1. Varsenerweg 5a Ommen, Motivering

TOELICHTING Varsenerweg 5a, Ommen

BiedtRuimte Heinoseweg 6A 7722 JP Dalfsen Auteurs : Anouk Elshof, Niels Tienstra Plannummer: 2021-191 Plannaam: Varsenerweg 5a, Ommen Versie: Definitief Datum: 1 juli 2025

Inhoud 1

Inleiding ............................................................................................................................................................. 4 1.1

Aanleiding ................................................................................................................................................. 4

1.2

Ligging plangebied in het buitengebied van Ommen ................................................................................ 4

1.3

Huidig planologisch regime ....................................................................................................................... 5

1.3.1 Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ en bestemmingen 5 1.3.2 Strijdigheid 8 1.4 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 8 2

Planbeschrijving ................................................................................................................................................ 9 2.1

Huidige situatie ......................................................................................................................................... 9

2.2

Toekomstige situatie ................................................................................................................................. 9

3

Beleidskaders.................................................................................................................................................. 12 3.1

Rijksbeleid .............................................................................................................................................. 12

3.1.1 De nationale omgevingsvisie (NOVI) 12 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 12 3.1.3 Conclusie Rijksbeleid 14 3.2 Provinciaal beleid.................................................................................................................................... 14 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

Omgevingsvisie Overijssel 14 Omgevingsverordening Overijssel 2024 14 Uitvoeringsmodel Overijssel 15 Toets aan instructieregels provincie Overijssel 21 Conclusie toetsing aan provinciaal beleid 23 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................................ 24

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5

Omgevingsvisie Ommen – Ommen jouw Toekomst 24 Landschapsontwikkelingsplan 26 Welstandnota Ommen 27 Woonprogramma 2021 – 2025 29 Conclusie gemeentelijk beleid 29 Conclusie ................................................................................................................................................ 30

3.3

3.4 4

Onderzoek en uitvoerbaarheidsaspecten........................................................................................................ 31 4.1

Algemeen................................................................................................................................................ 31

4.2

Archeologie en cultuurhistorie................................................................................................................. 31

4.2.1 Archeologie 31 4.2.2 Cultuurhistorie en monumentenzorg 32 4.3 Ecologie .................................................................................................................................................. 32 4.4

Bodem .................................................................................................................................................... 34

4.5

Geluid ..................................................................................................................................................... 36

1

4.5.1 Wegverkeerslawaai 37 4.5.2 Spoorweglawaai 38 4.5.3 Industrielawaai 38 4.6 Water ...................................................................................................................................................... 38 4.6.1 De watertoets 41 4.6.2 De waterparagraaf – normale procedure 42 4.7 Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................................... 45 4.8

Geur ........................................................................................................................................................ 46

4.9

Spuitzone ................................................................................................................................................ 47

4.10

Luchtkwaliteit .......................................................................................................................................... 47

4.11

Externe veiligheid ................................................................................................................................... 48

4.12

Verkeer en parkeren ............................................................................................................................... 51

4.13

Mer-beoordeling...................................................................................................................................... 52

4.14

Conclusie ................................................................................................................................................ 52

5

Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid ........................................................................................ 53 5.1

Algemeen................................................................................................................................................ 53

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .......................................................................................................... 53

5.2.1 Vooroverleg 53 5.2.2 Betrokkenheid omwonenden 53 5.2.3 Zienswijzen 53 5.3 Economische uitvoerbaarheid................................................................................................................. 53 5.4 6

Conclusie ................................................................................................................................................ 54 Toelichting op de regels .................................................................................................................................. 55

6.1

Algemeen................................................................................................................................................ 55

6.2

Opzet van de regels................................................................................................................................ 55

6.2.1 Inleidende regels 55 6.2.2 Aanwijzingen in de fysieke leefomgeving 55 6.2.3 Gebruiksactiviteiten 55 6.2.4 Ondergeschikte gebruiksactiviteiten 56 6.2.5 Bouwactiviteiten 56 6.2.6 Aanlegactiviteiten 56 6.2.7 Overige activiteiten 56 6.2.8 Overgangs- en slotregels 57 Bijlagen ..................................................................................................................................................................... 58 Bijlage 1 – Inrichtingsplan .................................................................................................................................... 58 Bijlage 2 – QuickScan flora en fauna ................................................................................................................... 58 Bijlage 3 – Stikstofberekening .............................................................................................................................. 58

2

Bijlage 3a – AERIUS-projectberekening ontwikkelfase ........................................................................................ 58 Bijlage 3b – AERIUS-projectberekening gebruiksfase ......................................................................................... 58 Bijlage 4 – Verkennend bodemonderzoek ........................................................................................................... 58 Bijlage 5 – Watertoets .......................................................................................................................................... 58 Bijlage 5a – Waternotitie ...................................................................................................................................... 58 Bijlage 5b - Waternotitie ....................................................................................................................................... 58 Bijlage 6 – Externe veiligheid ............................................................................................................................... 58

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op het erf aan de Varsenerweg 5a in Ommen is het bedrijf Vechtdal Eieren gevestigd. Door een brand in 2022 is een groot deel van de bedrijfsbebouwing verwoest. Om het erf weer toekomstbestendig te maken, zijn de initiatiefnemers van plan om ten westen van de bestaande woning drie woningbouwkavels te realiseren. Op het plangebied stonden 2.700 m² aan bijgebouwen, welke gesloopt worden. Het plan past niet binnen het huidige Rood voor Roodbeleid, waardoor maatwerk nodig is. Voor het realiseren van de woningen is een aanvullende KGO inspanning en het feit dat het bedrijf een piekbelaster is meegewogen. Op het plangebied bevindt zich ook een tweede bedrijfswoning, Larinkmars 2 in Ommen, ook de functie van deze woning wordt omgezet naar ‘Wonen’. Dit is niet mogelijk binnen het huidige omgevingsplan. Daarom dient de functie van het plan gewijzigd te worden. In deze onderbouwing wordt dit verder onderbouwd.

