bp brouwhuizen fase 2 toelichting

Bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 vastgesteld

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en begrenzing 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Geldend bestemmingsplan 1.5 Strijdigheid 1.6 Leeswijzer

6 6 6 6 7 8 9

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Nieuwe situatie

10 10 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Internationaal niveau 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeentelijk beleid

13 13 14 18 21 24

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten 4.1 Archeologie en Cultuurhistorie 4.2 Bodem 4.3 Water 4.4 Klimaatadaptatie 4.5 Geluid 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Ecologie 4.8 Bedrijven en milieuzonering 4.9 Externe veiligheid 4.10 Geur 4.11 Verkeer en parkeren 4.12 Besluit Milieueffectrapportage

30 30 31 32 36 37 39 42 44 46 48 50 52

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Inleiding 5.2 Opzet van de regels 5.3 Verantwoording van de regels

55 55 55 57

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.2 Economische uitvoerbaarheid

59 59 60

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

4

(vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Toelichting

Toelichting (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van de voormalige Grolschfabriek, ten noorden van Brouwhuis en de Eibergseweg in Groenlo. De gronden maken deel van uit de uitbreidingswijk Brouwhuizen. De wens bestaat om de braakliggende gronden te herontwikkelen naar woningbouw. Initiatiefnemer is voornemens het braakliggende terrein te herontwikkelen naar een woonlocatie met één appartementengebouw met in totaal 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen. De grondgebonden woningen bestaan uit 12 rijwoningen, 16 twee-onder-een-kapwoningen en 9 vrijstaande woningen. Verder worden er infrastructurele voorzieningen en groenvoorzieningen aangelegd. Hiermee krijgt de locatie een duurzame vervolgfunctie en wordt er bijgedragen aan het voorzien in een deel van de woningbehoefte binnen de kern Groenlo. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied een wonen - uit te werken bestemming. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de uitwerkingsregels die zijn opgenomen in deze bestemming. Een bestemmingsplanherziening is benodigd om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied bevindt zich ten noorden van de kern Groenlo. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Groenlo, sectie A, nummer 6182. In afbeelding 1.1 is het plangebied in Groenlo en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven door middel van de rode ster en de rode belijning. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in Groenlo en de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Brouwhuizen fase 2” bestaat uit de volgende stukken:

6

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1586.BPGRO510-VG01) en een renvooi; regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld met een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Geldend bestemmingsplan

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Woonwijken Groenlo". Dit bestemmingsplan is op 30 oktober 2012 door de raad van de gemeente Oost Gelre vastgesteld. Tevens geldt voor het plangebied het facetbestemmingsplan “Parkeren" (vastgesteld op 5 juni 2018). Het laatst genoemde plan is relevant ten aanzien van de parkeeraspecten. Tot slot geldt voor het plangebied het paraplubestemmingsplan "Archeologie" (vastgesteld op 22 februari 2022). De gronden in het plangebied zijn voorzien van enkelbestemmingen 'Wonen - Uit te werken 2'. Verder geldt voor een klein gedeelte in het noordelijke deel de dubbelbestemming 'Leiding - Riool'. Verder geldt voor het plangebied op basis van het paraplubestemmingsplan "Archeologie" de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 2', 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 3' en 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 4'. In paragraaf 1.4.2 wordt nader ingegaan op de geldende bestemmingen. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingplan “Woonwijken Groenlo opgenomen. Het plangebied is indicatief weergegeven met de rode omlijning.

Toelichting (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan “Woonwijken Groenlo" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Bestemmingsomschrijving

Wonen - Uit te werken 2 Het plangebied is bestemd met een uit te werken woonbestemming. Tijdens het schrijven van het bestemmingsplan 'Woonwijken Groenlo' was de exacte verkaveling van het plangebied onbekend en heeft de locatie een uit te werken bestemming gekregen. In de uitwerkingsregels zijn voorwaarden opgenomen. Onder andere zal de uitwerking moeten voldoen aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder. Na uitwerken van de bestemming zijn de gronden bestemd voor wonen met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeervoorzieningen, erven en tuinen, groenvoorzieningen, water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen. Leiding - Riool De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg en instandhouding van rioolleidingen. Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 2 De voor 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden in de bodem. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren dieper dan 40 cm onder het maaiveld én een oppervlakte van 250 m2.

Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 3 De voor 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden in de bodem. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren dieper dan 30 cm onder het maaiveld én een oppervlakte van 1.000 m2. Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 4 De voor 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van (te verwachten) archeologische waarden in de bodem. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren dieper dan 30 cm onder het maaiveld én een oppervlakte van '5.000 m2.

1.5

Strijdigheid

De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het geldende planologisch regime, aangezien de benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden om het voornemen mogelijk te maken ontbreken. De bestemming 'Wonen - Uit te werken 2' gaat uit van specifieke uitwerkingsregels waarin de bouw van twee-onder-een-kap -, vrijstaande - en gestapelde woningen mogelijk worden gemaakt. De voorgenomen ontwikkeling gaat onder andere uit van de bouw van rijwoningen. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan benodigd.

8

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

1.6

Leeswijzer

In Hoofdstuk 1 is de aanleiding en doel van dit bestemmingsplan uiteengezet. In Hoofdstuk 2 van de toelichting wordt de bestaande en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. De historie en cultuurhistorie komt aan bod. Ook wordt inzicht gegeven in de opbouw van het plangebied met de daarbij behorende functies. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 3 het beleidskader van het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeente Oost Gelre uiteen gezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische opzet waarbij de verbeelding en planregels worden besproken. Tot slot volgt in Hoofdstuk 6 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van overleg en terinzagelegging.

