bijlage 2 ruimtelijke onderbouwing etfal
Tekst van het document
Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) Wijzigen Omgevingsplan (WOP) gemeente Oost Gelre, ‘t Jozefhof Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
Omgevingsadvies en Landschap
Omgevingsadvies en Landschap
Project: Realisatie van 12 woningen aan Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde Versie 11 december 2025, ter vaststelling in de Raad Opdrachtgever: CPO ‘t Jozefhof Aaltenseweg 60 7131 NG Lichtenvoorde Uitgevoerd door: Plan B Omgevingsadvies en Landschap Drs. ing. Björn Domhof Werenfriedstraat 4 7136 LZ Zieuwent domhofbjorn@gmail.com 06-19292768
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
1
Omgevingsadvies en Landschap
INHOUDSOPGAVE
1
2
Inleiding .......................................................................................................................... 4 1.1
Aanleiding en doel .................................................................................................. 4
1.2
Projectgebied ............................................................................................................ 5
1.3
Geldende regeling ................................................................................................... 7
1.4
Leeswijzer .................................................................................................................. 8
Huidige situatie .......................................................................................................... 10 2.1
3
4
5
Beschrijving huidige situatie ............................................................................. 10
Voorgenomen ontwikkeling .................................................................................. 12 3.1
Beschrijving nieuwe ontwikkeling ................................................................... 12
3.2
Beschrijving strijdigheid ..................................................................................... 14
3.3
Medewerking opheffen strijdigheid ................................................................ 15
3.4
Conclusie .................................................................................................................. 18
Toetsing aan beleid .................................................................................................. 19 4.1
Toetsing rijksbeleid .............................................................................................. 19
4.2
Toetsing provinciaal beleid/ provinciale verordening.............................. 21
4.3
Toetsing regionaal beleid ............................................................................................ 24
4.4
Toetsing beleid waterschap ......................................................................................... 25
4.5
Toetsing gemeentelijk beleid............................................................................ 26
Fysieke leefomgeving .............................................................................................. 37 5.1
Geluid......................................................................................................................... 37
5.2
Luchtkwaliteit ......................................................................................................... 40
5.3
Geur ........................................................................................................................... 43
5.4
Trillingen ................................................................................................................... 44
5.5
Bodemkwaliteit ...................................................................................................... 45
5.6
Water ......................................................................................................................... 47
5.7
Mobiliteit en parkeren ......................................................................................... 53
5.8
Omgevingsveiligheid ............................................................................................ 55
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
2
Omgevingsadvies en Landschap
6
5.9
Natuur ....................................................................................................................... 59
5.10
Cultureel erfgoed en archeologie.................................................................. 65
5.11
Milieuzonering ..................................................................................................... 70
5.12
Duurzaamheid ...................................................................................................... 72
5.13
Gezondheid ........................................................................................................... 73
5.14
Milieubelastende activiteiten .......................................................................... 74
5.15
Ladder voor duurzame verstedelijking / behoefte ................................. 75
5.16
Toetsing mer-beoordeling ............................................................................... 77
Beperkingengebieden ............................................................................................ 79
7 Wijzigen omgevingsplan............................................................................................ 80 8 Uitvoerbaarheid ............................................................................................................. 82 8.1 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................... 82 8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................... 82 9 Conclusie .......................................................................................................................... 84 Bijlagen ................................................................................................................................. 86 1-1 1-2 1-3 2 2-1 3 4 4-1 4-2 5 6 6-1 7 8 9 10 11 12 12-1
Situatie bestaand Kaveltekening nieuw Situatie nieuw Beeldkwaliteitsplan Levensloopbestendigheid Groenplan 't Jozefhof Rapport quickscan natuurwaarden Nader ecologisch onderzoek Onderzoek vleesmuizen en steenmarter, 2025 Archeologisch (voor)onderzoek Stikstofonderzoek Advies ODA stikstof Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Verkennend bodemonderzoek ODA advies luchtkwaliteit ODA advies externe veiligheid ODA advies geur Waterhuishoudingsplan Infiltratieonderzoek
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
3
Omgevingsadvies en Landschap
1
Inleiding
1.1 Aanleiding en doel Door de fusie van drie voormalige basisscholen tot het reeds gerealiseerde ‘Gele Park’ zijn de bestaande schoollocaties leeg komen te staan. Naar aanleiding van enquêtes en buurtonderzoeken heeft de gemeente Oost Gelre bepaald dat deze drie locaties herontwikkeld mogen worden voor woningbouw. Voor de locatie van de voormalige St. Jozefschool aan de Schatbergstraat heeft de gemeente aangegeven, dat ze deze willen laten herontwikkelen tot een woonbuurt, door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De gemeente heeft daarvoor een prijsvraag uitgeschreven waarop initiatiefnemers, zoals geïnteresseerde CPO-groepen, zich kunnen inschrijven en een plan indienen. In de prijsvraag heeft de gemeente kaders opgesteld waaraan het in te dienen plan moet voldoen. De Visie vanuit de gemeente voor deze locatie is een collectieve woonbuurt, waar duurzaamheid en natuurinclusiviteit voorop staan. Er wordt gestimuleerd tot (experimentele) houtbouw concepten met veel ruimte voor architectuur.
Figuur 1: overzichtssituatie planlocatie (in geel, bron: bagviewer, kadaster)
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
4
Omgevingsadvies en Landschap
De voorgenomen ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Woonwijken Lichtenvoorde’ (onderdeel van het tijdelijk Omgevingsplan gemeente Oost Gelre). Het realiseren van 12 woningen op deze locatie is in strijd met het geldend omgevingsplan. Een wijziging van het omgevingsplan is daarom nodig om het plan mogelijk te maken. De gemeente Oost Gelre heeft aangegeven positief tegenover het plan van CPO ‘t Jozefhof te staan. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft besloten om medewerking te verlenen aan het verzoek. Deze ontwikkelingen aan de Schatbergstraat 81 in Lichtenvoorde kunnen mogelijk worden gemaakt door middel van het wijzigen van het omgevingsplan. Waarbij wordt beoordeeld of er sprake is van een evenwichtige toewijzing van functies aan locaties (ETFAL).
1.2 Projectgebied Het plangebied aan de Schatbergstraat 81 te Lichtenvoorde is gelegen in een woonwijk van Lichtenvoorde. De locatie aan de Schatbergstraat 81 is aangemerkt met een maatschappelijke functie. Het realiseren van woningen is passend op deze locatie en de locatie komt op basis van de Visie De schoollocaties Lichtenvoorde (vastgesteld augustus 2021) in aanmerking voor herontwikkeling. De betreffende locatie is kadastraal bekend als gemeente Lichtenvoorde, sectie C met perceelnummers 690 en 1302 en een gedeelte van het omliggende perceel. De gezamenlijke oppervlakte van het plangebied bedraagt ca. 5.107 m2, zie onderstaande figuur.
