3. Ruimtelijke motivering BOPA Ommen, Bermerstraat 1

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1

Status: concept

Datum: december 2025

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Ruimtelijke motivering “Ommen, Bermerstraat 1”

Projectnaam: Projecttype: Status: Datum:

Ruimtelijke motivering “Ommen, Bermerstraat 1” Ruimtelijke motivering ten behoeve van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Concept December 2025

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

1

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ................................................................................................................................ 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ............................................................................................... 4 HET OMGEVINGSPLAN ................................................................................................................. 4 EISEN AAN EEN BUITENPLANSE OMGEVINGSPLANACTIVITEIT .......................................................... 7 LEESWIJZER ............................................................................................................................... 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Inleiding............................................................................................ 4

Huidige en gewenste situatie ......................................................... 8

HUIDIGE SITUATIE........................................................................................................................ 8 GEWENSTE SITUATIE ................................................................................................................... 9

Hoofdstuk 3 Zorgvuldig ruimtegebruik, landschappelijke en stedenbouwkundige waarden ............................................................................... 11 3.1 3.2 3.3

W ETTELIJK KADER..................................................................................................................... 11 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING .............................................................................. 11 STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN .............................................................................................. 13

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4

Beleidskaders ................................................................................ 14

RIJKSBELEID ............................................................................................................................. 14 PROVINCIAAL BELEID ................................................................................................................. 15 REGIONAAL BELEID ................................................................................................................... 20 GEMEENTELIJK BELEID .............................................................................................................. 22

Hoofdstuk 5

Omgevingsveiligheid .................................................................... 27

Hoofdstuk 6

Beschermen van de waterbelangen............................................. 29

6.1 6.2 6.3

VIGEREND BELEID ..................................................................................................................... 29 W ATERTOETSPROCES EN WATERHUISHOUDING PROJECTGEBIED ................................................. 30 CONCLUSIE............................................................................................................................... 32

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7

GELUID DOOR ACTIVITEITEN....................................................................................................... 33 BODEMKWALITEIT...................................................................................................................... 35 LUCHTKWALITEIT....................................................................................................................... 36 GEUR ....................................................................................................................................... 37 TRILLINGHINDER ....................................................................................................................... 37 GEZONDHEID ............................................................................................................................ 38 DUURZAAMHEID EN KLIMAATADAPTATIE ...................................................................................... 38

Hoofdstuk 8 8.1 8.2 8.3

Bescherming van de natuur ......................................................... 40

GEBIEDSBESCHERMING ............................................................................................................. 40 SOORTENBESCHERMING............................................................................................................ 41 CONCLUSIE............................................................................................................................... 42

Hoofdstuk 9 9.1 9.2 9.3 9.4

Bescherming gezondheid en het milieu ...................................... 33

Archeologie en cultuurhistorie .................................................... 43

W ETTELIJK KADER..................................................................................................................... 43 ARCHEOLOGIE .......................................................................................................................... 43 CULTUURHISTORIE .................................................................................................................... 43 CONCLUSIE............................................................................................................................... 44

Hoofdstuk 10 Infrastructuur en openbare ruimte ................................................ 45 10.1 10.2 10.3

W ETTELIJK KADER ................................................................................................................. 45 VERKEER EN PARKEREN ........................................................................................................ 45 CONCLUSIE ........................................................................................................................... 47

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Hoofdstuk 11 M.e.r.- Beoordeling ......................................................................... 48 11.1 11.2 11.3

W ETTELIJK KADER ................................................................................................................. 48 SITUATIE PROJECTGEBIED ..................................................................................................... 48 CONCLUSIE ........................................................................................................................... 48

Hoofdstuk 12 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................. 49 12.1 12.2

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ......................................................................................... 49 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID.................................................................................. 49

Bijlagen bij de ruimtelijke motivering ................................................................... 50 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7

WATERTOETS ................................................................................................................. 50 AKOESTISCH ONDERZOEK ............................................................................................... 50 AERIUS BEREKENING .................................................................................................... 50 ECOLOGIE QUICKSCAN .................................................................................................... 50 ECOLOGIE VERVOLGONDERZOEKEN EN VERGUNNING ....................................................... 50 WINDHINDER .................................................................................................................. 50 PARTICIPATIE ................................................................................................................. 50

