Bijlage 1a Stedenbouwkundige visie lemele def. (1)

Stedenbouwkundige visie, Lemele Een toekomstgerichte stedenbouwkundige visie voor een stabiele ontwikkeling van nieuwe woonmogelijkheden in Lemele

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

januari 2026, 240406

sab adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling info@sab.nl - www.sab.nl

Inhoudsopgave 01. Inleiding

4

04. Toekomstvisie Lemele

36

1.1 Waarom deze visie?

4

4.1 Stedenbouwkundige visie

36

1.2 Lemele in beeld

5

4.2 Woonmilieus

38

1.3 Een visie in samenspraak met Lemele

8

1.4 Leeswijzer

8

02. Relevant beleid

10

2.1 Omgevingsvisie Overijssel

10

2.2 Omgevingsvisie Ommen (2021)

15

2.3 Woningbehoefte gemeente Ommen (2024)

15

2.4 Dorpsambitieplan Lemele (2022)

16

2.5 Pilot bouwstenen woningbouw (2023)

17

2.6 Visie invulling open plekken (BügelHajema, 2007)

18

03. Ruimtelijke karakteristiek

20

3.1 Karakteristiek esdorp

20

3.2 Historische ontwikkeling

22

3.3 Natuur en landschap

24

3.4 Stedenbouwkundige structuren

28

3.5 Voorzieningen

30

3.6 Infrastructuur

31

3.7 Water

32

3.8 Archeologie

32

3.9 Conclusie en uitgangspunten

34

05. Uitwerking deellocaties

42

5.1 Zaal Dijk + parkeerplaats

42

5.2 Zuidzijde Lemele

46

5.3 Tifa-Exel

50

06. Realisatiestrategie

53

01 Inleiding 1.1 Waarom deze visie? Aan de voet van de Lemelerberg ligt Lemele, een karakteristiek Sallands esdorp. Lemele bevindt zich op korte afstand van de grotere kernen Ommen (noordelijk) en Hellendoorn (zuidelijk), en is gelegen tussen de Lemelerberg (onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland) en het beekdal van de Regge. De inwoners, Lemelenaren, wonen er met plezier en zijn trots op het waardevolle landschap en de omliggende natuur.

binnen Lemele mogelijk verloren gaan? Of kiezen we voor uitbreiding, waarmee juist de karakteristieke groene open plekken van Lemele behouden kunnen blijven? Het doel van deze visie is om samen met inwoners een toekomstgerichte stedenbouwkundige (toekomst)visie opstellen om een stabiele lijn in bouwmogelijkheden van nieuwe woningen te bieden.

Voor de vitaliteit en leefbaarheid van Lemele is het belangrijk om nieuwe woningen toe te voegen, met name voor senioren en starters. Dit bevordert de doorstroming op de woningmarkt en draagt bij aan een duurzame bevolkingsopbouw. Een (gestage) toename van het aantal jonge inwoners is essentieel om de dorpskern toekomstbestendig te houden en om voorzieningen, zoals de basisschool en sportclubs, te behouden. Daarbij is het cruciaal om woningen te realiseren die aansluiten op de lokale woonbehoefte. Zeker jongere inwoners zijn nodig om het dorpse leven en de sociale samenhang te behouden.

De groeiopgave die nodig is om Lemele vitaal te houden, staat in zekere zin op gespannen voet met het behoud van de aanwezige landschaps- en natuurwaarden. Voorliggende stedenbouwkundige visie maakt een zorgvuldige afweging tussen enerzijds behoud van de unieke karakteristieken van Lemele en het omringende landschap en biedt anderzijds ruimte om Lemele te laten groeien ten behoeve van een vitale en leefbare dorpsgemeenschap. De stedenbouwkundige visie biedt daarnaast ook een ruimtelijk kader dat voor initatiefnemers houvast biedt bij de uitwerking van de potentiële woningbouwlocaties en door de gemeente Ommen gehanteerd kan worden bij de toetsing van principeverzoeken.

De gemeente Ommen heeft in de omgevingsvisie een woningbouwopgave van 1.250 woningen tot 2024 benoemd. Echter, is de ruimte voor kleine kernen zoals Lemele beperkt. De provincie Overijssel geeft de voorkeur aan inbreiding binnen bestaande structuren en staat terughoudend tegenover uitbreidingslocaties. Precies daar ligt de afweging: kiezen we voor inbreiding, waarbij bestaande landschappelijke kwaliteiten 4

rw eg ele - L em

1.2 Lemele in beeld Lemele is een van van de kenmerkende Sallandse esdorpen, gelegen nabij grotere kernen als Ommen aan de noordzijde, en Hellendoorn aan de zuidzijde. Het dorp ligt tussen de Lemelerberg en het beekdal van de Regge. Lemele is bereikbaar via de N347, de verbindingsweg tussen Helledoorn en Ommen. Kenmerkend voor het dorp is de agrarische ligging met verhoogd in het landschap liggende essen. Het dorp heeft een groen karakter, vanwege de open ruimtes tussen de bebouwing en aanwezige groenstructuren.

C

Öldersweg

Kerk

weg

sw

eg

B

D

Lag

ee

E

Ko rte ve

ld s

we

g

H

F

N347

G

A

Luchtfoto van Lemele. De letters corresponderen met de foto’s op volgende bladzijdes 5

B | Kerkweg | Glooiende open es aan de flanken van de Lemelerberg

A | Lage Esweg | Dorpsrand aan de westzijde: open erfopzet met zicht op achterliggende woningen

C | Öldersweg | Achterzijde Tifa / bouwbedrijf Exel. De fabriek is landschappelijk ingepast met een wal en aan de oostzijde met een houtwal

6

D | Lemelerweg | Voorzijde Tifa / bouwbedrijf Exel en zicht op Lemelerberg op de achtergrond

E | Wethouder Imminkstraat | Planmatige woningbouw met een zichtlijn richting de Lemelerberg, zichtbaar tussen de bomen

G | Lemelerweg | Nieuwe erfbebouwing rondom bestaande boerderij, schuin georiënteerd ten opzichte van de weg

F | Bulemansweg | Grote kavels met moderne woningen, waarbij de woning op de voorgrond qua vormgeving verwijst naar een oude schaapskooi

7

H | Korteveldsweg | Voormalige discotheek Zaal Dijk

1.3 Een visie in samenspraak met Lemele

1.4 Leeswijzer

Na dit eerste, inleidende hoofdstuk bespreken we in hoofdstuk 2 de woonopgave in Lemele. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de karakteristieke kenmerken van Lemele middels een ruimtelijke analyse. In hoofdstuk 4 behandelen we de toekomstvisie Lemele. In hoofdstuk 5 werken we de potentiële ontwikkellocaties verder uit en in het laatste hoofdstuk (6) behandelen we de realisatiestrategie.

Het is van groot belang dat een toekomstvisie voor Lemele kan rekenen op draagvlak binnen het dorp. Daarom zijn voor de totstandkoming van deze visie drie participatiebijeenkomsten georganiseerd, waarin belanghebbenden stap voor stap zijn meegenomen in voorliggende visie. Tijdens de eerste bijeenkomst in februari 2025 konden inwoners meedenken over de karakteristieken van Lemele, de woningbehoefte en -types, en de geschiktheid van mogelijke woningbouwlocaties. Bij de tweede bijeenkomst is de concept visie op hoofdlijnen toegelicht en zijn reacties opgehaald. Tijdens de afsluitende bijeenkomst op 1 december 2025 , waarbij ruim 130 inwoners aanwezig waren, is de uitgewerkte visie met de realisatiestrategie gepresenteerd. Tevens zijn inwoners in gelegenheid gesteld om tot 21 december 2025 te reageren op de conceptvisie. Hierop is een aantal reacties binnen gekomen. De reacties en opmerkingen zijn meegenomen in de definitieve voorliggende stedenbouwkundige visie. Een impressie van de bijeenkomsten is hiernaast weergegeven. Naast deze dorpsbijeenkomsten is de visie en de uitwerking van de potentiële deellocaties besproken met de gemeente Ommen, de stadsbouwmeester, Plaatselijk Belang, CPO Lemele woont, woningcorporatie Vechtdal Wonen en initiatiefnemers op potentiele woningbouwlocaties.

