MJP Grondexploitaties 2022 DEF
Tekst van het document
M EERJARENPERSPECTIEF (MJP) G RONDEXPLOITATIES 2022
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
4
5
6
Inleiding .......................................................................................................................................... 4
1.1
Aanleiding tot het opstellen van een Meerjarenperspectief Grondexploitaties .... 4
1.2
Doel van het MJP Grondexploitaties Ommen ............................................................. 4
1.3
De plaats van het MJP Grondexploitaties in de planning en control cyclus .......... 4
1.4
Leeswijzer ........................................................................................................................ 4
Algemeen ....................................................................................................................................... 5
2.1
Context ............................................................................................................................. 5
2.2
Administratieve organisatie .......................................................................................... 5
2.3
Algemene en financiële uitgangspunten en begrippen ............................................. 5
2.4
Grondprijzen .................................................................................................................... 6
2.5
Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting ........................ 7
2.6
Tussentijdse winstnemingen volgens POC-methode................................................ 7
Ontwikkelprogramma wonen en werken ................................................................................... 8
3.1
Wonen .............................................................................................................................. 8
3.2
Werken ........................................................................................................................... 11
Resultaten bouwgronden in exploitatie ................................................................................... 12
4.1
Inleiding.......................................................................................................................... 12
4.2
Risicomanagement ....................................................................................................... 12
4.3
Westflank, Ommen ....................................................................................................... 13
4.4
Boerenerven, Ommen .................................................................................................. 14
4.5
De Vlierlanden, Ommen ............................................................................................... 16
4.6
Bulemansteeg, Lemele ................................................................................................ 17
4.7
Schuurmanstraat, Beerzerveld ................................................................................... 18
4.8
Alteveer Voorzieningengebied, Ommen..................................................................... 19
4.9
Lemele II, Lemele ......................................................................................................... 19
4.10
De Rotbrink, Ommen .................................................................................................... 20
4.11
Haven Oost, Ommen .................................................................................................... 21
Materiele Vaste Activa (MVA) ................................................................................................... 23
5.1
Inleiding.......................................................................................................................... 23
5.2
Overzicht Materiele Vaste Activa ............................................................................... 23
Totaal resultaat grondexploitaties ........................................................................................... 24
6.1
Samenvatting resultaten.............................................................................................. 24
6.2
Voorzieningen grondexploitatie .................................................................................. 24
6.3
Verloop geïnvesteerd vermogen en verwacht resultaat over 2021 ........................ 25
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
2
6.4
Totaal risicoresultaat ................................................................................................... 26
6.5
De bepaling en ontwikkeling van de vermogenspositie de grondexploitatie ....... 26
6.6
Risicoreserve versus Algemene Reserve................................................................... 27
6.7
Totaaloverzicht.............................................................................................................. 27
7
Besluiten ...................................................................................................................................... 29
8
Bijlage ........................................................................................................................................... 30
8.1
Nadere toelichting risicomanagement ....................................................................... 30
8.2
Totaaloverzicht grondexploitaties .............................................................................. 30
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
3
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding tot het opstellen van een Meerjarenperspectief Grondexploitaties
Met een balanstotaal van bijna € 10,2 mln. per 1 januari 2021 maakt de gemeentelijke grondexploitatie een substantieel deel uit van de gemeentelijke begroting. Bovendien is de grondexploitatie door gemeenten niet geheel van risico’s ontbloot. Een adequaat en actueel zicht op de stand van zaken van het gemeentelijk Grondbedrijf is daarmee onontbeerlijk. Vanwege de continue wisselwerking tussen de grondexploitaties en begroting vindt de behandeling van het Meerjarenperspectief (MJP) grondexploitaties 2022 gelijktijdig plaats met de begroting.
1.2
Doel van het MJP Grondexploitaties Ommen
In het MJP Grondexploitaties Ommen 2022 zijn de gemeentelijke grondexploitaties geactualiseerd op peildatum 1-1-2021. Actualisatie bestaat uit het verwerken van ontwikkelingen en nieuwe inzichten die zich in de periode januari 2021 tot juli 2021 hebben voorgedaan en afwijken van de ramingen. Het MJP Grondexploitaties 2022 biedt hiermee een compleet overzicht van de financiële stand van zaken van de Ommense grondexploitaties met een bijbehorende toelichting. Naast de resultaatsontwikkeling per complex zijn ook de bijbehorende risicoprofielen geschetst. Uit deze risicoprofielen volgt de benodigde weerstandscapaciteit die gewenst is om optredende risico’s gedurende de uitvoering van de grondexploitaties op te kunnen vangen. Ook wordt het verloop van het geïnvesteerde vermogen (boekwaarde) weergegeven en de getroffen tussentijdse winstnemingen per complex geduid. Tot slot wordt in het MJP Grondexploitaties 2022 aandacht besteed aan de programmering en de verkoopprijzen. De marktconformiteit van beide onderwerpen is cruciaal voor het realiseren van de resultaatsverwachtingen in de afzonderlijke grondexploitaties.
1.3
De plaats van het MJP Grondexploitaties in de planning en control cyclus
Het MJP Grondexploitaties wordt u gelijktijdig met de begroting 2022 ter behandeling en vaststelling aangeboden. Deze handelwijze zorgt ervoor, dat de uitkomsten van het MJP Grondexploitaties 2022 die als input zijn gebruikt voor het opstellen van de gemeentebegroting 2022, op elkaar zijn afgestemd. In het MJP Grondexploitaties 2022 worden de actuele prognoses van alle lopende grondexploitaties weergegeven. Op deze wijze ontstaat een actueel inzicht in het verloop van de grondexploitaties en het verwachte resultaat. Het MJP Grondexploitaties 2022 is daarmee een belangrijk sturingsinstrument voor afweging van besluitvorming rondom de gemeentelijke grondexploitaties.
1.4
Leeswijzer
Het MJP begint in hoofdstuk twee met enkele algemene zaken, zoals de context, algemene en financiële uitgangspunten en begrippen. In hoofdstuk 3 staat de programmering van de woningbouw en bedrijventerreinen in de gemeente centraal. In hoofdstuk 4 wordt nader ingezoomd op de actuele stand van zaken en de verwachte resultaten per complex. De risicoanalyse voor de diverse grondexploitaties is tevens onderdeel van dit hoofdstuk. De actuele stand van gronden behorende tot de Materiele Vaste Activa (MVA) worden in hoofdstuk 5 benoemd. De financiële analyse van het totaal aan complexen, het benodigde weerstandsvermogen etc. is te vinden in hoofdstuk 6. Tot slot staan in hoofdstuk 7 de voorgenomen besluiten geformuleerd.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
4
2
ALGEMEEN
2.1
Context
De gemeente begeeft zich met de ontwikkeling van gronden op de vastgoedmarkt. Een markt die zich de laatste jaren sterk positief heeft ontwikkeld. Met de komst van Corona in maart van 2020 is deze ontwikkeling opgeschud. Eerst was er de schrikreactie, later bleek de directe invloed van Corona op de woningmarkt tot op heden gering. De ‘echte’ klappen komen mogelijk nog op een later moment. Anderzijds weten we ook dat de behoefte naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen niet opeens zal verdwijnen. Directe invloed van de Corona-crisis is op dit moment niet zichtbaar bij de grondexploitatie-projecten. Met het oog op de lange termijn effecten hebben we hieraan wel extra aandacht besteed in de risicoanalyses. Ook is er rekening gehouden met vertragingen in bouwprojecten door de tekorten in bouwcapaciteit bij aannemers, als gevolg van de schaarste in bouwstoffen.