1.2 Ligging plangebied in het buitengebied van Ommen Het plangebied is onderdeel van het buurtschap Varsen in de gemeente Ommen. Het ligt ten westen van Ommen, zie figuur 1.1. Op het plangebied staan twee bedrijfswoningen, twee intacte schuren, een boomgaard en de fundering van de afgebrande pluimveeschuur. Het bestaat uit de percelen: Ommen A 655, 759, 2354, 4810, 4857, 4858, 5358, 5701, 5702, 5703, 5704, 5705, 5706, 5709, 5710, 5711, 5712, 5054, 5055.

Ommen

Varsen

Figuur 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van Varsen en Ommen (bron: PDOK-viewer)

4

Figuur 1.2 Plangebied aan de Varsenerweg 5a, Ommen (bron: PDOK-viewer)

1.3 Huidig planologisch regime 1.3.1 Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ en bestemmingen Ter plekke van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 2013-1’ vigerend (vastgesteld op 10 augustus 2015). Binnen het plangebied zijn twee gekoppelde bouwvlakken opgenomen en is de bestemming ‘Agrarische doeleinden’ van toepassing met als subbestemming ‘intensieve veehouderij’. Daarnaast kennen de bouwvlakken binnen de planlocatie de maatvoering ‘maximaal aantal wooneenheden: 2’, wat betekent dat er 2 bedrijfswoningen aanwezig zijn. Ook kent het plangebied een bosperceel met de bestemming ‘Natuurdoeleinden’. Daarnaast bezit het plangebied de medebestemming ‘Primair Waterstaatsdoeleinden’. Het plangebied kent gedeeltelijk als medebestemming ‘Archeologisch waardevol gebied’ en door het plangebied liggen een ondergrondse hoogspanningsverbinding 110 kV (toetsingsafstand 5m) en meerdere aardgastransportleidingen (figuur 1.3). De voor ‘Agrarische doeleinden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. De gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Natuurdoeleinden’ zijn bestemd voor behoud, bescherming, beheer en ontwikkeling van actuele en potentiële natuur- en landschapswaarden, mede in de vorm van bossen.

5

Figuur 1.3 Uitsnede bestemmingsplan planlocatie (bron: gemeente Ommen) De gronden aangewezen als ‘Archeologisch waardevol gebied’ zijn mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden. Voor bouwwerkzaamheden waarbij geen sprake is van vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering of wanneer dieper gegraven wordt dan 50 cm of meer dan 100 m2 bebouwd wordt, moet middels een archeologisch onderzoek aangetoond worden dat er geen archeologische waarden verstoord worden. Een gedeelte van de gronden is Rijksmonument (nummer 45807) en betreft een terrein waarin sporen van bewoning en/of begraving late Bronstijd, IJzertijd, Romeinse tijd en vroege Middeleeuwen mogelijk voorkomen (figuur 1.4).

6

Figuur 1.4 Locatie archeologisch Rijksmonument (nummer 45807) Voor een deel van het plangebied geldt een partiele herziening van het bestemmingsplan, namelijk ‘Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Varsenerweg 6, Stouwdijk ong, & Bergweg 16’, vastgesteld op 28 september 2017 (zie figuur 1.5). Een gedeelte aan de noordwestzijde van het plangebied heeft de enkelbestemming ‘Agrarisch – Rivierenlandschap’, de dubbelbestemming Waterstaat- Waterstaatkundige functie en deels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachting 1’ (zie figuur 1.5). De voor 'Agrarisch - Rivierenlandschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, behoud en bescherming van landschapswaarden, extensief recreatief medegebruik, hobbymatig agrarisch gebruik, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen, kleinschalige natuurontwikkeling, met daarbij behorende voorzieningen. De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden.

De voor 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen - mede bestemd voor de waterhuishouding, waaronder begrepen de wateraanvoer en -afvoer, de waterberging alsmede dijken, kaden, dijksloten en andere voorzieningen ten behoeve van de waterkering (figuur 1.5).

7

Figuur 1.5 Uitsnede planlocatie bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening Varsenerweg 6, Stouwdijk ong, Bergweg 16, rood omlijn het plangebied (bron: Ruimtelijke Plannen)

1.3.2 Strijdigheid Het ontwikkelen van drie extra woningen en het gebruik van de bedrijfswoningen als reguliere woningen past niet binnen de huidige functie van het plangebied, dit is ‘Agrarisch’. Hiervoor moet de functie gewijzigd worden naar ‘Wonen’.

1.4 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven en de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Ommen beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue. Hoofdstuk 5 gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 6 staat een toelichting op de regels.