Figuur 2: ligging plangebied en gewenste invulling (bron: Bagviewer en Studio Thijs Bongers)
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
5
Omgevingsadvies en Landschap
De planlocatie is gelegen in een rustige woonomgeving. Ten noorden, westen, zuiden en zoodoosten, van de planlocatie zijn woonfuncties gelegen. De omgeving van het perceel is te omschrijven als woongebied.
Figuur 3: ligging planlocatie in haar omgeving
Ten noodoosten grenzend aan de planlocatie is een park gelegen.
Figuur 4: Kijkend vanaf de Schatbergstraat richting de planlocatie
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
6
Omgevingsadvies en Landschap
1.3 Geldende regeling Op het perceel aan de Schatbergstraat 81 is een voormalige basisschool gevestigd. Binnen het bestemmingsplan (dat onderdeel is van Omgevingsplan gemeente Oost Gelre), ‘Woonwijken Lichtenvoorde’ (vastgesteld op 8 oktober 2013) is voor de Schatbergstraat 81 de enkelbestemming ‘Maatschappelijk” opgenomen, met daarbij een functieaanduiding ‘onderwijs’. Ook gelden de enkelbestemmingen ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde 2’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Verder is een bouwvlak opgenomen en is er met betrekking tot de maatvoering het volgende opgenomen: - Maximum bouwhoogte: 10 m.
Figuur 5: uitsnede uit bestemmingsplan ‘Woonwijken Lichtenvoorde’, opgenomen in Omgevingsplan gemeente Oost Gelre. In rood om het plangebied.
Binnen het bestemmingsplan “Parapluplan Archeologie” (vastgesteld d.d. 22 februari 2022, tevens onderdeel van Omgevingsplan gemeente Oost Gelre) is voor de Schatbergstraat 81 een archeologische waarde opgenomen: - ‘Waarde – Archeologisch verwachtingsgebied 2’ (zie figuur 6); Een ‘Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 2, houdt in dat er voor werkzaamheden dieper dan 40 cm onder het maaiveld én een oppervlakte gelijk aan of groter dan 250 m2, een vergunningplicht geldt.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
7
Omgevingsadvies en Landschap
Figuur 6: uitsnede uit bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie’, opgenomen in Omgevingsplan gemeente Oost Gelre.
Omgevingsplan gemeente Oost Gelre Per 1 januari 2024 geldt het tijdelijke Omgevingsplan gemeente Oost Gelre (laatst gewijzigd op 31 januari 2025), waarin de geldende, hiervoor beschreven bestemmingsplannen met de daarin genoemde functies (bestemmingen) zijn opgenomen. Huidige aanvraag De huidige aanvraag ziet op het realiseren van 12 woningen. Die activiteit past niet in het huidige Omgevingsplan, maar kan mogelijk worden gemaakt door middel van het wijzigen van het omgevingsplan.
1.4 Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing zijn de plannen aan de Schatbergstraat 81 beschreven. In Hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie op de planlocatie beschreven. In Hoofdstuk 3 van deze onderbouwing wordt de voorgenomen ontwikkeling, de toekomstige situatie in het plangebied, beschreven. De strijdigheid met de regels komt aan bod. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 het beleidskader van het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeente Oost Gelre uiteen gezet. Hoofdstuk 5 gaat over de fysieke leefomgeving en de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op eventueel aangewezen beperkingsgebieden. In Hoofdstuk 7 wordt beschreven op welke wijze het omgevingsplan wordt gewijzigd.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
8
Omgevingsadvies en Landschap
In Hoofdstuk 8 volgt een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van overleg en terinzagelegging. In Hoofdstuk 9 volgt de conclusie.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
9
Omgevingsadvies en Landschap
2 Huidige situatie 2.1 Beschrijving huidige situatie Het initiatief is gelegen aan de Schatbergstraat 81, in een woonwijk van Lichtenvoorde. In bestemmingsplan/ omgevingsplan is deze straat aangemerkt met een maatschappelijke functie. De betreffende locatie is kadastraal bekend als gemeente Lichtenvoorde, sectie C met perceelnummers 690 en 1302 en een gedeelte van het omliggende perceel. Direct aangrenzend aan de planlocatie zijn rondom woonfuncties gelegen. Ten noorden, zuiden en westen grenst de planlocatie aan percelen met de functie ‘Wonen’. Ten oosten van het plangebied is een park gelegen.
Figuur 7: overzicht ligging planlocatie in haar omgeving.
De locatie komt op basis van de Visie De schoollocaties Lichtenvoorde (vastgesteld augustus 2021) in aanmerking voor herontwikkeling.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
10
Omgevingsadvies en Landschap
Figuur 8: ligging planlocatie in haar directe omgeving.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
11
Omgevingsadvies en Landschap
3 Voorgenomen ontwikkeling 3.1 Beschrijving nieuwe ontwikkeling Het ingediende initiatief ziet op het planologisch toestaan van de bouw van 12 woningen op de planlocatie aan de Schatbergstraat 81 in Lichtenvoorde. In onderstaande figuur is een impressie van de gewenste situatie weergegeven (zie ook Bijlage 1-2, 1-3 en 2). In figuur 9 het aanzicht vanaf de Schatbergstraat.
Figuur 9: impressie van de gewenste eindsituatie (bron: Studio Thijs Bongers).
In figuur 10 de voorgenomen kavelindeling (zie ook Bijlage 1-2):
Figuur 10: : impressie van de gewenste kavelindeling (bron: Studio Thijs Bongers).
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
12
Omgevingsadvies en Landschap
Omgeving planlocatie Het initiatief aan de Schatbergstraat betreft een ontwikkeling op een voormalige basisschoollocatie (de Jozefschool). Direct aangrenzend aan de planlocatie zijn woonfuncties (ten noorden) gelegen. Ten oosten, zuiden en westen grenst de planlocatie aan percelen met de functie ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Deze functie staat de bestaande woningen met tuinen toe. Daarnaast zijn er omliggende en aanliggende gronden aangewezen als ‘VerkeerVerblijfsgebied’. In figuur 11 is dit weergegeven. Wonen
Verkeer-Verblijfsgebied Tuin
Wonen Verkeer-Verblijfsgebied Tuin
Maatschappelijk
Tuin
Wonen
Tuin
Figuur 11: ligging planlocatie t.o.v. omliggende functies (bron: Regels op de kaart)
In het kader van “bedrijven en milieuzonering” zal aangetoond moeten worden dat er ter hoogte van de gewenste woningen, enerzijds sprake kan zijn van een goed woon- en leefklimaat. Anderzijds zal aangetoond moeten worden dat de betreffende bestemmingen (nu functies) niet (extra) worden belemmerd door het toevoegen van de nieuwe woningen (zie hiervoor Hoofstuk 5: Omgevingsaspecten).
