5. Toelichting (1)

De beoogde ontwikkeling heeft dan ook niet direct invloed op de cultuurhistorische waarde van de molen, maar de beschermingszone van de molen heeft wel invloed op het plangebied. Wonen Haven Oost Ommen Pagina 47 van 54

De beschermingszone van een molen, ook wel molenbiotoop genoemd, dient ervoor te zorgen dat de molen een vrije windvang heeft. Het begrip ‘molenbiotoop’ is in 1973 geïntroduceerd en heeft betrekking op de hele omgeving van een molen, voor zover die van invloed is op het functioneren van die molen als maalwerktuig en als monument. Behalve de vrije windvang dient ook te worden gelet op de belevingswaarde van de molen. De molen is namelijk een beeldbepalend element in de omgeving. Ruimtelijke plannen zoals dit bestemmingsplan dienen rekening te houden met de molen en de beschermingszone zoals hiervoor beschreven. De voorwaarde met betrekking tot de beschermingszone houdt in dat in het plangebied de woningen gebonden zijn aan een maximale bouwhoogte. Ter plaatse van de molenbiotoop is derhalve een Vrijwaringszone – Molenbiotoop worden opgenomen. Voor de molenbiotoop is in de regels een regeling/formule opgenomen voor het bepalen van de maximale bouwhoogte in relatie tot de molenbiotoop. Deze formule is gebaseerd op de landelijke richtlijnen Hollandse molens. Binnen een afstand van 100 meter van de molen mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan het onderste punt van de verticaal staande molenwiek. De onderste punt van de verticaal staande molenwiek bedraagt 6,30 meter.

Binnen een afstand van 100 tot 300 m van de molen bedraagt de bouwhoogte niet meer dan de hoogte berekend met behulp van de volgende formule: H(x)=x/n + c*z waarin: H(x)= de maximaal toelaatbare hoogte X = de afstand tot de molen n = 50 (een constante voor de ruwheid van het terrein c.q. bebouwd gebied) c = 0,2 (een constante voor de reductie) z = askop-hoogte De askop-hoogte bedraagt 16,90 meter ten opzichte van de voet van de molen. Op basis van deze uitgangspunten kunnen de volgende maximale hoogtes voor bebouwing in de omgeving van de molen worden berekend: H(100) = 6,30 m H(200) = 7,38 m H(300) = 9,38 m Voor de molen biotoop geldt dat in de eerste 100 meter niet hoger mag worden gebouwd dan 6,30 meter. Binnen 100 meter vanaf de molen wordt met onderhavige ontwikkeling niet gebouwd. Naast de regeling voor de vrijwaringszone van de molen zijn er maximale bouwhoogtes opgenomen in de regels. Navolgende afbeelding toont een overzicht van de afstanden van de molen waarvoor bepaalde bouwhoogtes zijn toegestaan op basis van de vrijwaringszone.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 48 van 54

Verdeling bouwhoogtes op basis van vrijwaringszone molen

Conclusie Met de ontwikkeling is rekening gehouden met de ligging van de voormalige haven door deze als groenzone te behouden. In het plangebied zijn verder geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Op ca. 100 meter afstand van het plangebied staat de molen 'De Lelie', de beschermingszone (molenbiotoop) van de molen valt over het plangebied heen. Om de molen te beschermen is een Vrijwaringszone – Molenbiotoop op de verbeelding opgenomen. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van Haven Oost.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 49 van 54

4.13

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van de Wamz zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek Ten behoeve van de beoogde grondwerkzaamheden voor woningbouwontwikkeling is voor het plangebied Haven Oost onderzoek naar archeologische verwachtingswaarden uitgevoerd (Bijlage 15). Uit het bureauonderzoek blijkt dat de bodem van het plangebied mogelijk uit dekzand bestaat met daarop een enkeerdgrond. In de omgeving van het plangebied zijn waarnemingen gedaan, in het plangebied zelf niet. Op basis van het vooronderzoek wordt geconcludeerd de onbebouwde terreinen tussen de begraafplaats aan de Hardenbergerweg en de Ommeresstraat een middelhoge verwachting heeft. Het gedempte kanaal tussen Haven Oost en Haven West, tegenwoordig een groenstrook, heeft een zeer lage verwachting en het bebouwde gedeelte van het plangebied heeft een lage verwachting. De verwachtingswaarden van het bureauonderzoek voor het plangebied zijn in overeenstemming met de resultaten van het veldonderzoek. Het onbebouwde terrein tussen de begraafplaats aan de Hardenbergerweg en de Ommeresstraat leverde een aardewerken scherf op van prehistorische origine. De scherf bevond zich in de B/C-horizont van een bijna intacte podzolgrond (alleen de E-horizont is verstoord). Daarnaast werd in de boring veel houtskool aangetroffen. De vier extra boringen die op een meter afstand rond de boring zijn uitgevoerd leverden geen extra vondsten op.