8

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het erf aan de Varsenerweg 5a in Ommen bestaat uit een bedrijfswoning (geel omlijnd), circa 2.700 m 2 aan bedrijfsbebouwing en een boomgaard. De grootste schuur (2.277 m2) is afgebrand in 2022, dit was de kippenschuur. De fundering van deze schuren zijn nog aanwezig. De rest van de bebouwing is door de brand ook niet meer in gebruik. Daarnaast ligt aan de Larinkmars 2 een bedrijfswoning die binnen hetzelfde bestemmingsplan als de Varsenerweg 5a valt. In de omgeving van het plangebied ligt één agrarisch bedrijf en verder enkele woningen.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied met oppervlakte schuren

2.2 Toekomstige situatie Het plan is om drie woningbouwkavels te realiseren ten noordwesten van de bestaande woning aan de Varsenerweg 5a in Ommen, zie figuur 2.2. Op het plangebied staat 2.700 m² aan landschapsontsierende bebouwing. Via het Rood voor Roodbeleid mogen maximaal twee woningen worden toegevoegd met de sloop van 2.000 m². Hierbij is een overschot van 700 m². Het overschot is onvoldoende om een derde woning toe te voegen. Echter, het bedrijf op de landelijke lijst van piekbelaster voor fijnstof staat. Door het wegnemen van de agrarische functie, kan het bedrijf van die lijst af. Het wegnemen van de piekbelaster fijnstof, op relatief korte afstand tot de woonkern Ommen, komt ten goede van de volksgezondheid. Daarnaast wordt er ook geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit onder de noemer van ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’. Het bijgebouw ten zuiden van de bestaande woning blijft behouden, dit bijgebouw staat nog niet op de luchtfoto in figuur 2.1. Dit bijgebouw is bedoeld voor het onderhoud van het omliggende land en het houden van maximaal 150 schapen. Hier worden landbouwwerktuigen gestald, hooi opgeslagen en is er stalruimte voor de schapen. Voor het houden van 50 schapen of meer van 1 jaar of ouder is een vergunning benodigd. De gebouwen op het erf vormen samen één ensemble (familie in architectuur).

De schuurwoningen nemen een ondergeschikte positie in ten opzichte van de bestaande woningen en naastgelegen boerderij en zijn daarom soberder vormgegeven. De opzet van het erf bestaat uit drie vrijstaande woningen. De variatie in nokrichting brengt afwisseling in de volumes op het erf en benadrukt de richting van de Varsenerweg en de Brink.

9

De huidige bedrijfswoningen op het plangebied aan de Varsenerweg 5a en de Larinkmars 2 krijgen naar aanleiding van deze ontwikkeling ook de woonfunctie. Het agrarische bedrijf is gestaakt, waardoor de woningen in het plangebied de woonfunctie krijgen.

Figuur 2.2 Toekomstige situatie plangebied

10

Figuur 2.3 Indeling van de drie woningbouwkavels

11

3 Beleidskaders In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 De nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toets initiatief aan de NOVI In dit geval is sprake van kleinschalige ontwikkelingen waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit omgevingsplan opgenomen ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist.

12

Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

Figuur 3.1 Schema Ladder voor duurzame verstedelijking Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbereiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel (aanzienlijk in omvang) is. In die situaties dient rekening te worden gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing gerealiseerd moet worden, dient dit nader onderbouwd te worden. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er zijn diverse uitspraken van de Afdeling, maar er zijn geen harde ondergrenzen, maar stelt wel ‘in beginsel’ grenzen. Voorbeelden hiervan zijn de volgende: -

Woningen: in beginsel is een plan met meer dan 11 woningen een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor wonen is dus de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vloeroppervlakte en ruimtebeslag vanaf 500 m2: bij andere stedelijke functies in de vorm van een terrein is de ondergrens ‘in beginsel’ geen stedelijke ontwikkeling. Bij toevoeging aan een gebouw ligt de ondergrens ‘in beginsel’ bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2.

Ook als de Ladder niet van toepassing is geldt een motiveringsplicht voor de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toets initiatief aan Ladder van duurzame verstedelijking Het plan is niet een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking; het gaat om het toevoegen van drie woningen met bijgebouw naast behoud van de bestaande woning. Vanaf 12 woningen wordt er pas gesproken van een stedelijke ontwikkeling. Het project is niet voldoende substantieel, gezien de omvang van de ontwikkeling. Het plan ligt in matig stedelijk gebied. De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving.

13

Leegstand mag volgens jurisprudentie niet ‘onaanvaardbaar’ zijn. Als overigens niet sprake is van een plan dat voldoet aan de criteria van artikel 5.129g Bkl, moet uit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties niettemin worden gemotiveerd dat sprake is van nut en noodzaak en van zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Gezien de omvang van de ontwikkeling, is de ladder voor duurzame verstedelijking op dit plan niet van toepassing. Nadere toetsing aan de ladder is om die reden niet noodzakelijk.

3.1.3 Conclusie Rijksbeleid Geconcludeerd kan worden dat het omgevingsplan voldoet aan de regels en voorwaarden die gesteld worden op rijksniveau.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Leidende thema’s voor de Omgevingsvisie zijn: • •

Duurzaamheid; Ruimtelijke kwaliteit.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: • • • •

Door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu ’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; Investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Toets initiatief aan Omgevingsvisie Overijssel Gezien de kleinschalige aard en omvang en de effecten van dit plan, past deze ontwikkeling binnen de kaders van de omgevingsvisie Overijssel. In dit geval gaat het om een BOPA voor het mogelijk maken van drie extra wooneenheden met bijgebouw. Waarvoor de landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Dit plan voldoet daarmee aan zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast wordt er ook rekening gehouden met duurzaamheid, de woningen worden conform bouwbesluit bijna energieneutraal gebouwd.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel 2024 Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het

14

beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a. de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. De provincie Overijssel beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid.

Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Toets initiatief aan omgevingsverordening Voor het plan is een inrichtingsplan gemaakt, hiermee is rekening gehouden met de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Doordat de schuren worden gesloopt en hiervoor in de plaats drie woningen komen, is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast wordt er gebouwd volgens de huidige regels wat betreft duurzaamheid. Het initiatief voldoet aan de omgevingsverordening. In het plan gelden de volgende instructieregels: artikel 4.4 Principe van concentratie, artikel 4.5 zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, artikel 4.9 ruimtelijke kwaliteit, artikel 4.11 kwaliteitsimpuls groene omgeving, artikel 4.14 woonafspraken en artikel 5.9 waterschapsverordening profiel vrije ruimte. De toetsing hieraan staat in paragraaf 3.2.4.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd moet worden.

15

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) Dit uitvoeringsmodel is gebaseerd op de volgende drie niveaus: -

Generieke beleidskeuzes Ontwikkelingsperspectieven Gebiedskenmerken

De drie hierboven genoemde begrippen worden hieronder toegelicht. 1. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. 2. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

16

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. 3. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. 3.2.3.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 4.4 (principe van concentratie), artikel 4.5 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit), artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) en artikel 4.14 (woonafspraken) van belang. In paragraaf 3.2.4 wordt hier nader op ingegaan. 3.2.3.2 Ontwikkelperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

In dit initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving van toepassing. In figuur 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied aan de Varsenerweg 5a is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als ontwikkelingsperspectief ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland’. Het ontwikkelingsperspectief Zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW) richt zich op het realiseren van een robuust en samenhangend netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Het accent ligt op natuur die, naast biodiversiteit, betekenis heeft voor mensen en bijdraagt aan hun welzijn en welvaart. Om dit mogelijk te maken, wordt ruimte geboden aan betrokken ondernemers en bewoners die zelf willen ondernemen met natuur en water. Binnen de Zone ONW buiten het natuurnetwerk is ruimte voor economische dragers die in harmonie met de natuur, water- en landschappelijke kwaliteiten plaats kunnen vinden. Er zijn kansen voor bijzondere functiecombinaties zoals landbouw en natuur, specifieke vormen van verblijfsrecreatie, nieuwe landgoederen en wonen en werken met versterking van natuur- en/of waterkwaliteit. Het plangebied valt binnen de Zone ONW die buiten het natuurnetwerk Nederland liggen, zie figuur 3.2.

In deze gebieden is ruimte voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt. Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelperspectief Dit initiatief geeft invulling aan de hierboven beschreven ambities. Het realiseren van drie woningen voorziet in de hierboven beschreven ambities. Door de afname van het bebouwd oppervlakte, wordt er meer ruimte ontwikkeld voor water en natuur in de omgeving. Daarnaast wordt het plangebied landschappelijk beter ingericht met behulp van het inrichtingsplan, wat bijdraagt aan de natuur in de omgeving van het plangebied.

17

Figuur 3.2 Ontwikkelperspectievenkaart ter plekke Varsenerweg 5a ‘Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland’ (bron: Ruimtelijke Plannen) 3.2.3.3. Gebiedskenmerken De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen: 1. 2. 3. 4.

de natuurlijke laag de stedelijke laag de laag van de beleving de laag van het agrarisch cultuurlandschap

Bij toetsing van het voornemen aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie een al bestaande locatie betreft en niet is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Stedelijke laag' buiten beschouwing kan blijven, aangezien deze (oorspronkelijke) waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn. Hierna wordt ingegaan op de relevante ‘natuurlijke laag’, de 'laag van beleving' en de 'laag van agrarisch cultuurlandschap'. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen.

18

Figuur 3.3 Natuurlijke laag – Dekzandvlakte en ruggen (Bron: Uitsnede Geconsolideerde Omgevingsvisie Overijssel, 2017) Het plangebied ligt binnen de gebiedskenmerken van de ‘Dekzandvlakte en ruggen’, zie figuur 3.3. Dekzandvlaktes en ruggen zijn ontstaan na de ijstijden toen, na het verdwijnen van het ijs, in grote delen van Overijssel een reliëfrijk, door de wind gevormd zandlandschap overbleef. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan door natuurlijkere watersystemen en door beplanting met ”natuurlijke soorten”. En door de strekkingsrichting van het landschap meer zichtbaar te maken. Sturing kan door het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Uitgangspunt is daarbij de strekkingsrichting van het landschap. Toetsing van het initiatief aan de natuurlijke laag De ontwikkeling betreft het slopen van de schuren en het realiseren van 3 woningbouwkavels hiervoor in de plaats. Het oppervlak aan verharding neemt hierdoor af. Op de locatie van de schuren wordt de natuurlijk laag hersteld. Dit plan zal een positieve invloed hebben op het watersysteem, omdat het oppervlak afneemt en het water binnen het plangebied wordt opgevangen en zal infiltreren. De ontwikkeling is dus in overeenstemming met het gestelde in de ‘Natuurlijke laag’.