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggende ruimtelijke motivering heeft betrekking op de herontwikkeling van het perceel aan de Bermerstraat 1 (hierna projectgebied), gelegen in het centrum van Ommen. Ter plaatse van het projectgebied is op dit moment een fietsenmaker en bovenwoningen met bijhorende bebouwing aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bebouwing te slopen en hiervoor in de plaats een appartementengebouw bestaande uit 14 appartementen met twee winkelruimten te realiseren. Het voornemen is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “Centrum Ommen”. Om het voornemen mogelijk te maken, kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hiervoor dient op basis van artikel 8.0a lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) te worden aangetoond dat de BOPA in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet hierin.

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied bevindt zich aan de Bermerstraat 1, in het centrumgebied van Ommen. Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente Ommen, sectie C met perceelnummer 208. In afbeelding 1.1 is de ligging van het projectgebied in de kern Ommen en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1:

Ligging projectgebied (Bron: OpenStreetMap)

1.3

Het omgevingsplan

1.3.1

Geldend omgevingsplan

Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Ommen. Ter plaatse van het projectgebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat uit een nieuw en een tijdelijk deel. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan wordt gevormd door de besluiten die zijn aangewezen in artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet, de kaarten en besluiten, bedoeld in artikel 3.5, lid 2 en 3 van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet en de omgevingsplanregels van rechtswege, bedoeld in artikel 22.2, lid 1, Omgevingswet. Voor de duiding van het planologisch regime van het projectgebied is met name het bestemmingsplan ‘centrum Ommen’ van belang, dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel. In afbeelding 1.2 is een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het projectgebied is hierin indicatief weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 1.2

Uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan ‘Centrum Ommen’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Centrum - 2 De voor ‘Centrum - 2’ aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor wonen op de verdieping (bovenwoningen). Tevens zijn de gronden bestemd voor detailhandel, kantoren, horecabedrijven, maatschappelijke doeleinden, parkeervoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Bouwregels Hoofdgebouwen mogen binnen het hele bouwvlak worden gebouwd en moeten voldoen aan de maatvoeringseisen, zoals aangegeven in de verbeelding (zie afbeelding 1.2) Waarde – Archeologische verwachtingswaarde De voor 'Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept Bouwregels Op de voor ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden. Afwijken van de bouwregels Gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen zijn op deze gronden slechts toelaatbaar, indien daarvoor omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders is verleend. Omgevingsvergunning wordt verleend indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Omgevingsvergunning is vereist indien er grondwerk wordt verricht dieper dan 50 cm onder maaiveld en er geen hei – en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; en het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 2.500 m 2 ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop 1’ en ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop 2’ De gronden ter plaatse van de aanduiding ‘vrijwaringszone - molenbiotoop 1’ en ‘vrijwaringszone molenbiotoop 2’ zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de functie van de molen als werktuig en zijn waarde als landschapsbepalend element. 1.3.2

Opheffen strijdigheid

Op basis van het geldende omgevingsplan zijn alleen woningen toegestaan op de verdieping (bovenwoningen) en de bouw en goothoogte worden overschreden Verder ligt het projectgebied binnen de gebiedsaanduidingen ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop 1’ en ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop 2’. Molenbiotoop 1 heeft betrekking op de windkorenmolen Den Oordt. Molenbiotoop 2 heeft betrekking op de windkorenmolen De Konijnenbelt. De ter plaatse van het projectgebied geldende vrijwaringszones zijn opgenomen ter bescherming van de functie van de molens. In de regels is vastgelegd dat binnen een afstand van 100 meter van de betreffende molens de bouwhoogte van nieuw op te richten bouwwerken niet meer mag bedragen dan het onderste punt van de verticaal staande molenwiek. Binnen een afstand van 100 tot 300 meter van de molen mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan de hoogte berekend met behulp van de volgende formule: H(x)=x/50 + 0,2*Z waarin: • • •

H(x)= de maximaal toelaatbare hoogte; X = de afstand tot de molen; Z = askop-hoogte.

