Bijlage 1a Stedenbouwkundige visie lemele def. (1)

Erf met landschappelijke inpassing

Bestaande bebouwing

Parkeren op het erf

Huidige contour bouwvlak

Aandacht voor waterberging op eigen terrein Goothoogte (4m) met royale kap (10m) Te verwijderen wal (landschapsvreemd element)

Bestaande wegenstructuur Bestaande groenstructuren Inpassen bestaande bomen aan Lemelerweg Waardevolle open plek vooral cultuurhistorisch / landschappelijk Één of twee inritten naar erfcluster vanaf Lemelerweg Doorzetten lintbebouwing Landelijk woonmilieu

Open houden landschap Zichtlijnen Zichtlijn richting Lemelerberg Gebruik verdwenen paden waar mogelijk als ontwerpaanleiding Es

Uitgangspunten voor de ontwikkeling: één compact erfcluster 52

* Afwijkingen van de woningdichtheid zijn mogelijk, mits de ruimtelijke kwaliteit past bij het woonmilieu.

06 Realisatiestrategie Voor de concrete locaties die in beeld zijn om woningbouw te realiseren is een realisatiestrategie van belang. Daarbij maken we onderscheid tussen de zuidkant van Lemele en Tifa-Exel. Tot slot komt collectief particulier opdrachtgeverschap aan de orde. Zuidzijde Lemele De initiatiefnemers van Zaal Dijk, de gronden ten zuiden van Zaal Zijk, Korteveldsweg en de gronden van Zonnevest en woningcorporatie Vechtdal Wonen slaan de handen ineen om gezamenlijk een haalbaar plan te ontwikkelen voor de zuidzijde van Lemele. Daar zijn meerdere redenen voor. Allereerst is het van belang om de gevraagde woningverdeling van 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur op een evenwichtige manier te verdelen over de locaties. Daarbij geeft Vechtdal Wonen voorkeur aan clustering van de sociale huurwoningen. Deze clustering van sociale huurwoningen is het meest kansrijk op de locatie Zaal Dijk, vanwege het centrum-dorpse woonmilieu. Bovendien hebben de kleinere locaties onvoldoende omvang om op een financieel haalbare wijze sociale woningen in te passen. Daarnaast is een nieuwe ontsluitingsweg vanaf de Korteveldseweg noodzakelijk om de gronden ten zuiden van Zaal dijk en Zonnevest bereikbaar te maken. Ook daarvoor is een samenwerking noodzakelijk. De initiatiefnemers starten de planontwikkeling op om samen een plan te ontwikkelen.

Op voorhand wordt het aantal woningen tussen de 50-80 ingeschat, wat een aanzienlijke impuls voor Lemele betekent.

Tifa-Exel

Gezamenlijke zuidkant

53

De planontwikkeling omvat naast een ruimtelijk plan ook het uitvoeren van diverse haalbaarheidsonderzoeken en het maken van afspraken over de financiële verevening. Daarbij zal de gemeente Ommen een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partijen sluiten om afspraken te maken over typologieën, bebouwing/doelgroep, fasering, aanleg van voorzieningen. Ook afspraken over de uit te voeren haalbaarheidsonderzoeken om te komen tot een wijziging van het omgevingsplan maken deel uit van deze afspraken. Haalbaarheidsonderzoeken omvatten onder meer de aspecten bodem, stikstof, weging van het waterbelang, verkeer en natuurwaarden. Tevens worden afspraken gemaakt over de wijze waarop belanghebbenden (zoals omwonenden, Plaatselijk Belang Lemele en anderen) bij de planuitwerking worden betrokken. Het participatiekader van de gemeente Ommen vormt daarbij de leidraad. Daarbij is van belang dat het betrekken van belanghebbenden transparant en navolgbaar is en worden belanghebbenden geinformeerd over de voortgang van de ruimtelijke ontwikkeling.