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
13
Omgevingsadvies en Landschap
3.2 Beschrijving strijdigheid Omgevingsplan gemeente Oost Gelre Op het perceel aan de Schatbergstraat 81 is binnen de bestemming (functie), ‘Maatschappelijk’, met functieaanduiding ‘onderwijs’, een basisschool aanwezig.
Figuur 12: uitsnede uit bestemmingsplan ‘Woonwijken Lichtenvoorde’, opgenomen in Omgevingsplan gemeente Oost Gelre
Per 1 januari 2024 geldt het tijdelijke Omgevingsplan gemeente Oost Gelre (laatst gewijzigd 31 januari 2025), waarin de geldende bestemmingsplannen met de daarin genoemde functies (bestemmingen) zijn opgenomen. De functie ‘Maatschappelijk’ met functieaanduiding ‘onderwijs’, staat een basisschool toe. De huidige bestemming/ functie staat de bouw van 12 woningen op de planlocatie aan de Schatbergstraat, niet toe.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
14
Omgevingsadvies en Landschap
3.3 Medewerking opheffen strijdigheid In de woningbouw monitor Oost Gelre (2021) is de behoefte aan woningen in gemeente Oost Gelre bepaald. Specifiek met betrekking tot de vrijkomende basisschoollocaties in Lichtenvoorde wordt genoemd dat deze voor woningbouw in aanmerking kunnen komen (Actieplan Woningbouw Lichtenvoorde). Onderhavig plan komt voort uit de Visie Vrijkomende schoollocaties (augustus 2021). In deze visie beschrijft de gemeente hoe en onder welke voorwaarden er meegewerkt kan worden aan het herontwikkelen van de in deze Visie genoemde, voormalige basisschoollocaties.
In de Visie Vrijkomende schoollocaties Lichtenvoorde zijn 10 basisprincipes voor herontwikkeling opgenomen: 1. Er wordt gebouwd volgens de principekaart duurzaam- en natuurinclusief bouwen (zie volgende pagina). 2. Natuurlijke inrichting van de tuinen met hagen, opvang hemelwater en gezamenlijk wonen aan het groen. 3. Ruimte voor bijzondere woonconcepten en betaalbare woningen. 4. Moderne architectuur en veel ruimte voor architect: bebouwing wijkt af van de omgeving. 5. Er wordt geëxperimenteerd met (lokale) houtbouw en/of bouw met minder uitstoot CO2. 6. Nieuwe bebouwing in basis op de plek van de school gebouwen (eventueel hergebruik) en staan in/aan het bestaande groen. 7. Duurzame materialen en klimaat bestendige openbare ruimte. 8. Schoolpleinen worden vergroend, (semi) openbaar, ruimte voor hemelwater en wandelpaden. 9. Zo min mogelijk verharden, alleen noodzakelijke doen voor toegankelijkheid. Parkeren bij voorkeur aan bestaande wegen of in halfverharding. 10. Ruimte voor speelplekken en nieuwe buurtplekken waar gezamenlijk aan gewoond wordt. Specifiek voor de vrijkomende locatie Jozefschool is in het ‘kavelpaspoort’ het volgende opgenomen:
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
15
Omgevingsadvies en Landschap
Figuur 12: uitsnede kavelpaspoort Jozefschool (bron Visie Vrijkomende scholen Lichtenvoorde).
Tevens is in de Visie een voorbeeld verkaveling opgenomen:
Figuur 13: uitsnede kavelpaspoort Jozefschool (Bron Visie Vrijkomende scholen Lichtenvoorde).
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
16
Omgevingsadvies en Landschap
Verder is er in de Visie met betrekking tot het Ruimtelijk aspect het volgende opgenomen: Bestaande groenstructuur rondom de school wordt behouden en versterkt; Er wordt gezamenlijk buurtplein gerealiseerd met ruimte voor groen, zitplekken en wandelpaden; Er wordt een doorgaande wandelverbinding van de Liszstraat naar de Schatbergstraat en langs de Liszstraat naar het groen aan de Delstraat; Een optionele wandelverbinding is denkbaar midden door het plangebied van de zijde Schatbergstraat richting Delstraat; Parkeren kan opgelost worden door haaksparkeren aan de Schatbergstraat. Een klein gedeelte van het parkeren zou in het buurtplein gerealiseerd kunnen worden. Ontsluiting aan de zijde van de Schatbergstraat; Woningbouw binnen de aangegeven vlekken; Woningen zijn gericht op het collectieve buurtplein; Optionele rooilijnen en gerichtheid kunnen zorgen voor alzijdige oriëntatie. Als vervolgstrategie heeft de gemeente opgenomen dat: - Locatie wordt herontwikkeld door middel van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; - Een groep mensen kan gezamenlijk de locatie ontwikkelen binnen de kaders van het kavelpaspoort; - Door middel van openbare prijsvraag kan de gehele kavel van de gemeente gekocht worden. Selectie op basis van prijs en kwaliteit. Dit najaar kan dit traject opgestart worden.
Begin 2022 kan de gehele kavel verkocht worden; - Gezamenlijke kopers ontwikkelen in overleg met een architect een bouwplan; - De gezamenlijke kopers zijn ook verantwoordelijke voor wijziging van het bestemmingsplan. De planning is na de verkoop dan ook afhankelijk van het CPO initiatief. Meewerken aan de gewenste ontwikkelingen aan de Schatbergstraat 81 is onder de Omgevingswet mogelijk door middel van het wijzigen van het omgevingsplan. In 2024 is door CPO ‘t Jozefhof en plan ingediend voor de prijsvraag en zij zijn als winnaar door de gemeente gekozen. De groep heeft het schetsontwerp verder uitgewerkt tot een stedenbouwkundig ontwerp welke de basis vormt voor het aanvragen van een wijziging op het Omgevingsplan. Als onderdeel van deze wijziging van het omgevingsplan dient er een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. Daartoe is onderhavige ruimtelijke onderbouwing opgesteld.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
17
Omgevingsadvies en Landschap
3.4 Conclusie Door CPO ’t Jozefhof is een verzoek tot wijzigen van het Omgevingsplan gemeente Oost Gelre ingediend. De ontwikkeling draagt bij aan een ruimtelijke kwaliteitswinst op planlocatie aan de Schatbergstraat 81 in Lichtenvoorde. Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen (zie de hoofdstukken 5 en 6). Alles overwegende draagt de ontwikkeling bij aan een goede fysieke leefomgeving en een kwaliteitsimpuls op de locatie. Uit voorliggende onderbouwing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving, Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
18
Omgevingsadvies en Landschap
4 Toetsing aan beleid Voor het gebied geldt een groot aantal juridische kaders en beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste samengevat.