In afwijking van het vorenstaande geldt bij vervanging van bestaande bebouwing dat de bestaande bouwhoogte ten hoogste is toegestaan, indien sprake is van herbouw op dezelfde locatie. De windkorenmolen Den Oordt ligt op circa 240 meter van het projectgebied. Hiervoor dient de voorgenoemde formule te worden gehanteerd. Op basis hiervan mag de maximale bouwhoogte maximaal ((240/50)+(0,2*12,7)=) 7,3 meter bedragen, danwel de bestaande en/of maximaal toegestane bouwhoogte. De windkorenmolen Konijnenbelt ligt op circa 189 meter van het projectgebied. Hiervoor dient de voorgenoemde formule te worden gehanteerd. Op basis hiervan mag de maximale bouwhoogte maximaal ((189/50)+(0,2*12,7)=) 7,4 meter bedragen, danwel de bestaande en/of maximaal toegestane bouwhoogte. Omdat het in voorliggend geval gaat om vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan de bouwhoogte van de bestaande bebouwing danwel de maximaal toegestane bouwhoogte. In voorliggend geval wordt de bouwhoogte van de te slopen bebouwing overschreden. Zo krijgt de toekomstige bebouwing een bouwhoogte van circa 10,6 meter, terwijl de te slopen bebouwing danwel de maximale toegestane bouwhoogte circa 9 meter bedraagt. De beoogde activiteiten passen niet binnen de beoordelingsregels van het omgevingsplan.

Om het voornemen te realiseren, kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een buitenplanse

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een omgevingsvergunning voor een BOPA kan op basis van artikel 8.0a lid 2 Bkl worden verleend, wanneer de activiteit in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet hierin.

1.4

Eisen aan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies van het Rijk het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan of; c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door een bestuursorgaan van de provincie of het Rijk belemmert. Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor hoofdstuk 5 van het Bkl instructieregels bevat: • • • • • • • •

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4); beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5); het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6); het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7); het gebruik van bouwwerken, waaronder de aanwijzing van woningbouwcategorieën (paragraaf 5.1.7a); het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

In de motivering moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. In het vervolg van deze ruimtelijke motivering wordt op de betreffende aspecten ingegaan.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige en gewenste situatie beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de landschappelijke en stedenbouwkundige waarden in en rondom het projectgebied. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de omgevingsveiligheid, waarna in hoofdstuk 6 de bescherming van de waterbelangen wordt behandeld. Hoofdstuk 7 en 8 gaan respectievelijk in op de bescherming van de gezondheid, het milieu en de natuur. Hoofdstuk 9 behandelt de archeologische en cultuurhistorische waarden. Hoofdstuk 10 gaat in op de inrichting van de infrastructuur en openbare ruimte. In hoofdstuk 11 komt de m.e.r.beoordeling aan bod. Hoofdstuk 12 behandelt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Hoofdstuk 2

2.1

Huidige en gewenste situatie

Huidige situatie

Het projectgebied ligt aan de Bermerstraat 1, in het centrum van Ommen. In de omgeving van het projectgebied zijn diverse centrumfuncties aanwezig, zoals detailhandel, wonen, winkels en maatschappelijke functies. Hierna wordt nader op de kenmerkende ruimtelijke structuur rondom en binnen het projectgebied ingegaan. Ten noordoosten van het projectgebied op enige afstand ligt de gereformeerde kerkelijk centrum ‘De kern’. Ten oosten van het projectgebied is de hervormde kerk ‘Brigittakerk’ gevestigd. Ten zuiden loopt de rivier Overijsselse Vecht. Ten westen van het projectgebied zijn verschillende parkeerplaatsen onder anderen de parkeerplaats Ommen west gesitueerd met in het verlengde een groenperceel. Het projectgebied wordt aan de zuid-, west- en noordzijde begrensd door bebouwing. Aan de oostzijde wordt het projectgebied begrensd door de Bermerstraat. Het projectgebied zelf bestaat uit bebouwing behorend bij een fietsenwinkel met een bovenwoning en enkele schuren. In afbeelding 2.1 is de huidige situatie ter plaatse van het projectgebied (rode omlijning) met een luchtfoto weergegeven. In afbeelding 2.2 is de straatbeeld opgenomen.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie (Bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Afbeelding 2.2

