5. Toelichting (1)

Wonen Haven Oost Ommen

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Werkwijze en opzet van de toelichting

6 6 6 7 8

Hoofdstuk2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

9 9 10

Hoofdstuk3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

14 14 16 21

Hoofdstuk4 Uitvoerbaarheid 4.1 Milieueffectrapportage 4.2 Bodem 4.3 Lucht 4.4 Geluid 4.5 Bedrijven en milieuzonering 4.6 Externe veiligheid 4.7 Ontplofbare Oorlogsresten 4.8 Water 4.9 Ecologie 4.10 Stikstofdepositie 4.11 Verkeer en parkeren 4.12 Cultuurhistorie 4.13 Archeologie 4.14 Duurzaamheid 4.15 Economische uitvoerbaarheid

25 25 26 27 28 32 35 38 39 43 45 45 47 50 51 51

Hoofdstuk5 Juridische planopzet 5.1 Algemeen 5.2 Wijze van bestemmen

52 52 52

Hoofdstuk6 Procedure 6.1 Algemeen 6.2 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro 6.3 Inspraak ex artikel 3.1.6 Bro 6.4 Zienswijzen

54 54 54 54 54

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1

Regiekaart, Sweco, 10-03-2021

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan Haven Oost, Sweco, april 2021

Bijlage 3

Aanmeldingsnotitie, Sweco, 03-05-2021

Bijlage 4

Geactualiseerd vooronderzoek bodemkwaliteit, Geofoxx, 25-03-2021 Wonen Haven Oost Ommen Pagina 2 van 54

Bijlage 5

Onderzoek wegverkeerslawaai, Sweco, 31-03-2021

Bijlage 6

Notitie Industrielawaai, abtWassenaar, 17-05-2021

Bijlage 7 07-07-2021

Aanvullende geluidberekeningen industrielawaai, abtWassenaar,

Bijlage 8

Aanvullende geluidberekeningen dove gevel, abtWassenaar, 08-11-2021

Bijlage 9

Notitie geur, Sweco, 21-07-2021

Bijlage 10

Brononderzoek Ontplofbare Oorlogsresten, Sweco, 31-03-2021

Bijlage 11

Watertoets, Sweco, 31-03-2021

Bijlage 12

Natuurtoets, Ecogroen, 01-02-2021

Bijlage 13

Notitie AERIUS-berekening, Sweco, 01-04-2021

Bijlage 14

Notitie verkeer en parkeren, Sweco, 21-06-2021

Bijlage 15

Archeologische onderzoek, Grontmij, 07-11-06

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 3 van 54

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 4 van 54

Toelichting

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 5 van 54

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de herontwikkeling van het gebied Haven Oost in Ommen mogelijk wordt gemaakt. Het bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan, waarbinnen enkel de voorgenomen ontwikkeling van het gebied Haven Oost Ommen wordt vertaald. Het bestemmingsplan bestaat, naast deze toelichting, uit een plankaart en regels. In dit hoofdstuk worden de aanleiding, ligging en begrenzing van het plangebied, het vigerende bestemmingsplan en leeswijzer van dit bestemmingsplan uiteen gezet. In 2003 heeft de gemeenteraad van Ommen besloten om het Havengebied van Ommen te transformeren naar woongebied. De gemeente Ommen streeft naar een verbeterde stedenbouwkundige verbinding van de woonwijken De Strangen en Ommeres met het centrum. Het bedrijventerrein Havengebied is gelegen tussen de woonwijken en het centrum en zorgt ervoor dat de woonwijken afgesneden zijn van de kern Ommen. Door de huidige bestemming van het bedrijventerrein te vervangen door een woongebied ontstaat een passende aansluiting met de omliggende woonwijken. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt heeft betrekking op het oostelijke gedeelte van het Havengebied en sluit aan op Havengebied West waar reeds woningbouw ontwikkeld is.

In november 2019 is door de raad met de ontwikkelvisie de grondexploitatie Haven Oost geopend en daarmee is een start gegeven aan de planontwikkeling Haven Oost. Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld op basis van de regiekaart voor Haven Oost. Een bestemmingsplan is een juridisch bindend instrument uit de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente wordt geacht voor het hele grondgebied één of meer bestemmingsplannen vast te stellen. Bestemmingsplannen zijn een instrument om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. Met dit bestemmingsplan heeft de gemeente Ommen het gereedschap in handen om de gewenste ruimtelijke en functionele kwaliteit van de nieuwe situatie in Ommen te reguleren.

1.2

Ligging en begrenzing

Ten noordoosten van het centrum van Ommen ligt het plangebied van Haven Oost. Het plangebied is ruim 3,8 ha groot. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de achterzijden van de bedrijvigheid langs de Strangeweg. Aan de westzijde is de plangrens het gedempte, voormalige verbindingskanaal en havenbekken, Haven Oost. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Ommeresstraat en de jaren ‘70 wijk, De Strangen. Aan de zuidzijde grenst het gebied deels aan de Algemene begraafplaats en deels aan de achterzijden van de kavels langs de Hardenbergerweg. Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 6 van 54

Globale ligging (plangebied: wit omcirkeld, bron: Google Maps)

Globale begrenzing (plangebied: rood omlijnd, bron: Google Maps) Voor de exacte locatie en begrenzing van het plangebied kan de digitale verbeelding behorende bij het bestemmingsplan worden geraadpleegd.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied van Haven Oost maakt onderdeel uit van Bestemmingsplan Havengebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Ommen op 29 maart 2007. Het plangebied is voorzien van uit te werken bestemming 'woongebied'. Binnen de planperiode van 10 jaar is geen uitwerkingsplan opgesteld voor dit gebied.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 7 van 54

Uitsnede vigerend Bestemmingsplan Havengebied Om de beoogde ontwikkeling van Havengebied Oost juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Werkwijze en opzet van de toelichting

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden. Hoofdstuk 4 bevat de uitvoerbaarheidsaspecten. Tot slot bevat de toelichting hoofdstukken over de opbouw, verantwoording en uitleg van de planregels (hoofdstuk 5) en de procedure van het plan (hoofdstuk 6).