2.2
Administratieve organisatie
In de begroting is een aparte positie ingeruimd voor grondexploitaties. Per complex heeft de administratie van het verloop van de boekwaarden plaats in afzonderlijke volgnummers, die zijn voorzien van een kostenplaatsnummer. Momenteel kent de gemeente Ommen onderstaande indeling voor de grondexploitaties. Deze worden in navolgende hoofdstukken behandeld. In exploitatie genomen gronden (onderhanden werk), zie hoofdstuk 4: • Westflank, Ommen • Boerenerven, Ommen • De Vlierlanden, Ommen • Bulemansteeg, Lemele • Schuurmanstraat, Beerzerveld • Alteveer Voorzieningengebied, Ommen • Lemele II, Lemele • De Rotbrink, Ommen • Haven Oost, Ommen Materiele Vaste Activa (MVA), zie hoofdstuk 5: • Beerzerveld II • Ommen Oost fase II
2.3
Algemene en financiële uitgangspunten en begrippen •
•
•
•
De grondexploitaties worden doorgerekend op basis van de dynamische eindwaardemethodiek. Dit betekent dat rekening wordt gehouden met rentelasten en inflatiecorrectie voor kosten en opbrengsten. Hiermee wordt het resultaat op eindwaarde verkregen. Vervolgens wordt het resultaat op netto contante waarde (NCW) berekend. De netto contante waarde betekent dat de eindwaarde wordt teruggerekend naar heden door deze te corrigeren voor de rente. Dit is nodig, omdat we inzicht willen hebben in de vermogenspositie van de gezamenlijke grondexploitaties op één en dezelfde datum. Voor dit MJP Grondexploitaties is dat 1 januari 2021. Op deze wijze kunnen wij de verwachte resultaten afzetten tegen de stand van de reserves en voorzieningen per diezelfde datum. De financiële spelregels voor grondexploitatie zijn te vinden in het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), verder uitgewerkt en verbijzonderd in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV uit 2019. Het BBV schrijft voor dat grondexploitaties met een berekend negatief eindresultaat (een verlies) per direct met een voorziening moeten worden afgedekt.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
5
•
Bij het actualiseren van de grondexploitaties speelt het begrip boekwaarde een belangrijke rol. De boekwaarde per 1 januari van het lopende jaar is het gesaldeerde bedrag van tot die datum geïnvesteerde kosten minus ontvangen opbrengsten van een grondexploitatie. De boekwaarde is de input voor de rentebijschrijving voor het jaar daaropvolgend. Ook is de boekwaarde het startbedrag voor de actualisatie van het resultaat van een grondexploitatie. Als de geïnvesteerde kosten van een grondexploitatie hoger zijn dan de ontvangen opbrengsten, is de boekwaarde positief. Is er meer ontvangen dan uitgegeven in een grondexploitatie, spreken we van een negatieve boekwaarde.
Rente In een grondexploitatie vormt de rente een belangrijke component. Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. In het nieuwe BBV zijn richtlijnen voor het bepalen van de aan de grondexploitatie toe te rekenen rente opgenomen. Het renteniveau voor grondexploitaties (BIE) is gekoppeld aan de werkelijk betaalde rente over de gemeentelijke leningenportefeuille. Voor 2021 bedraagt de rente voor grondexploitaties 0,20%. Kosten- en opbrengstenstijging Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt dat de opgenomen ramingen kunnen worden gecorrigeerd voor inflatie. In elke grondexploitatie gaan we uit van 2,50% kostenstijgingen per jaar over de te nog te maken kosten. Dit komt overeen met het langjarig gemiddelde. Voor de jaarlijkse stijging van grondopbrengsten wordt voorzichtigheidshalve vanaf 2021 een percentage van maximaal 1% gehanteerd. Bij de exploitaties waar afspraken met derden zijn gemaakt, kunnen de bovengenoemde percentages afwijken.
2.4
Grondprijzen
De samenvattende tabellen met de nu vigerende grondprijzen zijn hieronder toegevoegd. Tabel 1: indicatieve grondprijzen diverse woningbouwlocaties Grondprijzen woningbouwlocaties
Soort kavel
Grondprijzen
Ommen, Westflank
Appartement
o.b.v. contractafspraken
Ommen, Boerenerven
Woning op Boerenerf
gemiddeld € 149 per m2
Ommen, Vlierlanden
Sociaal Middeldure huur Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand
€ 15.000 per kavel € 30.000 per kavel € 200 per m2 € 240 per m2 € 260 per m2 (afh kavelgrootte)
Lemele, Bulemansteeg
Vrijstaand
gemiddeld € 120 m2
Schuurmanstraat, Beerzerveld
2^1 kap
€ 150 per m2
Lemele, Lemele II
2^1 kap
€ 150 per m2
Ommen, Haven Oost
Sociaal Rijwoning 2^1 kap Vrijstaand
€ 15.000 per kavel € 230 per m2 € 260 per m2 € 290 per m2
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
6
2.5
Besluit Begroting en Verantwoording en Vennootschapsbelasting
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is per 1 januari 2016 in werking getreden. Naast een aantal in hoofdzaak technische aanpassingen bevat het wijzigingsvoorstel BBV in de vorm van stellige uitspraken wijzigingen die behoorlijke financiële gevolgen hebben voor zowel de grondexploitaties als de begroting. De gemeente Ommen houdt zich aan de voorschriften die het BBV toeschrijft en is daarmee geheel BBV-proof. Daarnaast zijn per 1 januari 2016 gemeentelijke grondbedrijven onderworpen aan de vennootschapsbelastingplicht (Vpb). Dat betekent dat de gemeenten voor het belastingjaar 2016 voor 1 juni 2017 aangifte van de Vpb zouden moeten doen. Voor het onderwerp Vennootschapsbelasting verwijzen wij u verder naar de begroting 2022 van de gemeente Ommen. Voor de volledigheid merken wij op dat wij in de afzonderlijke grondexploitaties geen raming hebben opgenomen voor eventueel te betalen Vpb. Een afrekening voor de Vpb verloopt via de Algemene Reserve.
2.6
Tussentijdse winstnemingen volgens POC-methode
Er dient tussentijdse winst genomen te worden via de POC-methode (Percentage of Completion). Bij deze methodiek wordt gekeken naar de mate van voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie ten opzichte van de raming. Wanneer er 30% van de geraamde kosten en 30% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd is volgens de POCmethode een tussentijdse winstneming van 9% (30% * 30%) van het eindresultaat te nemen. Wanneer specifieke risico’s in beeld zijn, kan er een correctie worden toegepast op deze winstnemingsberekening. Tabel 2: totaal tussentijdse winstneming bij jaarrekening 2020 Complex
Totaal tussentijdse winstneming bij jaarrekening 2020
Boerenerven, Ommen De Vlierlanden, Ommen Schuurmanstraat, Beerzerveld Alteveer Voorzieningengebied, Ommen Lemele II, Lemele
€ € € € €
154.000 1.073.000 252.000 109.000 126.000
Totaal
€
1.714.000
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
7
3
O N T W I K K E L PR O G R AM M A W O N E N E N WER K E N
3.1
Wonen 3.1.1 Inleiding
De woningvoorraad in de gemeente Ommen bestaat uit ongeveer 7.600 woningen. De meest recente afspraken met de provincie geven aan dat in Ommen nog ongeveer 650 nieuwbouwwoningen tot 2030 noodzakelijk zijn. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten in Ommen zijn net zoals in de rest van de regio hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in onze gemeente. Daardoor stokt de doorstroming. Vanuit de nieuwe woonafspraken in de Woonagenda West Overijssel is de ambitie uitgesproken om tot 2030 10.000 tot 15.000 extra woningen te bouwen. Dat zijn woningen boven op de huishoudensprognose, voor Ommen 375 stuks zoals geprogrammeerd. Om bij te dragen aan de regionale opgave tot 2030 voegen we daar 275 woningen aan toe. Het toevoegen van extra woningen biedt ons daarnaast de kans om de leefbaarheid en de economische positie van onze gemeente te versterken. Het is in dat kader onze ambitie om in totaal 650 woningen toe te voegen tot 2030. Ommen wordt in de Woonagenda gekenmerkt als ‘centraal wonen’. Dat betekent dat we een aangenaam, dorps woonmilieu hebben, maar wel goed bereikbaar zijn met het OV en de auto. Dit biedt kansen om invulling te geven aan de grote vraag naar groene, rustige woonmilieus. Vanaf 2019 jaar is de woningvoorraad in Ommen met meer dan 170 woningen toegenomen.