2.2

Straatbeeld vanaf de Poffert (Bron: Google Streetview, 2017)

Gewenste situatie

Het voornemen bestaat uit de bouw van een appartementengebouw bestaande uit 14 appartementen, met 2 winkelruimten. Om de bouw van het appartementengebouw mogelijk te maken wordt de bestaande bebouwing binnen het projectgebied gesloopt. Het beoogde appartementengebouw zal bestaan uit drie bouwlagen, waarbij 14 appartementen worden gerealiseerd met verschillende oppervlakten tussen de 50 m 2 en 75 m2. De gezamenlijke winkel ruimte wordt ca. 67,5 m². Met de beoogde appartementen kan een brede doelgroep bedient worden. De appartementen zijn gelijkvloers en te bereiken via een vaste lift. Hiermee zijn de appartementen levensloopbestendig en onder andere (zeer) geschikt voor minder mobiele personen en senioren, maar ook voor starters. De appartementen worden georiënteerd op de Bermerstraat. Achter de appartementen worden bergingen gerealiseerd. Doordat het appartementengebouw bestaat uit driebouwlagen voegt de bebouwing zich qua maat en schaal goed in het ter plaatse aanwezige bebouwingsbeeld. Met het materiaalgebruik, kleurstelling en parcellering van het gebouw wordt aansluiting gezocht met bebouwing in de omgeving. In afbeelding 2.3 zijn impressies van de beoogde situatie opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Afbeelding 2.3

Gewenste situatie schets (bron: opdrachtgever)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Hoofdstuk 3

3.1

Zorgvuldig ruimtegebruik, landschappelijke en stedenbouwkundige waarden

Wettelijk kader

De waardering van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. Deze kunnen worden benut binnen het ontwerp van een ruimtelijke ontwikkeling. De landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit maken integraal onderdeel uit van de taak van overheden om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit zijn in afdeling 5.1.5 van het Bkl instructieregels opgesteld voor het beschermen van deze kwaliteiten. Hieronder zijn de onderwerpen weergegeven waarvoor in deze afdeling instructieregels zijn gesteld en wordt aangegeven of deze relevant zijn voor dit project. Onderwerp Kustbescherming

Relevante instructieregels Bkl Paragraaf 5.1.5.2

Relevant voor het project?

PKB-Waddenzee en Waddengebied

Paragraaf 5.1.5.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Cultureel erfgoed en werelderfgoed

Paragraaf 5.1.5.4

Nee, het projectgebied ligt niet in de nabijheid van de kust. Nee, het projectgebied ligt niet in de nabijheid van de Waddenzee en het Waddengebied Ja, zie paragraaf 3.2.

Paragraaf 5.1.5.5

Ja, zie hoofdstuk 9.

3.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.2.1

Wettelijk kader

De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of er binnen het stedelijk gebied kan worden ontwikkeld. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. Artikel 8.0b lid 2 van het Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: • •

de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte te voorzien zijn verkend.

De Ladder wordt toegepast bij een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en een ‘stedelijke ontwikkeling’. •

•

bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 3.2.2

Toetsing van het voornemen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt bijvoorbeeld vanaf twaalf woningen dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het project mogelijk maakt, het project niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Voorliggende ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 14 woningen. Hierbij zal de huidige bovenwoning komen te vervallen, waarbij per saldo 13 woningen worden toegevoegd. Gelet op het feit dat er meer dan 11 woningen worden toegevoegd, wordt geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat betreft de harde en zachte plancapaciteit wordt verwezen naar het gemeentelijk beleid, opgenomen in hoofdstuk 4.4.