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 8 van 54

Hoofdstuk 2

2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied is in de huidige situatie goed ontsloten. Het gebied ligt aan de noord- en de zuidzijde tussen de uitvalswegen, de Strangeweg en de Hardenbergerweg. Deze worden verbonden door de Ommeresstraat aan de oostzijde en de Haven Oost en Haven West aan de westzijde. Binnen de grenzen van het plangebied bevinden zich in de huidige situatie geen wegen. Het gebied Haven Oost is samen met Haven West onderdeel van de transformatie van (voormalige) bedrijvigheid naar een gebied met een nieuwe betekenis voor Ommen. Ommen heeft, gezien de omvang van de stad een groot aandeel aan bedrijvigheid dat aan de zuidzijde vrij dicht tegen het centrum aan ligt. De Rotbrink, aan de noordzijde van Ommen, is de meest recente grote uitbreiding van de Ommense structuur van bedrijventerreinen. Mede aangelegd om elders meer ruimte te maken voor transformatie. Het voormalig havengebied is het oudste en meest centraal gelegen deel van deze clustering van bedrijvigheid. Het is nu de plek waar hedendaagse bedrijvigheid, historische en nieuwe vormen van wonen en stadsrandfuncties, als de Algemene Begraafplaats bijeenkomen. Aan de noordzijde van het plangebied vormt de langwerpige loods van Straal- en Spuitbedrijf Buitenhuis een afscherming tussen de bedrijven ten noorden van het plangebied en het onbebouwde deel ten zuiden van de loods.

Het plangebied grenst aan de noord- en westzijde van de Algemene Begraafplaats. In het plangebied langs Haven Oost zijn in de huidige situatie enkele bedrijven gevestigd. De (voormalige) activiteiten op het terrein variëren van detailhandel en bedrijvigheid tot een vlieger museum. Navolgende afbeeldingen tonen de huidige situatie van het plangebied.

Huidige situatie noordzijde plangebied (links de loods, bron: Google Street View)

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 9 van 54

Huidige situatie noordzijde plangebied (rechts de loods, bron: Google Street View)

Huidige situatie zuidzijde plangebied (tuincentrum, bron: Google Street View)

2.2

Toekomstige situatie

Gemeente Ommen is voornemens om Haven Oost te ontwikkelen tot een gemengd woon- en werkgebied. Binnen het plangebied worden van de bestaande bebouwing de loods van de spuiterij en de trafogebouwtjes behouden. De overige bebouwing wordt gesloopt. De ontwikkeling van het plangebied zorgt ervoor dat de omliggende wijken beter met elkaar worden verbonden en moet leiden tot een impuls voor de ontwikkeling van het Havenpark als belangrijke groenstructuur van Ommen.

Programma Het beoogde woningbouwprogramma voor Haven Oost bestaat uit maximaal 129 woningen waaronder grondgebonden woningen en appartementen. De woningen zijn verdeeld over een aantal 'bouwvelden'. Naast de woningen die beoogd zijn op de bouwvelden voorziet onderhavig plan ook in de mogelijkheid voor maximaal 12 woningen in de loods. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn drie woningen meegenomen. Deze woningen zijn meegenomen in bovengenoemd maximaal aantal woningen. Een van de drie woningen betreft de voormalige bedrijfswoning van de Welkoop aan Haven Oost 4. De andere twee woningen worden mogelijk gemaakt op het achtererf van de bedrijfswoning. Wonen Haven Oost Ommen Pagina 10 van 54

Ten noorden van het plangebied aan de Haven Oost is een kantoorlocatie beoogd van ca. 2.200 m². De loods van de voormalige spuiterij dient als afscheiding, met een geluidswerende functie, van de ten noorden gelegen bedrijven. Daarnaast krijgt de loods een meervoudige functie voor het plangebied. Voor de loods, ook wel HO24 (Haven Oost 24) is een ontwikkelconcept opgesteld. Het gebiedsconcept voor de loods aan de Haven Oost 24 en omgeving zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden omdat het gebouw qua volume en afbakening van het gebied zo prominent aanwezig is. De loods wordt ingezet als verzamelgebouw dat kan dienen voor verschillende functies waaronder, recreatie, horeca, wonen, werken, zorg en andere maatschappelijke functies. De openbare ruimte van het plan heeft een sterke samenhang maar kent ook verschillende karakters. Vrijwel iedere woning ligt direct aan een groenstructuur. De aangrenzende begraafplaats wordt ruimtelijk ingepast in onderhavig plan door toepassing van een groene zoom rondom de begraafplaats en het doortrekken van de zichtlijnen in het plangebied. De Fabrieksstraat is bestemd voor langzaam verkeersgebruikers en parkeren en krijgt een industriële uitstraling. Door de knip in de infrastructuur aan het Havenpark ontstaat een ontspannen woonmilieu aan het Havenpark. Navolgende afbeelding toont de ruimtelijke hoofdstructuur van het openbaar gebied.

