1. Toelichting Olde VennewegTolhuisweg fase 3

Bestemmingsplan | Toelichting

Olde Venneweg/Tolhuisweg fase 3, Witharen Gemeente Ommen

Datum: 19 juni 2025 Projectnummer: 210322 ID: NL.IMRO.0175.klkernen2012bp0016-vg01

INHOUD TOELICHTING

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging van het plangebied Geldend bestemmingsplan Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 5 6 6

2

Planbeschrijving

7

2.1 2.2

Huidige situatie Toekomstige situatie

7 9

3

Beleidskader

17

3.1 3.2 3.3 3.4

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionale beleid Gemeentelijk beleid

17 23 35 36

4

Milieu- en omgevingsaspecten

39

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Milieueffectrapportage Bodem Luchtkwaliteit Geluid Bedrijven en milieuzonering Geur Externe veiligheid Water Natuur Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren Kabels en leidingen

39 41 42 44 47 48 50 54 61 63 65 65 67

5

Wijze van bestemmen

68

5.1 5.2

Algemeen Dit bestemmingsplan

68 69

6

Uitvoerbaarheid

71

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

71 71

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9: Bijlage 10: Bijlage 11: Bijlage 12:

Toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking Vormvrije m.e.r.-beoordeling Verkennend bodemonderzoek Tolhuisweg fase 3 Verkennend bodem- en asbestonderzoek Olde Venneweg 3 Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai Onderzoek agrarische geur Onderzoek externe veiligheid Quick scan Natuur Oplegnotitie flora en fauna Stikstofberekening Archeologisch onderzoek Nota van zienswijzen p.m.

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Voor een locatie aan de Tolhuisweg in de buurtschap Witharen in de gemeente Ommen bestaat het planvoornemen om elf woningen te realiseren. Het plan betreft de derde fase van een woningbouwontwikkeling. Fase 1 is reeds uitgegeven en gebouwd en de ontwikkeling van fase 2 is momenteel in uitvoering. Net als in de eerste twee fases wordt in fase 3 een programma voorgesteld dat bestaat uit grondgebonden woningen. Het programma bestaat uit elf woningen, waarvan vijf vrijstaande woningen en zes twee-onder-één-kapwoningen. Eventueel kunnen twee tweekappers vervangen worden door een rij van vier woningen. Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit onbebouwde agrarische gronden. De locatie heeft in het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied Ommen” de bestemming ‘Agrarische doeleinden’, waarbinnen de woonfunctie niet is toegestaan. Daarom is het realiseren van woningbouw ter plaatse niet mogelijk. Daarnaast maakt de legalisatie van één woning aan de Olde Venneweg ook onderdeel uit van voorliggend plan, waarbij de realisatie van een caravanstalling en/of opslagruimte in een nieuw te bouwen loods mogelijk wordt gemaakt. De momenteel aanwezige varkenshouderij aan de Olde Venneweg 3 blijft in de toekomstige situatie behouden en de bijbehorende bedrijfswoning wordt een plattelandswoning.

Om de realisatie van de woningbouwontwikkeling aan de Tolhuisweg en de aanpassingen op het perceel aan de Olde Venneweg 3 mogelijk te maken dient daarom een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld. Een bestemmingsplan bestaat uit het juridische bindend deel, de regels en verbeelding, en uit een toelichting. Voorliggend document voorziet in een toelichting van het bestemmingsplan.

1.2

Ligging van het plangebied Het plangebied ligt aan de noordzijde van buurtschap Witharen, gemeente Ommen, op de gronden die kadastraal bekend staan als sectie A, perceelnummers 3494, 3495 en 4622. Het plangebied uit voorliggend planvoornemen bestaat uit twee plandelen, namelijk het adres Olde Venneweg 3 en het deel waar de woningen in het kader van fase 3 van de uitbreiding van de Tolhuisweg in Witharen worden gerealiseerd. Het plangebied wordt aan de Tolhuisweg wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door de respectievelijk de Olde Venneweg en de Balkerweg. Ten zuiden van het plangebied ligt de tweede fase van de Tolhuisweg-ontwikkeling en aan de westzijde zijn agrarische gronden gesitueerd. Het plangebied aan de Olde Venneweg wordt aan de noordzijde begrensd door de Olde Venneweg en aan de oost-, zuid, en westkant door agrarische gronden. Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van de twee plandelen. De twee plandelen tezamen vormen het plangebied van dit plan. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

3

Globale ligging van de twee delen van het plangebied, aangeduid met rode stippen (bron: PDOK Viewer).

Globale begrenzing delen plangebied, aangeduid met rode omlijning (bron: PDOK Viewer).

4

1.3

Geldend bestemmingsplan Beide delen van het plangebied maken deel uit van het bestemmingsplan “Buitengebied Ommen”, dat op 18 februari 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad van Ommen.

Vigerend bestemmingsplan met beide plandelen, aangeduid met rode omlijning (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

In het deel van het plangebied aan de Tolhuisweg hebben de gronden de enkelbestemming ‘Agrarische doeleinden’. In het deel van het plangebied aan de locatie Olde Venneweg 3 hebben de gronden de enkelbestemming ‘Agrarische doeleinden - intensieve veehouderij’, met nadere aanduiding ‘bouwvlak’. Agrarische doeleinden De voor ‘Agrarische doeleinden’ aangewezen gronden zijn bestemd voor grondgebonden veehouderij en akker- en vollegrondtuinbouw, alsmede bijbehorende voorzieningen. Ter plaatse van gronden met de subbestemming ‘intensieve veehouderij’, zoals het geval bij de locatie Olde Venneweg 3, zijn de gronden uitsluitend bestemd voor deze functie. Ter plaatse is één bedrijfswoning toegestaan.

5

1.4

Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling is op diverse punten in strijd met het geldende bestemmingsplan. De locatie waar de beoogde nieuwe bebouwing is gelegen is momenteel voorzien van de bestemming ‘Agrarische doeleinden’, waardoor woningbouw ter plaatse niet is toegestaan. Daarmee is het plan in functioneel opzicht strijdig met het geldende bestemmingsplan. Ook in ruimtelijk opzicht is de beoogde ontwikkeling in strijd met het geldende plan, omdat de bestemming ‘Agrarische doeleinden’ geen gebouwen toestaat anders dan gebouwen ten dienste van de agrarische bestemming. Ook de beoogde ontwikkeling van de Olde Venneweg 3 is niet mogelijk binnen de geldende gebruiksregels. Een caravanstalling en/of opslagruimte past namelijk niet binnen de geldende agrarische bestemming. Om de ontwikkelingen juridisch-planologisch toch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend document voorziet in de toelichting van het bestemmingsplan.

1.5

Leeswijzer Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Hoofdstuk 4 omvat de toetsing aan de planologische haalbaarheidsaspecten en milieuaspecten. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (hoofdstuk 6).