3.1.2 Ambities en woningbouwprogrammering Voor het woningbouwprogramma, zoals deze in juli 2021 is vastgesteld, geldt dat nieuw te bouwen woningen moeten bijdragen aan ambities uit de woonvisie. Aantrekkelijk wonen voor jong en oud met een hoogwaardig centrum, onderscheidende woonmilieus, vitale duurzame kernen alsmede passende woningen voor kwetsbare doelgroepen. Speciale aandacht zal er zijn voor betaalbare woningen zowel in de koop als huursector. Het merendeel van het Ommense woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de vier grote plannen De Vlierlanden, Boerenerven, Havengebied en Westflank. Het overige in de kernen. Overigens hoeven we niet met 650 nieuwe woningbouwplannen te komen. We hebben op dit moment al plannen voor ongeveer 640 woningen. Daarmee komen we bijna uit op onze ambitie van 650 woningen. Niet alle plannen die we hebben zijn echter even concreet. Het woningbouwprogramma is gesplitst is ‘harde’ en ‘zachte’ plannen. Harde plannen zijn de plannen die zijn vastgesteld in bestemmingsplannen. De overige plannen vallen onder de zogenaamde zachte plannen. We hebben ‘harde plannen’ voor ongeveer 280 woningen. De plannen voor 360 woningen zijn ‘zacht’. Dit betekent dat er nog heel wat stappen gezet moeten worden om deze woningen daadwerkelijk te bouwen.
Om in 2030 daadwerkelijk 650 extra woningen toegevoegd te hebben, willen we daarom in de periode tot en met 2025 zoveel mogelijk plannen concretiseren van ‘zacht’ naar ‘hard’. Doel is in 2025 voor 650 woningen aan harde plannen te hebben. In en rond het centrum concentreert de gemeente zich op nieuwbouw kleine huishoudens, jongeren en senioren. De Vlierlanden heeft een breed woningaanbod met sociale huurwoningen, middenhuur, goedkope koop, levensloopbestendige woningen, tweekappers en vrije kavels. Tevens wordt in diverse plannen particulier opdrachtgeverschap aangeboden, waardoor gericht wordt ingespeeld op de specifieke klantvraag. De grote zorg van de provincie is dat de gemeenten te veel buiten de kernen bouwen, terwijl binnen de kernen voldoende ruimte blijkt te zijn die onbenut blijft. Deze gedachte sluit aan bij de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarom wil de provincie middels het maken van kwalitatieve woonafspraken eind 2021 met de gemeente ervoor zorgen dat de bouwplannen in zogenaamde uitleggebieden passen in deze ladder en de kwaliteit van het buitengebied borgen.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
8
Woonafspraken met de Provincie Overijssel In de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 hebben we afgesproken om in een aantal ‘sleutelprojecten’ in de kern Ommen versneld te bouwen. Deze sleutelprojecten kunnen op inzet en medewerking van de provincie Overijssel rekenen: • Binnenstedelijk: Havengebied Oost, Guido de Brès en andere inbreidingslocaties (denk aan vrijkomende scholen, etc.) • Uitbreiding: Vlierlanden (fase 2 en 3) Naast dat we het grootste deel van onze woningbouwambitie in de kern Ommen verwezenlijken, vinden we het belangrijk dat ook in de kleine kernen woningbouw mogelijk is. Nieuwe woningen kunnen de leefbaarheid en vitaliteit van de kleine kernen een impuls geven. Het is moeilijk om de behoefte in de kleine kernen cijfermatig uit te drukken. Ook in het kader van de Woonagenda WestOverijssel moet nog invullingen worden gegeven aan het aantal woningen in de kleine kernen. We kiezen ervoor om woningbouwplannen in de kleine kernen wél te faciliteren, en waar nodig actief met de Plaatselijke Belangen in gesprek gaan over de behoefte aan woningen in een kern. Voorwaarde voor nieuwbouw in de kleine kernen is dat er sprake moet zijn van een concrete vraag naar huizen. Hoe we deze concrete vraag toetsen, werken we nader uit.
We verwachten op basis van de huidige bekende plannen en vraagdruk dat we op deze manier zo’n 50 tot 100 woningen kunnen toevoegen in de kleine kernen. De nieuwe woonafspraken met de provincie geven Ommen de ruimte in de realisatie van woningen. Hierdoor kunnen we de lichte stijging in inwoneraantal vasthouden. Het aantal inwoners is de afgelopen jaren gestegen van 17.813 in 2019 naar 18.295 (per 1 sept 2021). Woningbouwambities 1. We bouwen tot 2030 650 woningen. Om een gevarieerd aanbod te bouwen, hanteren we ons streefprogramma. Dit streefprogramma geldt op gemeenteniveau. We bouwen: a. 20% tot 25% in de sociale huur; b. 15% in de goedkope koop (grondgebonden woningen en appartementen); c. 5% in de middenhuur; d. 55% tot 60% in het middeldure en dure segment (grondgebonden en appartementen). 2. Om voldoende woningen tot 2030 te bouwen, moeten we meer plannen concretiseren. We streven er naar om in 2025 650 ‘harde’ plannen te hebben. In 2022 gaan we vorm geven aan de opvolgende fase 3 in De Vlierlanden. Dit om voor 2025 te beginnen met de bouw van de woningen in deze fase van Vlierlanden. 3. We bouwen het merendeel van de woningen in onze ambities in de kern Ommen. Met als hoofdlocaties Vlierlanden, Haven Oost, Westflank en Guido de Brès. Daar zetten we ons actief voor in. 4.
We faciliteren (en stimuleren zo nodig) woningbouwprojecten in de kleine kernen, mits daar een concrete vraag is. Uiteindelijk verwachten we tussen de 50 en 100 woningen toe te voegen in de kleine kernen. Of er een concrete vraag is toetsen we met nader uit te werken criteria in de volgende categorieën: a. Vorm van het initiatief: individueel of collectief? b. Locatie: van wie is de grond? c. Financiële draagkracht: kan een initiatiefnemer het plan dragen? 5. Via Rood voor Rood en nieuwe invulling van vrijkomende agrarische bebouwing maken we nieuwe woningen in het buitengebied mogelijk. We streven op deze manier maximaal zo’n 75 nieuwe woningen in het buitengebied.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
9
Verkoop Woningbouw kavels De verkoop van de gemeentelijke woningbouw kavels in Vlierlanden gebied 1C is zeer voorspoedig verlopen. Alle gemeentelijk uit te geven kavels zijn in 2020 verkocht. De uitgifte van kavels via de Ommer Bouwcombinatie in gebied Vlierlanden 1C loopt achter. Van de geraamde 42 kavelverkopen dienen er nog 5 verkocht te worden. Voor de overige woongebieden geldt dat er 6 kavels verkocht zijn van de Boerenerven en de laatste kavel waarschijnlijk in 2022 zal volgen. Deze is in optie. Van de kavels in Beerzerveld locatie Schuurmanstraat zijn er in 2021 2 verkocht en de laatste 2 zijn onder optie. Aan de Bulemansteeg is één kavel verkocht in 2021. Op de overige 2 kavels wordt een hofwoning-project ontwikkeld met 6 woningen (3x 2^1 kap) via CPO Lemele. Naar verwachting kan dit project medio 2022 gerealiseerd worden en verkocht. De 4 kavels (2x 2^1kap) aan de Hellendoornseweg zijn al geruime tijd onder optie via CPO Lemele. Wachten is op de bouwrijpe oplevering. Naar verwachting zullen einde 2021 of begin 2022 deze kavels zijn verkocht. Kortom naar verwachting zullen alle gemeentelijke kavels in hierboven genoemde plannen verkocht zijn medio 2022. In 2021 is gestart met de uitgifte Vlierlanden fase 2a, in totaal betreft het 103 woningen waarvan er 74 middels een verloting in optie zijn gegeven aan particulieren (hiervan waren er 26 een 2 onder 1 kap kavel).