Ruimtelijke hoofdstructuur openbaar gebied (bron: Eekhof Stedenbouw)

Verkeer en parkeren De woonlocatie Haven Oost wordt ingericht als verblijfsgebied conform de richtlijnen van het Duurzaam Veilig beleid. Fietsers maken gebruik van de rijbaan. De buurt wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Ommeresstraat en Haven Oost (de weg). In het plangebied zelf wordt ‘Het groene Lint’ ingericht als interne ontsluitingsweg, mogelijk in één richting. Het fietsverkeer wordt ontsloten via de Ommeresstraat, Haven Oost (de weg). De Fabrieksstraat is bestemd voor langzaam verkeersgebruikers en ook toegankelijk voor hulpverleningsdiensten. Het plangebied wordt aan de oostzijde op twee plekken ontsloten via de Ommeresstraat: ten Wonen Haven Oost Ommen Pagina 11 van 54

noorden van de bestaande loods en ten noorden van de begraafplaats. Via de weg ten noorden van de loods is de loods bereikbaar en hier zijn tevens parkeerplaatsen in de openbare ruimte beoogd. De ontsluiting van het plangebied ten noorden van de begraafplaats gaat aan de westzijde om de begraafplaats heen en sluit in het zuiden van het plangebied aan op de Haven Oost (blauwe stippellijn in onderstaande afbeelding). In de Haven Oost wordt aan de zuidzijde een knip gemaakt zodat deze weg geen doorgaande functie meer heeft maar alleen toegankelijk is voor gebiedseigen verkeer of bestemmingsverkeer. Het plangebied wordt grotendeels autoluw. Parkeren wordt zo veel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd. Iedere grondgebonden woning voorziet in minimaal één parkeerplaats op eigen terrein. Daarnaast zijn er enkele zones in de openbare ruimte voor parkeren voorzien. Parkeren ten noorden van de loods HO24 ten behoeve van gebiedseigen parkeren en bestemmingsverkeer gebeurt vanaf de Ommeresstraat. Navolgende afbeelding toont de regiekaart voor de beoogde ontwikkeling van Haven Oost. Voor de complete regiekaart inclusief legenda wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze toelichting. De aspecten verkeer en parkeren worden nader onderbouwd in paragraaf 4.11.

Regiekaart (bron: Sweco)

De bebouwing in het plangebied is verder uitgewerkt in het Beeldkwaliteitsplan Haven Oost (Bijlage 2). Dit beeldkwaliteitsplan is tevens gekoppeld aan de regels van dit plan waarbij bouwplannen worden getoetst aan de criteria voor het betreffende deelgebied. Het plangebied is Wonen Haven Oost Ommen Pagina 12 van 54

opgedeeld in vier deelgebieden. Navolgende afbeelding toont de situering van de deelgebieden in het plangebied.

Deelgebieden plangebied (bron: Beeldkwaliteitsplan Haven Oost) Middels een inrichtingsplan wordt de herontwikkeling van het plangebied nader uitgewerkt.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 13 van 54

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kan worden ingespeeld op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050, brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Het Rijk wil sturen op en richting geven aan nationale belangen. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Planspecifiek Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een NOVI-gebied. Er is bij het plan geen sprake van rijksbelangen, waardoor de conclusie is dat het plan niet in strijd is met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van het nut en de noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 14 van 54

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. In de uitspraak van 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015:ECLI:NBL:RVS:2015:2921 een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang. Onderhavig plan voorziet in de ontwikkeling van in totaal 128 woningen en het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Daarnaast wordt tevens in een kantoorlocatie voorzien. Slechts een deel van het plangebied is in de huidige situatie bebouwd. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt deze ontwikkeling gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve dient de behoefte van de ontwikkeling beschreven te worden. De ontwikkeling wordt binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk gemaakt. Daarmee wordt aangesloten bij de ladder voor duurzame verstedelijking. Een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk kan worden voorzien is derhalve niet nodig. In Ommen is met name behoefte aan woningen voor starters, 1 en 2 persoonshuishoudens en senioren. Ommen is maar klein en heeft maar weinig mogelijkheden voor inbreiding.

Het Havengebied is aangewezen als belangrijke inbreidingslocatie nabij het centrum van Ommen. De kwaliteit van het centrum van Ommen is een belangrijke voorwaarde voor een onderscheidend woonklimaat. De rand van het centrum, zoals het Havengebied, draagt bij aan de kwaliteit van het centrum. Het plan voorziet in een mix van sociale huur, goedkope en middeldure eengezinswoningen, appartementen en hofwoningen, die onder andere geschikt zijn voor starters senioren. Om snelle ontwikkeling aan de randen van het centrum te bevorderen stimuleert de gemeente waar nodig aanpassingen van het bouwprogramma passend bij het woonmilieu, waardoor de afzet en realisatie van het Havengebied kan worden versneld. Gemeente Ommen voorziet in een actueel vastgesteld woonprogramma welke gestoeld is op de Woonagenda West-Overijssel. In het woonprogramma wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. Kwantitatieve behoefte: Op basis van de prognoses van de provincie Overijssel kan de kwantitatieve woningbehoefte worden bepaald. Deze prognoses vormen de onderlegger voor woningbouwafspraken in de provincie Overijssel. Voor de woningbouwopgave mag met een bandbreedte van plus en min 10% van deze groei afgeweken worden. Op basis van deze methodiek ligt de woningbehoefte in Ommen rond de 375 woningen tot 2025.