Op deze manier is de visie in nauwe samenwerking met het dorp en betrokken partijen zorgvuldig opgebouwd. 8

Welke plekken zijn bijzonder of karakterisitiek in Lemele?

Voor welke doelgroep moet er gebouwd worden?

Kunt u zich vinden in de voorgestelde ontwikkelrichting voor Lemele / concept visie?

Bent u zelf binnen nu en vijf jaar op zoek naar een nieuwbouwwoning in Lemele?

Hoe passend vindt u denkrichting 1 en 2 voor Zaal Dijk? 9

02 Relevant beleid Allereerst wordt ingegaan op het relevant beleid. Daarvoor zijn de Omgevingsvisie Overijssel, omgevingsvisie Ommen, het woningbehoefte onderzoek 2024, De Pilot bouwstenen woningbouw (ontwikkelkader kleine kernen en buurtschappen van Ommen) en het dorpsambitieplan Lemele geraadpleegd. Natuur- en landschapsbeleid is opgenomen in de hoofdstuk 3.3 onder de landschapsanalyse.

Of laag Uit de inventarisatie van de of-laag volgt dat Lemele grotendeels in een intrekgebied ligt. Voor deze gebieden gelden maatregelen die zijn gericht op het behoud van de grondwaterbeschermende bodemlagen. Het noordwestelijk deel is onderdeel van een grondwaterbeschermingsgebied. Het ruimtelijk beleid richt zich in deze gebieden onder meer op het weren van strijdige functies (functies met risico op grondwaterverontreiniging). De Lemelerberg en het gebied rondom de Regge is onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Dit ligt echter op afstand van het dorp.

2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie van de provincie Overijssel bevat een uitvoeringsmodel. Vanuit dit model wordt bepaald of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities. In het model staan de stappen ‘of’, ‘waar’ en ‘hoe’ centraal. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar wat ontwikkeld kan worden en de gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief ingepast kan worden. Navolgend wordt het gebied besproken aan de hand van de of-waar-hoe-benadering.

Waar laag Overijssel onderscheidt in de Omgevingsvisie zes ontwikkelingsperspectieven: drie voor de Groene Omgeving en drie voor de Stedelijke Omgeving. Deze perspectieven geven een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities voor de provincie leidend zijn. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ en ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’. Voor woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken geldt dat

10

Legenda Intrekgebieden

altijd gebouwd mag worden voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie moeten deze locaties vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem. Herstructurering en transformatie kan daarnaast ook bijdragen aan de energietransitie. Het ontwikkelingsperspectief wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Grondwaterbeschermingsgebied Natuur Netwerk Nederland

> Generieke beleidskeuzes - of (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Legenda Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap Natuur Netwerk Nederland

11

> Ontwikkelperspectieven -waar (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Hoe laag Ruimtelijke kwaliteit is, naast duurzaamheid en sociale kwaliteit, één van de rode draden binnen de beleidsambities van de provincie Overijssel bij initiatieven in de fysieke leefomgeving. De inzet op ruimtelijke kwaliteit is daarbij volgens de provincie van belang voor het vestigingsklimaat van onder andere bedrijven en bewoners. Een belangrijk instrument dat de provincie heeft opgesteld ten aanzien van het sturen op ruimtelijke kwaliteit is de Catalogus Gebiedskenmerken. De Catalogus is opgenomen binnen de Omgevingsvisie en hierbinnen wordt een onderscheid gemaakt in vier lagen, namelijk: natuurlijke laag; laag van agrarisch cultuurlandschap; stedelijke laag en de laag van de beleving. Iedere laag kent vervolgens weer haar eigen gebiedstypen, die elk weer eigen kwaliteiten en ambities hebben. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden verbonden met bestaande gebiedskenmerken.

Daarnaast ligt Lemele gedeeltelijk op dekzandvlaktes en -ruggen. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten: Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her) inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)- richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Laag van het agrarisch cultuurlandschap Lemele ligt in het essenlandschap. Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk. Daarnaast ligt Lemele gedeeltelijk in het jonge heide- en broekontginningslandschap. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Natuurlijke laag Lemele ligt gedeeltelijk op een stuwwal. Hiervoor gelden de volgende uitgangspunten: Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving. Ook dragen deze bij aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) en deze beter zichtbaar maken.

12

Legenda Stuwwallen Dekzandvlakte en ruggen Beekdalen en natte laagtes

> Natuurlijke laag (hoe) (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Legenda Essenlanschap Jonge heide- en broekontginningslandschap Maten en flierenlandschap

> Laag van het agrarisch cultuurlandschap (hoe) (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

13

Legenda Stedelijke laag Binnen de stedelijke laag zet de provincie in op het principe van concentratie en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Buiten de stedelijke omgeving hebben ‘groene’ functies prioriteit. Lemele maakt onderdeel uit van de stedelijke laag woonwijken 1955-nu en verspreide bebouwing. Voor woonwijken 1955-nu gelden de volgende uitgangspunten: Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Voor verspreide bebouwing gelden de volgende uitgangspunten: Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkantachterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd. Laag van de beleving De laag van de beleving verbindt het stedelijke met het landelijke en geeft belevenis, betekenis en identiteit. Het plangebied bevat een aantal onderdelen uit deze laag: donkerte, fietsroutes, historische infrastructuur, gebieden voor verblijfsrecreatie. In de donkere gebieden geldt het uitgangspunt: alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht.

Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht. Voor gebieden voor verblijfsrecreatie geldt dat de toegankelijkheid van de omgeving toe moet nemen en dat herstructurering/ verdichting/uitbreiding gepaard gaat met toevoegen van landschappelijke kwaliteit.

Woonwijken 1955-nu Verspreide bebouwing Gebiedsontsluiting- en erftoegangswegen

> Stedelijke laag (hoe) (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

Legenda Donkerte Gebieden voor verblijfsrecreatie (camping) Fietsroutes/historische infrastructuur

14

> Laag van de beleving (hoe) (bron: Omgevingsvisie Overijssel)

2.2 Omgevingsvisie Ommen (2021)

voor jonge huishoudens, gezinnen en ouderen. De woningvoorraad in Ommen bestaat grotendeels uit koopwoningen (71%), maar de groei hiervan stagneert. Dit leidt tot een toenemende druk op zowel de koop- als de huurmarkt. Vooral sociale huur- en betaalbare koopwoningen zijn schaars, terwijl de vraag naar deze woningen blijft groeien. Naast reguliere woningen is er ook een grote behoefte aan woningen die specifiek zijn afgestemd op ouderen, jongeren en andere aandachtsgroepen zoals statushouders en mensen met een beperking. Voor jongeren is het vinden van een passende woning een grote uitdaging. Alternatieve woonconcepten zoals tiny houses en prefab-woningen worden als mogelijke oplossingen gezien. Tegelijkertijd tonen jongeren een sterke voorkeur voor traditionele eengezinswoningen. Ook ouderen ondervinden problemen op de woningmarkt. Hoewel veel ouderen het liefst in hun eigen woning en buurt blijven, groeit de behoefte aan levensloopbestendige woningen en geclusterde woonvormen.

In 2021 heeft de gemeente Ommen de omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie geeft richting aan de toekomst van de gemeente. In de omgevingsvisie wordt onder meer richting gegeven aan het realiseren van een vitale en gezonde leefomgeving. Daarvoor wordt ingezet op de woonvraag van de eigen inwoners: jongeren, starters, jonge gezinnen, ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente zet in op een bij Ommen passende groei van maximaal 1.250 woningen tot 2040. Hiermee maakt de gemeente het mogelijk om het voorzieningenniveau op peil te houden en te versterken. Met deze groei wordt bijgedragen aan de verstedelijkingsopgave vanuit de Regio Zwolle. Woningen en gebouwen worden duurzaam en levensloopbestendig gerealiseerd, waarbij inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Ook spant de gemeente zich in voor het beschermen van de waarden van natuur, water en biodiversiteit. Daarbij is steeds de vitaliteit, gezondheid en leefbaarheid in de kernen en buitengebied bepalend voor wat kan.