De 6 blokken met ieders 5 rijwoningen zullen worden verkocht aan Vechtdal Wonen voor de sociale verhuur en middenhuur. Naar verwachting is fase 2A eind november 2021 bouwrijp en kan gestart worden met de verkoop (omzetting opties in koop) en realisatie van de woningen. De woningen van Vechtdal Wonen zullen in 2021 gerealiseerd en opgeleverd gaan worden. Aansluitend aan de start met verkoop in Fase 2A zal Fase 2B en 2C ter hand genomen worden in 2022. Tabel 3: Werkelijke verkopen gemeentelijke plannen Verkopen
2020
2021 (tm 1 sep)
opties/ nog te passeren
De Vlierlanden fase 1, Ommen De Vlierlanden fase 2, Ommen Schuurmanstraat, Beerzerveld Boerenerven, Ommen Bulemansteeg, Lemele
11 0 1 3 2
1 0 2 1 1
5 150 2 1 6
Totaal
17
5
164
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
10
3.2
Werken 3.2.1 Inleiding
De gemeente kent een viertal grotere (woon)werklocaties. Het betreft de bedrijventerreinen Alteveer, De Strangen, Beerzerveld en De Rotbrink. In totaal gaat het daarbij om ongeveer 65 hectare aan bedrijventerrein. De bestaande bedrijventerreinen Alteveer, De Strangen en Beerzerveld zijn geheel uitgegeven.
3.2.2 De Rotbrink In 2007 is gestart met de uitgifte van bedrijvenkavels op het circa 19 ha grote bedrijvenpark De Rotbrink. In aanvang werd de uitgifte gedaan door de CV/BV De Rotbrink. Op 2 juni 2016 heeft de raad een besluit genomen over de toekomst van De Rotbrink. Daarin is onder andere besloten om De Rotbrink BV te liquideren en de gronden in het gemeentelijk grondbedrijf onder te brengen. Op 20 december 2016 is in totaal 13 ha uit te geven bedrijventerrein terug overgedragen aan de gemeente Ommen. Dit bedrijvenpark is bedoeld voor de huisvesting van bedrijven uit Ommen en bestaat uit verschillende segmenten. In de zichtzone Balkerweg kunnen zich naast reguliere bedrijven ook bedrijven vestigen met volumineuze detailhandel. Daarnaast is er in de noordoosthoek van het bedrijvenpark de mogelijkheid wonen en werken te combineren. Het bedrijventeam gemeente Ommen is in 2017 actief gestart met de acquisitie en verkoop van bedrijvenkavels. In 2017 is aan bedrijven in totaal 4,5 ha bedrijventerrein verkocht en geleverd. Voor het jaar 2018 kwam de verkoop uit op bijna 0,7 ha. In 2019 is het niet tot verkoop gekomen. Vanaf 2020 trekt de verkoop weer aan waarbij er 3 kavels verkocht zijn met totaal ca 5100 m2. Voor één kavel van 1366 m2 is uitstel gegeven tot dec 2021 met betrekking tot afname in verband de financiële gevolgen van de Corona crisis.
Voor 2021 wordt verwacht dat 8 bedrijven een kavel hebben gekocht met een gezamenlijke oppervlakte van 10.728 m2. Naast deze verkoop wordt met ca. 8 bedrijven nog concreet gesproken over een verkoop en zijn reserveringen actief. Binnen de zichtzone Balkerweg en de kavels hier achter gelegen zijn hierdoor geen vrije kavels meer aan te bieden. Daarnaast zijn de kleine kavels (tot ca 1.000 m²) niet meer te leveren. Hier is veel vraag naar. Resterende kavels bevinden zich voor het merendeel in de lage milieucategorie (cat. 2) en passen niet bij elk type bedrijf.
3.2.3 Prognose en gerealiseerde verkopen Geconstateerd is dat de gemeente Ommen per 1 juli 2021 ca. 6 ha uitgeefbaar bedrijventerrein op De Rotbrink heeft liggen. De 100% behoefte is bij het bestuursakkoord met de Provincie en de regio van 2018 is vastgesteld op maximaal 6 ha uitgeefbaar bedrijventerrein op 1 juli 2020. Theoretisch kan worden voorzien in de geraamde vraag van bedrijventerrein voor een periode van 10 jaar. Geconstateerd is dat in Ommen de vraag naar bedrijvenkavels aanhoudt en het aanbod op De Rotbrink op termijn zal overstijgen.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
11
4
R E S U L T A T E N B O UW GR O N D E N I N E X P L O I TA T I E
4.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt op complexniveau actuele informatie gegeven over de ontwikkelingen in de grondexploitaties. Onderdeel hiervan is de prognose van de financiële resultaten van vorig jaar en dit jaar naast elkaar gezet. Eerst worden de boekwaarden van 1 januari 2020 en 2021 vergeleken. Het verschil tussen beide bedragen is de mutatie 2020 ofwel het saldo tussen de in 2020 gerealiseerde kosten en opbrengsten. De boekwaarde vermeerderd met de nog te maken kosten en verminderd met de nog te realiseren opbrengsten geeft het resultaat op eindwaarde met in achtneming van inflatie en rente. Dit bedrag wordt met rente teruggerekend naar peildatum 1 januari 2021 en dat geeft het resultaat op netto contante eindwaarde (NCW). Daar waar de NCW van een complex negatief is wordt een voorziening van hetzelfde niveau getroffen om het tekort af te dekken. Om een duidelijk vergelijk mogelijk te maken zijn in de tabellen drie kolommen per complex opgenomen met achtereenvolgens de resultaten van het MJP 2021, resultaat jaarrekening 2020 en het resultaat van dit MJP 2022.
4.2
Risicomanagement
Voor een aantal projecten, die een zekere mate van risico kennen, zijn kwantitatieve risicoanalyses uitgevoerd. Het betreffen onderstaande projecten. • Westflank, Ommen • Boerenerven, Ommen • De Vlierlanden, Ommen • Bulemansteeg, Lemele • De Rotbrink, Ommen • Haven Oost, Ommen De risico’s voor de kleinere Ommense grondexploitaties zijn nagenoeg niet aanwezig. Zij kennen immers voor het grootste deel een negatieve boekwaarde, terwijl het merendeel van de kosten al gemaakt is. In de gemeente Ommen wordt bij de risicoanalyse gebruik gemaakt van de Monte Carlo risicosimulatie. In samenspraak met alle vakdisciplines worden de risicoanalyses uit het MJP 2021 geactualiseerd en voor de grondexploitatie de kansen en risico’s opnieuw benoemd. Vervolgens zijn aan die risico’s minimale en maximale geldbedragen toegerekend. Daarnaast wordt een spreidingsregister samengesteld van mogelijke scenario’s in de kengetallen. In een computersimulatie zijn op basis van een kansberekening van 90% waarschijnlijkheid de kansen en risico’s 10.000 keer doorgerekend om een zo reëel mogelijk eindbeeld te verkrijgen. Uit de risicosimulatie ontstaat het resultaat P90. Voor een nadere toelichting op het risicomanagement wordt verwezen naar bijlage 1. Bij de risicoanalyses in voorgaand MPG werd al rekening gehouden met de corona-crisis.
