene uitbreiding van bedrijvenpark Laarberg in beschouwing. Archeologische monumentenzorg in de gemeente Oost Gelre Gemeente Oost Gelre heeft het nationale archeologiebeleid vertaald in het rapport Archeologische monumentenzorg in de gemeente Oost Gelre (RAAP, 2008). Daar hoort een archeologische beleidsadvieskaart bij, afbeelding 5.3. Op deze kaart is aangegeven welke gebieden archeologisch waardevol zijn en wat de archeologische verwachtingswaarde is van andere gebieden. Behoud van archeologische (verwachtings-)waarden is het uitgangspunt.

Archeologische aspecten Uit de Gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart (RAAP BV, 2008) en blijkt dat er veel archeologische waarden kunnen voorkomen.

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

51

Afbeelding 5.3 Gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart (RAAP BV, 2008) Ter plaatse van het plangebied Laarberg Noord gelden hoofdzakelijk een lage en een middelmatige archeologische verwachtingswaarde. Om beter inzicht te krijgen in het daadwerkelijk voorkomen van archeologische waarden is eerder in het gebied een bureauonderzoek en karterend booronderzoek uitgevoerd (Hamaland Advies, 10 oktober 2018). Op basis van de resultaten van het archeologisch vooronderzoek wordt voor het grootste deel van het plangebied geen vervolgonderzoek geadviseerd. Met het selectieadvies wordt ingestemd. Cultuurhistorische aspecten

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

52

Laarberg Noord ligt echter direct ten zuiden van de Grolse Linie uit 1627 (ook wel de Circumvallatielinie genoemd). Deze linie is een belangrijke cultuurhistorisch waardevolle structuur op het bedrijvenpark Laarberg. De Grolse Linie is een aanvalslinie uit de Tachtigjarige Oorlog. Wat de Grolse Linie om Groenlo uniek maakt, is dat deze voor het grootste deel nog intact in de bodem aanwezig is. Deze ligt in het agrarisch gebied. De linies rondom andere steden zijn vrijwel volledig vergraven ten behoeve van met name snelwegen en nieuwbouwwijken. Het doel is om de Grolse Linie te behouden en waar mogelijk de structuur zichtbaar en beleefbaar te maken. De ontwikkeling van Laarberg Noord staat dit niet in de weg. Aanvullende vergunningplicht in verband met de Grolse Linie Evenwijdig aan de Grolse Linie ligt (aan weerszijden daarvan) een vergunningszone (buffer om de linie). Voor het werken binnen deze zone moet een monumentenvergunning aangevraagd te worden. Dit betreft een vergunning voor het wijzigen van een archeologisch rijksmonument. Vergunningen voor archeologische rijksmonumenten worden verleend door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Een klein gedeelte van het plangebied Laarberg Noord valt binnen de genoemde zone. In het verleden is voor de aangelegde riolering een vergunning verleend voor het werken binnen de zone.

Voorafgaand aan de rioolwerkzaamheden heeft destijds een archeologische opgraving plaatsgevonden. Hierna is dat betreffende gebied vrijgeven door de RCE. Na afronding van de ruimtelijke uitwerking van het plan voor Laarberg Noord is gebleken dat het toekomstig wegcunet voor een klein deel buiten de vrijgegeven zone ligt. Hiervoor moet een nieuwe vergunning aangevraagd worden. De vergunningaanvraag is momenteel bij de RCE in behandeling. In dat verband is in september 2021 het concept Programma van eisen voor de archeologische opgraving ingediend. De vergunningaanvraag eerder voorbesproken met de RCE. Op basis daarvan is gebleken dat er voldoende zicht is op verlening van de bovengenoemde vergunning. Daarnaast liggen er delen van toekomstige bedrijfskavels binnen de zogenaamde attentiezone rondom de linie. Omdat hier nog archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, zijn de gronden ter plaatse van deze attentiezone voorzien van een dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2. Op deze manier is planologisch-juridisch geborgd dat eerst archeologisch onderzoek moet plaatsvinden voordat de betreffende kaveldelen in ontwikkeling worden genomen. Conclusie De ontwikkeling van Laarberg Noord is voor wat betreft de aspecten archeologie en cultuurhistorie uitvoerbaar. Het plangebied is bij beschikking d.d.

29 juni 2021 grotendeels vrijgegeven vanuit gemeentelijke archeologische beschermingswaarden. Voor de rijksbeschermingswaarden is voor een klein deel van de verlengde Noordgang is een aanvullende omgevingsvergunning aangevraagd. Uit overleg met de RCE bestaat voldoende zicht op verlening van deze vergunning. De vergunningprocedure zal, normaal gesproken, zijn afgerond op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan. Daarnaast is in de regels geborgd dat ter plaatse van de attentiezone langs de Grolse Linie nog archeologisch onderzoek moet plaatsvinden voorafgaand aan de verwezenlijking van de (met de voornoemde dubbelbestemming samenvallende) bestemmingen.

