MJP Grondexploitaties 2026

M EERJARENPERSPECTIEF (MJP) G RONDEXPLOITATIES 2026

INHOUDSOPGAVE 1

Inleiding .......................................................................................................................................... 3

1.1 1.2 1.3 1.4 2

Algemeen........................................................................................................................................ 4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3

Wonen..................................................................................................................... 7 Werken...................................................................................................................10 Te verwachten grondexploitaties ............................................................................11 Inleiding..................................................................................................................12 Risicomanagement ................................................................................................12 Westflank, Ommen .................................................................................................12 Vlierlanden (Fase 1 + 2), Ommen ..........................................................................13 De Rotbrink, Ommen..............................................................................................14 Haven Oost, Ommen..............................................................................................15 Van Alewijkstraat, Beerzerveld ...............................................................................17 Vlierlanden Fase 3, Ommen ...................................................................................19 Erve Arrierfliër, Ommen..........................................................................................21

Vinkenbuurt, Ommen .............................................................................................22 Meerkoet, Ommen .................................................................................................24

Materiële Vaste Activa (MVA) ..................................................................................................... 26

5.1 5.2 6

Context.................................................................................................................... 4 Administratieve organisatie ..................................................................................... 4 Algemene en financiële uitgangspunten en begrippen ............................................ 4 Grondprijzen ........................................................................................................... 5 Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting .......................... 6 Tussentijdse winstnemingen volgens POC-methode ............................................... 6

Ontwikkelprogramma wonen en werken ..................................................................................... 7

3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 5

Aanleiding tot het opstellen van een Meerjarenperspectief Grondexploitaties ......... 3 Doel van het MJP Grondexploitaties Ommen .......................................................... 3 De plaats van het MJP Grondexploitaties in de planning-en-controlcyclus .............. 3 Leeswijzer ............................................................................................................... 3

Inleiding..................................................................................................................26 Overzicht Materiele Vaste Activa ............................................................................26

Totaalresultaat grondexploitaties .............................................................................................. 27

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

Samenvatting resultaten.........................................................................................27 Voorzieningen grondexploitatie ..............................................................................27 Verloop geïnvesteerd vermogen en verwacht resultaat over 2025 .........................28 Totaal risicoresultaat ..............................................................................................29 De bepaling en ontwikkeling van de vermogenspositie en de grondexploitatie .......29 Risicoreserve versus Algemene Reserve ...............................................................30 Totaaloverzicht .......................................................................................................30

7

Besluiten....................................................................................................................................... 32

8

Bijlage ........................................................................................................................................... 33

8.1 8.2

Nadere toelichting risicomanagement ....................................................................33 Totaaloverzicht grondexploitaties ...........................................................................34

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

2

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding tot het opstellen van een Meerjarenperspectief Grondexploitaties

Met een balanstotaal van bijna € 7,7 mln. per 1 januari 2025 maakt de gemeentelijke grondexploitatie een substantieel onderdeel uit van de gemeentelijke begroting. Bovendien zijn grondexploitaties niet geheel zonder risico’s voor gemeenten. Een adequaat en actueel zicht op de stand van zaken van het gemeentelijk Grondbedrijf is daarmee onontbeerlijk. Vanwege de continue wisselwerking tussen de grondexploitaties en de begroting vindt de behandeling van het Meerjarenperspectief (MJP) Grondexploitaties 2026 gelijktijdig met de begroting plaats.

1.2

Doel van het MJP Grondexploitaties Ommen

In het MJP Grondexploitaties Ommen 2026 zijn de gemeentelijke grondexploitaties geactualiseerd op peildatum 1 januari 2025. Actualisatie bestaat uit het verwerken van ontwikkelingen en nieuwe inzichten die zich in de periode januari 2025 tot juli 2025 hebben voorgedaan en die afwijken van de ramingen. Het MJP Grondexploitaties 2026 biedt hiermee een compleet overzicht van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties met een bijbehorende toelichting. Naast de resultaatsontwikkeling per complex zijn ook de bijbehorende risicoprofielen geschetst. Uit deze risicoprofielen volgt de benodigde weerstandscapaciteit die gewenst is om optredende risico’s gedurende de uitvoering van de grondexploitaties op te kunnen vangen. Ook wordt het verloop van het geïnvesteerde vermogen (boekwaarde) weergegeven en worden de getroffen tussentijdse winstnemingen per complex geduid. Tot slot wordt in het MJP Grondexploitaties 2026 aandacht besteed aan de programmering en de verkoopprijzen. De marktconformiteit van beide onderwerpen is cruciaal voor het realiseren van de resultaatsverwachtingen in de afzonderlijke grondexploitaties.

1.3

De plaats van het MJP Grondexploitaties in de planning-en-controlcyclus

Het MJP Grondexploitaties wordt u ter behandeling en vaststelling gelijktijdig met de begroting 2026 aangeboden. Deze handelwijze zorgt ervoor dat de uitkomsten van het MJP Grondexploitaties 2026, die als input voor het opstellen van de gemeentebegroting 2026 zijn gebruikt, op elkaar zijn afgestemd. In het MJP Grondexploitaties 2026 worden de actuele prognoses van alle lopende grondexploitaties weergegeven. Op deze wijze ontstaat een actueel inzicht in het verloop van de grondexploitaties en het verwachte resultaat. Het MJP Grondexploitaties 2026 is daarmee een belangrijk sturingsinstrument voor afweging van besluitvorming rondom de gemeentelijke grondexploitaties.

1.4

Leeswijzer

Het MJP begint in hoofdstuk 2 met enkele algemene zaken, zoals de context, algemene en financiële uitgangspunten en begrippen. In hoofdstuk 3 staat de programmering van de woningbouw en bedrijventerreinen in de gemeente centraal. In hoofdstuk 4 wordt nader ingezoomd op de actuele stand van zaken en de verwachte resultaten per complex. De risicoanalyse voor de diverse grondexploitaties is ook onderdeel van dit hoofdstuk. De actuele stand van gronden behorende tot de Materiele Vaste Activa (MVA) worden in hoofdstuk 5 benoemd. De financiële analyse van het totaal aan complexen en het benodigde weerstandsvermogen etc. is te vinden in hoofdstuk 6. Tot slot staan in hoofdstuk 7 de voorgenomen besluiten geformuleerd.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

3

2

ALGEMEEN

2.1

Context

De gemeente begeeft zich met de ontwikkeling van gronden op de vastgoedmarkt. Dit is een markt die zich de laatste jaren sterk positief heeft ontwikkeld, maar in 2023 is gekanteld. De bouwkosten zijn in dat jaar wederom fors gestegen en de marktwaarde van bestaande koopwoningen is gemiddeld genomen gedaald, waarna in het jaar 2024 vervolgens een stabilisatie plaats heeft gevonden (en inmiddels is de marktwaarde weer flink gestegen). In 2025 leven wij in een context waarin sprake is van stijgende lonen, groei van het aantal huishoudens en een lage werkloosheid én het achterblijven van de woningbouw. De Rabobank verwacht voor 2025 een stijging van de verkoopprijzen van gemiddeld 8.6%1. De toename van de marktwaarde lijkt, zoals gezegd, een direct gevolg van een sterke stijging van lonen en het achterblijven van de woningbouwproductie. De loonstijgingen resulteren in een hogere leencapaciteit, waardoor voor een woning meer betaald kan worden. Ondanks dit gegeven is de verwachting dat de bouw van nieuwe woningen in 2025 achterblijft. Dit is mede het gevolg van diverse factoren, waaronder een tekort aan bouwgronden, hoge bouwkosten, lange doorlooptijden bij procedures, stikstofproblematiek en een krappe arbeidsmarkt. Inmiddels weten wij ook dat de druk op de woningmarkt, ook in de regio van Ommen, niet opeens verdwijnt.