Toelichting (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

In paragraaf 1.1 is reeds aangegeven dat voorliggend bestemmingsplan betrekking heeft op de locatie van de voormalige Grolschfabriek ten noorden van de Brouwhuis en Eibergseweg. Het plangebied ligt aan de noordelijke rand van de kern Groenlo. Het plangebied is onderdeel van een uitbreidingswijk van de kern Groenlo. De omgeving van het plangebied wordt dan ook voornamelijk bepaald door woonfuncties. Ten noorden van het plangebied is een bedrijventerrein gelegen en ten oosten de provinciale weg N18 en agrarische cultuurgronden. Het plangebied zelf heeft in beginsel betrekking op de onbebouwde gronden. De gronden hebben een tijdelijke functie van opslag gehad en verder is in een deel van het gebied houtopslag ontstaan. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie in en rondom het plangebied weergegeven. Het plangebied is hierop aangeduid met de rode omlijningen. In afbeelding 2.2 en afbeelding 2.3 is middels straatbeeldfoto's de huidige situatie op het maaiveld in beeld gebracht.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied en omgeving (Bron: PDOK)

10

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Afbeelding 2.2: Straatbeeld plangebied (Bron: Google streetview)

2.2

Nieuwe situatie

2.2.1

Algemeen

De initiatiefnemer is voornemens het braakliggende terrein te herontwikkelingen ten behoeve van woningbouw. Concreet gaat het om de bouw van één appartementengebouw met 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen. De grondgebonden woningen bestaan uit 12 rijwoningen, 10 twee-onder-een-kapwoningen, 9 vrijstaande woningen en 6 small-house woningen. Verder worden er infrastructuele- en groenvoorzieningen aangelegd. Middels de voorgenomen ontwikkeling krijgt de locatie een duurzame vervolgfunctie en wordt er bijgedragen aan het voorzien in een deel van de woningbehoefte in de kern Groenlo. 2.2.2

Stedenbouwkundige inpassing

Voor de woningbouwontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Hierna wordt kort ingegaan op de belangrijkste uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan. De voorgenomen ontwikkeling is het in het beeldkwaliteitsplan betiteld als Brouwhuizen fase 2. Brouwhuizen fase 2 gaat uit van een woongebied met een open ruimtelijke relaties naar haar omgeving. De nadruk ligt hierbij op veel groen en klimaatbestendigheid. Daarom is bewust gekozen voor de introductie van robuuste groene verbindingen (ook tussen de kavels) en enkele markante zichtlijnen. Het (Grolsche) groen functioneert daarmee als een verbindende factor in deze laatste fase van Brouwhuizen. Synergie tussen groen, water en wonen Het groen in de wijk zorgt voor verkoeling in warme periodes. Doordat de groene zones lager liggen ten opzichte van de woningen is het tevens de eerste opslag/buffer van het hemelwater. Loofbomen en struiken kunnen 30% van het regenwater opvangen. Zo wordt het regenwater langer vast in het gebied vastgehouden. Het groen is een eerste vorm van een katalysator voor luchtzuivering en geluid. Het vele groen biedt ook privacy tussen de onderlinge huizen en gebouwen. Wat bijdraagt aan de mentale gezondheid en een veilig en geborgen gevoel met zich meebrengt. Groen geeft ook een meerwaarde voor je woonhuis.

We willen in deze wijk dan geen gebruik meer maken van schuttingen maar juist van natuurlijke en groene erfafscheidingen (indien deze al noodzakelijk zijn). Hemelwater infiltratie en aanleggen wadi's Het hemelwater mag niet worden aangesloten op het riool. Dit betekent dat de regenpijpen water

Toelichting (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 moeten afvloeien in de tuin. Het regenwater kan daardoor ter plekke infiltreren en bij overschot worden afgevoerd naar de groene (verlaagde) zones. Deze groene zones functioneren als buffers en voeren hemelwater langzaam af richting de wadi’s. Bij veel neerslag of langdurige regenbuien voert de wadi het water weer af naar het schootsveld – Groenlose gracht. Dit bespaart toekomstige bewoners hoge investeringen in de vorm van infiltratiekratten. Wonen voor diverse doelgroepen Het woningbouwprogramma van Brouwhuizen fase 2 bevat voor Groenlo een grote hoeveelheid aan variatie. Het overgrote deel betreft grondgebonden woningen in de vorm van een rij, twee-aan-één geschakeld, small houses of vrijstaand. Bij de ingang van het plangebied – aan de zijde van het fietspad en Eibergseweg – wordt gestapelde bouw toegepast. Hiermee kunnen zowel starters, doorstromers als senioren een plek vinden in deze bijzondere woonwijk.

12

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Hoofdstuk 3

Beleid

Voor het gebied geldt een groot aantal juridische kaders en beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste samengevat. Op internationaal niveau zijn diverse regelingen van kracht die de duurzame instandhouding van habitats en soorten tot doel hebben. De meest verplichtende regelingen van de Europese unie zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Op nationaal en provinciaal niveau zijn eveneens een groot aantal juridische kaders en beleidskaders van toepassing op het plangebied.