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

53

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

54

Hoofdstuk 6

6.1

Juridische planopzet

Systematiek

De regels bevat regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden. Door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen is aangegeven welke functies toegestaan zijn en hoe de gronden bebouwd mogen worden. De regels omkaderen de beoogde gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied aan. Het toelichtende deel bevat de achtergronden, onderzoeken en motieven die eraan ten grondslag liggen. Deze toelichting is enerzijds voor de besluitvorming van belang, maar kan daarnaast van belang zijn bij het interpreteren van de regels of de verbeelding. Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels en op de verbeelding hun vertaling gekregen.

6.2

Vertaling structuurvisie

Voor de uitbreiding van het regionaal bedrijvenpark is een structuurvisie 'Uitbreiding regionaal bedrijvenpark Laarberg' opgesteld. De structuurvisie vormt het kader voor de toekomstige ontwikkelingen voor het regionaal bedrijvenpark. In de structuurvisie is de ruimtelijke visie beschreven op de gehele ontwikkeling en op de ontwikkeling van deelgebieden en zijn randvoorwaarden voor de nadere invulling opgenomen. Voorwaardelijke bepalingen De ontwikkeling van het plangebied moet voldoen aan de voorwaardelijke bepalingen zoals opgenomen in de structuurvisie.

6.3

Indeling regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artik el 1 Begrippen In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de regels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijventerrein Het bedrijventerrein is bestemd als 'Bedrijventerrein'. De bestemming is hoofdzakelijk gericht op het toelaten van zwaardere bedrijvigheid van minimaal categorie 3.1 tot maximaal milieucategorie 3.2, met uitzondering van één kavel waarop tot maximaal milieucategorie 4.2 is toegelaten. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan. Onzelfstandige kantoorfuncties zijn wel toegestaan. Daarnaast zijn nutsvoorzieningen toegestaan alsmede bijbehorende voorzieningen zoals bijvoorbeeld ontsluitingswegen, parkeerplaatsen, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter beperking van geluidhinder, met het oog op een aanvaardbare inpassing in de omgeving én ter voorkoming van negatieve effecten op Natura2000-gebieden is een hogere categorie dan 4.2 niet toegestaan.

Daarbij komt dat alleen inrichtingen zijn toegestaan die zijn genoemd in Bijlage 1 van de regels: de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze lijst is gebaseerd op de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, 2009). Uit de lijst in deze publicatie zijn bepaalde typen inrichtingen, die zich redelijkerwijs niet

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

55

zullen vestigen op Laarberg, weggefilterd. Denk bijvoorbeeld aan havengebonden bedrijvigheid. De niet opgenomen bedrijfscategorieën zijn alleen toegestaan indien ze qua aard en intensiteit van de milieuhinder vergelijkbaar zijn met toegelaten bedrijfscategorieën uit de lijst. Er zijn twee vormen van gebruik expliciet aangewezen als strijdig gebruik, namelijk (gebruik met) een geluidemissie van meer dan 65 dB(A)/m² resp. 70 dB(A)/m² (zie ook paragraaf 5.5) alsmede bepaalde vormen van (al dan niet tijdelijke) buitenopslag. Omdat de Laarberg een regionaal bedrijvenpark is voor de vestiging van zwaardere en grotere bedrijven bedraagt de minimale oppervlakte van een bouwperceel 5.000 m². Een kleinere omvang van het bouwperceel is eventueel mogelijk, maar terughoudend met deze mogelijkheid worden omgegaan, gelet op de doelstellingen van het plan. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de vestiging van een waardevol ondersteunend bedrijf, dat geen 5.000 m² nodig heeft of voor het benutten van een kleinere (rest-)kavel. Het bouwvlak mag voor 75% bebouwd worden, waarbij uit oogpunt van beeldkwaliteit regels zijn gesteld aan de situering van bouwwerken. De maximaal toegelaten bouwhoogte bedraagt 20 m voor de meeste bedrijfsgebouwen en voor telecommasten.

