MJP Grondexploitaties 2022 DEF

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

22

5

M A T E R IE L E V A S T E A C T I V A (MVA)

5.1

Inleiding

Alle niet BIE-gronden zijn vanaf 1 januari 2016 te rangschikken onder de titel MVA (Materiele Vaste Activa). De waarderingsgrondslag voor gronden als MVA is de verkrijgingsprijs of de duurzame (lagere) marktwaarde. Gronden die zijn overgegaan naar de MVA kunnen een hogere boekwaarde hebben dan de marktwaarde. Voor die gronden geldt een overgangsregeling van 4 jaren. Uiterlijk 31 december 2019 heeft een toets moeten plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Als daarbij een duurzame waardevermindering is vastgesteld, heeft dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van de gronden geleid. De gemeente heeft zodoende 4 jaren de mogelijkheid gehad om de grondportefeuille te evalueren en duidelijkheid te creëren over de bestemming van de grond. Aan de gronden die binnen de balanspost Materiele Vaste Activa worden geadministreerd mag ingevolge het nieuwe BBV geen rente en overige kosten (ambtelijke uren, etc.) worden toegerekend. Met als achtergrond dat de boekwaarde niet onbegrensd oploopt zonder dat er zicht is op het kunnen terugverdienen van die kosten. Rente en kosten komen ten laste van de begroting. De monitoring van de gronden MVA blijft een taak van het Grondbedrijf.

5.2

Overzicht Materiele Vaste Activa

Tabel 5: gronden materiële vaste activa Materiele vaste activa (MVA)

Boekwaarde 1-1-2020

Beerzerveld II Ommen Oost fase II De Rotbrink

€ € €

Totaal

€ 2.748.000 €

Aankopen

322.000 788.000 1.638.000 -

In exploitatie genomen

Correctie

Boekwaarde 31-12-2020

Aantal m2

€ per m2

€ -1.176.000 €

€ € -462.000 €

322.000 788.000 -

13.380 € 150.000 € 0 €

24,07 5,25 -

€ -1.176.000 €

-462.000 € 1.110.000

163.380 €

6,79

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de gemeente Ommen ongeveer 16,3 ha aan gronden in bezit heeft die in toekomst in exploitatie kunnen worden genomen of anderszins vermarkt kunnen worden. De totale boekwaarde bedraagt € 1,1 mln. Omgerekend gemiddeld € 7 per m2. Bij de actualisatie van de grondexploitatie in het kader van de jaarrekening 2020 zijn alle gronden die nog op de MVA stonden ingebracht in de grondexploitatie, op advies van de accountant. In totaal is ca. 27.000 m2 aan gronden ingebracht tegen een inbrengwaarde van € 43 per m2. Hierbij is aan het licht gekomen dat een deel van de toegerekende boekwaarde op de MVA onjuist was. Dit heeft te maken met het verschil tussen bruto en netto oppervlakten. Met het inbrengen van alle resterende gronden in de grondexploitatie Rotbrink valt de restant voorziening vrij ter hoogte van € 934.000.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23

6

T O T A A L R ES U L T A A T G R O N D E X P L O I T A T I ES

6.1

Samenvatting resultaten

In het MJP 2022 zijn alle grondexploitaties benoemd en is een beeld gegeven van de verwachte eindresultaten. In onderstaande tabel zijn de cijfers op een overzichtelijke manier bij elkaar gebracht. De tabel vermeldt per exploitatie de boekwaarde per 1 januari 2021, het resultaat uit de jaarrekening 2020 en het verwachte eindresultaat in het MJP 2022. De negatieve exploitaties zijn afgedekt middels een voorziening. De grondexploitaties zijn in hoofdstuk 4 uitgebreid toegelicht. De materiële vaste activa (niet in exploitatie genomen gronden) zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Tabel 6: Samenvatting resultaten MJP 2022. Samenvatting MJP 2022