De vraag naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen zal aanblijven.

2.2

Administratieve organisatie

In de begroting is een aparte positie voor grondexploitaties ingeruimd. Per complex heeft de administratie van het verloop van de boekwaarden plaats in afzonderlijke volgnummers, die zijn voorzien van een kostenplaatsnummer. Momenteel kent de gemeente Ommen onderstaande indeling voor de grondexploitaties. Deze wordt in de navolgende hoofdstukken behandeld. In exploitatie genomen gronden (onderhanden werk), zie hoofdstuk 4: • Westflank, Ommen • De Vlierlanden, Ommen • De Rotbrink, Ommen • Haven Oost, Ommen • Van Alewijkstraat, Beerzerveld • De Vlierlanden Fase 3, Ommen • Erve Arrierfliër, Ommen • Vinkenbuurt, Ommen • Meerkoet, Ommen

2.3

Algemene en financiële uitgangspunten en begrippen •

•

1

De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van de dynamische eindwaardemethodiek. Dit betekent dat rekening wordt gehouden met rentelasten en inflatiecorrectie voor kosten en opbrengsten. Hiermee wordt het resultaat op eindwaarde verkregen. Vervolgens wordt het resultaat op netto contante waarde (NCW) berekend. De netto contante waarde betekent dat de eindwaarde wordt teruggerekend naar heden, door deze te corrigeren voor de rente. Dit is nodig, omdat wij inzicht willen hebben in de vermogenspositie van de gezamenlijke grondexploitaties op een en dezelfde datum. Voor

Kwartaalbericht Woningmarkt: nóg hogere huizenprijzen en meer woningverkopen in het verschiet - Rabobank

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

4

•

• •

dit MJP Grondexploitaties is dat 1 januari 2025. Op deze wijze kunnen wij de verwachte resultaten afzetten tegen de stand van de reserves en voorzieningen per diezelfde datum. De financiële spelregels voor grondexploitatie zijn te vinden in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), verder uitgewerkt en verbijzonderd in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV uit 2023. Het BBV schrijft voor dat grondexploitaties met een berekend negatief eindresultaat (een verlies) per direct met een voorziening moeten worden afgedekt. Bij het actualiseren van de grondexploitaties speelt het begrip boekwaarde een belangrijke rol. De boekwaarde per 1 januari van het lopende jaar is het gesaldeerde bedrag van tot die datum geïnvesteerde kosten minus ontvangen opbrengsten van een grondexploitatie. De boekwaarde is de input voor de rentebijschrijving voor het jaar daaropvolgend. Ook is de boekwaarde het startbedrag voor de actualisatie van het resultaat van een grondexploitatie. Als de geïnvesteerde kosten van een grondexploitatie hoger zijn dan de ontvangen opbrengsten, is de boekwaarde positief. Is er in een grondexploitatie meer ontvangen dan uitgegeven, dan spreken wij van een negatieve boekwaarde.

Rente In een grondexploitatie vormt de rente een belangrijke component. Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. In het nieuwe BBV zijn richtlijnen voor het bepalen van de aan de grondexploitatie toe te rekenen rente opgenomen. Het renteniveau voor grondexploitaties (BIE) is gekoppeld aan de werkelijk betaalde rente over de gemeentelijke leningenportefeuille. Voor 2024 bedraagt de rente voor grondexploitaties 0,10%. Kosten- en opbrengstenstijging Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt dat de opgenomen ramingen voor inflatie kunnen worden gecorrigeerd. In elke grondexploitatie gaan we voor 2025 uit van 3,00% kostenstijging. Vanaf 2026 en verder wordt een percentage van 2,00% gehanteerd. Voor de jaarlijkse stijging van grondopbrengsten wordt voor 2025 met 5,00% gerekend. Voor 2026 en verder geldt een percentage van 2,00%. Bij de exploitaties waar afspraken met derden zijn gemaakt, kunnen de bovengenoemde percentages afwijken.

2.4

Grondprijzen

De samenvattende tabellen met de nu vigerende grondprijzen zijn hieronder toegevoegd. Voor de projecten waar alle gronden reeds zijn verkocht, zijn geen grondprijzen weergegeven. Tabel 1: Grondprijzen grondexploitaties

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

5

Grondprijzen

Soort kavel

Grondprijzen

Ommen, Rotbrink

Bedrijfskavel

Vanaf € 95 per m2

Ommen, Vlierlanden

Sociaal Rijwoning Patiowoningen 2^1 kap Vrijstaand

€ 17.500 per kavel € 300 per m2 € 325 per m2 € 325 per m2 € 350 per m2 (afh kavelgrootte)

Ommen, Haven Oost

Sociaal Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand

€ 17.500 - € 20.000 per kavel € 300 per m2 € 350 per m2 € 365 per m2

Van Alewijkstraat, Beerzerveld

Sociaal Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand

€ 17.500 per kavel € 215 per m2 € 225 per m2 € 235 per m2

Vinkenbuurt

Rijwoning Vrijstaand

€ 245 per m2 € 265 per m2

2.5

Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is per 1 januari 2016 in werking getreden. Naast een aantal, in hoofdzaak technische, aanpassingen bevat het wijzigingsvoorstel BBV in de vorm van stellige uitspraken wijzigingen die behoorlijke financiële gevolgen voor zowel de grondexploitaties als de begroting hebben. De gemeente Ommen houdt zich aan de voorschriften die het BBV toeschrijft en is daarmee geheel BBV-proof. Daarnaast zijn gemeentelijke grondbedrijven per 1 januari 2016 onderworpen aan de vennootschapsbelastingplicht (Vpb). Voor het onderwerp vennootschapsbelasting verwijzen wij u verder naar de begroting 2026 van de gemeente Ommen. Voor de volledigheid merken wij op dat wij in de afzonderlijke grondexploitaties geen raming hebben opgenomen voor eventueel te betalen Vpb. Een afrekening voor de Vpb verloopt via de Algemene Reserve.

2.6

Tussentijdse winstnemingen volgens POC-methode

Er dient tussentijdse winst via de POC-methode (Percentage of Completion) genomen te worden. Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, is volgens de POCmethode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie op deze winstnemingsberekening worden toegepast. Tabel 2: Totaal tussentijdse winstneming bij jaarrekening 2024 Complex

Totaal tussentijdse winstneming bij jaarrekening 2024

De Vlierlanden, Ommen De Rotbrink, Ommen Totaal

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

€ € €

5.125.000 397.000 5.522.000

6

3

O N T W I K K E L PR O G R AM M A W O N E N E N WER K E N

3.1

Wonen 3.1.1 Inleiding

De woningvoorraad in de gemeente Ommen bestaat uit ongeveer 8.000 woningen. In de omgevingsvisie van de gemeente Ommen is vastgelegd dat er 1.250 nieuwbouwwoningen gerealiseerd moeten worden tot 2040 om te voldoen aan de groei van Ommen. Met het vaststellen van het Woonprogramma 2021-2025 heeft de gemeenteraad op 1 juli 2021 besloten dat in de periode tot 2030 er aanvullend 650 woningen worden gerealiseerd. Op 21 december 2022 is de Woondeal West Overijssel, getiteld ‘Wonen met Kwaliteit’ door de betrokken elf gemeenten, de provincie en de Rijksoverheid ondertekend. In deze Woondeal is vastgelegd dat gemeenten een inspanningsverplichting hebben om in hun toekomstige woningbouwopgave een verdeling te hebben van 30% sociale huur, 40% betaalbare huur én koop en 30% vrije sector (huur en koop). Daarnaast is vastgelegd dat er een versnelling van de Ommense woningbouwopgave wordt gerealiseerd. Dit leidt tot een ambitie voor de woningbouwopgave van 1.250 woningen in 2030. Het toevoegen van extra woningen biedt Ommen de kans om de leefbaarheid en de economische positie van onze gemeente te versterken. Het is in dat kader onze ambitie om in totaal 1.250 woningen toe te voegen tot 2030. De woningvoorraad van de gemeente Ommen is tussen 2021 en 2024 met ongeveer 345 woningen toegenomen. Het inwoner aantal is sinds 2021 toegenomen van 17.813 naar 19.249 inwoners.