3.1

Internationaal niveau

3.1.1

Vogelrichtlijn

De "Vogelrichtlijn" (79/409/EG) uit 1979 heeft tot doel: de bescherming en het beheer van alle op het grondgebied van de Europese Unie in het wild levende vogels en hun habitats. De lidstaten zijn verantwoordelijk voor de instandhouding van al deze vogelsoorten en in het bijzonder de trekvogels en zijn verplicht om de verschillende natuurlijke habitats die het leefmilieu van de wilde vogels vormen, in stand te houden. Op grond van deze richtlijn worden gebieden aangewezen als Speciale Beschermingszone. Deze gebieden maken deel uit van het Europese initiatief om een ecologisch netwerk van natuurgebieden duurzaam te beschermen (Natura 2000). Daarnaast stelt de richtlijn nadere regels voor de bescherming, het beheer en de regulering van vogelsoorten. De rechtsgevolgen die voortvloeien uit de Vogelrichtlijn betreffen, naast het aanwijzen van de Speciale Beschermingszones, ook de verplichting om passende maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden van de vogelsoorten niet te laten verslechteren. Verder mogen er geen storende invloeden optreden in gebieden die negatieve gevolgen hebben voor het voortbestaan van de vogelsoorten, die door de Vogelrichtlijn beschermd worden. Nieuwe plannen of projecten in en in de nabijheid van Speciale Beschermingszones worden volgens de richtlijn getoetst.

Het plangebied en de directe omgeving zijn niet aangewezen als Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogelrichtlijn. 3.1.2

Habitatrichtlijn

De in 1992 vastgestelde "Habitatrichtlijn" is het voornaamste stuk wetgeving van de Europese Gemeenschap ter bevordering van de biologische verscheidenheid. Deze richtlijn houdt de verplichting in voor deelstaten om de habitats en soorten, die voor de Europese Unie van belang zijn, in stand te houden. Iedere lidstaat moet op zijn grondgebied de gebieden die voor het behoud van de onder de richtlijn vallende habitats en soorten het belangrijkst zijn, identificeren en vervolgens aanwijzen als Speciale Beschermingszones. Het plangebied en de directe omgeving zijn niet aangewezen als Speciale Beschermingszone in het kader van de Habitatrichtlijn. 3.1.3

Het verdrag van Valletta (Malta)

Het "Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed", kortweg het Verdrag van Malta, is op 16 januari 1992 te Valletta tot stand gekomen. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed waar mogelijk te behouden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang, beter nog het cultuurhistorisch belang, vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het verdrag is geratificeerd door de Eerste en Tweede Kamer. Invoering van het verdrag heeft gevolgen voor het huidige archeologisch bestel. Het moet nog (beter) in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd worden. Alle overheden hebben zorgplicht voor archeologische waarden gekregen, dus ook de gemeenten. In de ruimtelijke ordening wordt aan veel aspecten aandacht geschonken en worden tal van belangen tegen elkaar afgewogen. Voor veel zaken wordt de afweging gestuurd door wet- en regelgeving. Het verdrag van Malta heeft tot gevolg dat dit ook voor de archeologie het geval is. Door het verdrag heeft (ook) de gemeente de inspanningsverplichting de archeologische waarden te beschermen.

Toelichting (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

In paragraaf 4.1 wordt nader ingegaan op de archeologische waarden binnen het plangebied 3.1.4

Kaderrichtlijn water

De Kaderrichtlijn water (KRW) is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De KRW is sinds december 2000 van kracht en maakt het mogelijk om waterverontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. De kaderrichtlijn is geen vrijblijvende richtlijn, ze vormt een Europese verplichting, waar de waterbeheerder (Rijk, waterschappen, provincies en gemeenten) niet omheen kan. De belangrijkste uitgangspunten van de KRW zijn: De vervuiler betaalt De gebruiker betaalt Na 2000 geen achteruitgang van de chemische en ecologische toestand van het water Resultaatsverplichting in 2015 Stroomgebiedsbenadering) Via de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving. De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'.

Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen. Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de waterhuishouding binnen het plangebied.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie

3.2.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.2.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de

14

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterk e en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4.

Toek omstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 3.2.1.3 Toetsing van het initiatief aan de NOVI Het voornemen betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

De laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven).

Toelichting (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 3.2.2.1 Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). Zoals aangegeven wordt onder stedelijke ontwikkeling verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Onder een 'overige stedelijke voorziening' vallen in ieder geval accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 50 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen in de kern Groenlo. De woningen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte.

Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot kern Groenlo en haar directe omgeving. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen

16

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 in de kern Groenlo. De gemeente Oost Gelre beschikt over een woonvisie, welke is opgesteld voor de periode van 2016 tot 2025. In de woonvisie wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. Kwantitatief De gemeente Oost Gelre heeft in 2016 een woonvisie vastgesteld. De woonvisie is gebaseerd op de regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025. In de regio van de gemeente Oost Gelre is geconstateerd dat er ook wat gedaan moest worden aan het regionale overschot van woningbouwplannen in de Achterhoek. Op basis de behoefte van destijds kon de gemeente maximaal 685 woningen bouwen tot 2025. Met vaststelling van de regionale Woonagenda is besloten dat het eerder afgesproken aantal netto toe te voegen woningen op regioniveau wordt verlaagd met 10%. In de woonvisie is voor de gemeente Oost Gelre een woningbehoefte opgenomen van netto 352 woningen in de periode van 2015-2025. De plancapaciteit is 685 woningen. In 2018 zijn door verschillende onderzoeksbureaus de toekomstige woonbehoefte van Oost Gelre in kaart gebracht. Op basis van het onderzoek van RIGO wordt uitgegaan van een behoefte van ongeveer 560 woningen tot 2025 (gemiddeld scenario), binnen een bandbreedte van 460 woningen tot 660 woningen. De gemeenteraad van Oost Gelre heeft op 17 september 2019 besloten uit te gaan van deze woningbehoefte en bandbreedte.