Vanwege de grote lokale, provinciale en landelijke woningvraag is met de provincie afgesproken te streven naar 650 woningen in "harde" bestemmingsplannen. Wonen Haven Oost Ommen Pagina 15 van 54

Voorliggend plan voorziet in een planologische toevoeging van maximaal 129 woningen en is opgenomen als sleutelproject in de Provinciale Woonagenda 2021-2025. Hiermee is de gewenste ontwikkeling passend binnen het woningbouwprogramma en wordt er voorzien in een kwantitatieve behoefte. Voor het onderdeel Sociale Huur wordt voorzien door Vechtdal Wonen. In totaal zullen in het plan 27 sociale huurwoningen worden gerealiseerd wat 21% van het woningbouw programma betreft. Daarnaast zal 17% in de geliberaliseerde huur worden gerealiseerd. Voor de goedkope koopwoningen zijn 13 grondgebonden woningen gereserveerd (10%). De overige woningbouw zal met 52% plaatsvinden in de vrije koopsector. Deel levensloopbestendig maar ook via gemeentelijke kaveluitgifte. Voorliggend plan voorziet daarmee in de woningbehoefte waarbij het gaat om een mix van huur en koop. De beoogde woningen zijn dan ook geschikt voor een brede doelgroep waaronder 1- en 2-persoonshuishoudens, kleine gezinnen en senioren. Daarmee wordt in woningtypen voorzien waar nu en in de nabije toekomst behoefte aan is. Het aandeel sociale woningbouw is passend en hierover zijn (prestatie-)afspraken gemaakt met de woningcorporatie Vechtdal Wonen. De vraag is enorm op dit moment naar woningen in Haven Oost. Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling passend is binnen de kwalitatieve woningbehoefte.

Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is overwegend voorzien van een bestemming op basis waarvan stedelijke functies (wonen, verkeer en stedelijk groen) zijn toegestaan. In het programma is een zeer beperkt aandeel aan kantoorfunctie opgenomen. Dit betreft geen toevoeging daar op basis van het vigerend bestemmingsplan deze ontwikkeling al was toegestaan. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder van duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.2.1 wordt een nadere invulling gegeven aan de behoefte van de ontwikkeling op basis van generieke beleidskeuzes.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsverordening en Omgevingsvisie provincie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel van 1 mei 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. Op 13 november 2019 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2018/2019 vastgesteld en op 3 maart 2021 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2019/2020 vastgesteld. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld.

Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 16 van 54

samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieus betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijv. herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hierbij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Wonen Haven Oost Ommen Pagina 17 van 54

Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

Planspecifiek Indien het initiatief Haven Oost wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld:

Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. De generieke beleidskeuzes vormen de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. In het kader van de toekomstige wetswijziging wordt hier reeds aan getoetst in aanvulling op de Ladder voor duurzame verstedelijking conform Artikel 3.1.6. Besluit ruimtelijke ordening. De beleidskeuzes hebben betrekking op integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming, zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. De beleidskeuze worden navolgend onderbouwd. Integraliteit Voor de onderbouwing van de integraliteit van het plan worden navolgend de relevante belangen en beleidsambities afgewogen.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 18 van 54

Voor de woonomgeving is de ambitie 'goed en plezierig wonen' van belang. Hieraan wordt invulling gegeven door een veilige leefomgeving te creëren met ruimte voor ontmoeting. Daarnaast wordt voorzien in een gemixt woonprogramma dat aansluit bij de vraag. Voor economie en vestigingsklimaat is de ambitie van de provincie een vitaal en zichzelf vernieuwende regionale economie. Met onderhavige ontwikkeling worden vitale werklocaties mogelijk gemaakt die aansluiten op de vraag van het bedrijfsleven. Er wordt een aantrekkelijk gemixt programma van wonen en werken gecreëerd. De ambitie voor mobiliteit is een veilige, betrouwbare (tijdsduur) en vlotte (keten)reis van personen en goederen van en naar stedelijke netwerken binnen en buiten Overijssel. Voor onderhavig ontwikkeling zijn met name de vervoersmodaliteiten fiets en auto van belang. Het plangebied is goed ontsloten maar voorziet ook in autoluwe zones waar ruimte is voor fietsers en voetgangers. Er wordt tevens aangesloten bij de ambitie om veilig, gezond en schoon te kunnen wonen, werken, recreëren en reizen. Hier wordt invulling aangegeven door aan te sluiten bij het beleid omtrent externe veiligheid, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit en geluid. Deze aspecten worden nader omschreven en onderbouwd in Hoofdstuk 4.

Toekomstbestendigheid De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties open houdt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. De ontwikkeling van Haven Oost is toekomstbestendig doordat met de beoogde woningen vooruit gekeken wordt op demografische ontwikkelingen. De woningen die gebouwd worden zullen geschikt zijn voor een grote diversiteit aan doelgroepen en kleine huishoudens. De beoogde woningen zijn met name gericht op de vraag naar huisvesting voor starters, jonge gezinnen en ouderen. Er worden zowel koopwoningen als sociale huurwoningen toegevoegd. Concentratiebeleid Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio (Deventer). In deze kernen mag gebouwd worden voor (boven)regionale behoefte. Onderhavige ontwikkeling voorziet niet specifiek in een regionale behoefte maar in een lokale behoefte.

Voor deze ontwikkeling is het concentratiebeleid niet van toepassing. (boven)Regionale afstemming Er is met onderhavig plan geen sprake van regionale behoefte er wordt enkel voorzien in de lokale behoefte. Regionale afstemming is niet noodzakelijk. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Om met name het onderscheid tussen de bebouwde stads- en dorpsomgeving en de onbebouwde Groene Omgeving scherp te houden, wordt sterker gestuurd op het principe ‘inbreiding gaat voor uitbreiding'. Door middel van de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3) wordt de verplichting opgelegd om voor stedelijke functies eerst de mogelijkheden te benutten binnen gebieden die al een stedelijke functie hebben, voordat een claim mag worden gelegd op gebieden die nu nog een groene functie hebben. Er is met onderhavig plan sprake van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op het onderscheid tussen de bebouwde stads- en dorpsomgeving en de Groene Omgeving.