Ommen wordt in de Provinciale Woonagenda gekenmerkt als ‘centraal wonen’. Dat betekent dat wij een aangenaam en dorps woonmilieu hebben, maar wel goed bereikbaar zijn met het ov en de auto. Dit biedt kansen om invulling te geven aan de grote vraag naar groene en rustige woonmilieus.

3.1.2 Ambities en woningbouwprogrammering Voor het woningbouwprogramma geldt dat nieuw te bouwen woningen moeten bijdragen aan ambities uit de woonvisie. Aantrekkelijk wonen voor jong en oud met een hoogwaardig centrum, onderscheidende woonmilieus, vitale duurzame kernen, alsmede passende woningen voor kwetsbare doelgroepen. Speciale aandacht zal er zijn voor betaalbare woningen, zowel in de koop- als huursector.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7

Woonafspraken met de provincie Overijssel Aanvullend op de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 is eind december 2022 De Woondeal West Overijssel vastgesteld. Deze Woondeal is een vervolg op de Nationale Woon- en Bouwagenda en een gevolg van de nijpende situatie op de woningmarkt. Deze woondeal is in nauwe samenwerking met de woningcorporaties, provincie Overijssel, marktpartijen, Overijsselse gemeenten en het ministerie van BZK opgesteld. In de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 en de Woondeal hebben wij afgesproken om in een aantal sleutelprojecten in de kern Ommen versneld te bouwen. Deze sleutelprojecten kunnen op inzet en medewerking van de provincie Overijssel rekenen: • Binnenstedelijk: Havengebied Oost, vrijkomende schoollocaties als: Guido de Brès, De Kardoen, Fluitekruid, Julianaschool en de Meerkoet. • Uitbreiding: Erve Arrierfliër en Vlierlanden Fase 3 Voor de locaties Guido de Brès, Julianaschool,Erve Arrierfliër en de Meerkoet is gestart met de participatie en opzet stedenbouwkundig programma. Voor de locaties Guido de Brès en Julianaschool krijgt de gemeente tijdelijk ondersteuning in de vorm van projectleiding vanuit de adviespool als onderdeel van de Provinciale Bouwbrigade. Woningbouwplannen worden concreet gemaakt in het Addendum Woonvisie Ommen In november 2023 is het Addendum Woonvisie Ommen vastgesteld.

Dit als logisch vervolg op het Woonprogramma, de Omgevingsvisie en de Regionale Woonagenda. Hierin wordt concreet gemaakt waar de Ommense woonbehoefte gerealiseerd gaat worden. Per locatie wordt inzage gegeven in het programma per locatie, de doelgroep, de prijsklasse en het woningtype. Onderstaande tabel geeft de woningbouw ambitie weer per type en prijsklasse.

Niet alle plannen die wij hebben, zijn echter even concreet. Het woningbouwprogramma is gesplitst in ‘harde’ en ‘zachte’ plannen. Harde plannen zijn de plannen die zijn vastgesteld in omgevingsplannen. Vlierlanden tweede fase en Haven Oost zijn hiervan voorbeelden. De overige plannen vallen onder de zogenaamde zachte plannen. Wij hebben harde plannen voor ongeveer 280 woningen. Hiervan is een groot deel ook al afgelopen jaar gerealiseerd. De overige aantallen plannen zijn zacht. Dit betekent dat er nog heel wat stappen gezet moeten worden om deze woningen daadwerkelijk te bouwen. Om in 2030 daadwerkelijk 1.250 extra woningen toegevoegd te hebben, willen wij daarom de komende periode zoveel mogelijk plannen van zacht naar hard concretiseren. Het doel is om tussen 2025 en 2030 voor 1.250 woningen aan harde plannen te hebben. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

8

In en rond het centrum concentreert de gemeente zich op nieuwbouw van kleine huishoudens, jongeren en senioren. De Vlierlanden heeft een breed woningaanbod met sociale huurwoningen, middenhuur, goedkope koop, levensloopbestendige woningen, tweekappers en vrije kavels. Tevens wordt in diverse plannen particulier opdrachtgeverschap aangeboden, waardoor gericht wordt ingespeeld op de specifieke behoefte. Van de 1.250 toe te voegen woningen zijn in nauw overleg met woningcorporatie Vechtdal Wonen 311 sociale huurwoningen geprogrammeerd tot 2030. De grote zorg van de provincie is dat de gemeenten te veel buiten de kernen bouwen, terwijl binnen de kernen voldoende ruimte blijkt te zijn die onbenut blijft. Deze gedachte sluit aan bij de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de woonafspraken met de provincie is afgesproken dat het merendeel van de nieuwbouwwoningen in de kern Ommen en het uitleggebied Vlierlanden derde fase landt. Woningbouw in de kleine kernen Naast dat wij het grootste deel van onze woningbouwambitie in de kern Ommen verwezenlijken, vinden wij het belangrijk dat ook in de kleine kernen woningbouw mogelijk is. Nieuwe woningen geven de leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kernen een impuls. Het is moeilijk om de behoefte in de kleine kernen cijfermatig uit te drukken.

In het kader van de Woondeal moet nog invulling worden gegeven aan het aantal woningen in de kleine kernen. Wij kiezen ervoor om woningbouwplannen in de kleine kernen wél te faciliteren en waar nodig actief met de Plaatselijke Belangen in gesprek gaan over de behoefte aan woningen in een kern. Voorwaarde voor nieuwbouw in de kleine kernen is dat er sprake moet zijn van een concrete vraag naar woningen. Zo wordt in Witharen druk gewerkt aan de realisering van het plan Olde Venneweg/Tolhuisweg fase drie, hierin worden zeventien grondgebonden woningen gerealiseerd. In Beerzerveld wordt gezamenlijk met het Plaatselijk Belang Beerzerveld-Mariënberg gewerkt aan het woningbouwplan aan de Van Alewijkstraat. Doel is het realiseren van 34 woningen voor zowel sociale huur als (goedkope) koop inclusief een CPO-project. Het gezamenlijk doel is dat na medio 2026 de start van de bouw plaatsvindt. Ook in Lemele en Vinkenbuurt zijn concrete nieuwbouwplannen. In samenspraak met Plaatselijk Belang Lemele, Vechtdal Wonen en de eigenaren/ontwikkelaars wordt gewerkt aan de stedenbouwkundige visie voor Lemele. Hiervoor zullen 3 participatieavonden worden georganiseerd. Voor de 5 ontwikkellocaties wordt een woningbouwplan ontwikkeld. De vijf locaties zijn: vh Zaal Dijk, TIFA Exel, Gronden zuidelijk van zaal Dijk, Korteveldsweg en een perceel aan de Roggestraat.