Westflank, Ommen Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen Bulemansteeg, Lemele Schuurmanstraat, Beerzerveld Alteveer Voorzieningengebied, Ommen Lemele II, Lemele De Rotbrink, Ommen Haven Oost, Ommen Totaal

Boekwaarde 1-1-2021 € € € € € € € € € €

Resultaat Jaarrek.2020

2.496.000 € 1.234.000 € 2.889.000 € 971.000 € -185.000 € 101.000 € 194.000 € 4.798.000 € 2.685.000 € 15.183.000 €

-2.895.000 € 133.000 € 1.570.000 € -353.000 € 230.000 € 162.000 € -50.000 € 150.000 € -1.709.000 € -2.762.000 €

Resultaat MJP 2022 -2.851.000 € 144.000 € 3.003.000 € -334.000 € 225.000 € 159.000 € -49.000 € 357.000 € -1.293.000 € -639.000 €

Resultaat Verschil 44.000 11.000 1.433.000 19.000 -5.000 -3.000 1.000 207.000 416.000 2.123.000

Ten opzichte van de jaarrekening 2020 is het resultaat van de grondexploitaties met € 2.123.000 toegenomen. Een deel van deze verbetering is toe te wijzen aan de lagere rentekosten die worden toegerekend aan de grondexploitaties, namelijk 0,20% in plaats van 1,04%. Vooral bij de Rotbrink levert dit een behoorlijk verschil, gezien de hoge boekwaarde op deze grondexploitatie. Daarnaast geldt voor de Vlierlanden dat het stedenbouwkundig plan voor fase 2 nader is uitgewerkt en geoptimaliseerd, inclusief de herijkte grondprijzen op basis van een taxatierapport, wat zorgt voor een fors positief effect. Ook voor Haven Oost geldt ook dat het plan verder is geoptimaliseerd, zo is het aantal te realiseren woningen toegenomen tot ca. 125 woningen. De opbrengsten nemen tot slot ook toe door hogere verwachte grondprijzen.

6.2

Voorzieningen grondexploitatie

In onderstaande tabel wordt de stand van de voorzieningen per 1-1-2021 weergegeven. In deze tabel zijn tevens de mutaties verwerkt die voortkomen uit dit MJP. Tabel 7: Stand voorzieningen per 1 januari 2021. Voorzieningen

Westflank, Ommen Bulemansteeg, Lemele Lemele II, Lemele Haven Oost, Ommen Totaal

Jaarek. 2020

€ € € € €

-2.895.000 € -353.000 € -50.000 € -1.709.000 € -5.007.000 €

MJP 2022

-2.851.000 € -334.000 € -49.000 € -1.293.000 € -4.527.000 €

Verschil

44.000 19.000 1.000 416.000 480.000

Uit de tabel blijkt dat in totaal een bedrag van € 4.527.000 aan voorzieningen moet worden getroffen. Dat is € 480.000 lager dan bij de jaarrekening 2020. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de verbetering van de grondexploitatie Haven Oost.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

24

6.3

Verloop geïnvesteerd vermogen en verwacht resultaat over 2021

In onderstaande grafiek wordt het geïnvesteerd vermogen, ook wel boekwaarde genoemd, van de grondexploitaties weergegeven. Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2021 € 15,2 mln. bedraagt. Dit betreft alleen de boekwaarde van de in exploitatie genomen gronden. Grafiek 1: verloop geïnvesteerd vermogen grondexploitatie 30, mln 20, mln 10, mln 0, mln '21