De planregels voorzien eveneens in een mogelijkheid om voor schoorstenen of silo's af te wijken van de voor deze bouwwerken opgenomen maximum bouwhoogten. In beide gevallen moet bij de afweging daarvan in elk geval worden ingegaan op de noodzakelijkheid ervan. Bij de silo's moet daarnaast zorgvuldig worden gekeken naar de externe veiligheidssituatie. De gemeente verbindt de toelaatbaarheid van deze bouwwerken aan een nadere afweging omdat deze een behoorlijk impact kunnen hebben op het ruimtelijke beeld en deels ook op de (brand-)veiligheidssituatie. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ter bescherming van de beeldkwaliteit van het gebied. Op deze manier kan de gemeente, zij het beperkt, enige invloed uitoefenen op bijvoorbeeld de vormgeving van bouwwerken of het aantal en de situering van parkeerplaatsen. In de planregels wordt aanvullende flexibiliteit geboden inzake de op de verbeelding aangegeven aanduidingsgrens betreffende de milieucategorieën. Bijvoorbeeld wanneer specifieke verkavelings- of inrichtingswensen hiertoe aanleiding geven. Een belangrijke voorwaarde is dat deze flexibiliteit niet is bedoeld om te kunnen afwijken van de sec toegelaten milieucategorieën. Alleen van de begrenzing van de aanduidingen mag worden afgeweken. Externe veiligheid is een belangrijk thema.

In beginsel zijn Bevi-bedrijven en/of Brzo-bedrijven uitgesloten, maar de vestiging van bepaalde activiteiten met externe veiligheidsrisico is altijd verbonden aan een nadere afweging door het bevoegd gezag, hetgeen mede op basis van een advies van de Veiligheidsregio Noord- en Oost Gelderland moet plaatsvinden. Tot slot is het niet zonder meer mogelijk om grondwallen aan te leggen. De aanleg ervan is verbonden aan een omgevingsvergunningplicht omdat grondwallen van grote invloed kunnen zijn op de beeldkwaliteit, de bestrijdbaarheid van brand en/of de gebruiksmogelijkheden van naburige erven. Artikel 4 Groen - Ecologische waarde De bestemming 'Groen - Ecologische waarde' is gelegd op hoofdgroenstructuur die met name bedoeld is om een bestaande dubbele bomenrij te handhaven. Deze bomenrij heeft niet alleen een bepaalde beeldkwaliteit, maar is vooral ecologisch van belang, omdat vleermuizen deze bomenrij ter oriëntering gebruiken. Er is daarom een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het kappen van bomen. Tevens voorzien de regels erin dat door het gebied een ontsluitingsweg aangelegd kan worden, zij het dat rekening moet worden gehouden met de locatie en met een maximum breedte. Daarnaast is een verbod opgenomen voor de toepassing van verlichting.

Artik el 5 Groen - Landschappelijke inpassing De bestemming 'Groen - Landschappelijke inpassing' moet zodanig worden ingericht dat deze een landschappelijk aanvaardbare overgang naar de omgeving gaat vormen. De landschappelijke inpassing dient dus niet alleen gerealiseerd te worden, maar ook duurzaam in stand gehouden te worden. Hiertoe is in de gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen die dit juridisch waarborgt. Artikel 6 Verk eer - Verblijfsgebied

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

56

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' sluit aan op de wegenstructuur in de omgeving. Binnen de bestemming zijn, behalve wegen, straten en paden ook andere voorzieningen toegestaan, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen. Deze laatste zijn mogelijk tot een maximum van 25 m2. Artikel 7 Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2' waarborgt de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden in een gebied van (hoge) archeologische waarde, in dit geval het gebied van de Grolse Linie. De betrokken gronden zijn gebaseerd op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart. In de bouwregels, de nadere eisen en in het stelsel van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en/of werkzaamheden is de feitelijke bescherming van de gronden geregeld. Hoofdstuk 3 Algemene regels Artik el 8 Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Parkeerregelgeving In dit artikel is de regeling voor parkeren opgenomen. In de regeling wordt verwezen naar de gemeentelijke Parkeernota of een rechtsopvolger daarvan. Expliciet is aangegeven dat ook een rechtsopvolger het kader kan vormen. Als de Nota Parkeernormen gemeente Oost Gelre wordt aangepast, dan vormt de opvolger daarvan het nieuwe toetsingskader. In de parkeernota is ook aangesloten op de bepalingen die waren opgenomen in de bouwverordening, maar door de recente wetswijziging zijn vervallen. Voor specifieke gevallen is een afwijkingsbevoegdheid (onder voorwaarden) opgenomen. Artikel 10 Algemene bouwregels In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen die voor alle functies in het plan gelden. Artik el 11 Algemene gebruiksregels Op grond van de algemene gebruiksregels wordt algemeen ongewenst gebruik verboden, tenzij een bepaald gebruik juist bedoeld is toe te laten op grond van de bestemmingen, direct hetzij indirect. Artik el 12 Algemene afwijkingsregels Dit artikel bevat een bevoegdheid voor bevoegd gezag om af te wijken van bepaalde, in de planregels vermelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle onderscheiden bestemmingen. Artikel 13 Algemene wijzigingsregels Dit artikel bevat een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders om een bestemmingsgrens (niet zijnde de plangrens) te verschuiven.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 14 Overgangsrecht Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Artik el 15 Slotregel Deze regel bevat de citeertitel van het plan.