6

2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

2.1.1

Witharen Witharen ontstaat op een dekzandrug te midden van het veen. Rond 1800 bevinden zich al enkele huizen langs de Balkerweg, de verbindingsweg tussen Ommen en Balkbrug. Daarnaast is er een boerderij, ‘de Withaar’. In de 19e eeuw wordt rondom Ommerschans gestart met het grootschalig ontginnen van het veen. Het veen wordt steeds verder in zuidelijke richting ontgonnen totdat men eind 19e eeuw op de dekzandrug bij Witharen stuit. De groei van de kern is nihil totdat er omstreeks 1985 een kleinschalige planmatige uitbreiding plaatsvindt aan de Tolhuisweg, westelijk van de Balkerweg. Enkele jaren geleden is gestart met een kleinschalige uitbreiding aan de noordzijde van de Tolhuisweg. Aan de Balkerweg staat het monumentale tolhuis, Tolhekke. Dit tolhuis met het witte tolhek is in 1856 gebouwd. De Ommerschans ten noorden van Witharen was de eerste veenkolonie, de Maatschappij van Weldadigheid, waar verplicht mensen (o.a. bedelaars) te werk gesteld werden. Als tegenprestatie moet de Maatschappij een kanaal aanleggen. Toen dat niet lukte, omdat zij op de dekzandrug stuitten verplichtte de stad Ommen de Maatschappij om de weg de Ommerdijk (nu Balkerweg) te verbeteren. Vervolgens moest de Stad Ommen de weg onderhouden en ging daarvoor tol heffen. Daarvoor is het tolhuis gebouwd. Het tolhuis met het markante witte hek is dan ook van grote cultuurhistorische waarde in Witharen.

Witharen maakt onderdeel uit van het jong heide- en broekontginningslandschap. Dit landschapstype gekenmerkt zich door dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Dit is ook goed zichtbaar in de ruimtelijke structuur. De Balkerweg is de doorgaande weg met haaks daarop een aantal ontginningslinten. Witharen zelf maakt geen deel uit van de ontginningslinten.

Schematische weergave van Witharen in het landschap (bron: SAB)

7

Aan de ontginningslinten liggen verspreid erven in het open landschap. De bebouwing in Witharen concentreert zich rond de Balkerweg. Aan de oostzijde bevindt zich alleen eerstelijns lintbebouwing. Direct daarachter bevindt zich het waterwingebied en pompstation van Vitens. Aan de zuidzijde markeert de bosrand (natuurgebied) het einde van de kern. Aan de noordzijde ligt de kleine dorpsschool met aangrenzend sportveld. Aan de westzijde van de Balkerweg staan twee opvallende gebouwen in de eerste lijn. Dit zijn het Tolhuis en het verenigingsgebouw de Irene. In de jaren ‘80 is hieromheen een kleine uitbreiding gerealiseerd. Deze bebouwing is georiënteerd op de Tolhuisweg en staat aan de westzijde met de achterzijde naar het landschap. Aan de noordzijde stond de bebouwing met de voorzijde naar het landschap. Recent is er een nieuwe dorpsuitbreiding gerealiseerd vanaf de Tolhuisweg die aansluit op de eerdere dorpsuitbreiding uit de jaren ‘80. 2.1.2

Derde fase dorpsuitbreiding Het deel van het plangebied aan de Tolhuisweg, waar de beoogde derde fase van de dorpsuitbreiding van Witharen ligt, is gesitueerd aan de noordwestelijke rand van Witharen in de gemeente Ommen. Voorliggend plan voorziet in een verdere uitbreiding van het woongebied in noordelijke richting. Recent hebben reeds dorpsuitbreidingen plaatsgevonden in twee fases. De eerste fase is inmiddels gerealiseerd en bestaat uit negen woningen, variërend in twee-onder-één-kap-woningen en vrijstaande woningen. De tweede fase is momenteel in uitvoering en bestaat uit elf woningen, waarvan drie vrijstaande woningen, vier twee-onder-één-kapwoningen en vier rijwoningen. In het deel van het plangebied aan de Tolhuisweg is momenteel geen bebouwing of opgaande beplanting aanwezig en het terrein bestaat in de huidige situatie uit agrarisch grasland. De onderstaande afbeelding geeft een impressie van de gefaseerde uitbreiding.

Globale ligging plangebieden per fase (bron: SAB, Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten).

8

2.1.3

Olde Venneweg 3 Het deel van het plangebied aan de Olde Venneweg 3 ligt ten noordwesten van Witharen, buiten de bebouwde kom. Op deze locatie ligt momenteel een varkenshouderij. Op het zuidelijke deel van het perceel is momenteel een cluster van gebouwen gelegen. Het noordelijk deel van het perceel bestaat uit agrarisch grasland. Op onderstaande afbeelding is de bebouwing op het perceel, gezien vanaf de Olde Venneweg, weergegeven.

Impressie huidige situatie locatie Olde Venneweg 3, aanzicht vanuit het noorden (bron: Google Street View).

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Toekomstvisie 2020-2025 Witharen Het Plaatselijk Belang Witharen heeft een toekomstvisie opgesteld voor de kern Witharen voor de periode 2020-2025. De visie bestaat uit een drietal pijlers, namelijk leefbaarheid en woningbouw, energietransitie en sportaccommodatie. Voor de pijler leefbaarheid en woningbouw is een woonenquête uitgevoerd onder de inwoners van de kern Witharen. Uit deze enquête is naar voren gekomen dat acht jongeren uit Witharen geïnteresseerd waren in het realiseren van een nieuwbouwwoning in de periode 2015-2020. Ook voor de periode 2020-2025 zijn acht geïnteresseerden. Daarnaast zijn er ook vijf geïnteresseerden buiten de enquête om die of uit Witharen komen of terugkomers zijn. De geïnteresseerden kennen een brede woonwens, waardoor kavels in alle woningbouwcategorieën van waarde zijn. Naast de woonwensen die in Witharen leven, heeft het Plaatselijk Belang Witharen in haar toekomstvisie ook aandacht besteed ten aanzien van agrarische bedrijven. Het Plaatselijk Belang ziet gevaar van verpaupering van het buitengebied als gevolg van

9

het feit dat agrarische bedrijven het moeilijk hebben en soms stoppen. Om negatieve effecten tegen te gaan is het Plaatselijk Belang voorstander van de toepassing van de regeling van ‘Rood-voor-Rood’. Enerzijds om leegstandproblemen op te lossen en anderzijds om mogelijkheden te creëren om de aanwezige woonwensen in Witharen te kunnen vervullen. Dit met het uiteindelijk doel om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Witharen ook richting de toekomst te kunnen blijven waarborgen. In de praktijk is gebleken dat niet alle (voormalige) agrarische bedrijfslocaties geschikt zijn om woningen in het kader van de ‘Rood-voor-Rood’-regeling op het (voormalige) agrarische bedrijfsperceel te realiseren. Dit komt bijvoorbeeld vanwege omliggende milieuhindercontouren van andere (agrarische) bedrijven, waardoor het niet altijd mogelijk is om nieuwe woningen te realiseren. Het Plaatselijk Belang vindt het daarom van belang om alternatieve locaties voor nieuwbouw voor handen te hebben en zien daarbij de mogelijkheid om een “win-win” situatie te realiseren en deze woningen te bouwen aansluitend op de nu in uitvoering zijnde woningbouwlocatie aan de Tolhuisweg.