Er wordt gestreefd naar een versnelling in de woningbouw om het tekort aan sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen te verminderen, terwijl ook rekening wordt gehouden met specifieke woonwensen van aandachtsgroepen. Voor nieuwe woningbouwplannen streeft de gemeente naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen.

2.3 Woningbehoefte gemeente Ommen (2024) Het woningbehoefteonderzoek 2024 Ommen geeft inzicht in de woningbehoefte en de woonzorg-vraag van verschillende doelgroepen in de gemeente Ommen. De bevolking van Ommen groeit gestaag. Deze groei wordt voornamelijk aangedreven door binnenlandse migratie, waarbij de gemeente aantrekkelijk blijkt 15

Van de woningbehoefte in de gemeente Ommen zal het grootste deel in Ommen gerealiseerd worden. Voor Lemele is de behoefte tussen 2024-2031 geraamd op 50-80 woningen. Daarnaast is er een aanvullende variant (migratievariant) doorgerekend die de ontwikkeling weergeeft als de migratietrend van de afgelopen jaren zich voortzet. In de migratievariant is de woningbehoefte in de periode tot en met 2030 geraamd op 80 woningen voor Lemele. Dit is mede afhankelijk van de druk op de woningmarkt elders in de regio en de instroom van mensen in het buitenland.

Daarmee vergroot de sociale cohesie en wordt eenzaamheid bestreden. Daarnaast is de ambitie dat er een stabiele lijn is in de bouwmogelijkheden van nieuwe woningen en een goed woningaanbod na te streven, zodat ook het voorzieningenniveau op orde blijft. Plaatselijk Belang wil deze ambities nastreven samen met CPO’s, zoals Lemele Woont en de gemeente Ommen. Op de overige thema’s zet Plaatselijk belang zich in voor het creëren van ontmoetingsplekken met centrale voorzieningen, het bevorderen van bewegen, het versterken van sociale relaties door gezamenlijke initiatieven en het bestrijden van eenzaamheid. Ook is het bevorderen van duurzaamheid en klimaatadaptatie en het verbeteren van de infrastructuur (auto en OV) als uitgangspunt benoemd.

2.4 Dorpsambitieplan Lemele (2022) Het dorpsambitieplan Lemele (2023-2028) geeft de visie van Plaatselijk Belang op het dorp, en richt zich op het behouden en versterken van de leefbaarheid in Lemele door vijf speerpunten centraal te stellen: wonen, vitaliteit, duurzaamheid, noaberschap en bereikbaarheid. Het doel is om het dorp leefbaar, verbonden en toekomstbestendig te houden. Op het gebied van wonen wordt ernaar gestreefd nieuwe woonvormen te ontwikkelen op basis van de behoefte, waarbij bijvoorbeeld ook jong en oud aan elkaar gekoppeld worden.

Wonen en leven in Lemele DorpsAmbitiePlan 2023 - 2028

Omgevings­ visie Ommen Ommen Jouw Toekomst 16 december 2021

P 16

December 2022

2.5 Pilot bouwstenen woningbouw, ontwikkelkader kleine kernen en buurtschappen van Ommen, (2023)

De bouwstenen zijn hieronder samengevat. Enkele specifieke bouwstenen voor de esdorpen zijn hiernaast weergegeven. - Woningbouw altijd bezien in bredere context van de omgeving - Rekening houden met geur- of andere hindercontouren. - Ruimte voor activiteiten die bijdragen aan waterberging, energie-opwek, zelfvoorziening, waterzuivering grijs water. - Woningbouw is natuurinclusief - Woningbouw is grondwaterneutraal - Voldoende betaalbare woningen per kern - Ruimte bieden aan verschillende doelgroepen - Vergroten aanbod en variantie woningtypen - Ruimte voor transformatie van bestaand vastgoed

De provincie Overijssel, de gemeente Ommen en Ruimtevolk hebben in een pilot gezocht naar een mogelijk ontwikkelkader voor woningbouw in de kleine kernen en buurtschappen in de gemeente Ommen. Het biedt bouwstenen voor een ontwikkelkader. De bouwstenen geven handvatten om woningbouw en andere ruimtelijke opgaven aan te koppelen en de wens woningbouwplannen op een integrale manier af te wegen. Voor woningbouw in de kernen die in het extensieve landbouwgebied liggen (Lemele en Beerzerveld), worden mogelijkheden gezien voor woningbouw passend bij de maat en schaal van de dorpen. Goede bereikbaarheid en aanwezigheid van basisvoorzieningen zijn daarbij randvoorwaardelijk. Een kleinschaliger uitbreiding van de woningvoorraad is passender vanwege de organische groei van de esdorpen.

17

Bron: Ontwikkelkader kleine kernen en buurtschappen van Ommen (2023)

2.6 Visie invulling open plekken Lemele (BügelHajema, 2007) In 2007 is een visie voor de open plekken in Lemele opgesteld, waarin uitgangspunten zijn geformuleerd voor de invulling van open plekken in de bebouwde kom van Lemele. Onderdeel daarvan is de afweging van mogelijke woningbouwlocaties. In de visie zijn de open plekken als volgt gewaardeerd: - Waarde vooral cultuurhistorisch / landschappelijk (gebieden die nog een duidelijke relatie hebben met het aangrenzende landschap, gedeelten van een es, een eenmanses of kamp of gave onderdelen van een voormalig boerderijerf of ensemble van boerderijen) - Waarde vooral visueel-ruimtelijk (open ruimtes die aansluiten op gebied met cultuurhistorische waarde en binnenruimtes, al dan niet met doorzichten naar het landschap) - Minder waardevol (open ruimtes in het jongere, zuidelijke dorpsdeel) Daarnaast zijn karakteristieke boerderijen / ensembles aangeduid en belangrijke zichtlijnen. De conclusies uit de visie zijn op de hiernaast afgebeelde kaart samengevat en vormen een belangrijk uitgangspunt. Voor gebieden die een visuele-ruimtelijke waarde hebben is beschreven dat deze onder stringente voorwaarden ten aanzien van situering en vormgeving beperkt kunnen worden bebouwd. Behoud van de kenmerkende openheid en doorzichten en een zorgvuldige landschappelijke inbedding zijn daarbij belangrijk.

Onder meer de open plek aan de oostzijde van de Bulemansteeg is in het afgelopen decennium bebouwd.

Legenda Landschappelijke contour als grens van Lemele (gebaseerd op bestemmingsplan) Belangrijke zichtlijnen Waardevolle ensembles / karakteristieken Waardevol vooral cultuurhistorisch / landschappelijk Waardevol vooral visueel / ruimtelijk Minder waardevol 18

Kaart met de waardering van de open plekken. Bron: Visie invulling open plekken Lemele, BügelHajema (2007)

Waardevolle open plek vooral cultuurhistorisch / landschappelijk

19

03 Ruimtelijke karakteristiek Lemele 3.1 Karakteristiek esdorp Lemele is een typisch esdorp. Esdorpen liggen op de hogere zandgronden en worden grenzen aan heide of bosgebieden aan de ene kant en uiterwaarden van de rivier in het maten- en flierenlandschap aan de andere kant. Esdorpen hebben vaak een kenmerkende brink, een open ruimte met bomen aan de rand van het dorp, waarin vroeger het vee werd verzameld om daarmee naar de weidegronden te gaan. Met de toename van bebouwing kwam de brink vaak in het dorp te liggen en werd het in gebruik genomen als dorpsplein. In Lemele is de brink echter niet goed herkenbaar meer. Kenmerkend voor een esdorp is de radiale wegenstructuur, die oorspronkelijk samenkwam bij de in het dorp gelegen brink. De radiale wegen liepen vaak uit op velden waar het vee kon grazen. In Lemele is deze radiale wegenstructuur duidelijk aanwezig. Kenmerkend voor de bebouwing is de wisselende oriëntatie, dit is goed terug te zien bij de oudere bebouwing langs de linten. Ook de open percelen zijn kenmerkend voor het esdorp.