Ontwikkelingsperspectieven

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 19 van 54

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval is het ontwikkelingsperspectief voor de stedelijke omgeving van belang: steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus Met betrekking tot 'steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus licht de omgevingsvisie het volgende toe: "De steden en dorpen buiten de drie stedelijke netwerken in Overijssel bieden een waardevolle aanvulling op het leefmilieu in de stedelijke netwerken. De dorpen vormen het kloppende hart van een plattelandsgemeenschap, bieden een aantrekkelijke, groene woon- en werkomgeving of vormen een toeristische trekpleister waar bezoekers rust en identiteit zoeken. Door te kunnen bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen kunnen zij deze rol blijven vervullen." Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in de lokale behoefte voor wonen, werken en voorzieningen.

Gebiedskenmerken De laatste stap is toetsen hoe de ontwikkeling vormgegeven kan worden. Dit wordt gedaan aan de hand van gebiedskenmerken. Er worden vier lagen onderscheiden: laag van de beleving, stedelijke laag, laag van de agrarische cultuurlandschappen en de natuurlijke laag. De ontwikkeling dient in lijn te zijn met de gebiedskenmerken van de verschillende lagen. De relevante kenmerken zullen derhalve navolgend benoemd worden. Laag van de beleving Voor het plangebied zijn geen gebiedskenmerken aangewezen voor de laag van de beleving. Stedelijke laag De gronden van het plangebied zijn aangemerkt als 'woonwijken van 1955 tot nu'. Dit zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De ambitie voor de laag is herstructurering van naoorlogse wijken, waarbij het eigen karakter behouden blijft. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen bouwblokken. Onderhavig ontwikkeling heeft niet direct betrekking op deze ambitie maar er wordt wel aangesloten bij de aard, maat en het karakter van het grotere geheel. De ambitie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Laag van de agrarische cultuurlandschappen Het plangebied bevindt zich in een essenlandschap. De provincie heeft hiervoor normen gegeven.

Omdat het plangebied reeds binnen stedelijk gebied ligt zijn deze normen niet van toepassing. Natuurlijke laag Het plangebied maakt onderdeel uit van het gebied dat is aangewezen als 'dekzandvlakte en ruggen'. Omdat het plangebied reeds onderdeel uitmaakt van stedelijk gebied is de ambitie voor de natuurlijke laag niet relevant. De ontwikkeling is niet in strijd met de natuurlijke laag.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciale ruimtelijk beleid.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 20 van 54

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen

Op 7 februari 2013 is het Gemeentelijk Omgevingsplan (GOP) vastgesteld en bundelt de ambities van de gemeente op alle voor het omgevingsbeleid relevante beleidsterreinen: sociaal, economisch en fysiek. Het GOP is tevens vastgesteld als structuurvisie, in de zin van de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente wil zich verder ontwikkelen tot een groene, gastvrije en geïnspireerde verblijfsgemeente. Belangrijke pijlers daarbij zijn ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Voor de gebiedsgerichte uitwerking van het omgevingsplan zijn vijf overkoepelende gebiedsprogramma's gebundeld: Centrum: stadscentrum Ommen, inclusief Westflank. Wonen: woonwijken in de stad Ommen, inclusief Havengebied en Ommen Oost. Werken: bedrijventerreinen en bedrijvenpark in de stad Ommen. Kernen: kleine kernen in de gemeente Ommen. Buitengebied: het buitengebied met landbouw, recreatie en toerisme, landgoederen, water en natuur en landschap. Het omgevingsplan richt zich op drie centrale thema's: Welzijn en leefbaarheid: Wonen / Onderwijs / Veiligheid, gezondheid, zorg, sport en cultuur; Welvaart en economie: Bedrijvigheid / Landbouw / Recreatie en toerisme; Omgevingskwaliteit: Milieu, klimaat, duurzaamheid en openbare ruimte / Natuur en landschap, water en erfgoed / Infrastructuur, verkeer en vervoer en bereikbaarheid.

Planspecifiek In voorliggend plan zijn met name de thema's 'wonen' en 'veiligheid, gezondheid, zorg, sport en cultuur' van belang. Voor wonen zijn de volgende ambities geformuleerd: 1. Vraag gestuurd huisvesten; 2. Werken aan een evenwichtige leeftijdsopbouw; 3. Streven naar een duurzame gemeente en samenleving. Met de ontwikkeling van Haven Oost wordt er aangesloten bij de vraag naar huisvesting voor jongeren, jonge gezinnen en ouderen. Dit wordt gedaan door het toevoegen van grondgebonden woningen en appartementen in zowel de vrij sector als sociale huursector. Met aantrekkelijke woningen voor zowel jongeren, jonge gezinnen en ouderen draagt de ontwikkeling tevens bij aan een evenwichtige leeftijdsopbouw. De nieuwbouw van woningen en de opgave die Ommen heeft om jaarlijks een bouwprogramma van ca. 60 woningen te realiseren gespreid over huur- en koopsector en gericht op de door Ommen onderscheiden doelgroepen, wordt grotendeels gerealiseerd in drie grote nieuwbouwlocaties waar het Havengebied er één van is. Voor veiligheid, gezondheid, zorg, sport en cultuur heeft de gemeente als uitgangspunt in het omgevingsplan dat alle mensen in Ommen zo veel mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, leven en meedoen in de samenleving.