'22

'23

'24

'25

'26

'27

'28

'29

'30

'31

'32

-10, mln -20, mln -30, mln

Opbrengsten Investeringen Saldoverloop

In een grondexploitatie gaan de kosten voor de baten uit. Het geïnvesteerd vermogen van alle complexen samen, bedraagt per 1 januari 2021 € 15,2 mln. Deze was in het MJP 2021 nog € 15,4 mln. De lijn geeft de netto mutaties weer: meer investeringen dan opbrengsten op jaarbasis in de grondexploitatie laten de lijn oplopen, meer grondopbrengsten dan investeringen op jaarbasis zorgen voor een aflopende lijn. De stijgende lijn wordt waarheid wanneer de werkelijke grondverkopen overeenstemmen met de fasering van het programma in de grondexploitaties. Wanneer in de tijd nieuwe grondexploitaties worden gestart, wijzigt het verloop van de cashflow. In onderstaande tabel is het verwachte resultaat over 2021 weergegeven. Het totaal aan opbrengsten is hoger dan de verwachte kosten, wat resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van € 78.000 positief. In tabel 9 is de verwachte tussentijdse winstneming over 2021 weergegeven voor de complexen waarop dit (eventueel) van toepassing is. Tabel 8: Verwacht resultaat over 2021 Verwacht resultaat over 2021

Totaal kosten Totaal opbrengsten Resultaat nominaal

€ € €

2.909.000 -2.753.000 156.000

Toerekening kostenstijging Toerekening opbrengstenstijging Toerekening rente Resultaat geindexeerd

€ € € €

-53.000 5.000 -30.000 78.000

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

25

Tabel 9: Verwachte tussentijdse winstneming over 2021 Complex

Verwachte tussentijdse winstneming over 2021

Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen Schuurmanstraat, Beerzerveld Alteveer Voorzieningengebied, Ommen Rotbrink, Ommen

€ € € € €

130.000 127.000 108.000 16.000

Totaal

€

381.000

6.4

Totaal risicoresultaat

In onderstaand overzicht worden de afzonderlijke risicoreserves weergegeven in een totaal overzicht. Tabel 10: Totaal benodigde risicoreserve MJP 2022 Benodigde risicoreserve per grondexploitatie Westflank, Ommen Boerenerven, Ommen Bulemansteeg, Lemele De Rotbrink, Ommen Haven Oost, Ommen Totaal

MJP2021

€ € € € € €

201.000 € 136.000 € 24.000 € 231.000 € 197.000 € 789.000 €

MJP2022

199.000 € 54.000 € 26.000 € € 302.000 € 581.000 €

Verschil

-2.000 -82.000 2.000 -231.000 105.000 -208.000

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1-1-2021 voor het totaal van de grondexploitaties is afgenomen met € 208.000 naar € 581.000. Deze daling is in lijn met de voortgang van de verschillend grondexploitaties. Zo dalen de verkooprisico’s bij Boerenerven, waardoor een lagere risicoreserve benodigd is. Voor Rotbrink geldt dat de resterende risico’s kunnen worden opgevangen binnen het (inmiddels) positieve grondexploitatie resultaat. Het risicoprofiel voor Haven Oost verbetert iets ten opzichte van het voorgaande MJP, omdat het plan verder is uitgewerkt. De benodigde risicoreserve neemt echter wel toe, omdat het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd.

6.5

De bepaling en ontwikkeling van de vermogenspositie de grondexploitatie

De actualisaties van de diverse complexen heeft gevolgen voor de vermogenspositie van “de Grondexploitatie” (functie 830). De vermogenspositie van "de Grondexploitatie" wordt niet alleen bepaald door het gerealiseerde resultaat, maar ook door de nog te realiseren winsten en verliezen van de diverse grondexploitatiecomplexen en het vermogen om risico’s af te vangen die zich voordoen gedurende de bedrijfsvoering. In onderstaand schema is stapsgewijs uiteengezet hoe de vermogenspositie van “de Grondexploitatie” wordt bepaald en jaarlijks tot resultaat komt. De verwerking van het resultaat verloopt via de Algemene Reserve. De grondexploitaties kennen geen afzonderlijke reserve. De gewenste weerstandscapaciteit van de grondexploitatie zal worden beoordeeld in samenhang met de totale gemeentelijke weerstandscapaciteit.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

26

Figuur 1: overzicht resultaatsbepaling grondexploitatie Risicoprofiel Grondexploitatie Stand per 1 januari