Laag van de beleving In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar

19

en tot een belevenis. Het plangebied Varsenerweg 5a heeft geen gebiedskenmerk in de laag van beleving, zie figuur 3.4.

Figuur 3.4 Laag van de beleving plangebied Varsenerweg (Bron: Uitsnede Geconsolideerde Omgevingsvisie Overijssel, 2017) Laag van agrarisch cultuurlandschap De laag van het agrarische cultuurlandschap is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden –en worden –gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap. Binnen de laag van het agrarische cultuurlandschap ligt het plangebied in het ‘Essenlandschap’, zie figuur 3.5. Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lagergelegen maten en fliergronden. Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen: grote open maat van de essen, het mozaïek van de flank van de es, de open beekdalen en vroegere heidevelden.

Toetsing van het initiatief aan de laag van agrarisch cultuurlandschap De doelen die gesteld zijn bij de laag van agrarische cultuurlandschappen verzetten zich niet tegen de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling zorgt ervoor dat de verharding binnen het plangebied afneemt. Het plangebied kent voldoende landschappelijke inpassing met diverse solitaire bomen op het erf en de nieuwe erven. De ontwikkeling aan de Varsenerweg 5a sluit dan ook aan bij het gebiedskenmerk van de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’.

20

Figuur 3.5 Laag van agrarisch cultuurlandschap – Essenlandschap (Bron: Uitsnede Geconsolideerde Omgevingsvisie Overijssel, 2017)

3.2.4 Toets aan instructieregels provincie Overijssel Met dit plan is sprake van duurzame verstedelijking. De ruimtelijke kwaliteit wordt met het plan bevorderd en de bestaande woningen op het perceel worden ook behouden. Daarnaast draagt het plan bij aan de woonafspraken met het realiseren van drie vrijstaande kavels en het behouden van de bestaande woningen. Artikel 4.4: Principe van concentratie •

1. In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4 Dit plan betreft het realiseren van drie vrijstaande woningen op het erf waarvoor landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. In het Woonprogramma 2021-2025 is de ambitie uitgesproken dat in de komende jaren 650 nieuwe woningen worden toegevoegd. Waarvan 75 nieuwe woningen in het buitengebied. Dit plan draagt bij aan deze ambitie en voorziet binnen de bebouwde kom aan de lokale woningbehoefte en de regionale woningbouwambitie. Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik •

1. Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat:

21

o o o

a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 Deze ontwikkeling vindt plaats op een bestaand erf, waar de schuren worden gesloopt. Om de sloop van de schuren mogelijk te maken, worden drie woningbouwkavels ontwikkeld op het plangebied. Voor het plan is een inrichtingsplan (zie bijlage 1) gemaakt, om de ruimte zo goed mogelijk te benutten en de kavels op een goede manier in te delen, passend in het gebied. Daarnaast worden de bestaande woningen behouden. Deze ontwikkeling zorgt voor een toekomstbestendig plangebied. Samenvattend wordt geconcludeerd dat in voldoende mate rekening is gehouden met het gestelde in artikel 4.5. Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit •

•

•

1. Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: o a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; o b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en o c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. 2. In omgevingsplannen kan gemotiveerd worden afgeweken van het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied, als: o a. er sprake is van sociaaleconomische of maatschappelijke redenen; en o b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van de ruimtelijke kwaliteit in overeenstemming met de uitspraken die de Catalogus Gebiedskenmerken doet voor dat gebied. 3. In de Catalogus Gebiedskenmerken worden de volgende gebieden onderscheiden: o Natuurlijke laag o Laag van het agrarisch cultuurlandschap o Stedelijke laag o Laag van de beleving

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.9 In dit geval is sprake van een ontwikkeling die passend is in de omgeving. Tevens wordt het plan landschappelijk ingepast conform de ter plaatse aanwezige gebiedskenmerken. Zoals in deze paragraaf blijkt voldoet de ontwikkeling aan de OF- WAAR- en HOE- benadering. Tevens is de ontwikkeling in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief en de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling ruimtelijk goed wordt ingepast. In de volgende subparagrafen zal hier nader op in worden gegaan.

22

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat dit plan in overeenstemming is met artikel 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel 2024. Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving •

1. Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn en het verlies aan ecologische in voldoende mate gecompenseerd wordt.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.11 De bouw van nieuwe woningen is een van sociaaleconomisch en maatschappelijk belang, er is nog altijd een woning tekort. Hierom laat het omgevingsplan het realiseren van drie woningen toe in de Groene Omgeving. Daarnaast draagt het initiatief bij aan de Groene Omgeving door de landschapsontsierende bebouwing te slopen en door natuur toe te voegen op het plangebied. Artikel 4.14: Woonafspraken •

•

1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.14 Deze ontwikkeling vindt plaats in de gemeente Ommen. Het initiatief voorziet in het behoud van de bestaande woningen en het toevoegen van drie woningbouwkavels. De woningen voldoen aan de kwalitatieve behoefte in de markt en worden gebouwd voor de lokale behoefte en regionale woningambitie in West-Overijssel. In paragraaf 3.3.4 wordt het initiatief getoetst aan het Woonprogramma van de gemeente Ommen. Hieruit blijkt dat de woningen voldoen aan de kwalitatieve behoefte en worden gebouwd voor de lokale behoefte. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming te achten met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2024. Bij de overige afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn er verder geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Artikel 5.9 Waterschapsverordening profiel vrije ruimte •

1. De waterschapsverordening wijst voor primaire waterkeringen en regionale waterkeringen het profiel vrije ruimte aan, waarbinnen ontwikkelingen worden tegengegaan die een toekomstige dijkverzwaring in de weg kunnen staan.