Al met al geeft het Plaatselijk Belang Witharen aan de voorkeur te hebben om, aansluitend bij de woonwensen die voortkomen uit de woonenquête, diverse typen woningen (geschakelde, twee-onder-één-kap- én vrijstaande woningen) aan de woningvoorraad van Witharen toe te voegen. Deze diversiteit wordt ook noodzakelijk geacht om het woningaanbod in Witharen niet te eenzijdig te houden door enkel vrijstaand aanbod te hebben. Daarbij komt dat door woningbouw ook de wens voor instandhouding van de sportaccommodatie nader onderbouwd kan worden. De voorkeur wordt uitgesproken om voor de periode 2020-2025 in te zetten op een vervolg op de huidige woningbouwontwikkeling aan de Tolhuisweg. 2.2.2

Woningbouwlocatie Tolhuisweg, fase 3 Ten behoeve van de derde fase van de uitbreiding aan de Tolhuisweg heeft SAB een aantal stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten opgesteld. Omdat Witharen een uniek kleinschalig buurtschap is met een landelijk karakter, is een goede inpassing in het dorp en het landschap essentieel. Ook in de eerste twee fases van de uitbreiding aan de Tolhuisweg zijn randvoorwaarden opgesteld. Hierbij is destijds al rekening gehouden met de realisatie van deze derde fase. De eerste twee fases zijn georiënteerd op een aftakking van de Tolhuisweg. In de derde fase wordt deze aftakking verder doorgetrokken in noordelijke richting, tot aan de Olde Venneweg. Hierdoor kan een plan gemaakt worden dat goed aansluit op de eerdere uitbreidingen, in opzet en structuur, en kunnen de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten voor deze derde fase grotendeels ongewijzigd blijven. Deze woningbouwontwikkeling betekent dat er een nieuwe dorpsrand ontstaat. In de navolgende afbeelding worden de verschillende fases van de uitbreiding geïllustreerd.

10

Impressie toekomstige situatie, met aanduiding bestaande bebouwing, fase 2 en fase 3 (bron: SAB, Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten).

Zoals eerder reeds is benoemd, betreft de derde fase een continuering van de eerste twee fases. Daarom sluit de opzet van de bebouwing in de derde fase hierop aan. Dit betekent dat de woningen georiënteerd worden op de noord-zuidverbinding, met een gevarieerd en dorps beeld langs deze Tolhuisweg en een verzorgde groene afsluiting aan de achterzijde van de kavels, waarin ook doorkijk aanwezig is. Er zijn echter twee aanleidingen om hierop te variëren. Ten eerste ligt de derde fase verder van de kern van Witharen, waardoor aanleiding bestaat om het open landschap aan de oost- en westzijde te verbinden door middel van een zichtlijn. Ten tweede grenst fase 3 aan de Olde Venneweg, een historisch ontginningslint dat nu als bomenlaan vrij in het landschap ligt, waardoor het voor de hand ligt het plan hierop te oriënteren. Om sluipverkeer tegen te gaan wordt de aansluiting op de Olde Venneweg alleen een toegang voor langzaam verkeer. In onderstaande afbeelding wordt een schetsuitwerking van het plangebied geïllustreerd.

11

Schetsuitwerking toekomstige situatie (bron: SAB, Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten).

Bebouwing Vergelijkbaar met fase 1 en 2 wordt in fase 3 een programma voorgesteld dat bestaat uit grondgebonden woningen in een mix van vijf vrijstaande woningen en zes twee-onder-één-kapwoningen. De bebouwing zal een gevarieerd en dorps beeld krijgen, aansluitend bij het huidige Witharen. De woningen oriënteren zich naar de noord-zuid zichtas, die aan de zuidzijde de vorm heeft van een straat (de Tolhuisweg) en aan de noordzijde van een wandelpad met groenstrook. De twee noordelijke woningen zijn georiënteerd naar de Olde Venneweg. Openbare ruimte Centraal in het plangebied ligt een open zone, die de functie heeft als ecologische verbindingszone tussen het open landschap ten oosten en het westen van het plangebied. Een openbare groenzone ligt aan de zuidzijde hiervan. In de westzijde van deze strook wordt een open groene inrichting gecombineerd met een speelgelegenheid. 12

Ook de voortuinstrook van de woningen draagt bij aan een groene verbinding in het gebied. Naast deze centrale open zone kent het plan twee groenzones. Zone A ligt aan weerszijden van het pad tussen de Olde Venneweg en de Tolhuisweg en is een voorzetting van de zone A uit fase 2. Zone B ligt aan de oostzijde van het plangebied. Ook de inrichting van deze zone is identiek uit die van zone B uit fase 2 van de Tolhuisweg. Deze zone bevat naast robuust gras ook struiken en meerdere bomen om het zicht van de Balkerweg op het plan grotendeels te ontnemen. Daarnaast zijn erfafscheidingen met een groen karakter wenselijk. In navolgende afbeelding wordt de groeninrichting in het plangebied weergeven.

Uitwerking groen en erfafscheidingen (bron: SAB, Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten).

Ontsluiting en parkeren De aftakking van de Tolhuisweg wordt in het plangebied verbonden met de Balkerweg middels een bocht naar rechts. De aansluiting van de Tolhuisweg op de Olde

13

Venneweg is alleen toegankelijk voor langzaam-verkeer. De twee noordelijke woningen zijn toegankelijk middels een oprit vanaf de Olde Venneweg en zijn zo gesitueerd dat de bomen langs de weg behouden kunnen blijven. Het verkeer naar de overige woningen loopt via de Tolhuisweg. De woonkavels in dit plan bieden ruimte aan het parkeren op eigen terrein. Voor veel woningen geldt dat er met twee parkeerplaatsen op eigen terrein is rekening gehouden. Wanneer er toch nog behoefte is aan parkeerplaatsen in de openbare ruimte, dan is hiervoor een reservering opgenomen. Deze zijn gelegen aan de Tolhuisweg en voorzien als haaksparkeerplaatsen. Om het groene karakter niet te veel te onderbreken worden deze uitgevoerd met een middenvak van grasbetonstenen, dat door betonklinkers wordt omrand. Dit sluit aan op de materialisering van fase 2 en draagt bij aan een betere infiltratie. In onderstaande afbeelding wordt de verkeersituatie in de toekomstige situatie geschetst.

Uitwerking verkeer en parkeren (bron: SAB, Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten).