Treffen/afboeken voorzieningen tbv grondexploitaties

Resultaat afgesloten grondexploitaties

Tussentijdse winstneming

Risicoprofiel grondexploitatie Stand per 31 december

6.6

Confrontatie met aanwezig weerstandscapaciteit

Risicoreserve versus Algemene Reserve

Het huidige MJP vertoont een stabiel beeld van de grondexploitaties. Door de lage rente is het risicoprofiel enigszins beperkt. Om dit beeld vast te kunnen houden is het behalen van de huidige fasering een vereiste. De komende jaren blijven dan ook in het teken staan van de uitvoering van de diverse grondexploitaties en dan met name de uitgifte van gronden. Alles is erop gericht om de gehanteerde uitgangspunten (o.a. fasering programma en de grondprijzen) te realiseren en daarmee de resultaatsverwachtingen van de grondexploitaties waar te maken. Dit betekent dat de organisatie van grondverkoop van cruciaal belang is en blijft. Daarnaast zijn er nog andere belangrijke aandachtspunten te benoemen, zoals de berekende benodigde risicoreserve en de aanwezige risicoreserve. Het totale risicoprofiel is becijferd op maximaal € 581.000. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even “hard” te bestempelen, en ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Zoals eerder gemeld worden deze risico’s in samenhang beoordeeld met de overige gemeente financiële risico’s. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijk inzichtelijk te houden en te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. Het totaal van de gemeentelijke risico’s is terug te vinden in de paragraaf ‘weerstandsvermogen’ van de begroting 2022.

De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is, het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Echter, indien zich risico’s wel gaan manifesteren dient de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve toereikend te zijn.

6.7

Totaaloverzicht

Tot slot is op onderstaande pagina het totaaloverzicht van het MJP 2022 weergeven in een infographic. In bijlage 2 is deze tevens opgenomen in A3 formaat. In het donkerblauwe tandwiel staat de boekwaarde van de grondexploitaties weergeven (zie toelichting in paragraaf 6.3). Uit de grafiek blijkt dat het geïnvesteerd vermogen per 1-1-2021 € 15,18 mln. bedraagt en in de periode 2021-2029 wordt terugverdiend met grondverkopen. In het paarse tandwiel zijn de nog te realiseren kosten en opbrengsten weergeven. De nog te realiseren kosten bedragen € 13,97 mln. en de nog te realiseren opbrengsten bedragen € 28,70 mln. In de bijbehorende grafiek zijn deze uitgesplitst per Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

27

grondexploitatie. Het donkergele tandwiel geeft het verwachte resultaat weer van alle grondexploitaties op netto contante waarde per 1-1-2021. Dit resulteert in een totale geïndexeerde kasstroom van € 0,64 mln. negatief. In de bijbehorende grafiek zijn de resultaten op netto contante waarde per 1-1-2021 uitgesplitst per grondexploitatie. In het lichtblauwe tandwiel wordt de stand van de voorzieningen per 1-1-2021 weergegeven voor een bedrag van € 4,53 mln. In de bijbehorende grafiek zijn de getroffen voorzieningen uitgesplitst per grondexploitatie. Tot slot geeft het groene tandwiel de benodigde risicoreserve aan voor de grondexploitaties. Hieruit blijkt dat op totaalniveau € 0,58 mln. benodigd is om de in kaart gebrachte risico’s te kunnen opvangen. In de bijbehorende grafiek zijn de risicoreserves per grondexploitatie uitgesplitst.

Figuur 2: infographic MJP Grondexploitaties 2022

Meerjaren prognose grondexploitaties - Ommen Boekwaarde

Te realiseren kosten en opbrengsten MJP 2021 MJP 2022

30, mln

Westflank, Ommen

20, mln

MJP 2021 MJP 2022

10, mln

12,0 mln.

Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen

0, mln -10, mln

-7,4 mln.

13,7 mln.