4.1 Toetsing rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De NOVI is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan: - periodes van droogte afgewisseld met extreme regenval; - de zeespiegelstijging; - de overgang naar duurzame energie; - de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen; - de bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen; - de groei en het bereikbaar houden van steden; - plekken voor distributiecentra; - het versterken van de natuur en biodiversiteit; - het behoud van het landschap; - de vitaliteit van de landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes.
Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk dus een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken met als doel om het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Projectspecifiek In voorliggend geval, de voorgenomen realisatie van 12 woningen op de planlocatie, betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn. Er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
19
Omgevingsadvies en Landschap
Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkelingen op het plangebied aan de Schatbergstraat 81.
4.1.2.
Instructieregels Rijk (AMvB’s)
De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).
Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
20
Omgevingsadvies en Landschap
Projectspecifiek In voorliggend geval, de voorgenomen realisatie van 12 woningen in bestaande basisschool, betreft geen project waarbij rechtstreekse rijksinstructieregels van toepassing zijn. Geconcludeerd wordt dat de NOVI en de instructieregels uit het Bkl geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen op het plangebied aan de Schatbergstraat 81 in Lichtenvoorde.
4.1.3.
Conclusie Rijksbeleid
Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past de activiteit/het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van het Rijk en vormen deze geen belemmering voor het project.
4.2 Toetsing provinciaal beleid/ provinciale verordening 4.2.1.
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. Ontwikkelingen vanuit het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering maakt dat de wereld ingrijpend verandert. Deze wereldwijde ontwikkelingen raken ook Gelderland en zetten druk op de leefomgeving. Ze vragen om stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. In de Omgevingsvisie wordt een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland bevat thematische visieschetsen. Deze schetsen zijn niet bedoeld als geografische plankaart of ontwikkelkaart; ze bieden geen volledig en limitatief beeld. De schetsen zijn wel een grove schets van in het oog springende bestaande en nieuwe initiatieven, kansen, mogelijkheden en ontwikkelingen die op dit moment worden gezien vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie. De schetsen sluiten op voorhand ook niets uit. De visieschetsen dienen onderlegger om met de partners van de provincie het gesprek te voeren over de thema’s, vraagstukken en oplossingsrichtingen. Woon- en leefomgeving: Dynamisch, divers, duurzaam Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang.
Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
21
Omgevingsadvies en Landschap
uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Gelderland geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Gelderland gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. De ambities zijn als volgt geformuleerd: • Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen; • Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas; • Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.
Om vorenstaande ambities te realiseren gaat de provincie in overleg met de Gelderse regio’s, om zodoende regionale afspraken te maken. Toetsing van het voornemen aan de Omgevingsvisie Gelderland Zoals ook blijkt uit de toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan het regionale en gemeentelijke woonbeleid (zie paragrafen 4.3 en 4.5), voorziet de voorgenomen ontwikkeling in kwantitatieve en kwalitatieve zin in het opvullen van een woonbehoefte. Op deze plaats wordt dan ook kortheidshalve verwezen naar de genoemde paragrafen. De voorgenomen nieuw te bouwen woningen worden daarnaast niet op het gasnet aangesloten en dragen daarmee bij aan de provinciale ambities met betrekking tot aardgasloos bouwen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Gelderland.
4.2.2.
Omgevingsverordening Gelderland
De Omgevingsverordening is op 21 december 2022 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld (laatst gewijzigd 22 november 2024) en is in werking getreden na invoering van de Omgevingswet op 2 januari 2024.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
22
Omgevingsadvies en Landschap
In de verordening staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening is onderdeel van de beleidscyclus van de provincie en één van de instrumenten waarmee wordt gewerkt aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Die beleidscyclus en daarmee ook de verordening is gericht op zowel het beschermen als het (duurzaam) benutten van de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Telkens wordt er gelet op een goede balans tussen het beschermen en borgen van belangen en het mogelijk maken van ontwikkelingen in een bepaald gebied binnen de provincie. Daarbij worden ook belangrijke waarden als het Gelders Natuurnetwerk en grondwaterbeschermingsgebieden voor de openbare drinkwatervoorziening beschermd. Voor de volgende onderwerpen gelden er provinciale instructieregels: • Algemeen (afd. 5.1 Omgevingsverordening); • Natuur (afd. 5.2 Omgevingsverordening); • Landschap (afd. 5.3 Omgevingsverordening); • Erfgoed (afd. 5.4 Omgevingsverordening); • Milieu (afd. 5.5 Omgevingsverordening); • Provinciale wegen (afd. 5.6 Omgevingsverordening); • Ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking (afd. 5.7 Omgevingsverordening). Relevante artikelen Ten aanzien van voorgenomen project geldt dat de doorwerking regionale woonagenda (artikel 5.64) en de instructieregel klimaatadaptatie (artikel 5.85) in alle gevallen van toepassing is.
Doorwerking regionale woonagenda De doorwerking regionale woonagenda blijkt uit de toetsing van het voornemen aan het regionale en gemeentelijk (woon)beleid (zie respectievelijk paragraaf 4.3 en 4.5). De voorgenomen ontwikkeling voorziet in kwalitatief en kwantitatief opzicht in woningbouw waar behoefte aan is. Klimaatadaptie De uitwerking/invulling van de instructieregel klimaatadaptie is opgenomen in 5.11 van deze onderbouwing. Voor het overige geldt dat de Omgevingsvisie en -verordening geen belemmering vormen voor de voorgenomen realisatie van 12 woningen in bestaande basisschool aan de Schatbergstraat, die deze omgevingsvergunning mogelijk maakt.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
23
Omgevingsadvies en Landschap
4.2.1.
Conclusie Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de voorgenomen sloop van de bebouwing aan de Schatbergstraat 81 in combinatie met de bouw van 12 woningen.
4.3 Toetsing regionaal beleid De wettelijke basis om gezamenlijk besluiten te nemen ligt in artikel 2.2 lid 2 van de Omgevingswet. Het gaat om het gezamenlijk nemen van één besluit. Veel opgaven overstijgen het lokale belang, wat ertoe kan leiden dat er op regionaal niveau beleid wordt vastgesteld (bijvoorbeeld een regionale woningbouwopgave). Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is met name de ‘Regionale woondeal 2022-2030 regio Achterhoek’ van belang.