alle gronden direct beschikbaar zijn. Indien Tifa-Exel tot bedrijfsverplaatsing over gaat, dan zal Tifa-Exel in haar planontwikkeling moeten voldoen aan de uitgangspunten in de voorliggende ruimtelijke visie én de woonvisie (30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur). Mocht de bedrijfsverplaatsing en daarmee ook de herontwikkeling van het bedrijfsperceel naar woningbouw actueel worden, dan zal de gemeente Ommen ook met Tifa-Exel afspraken maken over de planontwikkeling in een anterieure overeenkomst, zoals hierboven beschreven. Stabiele lijn in bouwmogelijkheden De gemeente maakt met initatiefnemers van de in deze visie genoemde locaties en eventuele andere locaties die zich aandienen, afspraken over de fasering en pogrammering om een stabiele lijn in bouwmogelijkheden in Lemele te bieden. Daarbij zal de gemeente Ommen monitoren of het aanbod aansluit bij de vraag. De verwachte vraag voor Lemele ligt tot 2031 op circa 50-80 woningen ligt (zie paragraaf 2.3) en bovendien is het niet de verwachting dat er daarna geen vraag meer is gelet op de grote druk op de woningmarkt. De verwachting is dan ook dat de ontwikkeling van de in voorliggende visie beschreven locaties zal bijdragen aan ‘bouwen naar behoefte’, maar de gemeente monitort dit middels woningbehoefteonderzoek.

Dit vindt veelal plaats bij het opstellen of herijking van nieuw woonbeleid of het opstellen van een woonvisie (regulier om de 4 á 5 jaar). Grote woningbouw ontwikkelingen of een snel veranderende woningmarkt kunnen ook aanleiding voor herijking zijn.

Tifa-Exel Voor Tifa-Exel geldt dat er alleen bij een bedrijfsverplaatsing kansen zijn voor woningbouw. Het initiatief hiervoor ligt bij Tifa-Exel. De realisatie hiervan is daarmee onzekerder en meer lange termijn dan bij de zuidzijde van Lemele, waar 54

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap CPO Lemele Woont is actief in Lemele en heeft in het verleden succesvol CPO ontwikkelingen mogelijk gemaakt (o.a. Erve Bennink en Bulemansteeg). Tijdens het proces van tot standkoming van voorliggende stedenbouwkundige visie is ook vanuit Lemele gebleken dat er onder woningzoekenden interesse is in CPO. CPO Lemele Woont zou ook graag een rol spelen in het vervolg van de planontwikkeling. Omdat de gemeente Ommen geen grondeigenaar is, kan de gemeente dit niet afdwingen. De gemeente Ommen wil wel graag stimuleren en faciliteren dat CPO Lemele Woont een rol krijgt bij de planontwikkeling. Daarvoor biedt de gemeente Ommen de volgende mogelijkheden: Subsidie voor de inhuur van de professionele begeleiding Voorschot voor het opstellen van een bouwplan Voorfinanciering / budget voor planontwikkeling indien een CPO partij zelf eigenaar is van een mogelijk bouwperceel. Gemeente zal aandringen op het maken van afspraken met de ontwikkelaars over betrokkenheid van CPO Lemele Woont. Meer informatie hierover is te vinden in de Uitvoeringsregels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van de gemeente Ommen uit mei 2024. Zie ook: https://woneninommen.nl/woonbeleid/cpo

Vraag over woningbehoefte uit mentimeter tijdens 1e participatiebijeenkomst

55

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling info@sab.nl - www.sab.nl

In opdracht van: gemeente Ommen Projectnummer: 240406 Disclaimer tekst Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid nagestreefd. Toch kan de informatie in deze uitgave niet juist of onvolledig zijn. De Opdrachtgever is hiervoor niet aansprakelijk. Als u van mening bent dat er beeldmateriaal is gebruikt waarover u het beeldrecht heeft, neem dan contact op met de opdrachtgever via onze website of bovengenoemde adres. Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen, in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch door fotokopieën of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever.

56