1. Toelichting - Buitengebied, herziening Varsenerweg 7, Ommen (12-5-21)

Afbeelding 6.1

Ligging van het plangebied in het overstroombaar gebied (Bron: Provincie Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

47

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld Voor het plangebied is het van belang dat nagedacht wordt over voorzieningen die de risico’s kunnen beperken. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Voor nieuwe ontwikkelingen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen: • • • • • •

aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied; voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels; aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg, zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft; zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten begane grond); opstellen van evacuatie plan; belangrijke functies dan wel belangrijke apparatuur (bijv. generator e.d.) verhoogd of op eerste verdieping situeren.

Voorliggende ontwikkeling voorziet in een functiewijziging, waarbij binnen bestaande bebouwing planologisch een woning toegevoegd wordt. Op basis van de AHN (actueel hoogtebestand Nederland) blijkt dat de gemiddelde hoogte in het plangebied rond de 5 meter n.a.p. ligt. Het plangebied is reeds goed bereikbaar en kan via meerdere in- en uitritten veilig ontsloten worden. Bovendien ontstaat er door de afname van bebouwing in het plangebied meer ruimte om water te kunnen bergen bij een calamiteit. Aan de bestaande woning worden geen bouwkundige ingrepen verricht. Gezien de staat van de woning kan worden gesteld dat deze reeds bestand is tegen een eventuele calamiteit. Aanvullend ophogen van het plangebied wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

48

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

HOOFDSTUK 7 7.1

JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2

Opzet van de regels

7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4. 7.2.2

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: • •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, oppervlakte, etc.);

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

49

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld • • •

Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels. Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming.

In paragraaf 7.3 wordt de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze bestemming is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

•

• •

•

•

7.2.5

Anti-dubbeltelregel (Artikel 5) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 6) In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Er worden regels omtrent bestaande maatvoering gegeven. Algemene gebruiksregels (Artikel 7) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels ten aanzien van strijdig gebruik beschreven. Algemene afwijkingsregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het plan op de in de regels genoemde punten te wijzigen; Overige regels (Artikel 10) In dit artikel worden de overige regels beschreven. Deze regels gaan over bepalingen welke niet onder artikelen vallen te scharen. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Wonen – Woondoeleinden*(Artikel 3) Deze bestemming is ter plaatse van de woning en de bijbehorende bouwwerken opgenomen. Voor de woning is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de aanduidingen ‘maximum aantal woningen – 2’ en ‘geschakeld’ opgenomen zijn. Wat betreft de regeling is aangesloten bij het bestemmingsplan “Buitengebied Ommen”, welke in dit bestemmingsplan is vertaald naar de standaarden van SVBP 2012. De gronden zijn bestemd voor wonen, al BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

50

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten, tuinen en erven, groen- en parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding Voor de hoofdgebouwen is bepaald dat de goot en bouwhoogte maximaal 4,5 en 10 m bedragen, danwel de bestaande goot- en bouwhoogte. De maximale inhoud per woning bedraagt 600 m3, danwel de bestaande inhoud, indien deze meer bedraagt." Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen geldt dat de gezamenlijke oppervlakte de bestaande oppervlakte bedraagt, met uitzondering van de te slopen oppervlakte zoals in de sloopopgave is bepaald. De goot- en bouwhoogte zijn tot slot bepaald op respectievelijk 4 en 6 m, danwel de bestaande maten, indien deze afwijken. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer dan 2 m mag bedragen. Voor de voorgevel bedraagt dit 1 m. Voor overige gevallen geldt een bouwhoogte van 3 m. In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die voorziet in een borging van de landschapsmaatregelen en de sloopopgave.

Van de gebruiksregels kan worden afgeweken ten behoeve van overige aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten en een bed & breakfast, een paardenbak en andere landschapsmaatregelen dan zijn aangegeven in de voorwaardelijke verplichting. Waterstaat – Waterstaatkundige functie (Artikel 4) Deze bestemming is, conform geldende plan, op het gehele bestemmingsplan opgenomen. Gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor waterberging. Er is in de bouwregels een beschermingsregime voor de waterstaatkundige functie opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

51

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

HOOFDSTUK 8 8.1

UITVOERBAARHEID

Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Ommen. Hierin wordt het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

8.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De plannen zijn aan omwonenden en nabijgelegen ondernemers kenbaar gemaakt. Om aan te tonen dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening én dat omliggende bedrijven door de ontwikkeling niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt, zijn verscheidene onderzoeken uitgevoerd. In hoofdstuk 5 is hier uitgebreid op ingegaan. Initiatiefnemer heeft daarmee voldaan aan de eisen vanuit het vooroverleg en het aantonen van de uitvoerbaarheid van het initiatief.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

52

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9.1

Vooroverleg

9.1.1

Het Rijk

VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegezonden. 9.1.3

Waterschappen Drents Overijsselse Delta

Het waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Op basis van deze toets blijkt de ‘normale procedure’ van toepassing is. In paragraaf 6.2 is de watertoets uitvoerig uitgewerkt. Het waterschap is akkoord met deze waterparagraaf, waarmee het wettelijk vooroverleg is afgerond.

9.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval zal er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

9.3

Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode is er één zienswijze ingediend. Deze zienswijze leidt niet tot wijzigingen van het bestemmingsplan. Het vooroverleg is hiermee positief afgerond. In bijlage 6 is de zienswijzennota opgenomen, waarin nader is ingegaan op de zienswijze en de reactie daarop.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

53

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

54

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

Bijlage 1

Landschapsplan

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

55

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

56

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

Bijlage 3

Beoordeling woon en leefklimaat (geur- en fijnstofonderzoek)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

57

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

Bijlage 4

Stikstofberekening

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

58

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

Bijlage 5

Quickscan flora en fauna

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

59

Buitengebied, herziening Varsenerweg 7 Vastgesteld

Bijlage 6

Zienswijzennota

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

60