Daarnaast komt er ook winkelruimte in het gebouw. Gezien er reeds winkelruimte aanwezig is in de huidige situatie, valt de nieuwe winkelruimte niet onder de ladderplicht. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan worden beperkt tot de gemeente Ommen. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Eén van de belangrijke kwalitatieve opgave in de gemeente Ommen ligt de komende jaren met name in het toevoegen van levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen) en starterswoningen. Voorliggend project voorziet in deze kwalitatieve behoefte. De appartementen op de begane grond zijn levensloop bestendig waardoor deze appartementen geschikt zijn voor senioren. De appartementen op de etage kunnen voor verschillende doelgroepen worden bedoeld. De appartementen/studio’s op de etage zijn middels een trap te bereiken. Het toevoegen van de appartementen bevordert de doorstroming op de woningmarkt van Ommen.

Voor een nadere toelichting op de behoefte wordt verwezen naar de toetsing aan de gemeentelijke woonvisie in paragraaf 4.4 van deze toelichting. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. De herontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Ommen. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Conclusie

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er sprake is van een behoefte en de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee voldoet het voornemen aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

3.3

Stedenbouwkundige waarden

Aan de hand van de welstandsnota Ommen is gekeken naar de ambities van de kern Ommen. De gemeente wil in deze kern de verscheidenheid in architectuur behouden en versterken. Ook ziet de gemeente graag extra aandacht voor reclame, winkelpuien, detaillering en materiaalkeuze. Het behoud en versterken van de historische structuur en bebouwingskarakteristieken is ook een prioriteit. De gekozen architectuur van het initiatief geeft vorm aan de historische structuur door de verticale geleding en de kap. Ook zorgt de variatie in hoogte voor dynamiek. Verder wordt er aandacht besteedt aan de reclame op de muren. In hoofdstuk 4.4 wordt verder ingegaan op de welstandsnota.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Hoofdstuk 4

Beleidskaders

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat de economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen wordt ingezet op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van de mogelijkheden en behoeften van toekomstige generaties. 4.1.2

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in deze ruimtelijke motivering besloten ontwikkeling.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 4.2.2

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. Met de Omgevingsverordening wordt de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridische geborgen. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of – generieke beleidskeuzes 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven 3.

Hoe – gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 3.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 3.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.2.1 Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.2.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.2.3 Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.3

Toetsing aan de Omgevingsvisie Overijssel

Toetsing van voorliggend initiatief aan het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel geeft globaal het volgende beeld. 4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase ‘generieke beleidskeuzes’ zijn een aantal artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen zal hierna nader worden ingegaan. Artikel 4.4 lid 1: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4 lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel Met de voorgenomen bouw van de woningen wordt voorzien in de lokale behoefte. In de woonvisie wordt uitgelegd welke specifieke behoeften er zijn. In dit geval worden er voornamelijk levensloop bestendige woningen gerealiseerd (gelijkvloers en aanwezigheid van een lift). De woonvisie wordt verder toegelicht in paragraaf 4.4.2. Geconcludeerd wordt dat het initiatief voorziet in de lokale behoefte. 4.2.3.2 Waar – ontwikkelingsperspectieven Het projectgebied ligt in de bebouwde kom van Ommen en behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken‘.

In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het projectgebied is weergegeven met de rode contour.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

Afbeelding 4.2

Uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

“Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken” De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouwen evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ In dit geval wordt met de herontwikkeling een stedenbouwkundig verantwoorde en functioneel passende ontwikkeling gerealiseerd, waarbij een aantrekkelijke woonlocatie ontstaat in het centrumgebied van Ommen.

De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving en doet geen afbreuk aan enig historisch erfgoed. De beoogde bebouwing past in de stedenbouwkundige uitstraling van Ommen. Geconcludeerd wordt dat het voornemen resulteert in een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectieven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept 4.2.3.3 Hoe – Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarischcultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing worden gelaten aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het projectgebied en redelijkerwijs niet meer te herstellen zijn. Vanwege het ontbreken van bijzondere eigenschappen binnen de ‘laag van de beleving’, wordt ook deze laag buiten beschouwing gelaten. 1.