Hier wordt gedacht aan een woningbouwprogramma van 67 tot 91 woningen verdeeld over 30% sociale huur, 40% goedkope koop en middenhuur en 30% vrij. Op basis van de uitkomsten van de participatie en de gesprekken met de ontwikkelende partijen/eigenaren en vechtdal wonen zalkomende periode worden gewerkt aan overeenstemming over een definitieve visie met programmering. Na overeenstemming zal aan de gemeenteraad gevraagd worden om deze plannen vast te stellen. De grote vraag naar woningen in kernen, buurtschappen en het buitengebied vraagt ruimte om nieuwe woningen te realiseren. Ruimte die schaars is, terwijl ook veel andere opgaven een plek zoeken. Gedacht kan worden aan de landbouwtransitie, bereikbaarheid, mobiliteit, natuurontwikkeling en klimaatadaptatie. De veelheid van ruimtelijke opgaven vraagt om een zorgvuldige afweging op basis van onderzoek over waar en hoe woningen op een goede manier toegevoegd kunnen worden. Tegelijkertijd rijst de vraag hoe gepaste groei de kernen en buurtschappen en hun ruimtelijke kwaliteit kan versterken. Anders gezegd: hoe zou woningbouw als vliegwiel voor de ruimtelijke opgaven van deze tijd kunnen dienen? Dat vraagt om een integrale benadering van de woningbouwopgave en andere ruimtevragers. De Omgevingsvisie Ommen koppelt wonen aan onder meer de vitaliteit van kernen, economie en de ontwikkeling van een groene leefomgeving.

De Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 koppelt wonen in het landelijk gebied nadrukkelijk aan natuurontwikkeling.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

9

Woningbouwambities 1. Wij bouwen tot 2030 1250 woningen. Om een gevarieerd aanbod te bouwen, hanteren wij ons streefprogramma. Dit streefprogramma geldt op gemeenteniveau. Wij bouwen: a. 30% in de sociale huur; b. 40% betaalbare koop (tot € 390.000) en betaalbare huur (tot € 1.157,95 maandhuur); c. 30% vrije sector koop en huur. 2. Om tot 2030 voldoende woningen te bouwen, moeten wij meer plannen concretiseren. Wij streven ernaar om tussen 2025 en 2030 voor 1250 woningen harde plannen te hebben. Het grootste plangebied wordt Vlierlanden derde fase, een plan dat zich in de opstartfase bevindt. 3. Wij bouwen het merendeel van de woningen in onze ambities in de kern Ommen, met als hoofdlocaties Vlierlanden 2, Erve Arrierfliër en Vlierlanden Fase 3, Havengebied Oost, Westflank en de vrijkomende schoollocaties Guido de Brès, Fluitkruid en Kardoen. Daar zetten wij ons actief voor in. 4. Wij faciliteren (en stimuleren zo nodig) woningbouwprojecten in de kleine kernen, mits daar een concrete vraag is. Uiteindelijk verwachten wij in de kleine kernen tussen de 50 en 100 woningen toe te voegen. Of er een concrete vraag is, toetsen wij met nader uit te werken criteria in de volgende categorieën: a. vorm van het initiatief: individueel of collectief? b. locatie: van wie is de grond? c.

financiële draagkracht: kan een initiatiefnemer het plan dragen? Via Rood voor Rood en een nieuwe invulling van vrijkomende agrarische bebouwing maken wij nieuwe woningen in het buitengebied mogelijk. Wij streven op deze manier naar maximaal 75 nieuwe woningen in het buitengebied.

3.2

Werken Inleiding

De gemeente kent een viertal grotere (woon)werklocaties. Het betreft de bedrijventerreinen Alteveer, De Strangen, Beerzerveld en De Rotbrink. In totaal gaat het daarbij om ongeveer 65 hectare aan bedrijventerrein. De bestaande bedrijventerreinen Alteveer, De Strangen en Beerzerveld zijn geheel uitgegeven.

3.2.2 De Rotbrink In 2007 is gestart met de uitgifte van bedrijvenkavels op het circa negentien ha grote bedrijvenpark De Rotbrink. In aanvang werd de uitgifte door de CV/BV De Rotbrink gedaan. Op 2 juni 2016 heeft de raad een besluit genomen over de toekomst van De Rotbrink. Daarin is onder andere besloten om De Rotbrink BV te liquideren en de gronden in het gemeentelijk grondbedrijf onder te brengen. Op 20 december 2016 is in totaal dertien ha uit te geven bedrijventerrein terug overgedragen aan de gemeente Ommen. Dit bedrijvenpark is bedoeld voor de huisvesting van bedrijven uit Ommen en bestaat uit verschillende segmenten. In de zichtzone Balkerweg kunnen zich naast reguliere bedrijven ook bedrijven vestigen met volumineuze detailhandel. Daarnaast is er in de noordoosthoek van het bedrijvenpark de mogelijkheid wonen en werken te combineren. Naar deze categorie is momenteel geen vraag. Het bedrijventeam gemeente Ommen is in 2017 actief gestart met de acquisitie en verkoop van bedrijvenkavels.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

10

Uitgifte De Rotbrink 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Oppervlakte verkoop in m² 45.000 7.000 1.000 5.100 15.171 5.383 12.468 4.034 -

Aantal kavels 4 2 1 3 7 2 3 2

3.2.3 Prognose en gerealiseerde verkopen Van alle kavels op dit bedrijventerrein zijn momenteel nog vier kavels vrij voor de verkoop. In 2025 zijn er nog geen kavels verkocht, maar de verkoop van één kavel van ca. 2.000 m 2 zit in de pijplijn en deze wordt naar verwachting in 2025 nog geleverd. Daarmee resteren er nog drie te verkopen kavels, in totaal 27.000m2.

3.3

Te verwachten grondexploitaties

Julianaschool De gemeente Ommen heeft de ambitie om een aanzienlijk woningaantal aan de huidige woningvoorraad toe te voegen. Voor de realisatie binnen de gemeente Ommen heeft de gemeente een Addendum voor de Woonvisie opgesteld. Daarbij bestaat de wens om op de locatie van de Julianaschool in Ommen een woningbouwontwikkeling mogelijk te maken (met sociale- en middenhuur woningen). Gezien het plangebied in eigendom van de gemeente is, is het openen en laten vaststellen van een grondexploitatie door de gemeenteraad een randvoorwaarde om dit mogelijk te maken. Voor de realisatie van de woningen werkt de gemeente samen met Vechtdal Wonen. Guido de Brès Een andere locatie, reeds benoemd in het Addendum, is de Guido de Brès locatie. Inmiddels is de voormalige schoollocatie gesloopt. In het woonaddendum is vastgesteld dat op deze locatie circa 50 woningen worden gerealiseerd. In 2025 is gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Dit plan zal de basis zijn voor een grondexploitatie die (naar verwachting) in 2025 aan de gemeenteraad wordt aangeboden.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

11

4

R E S U L T A T E N B O UW GR O N D E N I N E X P L O I TA T I E

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt op complexniveau actuele informatie over de ontwikkelingen in de grondexploitaties gegeven. Onderdeel hiervan is dat de prognose van de financiële resultaten van vorig jaar en dit jaar naast elkaar zijn gezet. Eerst worden de boekwaarden van 1 januari 2024 en 2025 vergeleken. Het verschil tussen beide bedragen is de mutatie 2024, ofwel het saldo tussen de in 2024 gerealiseerde kosten en opbrengsten. De boekwaarde, vermeerderd met de nog te maken kosten en verminderd met de nog te realiseren opbrengsten, geeft het resultaat op de eindwaarde met in achtneming van inflatie en rente. Dit bedrag wordt met rente naar peildatum 1 januari 2025 teruggerekend en dat geeft het resultaat op de netto contante eindwaarde (NCW). Daar waar de NCW van een complex negatief is, wordt een voorziening van hetzelfde niveau getroffen om het tekort af te dekken. Om een duidelijk vergelijk mogelijk te maken, zijn in de tabellen per complex drie kolommen met achtereenvolgens de resultaten van het MJP 2025, het resultaat van de jaarrekening 2024 en het resultaat van dit MJP 2026 opgenomen.