Inmiddels zijn we een jaar verder en weten we dat negatieve gevolgen voor de woningmarkt vooralsnog uitblijven. Waar we vorig jaar nog vertraging van bouwprojecten verwachtten, blijkt dat nu mee te vallen. De woningmarkt zou ‘een klap’ krijgen, omdat mensen in tijden van crisis voorzichtiger zijn met het maken van grote investeringsbeslissingen zoals het kopen van een huis. Deze ‘klap’ bleef uit en we zagen een ongekend aantal woningverkopen in 2020 en zeker (of juist) ook in de gebieden buiten de Randstad. Ook in Ommen zien we dit jaar dat er juist een grote vraag is naar kavel, maar we zien ook dat er een tekort is aan bouwcapaciteit bij aannemers, mede als gevolg van de aanhoudende schaarste van bouwstoffen. Wat precies de gevolgen zullen zijn op de wat langere termijn van deze gebeurtenissen op de grondexploitaties is niet benoemen of te becijferen. De corona-steunpakketten zullen ooit nog moeten worden terugbetaald, waarschijnlijk komen de op het bordje van de burger Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
12
terecht. Daarnaast weten we ook dat de druk op de woningmarkt, ook in de regio van Ommen, niet opeens verdwijnt. De vraag naar de juiste, duurzame en betaalbare woningen zal aanblijven en hierdoor zal de vraag naar bouwstoffen aanhouden, waardoor de tekorten kunnen toenemen in de bouwcapaciteit. Met dit in het achterhoofd en ook met het oog op de langere termijn hebben we de risicoanalyses uitgevoerd. Voorzichtigheidshalve wordt er rekening gehouden met vertraging van projecten, eventuele rentestijgingen en/of lagere grondopbrengsten in de risicoanalyses.
4.3
Westflank, Ommen
Het project Westflank bestaat de uit deelprojecten Varsenerstraat, Bermerstraat, 11 April Plein, Varsenerdijk, Markt/Varsenerstraat en parkeren Voormars. In 2018 zijn de eerste drie gebouwen aan de Vechtkade, het 11 April Plein en het woonwinkelcomplex aan de Varsenerstraat programma Opgeleverd 2 opgeleverd. In datzelfde jaar is gestart met de 2 Niet opgeleverd Grondgebonden woning bouw van het vierde gebouw aan de Vechtkade en 60 60 in 2019 met het Paviljoen op het Marktplein. Deze Appartement 5738 zijn inmiddels opgeleverd en in gebruik. Verder 5.738 m2 Commerciële voorzieningen worden de plannen voor de afronding van het deelproject Varsenerstraat uitgewerkt. De gemeente Ommen ontwikkelt voor haar rekening (gefaseerd) de openbare ruimte van het project en geeft bouwrijpe grond uit aan ontwikkelaar Artica tegen overeengekomen grondprijzen (ROK). Het project Westflank is onderverdeeld in een aantal ruimtelijke deelgebieden. Dit zijn achtereenvolgens (zie ook onderstaande kaart): 1. Varsenerstraat (niet afgerond) 2. Bermerstraat (afgerond) 3. April plein (afgerond) 4. Varsenerdijk (afgerond) 5. Markt / Varsenerstraat (afgerond) 6. Parkeren Voormars (afgerond) De huidige programmatische uitgangspunten voor het project Westflank voorzien in 62 wooneenheden, waarvan 60 appartementen en 2 grondgebonden.
Daarnaast voorziet het project Westflank in de ontwikkeling van 5.738 m2 bvo aan commerciële voorzieningen, inclusief het reeds opgeleverde Marktgebouw dat bijna de helft van dit aantal voor zijn rekening neemt (2.621 m2). Voor deelproject 1 (locatie Varsenerstraat) is het programma bijgesteld. De deelprojecten Bermerstraat/Varsenerstraat en Parkeren Voormars (beiden reeds afgerond) betreffen enkel een investering in de openbare ruimte en bevatten geen vastgoedontwikkeling. De deellocatie Markt/Varsenerstraat is met de oplevering van het gebouw ‘De Driesprong’ en de herinrichting van de Markt en parkeren Markt ook afgerond. De verplaatsing van de snackbar en herinrichting van de vrijkomende locatie is in 2019 afgerond. Westflank, Ommen
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-2.270.000 € -811.000 € 85.000 €
-2.496.000 € -579.000 € 63.000 €
-2.496.000 -533.000 63.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
-2.996.000 € -2.880.000 €
-3.012.000 € -2.895.000 €
-2.966.000 -2.851.000
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
13
Het huidige resultaat van het project Westflank bedraagt ca. € 2,85 mln. negatief op NCW per 1-12021. Ten opzichte van de jaarrekening 2019 betekent dit een verslechtering van het resultaat à € 29.000. Dit is te wijten aan lagere rentekosten. In 2018 zijn de gronden onder het 11 April Plein en het Paviljoen uitgegeven. Deze zijn afgerekend, behalve de gronden voor detailhandel op het 11 April plein. Hier staat nog een rekening open van € 0,5 mln. die samenhangt met de voortgang van de verhuur van deze units. Bij 70% verhuurd worden ook deze gronden definitief afgerekend. De resterende grondopbrengsten bestaan uit de verkoop van grond voor twee stadswoningen. Voor het complex Westflank is de risicoanalyse geactualiseerd. Hierin zijn met de huidige inzichten mogelijke risico’s geïnventariseerd en vervolgens gekwantificeerd. Het uitgangspunt voor deze risicoanalyse wordt gevormd door de actuele grondexploitatie van het complex Westflank. De grondexploitatie kent een negatief resultaat van € 2.851.000. Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat op P90 van € 3.050.000 negatief. Dit betekent dat om het huidige grondexploitatieresultaat zeker te stellen met 90% zekerheid, een risicoreserve is benodigd van € 201.000 voor dit project.
De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaal resultaat (NCW) van het project. De belangrijkste risico’s die voor de Westflank na verkoop van bijna alle gronden nog aanwezig zijn, hangen voornamelijk samen met de huidige marktomstandigheden. Hierbij gaat het vooral om: • Vertraging bij de realisatie van de twee stadswoningen, ten gevolge van bezwaar tegen de benodigde bestemmingsplanwijziging; • Risico op hogere plankosten aanwezig door maatwerk om de overeenkomst met Artica af te ronden. Westflank, Ommen
Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve
Resultaat MJP2021 € € €
-3.081.000 € -2.880.000 € -201.000 €
Resultaat MJP2022 -3.050.000 -2.851.000 -199.000
Ten opzichte van de risicoanalyse in het MJP 2021 blijft de benodigde risicoreserve nagenoeg gelijk.