4.3.1
Regionale woondeal 2022-2030 Regio Achterhoek
De Regionale Woondeal Achterhoek 2022-2030 is een samenwerking tussen gemeenten, provincie en het Rijk om de woningvoorraad in de Achterhoek uit te breiden en te verbeteren. Het doel is om tot en met 2030 minimaal 8.390 nieuwe woningen te realiseren, met een geambieerde uitbreiding naar 11.500 woningen. Binnen deze plannen ligt de focus op het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen, evenals het investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Specifiek voor de gemeente Oost Gelre betekent dit een aanzienlijke uitbreiding van het aantal woningen. De gemeenteraad heeft op 4 juli 2023 de Woonvisie 2023-2027 vastgesteld, waarin staat dat er tot 2030 1.265 woningen bijgebouwd moeten worden. Deze uitbreiding is bedoeld om te voorzien in de behoeften van starters, ouderen, mensen van buiten de regio en aandachtsgroepen zoals spoedzoekers en statushouders. De gemeente benadrukt de noodzaak van samenwerking met bouwpartners, waaronder woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven, om voldoende betaalbare koop- en huurwoningen te realiseren die toekomstbestendig zijn.
4.3.2
Toetsing van het initiatief aan regionale woondeal
De regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 heeft tot doel dat bij woningbouwprojecten voldoende betaalbare woningen worden gerealiseerd. In onderhavig initiatief is sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De CPO bestaat uit 12 initiatiefnemers. Alle 12 te realiseren woningen worden gerealiseerd binnen het betaalbare koopsegment.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
24
Omgevingsadvies en Landschap
Daarmee staat op voorhand vast dat er betaalbaar gebouwd wordt voor de actuele behoefte.
4.4 Toetsing beleid waterschap In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 zijn de doelen van waterschap Rijn en IJssel weergegeven in vier thema’s: - Klimaatrobuust gebied Het doel is het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem zodanig te invullen, dat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer. - Veilig gebied Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. De ambitie van het waterschap is dat in 2050 de keringen voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar op ontwikkelingen kan worden ingespeeld. Daarbij is er aandacht voor een duurzame wijze van beheer en behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. - Circulaire Economie en Energietransitie Het waterschap wil in het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil het waterschap in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin ze haar taken klimaatneutraal uitvoert. - Gezonde leefomgeving Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied.
Er wordt naar gestreefd dat het water in onze leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert. Ten aanzien van dit project Het onderhavige project ziet op de bouw van 12 woningen. In de bestaande situatie (basisschool) beslaat het totale verharde oppervlakte: 2.863 m2 (bebouwing: 1.507 m2, terreinverharding: 1.197 m2 en trottoir: 159 m2).
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
25
Omgevingsadvies en Landschap
In de gewenste situatie wordt dit verharde oppervlakte 2.308 m2 (bebouwing: 769 m2, percelen max 50% verhard: 760 m2, terreinverharding: 425 m2, halfverharding: 169 m2 en trottoir + parkeerplaatsen: 185 m2). Het verharde oppervlakte aan de Schatbergstraat 81 neemt door de bouw van de woningen niet toe (neemt met circa 20% af). Er is op deze planlocatie ruimschoots voldoende ruimte voorhanden voor hemelwaterinfiltratie op eigen perceel. Verder heeft het project geen negatieve invloed op de waterhuishouding. In paragraaf 5.5 van deze onderbouwing wordt daarop ingegaan.
4.5 Toetsing gemeentelijk beleid 4.5.1 Woonvisie Oost Gelre Op 4 juli 2023 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2023-2027 voor Oost Gelre vastgesteld. De Rijksoverheid heeft de landelijke woondeal vastgesteld. Deze is vertaald in de regionale woonagenda. Hieruit is de lokale woonvisie voor Oost Gelre ontstaan in samenwerking met andere gemeenten in de regio. Er zijn simpelweg te weinig woningen. Te weinig voor de starters die graag willen blijven. Te weinig woningen voor ouderen die eigenlijk wel plaats willen maken voor jonge gezinnen. Te weinig ook voor mensen die van buiten onze regio hier komen werken. Of hier om een andere reden willen wonen. En ook te weinig voor aandachtgroepen, zoals spoedzoekers en statushouders, die hier hun bestaan opbouwen. Dat betekent op z’n Achterhoeks gezegd: Samen D’ran! Wie energiezuinig bouwt en rekening houdt met de natuur en het klimaat, kan bij de gemeente Oost Gelre slagen. Dat is wat de gemeente wil! Zodat we nu én in de toekomst nog gezond en prettig kunnen leven in Oost Gelre. Als gemeente Oost Gelre omschrijven ze in de woonvisie in drie ambities: 1. 2. 3.
meer woningen bouwen; meer variatie in woningen en; duurzaamheid natuur en klimaat.
In elke ambities omschrijft de gemeente wat de situatie is en wat ze willen bereiken. Vervolgens vertellen ze wat we daarvoor gaan doen en wat ze van hun partners vragen. Ambitie 1 : Meer woningen bouwen De woningnood is groot in Nederland: er is veel vraag naar woningen en het aanbod blijft achter. De gemeente Oost Gelre wil het woningtekort verminderen
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
26
Omgevingsadvies en Landschap
door meer woningen te bouwen. Dat is ook nodig om de voorzieningen van de gemeente op peil te houden en te versterken. Een aantal jaren lag de woningbouwproductie op een laag peil, maar nu staan alle seinen weer op groen om meer te gaan bouwen. Met het vaststellen van de ‘Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030’ door de gemeenteraden van de regio 8RHK, hebben de zeven Achterhoekse gemeenten de ambitie geformuleerd 11.500 woningen te bouwen in de periode 2022-2030. Tegelijk met de ontwikkeling van de regionale woonagenda liep het proces om tot een regionale woondeal te komen. Dit is een afspraak van de gemeenten in onze regio met de provincie en het Rijk. In de Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek is afgesproken dat de zeven gemeenten tenminste 8.390 woningen bouwen in die periode. Wat wil de gemeente bereiken? Oost Gelre heeft met de regionale woondeal toegezegd tenminste 895 woningen te bouwen, binnen een geambieerd doel van 1.265 woningen. Ambitie 2: Meer variatie in woningen De woningvoorraad in Oost Gelre is vrij eenzijdig samengesteld. Er zijn veel grondgebonden eengezinswoningen, meestal in de koopsector en vaak met een behoorlijke oppervlakte. Dat is verklaarbaar en past bij de historie van de gemeente en de regio. Maar in de regionale woonagenda wordt geconstateerd dat dit in de Achterhoek in toenemende mate een probleem vormt.
Veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte van de huidige woningzoekenden. Met name voor jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen geldt dat er een grote behoefte is aan meer betaalbare woningen op de Achterhoekse woningmarkt. Dat geldt ook voor Oost Gelre. De betaalbaarheid kan (ook) verbeterd worden door andere typen woningen te bouwen dan de al veel voorkomende typen. Het gaat dus om meer variatie in woningtypen, die beter aansluiten bij de wensen van specifieke doelgroepen en ook betere kansen bieden om de betaalbaarheid te waarborgen. Te denken valt aan: •
•
• • • •
Small houses (maximaal 70 m2, met reguliere voorzieningen, permanent): interessante optie voor goedkope koopsector, starters; pilot in Flierbos kan meer inzicht opleveren; Boven-benedenwoningen voor respectievelijk starters – senioren: ogen als grote eengezinswoningen, maar bedienen twee huishoudens in twee belangrijke doelgroepen; Levensloopbestendige grondgebonden woningen, primair voor senioren maar ook geschikt voor kleinere huishoudens; Patiowoningen; Studio/kleine woningen; Flexwoningen
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
27
Omgevingsadvies en Landschap
Wat wil de gemeente bereiken? De gemeente wil dat het aanbod van woningen beter aansluit bij de wensen van reguliere woningzoekenden zoals jonge huishoudens, starters en ouderen. Ook wil ze de aandachtsgroepen beter bedienen. Daarbij gaat het om de primaire aandachtsgroepen, mensen die vaak behoefte hebben aan een betaalbare sociale huurwoning met daarnaast zorg en ondersteuning. Dit zijn: • • •
Mensen met sociale en/of medische urgentie onder wie mensen die dak- en thuisloos dreigen te worden; De statushouders; De uitstroom van mensen uit een intramurale instelling.
Ambitie 3: Duurzaamheid, natuur en klimaat Onze aarde warmt op door de uitstoot van CO2 en andere broeikasgassen, waardoor het klimaat langzaam aan verandert. Dit leidt in de gebouwde omgeving onder andere tot hittestress, droogte en wateroverlast. Hittestress. Uit klimaatscenario’s blijkt dat de hitte extremen toenemen en dat het in sommige gebieden ’s nachts tot 7 graden warmer kan zijn dan in het buitengebied. De meest bepalende factoren hierin zijn de aandelen bebouwd, verhard en groen oppervlak. Droogte. De neerslagpatronen veranderen en droogte kan een bedreiging vormen voor de waterkwaliteit en waterbeschikbaarheid in ons land. Wanneer er watertekorten optreden, kan dit leiden tot schade aan landbouw en natuur en neemt in de zomer de kans op natuurbranden toe. Wateroverlast. De jaarlijkse hoeveelheid neerslag neemt toe, evenals de intensiteit van de buien. Hierdoor is er een grotere kans op wateroverlast, door kortdurende hevige neerslag (vaker in de zomer), door langdurige neerslag (meestal in de winter) en door grondwateroverlast. Ondanks de nieuwe innovaties en inspanningen het gebied van waterveiligheid wordt de kans op overstromingen groter. Door de weersverandering en toenemende neerslag neemt de waterafvoer van rivieren naar de zee toe. Het smelten van de ijskappen zorgt ook voor toenemend water en voor een stijgende zeespiegel.
Dit kan grote maatschappelijke gevolgen hebben als we dit niet goed aanpakken; zoals schade aan gebouwen en infrastructuur. Om deze globale trend tegen te gaan kunnen we lokaal maatregelen toepassen om de gevolgen beperken. Wat wil de gemeente bereiken? De gemeente wil invulling geven aan de klimaatopgave die er ligt. Door klimaat adaptief en natuurinclusief te ontwerpen en te bouwen, wil ze een antwoord bieden op de belangrijkste thema’s. Daarnaast zetten ze de energietransitie voort met een integrale aanpak. In lijn met het Akkoord van Lichtenvoorde streeft Oost
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
28
Omgevingsadvies en Landschap
Gelre naar energieneutraliteit in 2050. Wat betreft biobased en circulair bouwen sluit Oost Gelre aan op de ambities die in de regionale woonagenda zijn benoemd. De wens is om in 2030 50% van de einddoelstelling - een volledig circulaire bouweconomie – te bereiken. Planspecifiek Het voorliggende plan voorziet totaal in 12 nieuwe woningen ter plaatse van een voormalige basisschool aan de Schatbergstraat 81 in Lichtenvoorde. De Woonvisie van gemeente Oost Gelre beschrijft 3 ambities (zie hiervoor). Dit zijn ‘meer woningen bouwen’, ‘meer variatie in woningen’ en ‘duurzaamheid, natuur en klimaat’. Het initiatief is hierop getoetst. Allereerst het bouwen van meer woningen; er worden 12 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Daarmee neemt het aantal woningen toe. Het initiatief voorziet in 12 woningen die onderling verschillen in oppervlakte en inhoud. Er worden door de CPO 2 x 2-onder-een-kap woningen gebouwd een 6tal rijwoningen en een onder- en bovenwoning, totaal 12 woningen. Daarmee is sprake van variatie in de woningen. Zie hiervoor onder meer het Beeldkwaliteitsplan (Bijlage 2) en het Groenplan (Bijlage 3). Levensloopbestendigheid Met betrekking tot de levensloopbestendigheid van het plan kan het volgende worden opgemerkt (zie ook Bijlage 2-1). Het plan voorziet in 5 woningen op een ruimer kavel. Dit betreffen de kavels 1,2, 7, 8 en 9 (voor nummering zie Bijlage 1-2).
Deze hebben de mogelijkheid voor een aanbouw, aan de zij- en achterzijde. Dit biedt de mogelijkheid op eenvoudige wijze een gelijkvloerse baden slaapkamer te realiseren. De benedenwoning (kavel 11) is reeds volledig gelijkvloers en daarmee direct levensloopbestendig en geschikt voor mindervaliden en ouderen. De vier compactere woningen zijn op twee manieren uit te voeren, de ‘jongeren variant’ met leefruimte op de begane grond en slaapkamers en badkamer op de verdieping. Of de ‘senioren-variant’met een slaap- en badkamer op de begane grond, waarbij het leefgedeelte compacter wordt gerealiseerd. Duurzaamheid Ten aanzien van duurzaamheid, natuur en klimaat blijkt duidelijk uit de aangevraagde situatie, dat de ontwikkeling hierin een verbetering aanbrengt ten opzichte van de huidige bestaande situatie. De woningen zullen energiezuinig worden uitgevoerd.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
29
Omgevingsadvies en Landschap
Het initiatief is hiermee passend binnen de Woonvisie van de gemeente Oost Gelre.