4.2

Risicomanagement

Voor een aantal projecten, die een zekere mate van risico kennen, zijn kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. Dit betreft onderstaande projecten: • De Rotbrink, Ommen • Haven Oost, Ommen • Van Alewijkstraat, Beerzerveld • De Vlierlanden Fase 3, Ommen • Erve Arrierfliër, Ommen • Vinkenbuurt, Ommen • Meerkoet, Ommen Voor de projecten Vlierlanden (Fase 1 + 2) en Westflank worden geen risicoanalyses gemaakt. Deze projecten bevinden zich in de afrondende fase en het risico bij deze projecten is nihil. In de gemeente Ommen wordt bij de risicoanalyse gebruikgemaakt van de Monte Carlorisicosimulatie. De risicoanalyses uit het MJP 2024 zijn geactualiseerd en voor de grondexploitatie zijn de kansen en risico’s opnieuw benoemd. Vervolgens zijn aan die risico’s minimale en maximale geldbedragen toegerekend. Daarnaast wordt een spreidingsregister van mogelijke scenario’s in de kengetallen samengesteld. In een computersimulatie zijn, op basis van een kansberekening van 90% waarschijnlijkheid, de kansen en risico’s 10.000 keer doorgerekend om een zo reëel mogelijk eindbeeld te verkrijgen. Uit de risicosimulatie ontstaat het resultaat P90. Voor een nadere toelichting op het risicomanagement wordt verwezen naar bijlage 1.

4.3

Westflank, Ommen

Het project Westflank bestaat uit de programma deelprojecten Varsenerstraat, Bermerstraat, 11 Grondgebonden woning April Plein, Varsenerdijk, Markt/Varsenerstraat en parkeren Voormars. In 2018 zijn de eerste drie Appartement gebouwen aan de Vechtkade, het 11 April Plein en Commerciële voorzieningen het woonwinkelcomplex aan de Varsenerstraat opgeleverd. In datzelfde jaar is gestart met de bouw van het vierde gebouw aan de Vechtkade en Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

2

60

5738

2

Opgeleverd Niet opgeleverd

60 5.738 m2

12

in 2019 met het Paviljoen op het Marktplein. Deze gebouwen zijn inmiddels opgeleverd en in gebruik. Verder worden de plannen voor de afronding van het deelproject Varsenerstraat uitgewerkt. De gemeente Ommen ontwikkelt voor haar rekening (gefaseerd) de openbare ruimte van het project en geeft aan ontwikkelaar Artica bouwrijpe grond tegen overeengekomen grondprijzen (ROK) uit. Het project Westflank is onderverdeeld in een aantal ruimtelijke deelgebieden. Dit zijn achtereenvolgens: 1. Varsenerstraat (niet afgerond) 2. Bermerstraat (afgerond) 3. April plein (afgerond) 4. Varsenerdijk (afgerond) 5. Markt / Varsenerstraat (afgerond) 6. Parkeren Voormars (afgerond) De resterende grondopbrengsten bestaan uit de verkoop van grond voor twee stadswoningen. Het bestemmingsplan is vastgesteld en het bouwrijp maken is gereed. Op dit moment loopt er echter een onderzoek om de twee kavels om te zetten naar parkeerplaatsen, wat een financieel negatief effect met zich mee zal brengen. Besluitvorming hierover moet nog plaatsvinden en de eventuele financiële effecten hiervan zullen bij een volgende actualisatie verwerkt worden. Het huidige resultaat van het project Westflank bedraagt € 3.176.000 negatief op NCW per 1 januari 2024.

Ten opzichte van de jaarrekening 2024 is er daarmee een verbetering op netto contante waarde (+€ 61.000 door wijzigen eindjaar van 2025 naar 2026) waarneembaar, maar op eindwaarde blijft het saldo nagenoeg ongewijzigd. Westflank, Ommen

Resultaat MJP 2025

Resultaat Jaarrekening 2024

Resultaat MJP 2026

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-2.550.000 € -753.000 € 63.000 €

-2.575.000 € -791.000 € 63.000 €

-2.575.000 -792.000 63.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-3.240.000 € -3.114.000 €

-3.303.000 € -3.237.000 €

-3.304.000 -3.176.000

€ €

Voor Westflank is geen risicoanalyse uitgevoerd. Zoals gezegd, zullen eventuele financiële effecten van het omzetten van twee kavels naar parkeerplaatsen bij een volgende actualisatie worden verwerkt.

4.4

Vlierlanden (Fase 1 + 2), Ommen

In december 2014 heeft de raad het Masterplan De programma Vlierlanden en de bijbehorende grondexploitatie 2 onder 1 kap vastgesteld. Het plan voorziet in de bouw van in totaal circa 350 woningen, verdeeld over twee fases Hofwoning in verschillende woning-categorieën. Fase 1 is Vrijstaand afgerond, waarbij alle ca. 200 woningen verkocht Starterswoning zijn. Voor fase 2 is in 2020 een nieuwe stedenbouwkundige verkaveling opgesteld. Middeldure huur

42 21

Opgeleverd Niet opgeleverd

21

38

42 4

12

12

18

Sociale huur

42

12 12 18

De verkoop van de gemeentelijke woningbouwkavels in Vlierlanden fase 2a is voorspoedig verlopen. Nagenoeg alle kavels zijn inmiddels verkocht en gebouwd. Het gaat in fase 2a om achttien sociale rijwoningen, twaalf Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

13

middeldure hoekwoningen, vierentwintig tweekapwoningen en zeventien vrijstaande woningen. Met de uitgifte van fase 2C en 2D is gestart, dit betreft in totaal achttien tweekappers en vijfentwintig vrijstaande woningen. Hiervan zijn 37 kavels verkocht en de laatste vier kavels zijn in optie genomen en worden naar verwachting in 2025 geleverd. De uitgifte van fase 2B is volgens een aanbestedingstraject gelopen. IJsselland Ontwikkeling realiseert 21 nieuwe hofwoningen en 12 starterswoningen. Alle woningen zijn inmiddels verkocht en begin 2025 is gestart met de bouw van de hofwoningen. Naar verwachting wordt deze grondexploitatie in 2026 afgesloten. Het resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van de jaarrekening 2024 met € 156.000 op NCW verslechterd. Deze verslechtering wordt veroorzaakt door het openen c.q. vaststellen van de grondexploitatie Erve Arrierfliër begin 2025. Bij het openen hiervan zijn immers gronden van de grondexploitatie Vlierlanden naar Erve Arrierfliër overgeheveld. Zowel de inbrengwaarde als de grondopbrengsten zijn daarom niet meer van toepassing in de grondexploitatie Vlierlanden, wat resulteert in een verslechtering van € 156.000. Dit financiële effect is reeds bij de vaststelling van de grondexploitatie Erve Arrierfliër benoemd. Per 1 januari 2025 bedraagt het verwachte resultaat € 945.000 positief.

Let wel, in het verleden zijn de gronden op de Vlierlanden fors afgeboekt en heeft de gemeente haar verlies gepakt. Het positieve resultaat van vandaag de dag moet in dat perspectief worden geplaatst. De Vlierlanden, Ommen

Resultaat MJP 2025

Resultaat Jaarrekening 2024

Resultaat MJP 2026

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

2.147.000 € -4.559.000 € 4.737.000 €

2.817.000 € -3.284.000 € 1.613.000 €

3.266.000 -3.288.000 1.005.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

2.326.000 € 2.192.000 €

1.146.000 € 1.101.000 €

983.000 945.000

€ €

Voor De Vlierlanden (Fase 1 + 2) is geen risicoanalyse uitgevoerd. Alle gronden zijn verkocht of onder optie (nog vier percelen te leveren), waarna werkzaamheden met betrekking tot woonrijp maken resteren. Hiervoor is een actuele kostenraming opgesteld, waarbij eventuele tegenvallers (bijv. hogere kosten ten behoeve van kwaliteitsverbetering van Vlierendreef) binnen het resultaat van de grondexploitatie zouden kunnen worden opgevangen. Daarom is er geen risicoreserve benodigd.