14

Water Met voorliggende ontwikkeling neemt het percentage verharding binnen het plangebied toe. Om uitdroging van de bodem te voorkomen, is het gewenst om zoveel mogelijk water op natuurlijke wijze te infiltreren in de grond en de nieuwe bewoners te stimuleren het regenwater op natuurlijke wijze af te koppelen. In het ontwerp is voorzien in een groenstrook, waarbinnen het water door middel van wadi’s kan infiltreren in de bodem. Het water dat op de verharding valt wordt geleid naar de infiltratiestrook langs de Tolhuisweg en langs het wandelpad tussen de Tolhuisweg en de Olde Venneweg. De neerslag die op de kavel valt infiltreert in principe op eigen terrein. Zo nodig worden hiervoor infiltratiekratten toegepast. Wanneer er toch een overschot is, stroomt het water af naar de omgeving. De twee noordelijke woningen wateren af naar de bestaande sloot langs de Olde Venneweg. Neerslag dat op het terrein van de vrijstaande woningen aan de westzijde valt, stroomt af richting het weidegebied aan de westzijde. De twee-onder-één-kap woningen kunnen bij piekbelasting zowel afwateren naar de oostzijde als naar de infiltratiestrook aan de westzijde. De afwatering in het plangebied is weergegeven op onderstaande afbeelding.

Afwatering in het plangebied (bron: SAB, Landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten).

15

2.2.3

Olde Venneweg 3 Daarnaast maakt de legalisatie van één woning aan de Olde Venneweg ook onderdeel uit van voorliggend plan. Dit wordt een plattelandswoning. Tevens wordt de realisatie van een caravanstalling en/of opslagruimte in een nieuw te bouwen loods mogelijk gemaakt. De momenteel aanwezige varkenshouderij aan de Olde Venneweg 3 blijft in de toekomstige situatie behouden. De bijbehorende bedrijfswoning blijft behouden.

16

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In de NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd: − ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; − duurzaam economisch groeipotentieel; − sterke en gezonde steden en regio's; − toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven; 1 Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte; 2 Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen; 3 Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Natuurnetwerk Nederland (NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij het NNN en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van het NNN is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

17

Door de nationale belangen vooraf in juridisch-planologische procedures te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) Vanuit het rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing In het kader van voorliggende ontwikkeling is een Ladder voor duurzame verstedelijking1 opgesteld. In deze Ladder wordt de ontwikkeling getoetst aan een aantal aspecten, die hieronder worden uitgezet.

Stedelijke ontwikkeling Allereerst is relevant of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van elf woningen aan de noordwestzijde van de kern Witharen. Vanuit een goede ruimtelijke ordening moet de behoefte worden aangetoond. Daarnaast zal aan de Olde Venneweg 3 een bedrijfswoning omgezet worden tot een reguliere woning. Het aantal woningen komt daarmee formeel op twaalf woningen uit. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van twaalf woningen of meer wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling2. Zodoende is sprake van een stedelijk ontwikkeling en dient de Ladder doorlopen te worden. Marktgebied Wanneer de verhuisbewegingen voor de gemeente Ommen worden geanalyseerd, blijkt uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat circa 38% van alle gevestigde personen uit de gemeente zelf afkomstig is. Daarnaast zijn er voornamelijk verhuisrelaties met nabijgelegen gemeentes als Hardenberg, Dalfsen en

1

SAB (2022) “Toets Ladder voor duurzame verstedelijking. Woningbouw Tolhuisweg fase 3, Witharen”, 6 juni 2025.

2

Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953). 18

Zwolle. Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het marktgebied zich primair richt op de gemeente Ommen en de omliggende gemeenten. Gelet op de aard en ligging van de beoogde ontwikkeling geldt de verwachting dat de woningbouwontwikkeling geen bovengemeentelijke aantrekkingskracht heeft. Kwantitatieve behoefte In een provinciale scenariostudie van het Economisch Instituut voor de Bouw is een prognose gepresenteerd waaruit blijkt dat het aantal huishoudens de komende jaren in de gemeente Ommen zal groeien van circa 8120 huishoudens in 2025 naar 9040 huishoudens in 2050. Dit betekent een groei van bijna 1.000 huishoudens. In de navolgende tabel is de huishoudensprognose weergegeven voor de regio.

Huishoudensprognose gemeente Ommen voor de periode 2025-2050 (Bron: ABF Primos prognose).

Regionale Woondeal West-Overijssel Op 2 december 2022 hebben de provincie Overijssel en de Overijsselse gemeenten de ambities ten aanzien van de woonopgaven vastgelegd in twee regionale woonagenda’s (West-Overijssel en Twente). In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. Minimaal 42.300 van deze woningen moeten worden gerealiseerd in provincie Overijssel. West-Overijssel zet zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van minimaal 28.200 woningen tot en met 2030 (tweederde van de Overijsselse opgave). Dit is de basisinspanning. In de regionale woonagenda West-Overijssel is zelfs een grotere ambitie opgenomen, namelijk om tot en met 2030 40.000 woningen toevoegen. Elke gemeente binnen de regio neemt een deel van de regionale opgave voor zijn rekening, een deel die past bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente. In 2025 is de woondeal geactualiseerd (‘Actualisatie Woondeal West Overijssel 2025-2030’). Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 De komende tien jaar wordt verwacht dat de regio West-Overijssel verder zal groeien met circa 35.000 - 40.000 huishoudens. De verwachting komt voort uit de beschikbare woningbehoefteprognoses en de ambitie om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Overijssel en Nederland door het naar voren halen van een deel van het woningbouwprogramma na 2030.

De totale plancapaciteit (hard plus

19

zacht) bedraagt tot aan 2030 25.803 (waarvan 636 in de gemeente Ommen). Daarmee bestaat een grote restopgave in de regio. Gemeentelijk Woonprogramma 2021-2025 Om voldoende ruimte te bieden aan lokale woningzoekenden wordt afstemming gezocht op de huishoudensprognose. Daaruit leidt de gemeente af dat er in ieder geval 375 woningen moeten worden toegevoegd. Daarbovenop wilt de gemeente bijdragen aan de regionale woningbouwambitie in West-Overijssel (zoals volgend uit de vorige alinea). Er is binnen de regio veel vraag naar woningen op aantrekkelijke, bereikbare locaties, zoals de gemeente Ommen. Het toevoegen van extra woningen daarnaast de kans om de leefbaarheid en de economische positie van de gemeente te versterken. Dit tezamen maakt de gemeentelijke ambitie om in totaal 650 woningen toe te voegen: 375 voor de lokale woningbehoefte, en 275 extra voor de regionale woningbouwambitie. Afgezet tegen de plancapaciteit volgt hieruit het volgende beeld:

Uit bovenstaande blijkt dat er nog plannen moeten worden toegevoegd aan de plancapaciteit om te kunnen voldoen aan de ambitie. Daarbovenop komt dat meer dan de helft van de capaciteit bestaat uit zachte plannen. Deze plannen zijn nog niet juridisch geborgd, waarmee een onzekerheidsmarge bestaat of deze daadwerkelijk worden gerealiseerd. Zodoende bestaat nog een relatief grote gemeentelijke woonopgave om te kunnen voldoen aan de geformuleerde ambitie. Gelet op de huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Ommen, het feit dat de huidige (harde) plancapaciteit onvoldoende kan voorzien in de woningvraag, zowel op regionaal als op gemeentelijk niveau, wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. Kwalitatieve behoefte Het type huishoudens dat in de gemeente Ommen woont, verandert. Het grootste deel van de huishoudensgroei de komende jaren komt doordat mensen steeds ouder worden. Met name het aandeel ouderen neemt toe. In 2020 was nog ongeveer 15% van de huishoudens een één- of tweepersoonshuishouden van 75 jaar of ouder. In 2030 is dit naar verwachting bijna een kwart (23%). Navolgende afbeelding geeft dit grafisch weer.