4.5.2 Visie De schoollocaties Lichtenvoorde (vastgesteld augustus 2021) In 2021 heeft gemeente Oost Gelre een visie opgesteld voor een 3-tal basisschoollocaties, welke vrijkomen. Dit betreffen de Pastoor van Ars, de Regenboog en de Jozefschool. In deze Visie De Schoollocaties Lichtenvoorde is beschreven hoe en onder welke voorwaarden de genoemde locaties voor herontwikkeling in aanmerking komen. Het totstandkomingsproces en de uitgangspunten worden beschreven. Op basis hiervan worden ingediende woningbouwplannen bekeken. De Visie De schoollocaties Lichtenvoorde is een beleidsinstrument van de gemeente Oost Gelre. Hiermee kunnen we afgewogen en transparante keuzes maken. Marktpartijen kunnen hun strategie afstemmen op de daarin opgenomen Menukaart. De gemeente verwacht dat woningbouwplannen hierdoor sneller gerealiseerd kunnen worden. Over de initiatieven met betrekking tot het (her)bestemmen van deze vrijkomende schoolgebouwen zijn de volgende basisprincipes opgenomen in de Visie: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Er wordt gebouwd volgens de principekaart duurzaam- en natuurinclusief bouwen (zie volgende pagina). Natuurlijke inrichting van de tuinen met hagen, opvang hemelwater en gezamenlijk wonen aan het groen. Ruimte voor bijzondere woonconcepten en betaalbare woningen. Moderne architectuur en veel ruimte voor architect: bebouwing wijkt af van de omgeving. Er wordt geëxperimenteerd met (lokale) houtbouw en/of bouw met minder uitstoot CO2. Nieuwe bebouwing in basis op de plek van de school gebouwen (eventueel hergebruik) en staan in/aan het bestaande groen. Duurzame materialen en klimaat bestendige openbare ruimte. Schoolpleinen worden vergroend, (semi) openbaar, ruimte voor hemelwater en wandelpaden. Zo min mogelijk verharden, alleen noodzakelijke doen voor toegankelijkheid. Parkeren bij voorkeur aan bestaande wegen of in halfverharding.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
30
Omgevingsadvies en Landschap
10.
Ruimte voor speelplekken en nieuwe buurtplekken waar gezamenlijk aan gewoond wordt.
Planspecifiek De planlocatie ligt in een woonwijk van Lichtenvoorde. In bestemmingsplan/ omgevingsplan is deze aangemerkt met een maatschappelijke functie. Het door de CPO ’t Jozefhof ingediende initiatief is als passend beoordeeld op deze locatie en de locatie komt op basis van de Visie De schoollocaties Lichtenvoorde (vastgesteld augustus 2021) in aanmerking voor herontwikkeling. Het plan is beoordeeld op basis van de ingrediënten uit de Visie De schoollocaties Lichtenvoorde (vastgesteld augustus 2021).
4.5.3
Beleidsvisie Externe veiligheid
Als gevolg van enkele rampen en incidenten, zoals de vuurwerkramp in Enschede, is externe veiligheid een belangrijk thema geworden. Deze rampen en incidenten hebben ertoe geleid dat de Rijksoverheid diverse maatregelen heeft genomen om acht te krijgen op de risicobronnen in Nederland en het optimaliseren van de risicobeheersing rondom de risicobronnen. Maatschappelijk gezien hebben deze rampen eveneens een belangrijke bijdrage geleverd aan de bewustwording van het leven met veiligheidsrisico's. Helder is dat de huidige maatschappij nu eenmaal veiligheidsrisico's met zich meebrengt, maar dat er wel grenzen aan deze risico's gesteld moeten worden. Met de beleidsvisie externe veiligheid geeft de gemeente allereerst haar visie op de beheersing van veiligheidsrisico's binnen de gemeente. Het gaat dan om risico's als gevolg van de opslag, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarmee geeft de gemeente Oost Gelre eveneens haar ambitieniveau aan. Op basis van deze visie wordt een nadere invulling gegeven aan de beleidsvrijheid op het gebied van externe veiligheid. Zo wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met (de verantwoording van) het groepsrisico en de richtwaarde bij het plaatsgebonden risico bij (beperkt) kwetsbare objecten.
Daarnaast wordt aangegeven welke maatregelen genomen moeten worden om de geformuleerde ambities te realiseren en welke instrumenten daarvoor kunnen worden ingezet. De maatregelen worden uitgewerkt in andere gemeentelijke documenten (bestemmingsplannen / streekplannen, milieuvergunningen en rampenbestrijdingsplannen). In die zin bestrijkt de beleidsvisie zowel de beheersing van risico's als de bestrijding van een ramp wanneer die zich voordoet. Externe veiligheid/ omgevingsveiligheid is nader beschreven in paragraaf 5.7.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
31
Omgevingsadvies en Landschap
4.5.4
Welstandsbeleid Oost Gelre
Met het welstandsbeleid wordt richting gegeven aan gebouwen en het landschap in de gemeente Oost Gelre. Wat is belangrijk om te behouden of te beschermen en op welke plekken kunnen de burgers meer vrijheid van handelen krijgen. Deze keuze vormt de politieke component van het welstandsbeleid. De gemeenteraad heeft aangegeven meer "vrijheid" te willen en meer te willen "inspireren". Het beleid is gericht op deregulering: voor minder bouwaanvragen een welstandstoets gebaseerd op minder en duidelijkere regels. Op de vraag hoe eventueel welstandstoezicht zou moeten plaatsvinden, wordt hier al een voorlopig antwoord geformuleerd: niet door te omschrijven hoe het gebouw moet worden, maar door aan te geven waarop de beoordeling van het ontwerp gebaseerd moet worden. Het welstandsbeleid biedt concreet gereedschappen (handvatten) voor burgers, ondernemers en gemeente om samen aan de slag te gaan met nieuwe ruimtelijke initiatieven.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
32
Omgevingsadvies en Landschap
Inspiratiedocument Ruimte Oost Gelre Aan het welstandsbeleid is een gemeentelijk Inspiratiedocument gekoppeld. Dit document vormt een belangrijke basis voor het welstandsbeleid. In dit document zijn de kernkwaliteiten voor Oost Gelre beschreven. Deze kernkwaliteiten en kansen voor de kernen bieden aanknopingspunten ter inspiratie voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Beeldkwaliteitsplan Aan onderhavig plan is een beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 2) gekoppeld, dat ook door de gemeenteraad wordt vastgesteld en eveneens richtinggevend is. Het beeldkwaliteitsplan vormt een beschrijving van de na te streven beeldkwaliteit als aanvulling op het ruimtelijk plan (een bestemmingsplan of stedenbouwkundig plan) dat zich onder meer richt op de achtergronden, de functionele en juridisch-planologische aspecten. Om een gewenste beeldkwaliteit te waarborgen worden in het beeldkwaliteitsplan randvoorwaarden en ontwerprichtlijnen voor de bebouwing geformuleerd. De beeldkwaliteit voor ‘t Jozefhof richt zich op de verschijningsvorm, in relatie tot de plek waar de woningen staan en de betekenis en uitstraling van die plek. De samenhang tussen de gebouwen onderling en tussen de gebouwen en de locatie bepaalt de gemeenschappelijke beeldkwaliteit van ‘t Jozefhof te Lichtenvoorde.