Er kan daarom gesteld worden dat er behoefte is aan het toevoegen van 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen voor verschillende gebruikers aan de harde plancapaciteit. Kwalitatieve behoefte Het onderzoek van RIGO geeft naast aantallen ook inzicht in de kwalitatieve behoefte. Daarbij is gekeken naar woningtype en prijsklasse. Ten opzichte van het AWLO, dat een tekort aan rijwoningen en appartementen met lift voorspelt tot 2033, blijkt uit de notitie van RIGO dat er ook vraag is naar grotere koopwoningen zoals 2-onder-1-kappers en vrijstaande woningen. Dit komt doordat vestigers zich vooral in dit segment vestigen. In voorliggend geval worden geval in totaal 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen gerealiseerd. De grondgebonden woningen bestaan uit 12 rijwoningen 16 twee-onder-een-kapwoningen en 9 vrijstaande woningen. Dit sluit aan bij het onderzoek van RIGO waarin is aangetoond dat er vraag is naar grotere koopwoningen zoals twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Daarnaast zijn de appartementen geschikt voor senioren. Tot slot wordt geconcludeerd dat door het creëren van doorstroomwoningen in in het plangebied, er nieuw aanbod in Groenlo vrijkomt voor starters. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte.

Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Gezien de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied betreft een braakliggend terrein, waar voorheen de Grolschfabriek heeft gestaan, binnen het stedelijk gebied van Groenlo. Met voorliggende ontwikkeling is sprake van inbreiding in bestaand stedelijk gebied, waarbij wordt voldaan aan deze trede van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Conclusie: Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. 3.2.2.2 Conclusie Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Toelichting (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

3.2.3

Conclusie

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is niet in strijd met de relevante nationale beleidskaders.

3.3

Provinciaal beleid

Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels en afspraken om de opgaven uit de Omgevingsvisie te realiseren. De Omgevingsvisie en -verordening zijn beide op 1 maart 2019 in werking getreden. Op 14 januari 2023 heeft Provinciale Staten (PS) voor het laatst de Omgevingsverordening geactualiseerd. 3.3.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil Gelderland in de toekomst 'Gaaf' houden, en vindt dat we daar nu wat voor moeten doen. De provincie staat voor stevige uitdagingen. Er zijn nationale ontwikkelingen die ook Gelderland raken. Bij het 'gaaf' houden van Gelderland staan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. De focus ligt op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Energietransitie: van fossiel naar duurzaam; Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; Circulaire economie: sluiten van kringlopen; Biodiversiteit: werken met de natuur; Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

Naast de nieuwe focus en ambities zijn er 5 wettelijk verplichte planfiguren voor het provinciaal beleid voor de leefomgeving. Deze gaan sinds 2014 op in de Omgevingsvisie. Het gaat om de planfiguren voor ruimte, natuur, water, milieu, en verkeer en vervoer. Vanuit de Omgevingsvisie volgen voor deze planfiguren een aantal specifieke uitwerkingen in programma's of kaders binnen de provinciale omgevingsverordening. Een aantal voorbeelden binnen de planfiguren zijn: 1. 2. 3. 4.

Ruimtelijk beleid: zonneparken en windturbines. Waterbeleid: bescherming oppervlakte- en grondwater, waterberging, natte landnatuur; Milieubeleid: stiltegebieden; Natuur- en landschapsbeleid: Natura2000-gebieden, Groene ontwikkelingszone, Gelders natuurnetwerk; 5. Verkeers- en vervoersbeleid: kwaliteit, doorstroming en veiligheid middels voorkomen, benutten en bouwen. 3.3.1.1 Toetsing aan de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Het plan voorziet in de realisatie van 50 woningen in de kern Groenlo. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de provinciale ambities ten aanzien van energietransitie, klimaatadaptatie, en woon- en leefomgeving. Doordat de woningen gasloos worden gebouwd, vermindert de behoefte naar fossiele brandstoffen. Verder worden de woningen BENG (bijna energieneutraal) gerealiseerd. Derhalve draagt het plan bij aan de ambitie ten aanzien van energietransitie. Ten aanzien van klimaatadaptatie wordt in het plan specifiek rekening gehouden met wateroverlast, droogte en hitte. Dit wordt verder onderbouwd in paragraaf 3.3.2.2 ten aanzien van de instructieregel klimaatadaptatie (art. 2.65b) van de provinciale omgevingsverordening. Tot slot draagt het plan bij aan de ambitie van de provincie voor dynamische,

18

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 diverse en duurzame woon- en leefomgevingen. Het plan voorziet namelijk in de bouw van woningen welke geschikt zijn voor uiteenlopende doelgroepen en welke gebouwd worden in verschillende prijssegmenten. Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 3.3.2.1 ten aanzien van de instructieregel doorwerking regionale woonagenda (art. 2.2) van de provinciale omgevingsverordening. Conclusie Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 3.3.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie Gelderland bij het uitvoeren van de taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening heeft de provincie Gelderland alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. De provincie heeft daarom bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Hiermee wordt voorgesorteerd op de komst van de Omgevingswet. 3.3.2.1 Instructieregel doorwerking regionale woonagenda (art. 2.2) De omgevingsverordening Gelderland bevat de instructieregel doorwerking regionale woonagenda (2.2). Op basis van deze regel mag een bestemmingsplan alleen nieuwe woningen mogelijk maken als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.