4.4
Boerenerven, Ommen
Het concept voor de Boerenerven gaat uit van de verkoop van een aantal boerenerven programma Opgeleverd 14 15 waar per erf 2 tot 4 woningen kunnen Niet opgeleverd kavel t.b.v. vrijstaande woning 1 worden gerealiseerd rondom één gezamenlijk erf. De verkoop van de gemeentelijke kavels vergt – gezien het specifieke product- een andere inspanning dan een reguliere woonkavel. Op dit moment zijn tien kavels verkocht en één in optie. Daarnaast is er een koopovereenkomst met Ommer Bouwcombinatie voor de afname van één boerenerf met vier kavels. Deze ontwikkelaar is met de ontwikkeling van het bouwplan in vergevorderd stadium. Er is in toenemende mate belangstelling het plan Boerenerven. Met name neemt de belangstelling toe na de verkoop van nabij gelegen kavels aan de Otmansweg. De verkoop van de Boerenerven percelen verliep minder voorspoedig dan de kavels op Vlierlanden. Dit komt met name door het gezamenlijke eigendom en aanleg van de inrit op het gedeelde erf en doordat de verkaveling van het erf niet van tevoren bekend is, maar afhankelijk is van de individuele gegadigden. In dit duurdere segment is zeker vraag in Ommen. Echter, kopers willen meer Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
14
duidelijkheid op voorhand ten aanzien van de kavel en vorm en willen minder afhankelijk zijn van andere kopers van een naastgelegen kavel op Boerenerven. Om deze kavels beter toegankelijk en verkoopbaar te krijgen participeert de gemeente financieel in de gezamenlijke aanleg van het erf. Daarnaast is voor wat betreft de ontwikkeling van erf 6 een samenwerking met The Citadel Company aangegaan. Op basis van een door hun aangedragen verkaveling is dit erf verkaveld en krijgt deze partij één jaar de tijd hierop woningen te ontwerpen en hierop acquisitie te voeren. De verkoop van de kavel zal daarbij rechtstreeks via de gemeente verlopen. De bouw verloopt dan via deze partij. Ondanks het minder voorspoedige verloop zijn alle kavels in dit project reeds verkocht of in optie genomen. Het resultaat is ten opzichte van het jaarrekeningresultaat 2020 is verbeterd met € 11.000, als gevolg lagere rentekosten. Projectinhoudelijk zijn er geen veranderingen. Boerenerven, Ommen
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-1.902.000 € -262.000 € 2.315.000 €
-1.234.000 € -184.000 € 1.557.000 €
-1.234.000 -173.000 1.557.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
151.000 € 142.000 €
139.000 € 133.000 €
150.000 144.000
Voor het complex Boerenerven is de risicoanalyse geactualiseerd. Het uitgangspunt voor deze risicoanalyse wordt gevormd door de vastgestelde grondexploitatie. Hierin zijn alle mogelijke risico’s geïnventariseerd en vervolgens gekwantificeerd. Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat op P90 van € 198.000 negatief. Dit betekent dat een aanvullende risicoreserve benodigd is van € 54.000 voor dit project. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaalresultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen Boerenerven bestaan uit: • Hogere kosten voor woonrijp maken Boerenerven, Ommen
Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve
Resultaat MJP2021 € € €
-278.000 € 142.000 € -136.000 €
Resultaat MJP2022 -198.000 144.000 -54.000
Ten opzichte van de risicoanalyse in het MJP 2021, is de benodigde risicoreserve voor dit complex met € 82.000 afgenomen. Dit wordt veroorzaakt doordat vrijwel alle gronden zijn verkocht en er daarmee nauwelijks meer verkoop risico’s zijn.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
15
4.5
De Vlierlanden, Ommen
In december 2014 heeft de raad het programma Fase 2 (Fase 1 allen opgeleverd) Masterplan De Vlierlanden en de opgeleverd 44 44 niet opgeleverd bijbehorende grondexploitatie 2 onder 1 kapwoning 23 vastgesteld. Het plan voorziet in de bouw 23 Hofwoning van in totaal ca. 350 woningen verdeeld 43 43 over twee fases in verschillende woningVrijstaande woning categorieën. Fase 1 is afgerond waarbij alle 10 10 203 woningen verkocht zijn. Voor fase 2 is Rijwoning 12 in 2020 een nieuwe stedenbouwkundige 12 Vrije sector huur verkaveling opgesteld en verwerkt in de 18 18 grondexploitatie. Sociale huur Het bestemmingsplan is op 14 augustus 2015 in werking getreden en onherroepelijk geworden. Feitelijk is de ontwikkeling en verkoop van De Vlierlanden vanaf het eerste moment een succes. Alle kavels van fase 1a, 1b en 1c zijn verkocht. In fase 1b heeft Vechtdal Wonen (voorheen Woningbouwstichting De Veste), 21 sociale huurwoningen opgeleverd. In deze deelfasen zijn 106 woningen opgenomen. In 2018 is gestart met het bouwrijp maken van fase 1c. Het betreft een nieuwe uitbreiding voor ca. 100 woningen. Daarbinnen is voor 38 kavels een koopovereenkomst gesloten met de Bouwcombinatie Ommen. Daarnaast zijn 10 bouwkavels verkocht aan een lokale belegger. Deze ontwikkeling voorziet in huurwoningen in de vrije sector. Alle gronden zijn inmiddels verkocht.
Voor fase 2 is vorig jaar een stedenbouwkundig plan opgesteld en later vertaald naar een concreet verkavelingsplan. Bij deze stap is het plan verder geoptimaliseerd en zijn de kavelgroottes per verkoopcategorie beter op elkaar afgestemd. Daarnaast zijn de grondprijzen aangepast op basis van een taxatierapport per 1-1-2021. Fase 2a (totaal 74 woningen) is op de markt gebracht en inmiddels zijn alle kavels in optie genomen. De planning is dat eind 2021 gestart kan worden met de bouw van de eerste woningen. Gelet op het groot aantal inschrijvingen op de kavels van Vlierlanden fase 2a zijn we voornemens om te starten met bouwrijp maken van Vlierlanden fase 2b, c en d in de eerste helft van 2022. We starten begin volgend jaar met de voorbereidingen van het woonrijp maken Vlierlanden fase 2a. Wanneer tot uitvoering wordt overgegaan is uiteraard afhankelijk van het bouwtempo (van met name de laatste kavels). Al deze aanpassingen zorgen voor een afname in verkooprisico’s enerzijds en een forse toename in grondopbrengsten anderzijds. Door deze ‘hefboom’ neemt het totaal aan grondopbrengsten met € 1,6 mln. toe. Daarnaast profiteert ook de grondexploitatie Vlierlanden van een lagere rentekosten. Anderzijds is het plankostenbudget herijkt en extra budget opgenomen voor de voorbereidingen voor fase 3 in de Vlierlanden.
Het resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van de jaarrekening 2019 fors verbeterd met € 1,4 mln. op NCW. Per 1-1-2021 bedraagt het verwacht resultaat € 3.003.000. Let wel, in het verleden zijn de gronden op de Vlierlanden fors afgeboekt en heeft de gemeente destijds haar verlies gepakt. Het positieve resultaat van vandaag de dag moet dus wel in perspectief worden geplaatst. De Vlierlanden, Ommen
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-3.958.000 € -8.142.000 € 13.961.000 €
-2.889.000 € -7.348.000 € 12.005.000 €
-2.889.000 -7.466.000 13.702.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
1.861.000 € 1.620.000 €
1.768.000 € 1.570.000 €
3.382.000 3.003.000
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
16
Voor het complex De Vlierlanden is eveneens de risicoanalyse geactualiseerd. Het uitgangspunt voor deze actualisatie wordt gevormd door de geactualiseerde grondexploitatie. Hierin zijn alle mogelijke risico’s geïnventariseerd en vervolgens gekwantificeerd. De grondexploitatie is geactualiseerd en het resultaat bedraagt € 3.003.000. Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat op P90 van € 450.000 negatief. Dit betekent dat het volledige risicoresultaat gedekt kan worden door het positieve resultaat van de grondexploitatie. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaal resultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen De Vlierlanden bestaan uit: • Een ander risico betreft de waterhuishouding van fase 1. De (nabije) toekomst zal moeten uitwijzen of deze robuust genoeg is. • Het stagneren of afnemen van de marktvraag waardoor de afzet van vrije sector gronden onder druk komt te staan of vertraging in de uitgifte optreedt. De doorlooptijd vormt het grootste risico voor dit project, dit heeft zijn doorwerking in eventuele hogere bouwkosten, plankosten en rentekosten. • Daarnaast zal uit nadere planvorming en aanbesteding van werken moeten blijken of de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken toereikend zijn, ondanks dat deze zijn herijkt.