20

Het aandeel jongeren (onder de 35 jaar) en het aandeel gezinnen neemt volgens de bevolkingsprognoses juist af. Het aandeel gezinnen blijft nagenoeg gelijk. Woonagenda West-Overijssel In het regionaal beleid wordt nader ingegaan op woonmilieus; onder andere in de kleine kernen van de regio: ontspannen wonen in het landelijk gebied en kleine kernen. Hier is het wonen nauw verbonden met het Overijsselse landschap, het dorpse leven, natuur en landbouw. Het zijn bijzondere en karakteristieke woonomgevingen die we koesteren en met kwaliteiten die we zoveel mogelijk willen behouden. De kracht van de gemeenschap en sociale samenhang zijn hier belangrijk. Er liggen kansen om wonen in deze gebieden als vliegwiel in te zetten voor versterking van de vitaliteit van de dorpen, de vestigingsmogelijkheden voor jongeren en de transities in het landschap, zoals in de landbouw, of de klimaatadaptieve opgaven in de IJsselzone. Het omzetten van landbouwgrond in natuur kan bijdragen aan biodiversiteit, robuuste natuurontwikkeling en de wateropgave. De natuurontwikkeling kan hand in hand gaan met kleinschalige woningbouw, waarbij de woningbouw de kostendrager is. We zien mogelijkheden om op specifieke plekken nieuw aanbod te creëren, passend bij de leefomgeving en als contramal van wonen in het stedelijk gebied.

De transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) naar woningen of het werken via CPO zijn goede voorbeelden. Gemeentelijk woonprogramma 2021-2025 De veranderende huishoudensamenstelling heeft invloed op woonwensen en -behoeften. Op basis van de huishoudensontwikkeling en woonwensen uit het landelijke WoON-onderzoek 2019 wordt gesteld dat het grootste deel van de woningvraag zich nog steeds richt op voornamelijk ruime, grondgebonden woningen. Daarnaast neemt de vraag naar andere woningtypen eveneens toe. Met meer ouderen komt er meer vraag naar gelijkvloerse woningen of appartementen. Ook vraagt een toenemende behoefte aan betaalbare woonruimte wellicht om kleinere woningen dan nu gangbaar is

21

in de gemeente Ommen. Navolgende grafiek geeft de kwalitatieve woningbehoefte weer.

Voorliggend plan voorziet in woningen in het goedkope en middel(dure) koopsegment. Zoals voorgaande grafiek laat zien zijn dit segmenten waar een grote behoefte aan bestaat. Zodoende wordt met voorliggend plan een bijdrage geleverd aan de kwalitatieve woningbouwbehoefte in de gemeente Ommen. Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling met bijbehorende woonwensen kan gesteld worden dat het plan aansluit bij de demografische ontwikkelingen en wensen in de gemeente (meer specifiek: starters, Witharenaren en terugkomers naar Witharen). De voorgenomen ontwikkeling voorziet immers in vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen. Dit zijn (van oudsher) de segmenten waaraan de grootste behoefte bestaat in de gemeente. Daarnaast zorgt het toevoegen van woningen aan de rand van de kern Witharen voor mogelijkheden om het Overijsselse landschap te beleven en om de vitaliteit te versterken. Bestaand stedelijk gebied Het plangebied maakt momenteel geen onderdeel uit van de bebouwde kom van Witharen. Echter, net zoals bij de eerdere fases van woningbouwontwikkeling aan de Tolhuisweg zal het plangebied deel gaan uitmaken van de bebouwde kom en zodoende van de kern Witharen. De gronden van het plangebied kennen momenteel een agrarische bestemming, maar worden direct begrensd door woningbouw.

De omgeving van het plangebied wordt aan de oostzijde bepaald door de bebouwing van de kern Witharen en aan de westzijde door het buitengebied. Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het plangebied, wordt geconcludeerd dat het plangebied momenteel niet in bestaand stedelijk gebied ligt, maar dat wordt voorzien in een logische, organische uitbreiding van de kern. Door de eerdere fases van de woningbouwontwikkeling is het onderhavige plangebied ingesloten door woningbouw en infrastructuur. Conclusie Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De ontwikkeling voorziet in een behoefte en vormt een logische, organische uitbreiding van de kern Witharen. Daarmee wordt de

22

ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat de betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.4

Conclusie Het rijksbeleid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

3.2

Provinciaal beleid Omgevingsvisie en omgevingsverordening Overijssel Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel is vastgelegd in de omgevingsvisie en –verordening, het bijhorende uitvoeringsmodel, de catalogus gebiedskenmerken, en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Vanuit deze beleidsdocumenten wordt toegezien op het behoud van ruimtelijke kwaliteit door middel van richtlijnen, uitgangspunten en kwaliteitsnormen. De uitgangspunten die in de omgevingsvisie en -verordening worden benoemd zijn per thema uitgewerkt in de Catalogus Gebiedskenmerken en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De hiervoor genoemde beleidsdocumenten worden hierna inhoudelijk toegelicht waarbij de planlocaties aan de Olde Venneweg en de Tolhuisweg getoetst worden aan dit beleid. Afsluitend gaat dit document in op de sociaalruimtelijke aspecten die zijn opgenomen in het provinciale beleid, en de mate waarin het planvoornemen daaraan tegemoet komt. In tegenstelling tot wat gebruikelijk is, wordt ook ingaan op de ontwerp visie en verordening aangezien de gemeente daarop wil anticiperen.

3.2.1 3.2.1.1

Huidig provinciaal beleid Omgevingsvisie en omgevingsverordening provincie Overijssel Zoals benoemd vormt de omgevingsvisie Overijssel samen met de provinciale verordening het belangrijkste ruimtelijke provinciale beleid ten opzichte van het planvoornemen aan de Olde Venneweg en de Tolhuisweg in Witharen. De provinciale omgevingsvisie biedt een uitgebreid instrumentarium met daaruit voortkomende uitgangspunten en richtlijnen. De Omgevingsvisie is op 21 juni 2022 geconsolideerd. De omgevingsvisie Overijssel kan niet los worden gezien van de omgevingsverordening Overijssel. Samen vormen deze twee beleidstukken het ruimtelijk provinciaal beleid. De omgevingsverordening is een wettelijk instrument om het beleid uit de omgevingsvisie door te laten werken in ruimtelijke planvoering. De omgevingsverordening is geconsolideerd op 21 juni 2022 en geeft aan dat er ruimte is voor sociaal-economische ontwikkelingen als er aangetoond is dat het verlies aan landschappelijke en/of ecologische waarden wordt gecompenseerd door versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk provinciaal beleid voorziet onder meer in de ontwikkeling van woningbouw in bebouwd gebied of in aansluiting op de kernen. De ambitie van de provincie met betrekking tot de invulling van de woonomgeving is gericht op aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus die voorzien in de woonvraag.