Toetsing van het initiatief aan artikel 5.9 De vrije ruimte van de primaire waterkering in de buurt van het plangebied wordt niet verstoord door deze nieuwe ontwikkeling. Daarnaast belemmerd de ontwikkeling de toekomstige dijkverzwaring niet.

3.2.5 Conclusie toetsing aan provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat de in dit omgevingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

23

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Ommen – Ommen jouw Toekomst De gemeente Ommen heeft in 2021 een nieuwe omgevingsvisie vastgesteld. Met als thema ‘Ommen jouw toekomst’ is de gemeente samen met inwoners, plaatselijke belangen, ondernemers en maatschappelijke organisaties en partners de toekomst gaan verkennen. De ambitie hierbij is dat Ommen zich ontwikkelt tot een groene, gastvrije, geïnspireerde en gezonde verblijfsgemeente. De omgevingsvisie betreft een integrale visie voor de toekomst. De visie vervangt het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen (GOP). Nieuwe ontwikkelingen, transities en opgaven hebben impact op de economie, omgevingskwaliteit en samenleving. Het maakt een actualisatie van de visie op de toekomst wenselijk. Het behouden en verder versterken van de omgevingskwaliteit in het gevarieerd landelijk gebied, Ommen en de kernen staat voorop. Nieuwe opgaven en transities wil de gemeente inpassen met behoud van de omgevingskwaliteit die zo kenmerkend is voor de gemeente. Met deze omgevingsvisie geeft de gemeente ook invulling aan de eisen die de nieuwe Omgevingswet stelt. Ommen biedt binnen de wettelijke en organisatorische kaders, ontwikkel- en gebruiksruimte en flexibiliteit aan haar inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties.

Ruimte bieden, fysiek en organisatorisch, om op eigen kracht te investeren in de kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid van de eigen leefomgeving. Daaronder valt ook het bieden van ruimte voor innovatieve ontwikkelingen en experimenten. Dat gebeurt waar mogelijk in samenwerking met al deze partijen op een wijze die past bij de cultuur van Ommen (Naoberschap). Het bieden van meer ontwikkelruimte en stellen van minder regels doet nadrukkelijk ook een beroep op initiatiefnemers die daar gebruik van willen maken. Daarom is in deze omgevingsvisie een aantal basale spelregels opgenomen waaraan alle partijen en initiatiefnemers zich moeten houden om aanspraak te kunnen maken op deze ontwikkel- en gebruiksruimte en daartoe benodigde of gewenste flexibiliteit. • • • • • •

Het tijdig informeren van belanghebbenden over voorgenomen initiatieven. Het verkrijgen van acceptatie/draagvlak voor het initiatief bij belanghebbende partijen. Het aantoonbaar op duurzame wijze realiseren van het voorgenomen initiatief. Het vanuit het initiatief bijdragen aan het versterken van de omgevingskwaliteit. Het vanuit het initiatief bijdragen (Naoberschap) aan de leefbaarheid van wijk of buurt. Het adequaat compenseren van eventuele negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid.

Ommen ontwikkelt zich op basis van haar kernkwaliteiten tot een groene, gastvrije, geïnspireerde en gezonde woonen verblijfsgemeente. Ommen ontwikkelt zich op basis van haar sterke en kenmerkende kwaliteiten, het groene- en gastvrije toeristische karakter. Ommen is een plek waar het aangenaam wonen en verblijven is. Een woon- en verblijfsgemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een aantrekkelijke omgevingskwaliteit en vitale leefbare kernen. Het duurzaam behouden en verder ontwikkelen van de kernkwaliteiten, met als basis de 4 G’s: groen, gastvrij, geïnspireerd en gezond. Een innovatieve gemeente op het gebied van recreatie en toerisme, in samenhang met het bieden van ontwikkelmogelijkheden voor Agro & Food, landschap en natuurwaarden. Een gemeente waar ontspanning, welzijn en sport verbonden zijn met educatie en zorg. Ambitie en ontwikkelingsrichting in het buitengebied Ommen wil de differentiatie in het landschap en de landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden en kwaliteiten van het buitengebied behouden en versterken. Tegelijkertijd wil de gemeente in haar buitengebied de ontwikkelingen in de landbouw, het beheer van landgoederen en recreatiebedrijven niet op slot zetten. Daarvoor is het belang van deze partijen voor de economische ontwikkeling, maar ook als belangrijke drager van het landschap