De ‘Stedelijke laag’

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen, maar daarbij wordt kwaliteit eigenheid en onderscheidend vermogen (mede gevormd door de historie) van de regio steeds belangrijker. Steden zijn de economische motors van Overijssel. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het projectgebied is volgens de stedelijke laag gelegen in het gebiedstype ‘Historische centra binnensteden’. In afbeelding 3.3 is dit weergegeven. Het projectgebied is weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 4.3

Uitsnede van de stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

“Historisch centra, binnensteden” De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identitiet en eigenheid van de steden en stadjes. Funcioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detail handel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg et cetera een belangrijk deel vormt. Oude singels en parken refereren aan oude stadswallen. Het historisch patroon van straten en bebouwing vormt nog steeds de onderlegger van de oude centra. Lokaal en streekgebonden varieren de historische centra, binnensteden en landstadjes sterk van elkaar. Onder andere zijn te herkennen: Hanzesteden, de kernen van de Stedenband Twente en de landstadjes Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De beoogde bebouwing voegt zich qua maat, schaal en uitstraling goed in het bestaande stedenbouwkundige beeld en structuur van dit deel van Ommen. Het vorenstaande komt tot uiting door de bouwhoogte en bouwmassa af te stemmen op de omgeving. Verder wordt beoogd om door middel van onder andere materiaalgebruik, kleuren en de parcellering van de bebouwing, het geheel goed op te laten gaan in de omgeving.

Geconcludeerd wordt dat de geldende gebiedskenmerken van de ‘Stedelijke laag’ de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staan. 4.2.4

Conclusie toetsing aan het provinciale beleid

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in lijn staat met het provinciale beleid

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Woonagenda West-Overijssel 2021-2025

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in de regio. De provincie Overijssel en Overijsselse gemeenten voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, maar er moeten ook gezamenlijk manieren gevonden worden om de dynamiek en slaagkansen binnen de bestaande woningvoorraad te vergroten. De druk op de woningmarkt is niet de enige uitdaging: ook de investeringsopgave in bestaande wijken en op transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven een belangrijke sleutelfunctie en heeft een rol als (financieel) drager in deze opgaven. 4.3.1.2 Ruim baan voor lokale woningbehoefte en tekorten Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030.

Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen de provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners als regio een groei van 35.000 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Basis van de regionale aanpak is dat gemeenten zich inzetten om te voorzien in de lokale behoefte, zoveel mogelijk adaptief programmeren, binnen de bandbreedtes van de langetermijnwoningbehoefteprognoses. Gemeenten nemen de verantwoordelijkheid om hun woningbouwprogramma daarbij zoveel mogelijk aan te sluiten op de huidige en de te verwachten toekomstige woningvraag.

Tabel 1: Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

Tabel 2

Woningbouwopgave West-Overijssel tot 2030

4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 Zoals blijkt uit de woonagenda is er in de West-Overijsselse gemeenten de komende jaren behoefte aan nieuwe woningen om de druk op de woningmarkt en de woningtekorten te verlagen. Het gaat hier niet alleen in kwantitatieve zin om nieuwe woningen maar ook kwalitatief gezien moet gestuurd worden op de lokale behoefte. De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling levert een (beperkte) bijdrage aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de woningtekorten. In paragraaf 3.4.3 wordt ingegaan om het gemeentelijke woonbeleid waaruit blijkt dat tevens wordt aangesloten op de kwalitatieve behoefte in de gemeente Ommen (starterswoningen). Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Woonagenda West-Overijssel 2021-2025’.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept

4.4

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van beleidsplannen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de omgevingsvisie en andere voor voorliggend initiatief relevante beleidsstukken. 4.4.1