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

57

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

58

Hoofdstuk 7

7.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoering van de plannen voor de uitbreiding van bedrijvenpark Laarberg is de Gebiedsonderneming Laarberg opgericht. Deze heeft de uitvoering van de ontwikkeling en realisatie van dit regionale project ten doel. Gebiedsonderneming Laarberg kent twee publieke aandeelhouders; de gemeente Oost Gelre en de gemeente Berkelland. Beide aandeelhouders hebben ieder een borgstelling afgegeven. Ter beoordeling van de financiële haalbaarheid stelt de gebiedsonderneming jaarlijks een grondexploitatie op. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de sanering van gronden als gevolg van verontreinigingen met onder andere asbest. Uit de laatste grondexploitatie blijkt dat de voorgenomen plannen voor het bedrijvenpark Laarberg sluiten met een positief resultaat.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er is overleg gevoerd met de relevante partners, waaronder de provincie Gelderland, Waterschap Rijn en IJssel, Veiligheidsregio Noord Oost Gelderland en de Omgevingsdienst Achterhoek. Daarnaast is dit bestemmingsplan, samen met het beeldkwaliteitsplan, voor een ieder ter inzage gelegd in de periode van 26 november 2021 t/m 6 januari 2022. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend, één door een belangenorganisatie (mede namens een particulier) en één door een geïnteresseerde vestiger. Een samenvatting van de zienswijzen alsmede de beantwoording daarvan maken deel uit van de (separaat beschikbare) stukken ter besluitvorming over dit plan.

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

59

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

60

Bijlagen bij de toelichting

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

61

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

62

Bijlage 1 Rapportage marktbehoefte

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

63

Rapport

Onderwerp

Onderbouwing marktbehoefte bestemmingsplan Laarberg Noord

Van

Twynstra Gudde

Datum

28 september 2021

Inleiding In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Laarberg Noord dient de marktbehoefte naar het te bestemmen bedrijfsterrein te worden aangetoond door een ruimtelijk-economische toets, waarmee de ruimtelijke behoefte wordt aangetoond. Deze rapportage dient daartoe. Onderbouwing marktbehoefte Gebiedsonderneming Laarberg heeft inmiddels (stand september 2021) met een viertal bedrijven reserveringsovereenkomsten gesloten over de uitgifte van een kavel (zie onderstaande schematische tekening).

Totaal is op Laarberg Noord 10,2 ha aan uitgeefbaar bedrijfsterrein voorzien. Hiervan is nu 6,7 ha voor/aan toekomstige ondernemers gereserveerd/uitgegeven.

Rapport onderbouwing marktbehoefte BP Laarberg Noord

blad 1

Het betreft gesloten reserveringsovereenkomsten met de volgende bedrijven: 1 Maxima Vida: betreft een bedrijf dat momenteel is gevestigd op de Laarberg en dat wil uitbreiden op een nieuwe locatie. Het betreft een kavel van 10.400 m2. 2 Chiel Meekes partij groothandel: betreft een bedrijf dat momenteel gevestigd is op een bedrijfsterrein in Eibergen en die wil uitbreiden op een nieuwe locatie. Het betreft een kavel van 37.950 m2. 3 Energy-Cells: betreft een bedrijf dat momenteel gevestigd is op een bedrijfsterrein in de gemeente Berkelland. Het bedrijf wil uitbreiden op een nieuwe locatie. Het betreft een kavel van 8.900 m2. 4 Dikat: betreft een bedrijf dat gevestigd is in Aalten. De ondernemer wil een nieuwe onderneming opzetten op Laarberg. Het betreft een kavel van ca. 9.500 m2. Voor de resterende 3,46 ha zijn er gesprekken gaande met meerdere bedrijven (prospect fase), die hebben aangegeven te bezien of ze zullen overgaan tot het aangaan van een reserveringsovereenkomst (o.a. Trade Easy, Wellink Equipment, Henk Pen Groep). Conclusie: Er is een aantoonbare behoefte aan bedrijventerrein in de regio Oost-Achterhoek. Deze behoefte vertaalt zich in een gerichte marktvraag naar extra bedrijfskavels op Laarberg. De kavels binnen het plangebied zijn inmiddels voor 2/3 gereserveerd.

Voor de overige beschikbare kavels zijn gesprekken met geïnteresseerde ondernemers (prospect fase) gaande. De beoogde bedrijvigheid is - gelet op de gevraagde schaal en functies - niet binnen bestaand stedelijk gebied in te passen. De conclusie is dan ook dat de ladder voor duurzame verstedelijking zich niet verzet tegen de ontwikkeling van Laarberg Noord.

Rapport opgesteld door: Twynstra Gudde, september 2021

Rapport onderbouwing marktbehoefte BP Laarberg Noord

blad 2

Regionaal Bedrijv enpark Laarberg, Laarberg Noord

66