Met de komst van de Omgevingswet wordt de omgevingsvisie geactualiseerd met een

23

beperkt aantal wijzigingen. De omgevingsverordening zal worden vervangen door een nieuwe versie. In onderdeel 3 van dit document wordt ingegaan op de effecten van deze ontwikkelingen op het planvoornemen. De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: − generieke beleidskeuzes; − ontwikkelingsperspectieven; − gebiedskenmerken. Uitvoeringsmodel Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bekeken of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Deze samenhang in systematiek wordt in de onderstaande afbeelding weergegeven.

Uitvoeringsmodel omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel.)

Met het uitvoeringsmodel uit de omgevingsvisie wordt bepaald of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities. In het model staan de stappen of, waar en hoe centraal. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar wat ontwikkeld kan worden en de gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief ingepast kan worden. Hierna wordt voorliggend initiatief besproken aan de hand van de “of-waar-hoe-benadering”. Deze systematiek wordt

24

hiernavolgend per onderdeel toegelicht in relatie tot het planvoornemen aan de Olde Venneweg en de Tolhuisweg. Of Of het planvoornemen op de beide locaties in Witharen mogelijk is hangt af van een aantal generieke en gebied specifieke beleidskeuzes die gelden. De generieke beleidskeuzes die voor de gehele provincie gelden hebben betrekking op integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkelingen op de beide locaties in Witharen sluiten direct aan op bestaand stedelijk gebied, een bijdrage levert aan de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de kern Witharen. Dit maakt dat het plan aansluit bij de generieke beleidsambities van de provincie Overijssel en bij de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.1.3). Gebied specifiek geldt dat het plandeel van de Tolhuisweg geen provinciale belangen raakt. De planlocatie aan de Olde Venneweg is echter gelegen in een ‘donkertegebied’. Een donkertegebied is een gebied dat ’s nachts vrij is van lichtvervuiling en waar het ‘echt’ donker is. Dit type gebied wordt onder ‘Hoe’ verder toegelicht. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden aangetoond dat het planvoornemen geen negatieve invloed heeft op de door de provincie in de omgevingsvisie benoemde ‘donkerte’ bij nacht, wat als te koesteren gebiedskwaliteit wordt gezien.

Aan de Olde Venneweg is sprake van het legaliseren van een bestaande woning en de realisatie van een caravanstalling/opslagruimte in een vergunde maar nog niet gerealiseerde schuur. Dit betekent dat er de facto geen nadelige veranderingen optreden voor de donkerte in dit gebied. De beide locaties in het planvoornemen liggen in een gebied dat is aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. De locatie aan de Tolhuisweg is tevens aangewezen als intrekgebied. De planontwikkeling aan de Olde Venneweg bestaat uit een nieuw te bouwen (vergunde) schuur die zal dienen als caravanstalling/opslagruimte. De bestaande illegale woning wordt gelegaliseerd. Er is daarmee geen sprake van een verslechtering van de grondwaterkwaliteit ter plaatse. De ligging in waterwingebied vormt daarom geen belemmering voor de initiatieven. Daarbij komt dat de gronden in dit bestemmingsplan de gebiedsaanduiding ‘milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' toegekend gekregen hebben, waarmee ook de kwaliteit van het grondwater juridischplanologisch is gewaarborgd. Conclusie of De Of-uitgangspunten hebben geen barrières voor de planontwikkelingen op beide locaties. Wel bestaat de verplichting om in het op te stellen bestemmingsplan de keuze voor de locatie te motiveren middels de ladder voor duurzame verstedelijking en in te gaan op het aanwezige grondwaterbeschermings- en grondwaterintrekgebied.

Bij de ontwikkelingen aan de Olde Venneweg moet gemotiveerd worden dat de nieuwe ontwikkelingen geen significante invloed heeft op de donkerte bij nacht. Waar Het tweede criterium van de of-waar-hoe-benadering is de vraag waar de mogelijkheden tot gewenste ontwikkeling kunnen worden uitgevoerd. Overijssel onderscheidt in

25

de omgevingsvisie zes ontwikkelingsperspectieven: drie voor de Groene Omgeving en drie voor de Stedelijke Omgeving. De drie perspectieven voor de groene omgeving zijn: − de zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW) − agrarisch ondernemen in het grootschalige landschap − wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap De drie perspectieven voor de stedelijke omgeving zijn: − stedelijke netwerken als motor − steden en dorpen als veelzijdige leefmilieus − hoofdinfrastructuur: vlot en veilig Deze perspectieven geven een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities voor de provincie leidend zijn. Witharen en daarmee de beide planlocaties behoort vrijwel geheel tot het ontwikkelingsperspectief ‘agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap’. Binnen deze gebieden heeft de provincie de ambitie om voort te bouwen op de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen.

Ligging planlocaties in de zone ontwikkelingsperspectief ‘agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap’ (bron: Provincie Overijssel).

De omgevingsvisie geeft aan dat het ontwikkelingsperspectief ‘agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap’ gebieden omvat waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming de ruimte krijgt. Die ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden. Voor beide

26

planlocaties is het daarom van belang de kenmerken van het ter plaatse aanwezige landschap en de aanwezige ruimtelijke identiteit te respecteren en zo mogelijk te versterken. Conclusie waar Zowel de Olde Venneweg als de Tolhuisweg liggen niet in gebieden met ontwikkelingsperspectieven die strijdig zijn met het planvoornemen en passen met een goede landschappelijke inpassing in het provinciale beleid. Het plan sluit op een logische wijze aan op de bestaande kern en sluit direct aan op de bestaande stedenbouwkundige structuren. Vanuit de Waar-uitgangspunten is het ontwikkelingsperspectief het ‘agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap’ toegestaan. Hiermee wordt de ontwikkeling van schaalvergroting van landbouwactiviteiten toegestaan. Door het planvoornemen zal de geurhinder op de planlocatie aan de Olde Venneweg 3 beperkt worden ten opzichte van de vergunde situatie.. Het planvoornemen betekent qua geurhinder dus een verbetering voor de kern Witharen. Hoe Ruimtelijke kwaliteit is een rode draad binnen de beleidsambities van de provincie Overijssel bij initiatieven in de fysieke leefomgeving. De inzet op ruimtelijke kwaliteit is daarbij volgens de provincie van belang voor het vestigingsklimaat van onder andere bedrijven en bewoners.