Bos/heide Essen

Open ruimtes Lintbebouwing

Historische kern

Radiale ontwikkeing

20

Maten- en flierenlandschap

dwars schuin parallel

schuin

Bebouwing met wisselende oriëntatie

Groenstructuur aan Dennenhoekweg

Lemelerberg

open es open ruimte

Waardevolle open ruimte

21

Glooiende open es met de Lemelerberg op de achtergrond

3.2 Historische ontwikkeling

1900: Lemele is een klein esdorp met kenmerkende radiale wegenstructuur. Bebouwing bevindt zich langs de linten. Het landschap wordt gedomineerd door essen, weides en heidevelden. De kerk markeert het dorpscentrum.

Historische kaarten laten goed zien wat het landgebruik van oorsprong was. Hieronder is een overzicht van vier momenten vanaf 1900 opgenomen.

1950: Er is een lichte groei zichtbaar in het dorp langs de linten. De wegen zijn verbeterd, wat de verbinding met omliggende plaatsen vergemakkelijkt. Het omliggende essenlandschap en de landbouwfunctie blijven, maar met meer ontginningen en duidelijke perceelstructuren. 1975: Lemele toont verdere groei, met nieuwe bebouwing langs de linten en enkele planmatige uitbreidingen daarachter. De aanleg van een omgelegde noord-zuidroute vanaf de jaren ‘70 en ‘80 vermindert verkeer in de kern en scheidt het essenlandschap van het beekdal van de Regge. 2023: Het dorp is verder uitgebreid met woningbouw aan de zuid-oostzijde en wat bedrijvigheid aan de noordkant. De lintbebouwing blijft herkenbaar, terwijl planmatige uitbreidingen zorgen voor een meer moderne dorpsstructuur. Essen en weides blijven grotendeels behouden en dragen bij aan het karakteristieke landschap. Voormalig dorpscafé Dijk

22

1950 (bron: Topotijdreis)

1900 (bron: Topotijdreis)

1975 (bron: Topotijdreis)

23

2023 (bron: Topotijdreis)

3.3 Natuur en landschap Het geldend natuurbeleid bepaalt onder andere welke ontwikkelmogelijkheden er mogelijk zijn in het dorp. Het volgende natuurbeleid is van toepassing op Lemele of de directe omgeving. Natura 2000 Rondom Lemele zijn Natura 2000 gebieden aanwezig. Meest dichtstbijzijnd is het Vecht- en Beneden-Reggegebied. Dit gebied ligt in zeer verschillende landschappen: in het rivierengebied van de Regge en de hogere zandgronden van de Lemelerberg. Natuurnetwerk Nederland De Lemelerberg en het gebied rondom de Regge is onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Dit zijn gebieden waar natuur voorrang heeft. Dit ligt echter op afstand van het dorp. Archeologische essen Een deel van de gronden rondom het dorp is aangeduid als archeologische es op de cultuurhistorische waarderingskaart van de Provincie Overijssel. Dit zijn gebieden met archeologische waarden op basis van vondsten, overblijfselen (in het landschap) van menselijke activiteiten. De kaart kan gebruikt worden bij ontwikkelingen, maar de aanduiding heeft geen status.

Legenda Natura 2000 Natuurnetwerk Nederland Archeologische Essen 0

50

100

150

200m

Natuurbeleidskaart: status van verschillende landschappen rondom Lemele 24

Glooiing van hellingafspoelingen Landduinen met bijbehorende vlakten en laagten

Complex van gordeldekzandwelvingen Gordeldekzandrug

Droogdal

Geomorfologische kaart van Nederland (bron: PDOK)

Geomorfologie De geomorfologische kaart geeft informatie over het ontstaan van het landschap. Op de kaart is goed de ligging van de stuwwal te zien (rood), met daarin de naar beneden aflopende droogdalen (grijs). Deze stuwwal is in de voorlaatste ijstijd ontstaan door stuwend landijs vanuit Scandinavië. Grenzend aan de stuwwal ligt een zone met hellingafspoelingen (bruin), waardoor de overgang van de stuwwal naar het omliggende landschap wat afgevlakt is. Lemele zelf ligt in het dekzandlandschap, dat bestaat uit dekzandruggen, welvingen en landduinen (lichtgroen, beige en geel).

Ten oosten van het dorp liggen de lager gelegen beekdalbodems van de Regge (donkergroen). Hoogteligging Lemele ligt op de overgang van de hoger gelegen Lemelerberg naar het lager gelegen gebied bij de Regge. Het hoogste gedeelte van de Lemelerberg ligt op zo’n 50-60 m boven NAP, de esgronden tussen de berg en het dorp op zo’n 10 - 30 m boven NAP, het dorp op ca. 7-10 m boven NAP en de graslanden nabij de Regge op ca. 5-6 m boven NAP. Lokaal zijn er ook hoogteverschillen aanwezig. Zo liggen sommige percelen in en nabij het dorp hoger in het landschap doordat deze in het verleden opgehoogd zijn met plaggenbemesting (enk). + 8,80 NAP + 10,0 NAP

Natura 2000

+ 8,40 NAP + 7,30 NAP

Essenlandschap en stuwwallen Lemele ligt ingebed in een waardevol en gelaagd landschap, op de overgang van de stuwwal van de Lemelerberg, die zich ten westen en noordoosten van het dorp bevindt, en het essenlandschap in en rondom het dorp. Volgens de Omgevingsverordening Overijssel zijn deze essen cultuurhistorisch waardevol en worden zij aangemerkt als te behouden kernkwaliteiten van het landschap. Legenda

+ 8,30 NAP

+ 23,0 NAP

Essenlandschap en stuwwallen (bron: Omgevingsverordening Overijssel)

+ 9,40 NAP

Natuurnetwerk Nederland + 5,30 NAP

Omgevingsverordening Overijssel essenlandschap Omgevingsverordening Overijssel -

Hoogteligging AHN (bron: Actueel Hoogtebestand 25 Nederland)

stuwwallen

Groen- en landschapsstructuren Kenmerkend voor het esdorp is het van oorsprong agrarische karakter, met akkerteelt op de flank van de Lemelerberg en veeteelt op de lager gelegen weides van het maten- en flierenlandschap in het beekdal van de Regge. De uitgestrekte heidevelden van de Lemelerberg werden gebruikt om schapen te laten grazen. De nu kenmerkende essen in het landschap werden opgehoogd door plaggenbemesting, waardoor vruchtbare akkergronden ontstonden. Zowel de essen als de weides zijn nog redelijk gaaf aanwezig. Een groot deel van de kwaliteit van Lemele is te danken aan het groene karakter van het dorp en de open ruimtes. Langs wegen is vaak oude laanbeplanting aanwezig, vaak bestaande uit grote eiken. Langs de west- en de oostrand van het dorp zijn opgaande groenstructuren aanwezig die het landschap een besloten karakter geven. Bij de recentere woonwijkjes is de aanwezigheid van groen beperkter. Vanaf het dorp is het zicht over de es naar de Lemelerberg van grote waarde. De aanwezige open ruimtes met doorzichten aan de westzijde van het dorp dragen daar aan bij. De relatie met het aanwezige beekdal is minder sterk vanwege de aanwezigheid van de provinciale weg. Vanwege de aanwezige bossages is het zicht op het beekdal beperkt. Er is een onderdoorgang onder de provinciale weg aan de noordoostzijde van het dorp aanwezig.

Open ruimte

Es aan de flanken van Lemelerberg

Legenda Maten- en flierenlandschap Beekloop Open es Essenlandschap Belangrijke zichtlijnen Hoogtelijnen Oude laanbeplanting Bosstructuur Heide Gras Bouwland Waarde vooral cultuurhistorisch / landschappelijk Waarde vooral visueel / ruimtelijk Minder waardevol 26

Groen- en landschapsstructuren

27

0

50

100

150

200m

3.4 Stedenbouwkundige structuren De oorspronkelijke structuur van het dorp is in de huidige situatie nog goed waarneembaar, en komt terug in het radiale wegenpatroon, de oude boerderijen met wisselende oriëntatie en de open structuur van het dorp. Het dorp heeft nog steeds een agrarisch karakter, al zijn veel boerderijen tot woonhuis verbouwd en zijn er verschillende nieuwe woonbuurtjes gerealiseerd. De lintbebouwing aan de noord-zuidroute heeft zijn open karakter grotendeels behouden. Tussen de bebouwing zijn open ruimtes aanwezig met zichtlijnen over de percelen. Het zuidelijk deel van het dorp heeft een meer gesloten structuur vanwege recentere woningbouwontwikkelingen tussen en achter de lintbebouwing. Recentere woningbouwontwikkelingen dateren uit de jaren ‘50 (westzijde kern). In de jaren ‘70 en ‘90 zijn er twee uitbreidingen aan de zuidoostkant gerealiseerd. De meest recente grotere ontwikkeling is wijk aan de oostkant van ca. 2007. Tot slot zijn er enkele nieuwe woningen aan de Bulemansteeg, waaronder een aantal in erfopzet.