3.3.2.2 Instructieregel klimaatadaptatie (art. 2.65b) De omgevingsverordening Gelderland bevat de instructieregel klimaatadaptie (2.65b). Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van deze instructieregel de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving dient te worden opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. 3.3.2.3 Toetsing aan de Omgevingsverordening Gelderland Hier wordt de ontwikkeling welke met het plan wordt beoogd getoetst aan de hiervoor genoemde instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening. Regionale woonagenda (art. 2.2) De regionale woonagenda wordt behandeld in paragraaf 3.4.2. Daar wordt getoetst aan de voorwaarden van de regionale woonagenda. Er wordt aangegeven hoe het plan voldoet aan de instructieregel uit artikel 2.2 lid 1 van de provinciale omgevingsverordening. Klimaatadaptatie (art.

2.65b) De Klimaatatlas Oost Gelre toont de effecten van klimaatverandering voor onze gemeente. Daarmee is het een belangrijk hulpmiddel om de voorwaarden uit de instructieregel klimaatadaptatie te toetsen. De klimaatatlas is tot stand gekomen in een samenwerking tussen de gemeente en Waterschap Rijn en IJssel. Wateroverlast (extreme neerslag), droogte, hittestress en waterveiligheid (overstromingen) voor het jaar 2050 komen aan bod. Het plangebied is geanalyseerd met behulp van de atlas. Hieronder zijn de conclusies per aspect gegeven. Het een en ander komt eveneens aan bod in paragraaf 4.4.

Toelichting (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Wateroverlast (extreme neerslag) Voor wateroverlast is gekeken naar extreme neerslag. Er is gekeken naar korte (2 uur) en lange buien (48 uur) in het jaar 2050. Voor de lange buien geldt dat het plangebied begaanbaar blijft en panden maar een klein risico lopen. Dit is het geval voor twee scenario's: 120 mm in 48 uur (kans 1x per 100 jaar) en 160 mm in 48 uur (kans 1x per 1000 jaar). Voor de korte buien is gekeken naar een tijdsduur van 1 en 2 uur, met respectievelijk 70 mm neerslag (kans 1x per 100 jaar) en 160 mm neerslag (kans 1x per 1000 jaar) voor het jaar 2050. Voor deze buien ligt het plangebied in een relatief kwetsbaar gebied waarbij panden een gemiddeld tot groot risico lopen en wegen onbegaanbaar worden. Maatregelen om dit tegen te gaan zijn daarom ook nodig. In paragraaf 4.3 is aangegeven hoe om wordt gegaan met de belangrijkste aspecten van deze wateroverlast. Zo wordt daar omschreven hoe het plan voorziet in voldoende waterberging voor extreme neerslag van 80 mm. Droogte Voor droogte is het van belang om te weten hoe diep het grondwater zit, zodat planten en gewassen tussen regenbuien door hieruit water kunnen onttrekken. Bij te diep grondwater is dat immers niet mogelijk en droogt de omgeving uit. Ook funderingen van gebouwen kunnen schade oplopen bij een te lage grondwaterstand.

In de atlas is te zien dat de grondwaterstand van het gebied tussen 1,2 en 2,5 meter onder maaiveld zit. De geologische overzichtskaarten en grondkaart van Nederland schatten het grondwater op ongeveer 1,5 meter. Daarmee is het plangebied als beperkt droogtegevoelig te bestempelen. Zoals in paragraaf paragraaf 3.5.6 is omschreven over de versterking van het landschap wordt voor het plan uitgegaan van robuuste groene verbindingen welke lager liggen ten opzichte van de woningen. Zo kunnen de voorziene loofbomen en struiken in deze groene verbindingen: (1) een aanzienlijk deel van het regenwater opvangen, (2) het regenwater langer vasthouden, (3) de bodem beschermen van rechtstreeks zonlicht. Dit alles gaat de droogte in het plangebied tegen. Hittestress Hittestress is een term die aangeeft dat een sterk verhoogde gevoelstemperatuur optreedt welke zorgt voor gezondheidsrisico's. Langdurig aanhoudende hitte kan leiden tot klachten als vermoeidheid, concentratieproblemen en hoofdpijn. Er bestaat ook verhoogde kans op uitdroging en oververhitting. In het ergste geval kunnen mensen hieraan overlijden. In de fysieke omgeving verhoogt de aanwezigheid van verhard oppervlak de gevoelstemperatuur en daarmee de hittestress, terwijl de aanwezigheid van schaduw en groen deze verlaagt. Het plangebied beslaat circa 4 hectare.

