1. Prinses Julianastraat 8, Motivering
Tekst van het document
Ruimtelijke motivering TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen
Status: Ontwerp November 2025
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
TAM-omgevingsplan Ommen
Plannaam: Hoofdstuk: Plantype: Bij TAM:
Prinses
Julianastraat
8
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen 22f Ruimtelijke motivering ten behoeve van een wijziging van het omgevingsplan NL.IMRO.0175.2025TAMOP0006-ON01
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
1
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 1.1 1.2 1.3 1.4
INLEIDING .............................................................4
AANLEIDING ......................................................................................................... 4 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ..................................................................................... 4 HET OMGEVINGSPLAN ............................................................................................... 4 LEESWIJZER.......................................................................................................... 6
HOOFDSTUK 2
BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE................................7
HOOFDSTUK 3
PLANBESCHRIJVING..................................................9
3.1 3.2
HET VOORNEMEN .................................................................................................... 9 INFRASTRUCTUUR EN OPENBARE RUIMTE .......................................................................... 11
HOOFDSTUK 4 4.1 4.2 4.3
ALGEMEEN .......................................................................................................... 14 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ..................................................................... 14 LANDSCHAPPELIJKE EN/OF STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN .................................................... 16
HOOFDSTUK 5 5.1 5.2 5.3 5.4
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN 14
BELEIDSKADERS ....................................................17
RIJKSBELEID ........................................................................................................ 17 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................... 19 REGIONAAL BELEID ................................................................................................. 25 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................................. 25
HOOFDSTUK 6
OMGEVINGSVEILIGHEID...........................................30
HOOFDSTUK 7
BESCHERMEN VAN DE WATERBELANGEN .......................32
7.1 7.2 7.3 7.4
VIGEREND BELEID .................................................................................................. 32 WATERASPECTEN ................................................................................................... 33 WATERTOETSPROCES EN WATERHUISHOUDING PLANGEBIED ..................................................... 33 CONCLUSIE ......................................................................................................... 34
HOOFDSTUK 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
GELUID DOOR ACTIVITEITEN ....................................................................................... 35 BODEMKWALITEIT .................................................................................................. 37 LUCHTKWALITEIT ................................................................................................... 39 GEUR ................................................................................................................ 40 TRILLINGSHINDER .................................................................................................. 41 GEZONDHEID ....................................................................................................... 42
HOOFDSTUK 9 9.1 9.3
ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE ..........................46
WETTELIJK KADER ............................................................................................... 46 ARCHEOLOGIE ................................................................................................... 46 CULTUURHISTORIE .............................................................................................. 46 CONCLUSIE ...................................................................................................... 47
HOOFDSTUK 11 11.1 11.2 11.3
BESCHERMING VAN DE NATUUR..................................43
GEBIEDSBESCHERMING ............................................................................................ 43 CONCLUSIE ......................................................................................................... 45
HOOFDSTUK 10 10.1 10.2 10.3 10.5
BESCHERMING GEZONDHEID EN HET MILIEU..................35
M.E.R.- BEOORDELING ............................................48
ALGEMEEN ....................................................................................................... 48 SITUATIE PLANGEBIED........................................................................................... 48 CONCLUSIE ...................................................................................................... 48
HOOFDSTUK 12
ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .............................49 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp 12.1 12.2 12.3
ALGEMEEN ....................................................................................................... 49 KOSTENVERHAAL ................................................................................................ 49 SITUATIE PLANGEBIED........................................................................................... 49
HOOFDSTUK 13 13.1
PARTICIPATIE .................................................................................................... 50
HOOFDSTUK 14 14.1 14.2
MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ......................50 JURIDISCHE VERANTWOORDING ................................51
ALGEMEEN ....................................................................................................... 51 OPZET VAN DE REGELS .......................................................................................... 51
BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE MOTIVERING ...........................................53 BIJLAGE 1 – BIJLAGE 2 – BIJLAGE 3 – BIJLAGE 4 – BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 – BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10 -
WATERTOETS .............................................................................................. 53 AKOESTISCH ONDERZOEK ................................................................................. 53 BODEMONDERZOEK ........................................................................................ 53 NADER BODEMONDERZOEK ................................................................................ 53 AANVULLEND BODEMONDERZOEK ......................................................................... 53 AERIUS-BEREKENING .................................................................................... 53 ECOLOGISCHE VOORTOETS ................................................................................ 53 ECOLOGISCH WERKPROTOCOL ............................................................................ 53 ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK ............................................................................ 53 PARTICIPATIEVERSLAG ................................................................................. 53
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
HOOFDSTUK 1 1.1
INLEIDING
Aanleiding
Voorliggend plan heeft betrekking op het perceel aan de Julianastraat 8. Op het perceel staat een gebouw met de functie maatschappelijk. Het gebouw is in gebruik voor het voormalige hervormde centrum en als multifunctioneel gebouw. Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie de bestaande bebouwing te slopen en er een nultreden appartementencomplex met 30 appartementen voor voornamelijk ouderen en een kleine ontmoetingsruimte met bijbehorende voorzieningen te realiseren. Ter plaatse ontbreken de juiste bouw- en gebruiksregels. Het voornemen is strijdig met het geldende omgevingsplan. Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kader en toont aan de het voornemen in overeenstemming is met een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.
1.2
Ligging van het plangebied
Het plangebied ligt in Ommen, in de gemeente Ommen. De omgeving bestaat voornamelijk uit bebouwing. Het plangebied staat kadastraal bekend als Perceel Stad-Ommen (OMN02) sectie B, nummers 5107 en 5108. In onderstaande afbeelding is het plangebied ten opzichte van Ommen en de directe omgeving opgenomen. Het plangebied is met respectievelijk een rode ster en een rode omlijning weergegeven.