-7,5 mln.

'21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29 '30 '31 '32

-20, mln

13,97 mln

15,18 mln

Opbrengsten Investeringen Saldoverloop

-30, mln

Kosten

Boekwaarde

Bulemansteeg, Lemele Schuurmanstraat, Beerzerveld Alteveer Voorzieningengebied, Ommen

Opbrengsten

28,71 mln

Lemele II, Lemele 6,6 mln De Rotbrink, Ommen 6,6 mln Haven Oost, Ommen - 6 mln - 5 mln - 4 mln - 3 mln - 2 mln - 1 mln 0 mln 1 mln 2 mln 3 mln 4 mln 5 mln 6 mln

Benodigde risicoreserve Benodigde risicoreserve

Verwacht resultaat

581.000

MJP 2022 MJP 2021

0,64 mln Negatief

Verwacht resultaat MJP 2022 MJP 2021

Voorziening toekomstige verliezen Westflank, Ommen

4,53 mln

Westflank, Ommen

Voorzieningen MJP 2022 MJP 2021

Boerenerven, Ommen

Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen Bulemansteeg, Lemele

Bulemansteeg, Lemele Schuurmanstraat, Beerzerveld

-

Westflank, Ommen De Rotbrink, Ommen

Alteveer Voorzieningengebied, Ommen

Bulemansteeg, Lemele Lemele II, Lemele

Haven Oost, Ommen Lemele II, Lemele € -350.000

€ -250.000

€ -150.000

De Rotbrink, Ommen

€ -50.000 Haven Oost, Ommen -3,0 mln

-2,5 mln

-

-2,0 mln

-1,5 mln

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

-1,0 mln

-0,5 mln

0,0 mln

Haven Oost, Ommen

-3, mln -2, mln -1, mln 0, mln 1, mln 2, mln 3, mln

28

7

BESLUITEN

In dit hoofdstuk vatten we de door de raad te nemen besluiten samen. Het BBV (Besluit begroting en Verantwoording) vereist namelijk dat de raad de financiële kaders voor de grondexploitaties vaststelt. Binnen dit kader wordt uitvoering gegeven aan de verdere voortgang van de grondexploitatieprojecten. De geactualiseerde reeds lopende grondexploitaties zijn in het MJP opgenomen. De gemeenteraad wordt gevraagd om het Meerjarenperspectief (MJP) Grondexploitaties 2022 vast te stellen en in te stemmen met de hieruit voortvloeiende voorstellen:

-

De voorziening Westflank te verlagen met € 44.000 ten gunste van het begrotingssaldo 2021;

-

De voorziening Bulemansteeg te verlagen met € 19.000 en ten gunste van het begrotingssaldo 2021;

-

De voorziening Lemele II te verlagen met € 1.000 en ten gunste van het begrotingssaldo 2021;

-

De voorzieningen Haven Oost te verlagen met € 416.000 ten gunste van het begrotingssaldo 2021

De financiële consequenties zijn meegenomen in de tweede Bestuursrapportage 2021. Het goede resultaat is deels een gevolg van gunstige marktontwikkelingen, maar ook een gevolg van de eerdere genomen afwaardering van gronden in vorige jaren.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

29

8

BIJLAGE

8.1

Nadere toelichting risicomanagement

Een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen kan niet zonder professioneel risicomanagement. Signalering en beheersing van risico’s voorkomt vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen. De veranderde marktomstandigheden benadrukken nog eens extra het belang van risicomanagement voor het welslagen van het project binnen de vastgestelde financiële kaders, maar ook voor het financieel (gezond) functioneren van de Grondexploitatie. Risicomanagement maakt in toenemende mate een belangrijk onderdeel uit van projecten en programma’s in de gebiedsontwikkeling. Onder risicomanagement verstaan wij de wijze waarop de risicoanalyse in projecten is georganiseerd en de wijze waarop sturing wordt gegeven aan het beheersen van de (belangrijkste) risico’s. Goed uitgevoerd risicomanagement maakt het mogelijk om voorafgaand aan de start van het project in gezamenlijkheid te “simuleren” en te inventariseren welke gebeurtenissen kunnen optreden waardoor het beoogde eindresultaat in gevaar komt. Inzicht in het projectverloop en de risico’s per projectfase maken het mogelijk om bewuste afwegingen en keuzen te maken en tegenvallers “achteraf” te voorkomen. Om risicomanagement goed te laten werken is een stevige verankering in de organisatie nodig. Deze verankering vindt plaats binnen het project, maar ook op het totaalniveau van de Grondexploitatie.