Schaapskooi

Saksische boerderij

Legenda Provinciale weg Locale verbindingswegen Langzaamverkeersverbinding Bebouwing voor 1945 Bebouwing 1945-1960 Bebouwing 1960-1975 Bebouwing 1975-1995 Bebouwing 1995-2015 Bebouwing na 2015

In de ruimtelijke structuur zijn een aantal grotere gebouwen af te lezen: zalencentrum Dijk, de school en het kerkgebouw. Noordelijker liggen TIFA / bouwbedrijf Exel en de Imminkhoeve. Alle grotere gebouwen zijn georiënteerd op de Lemelerweg. Er zijn ook een aantal karakteristieke Sallandse boerderijen.

Achterkanten woningen Oriëntatie woningen Woningbouwinitiatieven in ontwikkeling

28

Stedenbouwkundige structuren

29

0

50

100

150

200m

3.5 Voorzieningen In het dorp zijn enkele voorzieningen aanwezig, waaronder horeca, een kerk, een basisschool, sportvoorzieningen en een tankstation.

Legenda Recreatieve voorzieningen (camping) Recreatieve voorzieningen (hotel) Horeca Kapper Slager Culturele voorziening (kerk) Basisschool Zorgboerderij Sportvoorziening Speelplek Tankstation

Koffiehuis De Driesprong

Basisschool

Speelvoorziening

Kerk 30

0

50

100

150

200m

3.6 Infrastructuur Het dorp is bereikbaar vanaf de N347 vanuit Ommen en Hellendoorn. De Hellendoornseweg en Lemelerweg vormen de hoofdwegen in het dorp. De overige wegen hebben een grillige structuur en liggen deels als onderdeel van een cirkel zijnde rondom het hart van het dorp. Lemele is met het openbaar vervoer bereikbaar met de bus.

Legenda Snelheidsbord Komgrens Viaduct Hoofdwegen (N-weg) Locale hoofdverbindingswegen Locale verbindingswegen Langzaamverkeersverbinding Fietssuggestiestrook Vrijliggend fietspad Bushalte

Kerkweg

Vrijliggend fietspad Korteveldsweg

Zandpaden (langzaamverkeer / bestemmingsverkeer)

Dorpsentree vanaf het zuidwesten gezien 31

0

50

100

150

200m

Legenda Hoog Middelhoog Laag Verstoord Onbekend

Waterdiepte bij een hevige bui (70mm/2uur) (bron: Klimaateffectatlas)

Archeologische verwachtingskaart provincie Overijssel (bron: Atlas van Overijssel)

3.7 Water

3.8 Archeologie

Lemele is niet gevoelig voor overstroming van rivieren. Vanwege de ligging aan de rand van de stuwwal, stroomt regenwater af richting het oosten, naar het dorp. Dit is goed te zien op de kaart van de waterdiepte bij een hevige bui (70mm/2uur). Water staat dan deels op de straten maar ook in de open ruimtes in het dorp.

De archeologische verwachtingskaart geeft de kans op het aantreffen van archeologische waarden aan. Een deel van Lemele heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde en een deel een middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

32

33

3.9 Conclusie en uitgangspunten

Uitgangspunten voor stedenbouwkundige visie Versterk het dorp om vitaal te blijven Woningbouw richt zich op de lokale behoefte en versterkt de leefbaarheid door een gevarieerd aanbod voor starters, gezinnen en ouderen, waarbij een balans wordt behouden tussen groei en het karakter van het dorp en het omliggende landschap. Het streven is om allereerst via inbreiding nieuwe woningbouw te ontwikkelen. Daarbij kan gedacht worden aan transformatie van leegstaand vastgoed, maar ook vrijkomende (agrarische) bedrijfspercelen rondom Lemele. Inbreiding gaat daarbij hand in hand met versterking van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit.

Lemele is een karakteristiek Sallands esdorp, gelegen op de overgang van de stuwwal van de Lemelerberg naar het lagere maten- en flierenlandschap in het Regge-dal. Het dorp ligt in een waardevol, gelaagd landschap met de stuwwal aan de west- en noordoostzijde, het essenlandschap in en rondom het dorp, en het lagere maten- en flierenlandschap aan de oostzijde en het jonge heide- en broekontginningenlandschap aan de zuidzijde Het dorp heeft een open en groene structuur met zichtlijnen naar de Lemelerberg en het essenlandschap. De historische radiale wegenstructuur, de variatie in oriëntatie van bebouwing en groene open plekken zijn nog goed herkenbaar. Veel van deze open plekken hebben een cultuurhistorische en landschappelijke waarde. In zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening Overijssel wordt het essenlandschap ook aangeduid als cultuurhistorisch waardevol en als te behouden kernkwaliteit van het landschap. Eventuele ontwikkelingen krijgen aan de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren en versterking van het landschappelijk raamwerk.

Koester de landschappelijke- en natuurkwaliteiten in de omgeving Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud en de versterking van de karakteristieke overgangen tussen de es, de Lemelerberg / stuwwal en het maten- en flierenlandschap. De grens van de stuwwal en de grens van het maten- en flierenlandschap vormen landschappelijke contouren. Daarbinnen zijn nieuwe woningbouwontwikkelingen voorstelbaar, daarbuiten staan landschap en natuur voorop. Ook binnen de landschappelijke contouren is het van belangrijk om zichtlijnen en cultuurhistorisch en/of landschappelijk waardevolle open ruimten te behouden en te versterken. Indien inbreiding onvoldoende mogelijkheden biedt om Lemele vitaal te houden, is uitbreiding van Lemele in zuidelijke richting het meest kansrijk. Dit ligt nabij de kern van Lemele en hier zijn minder waardevolle cultuurhistorische en landschappelijke structuren die zicht tegen een uitbreiding verzetten.

Volgens de Omgevingsvisie Overijssel maakt Lemele deel uit van het perspectief ‘Wonen en werken buiten de stedelijke netwerken’. Binnen dit kader is bouwen voor de lokale behoefte toegestaan, mits zorgvuldig onderbouwd en regionaal afgestemd. Om Lemele vitaal te houden is een uitbreiding van de mogelijkheden voor woningbouw met respect voor de aanwezige landschappelijke kwaliteiten en natuurwaarden noodzakelijk. Dit komt tot uitdrukking tot de uitgangspunten voor de stedenbouwkundige visie.

Koester de dorpskwaliteiten Nieuwe bebouwing sluit aan op de bestaande korrel, oriëntatie en structuur van het esdorp. Afwisseling van bebouwing en groene open ruimten blijft onderdeel van de dorpsidentiteit. 34

Legenda Omgevingsverordening Overijssel - essenlandschap Omgevingsverordening Overijssel - stuwwallen Omgevingsvisie Overijssel Maten en flierenlandschap Natura 2000 Natuurnetwerk Nederland Omgevingsvisie Overijssel Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken Waardevolle open plek vooral cultuurhistorisch / landschappelijk Zichtlijnen Radiale wegenstructuur Ontwikkelrichting (uitbreiding) woningbouw

35

0

50

100

150

200m

04 Toekomstvisie Lemele 4.1 Stedenbouwkundige visie

Deze open plekken hebben nog een duidelijke relatie met bijvoorbeeld het aangrenzende landschap of gedeelten van een es. Deze plekken zijn van groot belang voor het karakter van Lemele en komen niet voor woningbouwontwikkeling in aanmerking. Er zijn ook open plekken die een visueel-ruimtelijke betekenis hebben die betrekking hebben op ruimtes aansluitend op gebieden met cultuurhistorische waarden en binnenruimtes, al dan niet met doorzichten naar het landschap. Hier is een kleinschalige inbreiding voorstelbaar, mits waardevolle zichtlocaties in stand worden gehouden. Eventuele bebouwing is uitsluitend toegestaan onder strikte voorwaarden ten aanzien van situering, schaal en vormgeving. Daarbij zijn het behoud van de kenmerkende openheid van het dorp en de doorzichten, evenals een zorgvuldige inpassing in de landschappelijke en dorpse context, leidend. Gedurende het opstellen van deze visie is er een principeverzoek binnengekomen bij de gemeente voor inbreiding op de open plek tussen de Lemelerweg en de Bulemansteeg. De gemeente heeft dit initiatief in behandeling. Ook na vaststelling van de visie staat de gemeente open voor dergelijke kleinschalige woningbouwinitiatieven.