Inzet van de gemeente is het behouden en waar mogelijk verbeteren van het huidige niveau van fysieke en sociale samenhang en leefbaarheid in de wijken en kernen van de gemeente Ommen, door het bevorderen van een adequaat voorzieningenniveau op het terrein van veiligheid, gezondheid, zorg, sport en cultuur. Voor dit thema heeft de beoogde functie van de loods een belangrijke bijdrage. Het heeft de voorkeur om het gebouw door verschillende doelgroepen en voor meerdere functies te laten gebruiken. De loods zou onder andere gebruikt kunnen worden voor de wens van de gemeente om een nieuwe plek te creëren voor het inloophuis. Naast sociaal-maatschappelijke functies biedt de Wonen Haven Oost Ommen Pagina 21 van 54

loods ook ruimte voor lokaal ondernemerschap, horeca en recreatie. Ommen gaat, binnen kaders, meer ontwikkel- en gebruiksruimte en flexibiliteit bieden aan haar burgers, agrariërs, ondernemers, recreatiebedrijven en landgoedeigenaren, om op eigen kracht te investeren in de kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid van de eigen leefomgeving. Het bieden van meer ontwikkelruimte en stellen van minder regels doet nadrukkelijk ook een beroep op alle partijen die daar gebruik van willen maken. Het brengt voor deze partijen een aantal basale spelregels mee waaraan zij zich moeten houden: 1. Het tijdig informeren van belanghebbenden over voorgenomen initiatieven; De planvorming voor Haven Oost loopt al jaren. Waar het eerder onderdeel was van een bredere transformatie is in 2019 het initiatief met de ontwikkelvisie opnieuw gestart. Gedurende de planvorming is ondanks de coronabeperkingen op meerdere momenten gesproken met omwonenden en geïnteresseerden. Mede op basis van deze input is het plan gevormd. 2. Het verkrijgen van acceptatie/draagvlakvoor het initiatief bij belanghebbende partijen; De bovengenoemde gesprekken zorgen altijd voor breder draagvlak. Daar waar het plan direct aanwonenden raakt zijn afspraken gemaakt over afhechting. Bovendien zijn organisaties, zoals Stichting Ommer Molens, geïnformeerd over bijv. de toepassing van de molenbiotoop. 3.

Het aantoonbaar op duurzame wijze realiseren van het voorgenomen initiatief; Duurzaamheid is een breed begrip en kent vele facetten. Naast dat de woongebouwen moeten voldoen aan de laatste duurzaamheidseisen (BENG) zit duurzaamheid ook vooral in iets toekomstbestendigs maken. Dit betekent ook zorgdragen voor huidige gebruikers van het gebied, waaronder tijdelijke huurders. Met alle huurders zijn er gesprekken gevoerd over mogelijke voortzetting op een plek elders. Bijv. het inloophuis wordt opnieuw gefaciliteerd in het plangebied. 4. Het vanuit het initiatief bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit; Met de transformatie van het voormalig bedrijventerrein, met dito zoneringen, naar wonen wordt een voormalig stuk vervuilde grond omgezet naar een woonbuurt waar het prettig wonen is. Hiermee wordt de omgevingskwaliteit versterkt. 5. Het vanuit het initiatief bijdragen (Noaberschap)aan de leefbaarheid van wijk of buurt; Met de transformatie van het voormalig bedrijventerrein, met dito zoneringen, naar wonen wordt een voormalig stuk vervuilde grond omgezet naar een woonbuurt waar het prettig wonen is. Hiermee wordt de omgevingskwaliteit versterkt. 6. Het adequaat compenserenvan eventuele negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid. Compensatie van negatieve effecten is niet aan de orde.

Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gemeentelijke omgevingsplan. 3.3.2

Welstandsnota Ommen

Het welstandsbeleid van de gemeente Ommen is vastgelegd in de Welstandsnota Ommen. Per gebied zijn ambities op het gebied van welstand bepaald en het welstandsniveau bepaald.

Planspecifiek Het plangebied maakt deel uit van het gebied ''overig'' en voor het plangebied geldt welstandsniveau 0. Het welstandsbeleid schrijft voor dat de basiskwaliteit gehandhaafd dient te worden. Voor dit welstandsniveau zijn verder geen specifieke of algemene criteria van toepassing. 3.3.3

Woonvisie Ommen 2015-2025

De woonvisie vormt de basis voor het woonbeleid van de gemeente Ommen. In de visie wordt uitgelegd waar de gemeente in 2025 op het gebied van wonen wil staan en wordt de visie gebruikt voor het maken van prestatieafspraken met de woningcorporatie. Wonen Haven Oost Ommen Pagina 22 van 54

Deze woonvisie is opgezet rondom drie pijlers van beleid. Het wensbeeld voor 2025 wordt afgezet tegen de huidige (economische) situatie, waarmee de inzet van maatregelen wordt bepaald. Dit zijn de drie pijlers van het beleid: 1. Ommen, dé plek om te wonen De gemeente heeft voor deze pijler de volgende ambitie: "Er is een aantrekkelijk centrum in de stad Ommen, waarbij de haven een extra impuls geeft. De kwaliteit van de omgeving is goed en het voorzieningenniveau is hoog. Hier zijn woningen gerealiseerd die in veel gevallen goed aansluiten op de wensen van senioren. De kwaliteit van de bestaande voorraad in Ommen is verbeterd, de wijken bieden onderscheidende woonmilieus. De woningen die door verhuizende senioren vrijkomen, worden door jonge inwoners uit Ommen betrokken. De kernen zijn vitaal en de kwaliteit van het buitengebied is versterkt. Door deze kwaliteitsimpuls weten vertrokken Ommenaren ons weer te vinden en blijven jonge gezinnen in de gemeente wonen." Er wordt ingezet op 1) een hoogwaardig centrum van de stad Ommen, 2) woonmilieus met onderscheidende kwaliteiten behouden en toevoegen, en 3) vitale kernen en platteland. 2. Passende woningen voor kwetsbare doelgroepen De gemeente heeft voor deze pijler de volgende ambitie: "De gemeente zorgt met de corporatie, dat er voldoende passende woningen zijn voor de kwetsbare doelgroepen.