Omgevingsvisie gemeente Ommen

4.4.1.1 Algemeen De gemeente Ommen heeft in 2021 een nieuwe omgevingsvisie vastgesteld. Met als thema ‘Ommen jouw toekomst’ is de gemeente samen met inwoners, plaatselijke belangen, ondernemers en maatschappelijke organisaties en partners de toekomst gaan verkennen. De ambitie hierbij is dat Ommen zich ontwikkeld tot een groene, gastvrije, geïnspireerde en gezonde verblijfsgemeente. De omgevingsvisie betreft een integrale visie voor de toekomst. De visie vervangt het GOP. Nieuwe ontwikkelingen, transities en opgaven hebben impact op de economie, omgevingskwaliteit en samenleving. Het maakt een actualisatie van de visie op de toekomst wenselijk. Het behouden en verder versterken van de omgevingskwaliteit in het gevarieerd landelijk gebied, Ommen en de kernen staat voorop. Nieuwe opgaven en transities wil de gemeente inpassen met behoud van de omgevingskwaliteit die zo kenmerkend is voor de gemeente. Met deze omgevingsvisie geeft de gemeente ook invulling aan de eisen die de nieuwe Omgevingswet stelt. 4.4.1.2 Missie en ambitie Ommen ontwikkelt zich op basis van haar kernkwaliteiten tot een groene, gastvrije, geïnspireerde en gezonde woon- en verblijfsgemeente. Ommen ontwikkelt zich op basis van haar sterke en kenmerkende kwaliteiten, het groene en gastvrije toeristische karakter. Ommen is een plek waar het aangenaam wonen en verblijven is.

Een woon- en verblijfsgemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een aantrekkelijke omgevingskwaliteit en vitale leefbare kernen. Het duurzaam behouden en verder ontwikkelen van de kernkwaliteiten, met als basis de 4 G’s: groen, gastvrij, geïnspireerd én gezond. Een innovatieve gemeente op het gebied van recreatie en toerisme, in samenhang met het bieden van ontwikkelmogelijkheden voor Agro & Food, landschap en natuurwaarden. Een gemeente waar ontspanning, welzijn en sport verbonden zijn met educatie en zorg. 4.4.1.3 Ambitie ten aanzien van wonen Ommen wil als verblijfsgemeente haar inwoners een gezonde en vitale samenleving bieden. Het behouden en verbeteren van de samenhang en leefbaarheid in de kernen en wijken staat hoog op de agenda. De gemeente voorziet in de woonvraag van de eigen inwoners: jongeren, starters, jonge gezinnen, ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente wil woningen en gebouwen duurzaam en levensloopbestendig bouwen. De gemeente stelt mensen in staat zo lang mogelijk zelfstandig in onze gemeente te blijven wonen. Ze draagt zorg voor een samenleving waar iedereen aan mee kan doen, met goede, toegankelijke en hoogwaardige voorzieningen op het gebied van onderwijs, zorg, sport en cultuur en een gevarieerd aanbod aan winkels, horeca en ontspanning.

Wonen in een lommerrijke, groene en veilige omgeving, die goed bereikbaar is over de weg en het spoor en beschikt over een goede utilitaire en recreatieve fiets- en wandelinfrastructuur. Gericht op het behoud van de kernkwaliteiten en daarmee het borgen van een vitale en leefbare samenleving zet de gemeente erop in meer woningen te bouwen dan op basis van de eigen behoefte nodig is. Naast het bouwen voor de eigen woningbehoefte, maakt de gemeente een toestroom van nieuwe inwoners van buiten de gemeente mogelijk, die zich met name richt op (jonge) gezinnen met kinderen. Een hoger bouwprogramma biedt tegelijkertijd betere kansen voor de eigen inwoners om in Ommen een woning te krijgen en meer mogelijkheden voor het bouwen van woningen voor specifieke doelgroepen. De gemeente Ommen wil in een omvang groeien die past bij het profiel van Ommen en komen dan uit bij maximaal 1.250 nieuw te bouwen woningen tot 2040. Dat is het maximale aantal in het uitleggebied De Vlierlanden, bestaande en nieuwe inbreidingslocatie en vanuit een vraag gestuurde woningbouw in de kernen en het buitengebied. Meer dan 1.250 vraagt om nieuwe uitleggebieden voor woningbouw en dat is niet passend bij het groene karakter van Ommen en doet afbreuk aan de BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Ruimtelijke motivering Ommen, Bermerstraat 1 Concept bestaande waarden van landbouw en natuur. Daarmee wordt ook richting de Regio Zwolle de kaders voor de bijdrage in de verstedelijkingsopgave voor de regio aangegeven. 4.4.1.4 Ambitie ten aanzien van kernen De gemeente spant zich in om alle kernen vitaal en leefbaar te houden en waar mogelijk dat te verbeteren. Woningbouw, het behoud van (nog) aanwezige voorzieningen als onderwijs, sport en cultuur, toegang tot zorg en verkeersveiligheid staan bij vrijwel elke kern hoog op de agenda. De gemeente wil op basis van deze dorpsvisies samen met de Plaatselijke Belangen en de inwoners de leefbaarheid en ontwikkeling van vitale kernen bevorderen. Toekomstbestendig, gastvrij en vitaal Centrum Ommen heeft de ambitie een toekomstbestending, sterk en vitaal centrum aan de Vecht te ontwikkelen. Een centrum met een eigen identiteit en een sterk aanbod aan winkels en horeca. Het toekomstperspectief van het centrum staat echter onder druk, onder meer door veranderingen bij consumenten en in het consumentengedrag. Het realiseren van een gastvrij en vitaal centrum vraagt om structurele ingrepen, waarbij de gemeente in staat blijft om flexibel in te kunnen blijven spelen op dit veranderend consumentengedrag.