Voorliggende stedenbouwkundige visie is tot stand gekomen in samenspraak met de inwoners van Lemele. De stedenbouwkundige visie geeft duidelijkheid over waar binnen én rondom Lemele kansen liggen voor toekomstige ontwikkelingen, en waar juist de wens bestaat om het landschap te behouden en verdere woningbouwontwikkelingen te beperken. Daarbij is gezocht naar een evenwicht tussen groei en behoud van het dorpse, landschappelijke karakter. Inbreiding & transformatie Inbreiding gaat voor uitbreiding is een belangrijk uitgangspunt in de stedenbouwkundige visie voor Lemele. Het is belangrijk om eerst in onbruik geraakte plekken in Lemele in te vullen met een nieuwe toekomstbestendige functie, voordat aan uitbreiding wordt gedacht. Op de Lemelerweg 60 en Hellendoornseweg 1 zijn kleinschalige woningbouwintiatieven met respectievelijk maximaal 8 en 5 woningen in ontwikkeling. Voor beide transformatielocaties is het omgevingsplan onherroepelijk. Voor inbreiding komt de locatie van het voormalige zalencentrum Zaal Dijk in aanmerking (zie paragraaf 5.1). Ook transformatie van bestaande (bedrijfs)bebouwing nabij de kern Lemele zien we als kansrijk in het kader van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik. Hiervoor zijn kansen voor Tifa-Exel, mocht het huidige bedrijf verplaatst worden (zie paragraaf 5.3).

In Lemele zijn er een aantal zeer waardevolle open plekken met een duidelijke cultuurhistorische en/of landschappelijke waarde.

Uitbreiding De kansen voor inbreiding zijn beperkt en daarmee kan niet in de woningbehoefte worden voorzien. Daarom is het van belang om te kijken naar uitbreiding. Daarvoor hebben we allereerst de landschappelijke contouren bepaald, die de landschappelijke

36

Legenda Landschappelijke contour Radialen Zichtlijnen Karakteristieke boerderijen / ensembles Woningbouwinitiatieven in ontwikkeling Waardevolle open plek vooral cultuurhistorisch / landschappelijk Waardevolle open plek vooral visueel / ruimtelijk Minder waardevol - potentiële ontwikkellocaties Transformatie / inbreidingslocaties Uitbreidingslocaties

Landelijk woonmilieu Dorps woonmilieu Centrum-dorps woonmilieu

37

0

50

100

150

200m

4.2 Woonmilieus Voor de ontwikkellocaties die op dit moment bekend zijn, is een passend woonmilieu gedefinieerd. Daarbij onderscheiden we een landelijk woonmilieu, een dorps woonmilieu en een centrum dorps woonmilieu. De woonmilieus geven een ruimtelijke karakteristiek weer voor de beoogde ontwikkeling en een indicatie van het mogelijke aantal woningen. De woonmilieus worden op de volgende pagina’s toegelicht. Bij de woonmilieus is de relatie gelegd met de belangrijkste bouwstenen voor het betreffende woonmilieu (zie ook paragraaf 2.5).

ondergrond en de bestaande dorpscontour volgen. Uitbreidingen buiten deze contouren in westelijke of oostelijke richting zijn niet mogelijk, omdat deze afbreuk doen aan de aanwezige landschappelijke en natuurkwaliteiten. Vanwege de aanwezige waardevolle open plekken aan de noordzijde van Lemele, is een dorpsuitbreiding binnen de landschappelijke contouren rondom de Korteveldsweg (op de overgang naar het jonge maten en flierenlandschap) het meest kansrijk (zie paragraaf 5.2). Daarbij is het noodzakelijk om een nieuwe ontsluitingsweg aansluitend op de Korteveldsweg te realiseren om deze zuidelijke uitbreidingen te ontsluiten.

Woningdichtheid & indicatie woningaantallen Bij de woonmilieus is een indicatie van de woningdichtheid weergegeven om op visie niveau een beeld te krijgen van de mogelijke woningaantallen. De woningdichtheden zijn gangbaar voor de genoemde woonmilieus. Daarbij is wel de kanttekening te plaatsen, dat er mede gelet op de betaalbaarheid een tendens is van kleinere woningen. Met kleinere woningen zijn er binnen dezelfde volumes méér woningen mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan rijwoningen met een smallere beukmaat of een schuurvolume waarin rug-aan-rug-woningen gesitueerd zijn. De genoemde aantallen zijn dan ook indicatief. Belangrijker is dat voldaan wordt aan de ruimtelijke kenmerken die passen bij het woonmilieu en daar aansluiting bij te vinden. Als de ruimtelijke kwaliteit bij een ontwikkeling geborgd is, zijn grotere woningaantallen mogelijk. Dit is echter maatwerk en afhankelijk van de specifieke context en plek.

38

Landelijk woonmilieu in Lemele De verbondenheid met het landschap is groot. De bebouwing is gegroepeerd rondom een gezamenlijk erf, waarbij overgangen naar het landschap zorgvuldig zijn vormgegeven. Binnen dit woonmilieu is ruimte voor verschillende woningtypen, van vrijstaande woningen tot compacte rijwoningen of rug-aan-rugwoningen. Een landelijke uitstraling van de bebouwing, bijvoorbeeld als schuren met royale kappen staat centraal. Parkeren vindt informeel op het erf plaats. Een indicatie van de woningdichtheid is ca. 10-15 woningen per hectare. Erfbebouwing wordt landschappelijk ingepast door middel van verschillende gebiedseigen landschapselementen. Dit kunnen zowel hogere als ook lagere elementen (landschappelijke haag) zijn, waardoor ook de wisselwerking met het landschap en doorzichten gewaarborgd zijn. Belangrijkste bouwstenen: Herkenbaar ensemble in het landschap: op het erf staan meerdere, verschillende gebouwen. Deze panden zijn gesitueerd rondom een gemeenschappelijke buitenruimte In het kampenlandschap zijn de erven omzoomd door groene ‘buffer’ in de vorm van een strook met bomen en/of struikgewas (erfbeplanting). Bron: Ontwikkelkader kleine kernen en buurtschappen van Ommen (2023)

39

Dorps woonmilieu in Lemele Dit woonmilieu sluit goed aan bij het bestaande karakter van Lemele, met een dorpse schaal en een open, groene uitstraling. De bebouwing sluit aan op de omgeving, met woningen gegroepeerd in kleine clusters of langs groene straten. Er is ruimte voor verschillende woningtypen, van vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen tot levensloop-bestendige en rug-aan-rugwoningen. Een indicatie van de woningdichtheid is circa 20-25 woningen per hectare. Belangrijkste bouwstenen: Variatie in bebouwingstypen en afwisselende oriëntatie om stedenbouwkundige kwaliteiten en opzet te versterken. De omzoomde ‘kamers’ van het coulisselandschap zijn ook in de kernen terug te vinden, er is voldoende groene en open ruimte tussen de woningen en erven die doorzichten naar het landschap bevorderen. Dakvorm en materialisatie passend bij omliggende bebouwing waar zadeldaken en schilddaken veel voorkomen. Overgangen van openbaar-privé sluiten aan op naburige type overgangen, bijvoorbeeld in afstand van de kavelgrens tot de rooilijn. Bron: Ontwikkelkader kleine kernen en buurtschappen van Ommen (2023)

40

Centrum-dorps woonmilieu in Lemele Binnen dit woonmilieu zijn compacte en of geclusterde woonvormen, zoals appartementen of een hofje, denkbaar. De nadruk ligt op een kleinschalige en samenhangende opzet, waarbij de schaal en uitstraling van de bebouwing zorgvuldig aansluiten op het dorpse karakter van Lemele. Daarbij is een groene inpassing van belang. Dit woonmilieu komt alleen in het hart van het dorp voor. Een indicatie van de woningdichtheid is circa 20-35 woningen per hectare. Belangrijkste bouwstenen: Het hart van het buurtschap of dorp wordt vormgegeven als een verbijzondering: speel met afwijkende rooilijnen, oriëntatie, materialisering of hoogteaccenten.