Kwetsbare doelgroepen zijn doelgroepen die niet zonder extra maatregelen aan een passende woonruimte kunnen komen. De komende tien jaar wil de gemeente de voorraad sociale huurwoningen voor huishoudens met een laag inkomen vergroten, terwijl deze daarna waarschijnlijk weer af mag nemen naar ongeveer het huidige aantal van 1.250 woningen. De gemeente vindt de betaalbaarheid voor alle inkomensgroepen belangrijk. De gemeente richt zich specifiek op de huishoudens met lage inkomens (€34.911) en lage middeninkomens (€34.911- €43.000). De gemeente vindt het belangrijk dat de huurprijzen in verhouding staan tot het inkomen. Voor middeninkomens wordt het aanbod betaalbare koopwoningen vergroot. Om woonlasten ook op lange termijn betaalbaar te houden, wordt de energieprestatie van woningen beter, rekening houdend met de huurprijs. De gemeente kiest voor gedifferentieerde wijken, huurwoningen en koopwoningen in verschillende prijsklassen. Jong, oud, zorgbehoevend en niet-zorgbehoevend wonen met elkaar in de wijken. Nieuwe doelgroepen worden erkend met een eigen behoefte en samen zetten gemeente en corporatie zich in om probleemsituaties om te vormen naar nieuwe kansen." Er wordt ingezet op 1) betaalbaarheid, 2) voorkomen dakloosheid, 3) duurzame, levensloopgeschikte en betaalbare woningen, 4) gedifferentieerde wijken, en 5) kwantitatief aanbod. 3.

Het is goed oud worden in Ommen, ook in de kleine kernen De gemeente heeft voor deze pijler de volgende ambitie: "Mensen kunnen zelfstandig in de kernen blijven wonen, ook bij een zorgbehoefte. Zo behouden ze hun sociale netwerk. Het voorzieningen- en dienstenaanbod zijn hierop ingericht. Senioren hebben daarnaast de keuze om zich rondom het centrum van de stad Ommen te vestigen. Hier is er een aantrekkelijk woningaanbod voor senioren, met een volwaardig voorzieningen- en dienstenaanbod." Er wordt ingezet op 1) mensen kunnen zelfstandig in de kernen blijven wonen, ook bij een zorgbehoefte, 2) voldoende voorzieningen om de zelfredzaamheid van kwetsbaren te waarborgen, en 3) senioren in nieuwbouw rondom het centrum én in de bestaande voorraad.

Planspecifiek Met de ontwikkeling wordt een woonmilieu met onderscheidende kwaliteiten toegevoegd. De ambitie voor Haven Oost is om een eigentijdse buurt te creëren dat past bij de stadse kwaliteit en hoort bij de dynamiek van de plek. De beoogde functie van de loods vervuld daarbij een belangrijke functie als 'activator' van het gebied en een overgang van de bedrijvigheid naar wonen. Er wordt een samenhangend gebied gecreëerd door sterke openbare ruimtes die voor bewoners en gebruikers van het gebied betekenis hebben. Met de beoogde woningbouw wordt ingezet op een verscheidenheid aan woningen van sociale

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 23 van 54

huurwoningen en betaalbare koopwoningen tot duurdere koopwoningen en appartementen. Dit draagt bij aan een gedifferentieerde wijk. Met de nabijheid het van het centrum en alle voorzieningen is Haven Oost voor zowel jong als oud een aantrekkelijke locatie om te wonen. 3.3.4

Structuurvisie Havengebied Ommen

De structuurvisie Havengebied Ommen (mei 2010) vormt een belangrijke stap in de herstructurering van een verouderd bedrijventerrein naar een multifunctioneel stedelijk gebied nabij het stadscentrum van Ommen. Dit nieuwe multifunctioneel stedelijk gebied, waarin de nadruk zal liggen op wonen en maatschappelijke doeleinden, zal gedurende een periode van zo’n tien tot vijftien jaar geleidelijk gestalte krijgen. In het totale Havengebied is in de structuurvisie ruimte voor ongeveer 350 tot 400 nieuwe woningen, afhankelijk van de doelgroep en omvang van de woningen, alsmede de daarbij behorende voorzieningen, groen, water, wegen etc. In de Structuurvisie worden de kaders en uitgangspunten benoemd voor dit nieuwe ontwikkelingsgebied. Het bestemmingsplangebied vormt het oostelijk gedeelte van het gehele Havengebied. De algemene doelstelling van de Structuurvisie is om invulling te geven aan de laatste deeluitwerking van het project de Drieslag. Dit is de samenhangende opgave om nieuwe sportterreinen te realiseren in Ommen-Oost, het aanleggen van een nieuw bedrijventerrein op de vrijkomende sportvelden en vervolgens het herstructureren van het verouderde bedrijventerrein Havengebied. De herstructurering van het Havengebied zal een verregaande verbetering teweegbrengen van de ruimtelijke, functionele en milieukundige situatie van een binnenstedelijk gebied.

Daarnaast zal door de herstructurering een betere relatie ontstaan tussen de diverse woonwijken alsmede een betere relatie tussen de noordoostelijke woonwijken en het centrale voorzieningengebied van Ommen. Tenslotte biedt deze herstructurering de kans om nabij het voorzieningencentrum geschikte woonruimte te bieden voor diverse doelgroepen, waaronder voor senioren geschikte woningen, levensloopbestendige woningen en woningen voor starters. De beoogde herstructurering vraagt om een flexibele visie. Het programma is nog niet uitgekristalliseerd, zodat kan worden ingespeeld op de vraag. De Structuurvisie maakt derhalve diverse (combinaties van) functies mogelijk, waarbij wonen en maatschappelijke doeleinden de primaire functies zullen zijn. Om in de nabije toekomst de meest wenselijke inrichting van het plangebied te bestuderen wordt rekening gehouden met diverse scenario’s.