4.5

De Rotbrink, Ommen

Rotbrink is een bedrijventerrein in Ommen, dat programma in m2 Verkocht inmiddels geheel woonrijp is aangelegd. De Niet verkocht 138.000 109.000 bedrijventerrein 29.000 grondexploitatie gaat gedurende de resterende looptijd tot 2029 uit van een uitgifte van circa. 0,5 - 1 hectare per jaar. In 2025 zijn er nog geen kavels verkocht, maar de verkoop van één kavel van ca. 2.000 m2 zit in de pijplijn en deze wordt naar verwachting in 2025 nog geleverd. Daarmee resteren er nog drie te verkopen kavels, in totaal 27.000m2. Enexis heeft in 2023 aangegeven dat er op het elektriciteitsnet geen grootverbruiksaansluitingen meer kunnen worden aangesloten (station Ommen Dante). Doordat het elektriciteitsnet steeds intensiever wordt gebruikt, denk aan elektrificatie van bedrijven en aanleg van zonneparken, is de maximale transportcapaciteit voor dit station bereikt. Door het bereiken van de maximale capaciteit kunnen nieuwvestigingen op het bedrijventerrein De Rotbrink op dit moment geen grootverbruiksaansluiting meer krijgen. Deze aansluiting is voor bepaalde kandidaten een basisvoorziening om te kunnen functioneren. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn de afgelopen jaren in de regio niet veranderd. Laatste taxatie bevestigd dat beeld. Zowel landelijk als in de regio wordt de beschikbaarheid van bedrijventerreinen minder.

Door de aanhoudende vraag wordt Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

14

verwacht dat de grondprijzen gaan stijgen. Op dit moment is de stijging al zichtbaar op locaties gelegen aan snelwegen. De grondexploitatie is bij het MJP 2026 geactualiseerd en tegen het licht gehouden, maar (nagenoeg) ongewijzigd ten opzichte van Jaarrekening 2024. Het resultaat van de grondexploitatie heeft een resultaat van € 283.000 op NCW. De Rotbrink, Ommen

Resultaat MJP 2025

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

Resultaat Jaarrekening 2024

Resultaat MJP 2026

-2.759.000 € -449.000 € 3.598.000 €

-1.985.000 € -425.000 € 2.727.000 €

-1.985.000 -429.000 2.727.000

390.000 € 346.000 €

317.000 € 287.000 €

313.000 283.000

Voor het complex De Rotbrink is de risicoanalyse geactualiseerd. Op basis van de risicosimulatie ontstaat er een bandbreedte van € 236.000 en € 288.000 waarbinnen 90% van de gesimuleerde scenario’s valt. Dit betekent dat het grondexploitatieresultaat op P90 € 236.000 bedraagt. Het risicoresultaat is daarmee ten opzichte van voorgaand MJP ietwat verbeterd. Gezien het positieve resultaat is er geen aanvullende risicoreserve nodig. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) op volgorde van het grootste financiële effect op het totaal resultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen De Rotbrink bestaan uit: • risico op vertraging van grondverkoop, gezien de huidige situatie met betrekking tot aansluitingen op het elektriciteitsnet; • risico op prijsstijgingen met betrekking tot resterende civiele werkzaamheden. De Rotbrink, Ommen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

4.6

Resultaat MJP 2025 € € €

200.000 € 346.000 € €

Resultaat MJP 2026 236.000 283.000 -

Haven Oost, Ommen

Haven Oost betreft een gebied van circa. 3,5 hectare programma dat naar woongebied wordt getransformeerd. 12 12 2^1 Hiervoor is een stedenbouwkundig plan opgesteld 13 4 vrijstaande woning en dit is vertaald in een vastgesteld 14 14 bestemmingsplan (2022) met bijbehorend levensloopbestendige woning beeldkwaliteitsplan. In 2022 zijn de eerste gronden 13 13 goedkope koop aan OCB uitgegeven. OCB is een Ommense 21 27 ontwikkelaar die een deel van het plan ontwikkelt. geschakelde woning 22 De gemeente Ommen heeft een tweetal 22 appartement ontwikkelvelden van het plangebied Haven Oost via 27 27 sociaal inschrijving verkocht. Een cluster van zestien woningen met een gemixt programma is via een openbare aanbestedingsprocedure aan projectontwikkelaar Le Clercq uit Deventer gegund. De gronden zijn inmiddels afgenomen en de bouw van de woningen is voltooid. In het andere cluster zijn vijftien sociale huurwoningen in een zogenaamd hof gerealiseerd. Dit heeft Vechtdal Wonen afgenomen van Le Clercq en zij neemt dit op in haar portefeuille. Opgeleverd Niet opgeleverd

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

15

Figuur 1: Plankaart Haven Oost

De ontwikkeling van het blok Havenwerkers van zes CPO/ZZP-woningen komt in verband met de huidige marktomstandigheden voor deze typologie niet van de grond. Er is gestart met een verkenning om te komen tot een negental betaalbare koopwoningen op deze locatie. De vrijstaande woningen naast de begraafplaats worden in 2026 in verkoop genomen, waarbij het groene karakter tussen de woningen en de begraafplaats een centrale pijler is. De begraafplaats dient een monumentale plek in het stedelijk weefsel van Ommen te krijgen, wat tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit leidt. Daarnaast wordt er op de zuidkant van Haven Oost gestudeerd, waar nu enkele vrijstaande woningen staan ingetekend. Hier ligt een kans om meer betaalbare woningen ten behoeve van starters en ouderen nabij het centrum van Ommen te realiseren, alsook om het gebied af te ronden en ruimtelijke kwaliteit toe te voegen (hoek Hardenbergerweg / Haven Oost). Tot slot is er een intentieovereenkomst met Vechtdal Wonen voor de afname en herontwikkeling van Haven Oost 24 (HO2) gesloten. Op basis van de huidige uitgangspunten is het resultaat voor Haven Oost € 4.175.000 negatief NCW. Dit is een verslechtering van € 893.000 ten opzichte van het resultaat bij de jaarrekening 2024. De oorzaak hiervan is het opnemen van extra kosten.

De herinrichting van de wegen Haven Oost en Haven West, alsmede de herinrichting van de tussenliggende groenstructuur, vormde geen onderdeel van de grondexploitatie Haven Oost. Omdat deze integrale herinrichting ten goede komt aan de nieuwbouwwijk Haven Oost, worden deze kosten in de GREX opgenomen. De looptijd van de grondexploitatie loopt tot en met 2027. De laatste gronduitgifte staat in 2026 gepland en de laatste (civiele) werkzaamheden vinden in 2027 plaats. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

16

Haven Oost, Ommen

Resultaat MJP 2025

Resultaat Jaarrekening 2024

Resultaat MJP 2026

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten €

-3.785.000 € -3.027.000 € 3.496.000 €

-3.386.000 € -2.405.000 € 2.413.000 €

-3.386.000 -3.668.000 2.747.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