De gemeente ontwikkelt een gastvrij en vitaal centrum dat voorziet in de behoeften van de inwoners en bijdraagt aan een verdere versterking van de positie van Ommen als hart van het Vechtdal. Naast de meer fysieke ingrepen is het zaak dat het centrum bruist van de activiteiten en evenementen. Het gaat daarbij zowel om bestaande (weekwarenmarkt, Ommer Bissingh) als nieuwe activiteiten. De situering aan de Vecht versterkt de aantrekkingskracht van het centrum. Dit versterkt bovendien de centrumfuncties van winkelen en horeca en vergroot de aantrekkelijkheid van het centrum voor zowel de eigen inwoners als de vele bezoekers die naar Ommen en het Vechtdal komen. 4.4.1.5 Flexibel ruimte bieden aan ontwikkelingen Ommen biedt binnen de wettelijke en organisatorische kaders, ontwikkel- en gebruiksruimte en flexibiliteit aan haar inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Ruimte bieden, fysiek en organisatorisch, om op eigen kracht te investeren in de kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid van de eigen leefomgeving. Daaronder valt ook het bieden van ruimte voor innovatieve ontwikkelingen en experimenten. Dat gebeurt waar mogelijk in samenwerking met al deze partijen op een wijze die past bij de cultuur van Ommen (Naoberschap).

Het bieden van meer ontwikkelruimte en stellen van minder regels doet nadrukkelijk ook een beroep op initiatiefnemers die daar gebruik van willen maken. Daarom is in deze omgevingsvisie een aantal basale spelregels opgenomen waaraan alle partijen en initiatiefnemers zich moeten houden om aanspraak te kunnen maken op deze ontwikkel- en gebruiksruimte en daartoe benodigde of gewenste flexibiliteit. Spelregels flexibiliteit rond ontwikkel- en gebruiksruimte voor initiatiefnemer: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het tijdig informeren van belanghebbenden over voorgenomen initiatieven. Het verkrijgen van acceptatie/draagvlak voor het initiatief bij belanghebbende partijen. Het aantoonbaar op duurzame wijze realiseren van het voorgenomen initiatief. Het vanuit het initiatief bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit. Het vanuit het initiatief bijdragen (Naoberschap) aan de leefbaarheid van wijk of buurt. Het adequaat compenseren van eventuele negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid.

4.4.1.6 Toetsing van het initiatief aan de “Omgevingsvisie Ommen” De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van appartementen binnen het centrum van Ommen, binnen het kernwinkelgebied. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van 1.250 woningen tot 2040. Er is een grote behoefte aan goede, geschikte woningen voor zowel jongeren als ook ouderen. Met dit type woningen kunnen meerdere doelgroepen bediend worden en in het bijzonder starters en senioren. Daarnaast voorziet de voorgenomen ontwikkeling in een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitsimpuls leefbaarheid van de kern Ommen. De kwaliteitsimpuls vertaalt zich in voorliggend geval in het slopen