Bij de ontwikkeling van de scenario’s zal rekening moeten worden gehouden met de volgende basisuitgangspunten: de scenario’s moeten een actuele visie bieden op de positie van het Havengebied ten opzichte van het centrumgebied van Ommen; de scenario’s moeten een programmering bieden op basis van actuele marktbehoeften; de scenario’s bieden een ruimtelijke optimalisatie, waarbij optimaal wordt aangesloten op de beperkingen en de potenties van het gebied; de scenario’s moeten de basis kunnen bieden voor het exploitatieplan behorende bij het te maken bestemmingsplan voor het gebied. Planspecifiek Met onderhavig bestemmingsplan wordt de verder uitwerking van de herstructurering van het Havengebied mogelijk gemaakt. De ontwikkeling van Haven oost draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke, functionele en milieukundige situatie van een binnenstedelijk gebied. Met de ontwikkeling wordt optimaal gebruik gemaakt van de potenties van het gebied.

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 24 van 54

Hoofdstuk 4

4.1

Uitvoerbaarheid

Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: a. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig; b. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht; c.

het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd; d. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht. Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet: Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld; Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden; De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer). De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r.

genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing. De voorgenomen ontwikkeling valt onder categorie D 11.2 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen ) van het Besluit milieueffectrapportage. De drempelwaarde uit het Besluit m.e.r. van 100 hectare of een aaneengesloten gebied met meer dan 2.000 woningen wordt niet overschreden. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de 'Europese richtlijn milieueffectbeoordeling' te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten, een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.- beoordeling'. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-plichtig. Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een separate aanmeldingsnotitie opgesteld. De aanmeldingsnotitie is als bijlage bijgevoegd (Bijlage 3).

Wonen Haven Oost Ommen Pagina 25 van 54

Belangrijke nadelige gevolgen voor milieu kunnen worden uitgesloten. Nader onderzoek in de vorm van een MER is voor onderhavig plan dan ook niet noodzakelijk.

4.2

Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek In het kader van de beoogde ontwikkeling van plangebied Haven Oost is onderzoek verricht naar de bodemkwaliteit ter plaatse. In opdracht van de gemeente Ommen heeft Geofoxx in kalenderjaar 2019 een vooronderzoek conform de NEN 5725 uitgevoerd voor een gedeelte van het industrieterrein “De Strange”. Op verzoek van de opdrachtgever en in relatie tot de voorgenomen bestemmingsplanwijziging van ‘industrie’ (huidig gebruik) naar ‘wonen met tuin’ (toekomstig gebruik; plangebied Haven Oost) heeft Geofoxx het vooronderzoek uit 2019 geactualiseerd (Bijlage 4). In de tussenliggende periode is het plangebied Haven Oost uitgebreid met de locatie Haven Oost 4a (voormalige Welkoop) en is besloten om langs de huidige begraafplaats een zogenaamde groene zone te realiseren. Begin 2020 is de locatie Haven Oost 24 milieukundig onderzocht in het kader van de voorgenomen aankoop van het terrein. In september 2020 heeft op de locatie Haven Oost 4a een bodemonderzoek plaatsgevonden. In het geactualiseerde onderzoek zijn de aanvullende onderzoeksresultaten (Haven Oost 4a en 24) verwerkt en is de toekomstige situatie in het vooronderzoek opgenomen. Op basis van het opgestelde vooronderzoek kan gesteld worden dat over het algemeen de milieuhygiënische kwaliteit binnen het plangebied voldoet aan het beoogde gebruik (wonen met tuin).

Plaatselijk zijn wel verontreinigingen aangetoond, die de herinrichting van het gebied beïnvloeden. Voor deze verontreinigingen geldt dat middels een sanerende maatregel de locaties geschikt gemaakt kunnen worden voor het beoogde gebruik. Gezien de ruimtelijke uitvoerbaarheid van deze saneringen is er geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging. In onderstaande opsomming is een overzicht weergegeven van de verontreinigingen waar een sanerende maatregel noodzakelijk is: Arseenverontreiniging in de ondergrond t.p.v. Haven Oost 21. Gezien de onderzoeksresultaten is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en daarmee een saneringsnoodzaak. De gemeente is als terreineigenaar verantwoordelijk voor deze sanering en de provincie Overijssel is bevoegd gezag; Minerale olie verontreiniging ten oosten van het pand Haven Oost 18a (voormalige verdiepte lekbak). Gezien het feit dat de verontreiniging is ontstaan na 1987 is formeel sprake van zorgplicht. De gemeente is verantwoordelijk voor deze sanering en tevens is de gemeente bevoegd gezag; Op het terreindeel Haven Oost 16/17 zijn enkele minerale olieverontreinigingen aangetoond. Gezien de omvang en gevalsdefinitie (geen organisatorische, ruimte en technische samenhang) is op dit terrein geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, maar los van elkaar staande verontreinigingsspots.

De betreffende verontreinigingen worden Wonen Haven Oost Ommen Pagina 26 van 54

momenteel gesaneerd. De saneringsevaluatie is vooralsnog niet beschikbaar; Op de locatie Haven Oost 24 is een bodemverontreiniging met zink aangetoond. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat het een historische verontreiniging betreft en sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en daarmee een saneringsnoodzaak. De gemeente is als terreineigenaar verantwoordelijk voor deze sanering en de provincie Overijssel is bevoegd gezag.

4.3

Lucht

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om de voertuigaantrekkende werking. Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek De beoogde ontwikkeling van Haven Oost in Ommen kan gezien de beperkte omvang aangemerkt worden als een NIBM-project. Hiervoor is de NIBM-tool ingevuld waarbij is uitgegaan van het aantal verkeersberekeningen zoals opgenomen in paragraaf 4.11.1.