Een belangrijk document dat de provincie heeft opgesteld ten aanzien van het sturen op ruimtelijke kwaliteit is de Catalogus Gebiedskenmerken. In de Catalogus Gebiedskenmerken is een gebiedstypering opgenomen voor de bestaande gebieden in de provincie Overijssel. Voor elk gebied zijn de kernkwaliteiten en de gebiedstypering benoemd. Toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en uitgangspunten worden getoetst aan deze kernkwaliteiten en gebiedstyperingen. In een kleine kern als Witharen liggen de uitgangspunten en toetsingscriteria voor thema’s als wonen, werken en gemixte functies anders dan in de kern van Ommen. De kern Witharen wordt in de Catalogus Gebiedskenmerken getypeerd als een gebied waarbij het karakter kleinschaligheid en lintbebouwing kenmerkend zijn en geconserveerd dienen te worden.

27

De Provinciale inschaling van de provincie Overijssel in de Catalogus Gebiedskenmerken op basis van de Kwaliteitsambitie die ingaat op woon-,werken mixniveau (bron: Provincie Overijssel).

Een in het plangebied aanwezige kernkwaliteit die is opgenomen in de Catalogus Gebiedskenmerken betreft de zichtbaarheid en kwaliteit van bestaande agrarische cultuurlandschappen. Deze kernkwaliteit biedt mogelijkheden voor het planvoornemen aan de Olde Venneweg. Binnen de landschappelijke kwaliteiten bestaat nog ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijk kader krijgen. Een andere ambitie die is opgenomen is het in stand houden van de landschappelijke karakteristieken voor weidevogels en deze waar mogelijk te versterken. De Catalogus Gebiedskenmerken kent verder vier verschillende lagen, namelijk: 1 Natuurlijke laag; 2 Laag van agrarisch cultuurlandschap; 3 Stedelijke laag; 4 Laag van de beleving. Voor iedere laag zijn verschillende gebiedstypen bepaald met eigen kwaliteiten en ambities. Voor beide locaties geldt dat ze behoren tot de dekzandvlakte en ruggen’ (natuurlijke laag) en het Jong heide- en broekontginningslandschap (laag van agrarisch cultuurlandschap).

28

Ligging planlocaties in het gebiedstype Jong heide- en broekontginningslandschap (laag van agrarisch cultuurlandschap (bron: Provincie Overijssel).

De ambitie van de provincie is om de ruimtelijke kwaliteiten van de gebieden die zijn getypeerd als Jong heide- en broekontginningslandschap te voorzien van een impuls. De dragende structuren worden gevormd door zogenoemde landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een voldoende toegepaste ruimtelijke kaders krijgen die overeenkomt met de uiterlijke kenmerken van het gebiedstype . Een concreet uitgangspunt van de provincie is dat indien ontwikkelingen plaatsvinden in de agrarische ontginningslandschappen die bij moeten dragen aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. De vrije ligging van ontginningslinten met erven in het landschap moet behouden worden en het is belangrijk dat er rekening wordt gehouden met doorzicht op het landschap. In het hiernavolgende onderdeel “Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)” in dit document wordt concreet ingegaan hoe dit zich verhoudt op het planvoornemen. Gebleken is al wel dat er bij beide planvoornemens geen zware boom omranding gewenst is.

Wel moet voorkomen worden dat er van buiten het plangebied zicht is op de achterzijden van de woningen.

29

Uitgangspunten bij inpassing ruimtelijke ontwikkelingen in het gebiedstype Jong heide- en broekontginngingslandschap (bron: Provincie Overijssel).

In het stedenbouwkundig en landschappelijk inpassingsplan is gevisualiseerd hoe het planvoornemen wordt ingepast in het bestaande landschap. Bij deze inpassing is nadrukkelijk rekening gehouden met de in de hoe-laag opgenomen dragende lineaire structuren met erven en de kenmerkende ruimtematen. In de visualisatie die is opgenomen is ook weergegeven hoe de zichtlijnen naar het omliggende landschap in het planvoornemen zijn gewaarborgd. De Olde Venneweg kent in tegenstelling tot de Tolhuisweg ook de typering ‘Donkerte’. Donkerte wordt door de provincie als een te koesteren kwaliteit ervaren. De ambitie van de provincie is om de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, en om ze bij nieuwe ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen en bedrijventerreinen. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht en het vermijden van onnodig kunstlicht. Aan de Olde Venneweg is sprake van het legaliseren van een bestaande woning en de realisatie van een nieuwe, reeds vergunde, stal die zal dienen als caravanstalling en opslagruimte. Dit betekent dat er de facto geen nadelige veranderingen optreden voor de donkerte in dit gebied.

30

Ligging planlocaties in het gebiedstype ”Donkerte” (bron: Provincie Overijssel).

De resterende raakvlakken die beide planlocaties hebben met de in de omgevingsvisie opgenomen lagen zijn hierna per laag aangegeven. Natuurlijke laag Witharen behoort binnen de natuurlijke laag tot de gebiedskenmerken van ‘Dekzandvlakte en ruggen’. Op iets grotere afstand bevinden zich ‘Beekdalen en natte laagtes’. De provincie zet binnen de dekzandvlakte en ruggen in op ontwikkelingen die bijdragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Het planvoornemen aan de Olde Venneweg en de Tolhuisweg vormen geen beperking voor de zichtbaarheid en beleefbaarheid van de hoogteverschillen, het watersysteem en andere gebiedskenmerken van dekzandvlakten en ruggen. Stedelijke laag De beide locaties in het planvoornemen maken net als de bestaande bebouwing van Witharen geen onderdeel uit van de stedelijke laag. Binnen de stedelijke laag zet de provincie in op het principe van concentratie en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Buiten de stedelijke omgeving hebben ‘groene’ functies prioriteit. Ontwikkelingen die hier niet primair thuishoren, zoals woningbouw, worden alleen toegestaan als zij een meerwaarde opleveren voor de kwaliteit zoals landschap, cultuurhistorie, water- en natuuropgaven.