-3.317.000 € -3.126.000 €

-3.378.000 € -3.247.000 €

-4.307.000 -4.140.000

€ €

Voor het complex Haven Oost is de risicoanalyse opgesteld. Op basis van de risicosimulatie ontstaat er een bandbreedte van - € 4.560.000 en - € 4.035.000 waarbinnen 90% van de gesimuleerde scenario’s valt. Dit betekent dat het grondexploitatieresultaat op P90 € 4.560.000 negatief bedraagt. Naast de reeds getroffen voorziening is een risicoreserve van € 420.000 voor dit project benodigd. Zo zien wij dat het risicoresultaat, maar ook het resultaat op netto contante waarde, negatiever is dan bij voorgaande MJP. Per saldo zien wij dat de risicoreserve daarom met € 93.000 toeneemt. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) op volgorde van het grootste financiële effect op het totaalresultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen Haven Oost bestaan uit: • het risico op vertraging van gronduitgifte, wat resulteert in hogere kosten voor de GREX, ofwel het niet kunnen benutten van de huidige (nog) goede marktomstandigheden. • het risico op hogere saneringskosten voor de loods HO24. Deze kunnen niet verhaald worden en komen voor rekening van de gemeente. Op basis van saneringen in het plangebied is het aannemelijk dat ook bij de loods de nodige saneringswerkzaamheden nodig zijn. • de risico’s op hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken, alsook een overschrijding van het plankostenbudget. Haven Oost, Ommen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

4.7

Resultaat MJP 2025 € € €

-3.453.000 € -3.126.000 € -327.000 €

Resultaat MJP 2026 -4.560.000 -4.140.000 -420.000

Van Alewijkstraat, Beerzerveld

In 2005 is er een schetsplan voor de uitbreiding van Beerzerveld gemaakt. In 2014 is de realisatie van het zuidelijke deel van dit plan aan de Schuurmanstraat gestart. De noordelijke helft aan de Van Alewijkstraat is (o.a. door de woningbouwcrisis destijds) in de planvorming nog niet concreet geworden. Het dorp heeft vandaag de dag behoefte aan meer woningen. Om te komen tot woningbouw aan de Van Alewijkstraat is daarom in samenwerking met Plaatselijk Belang in de zomer van 2023 gestart met het maken van constructieve afspraken over een planproces. Het stedenbouwkundig ontwerp is inmiddels opgesteld en dit is na de vaststelling van de grondexploitatie medio 2024 verder aangescherpt. In juli 2025 heeft de gemeenteraad ingestemd met het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan. Naar verwachting is deze halverwege september 2025 onherroepelijk. Het huidige plan omvat een programma met daarin 34 woningen, waarvan tien sociale huurwoningen en veertien midden huur-/koopwoningen. Beide segmenten dienen starters en senioren. Daarnaast wordt er ruimte geboden aan tien woningen in het vrije-sector-koop-segment, zijnde tweekappers en vrijstaande woningen. Het gezamenlijke doel is dat na medio 2026 de start van de bouw plaatsvindt. Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

17

Op dit moment vindt er een selectieprocedure plaats, waarbij de ontwikkelaar van het plan wordt geselecteerd op basis van prijs en kwaliteit. Deze ontwikkelaar neemt de realisatie van de tien sociale huurwoningen, welke worden afgenomen door Vechtdal Wonen, voor zijn rekening. Daarnaast realiseert deze ontwikkelaar zes levensloopbestendige woningen en vier woningen in het vrije sector segment. De gemeente zal ook enkele kavels ten behoeve van twee vrijstaande woningen en vier 2onder-1-kap woningen uitgeven. Figuur 2: Stedenbouwkundig plan Van Alewijkstraat (Stedenbouwkundig plan uitbreiding Beerzerveld, juli 2024)

Met de laatste stand van zaken is het resultaat voor de Van Alewijkstraat € 91.000 negatief NCW. Dit is een verbetering van € 39.000 ten opzichte van het resultaat bij de Jaarrekening 2024. Dit komt hoofdzakelijk doordat de grondopbrengsten zijn geactualiseerd. Voor het einde van 2025 is de wijziging van het omgevingsplan onherroepelijk vastgesteld. Begin 2026 kan er gestart worden met het bouwrijp maken van het gebied. Van Alewijkstraat, Beerzerveld

Resultaat MJP 2025

Boekwaarde € Raming nog te realiseren kosten € Raming nog te realiseren opbrengsten € Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

Resultaat Jaarrekening 2024

Resultaat MJP 2026

-322.000 € -1.109.000 € 1.411.000 €

-404.000 € -1.314.000 € 1.580.000 €

-404.000 -1.338.000 1.644.000

-20.000 € -18.000 €

-138.000 € -130.000 €

-98.000 -91.000

Voor het complex is een risicoanalyse opgesteld. Op basis van de risicosimulatie ontstaat er een bandbreedte van - € 193.000 en - € 28.000, waarbinnen 90% van de gesimuleerde scenario’s valt. Dit betekent dat het grondexploitatieresultaat op P90 €193.000 negatief bedraagt. Naast de reeds getroffen voorziening is een risicoreserve van € 102.000 voor dit project benodigd. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) op volgorde van het grootste financiële effect op het totaalresultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen de Van Alewijkstraat Beerzerveld bestaan uit: Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

18

•

• •

er is een civieltechnische (SSK) raming opgesteld en opgenomen in de grondexploitatie. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden dient nog een partij te worden gecontracteerd. Dit kan zowel positief als negatief uitpakken. de kans, maar ook een risico, dat de uiteindelijk te realiseren grondopbrengsten afwijken ten aanzien van het gegeven taxatieadvies. onzekerheden met betrekking tot de aansluitingen van nutsvoorzieningen. Bij de realisatie van projecten bestaat het risico dat de aansluitingen op nutsvoorzieningen later, duurder of met afwijkende specificaties beschikbaar komen dan gepland. Dit in verband met capaciteitstekorten in het netwerk.

Van Alewijkstraat, Beerzerveld

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

4.8

Resultaat MJP 2025 € € €

-96.000 € -18.000 € -78.000 €

Resultaat MJP 2026 -193.000 -91.000 -102.000

Vlierlanden Fase 3, Ommen

In mei 2025 is door de gemeenteraad de gebiedsvisie programma Vlierlanden Fase 3, evenals de onderliggende opgeleverd 90 90 niet opgeleverd Sociaal grondexploitatie, gedeeltelijk vastgesteld. Bij dit besluit 120 120 is aangemerkt dat de financiële gevolgen in Midden segment voorliggende rapportage worden verwerkt en de 90 90 Vrije sector gemeenteraad heeft opdracht gegeven in participatie met de omgeving een stedenbouwkundig plan op te stellen. Dit stedenbouwkundig plan dient dan als basis voor een gewijzigd omgevingsplan. De raad heeft vastgesteld dat het wenselijke woonprogramma 375 woningen omvat, verdeeld in 30% sociale huurwoningen, 40% middenhuur/koopwoningen en 30% vrije sector woningen. De huidige GREX gaat vooralsnog uit van 300 woningen. In de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal worden gezocht naar een optimalisatie van het woningbouwprogramma tot het aantal van deze 375 woningen. Figuur 3: Plangebied Vlierlanden Fase 3 (Ruimtelijke ontwikkelvisie, november 2023)

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

19

Ten tijde van het vaststellen c.q. openen van de grondexploitatie Vlierlanden Fase 3 bedroeg het resultaat op netto contante waarde € 2.310.000 positief. Bij de geactualiseerde grondexploitatie zijn de boekwaarden van in te brengen gronden en historische plankosten verwerkt. Daarnaast zijn de grondopbrengsten en civieltechnische kosten op basis van de huidige inzichten geactualiseerd, wat leidt tot een klein verschil ten opzichte van de voorgaande grondexploitatie, namelijk een verbetering van € 13.000. Vlierlanden Fase 3, Ommen

Resultaat vaststelling

Resultaat MJP 2026

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

€ -12.678.000 € 15.444.000 €

-2.096.000 -13.139.000 18.010.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