In dit beeldkwaliteitsplan wordt een onderscheid gemaakt tussen criteria, waaraan plannen ook daadwerkelijk worden getoetst en een toelichtende beschrijving, die meer dienen ter inspiratie bij de verdere uitwerking. Binnen het plan voor ’t Jozefhof worden verder de volgende bouwhoogten toegestaan. Maatvoeringen (kavels 1 tot en met 8): -
Maximum bouwhoogte (m): 10; Maximum goothoogte (m): 6,5;
Maatvoeringen (kavels 9, 10 en 11): Maximum bouwhoogte (m): 11; Maximum goothoogte (m): 7,5; Voor de woningen op de kavels 9, 10 en 11 wordt in afwijking op de kavels 1 tot en met 8, als bouw- en goothoogte, respectievelijk 11 m en 7,5 m toegestaan. Dit is bouwkundig nodig vanwege de dubbele bewoning van kavel 11, waarop een onder- en bovenwoning wordt toegestaan. Het gehele plan, waaronder de realisatie van de 12 woningen wordt ter beoordeling en goedkeuring aan de Welstandcommissie voorgelegd. Hierbij zal getoetst worden aan de welstandnota (het inspiratiedocument) en het Beeldkwaliteitsplan.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
33
Omgevingsadvies en Landschap
4.5.6 Omgevingsplan gemeente Oost Gelre Een omgevingsplan bevat de gemeentelijke regels voor de fysieke leefomgeving. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet (per 1 januari 2024) heeft elke gemeente 1 omgevingsplan voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie zegt de gemeente hoe zij het leefgebied wil ontwikkelen en beschermen. Die keuzes werkt zij uit in haar omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat zo de regels voor de fysieke leefomgeving. De gemeente kan voor ieder gebied zeggen welke activiteiten zij wel of niet toestaat, bijvoorbeeld wonen, recreatie of bedrijvigheid. In haar omgevingsplan hoeft de gemeente niet specifiek te bepalen wat er in welk gebied komt. Ze kan voor een ontwikkelingsgebied kiezen voor een algemenere beschrijving met randvoorwaarden. Ook geeft de gemeente aan welke regels zij aan de activiteiten stelt. De gemeente zorgt dat de regels in het omgevingsplan samen leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2, Omgevingswet). Ten aanzien van dit project Op het perceel aan de Schatbergstraat 81 was in het recente verleden een basisschool gevestigd. Binnen het bestemmingsplan (dat onderdeel is van Omgevingsplan gemeente Oost Gelre), ‘Woonwijken Lichtenvoorde’ (vastgesteld op 8 oktober 2013) is voor de Schatbergstraat 81 de enkelbestemming ‘Maatschappelijk” opgenomen, met daarbij een functieaanduiding ‘onderwijs’.
Ook gelden de enkelbestemmingen ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde 2’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’. Verder is een bouwvlak opgenomen en is er met betrekking tot de maatvoering het volgende opgenomen: - Maximum bouwhoogte: 10 m.
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
34
Omgevingsadvies en Landschap
Figuur 14: uitsnede uit bestemmingsplan ‘Woonwijken Lichtenvoorde’, opgenomen in Omgevingsplan gemeente Oost Gelre. In rood om het plangebied.
Binnen het bestemmingsplan “Parapluplan Archeologie” (vastgesteld d.d. 22 februari 2022, tevens onderdeel van Omgevingsplan gemeente Oost Gelre) is voor de Schatbergstraat 81 een archeologische waarde opgenomen: - ‘Waarde – Archeologisch verwachtingsgebied 2’ (zie figuur 15); Een ‘Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied 2, houdt in dat er voor werkzaamheden dieper dan 40 cm onder het maaiveld én een oppervlakte gelijk aan of groter dan 250 m2, een vergunningplicht geldt.
Figuur 155: uitsnede uit bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie’, opgenomen in Omgevingsplan gemeente Oost Gelre.
Omgevingsplan gemeente Oost Gelre Per 1 januari 2024 geldt het tijdelijke Omgevingsplan gemeente Oost Gelre (laatst gewijzigd op 31 januari 2025), waarin de geldende, hiervoor beschreven
Realisatie van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81 Lichtenvoorde
35
Omgevingsadvies en Landschap
bestemmingsplannen met de daarin genoemde functies (bestemmingen) zijn opgenomen. Huidig verzoek De huidige aanvraag ziet op het planologisch toestaan van 12 woningen aan de Schatbergstraat 81. Die activiteit past niet in het huidige Omgevingsplan, maar kan mogelijk worden gemaakt door middel van het wijzigen van het omgevingsplan.
4.5.7
Integraal verkeersprogramma Oost Gelre 2014-2024
Het Rijk en de provincies leggen hun verkeer- en vervoersbeleid vast in een beleidsplan. Gemeenten zijn vrij in de manier waarop zij hun beleid vastleggen. Het is wel een verplichting om aan te geven hoe het verkeer- en vervoersbeleid in de gemeente wordt vormgegeven. Hiervoor heeft de gemeente Oost Gelre, in navolging van het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoer Plan 2011-2015 (GVVP), het "Integraal verkeersprogramma Oost Gelre 2014-2024" vastgesteld. Het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 6) heeft betrekking op de periode 20142018 en wordt geactualiseerd. Waar voorheen het GVVP zich vrijwel uitsluitend beperkte tot een aantal maatregelen die slechts betrekking hadden op de verkeersproblematiek, is nu gekozen voor een opzet die de oplossing van verkeers- en vervoersproblemen in een breder kader plaatst. De hernieuwde insteek voorziet in een integrale benadering van het verkeer in een landschappelijke en ruimtelijke omgeving. Verkeer is vaak een afgeleide van ruimtelijke ontwikkelingen. Vanuit deze integrale benadering zijn er ambities, aandachtspunten en beleidsprincipes in beeld gebracht. Dit leidt tot een concreet uitvoeringsprogramma om de komende jaren aan te werken. In het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 6) is ruimte geboden voor het inbrengen van (lokale) aandachtspunten door burgers/belangengroepen.