Met het plan wordt hiervan circa 6.145 m² verhard en ongeveer 1.830 m² half-verhard (toepassing open-verharding zoals grasbeton). In het plangebied wordt ongeveer 1.825 m² aan wadi voorzien, ongeveer 425 m² aan sloten voorzien, en ongeveer 6.600 m² aan robuust groen voorzien. Er worden met het plan 136 bomen voorzien, waarvan 40 bestaande bomen welke behouden blijven. Er is hier nog geen rekening gehouden met groene voor- en achtertuinen, welke ook een aanzienlijk deel van het plangebied beslaan. Erfafscheidingen op de grenzen van kavels, voor zover nodig worden geacht door bewoners, zullen groen uitgevoerd moeten worden. Met de aangegeven verhouding verhard en onverhard wordt aantoonbaar geacht dat het plan voorzien is om te gaan met hittestress. De hoeveelheid water en groen zal de (gevoels-)temperatuur in het gebied aanzienlijk verminderen. Waterveiligheid (overstromingen) In de nabijheid van de planlocatie zijn geen dijken of andere (regionale) waterkeringen aanwezig. Ten noorden van het gebied loopt de 'Groenlose Slinge'. Het gebied rondom deze beek is aangemerkt als waterbergingsgebied. Het plangebied maakt echter geen onderdeel uit van de Groenlose Slinge of het bijbehorende waterbergingsgebied. Waterafvoer vanuit de waterberging in het plangebied vindt wel plaats via de beek. Dit gebeurt volgens de trits 'vasthouden – bergen – afvoeren'.

Het plan maakt tot slot geen functies mogelijk welke tot verslechtering van de waterkwaliteit zullen leiden. Een en ander wordt ook behandeld in paragraaf 4.3.2 van deze toelichting. Overleg Waterschap

20

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

De plannen zijn voor overleg gestuurd aan Waterschap Rijn en IJssel. Uit een digitale watertoets is gebleken dat met het plan waterschapsbelangen worden geraakt. Uit bespreking is naar voren gekomen dat dit gaat om de beek Groenlose Slinge en een persleiding. Beiden liggen buiten het plangebied en vormen daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. De plannen zijn verder akkoord bevonden door het waterschap, waarmee voldaan wordt aan de laatste voorwaarde omtrent klimaatadaptatie (artikel 2.65b) uit de provinciale verordening. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorziene ontwikkeling niet in strijd is met de geldende instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening. 3.3.3

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de relevante kaders uit het hiervoor omschreven provinciaal beleid.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012

De regionale structuurvisie is een actualisatie van de regionale structuurvisie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat er zich een aantal relevante en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen hebben voorgedaan, zoals: a. energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen; b. bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening; en c. de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied. De visie gaat ervan uit dat deze ontwikkelingen gevolgen kunnen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de regio Achterhoek. Ze hebben invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie wil richting geven aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven op juiste wijze te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel hiervan is om ook in de toekomst te kunnen spreken van een vitale, regionale economie en een zeer prettige omgeving om in te wonen en te recreëren. De visie gaat uit van waardeontwikkeling door het toevoegen van kwaliteit als motor achter ruimtelijke ontwikkelingen. Flexibiliteit is nodig om het kwalitatieve aanbod en vraag goed op elkaar af te kunnen stemmen.

De ruimtelijke visie richt zich niet op een ruimtelijk eindbeeld, maar streeft juist flexibiliteit na. Het leidende principe is een omslag 'van sturen naar begeleiden'. Dit om kansen te pakken en tegelijkertijd te werken aan behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Met de visie wordt regionale afstemming beoogd in de keuzes in de ruimtelijke ontwikkeling op lokaal niveau. Dit door het benoemen van ruimtelijke speerpunten. Als regionale speerpunten worden genoemd: omgaan met de krimp (bevolkingsdaling), externe relaties, veranderingen in het landelijk gebied, en overstap naar duurzame energie. Conclusie Feit is dat er in de Achterhoek geen sprake meer is van bevolkingsdaling, maar juist van groei. Vooral hierom is er behoefte aan extra woningen. Dit is nader beschreven in het beleidsdocument Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek (zie volgende paragraaf). Voorliggend plan ziet toe op de afronding van een woningbouwgebied en speelt daarmee in op het speerpunt externe relaties door te voorzien in aantrekkelijk woongebied. Hiermee betreft het echter geen ontwikkeling welke toeziet op verandering in het landelijk gebied. Tot slot worden de woningen BENG (bijna energieneutraal) gebouwd met oog voor duurzaamheid.

Toelichting (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012. 3.4.2

Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030

De Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 is geldend vanaf 4 maart 2023. De woonagenda is tot stand gekomen op basis van brede bevraging van stakeholders en in nauw overleg met vertegenwoordiging uit de Thematafel Wonen en Vastgoed (accounthouders) en uit het Ambtelijke overleg wonen regio Achterhoek. Daarnaast is de voortgang en de vaststelling van de woonagenda voortdurend en integraal besproken aan de Thematafel Wonen en Vastgoed. Na vaststelling door de zeven gemeenteraden vormt dit document het kader voor de uitvoering en dient het tevens als uitgangspunt voor de vraag aan de samenleving om ideeën en plannen. In de woonagenda is de woningbehoefte in beeld gebracht op basis van drie belangrijke factoren. Dat zijn de grotere en gewijzigde woonbehoeftes uit onze regio zelf, de behoefte aan aanvullende arbeidskrachten en de toenemende trek naar de Achterhoek vanuit andere delen van het land. De woonagenda is gericht op de huisvesting van alle doelgroepen. Daartoe behoren starters op de woningmarkt, ouderen, en inwoners behorend tot de bijzondere aandachtsgroepen. Dit vraagt om een passend woningaanbod, waarvan een aanzienlijk deel betaalbaar moet zijn zowel in het koop- als in het huursegment. Naast kwaliteitsaspecten als duurzaam en toekomstbestendig bouwen, geeft de agenda aandacht aan de belangrijke aspecten die spelen in de fysieke leefomgeving.