Dit vooral in relatie met de gestegen prijzen voor civiele werken. • Tot slot is het mogelijk dat er hogere grondopbrengsten worden gerealiseerd dan nu zijn opgenomen in de grondexploitatie, zeker gezien de huidige ontwikkelingen op de grond- en vastgoedmarkt. De Vlierlanden, Ommen
Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve
Resultaat MJP2021 € € €
-890.000 € 1.620.000 € €
Resultaat MJP2022 -450.000 3.003.000 -
Het risicoresultaat van € -450.000 negatief is ten opzichte van het MJP 2021 afgenomen. Dit ten gevolge van de verdere ontwikkeling van het plan.
4.6
Bulemansteeg, Lemele
Om uitbreiding van het sportpark programma mogelijk te maken, zijn in het Opgeleverd 4 5 Niet opgeleverd verleden gronden aan de 1 kavel t.b.v. vrijstaande woning Bulemansteeg aangekocht. Naast de 6 6 uitbreiding van het sportpark is een Seniorenwoning deel bestemd voor de uitgifte van zes woningbouwkavels en de verkoop van bestaand opstal. Tenslotte is een klein deel van het perceel beoogd voor de uitbreiding van de begraafplaats. In 2015 is het bestaande opstal inclusief een woonkavel verkocht. Daarnaast zijn de gronden voor de begraafplaats in eigendom overgedragen. In 2016 is het terrein bouwrijp gemaakt en de verkoop opgestart. Dit heeft geleid tot de verkoop van twee woningbouwkavels in 2016 en één in 2017. In 2018, 2019 en 2020 zijn er geen kavels verkocht. In 2021 is één kavel verkocht en één kavel is optie genomen. De oorspronkelijke kavels 1+2+3 worden een hofje van zes seniorenwoningen. Verwachte uitgifte in 2022. De grondexploitatie is bij het MJP 2022 geactualiseerd en is gewijzigd ten opzichte van de jaarrekening 2020. Door het lagere rentepercentage (0,20%) vallen de rentelasten lager uit. Het resultaat bedraagt een tekort van € 334.000 en is daarmee € 19.000 verbeterd ten opzichte van het resultaat met de jaarrekening 2020.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
17
Bulemansteeg, Lemele
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-961.000 € -161.000 € 728.000 €
-971.000 € -131.000 € 727.000 €
-971.000 -111.000 727.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
-395.000 € -365.000 €
-374.000 € -353.000 €
-355.000 -334.000
Voor het complex Bulemansteeg is de risicoanalyse geactualiseerd. Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat op P90 van € 360.000 negatief. Naast de reeds getroffen voorziening is een risicoreserve benodigd is van € 26.000 voor dit project. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaal resultaat (NCW) van het project. Het grootste risico binnen Bulemansteeg bestaat uit: • Vertraging in de gronduitgifte Bulemansteeg, Lemele
Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve
Resultaat MJP2021 € € €
-389.000 € -365.000 € -24.000 €
Resultaat MJP2022 -360.000 -334.000 -26.000
Het risicoprofiel binnen Bulemansteeg is enigszins gedaald ten opzichte van het voorgaande MJP. De benodigde risicoreserve blijft echter nagenoeg gelijk, omdat het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd door een lagere rentekosten. Hierdoor bedraagt de benodigde risicoreserve € 26.000.
4.7
Schuurmanstraat, Beerzerveld
Het uitbreidingsplan Schuurmanstraat in programma Beerzerveld beslaat een plangebied van ca Opgeleverd 2 2 2,6 ha. In het plan zijn bouwkavels Niet opgeleverd vrijstaande woning beschikbaar voor 2 vrijstaande woningen 2 2 4 2 onder 1 kapwoning en 4 woningen van het type 2 onder één kap. De uitgifte vordert gestaag. In 2017 is er een kavel ten behoeve van een vrijstaande woning verkocht. In 2020 is de tweede kavel verkocht ten behoeve van een vrijstaande woning. Voor de vier kavels voor een 2 onder één kap woningen zijn twee optie overeenkomsten getekend en twee koopovereenkomsten getekend. Er is een tussentijdse winstneming geweest van € 252.000. De grondexploitatie is voor het MJP geactualiseerd en sluit met een verwacht positief resultaat van € 225.000 (NCW per 1-1-2020). Dit is een boekhoudkundige verslechtering van € 143.000 ten opzichte van het resultaat bij de MJP 2021. Boekhoudkundig omdat er bij de jaarrekening 2020 een tussentijdse winst is genomen van € 150.000. Naar verwachting zal het plan zich verder risicoloos ontwikkelen.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
18
Schuurmanstraat, Beerzerveld
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
212.000 € -181.000 € 367.000 €
185.000 € -181.000 € 236.000 €
185.000 -181.000 230.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
398.000 € 368.000 €
239.000 € 230.000 €
234.000 225.000
4.8
Alteveer Voorzieningengebied, Ommen
Binnen dit plan resteert nog 1 te verkopen kavel (kavel C) met een verwachte verkoopopbrengst van € 307.000. Deze kavel is sinds 2017 gereserveerd voor de realisering van Kindplein Oost. Naar verwachting komt er eind 2021 duidelijkheid of en waar Kindplein Oost gerealiseerd gaat worden. Mocht Kindplein Oost op deze locatie niet doorgaan, dan is het de verwachting dat de kavel alsnog spoedig verkocht kan worden. Mocht Kindplein Oost gevestigd worden in dit plangebied dan is het wenselijk de Alteveerweg af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer. De mogelijkheid is aanwezig dat hiervoor dan kosten gemaakt dienen te worden ten laste van deze grondexploitatie. Daarna is het plangebied op de laatste onderdelen woonrijp te maken. In 2017 is er al een gedeelte van de winst volgens de POC-methode genomen, te weten: € 104.000. De verwachting is dat deze exploitatie zich verder risicoloos zal ontwikkelen. Alteveer Voorzieningengebied, Ommen
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-98.000 € -45.000 € 307.000 €
-101.000 € -41.000 € 307.000 €
-101.000 -41.000 307.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
164.000 € 158.000 €
166.000 € 162.000 €
166.000 159.000
4.9
Lemele II, Lemele
Het bestemmingsplan is medio 2019 aangepast om twee 2^1 kap woningen te realiseren, in plaats van twee vrijstaande woningen. Dit naar aanleiding van de vraag van CPO Lemele Bouwt. Het bestemmingsplan is in 2020 van kracht geworden. Er zijn vier optie contracten getekend en naar verwachting worden de gronden in 2021 nog geleverd. Na deze verkopen kan het complex worden afgesloten. Omdat het complex een geringe boekwaarde kent is te verwachten dat de exploitatie verder risicoloos verloopt. In 2017 is er al een voorlopige winstneming geweest ten gunste van de Algemene Reserve van € 126.000.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
19
Lemele II, Lemele
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-190.000 € -92.000 € 230.000 €
-194.000 € -87.000 € 230.000 €
-194.000 -86.000 230.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
-52.000 € -50.000 €
-51.000 € -50.000 €
-50.000 -49.000
4.10 De Rotbrink, Ommen Op 2 juni 2016 heeft de raad een besluit genomen over de toekomst programma in m2 Verkocht van De Rotbrink. Daarin is o.a. Niet verkocht 138.000 75000 63000 besloten om De Rotbrink BV te bedrijventerrein liquideren. In de raadsvergadering van december 2016 heeft de raad definitief besloten om de gronden over te nemen van de BV/CV. Voor De Rotbrink geldt een vastgesteld bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Het terrein is geheel bouwrijp aangelegd. Aan de ruimtelijke structuur van het terrein worden geen aanpassingen verricht. In overleg met de ondernemers wordt wel een aanpassing doorgevoerd in het beeldkwaliteitsplan. Doel hierbij is om de beeldkwaliteitsregels eenvoudiger en makkelijker leesbaar te maken, zonder afbreuk te doen aan het borgen van kwaliteit. De vastgestelde grondexploitatie gaat uit van een uitgifte van 6 hectare gedurende een looptijd van 10 jaren. Gemiddeld dus 0,6 ha per jaar. Na een aantal goede verkoopjaren stagneerde de verkoop kavels op de Rotbrink in 2019. Een aantal reserveringen in verband met verplaatsing vanwege herontwikkeling zijn in 2019 niet tot transactie gekomen. Herstel is duidelijk waarneembaar eind 2019 door toegenomen vraag en gesprekken. In 2020 is aan zes partijen verkocht in totaal ca. 13.000 m2. Deze lijn lijkt zich in 2021 door te trekken. Inmiddels is er voor ca.