De verantwoordelijkheid van risicomanagement is belegd bij mensen binnen het project of de organisatie. Hierbij nemen de projectleider en de planeconoom sleutelposities in. De projectleider heeft een coördinerende en sturende rol bij het uitvoeren van risicomanagement in het desbetreffende project. Als het gaat om de (financiële) risicoanalyse bij grondexploitaties is de planeconoom leidend. Hij is primair verantwoordelijk voor het leveren van goede (financiële) risicoanalyses bij projecten en het aangeven van de benodigde risicoreserve voor het individuele project of het totaal aan projecten binnen een gemeente. Bewustwording en analyse van risico’s en de implementatie van risicobeheersing dienen een prominente plaats in te nemen bij het projectmatig werken, zodat in elke fase weloverwogen beslissingen kunnen worden genomen met in achtneming van het bijbehorende, samengestelde risicoprofiel. Risicomanagement is ook een repeterend proces wat gedurende een project, enigszins afhankelijk van het soort project (omvang, doorlooptijd, complexiteit etc.), regelmatig wordt doorlopen.

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

30

8.2

Totaaloverzicht grondexploitaties

Meerjaren prognose grondexploitaties - Ommen Boekwaarde

Te realiseren kosten en opbrengsten MJP 2021 MJP 2022

30, mln

Westflank, Ommen

20, mln

MJP 2021 MJP 2022

10, mln

12,0 mln.

Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen

0, mln -10, mln

-7,4 mln.

13,7 mln.

-7,5 mln.

'21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29 '30 '31 '32

-20, mln

Boekwaarde

13,97 mln

15,18 mln

Opbrengsten Investeringen Saldoverloop

-30, mln

Kosten

Bulemansteeg, Lemele Schuurmanstraat, Beerzerveld Alteveer Voorzieningengebied, Ommen

Opbrengsten

28,71 mln

Lemele II, Lemele 6,6 mln De Rotbrink, Ommen 6,6 mln Haven Oost, Ommen - 6 mln - 5 mln - 4 mln - 3 mln - 2 mln - 1 mln 0 mln 1 mln 2 mln 3 mln 4 mln 5 mln 6 mln

Benodigde risicoreserve Benodigde risicoreserve

Verwacht resultaat

581.000

MJP 2022 MJP 2021

0,64 mln Negatief

Verwacht resultaat MJP 2022 MJP 2021

Voorziening toekomstige verliezen Westflank, Ommen

4,53 mln

Westflank, Ommen

Voorzieningen MJP 2022 MJP 2021

Boerenerven, Ommen

Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen Bulemansteeg, Lemele

Bulemansteeg, Lemele Schuurmanstraat, Beerzerveld

-

Westflank, Ommen De Rotbrink, Ommen

Alteveer Voorzieningengebied, Ommen

Bulemansteeg, Lemele Lemele II, Lemele

Haven Oost, Ommen € -350.000

€ -250.000

€ -150.000

Lemele II, Lemele

De Rotbrink, Ommen

Haven Oost, Ommen

Haven Oost, Ommen

€ -50.000

-3,0 mln

-2,5 mln

-

-2,0 mln

-1,5 mln

-1,0 mln

-0,5 mln

0,0 mln

-3, mln -2, mln -1, mln 0, mln 1, mln 2, mln 3, mln