Het gaat hierbij om een goede leefbare woonomgeving, bereikbaarheid en voorzieningen, maar ook klimaatadaptie en een goede ruimtelijke inpassing. De Regionale woonagenda 2023-2030 anticipeert op de groeiende behoefte aan woningen en het versnellen van de woningbouw en biedt een nieuw kader voor woningbouwplannen. Concreet geeft de woonagenda aan dat bij nieuwbouwprojecten van meer dan 20 woningen een onderverdeling in betaalbaarheid wordt gehanteerd. Daarmee wordt het volgende nieuwbouwprogramma bedoeld: 28% sociale huur; 32% betaalbare koop tot € 355.000 en middenhuur tot € 1.000 per maand; 40% vrij in te vullen. Waarbij in het koopsegment een extra categorie wordt gehanteerd voor betaalbare koopwoningen. Voor starters ligt de betaalbaarheidsgrens van koopwoningen vast op maximaal € 250.000. Wanneer wordt afgeweken van de kaders in de regionale woonagenda dan wordt dit regionaal afgestemd en komt er een zorgvuldige onderbouwing. Onderbouwing afwijken kaders woonagenda Het plan voorziet in de bouw van 50 woningen en moet daarmee voldoen aan het nieuwbouwprogramma uit de regionale woonagenda. Het plan voorziet in 12 rijwoningen, 10 twee-onder-een-kappers, 9 vrijstaande woningen, 13 appartementen (gestapeld) en 6 small houses. Het aanbod is dus divers en voor verschillende doelgroepen bedoeld (starters, doorstromers en senioren).

Daarmee wordt aangesloten bij de uitgangspunten van de Regionale woonagenda 2023-2030. Met het plan wordt echter niet voorzien in sociale huur. Ook is er met het plan geen afspraak gemaakt over de maximaal te hanteren prijzen voor bepaalde categorieën woningen. Er wordt derhalve afgeweken van de regionale woonagenda. De redenen hiervoor liggen in eerder gemaakte afspraken over de woningbouwontwikkeling Brouwhuizen in relatie tot de timing van de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA). Dit wordt hier verder zorgvuldig onderbouwd. Chronologie planontwikkeling en nieuwe woonagenda's Voorliggend plan betreft de tweede fase van het woningbouwplan 'Brouwhuizen'. De eerste fase is in 2008/2009 ontwikkeld. Destijds is middels een exploitatieovereenkomst het woonprogramma voor de gehele ontwikkeling vastgelegd, zo ook voor het deel waar voorliggend plan op toeziet. De overeenkomst is in 2017 deels herzien als gevolg van de economische crisis, tegenvallende verkoopresultaten, wijzigingen in de verkaveling en de bevolkingskrimp in de Achterhoek. Hiervoor is een gewijzigd

22

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 stedenbouwkundig plan opgesteld waarbij fase 2 van de ontwikkeling is bijgesteld naar 40 woningen. Aanvullend is toen als voorwaarde gesteld dat fase 2 na 2025 ontwikkeld moet worden, dan wel zoveel eerder als er aantoonbare behoefte is vanuit de markt en na goedkeuring van de gemeente. In 2020-2021 is het woningbouwbeleid van de gemeente bijgesteld. Toen is ook de tweede fase van Brouwhuizen weer opgepakt. Eind 2021 lag er een goedgekeurd stedenbouwkundig plan. De hoeveelheid woningen in dit plan was opnieuw bijgesteld, maar dit keer naar boven: in totaal voorziet het plan in 50 woningen. Op dat moment begint voorbereiding van het bestemmingsplan; allereerst in de vorm van het uitvoeren van onderzoeken en het opstellen van een beeldkwaliteitsplan. Enkele maanden later, in maart 2022, wordt de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) gepubliceerd. Hierin geeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als doel het bouwen van 900.000 woningen tot en met 2030. Van deze woningen moet twee derde betaalbaar zijn. Dat wil zeggen 300.000 middenhuur (tot € 1.000) en betaalbare koop (tot € 355.000) door marktpartijen, 250.000 sociale huur en 50.000 middenhuur door corporaties, en 300.000 overige woningen. Op basis van deze nationale agenda heeft de regio Achterhoek het e.e.a. uitgewerkt in de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030.

Deze is gepubliceerd in december 2022 en geldend vanaf 4 maart 2023. Op het moment dat de vereisten vanuit de NWBA duidelijk werden in maart 2022, heeft de gemeente gekeken naar de mogelijkheid tot aanpassing van lopende nieuwbouwprojecten. Er is concreet gekeken naar het in lijn brengen met de verdeling sociaal, betaalbaar en overig. Daarbinnen is ook gekeken naar de door het Rijk gehanteerde maximum prijzen voor deze categorieën. Voor Brouwhuizen fase 2 betekende dat in september 2022 een overleg tussen de ontwikkelaars van het plan en de gemeente. De conclusies uit dat overleg worden hieronder uiteengezet. Conclusies overleg aanpassing plan In dat overleg kwam naar voren dat het onwenselijk en onhaalbaar werd geacht om het plan in dat stadium (opnieuw) aan te passen ten behoeve van het toevoegen van sociale huur (28%) en het vastleggen van prijscategorieën; e.e.a. conform NWBA (en uiteindelijk Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030). De argumenten voor die conclusie zijn als volgt: Verschillende overeenkomsten (d.d. 2008 en 2017) hebben het woonprogramma vastgelegd, waarbij geen sprake was van sociale huur. De totaliteit van het woningbouwplan is hierop afgestemd en op basis daarvan in balans gebracht. De gemeente had in 2021 al ingestemd met het stedenbouwkundig plan, waarbij uit werd gegaan van een grove verdeling in 1/3e goedkoop, 1/3e middenduur en 1/3e duur.