3.300 m2 aan gronden verkocht en is de verkoop van ca. 12.000 m2 in zicht voor 2021. De grondexploitatie is bij het MJP 2022 geactualiseerd en is gewijzigd ten opzichte van voorgaand MJP 2021. Het resultaat van de grondexploitatie, welke jaren een negatief resultaat heeft gekend, kleurt zwarte cijfers, namelijk een positief resultaat van € 357.000. Oorzaak voor dit voordelige resultaat heeft te maken met de inbreng van alle resterende gronden welke stonden opgenomen op de MVA-balans. Op advies van de accountant zijn deze gronden nu ingebracht in de grondexploitatie Rotbrink. De gronden zijn tegen een boekwaarde van € 43 per m2 ingebracht. Daarnaast profiteert ook de Rotbrink van een lager rentepercentage. De Rotbrink, Ommen
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-4.021.000 € -2.524.000 € 5.389.000 €
-4.798.000 € -1.623.000 € 6.612.000 €
-4.798.000 -1.361.000 6.612.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
-1.157.000 € -949.000 €
191.000 € 150.000 €
453.000 357.000
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
20
Voor het complex De Rotbrink is de risicoanalyse geactualiseerd. Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat op P90 van € 87.000 negatief. Gezien het positieve resultaat is er geen aanvullende risicoreserve benodigd. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaal resultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen De Rotbrink bestaan uit: • Vanuit provincie beperking voorraad bedrijventerrein; • Naast deze risico’s is ook de kans te benoemen dat de gerealiseerde uitgifte hoger uit valt dan de fasering in de grondexploitatie. De Rotbrink, Ommen
Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve
Resultaat MJP2021 € € €
-1.180.000 € -949.000 € -231.000 €
Resultaat MJP2022 -87.000 357.000 -
Ook binnen dit complex worden de risico’s blijvend gemonitord en zover mogelijk beheerst. Jaarlijks zal de risicoanalyse worden geactualiseerd aan de dan bekende feiten en omstandigheden.
4.11 Haven Oost, Ommen Haven Oost betreft een gebied van ca. 3,5 programma ha dat wordt getransformeerd naar Opgeleverd 12 12 Niet opgeleverd woongebied. In 2020 jaar is er gewerkt aan 2 onder 1 kapwoning de stedenbouwkundige visie. In deze visie 13 13 vrijstaande woning zijn de ambities en doelstellingen voor 14 Haven Oost geconcretiseerd. Zo zijn er tien 14 Levensloopbestendige woning 13 stedenbouwkundige uitgangspunten 13 geformuleerd en is het ontwikkelconcept Goedkope koop 27 voor de loods geschetst. Afgelopen periode 27 Geschakelde woning is het stedenbouwkundig plan verder 22 22 uitgewerkt en wordt toegewerkt naar een appartement 27 nieuw bestemmingsplan. Naar verwachting 27 Sociaal worden de eerste gronden in 2022 uitgegeven. OCB zal een deel van het plan gaan ontwikkelen en Vechtdal Wonen gaat 15 hofwoningen realiseren. Op basis van de huidige uitgangspunten is het resultaat voor Haven Oost € 1.293.000 negatief NCW. Dit is een verbetering van € 497.000 ten opzichte van het resultaat bij het MJP Grondexploitaties van vorig jaar. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat er optimalisaties in het plan hebben plaatsgevonden, zo is het aantal te realiseren woningen toegenomen tot ca. 125 woningen. Daarnaast profiteert de grondexploitatie Haven Oost van de lagere rente. De opbrengsten nemen tot slot ook toe door hogere verwachte grondprijzen.
Anderzijds moet de gemeente zichzelf niet ‘rijk rekenen’. Plannen in dit stadium, waarin we toewerken naar een nieuw bestemmingsplan, gaan gepaard met bepaalde onzekerheden. Denkbaar is dat bijvoorbeeld de rioolaansluiting met een zogeheten ‘kratten systeem’ duurder uitpakt. Het veranderlijke klimaat zorgt voor meer extreme buien met grote regenintensiteit. Deze infiltratie kratten kunnen als belangrijk onderdeel van afkoppeltechniek ingezet worden om de riolering te ontlasten. Hetgeen wel kan zorgen voor een kostenverhogend effect in de exploitatie. Zo profiteren we nu wel van gunstige marktontwikkelingen, maar erkennen we ook mogelijke effecten van een kwalitatief hoogwaardige plan.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021
21
Haven Oost, Ommen
Resultaat MJP2021
Resultaat Jaarrekening 2020
Resultaat MJP2022
Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten
€ € €
-2.531.000 € -4.124.000 € 4.598.000 €
-2.685.000 € -4.023.000 € 4.784.000 €
-2.685.000 -4.039.000 5.268.000
Resultaat op eindwaarde Resultaat op netto contante waarde
€ €
-2.056.000 € -1.790.000 €
-1.925.000 € -1.709.000 €
-1.456.000 -1.293.000
Voor het complex Haven Oost is een risicoanalyse opgesteld. Op basis van de risicosimulatie ontstaat een grondexploitatieresultaat op P90 van € 1.595.000 negatief. Naast de reeds getroffen voorziening is een risicoreserve benodigd is van € 302.000 voor dit project. De gevoeligheidsanalyse rangschikt de risico’s (spreidingsrisico’s en bijzondere gebeurtenissen) met het grootste financiële effect op het totaal resultaat (NCW) van het project. De grootste risico’s binnen Haven Oost bestaan uit: • Bodemverontreiniging is ernstiger en overschrijdt budget. Omvang risico niet goed in te schatten. Nader onderzoek moet uitwijzen of er risico bestaat op aanvullende vervuilingen die moeten worden gesaneerd. • Sloopkosten vallen tegen door asbestverontreiniging en overschrijdt budget. • Procedurele bezwaren van bedrijven of omwonenden, waardoor bestemmingsplan vertraagt • Inpassing loods komt niet voldoende van de grond, waardoor maatregelen moeten worden getroffen om de geluidscontour in te perken. Bovendien zijn hier extra sloop- en saneringskosten mee gemoeid. Haven Oost, Ommen
Risicoresultaat (P90) Resultaat grondexploitatie Benodigde risicoreserve
Resultaat MJP2021 € € €
-1.987.000 € -1.790.000 € -197.000 €
Resultaat MJP2022 -1.595.000 -1.293.000 -302.000
Het risicoprofiel voor Haven Oost verbetert iets ten opzichte van het voorgaande MJP, omdat het plan verder is uitgewerkt. De benodigde risicoreserve neemt echter wel toe, omdat het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd. Hierdoor bedraagt de benodigde risicoreserve € 302.000.