24

te groot. Het landschap zoals het er nu ligt is grotendeels een cultuurlandschap dat onder invloed van menselijk handelen is ontstaan. Het landschap vraagt om onderhoud en beheer, teneinde de landschappelijke kwaliteit en de variatie in het landschap die onder meer door burgers en toeristen hoog worden gewaardeerd, te kunnen behouden. Dit houdt in dat de gemeente in haar buitengebied, rekening houdende met de specifieke mogelijkheden van de verschillende landschappen en ondergronden, ruimte wil bieden aan ontwikkeling. De focus ligt op het bouwen van nieuwe woningen te bouwen in de drie grote locaties Westflank, Havengebied en Ommen Oost. Daardoor is er slechts beperkt ruimte voor het ontwikkelen van woningen in het buitengebied, door het hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen of het ontwikkelen van knooperven. Ambities landelijk gebied De ontwikkeling van de kernen zijn niet los te zien van ontwikkelingen in het buitengebied met agrarische activiteiten, landgoederen en bos- en natuurgebieden. Kenmerkend voor Ommen is de grote variatie in landschappen. Een variatie en ook kwaliteit die Ommen graag wil behouden. Op relatief kleine schaal wisselen rivieren, bos, heide, open en halfopen agrarisch gebied elkaar af. Binnen de gemeente Ommen zijn twee grotere landschappelijke eenheden te onderscheiden: het oude cultuurlandschap en het jongere ontginningslandschap.

Het landschap zoals het er nu ligt, is grotendeels een cultuurlandschap dat onder invloed van menselijk handelen en door landbouw is ontstaan. Het landschap vraagt om onderhoud en beheer, om de landschappelijke kwaliteit en de variatie in het Ommens landschap te kunnen behouden. Natuurbeheerders, landgoederen, landbouw en de waterschappen leveren daarin een aandeel, maar hun activiteiten hebben tegelijkertijd soms ook minder gunstige effecten op het landschap en de kwaliteit ervan. Ommen wil de leefbaarheid bevorderen en daartoe agrariërs, recreatiebedrijven en landgoederen in staat stellen toekomstbestendig in het gebied te blijven opereren. De gemeente houdt daarbij rekening met de specifieke mogelijkheden van de verschillende landschappen, natuurwaarden en samen met de waterschappen de waterhuishouding. Spelregels Omgevingsvisie De Omgevingsvisie heeft de gemeente een aantal spelregels opgenomen voor ontwikkelingen waar initiatiefnemers rekening mee moeten houden. Deze luiden als volgt: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

U dient belanghebbenden tijdig te informeren over uw initiatief (beoogde ruimtelijke ontwikkeling). U hebt een inspanningsverplichting om draagvlak te verkrijgen voor uw initiatief bij belanghebbenden. Uw initiatief dient op aantoonbare duurzame wijze gerealiseerd te worden. Uw initiatief dient bij te dragen aan de versterking van de omgevingskwaliteit. Uw initiatief dient bij te dragen aan de leefbaarheid van wijk of buurt (Noaberschap). Wanneer er sprake is van negatieve effecten op de omgevingskwaliteit, leefbaarheid of duurzaamheid dient u deze effecten adequaat te compenseren.

De uitwerking van deze spelregels wordt vastgelegd in een overeenkomst of op onderdelen in de bestemmingsregels. Aangegeven dient te worden (per voorwaarde) op welke wijze uitvoering wordt gegeven aan de gestelde spelregels. Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie Dit initiatief betreft een Rood voor Rood ontwikkeling. Hierbij wordt ongeveer 2.700 m2 aan landschapontsierende bebouwing gesloopt. Ook wordt het erf landschappelijk ingepast, zoals te zien in bijlage 1. Ter compensatie worden 3 woningbouwkavels ontwikkeld. Het initiatief beperkt de landbouw in de omgeving niet (dit blijkt uit paragraaf 4.7). Met de omgeving is het plan meermaals besproken. Op basis van de wensen uit de omgeving is het plan aangepast.

25

3.3.2 Landschapsontwikkelingsplan De gemeente Ommen wil het landschap in haar gemeente een kwaliteitsimpuls geven. Om dit te bewerkstelligen heeft de gemeente Ommen een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) ontwikkeld (2011). Het doel van het LOP is om aan te geven hoe het landschap kan worden ontwikkeld, gebruikmakend van bestaande kwaliteiten en mogelijkheden. Onderwerpen die daarin worden meegenomen zijn de organisatie en financiering van aanleg, onderhoud en beheer van het landschap, de verbetering van de beleefbaarheid, de toegankelijkheid van het landschap en een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Kenmerkend voor het Ommer landschap is de grote variatie in landschapstypen. Op relatief kleine schaal wisselen rivieren, bos, heide, open en halfopen agrarisch gebied elkaar af. Concreet zijn de volgende landschappen te onderscheiden: • • • • • •

het rivierenlandschap; het essen- en kampenlandschap; het vlierenlandschap; het bos- en landgoederenlandschap; het jonge ontginningslandschap; het veenontginningslandschap.