Ruimte voor transformatie van bestaand vastgoed binnen de kernen.

Overgangen van openbaar-privé sluiten aan op naburige type overgangen, bijvoorbeeld in afstand van de kavelgrens tot de rooilijn. Bron: Ontwikkelkader kleine kernen en buurtschappen van Ommen (2023) 41

05 Uitwerking deellocaties 5.1 Zaal Dijk + parkeerplaats Zaal Dijk ligt aan de Korteveldsweg, op een kruising van radialen aan de oostzijde van Lemele. Het betreft een groot, vrijstaand gebouw met een ruime parkeerplaats aan de overzijde, bestemd voor horeca en verkeer. Decennialang vervulde Zaal Dijk een sociale spilfunctie in de regio Ommen– Hellendoorn; het was de plek voor bruiloften, feesten, muziekavonden en verenigingsactiviteiten. Met de sluiting per 1 januari 2025 ontstaat er een functionele leegte in de dorpsrand. De locatie verliest haar regionale betekenis, maar biedt kansen voor een nieuwe invulling, bijvoorbeeld met woningbouw.

Korteveldsweg | Voormalige discotheek Zaal Dijk

Karakteristiek locatie De locatie bestaat uit aaneengeschakelde volumes, waaronder een karakteristieke boerderij met daarachter het grote zalencentrum. De voormalige discotheek ligt op het knooppunt van drie radialen en vormt een overgangszone tussen het dorp en het open buitengebied. Zaal Dijk manifesteert zich als een groot volume binnen een verder kleinschalige dorpsstructuur en vormt daarmee een herkenningspunt in het dorp. De directe omgeving wordt gekenmerkt door open ruimten en lange zichtlijnen richting het landschap. De Lemelerweg en Korteveldsweg hebben het karakter van lintbebouwing met vrijstaande woningen op ruime kavels. Aan de achter- en zijkanten sluit het terrein aan op een groensingel langs de achterkanten van woningen aan de Dominee Berkhofweg. Kansen voor centrum-dorps wonen Door de ligging nabij het dorpshart van Lemele en de aanwezigheid van het grotere volume in de huidige situatie, biedt locatie Zaal Dijk kansen voor transformatie naar een (centrum)-dorps woonmilieu. Compacte en 42

Korteveldsweg | Zicht op dorpsentree Lemele

Korteveldsweg | Zicht op Zaal Dijk

Korteveldsweg | Zicht op Lemelerberg

Luchtfoto met locatie

Kaart 1900 (bron: Topotijdreis)

Bestemmingsplan (bron: Ruimtelijke plannen)

Legenda

+9,00 NAP

Enkelbestemming - horeca Enkelbestemming - verkeer Dubbelbestemming - waarde archeologische verwachting

+7,90 NAP +8,20 NAP +7,60 NAP +7,50 NAP

+7,70 NAP

+7,30 NAP

+7,20 NAP

Hoogteligging AHN (bron: Actueel Hoogtebestand Nederland)

Waterdiepte bij hevige bui, 70 mm per twee uur (bron: Klimaateffectatlas) 43

samenhangende bebouwing zijn hier voorstelbaar, zoals een woonhofje, kleinschalige appartementen of levensloopbestendige woningen. Het zal onderzocht moeten worden of de bestaande karakteristieke boerderij daarbij getransformeerd kan worden. Uitgangspunten voor Zaal Dijk - De locatie vormt een herkenbare dorpsentree. - Woningbouw in een (centrum)-dorps woonmilieu met een indicatieve woningdichtheid van ca. 20-35 woningen per hectare. - Onderzoek herbestemming voormalige boerderij en/of refereer daarnaar in het nieuwe volume. - Onderzoek of het herkenbare bord ‘Zaal Dijk’ een plek kan krijgen bij de herontwikkeling van het perceel om de identiteit van de plek te versterken. - Compacte bebouwing met dorpse uitstraling op locatie zalencentrum is het uitgangspunt. Dit betekent maximaal twee lagen met royale kap (met woningen op drie lagen).

- Nieuwe bebouwing sluit aan op de bestaande rooilijn. - Versterk de zichtas Ledeboerweg - Dooweg en gebruik het verdwenen pad als ontwerpaanleiding. - Parkeren en waterberging op eigen terrein (dat kan ook op de parkeerplaats aan de overzijde van de weg). Uitgangspunten voor parkeerplaats Zaal Dijk - De ontwikkeling van het zalencentrum en de parkeerplaats dient in samenhang te worden bekeken. - Indien de parkeerplaats wordt heringericht dan is een groene uitstraling van belang. - Bij een kleinschalige invulling geldt een landelijk woonmilieu met de ontsluiting aan de Ledeboerweg. - Het noordelijke deel van de parkeerplaats blijft vrij van bebouwing om de radiale wegenstructuur herkenbaar te houden.

Voormalig dorpscafé Bergzicht

Bord Zaal Dijk

* Afwijkingen van de woningdichtheid zijn mogelijk, mits de ruimtelijke kwaliteit past bij het woonmilieu.

44

Legenda Bestaande bebouwing Bestaande wegenstructuur Bestaande groenstructuren Bestaande boom inpassen Transformatie of verwijzing naar oorspronkelijke café Bergzicht Landelijk woonmilieu Dorps woonmilieu Centrum-dorps woonmilieu Indicatie maximale bouwlijn

Goothoogte (4m) met royale kap (11m) Goothoogte (4m) met royale kap (10m) Één entree naar erf (locatie indicatie) Ruimte open houden t.b.v. herkenbaarheid wegenstructuur Groene parkeerplaats Erf met landschappelijke inpassing Gebruik verdwenen paden waar mogelijk als ontwerpaanleiding Potentiële ontwikkellocaties

Denkrichting 1; appartementen zalencentrum en groene parkeerplaats overzijde

Alzijdige oriëntatie Parkeren op eigen terrein realiseren Aandacht voor waterberging op eigen terrein

Denkrichting 2; volumes in losse opzet, kleinschalig erf op parkeerplaats 45

5.2 Zuidzijde Lemele De zuidzijde van Lemele bestaat uit een perceel tussen de Korteveldsweg en Glinthaarweg, een tussen eerdere dorpsuitbreidingen ingeklemd perceel tussen de Roggestraat en Glinthaarweg dat bekend staat ‘als gronden ten zuiden van Zaal Dijk’ en een perceel ten zuiden de woonbuurt rond de Roggestraat (eigendom van Zonnevest bv). Voor alle percelen geldt dat deze een open karakter en agrarische bestemming hebben. Karakteristiek locatie De gronden zijn gelegen op de overgang naar het jonge heide- en broekontginningslandschap aan de rand van

Roggestraat | Zicht op open landschap

Lemele. Dit landschap wordt gekenmerkt door relatief grote open ruimtes, begrensd door bosranden en houtwallen. Erven langs rechte wegen zijn kenmerkend voor dit planmatige cultuurlandschap. Dichtbij de dorpskern vervagen deze kenmerken geleidelijk en is een kleinschaliger, dorps bebouwingsbeeld met vrijstaande woningen en enkele erven zichtbaar. Door de lagere ligging van de percelen is een goede waterhuishouding een belangrijk aandachtspunt. Kansen voor uitbreiding met een landelijk en dorps karakter Vanwege de ligging nabij de dorpskern én in een minder waardevol landschap is een dorpsuitbreiding met een landelijk karakter aan de flanken en een dorps karakter in het hart voorstelbaar. Voor een goede ontsluiting is een nieuwe weg vanaf de Korteveldsweg noodzakelijk, omdat het huidige wegprofiel van de Glinthaarweg te smal is om de gronden ten zuiden van Zaal Dijk en de aangrenzende locatie Zonnevest te ontsluiten. Dit maakt ook dat de ontwikkeling hiervan in samenhang moet worden bezien. Hierna zijn de uitgangspunten per perceel weergegeven. 46