Voor het goedkope segment werden small houses en appartementen toegevoegd. Toevoeging van sociale huur in dit stadium van de planvorming zou ten koste gaan van de kwaliteit van het al afgestemde plan. Vooral de zeer groene inpassing en de hoge differentiatie in soorten woningen zou er onder te lijden hebben. Verdere beperking door toevoeging sociale huur en vastleggen maximale prijzen zou het plan mogelijk financieel onhaalbaar maken. Het plan is financieel al flink naar beneden bijgesteld toen de exploitatieovereenkomst in 2017 werd herzien (van 102 naar uiteindelijk 50 woningen). De onderzoeken voor het bestemmingsplan waren al uitgevoerd en akkoord bevonden. Aanpassing van het plan zou zorgen voor wijziging van de opzet en daarmee ook wijziging in de onderzoeken. Op het moment van overleg was de inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet 1 januari 2023. Door het plan aan te passen zou deze onder nieuwe wetgeving in procedure gebracht moeten worden. De gevolgen daarvan voor de planning waren toen niet te overzien, maar het zou voor grote vertraging hebben gezorgd. Dit terwijl juist nu versnelling in de woningbouw van groot belang is. Definitief woonprogramma Het plan is na het overleg dus in stand gebleven. Het definitieve plan ziet toe op de realisatie van 50 wooneenheden. Er worden 13 appartementen en 37 grondgebonden woningen ontwikkeld.

De grondgebonden woningen bestaan uit 9 vrijstaande woningen, 10 twee-onder-een-kapwoningen, 12 rijwoningen en 6 small houses. Het gaat alleen om koopwoningen. In 2021 is afgestemd dat de verdeling bestaat uit 1/3e goedkoop, 1/3e midden en 1/3e duur. Hierbij was echter nog geen sprake van concrete bedragen; de prijs zou bij

Toelichting (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2 verkoop marktconform worden afgestemd op deze verdeling in segmenten. Later is afgestemd dat dit voor de 1/3e goedkoop overeenkomt met het segment betaalbaar (tot € 355.000) zoals genoemd in de Regionale woonagenda 2023-2030. Het gaat dan in ieder geval om de appartementen en small houses, oftewel 19 van de 50 woningen (38%). Het definitieve programma is afgestemd ten behoeve van de Woonvisie 2023-2027 van gemeente Oost Gelre. De woonvisie met de in bijlage 7 opgenomen planvoorraad, waaronder Brouwhuizen fase 2, is afgestemd in regionale overleggen. In het kort wordt ingestemd met de afwijkingen die daar zijn opgenomen, waaronder dus die van voorliggende ontwikkeling. Over de gehele planvoorraad gekeken, inclusief uitbreidingslocaties, zal de gemeente voldoen aan de verdeling conform de Regionale woonagenda 2023-2030. Conclusie In verband met al gemaakte afspraken vóór 4 maart 2023 en het behouden van voortgang in de ontwikkeling van nieuwe woningen in het plangebied, wijkt de gemeente af van de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030. 3.4.3

Conclusie Regionaal beleid

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan voldoet aan de Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012. Het plan voldoet echter niet aan de Regionale woonagenda 2023-2030. Binnen dit beleid wordt echter de mogelijkheid geboden af te wijken. Hiervoor is in het voorgaande deel een zorgvuldige onderbouwing gegeven. Er is aangetoond dat afwijking noodzakelijk is, omdat aanpassing van het plan aan het regionale beleid ingrijpende gevolgen met zich meebrengt. Procedureel en financieel komt de ontwikkeling hiermee in de problemen, terwijl juist nu versnelling in de woningbouw van groot belang is. Hiermee is aangetoond dat voldaan kan worden aan de afwijkingsmogelijkheid binnen het regionale beleid.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Woonvisie 2023-2027

3.5.1.1 Algemeen Op 4 juli 2023 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2023-2027 voor Oost Gelre vastgesteld. De rijksoverheid heeft de landelijke woondeal vastgesteld. Deze is vertaald in de regionale woonagenda. Hieruit is de lokale woonvisie voor Oost Gelre ontstaan in samenwerking met andere gemeenten in de regio. In deze woonvisie staat hoe in Oost Gelre de lokale uitdagingen op de woningmarkt opgepakt worden. In de woonvisie komen drie ambities naar voren: 1. Meer woningen bouwen Met de Rijksoverheid is afgesproken dat Oost Gelre tenminste 895 woningen gaat bouwen. De ambitie van de gemeente ligt echter hoger, namelijk in 9 jaar 1.265 woningen bouwen. Dat is 140 woningen per jaar. 2. Meer variatie in woningen Er wordt gericht op de bouw van betaalbare woningen. Een derde van de woningen die gebouwd worden zijn bedoeld voor sociale huur. Nog eens een derde bestaat uit betaalbare koopwoningen tot € 355.000. Verder is er aandacht voor woningen die geschikt zijn voor ouderen (traploos, levensloopbestendig) en voor kortere perioden (flexwonen). 3. Duurzaamheid, natuur en klimaat Aansluiting wordt gezocht bij het advies van de Rijksoverheid. Regenwater wordt opgevangen, vastgehouden en afgevoerd. Dat voorkomt droogte en wateroverlast. Hitte wordt beperkt door verharding waar kan te vervangen voor groene oplossingen. Tot slot is er aandacht voor CO2-uitstoot,