Het plangebied ligt in het essen- en kampenlandschap, zie figuur 3.6. Dit landschapstype ligt in de gemeente Ommen verspreid langs de rivierdalen van de Regge en de Vecht. In de kern, of, zoals Varsen, tegen de rand van het rivierdal ligt een bebouwde kern (dikwijls brinkdorpjes) van waaruit hechte boerengemeenschappen de essen en kampen hebben ontplooid. Het toekomstbeeld is als volgt: het landschap bestaat uit een ruimtelijke afwisseling van open en besloten delen met essen, kampen, boerderijen, bosjes en houtwallen. Deze afwisseling vormt een belangrijke landschappelijke kwaliteit in dit landschap. De cultuurhistorische waarden in de vorm van oude landwegen, boerderijen en bijzondere objecten zijn herstelt en vormen onderdeel van een lokaal ommetje. De ecologische waarde wordt vergroot door het behoud en herstel van landschapselementen, akkerranden en het verschralen van bermen. Tevens is er ruimte voor kleinschalige functies, zoals Bed & breakfast, kamperen bij de boer en verkoop van eigen streekproducten. In het LOP zijn voor dit landschapstype de volgende kansen aangewezen: • • •

Versterken identiteit en ruimtelijke structuur van het es- en kampenlandschap; Benutten van cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten ter versterking van recreatie en toerisme; Versterken biodiversiteit door herstel en uitbreiden beplantingsstructuren (houtwallen), akkerranden en in stand houden van rust en verblijfsplaatsen voor zoogdieren en vogels (boerderijen en schuren)

26

Figuur 3.6 Uitsnede verbeelding LOP, rode ster geeft planlocatie weer. (bron: gemeente Ommen) Toetsing van het initiatief aan het LOP De Varsenerweg 5a en Larinkmars 2 maakt onderdeel uit van de bebouwing die behoort tot het buurtschap Varsen. Het landschap wordt gekenmerkt door een aaneenschakeling van kleinere en grotere open ruimten, begrensd door bebouwing (de oude boerderijen aan de rand van een es), kronkelende wegen rond essen, bomenrijen, singels, houtwallen en bos. De drie nieuwe woningbouwkavels worden gerealiseerd op een perceel waar voorheen een gemengd agrarisch bedrijf gevestigd was. De erfverharding zal flink afnemen, doordat er schuren worden gesloopt voor de ontwikkeling. Voor het plan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. In het landschapsplan wordt gebruik gemaakt van gebiedseigen beplanting. Hierin worden de bestaande beplantingsstructuren versterkt. Door gebruik te maken van gebiedseigen beplanting, wordt ook het verblijfsgebied van vogels en zoogdieren verruimd. Hierdoor versterkt het plan de kenmerken zoals opgesteld in het LOP.

3.3.3 Welstandnota Ommen 3.3.3.1 Algemeen De welstandsnota biedt voor de welstandscommissie een beoordelingskader voor omgevingsvergunningen en is daarmee aanvullend op de bouwregels die in dit bestemmingsplan zijn genomen. In deze nota is gekozen voor verschillende niveaus van welstand. Deze niveaus verschillen per gebied. Binnen de gemeente zijn er drie niveaus van welstand van toepassing: Niveau 0 (laag), niveau 1 (midden) en niveau 2 (hoog). Op het plangebied geldt welstandsniveau 0. In figuur 3.7 is dit weergegeven (plangebied rode ster).

27

Figuur 3.7 Uitsnede van de welstandsnota (Bron: Gemeente Ommen) Belangrijk voor dit gebied zijn de volgende hoofdpunten van beleid: •

Behouden helder onderscheid tussen voorerf (wonen) en achtererf (werken).

•

Behouden heldere volumes en kapvormen (haaks nokrichting).

•

Sturen op donker kleurgebruik met voldoende reliëf.

•

Behoud streekeigen kleuren (rode stenen en donkerrode of grijze dakpannen).

In de nota zijn tevens diverse criteria opgenomen omtrent: •

De erfstructuur.

•

Hoofdvorm.

•

Architectuurstijl en gevelcompositie.

•

Materiaal en kleurgebruik en detaillering.

•

Reclame.

•

Erfscheidingen.

•

Utilitaire bouwwerken (masten bruggen etc.).

28

Toetsing van het initiatief aan de welstandsnota Ommen Met de inrichting van de woonkavels is nadrukkelijk rekening gehouden met de erfstructuren behorend bij het ontginningslandschap (zie Bijlage 1). Het totaal oppervlakte aan bebouwing op het plangebied neemt af.

3.3.4 Woonprogramma 2021 – 2025 Mede door het woonklimaat nam de druk op de woningmarkt flink toe de afgelopen jaren. Meer mensen zoeken een plek in de gemeente Ommen: gevolg is dat de woningprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen. Dat was tijdens het opstellen van de woonvisie Ommen, dé plek om te wonen in 2015 wel anders. In die periode verkeerde de woningmarkt nog in een behoorlijke crisis. De huizenprijzen daalden, nieuwbouw lag nagenoeg stil en door wijziging in wet- en regelgeving werd het voor woningcorporaties minder aantrekkelijk om te investeren. De gemeente Ommen wil de inwoners een plek bieden om aangenaam te kunnen wonen. Met name gezinnen willen graag in Ommen (blijven) wonen. Daarom wil de gemeente met name voor hen aantrekkelijke woningen toevoegen. Daarnaast worden de inwoners steeds ouder. Het vraagstuk rond het wonen van ouderen – al dan niet met zorg – wordt daarmee steeds belangrijker. Ook zijn er verschillende andere bijzondere doelgroepen die een specifieke huisvestingsvraag hebben. In het Woonprogramma 2021-2025 schetst de gemeente hoe ze zich de komende jaren inzetten om de gemeente Ommen dé plek om te wonen te houden. Wat speelt er? In de afgelopen jaren is het aantal huishouders in de gemeente Ommen gegroeid, de verwachting is dat dit de komende jaren doorzet. Naar verwachting zal het aantal huishouders tot 2030 met 375 toenemen.