2.766.000 € 2.310.000 €

2.776.000 2.323.000

Voor het complex is een risicoanalyse opgesteld. Op basis van de risicosimulatie ontstaat er een bandbreedte van € 1.194.000 en € 1.986.000, waarbinnen 90% van de gesimuleerde scenario’s valt. Dit betekent dat het grondexploitatieresultaat op P90 € 1.194.000 positief bedraagt. Gezien het positieve resultaat is er geen aanvullende risicoreserve nodig, de risico’s kunnen binnen het resultaat van de grondexploitatie worden opgevangen. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) op volgorde van het grootste financiële effect op het totaalresultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen Vlierlanden Fase 3 bestaan uit: • het optimaliseren van het woonprogramma. De huidige grondexploitatie gaat uit van 300 woningen. Echter heeft de gemeenteraad in het woonaddendum vastgesteld, 375 woningen te willen realiseren. Dit kan leiden tot extra grondopbrengsten voor de grondexploitatie, waarbij moet worden gezocht naar een balans voor een kwalitatief goede inpassingen hiervan. • wijziging van civieltechnische ramingen. Het gegeven dat de civieltechnische ramingen (sloop, sanering, grondwerken, bouw- en woonrijp maken) op hoofdlijnen is opgesteld. Een nadere civieltechnische raming door een extern bureau dient gedetailleerder in te gaan op de uit te voeren werkzaamheden.

Voor het resultaat kan dit zowel positief als negatief uitpakken. • de ruimtelijke procedure en het participatieproces kunnen vertraging veroorzaken. Eventuele tegenstanders van het plan kunnen met een zienswijze op het ontwerp van het omgevingsplan bezwaren kenbaar maken. Indien bezwaarmakers tegen het omgevingsplan in hoger beroep gaan, kan de vertraging oplopen tot twee jaar. • onzekerheden met betrekking tot landelijk en provinciaal stikstofbeleid. Er wordt op dit moment op landelijk en provinciaal niveau gezocht naar passend stikstofbeleid. Vooralsnog is het onduidelijk wat het effect van dit nieuwe stikstofbeleid op de realisatie van Vlierlanden Fase 3 zal zijn. • onzekerheden met betrekking tot nutsaansluitingen. Bij de realisatie van projecten bestaat het risico dat de aansluitingen op nutsvoorzieningen later, duurder of met afwijkende specificaties beschikbaar komen dan gepland. Dit in verband met capaciteitstekorten in het netwerk. Vlierlanden Fase 3, Ommen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

Resultaat MJP 2026 € € €

1.194.000 2.323.000 -

20

4.9

Erve Arrierfliër, Ommen

In februari 2025 is door de gemeenteraad de programma Opgeleverd grondexploitatie Erve Arrierfliër geopend c.q. 23 23 Niet opgeleverd Sociale huur vastgesteld. Bij dit besluit is aangemerkt dat de 20 20 financiële gevolgen in voorliggende rapportage Koop - laag worden verwerkt. Het woonprogramma (totaal 55 10 10 Koop - midden woningen), bestaande uit goedkope en middendure 2 rijwoningen, sociale huurwoningen en twee vrije 2 Koop - hoog kavels, zorgt voor een gedifferentieerd woningaanbod in Ommen zoals vastgesteld in het 'Addendum op de Woonvisie'. Ook biedt Erve Arriërflier ruimte om te bouwen in CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Figuur 4: Voorbeeld verkaveling (Randvoorwaardenkaart & kavelpaspoort Erve Arrierfliër, april 2024)

Ten tijde van het vaststellen c.q. openen van de grondexploitatie Erve Arrierfliër bedroeg het resultaat op netto contante waarde € 297.000 positief. Bij de geactualiseerde grondexploitatie zijn de grondopbrengsten op basis van de huidige marktinzichten geactualiseerd, wat leidt tot een verbetering van € 192.000 ten opzichte van voorgaande grondexploitatie. Erve Arrierflier, Ommen

Resultaat vaststelling

Resultaat MJP 2026

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

€ € €

-449.000 € -1.357.000 € 2.127.000 €

-449.000 -1.365.000 2.343.000

Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde

€ €

321.000 € 297.000 €

529.000 489.000

Voor het complex is een risicoanalyse opgesteld. Op basis van de risicosimulatie ontstaat er een bandbreedte van € 384.000 en € 531.000, waarbinnen 90% van de gesimuleerde scenario’s valt. Dit betekent dat het grondexploitatieresultaat op P90 € 384.000 positief bedraagt. Gezien het positieve resultaat is er geen aanvullende risicoreserve nodig, de risico’s kunnen binnen het resultaat van de grondexploitatie worden opgevangen. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) op volgorde van het grootste financiële effect op het totaalresultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen Erve Arrierfliër bestaan uit: Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

21

•

•

•

•

wijziging van de civieltechnische ramingen. Het gegeven dat de civieltechnische ramingen (grondwerken, bouw- en woonrijp maken) op hoofdlijnen is opgesteld. Een nadere civieltechnische raming door een extern bureau dient gedetailleerder in te gaan op de uit te voeren werkzaamheden. Voor het resultaat kan dit zowel positief als negatief uitpakken. De ruimtelijke procedure kan vertraging oplopen. Eventuele tegenstanders van het plan kunnen met een zienswijze op het ontwerp van het omgevingsplan bezwaren kenbaar maken. Indien bezwaarmakers tegen het omgevingsplan in hoger beroep gaan, kan de vertraging oplopen tot twee jaar. Onzekerheden met betrekking tot landelijk en provinciaal stikstofbeleid. Er wordt op dit moment op landelijk en provinciaal niveau gezocht naar passend stikstofbeleid. Vooralsnog is het onduidelijk wat het effect van dit nieuwe stikstofbeleid zal zijn op de realisatie van Erve Arrierfliër. Onzekerheden met betrekking tot nutsaansluitingen. Bij de realisatie van projecten bestaat het risico dat de aansluitingen op nutsvoorzieningen later, duurder of met afwijkende specificaties beschikbaar komen dan gepland. Dit in verband met capaciteitstekorten in het netwerk.

Erve Arrierflier, Ommen

Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve

Resultaat MJP 2026 € € €

384.000 489.000 -

4.10 Vinkenbuurt, Ommen In januari 2025 is door de gemeenteraad de programma grondexploitatie Vinkenbuurt geopend c.q. Opgeleverd 8 8 Niet opgeleverd Starterswoningen vastgesteld. Bij dit besluit is aangemerkt dat de financiële gevolgen in voorliggende rapportage 1 1 Vrijstaande woning worden verwerkt. Om te kunnen voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen in Vinkenbuurt, werkt de gemeente Ommen al geruime tijd aan een woningbouwplan voor de locatie van de voormalige basisschool in dit buurtschap. Daarbij is de omgeving nauw betrokken. Tijdens participatieavonden, keukentafelgesprekken en via ingezonden brieven hebben omwonenden hun aandachtspunten en wensen gedeeld. Ook heeft de provincie Overijssel gereageerd op het plan. De reacties van omwonenden en de provincie zijn zorgvuldig bekeken en hebben geleid tot een aantal aanpassingen in het plan. In het nieuwe plan wordt beter aangesloten bij de wensen uit de omgeving, met behoud van de uitgangspunten en (wettelijke) eisen van de provincie Overijssel en andere betrokken partijen. Het doel is en blijft om betaalbare woningen te realiseren. Nieuw is dat er wordt gekozen voor een kleinere opzet, met minder woningen en meer aandacht voor de ruimtelijke inpassing. Ook is er ruimte om te bouwen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

Het aangepaste plan vormt de basis voor de officiële stappen die nodig zijn om het omgevingsplan te wijzigen. De gemeente Ommen streeft ernaar om samen met inwoners een woningbouwplan te realiseren dat past bij Vinkenbuurt en bijdraagt aan een fijne en toekomstbestendige leefomgeving.