Door het planvoornemen zal de vergunde geurhinder op de planlocatie aan de Olde Venneweg 3 grotendeels worden weggenomen. Hiermee wordt de overbelaste situatie voor geheel Witharen tot een minimum gereduceerd. De transitie voorkomt een toename van de geurbelasting op de woningen in de kern Witharen. Dit zorgt voor een extra kwaliteitsimpuls aan het omliggende gebied ten westen van Witharen en past daarmee in het provinciale beleid Laag van de beleving De laag van de beleving verbindt het stedelijke met het landelijke en geeft belevenis, betekenis en identiteit. In de nabijheid van zowel de Olde Venneweg als de 31

Tolhuisweg zijn recreatieve routes aanwezig. De provincie zet bij ontwikkelingen in de directe invloedssfeer van deze routes in op het leveren van een bijdrage aan het behoud en de verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk. Hoewel er rekening moet worden gehouden met de invloedssfeer van de recreatieve routes, is het onwaarschijnlijk dat beide ontwikkelingen in het planvoornemen een beperking of wijziging inhouden van de recreatieve routes. Conclusie Hoe Geen van de lagen die voorkomen in de hoe-uitgangspunten vormen een belemmering voor het planvoornemen op de beide locaties. De kaderstelling die voor de relevante lagen in de hoe-uitgangspunten is opgesteld, biedt voldoende ruimte voor het uitvoeren van de projectactiviteiten op beide locaties. Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) De Provincie Overijssel heeft in samenwerking met diverse gemeenten het ‘Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ opgesteld (september 2010). Het werkboek is een vertaling van de omgevingsvisie Overijssel en vormt een handleiding voor het toepassen van ruimtelijke kwaliteitsprincipes bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied.

Uitgangspunt voor het werkboek zijn twee principes uit de omgevingsvisie: 1 Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit; 2 De ontwikkelingsruimte die men krijgt dient in evenwicht te zijn met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (kwaliteitsprestaties). Indien met kwaliteitsprestaties op het ‘eigen erf’ het evenwicht niet bereikt kan worden, zijn er aanvullende kwaliteitsprestaties in de omgeving nodig en is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties zijn drie variabelen te hanteren: 1 Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd? 2 Wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving? 3 Dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen? Ad 1. De ontwikkelingen aan de Olde Venneweg en aan de Tolhuisweg kunnen via een landschappelijk ontwerp worden voorzien van een ontwerp en inpassing die in lijn is met de aanwezige gebiedskenmerken zoals is beschreven in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals hiervoor omschreven. Uit vooroverleg met welstand is gekomen dat er geen zware boom omranding gewenst is. Wel moet voorkomen worden dat met van uit het noorden buiten het plan op achterkanten van woningen wordt gekeken.

Hierdoor is een lichte boombeplanting gesitueerd aan de oostzijde van het bouwplan aan de westzijde wordt de bestaande beplanting iets verzwaard zonder dat het een dichte singel wordt. De bestaande laanbeplanting aan de noordzijde blijft gehandhaafd. Ad 2. De schaal van beide ontwikkelingen passen binnen de bestaande erfstructuur. De ruimtelijke inpassing van het planvoornemen kan daardoor op beide planlocaties

32

worden gerealiseerd op een manier die aansluit bij de bestaande ruimtelijke bebouwingsstructuur in de kern Witharen. Ad 3. Het planvoornemen sluit aan op een lokale vraag waarmee wordt voorzien in een uitbreiding van het woningaanbod in de kleinere kernen van de gemeente Ommen (zie ook de Toets aan de Ladder duurzame verstelijking). Ook sluit het naadloos aan op de toekomstvisie 2020-2025 die is samengesteld door bewonersbelangenplatform Plaatselijk Belang Witharen. Er is dus sprake van een duidelijk aanwezig maatschappelijk belang dat gedekt wordt. Omdat het planvoornemen op zowel de Olde Venneweg als de Tolhuisweg een gebiedseigen karakter heeft, en geen gebiedsvreemde maatvoering of kenmerken kent, en bovendien een maatschappelijk doel dient, is het zeer onwaarschijnlijk dat er vanuit de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanvullende kwaliteitsprestaties in de omgeving nodig zijn. Indien er aan de Olde Venneweg en aan de Tolhuisweg kwaliteitsprestaties moeten worden toegepast, dan kan dat op beide locaties op het ‘eigen erf’. Conclusie omgevingsvisie en omgevingsverordening provincie Overijssel De provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening bieden in beperkte mate de ruimte voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De planontwikkelingen passen indien er rekening wordt gehouden met de voorgeschreven landschappelijke voorwaarden en richtlijnen uit de omgevingsvisie binnen het bestaande provinciale beleid. Bij het opstellen van de stedenbouwkundige invulling en het bestemmingsplan houdt dit in dat er in ieder geval rekening wordt gehouden met de volgende punten: − In de stedenbouwkundige onderbouwing wordt voor beide ontwikkelingen aangetoond hoe de te bouwen woningen geen verstoring vormen van de landschappelijke kwaliteiten, de cultuurhistorie, en de water- en natuuropgaven. − In de stedenbouwkundige onderbouwing wordt aangetoond dat de nieuw te bouwen woningen en de nieuwe erfindelingen ingepast worden in de dragende structuren van het rondom Witharen aanwezige landschap van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. − In de stedenbouwkundige onderbouwing wordt gemotiveerd hoe de nieuwe bebouwing, buiten dat deze inpasbaar zijn in de omgeving, ook een meerwaarde vormen voor de omgeving. − Een duidelijke weergave van de toekomstige percelen aan de Olde Venneweg en de Tolhuisweg, waarbij duidelijk naar voren komt dat de maatvoering en kenmerken van de erven in harmonie staan met de omliggende erven.

− In de stedenbouwkundige onderbouwing wordt concreet weergegeven dan wel wordt benoemd dat de ontwikkelingen aan de Olde Venneweg en de Tolhuisweg geen beperking inhouden van de zichtbaarheid van de hoogteverschillen, het watersysteem en andere gebiedskenmerken van de dekzandvlakten en ruggen. − In de stedenbouwkundige onderbouwing moet worden ingegaan op het toekomstige gebruik van kunstlicht op de Olde Venneweg 3. Specifiek moet er worden ingegaan op het uitgangspunt van de provincie Overijssel waarin op deze locatie alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht is toegestaan. Dit vereist ook een weergave van hoe het selectief inzetten en het “richten” van kunstlicht wordt toegepast. − Een paragraaf in het bestemmingsplan waarin de woning aan de Olde Venneweg 3 als geurgevoelig object geen inbreuk doet op de vergunde geurrechten van veehouderijen in de omgeving.

33

3.2.1.2

Duurzaamheid, en sociale kwaliteit Naast gebiedseigenschappen en fysieke kenmerken voorziet de omgevingsvisie ook in ruimtelijke kaderstelling met een minder fysieke materie. Zo vormen naast de beschreven toetsing en waarborging van de ruimtelijke kwaliteiten in het plangebied, ook de thema’s duurzaamheid en sociale kwaliteit leidende principes of ‘rode draden’ bij nieuwe ruimtelijke initiatieven. Op de wijze ziet de provincie Overijssel toe op het duurzaamheidsaspect en de sociale kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voor het planvoornemen. De provincie wil het aspect duurzaamheid in ruimtelijke ontwikkeling waarborgen door een transparante en evenwichtige afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities. Met het aspect sociale kwaliteit wordt door de provincie beoordeeld of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voorziet in het welzijn of ‘goed voelen’ van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook, sociale uitsluiting. In de omgevingsvisie ligt de focus ten aanzien van sociale kwaliteit op het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving. De provincie stelt rechtstreekse eisen aan de onderbouwing van bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe woningbouwlocaties.