Roggestraat | Speelvoorziening met daarachter planmatige woningbouw

Korteveldsweg | Zichtlijn tussen bebouwing op landschap

Glinthaarweg | Smal profiel

Luchtfoto met locatie

Kaart 1900 (bron: Topotijdreis)

Bestemmingsplan (bron: Ruimtelijke plannen)

Legenda

+7,20 NAP

+7,40 NAP

Enkelbestemming - agrarisch Dubbelbestemming - waarde archeologische verwachting

+7,40 NAP

+7,20 NAP +7,60 NAP +7,10 NAP +7,40 NAP +7,50 NAP +8,90 NAP

Hoogteligging AHN (bron: Actueel Hoogtebestand Nederland)

Waterdiepte bij hevige bui, 70 mm per twee uur (Klimaateffectatlas) 47

Uitgangspunten Korteveldsweg-Glinthaarweg - Woningbouw in een landelijk woonmilieu met een indicatieve woningdichtheid van ca. 10-15 woningen per hectare. Bebouwing heeft een lage goot en een royale kap, passend bij het landelijk karakter. - Het erf is zorgvuldig landschappelijk ingepast. - De nieuwe ontwikkeling ligt vrij van het bestaande erf aan de Korteveldsweg 7, zodat de afwisseling van erven en groene open ruimtes met zichtlijn naar de Lemelerberg behouden blijft. - Het erf volgt de lineaire structuren van het ontginningslandschap. - Een nieuwe ontsluitingsweg haaks op Korteveldsweg richting Glinthaarweg. Het erf wordt vanaf deze weg ontsloten.

‘Gronden ten zuiden van Zaal Dijk’ - Woningbouw in een dorps woonmilieu met een indicatieve woningdichtheid van ca. 20-25 woningen per hectare. - Hoofdontsluiting voor autoverkeer via de nieuwe ontsluitingsweg vanaf de Korteveldsweg. Aansluitingen op Glinthaarweg, Dominee Berkhofweg en Roggestraat alleen voor langzaam verkeer en calamiteiten. - Aansluiten op bestaande bebouwing; maximaal twee lagen en een kap: passend bij het dorpse karakter. - Aandacht voor zorgvuldig vormgegeven zuidelijke dorpsrand en landschappelijke overgang. Doorzicht naar Lemelerberg in stand houden en vanuit speeltuin contact met buitengebied houden. - Karakter van afwisseling tussen bebouwing en openheid (weitjes) in balans houden voor doorzichten naar het landschap. - Inpassing bestaande bomen en groen. - Aandacht voor waterberging.

* Afwijkingen van de woningdichtheid zijn mogelijk, mits de ruimtelijke kwaliteit past bij het woonmilieu.

‘Gronden Zonnevest bv’ - Een landelijk woonmilieu met een indicatieve woningdichtheid van ca. 10-15 woningen per hectare. - Bebouwing heeft een lage goot en een royale kap; passend bij het landelijk karakter. - Het erf is zorgvuldig landschappelijk ingepast. - Ontsluiting vanaf de nieuwe ontsluitingsweg. Eventueel is een calamiteitenontsluiting (en langzaam verkeersverbinding) met de Roggestraat mogelijk. - Aandacht voor waterberging.

Glinthaarweg niet geschikt; te smal, deels onverhard alleen bestemmingsverkeer 48

Legenda Locatie

Oriëntatie

Bestaande bebouwing

Samenhangende ontwikkeling als nieuwe dorpsrand

Bestaande wegenstructuur

Dorps woonmilieu

Bestaande groenstructuren

Landelijk woonmilieu

Bestaande groenstructuren Bestaande boom inpassen Zichtlijn Mogelijke ontsluitingsvarianten, nader onderzoek naar gewenste ontsluiting Ontsluiting voor langzaamverkeer/calamiteiten, nader onderzoek naar gewenste ontsluiting

Erf met landschappelijke inpassing Één entree naar erf (locatie indicatie) Parkeren op eigen terrein realiseren Aandacht voor waterberging op eigen terrein Goothoogte (6m) met royale kap (10m) Goothoogte (4m) met royale kap (10m) Open houden voor landschap Potentiële ontwikkellocaties

Aansluiting Dominee Berkhofweg - Hellendoornseweg te smal voor nieuwe buurt

Denkrichting; samenhangende ontwikkeling met nieuwe ontsluiting op zuidelijke dorpsrand als overgang

Aansluiting vanuit trapveldje Roggestraat; geschikt voor enkele woningen 49

5.3 Tifa-Exel Aan de noordzijde van Lemele ligt een groot perceel met lintbebouwing langs de Lemelerweg. Daarachter bevindt zich de timmerfabriek Tifa-Exel. Het perceel heeft een bestemming voor zowel bedrijf als wonen. De huidige bedrijfslocatie biedt beperkte uitbreidingsmogelijkheden voor de timmerfabriek. Tifa-Exel heeft een bedrijfsverplaatsing in overweging. Mocht de timmerfabriek verplaatsen dan komen de percelen vrij voor herontwikkeling. Karakteristiek locatie De locatie grenst aan de westzijde aan een open es, gelegen aan de voet van de Lemelerberg. Aan de zuid- en oostzijde liggen waardevolle open plekken die in voorliggende stedenbouwkundige visie zijn aangeduid. Aan de westzijde van het perceel bevindt zich een wal die het zicht op de fabriek beperkt, maar die tegelijkertijd afbreuk doet aan de karakteristiek van het open landschap. Het lint aan de Lemelerweg wordt gekenmerkt door compacte erfclusters

in groene kamers en door de afwisseling van open landschap met verre zichtlijnen richting de Lemelerberg. Kansen voor landelijk wonen Gezien de ligging nabij de kern van Lemele en de aanwezigheid van woningen in de directe omgeving, ligt een invulling met wonen en tegelijkertijd versterking van de landschappelijke inpassing voor de hand. Met een zorgvuldig ontworpen woonontwikkeling, die aansluit bij het omliggende landschap en het karakter van het lint, kan deze locatie bijdragen aan de woningbehoefte en een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van Lemele. Uitgangspunten voor ontwikkeling - Behoud en versterk waar mogelijk doorzichten naar de Lemelerberg en houdt de openheid van de essen in stand. - Woningbouw in een landelijk woonmilieu met een indicatieve woningdichtheid van ca. 10-15 woningen per hectare. - Het erf dient één of twee entrees te hebben aan de Lemelerweg, met bebouwing gegroepeerd rondom het erf: 50

Lemelerweg | Voorzijde Tifa / bouwbedrijf Exel en zicht op Lemelerberg op de achtergrond

Lemelerweg | Zichtlijn tussen erven richting Lemelerberg

Öldersweg | Achterzijde Tifa / bouwbedrijf Exel

Luchtfoto met locatie

Kaart 1900 (bron: Topotijdreis)

Bestemmingsplan (bron: Ruimtelijke plannen)

Legenda +9,20 NAP

+8,60 NAP +10,0 NAP

Enkelbestemming - bedrijf Enkelbestemming - wonen Enkelbestemming - groen Enkelbestemming - agrarisch Dubbelbestemming waarde - archeologische verwachting

+8,50 NAP

+9,60 NAP

+8,40 NAP

+7,80 NAP +7,30 NAP

Hoogteligging AHN (bron: Actueel Hoogtebestand Nederland)

Waterdiepte bij hevige bui, 70 mm per twee uur (Klimaateffectatlas) 51

hoofdgebouwen gericht op en passend in het lint aan de Lemelerweg en (schuur)woningen op het achterterrein rondom een gemeenschappelijke ruimte waar ook informeel geparkeerd wordt. - De bebouwing heeft een lage goothoogte (max. 4m) en royale kap (max. 10m). - De westzijde blijft open met zicht op de Lemelerberg. De maximale bouwlijn waarborgt een open zicht op de Lemelerberg. - Voldoende aandacht voor waterberging. - Bestaande bomen aan de Lemelerweg inpassen. Legenda Indicatie maximale bouwlijn