Daarnaast bleek de omliggende bodem verstoord tot in de B- en B/C-horizont. Deze mate van verstoring is ook aangetroffen in de andere boringen op deze percelen. In één boring in de zuidwesthoek van het plangebied is mogelijk een restant van een esdek aangetroffen. De overige boringen waren geheel of gedeeltelijk verstoord en leverden geen antropogene indicatoren op. Dit resultaat is in overeenstemming met de lage archeologische verwachting die in het bureauonderzoek is gegeven voor dit gedeelte van het plangebied. Ter hoogte van het voormalige kanaal tussen Haven Oost en Haven West, is de zeer lage verwachting die in het bureauonderzoek aan dit deel van het plangebied is toegeschreven, bevestigd. Uit het veldonderzoek blijkt dat de bodem ter plaatse tot op grote diepte is verstoord. Conclusie Op basis van het onderzoek wordt voor het gehele plangebied geen vervolgonderzoek geadviseerd. Mochten er tijdens de uitvoering van grondwerkzaamheden onverhoopt toch grondsporen en/of vondsten worden aangetroffen dan dient direct melding te worden gemaakt bij het bevoegd gezag en de provinciaal-archeoloog.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 50 van 54

4.14

Duurzaamheid

Alle nieuwbouwwoningen in het plangebied worden aardgasloos gebouwd en zullen voldoen aan de BENG-norm. Daarnaast is er sprake van duurzaam gebruik van de bestaande loods. De loods blijft behouden en krijgt met de beoogde ontwikkeling een nieuwe invulling. De loods biedt tevens ruimte voor het gebruik van zonnepanelen op het dak. In een aantal volumestudies is bekeken hoeveel oppervlak aan zonnepanelen geplaatst kan worden op het dak van de loods. Naast energieopwekker zal het plaatsen van zonnepanelen op het dak bij voorkeur ook moeten leiden tot een interessant volume waar, bijvoorbeeld door middel van sheddaken, ook licht naar binnen komt. De mogelijkheden zijn afhankelijk van de constructieve mogelijkheden van gebouw en dak. Dit wordt voor de verder uitwerking van het plan in een bouw-technisch onderzoek nader onderzocht.

4.15

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek Dit bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk. Derhalve is op grond van art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) sprake van een bouwplan. Op grond van art. 6.12 Wro is in dit geval de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen of een anterieure overeenkomst te sluiten. De gemeente Ommen heeft ervoor gekozen met de ontwikkelaar van het gebied een realisatieovereenkomst af te sluiten.

Deze realisatieovereenkomst, die wordt afgesloten vóór de vaststelling van het ontwerpplan, kan worden aangemerkt als een anterieure overeenkomst. In de realisatieovereenkomst is onder meer vastgelegd dat de gemeente de beschikking krijgt over de grond en deze gronden uitgeeft tegen marktconforme prijzen. De ontwikkelaar staat garant voor de afname van bouwrijpe kavels. De investeringen worden gedekt uit de opbrengsten van deze grondverkoop. Eventuele planschade komt voor rekening van de gemeente als grondexploitant en wordt eveneens afgedekt door de opbrengsten. Hierdoor is het volgens de Wro niet nodig om de gemeenteraad een exploitatieplan te laten vaststellen aangezien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Voor de omzetting van de huidige bedrijfswoning aan de Haven Oost 4 naar burgerwoning en het mogelijk maken van twee woningen op het achtererf zijn anterieure afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 51 van 54

Hoofdstuk 5

5.1

Juridische planopzet

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten; Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik. Hoofdstuk 3: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Enkelbestemmingen Bedrijf Aan de noordzijde van het plangebied zijn gronden aangewezen voor de bestemming 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn bedrijven van milieucategorie 1 en 2 toegestaan.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 52 van 54

Gemengd De gronden met de bestemming 'Gemengd' is onder andere bestemd voor bedrijven in de categorieën 1 en 2, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en horeca bedrijven behorend tot de categorieën I en II. Deze bestemming is opgenomen voor de loods zodat deze een multifunctionele invulling kan krijgen. De loods dient als activator van het Havengebied, hoofdzakelijk gericht op een maatschappelijke functie voor de wijk. Daarnaast worden ook maximaal 12 woningen mogelijk gemaakt in het oostelijke deel van de loods. Groen Verspreid over het plangebied zijn gronden voorzien van de bestemming 'Groen'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor groenvoorzieningen. Verkeer De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wegen en wandel- en fietspaden ten behoeve van doorgaand en overig verkeer, parkeer- en groenvoorzieningen. Wonen Deze bestemming is opgenomen voor de voormalige bedrijfswoning aan de zuidzijde van het plangebied. Binnen deze bestemming is één vrijstaande woning toegestaan binnen het bouwvlak. Woongebied Het overgrote deel van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Woongebied'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wonen.

Dubbelbestemmingen Leiding - Gas Ter bescherming van de aanwezige gasleidingen is de dubbelbestemming Leiding – Gas opgenomen met een beschermingszone van 4 meter aan weerszijden. Ter plaatse mogen geen nieuwe bouwwerken worden gebouwd. Middels een omgevingsvergunning maken hiervan worden afgeweken, waarbij onder andere advies moet worden verkregen van de leidingbeheerder.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 53 van 54

Hoofdstuk 6

6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2

Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden aan de vooroverleg partners. Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de volgende partners: provincie Overijssel, Waterschap Vechtstromen, Omgevingsdienst IJsselland, Veiligheidsregio IJsselland en de Stichting Ommer Molens. De reacties zijn meegenomen in de verdere uitwerking en voorzover aan de orde verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.

6.3

Inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft niet ter inzage gelegen.

6.4

Zienswijzen

De zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan zijn beantwoord in de nota zienswijzen. In de nota zienswijze zijn ook de ambtshalve wijzigingen op genomen die zijn doorgevoerd in het bestemmingsplan.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 54 van 54