Afbeelding 1.1
1.3
Locatie plangebied ten opzichte van Ommen en de directe omgeving (bron: plattekaart.nl)
Het omgevingsplan
Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de Ommen. Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan zoals deze in werking is getreden op 15 maart 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: • • • •
Omgevingsplan gemeente Ommen Parapluplan kleine windmolens Facetherziening parkeren Ommen Bestemmingsplan Centrum Ommen
inwerking op 15 maart 2024; vastgesteld op 29 september 2022; vastgesteld op 19 juli 2018; vastgesteld op 27 juni 2013.
Voor de duiding van het planologisch regime van het plangebied is met name het bestemmingsplan “Centrum Ommen” van belang. Het omgevingsplan bevat in de huidige situatie namelijk uitsluitend de regels van de bruidsschat. Met de bestemmingsplannen “Parapluplan kleine windmolens” en “Facetherziening parkeren Ommen” wordt op de onderdelen waar ze van toepassing zijn, rekening gehouden. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierin indicatief weergegeven met de rode contour. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Afbeelding 1.2
Uitsnede bestemmingsplan “Centrum Ommen” (bron: omgevingswet.overheid.nl)
Op basis van dit omgevingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Maatschappelijk’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachtingswaarde’. Daarnaast ligt het in de ‘vrijwaringszone – molenbiotoop 1’. Maatschappelijk De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende bouwwerken, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven, openbare nutsvoorzieningen en bestaande bedrijfswoningen. Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de bestemming. Waarde - Archeologische verwachtingswaarde De voor ‘Waarde - Archeologische verwachtingswaarde aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden. Er mogen op deze gronden uitsluitend bouwwerken worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Vrijwaringszone – Molenbiotoop 1 De gronden ter plaatse van de aanduiding vrijwaringszone – molenbiotoop 1 zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de functie van de molen als werktuig en zijn waarde als landschapsbepalend element.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp 1.3.2
Opheffen strijdigheid
Het regulier bewonen van gronden met de maatschappelijke functie is strijdig, aangezien er niet gewoond mag worden binnen deze functie. De juiste bouw- en gebruiksregels ontbreken. Om de voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken, dient het planologisch te worden herzien. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij het werken volgens de Omgevingswet. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) voor organisaties die bij de voorbereiding en inwerkingtreding van de wet nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van de tijdelijke alternatieve maatregelen is de TAM-IMRO ofwel het TAMomgevingsplan. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. Juridisch maakt het TAMomgevingsplan deel uit van het omgevingsplan van de gemeente. Technisch is het dat niet, waardoor aanvullende (voorrangs)regels noodzakelijk zijn. Hier wordt in hoofdstuk 14 nader op ingegaan.
1.4
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige situatie. Hoofdstuk 3 en 4 gaan achtereenvolgens in op de gewenste situatie van het plangebied de bescherming van de landschappelijke en stedenbouwkundige waarden in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de omgevingsveiligheid, waarna in hoofdstuk 7 de bescherming van de waterbelangen wordt behandeld. Hoofstuk 8 en 9 gaan respectievelijk in op de bescherming van de gezondheid, het milieu en de natuur. Hoofdstuk 10 behandelt de archeologische en cultuurhistorische waarden. In hoofdstuk 11 komt de m.e.r.-beoordeling aan bod. Hoofdstuk 12 en 13 behandelen ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het voornemen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 14 ingegaan op de juridische planverantwoording.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
HOOFDSTUK 2
BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE
Het plangebied ligt in de kern van Ommen, nabij het centrum. Rondom het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen, centrumvoorzieningen, detailhandel en een enkel bedrijf. Ten westen van het plangebied bevindt zich het centrum van Ommen, met de kerk, enkele winkels en cafés. Op circa 100 meter afstand van het plangebied bevindt zich een molen met het museum van Ommen. Het plangebied is in gebruik als hervormd centrum (kerk) en als multifunctioneel gebouw. Het plangebied is bijna volledig verhard. Het bestaat uit de bebouwing van het hervormde centrum en de daarbij behorende parkeerplaatsen. De kwaliteit van het gebouw is de laatste jaren afgenomen en voldoet niet meer aan de wensen en eisen van deze tijd. In afbeelding 2.1 en 2.2 zijn een overzichtsfoto en een staatbeeld opgenomen.
Afbeelding 2.1
Overzichtsfoto huidige situatie (bron: PDOK.nl)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Afbeelding 2.2
Straatbeeld huidige situatie (bron: maps.google.nl)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
HOOFDSTUK 3 3.1
PLANBESCHRIJVING
Het voornemen
Het voornemen betreft de sloop van het voormalig gebouw en parkeerplaatsen. Op het perceel wordt vervolgens de nieuwe bebouwing en parkeerplaatsen gerealiseerd. Het gaat in totaal om 30 appartementen voor voornamelijk ouderen, een gemeenschappelijke ruimte, bergingen en 23 parkeerplaatsen. Daarnaast worden er 8 openbare ‘blauwe-zone’ parkeerplaatsen opgenomen aan de Lodderholt. De appartementen vallen in het segment sociale huur. De ondergeschikte gemeenschappelijke ruimte is bedoeld voor ontvangst van bijvoorbeeld familieleden van bewoners. Het nieuwe complex bestaat deels uit drie bouwlagen, waarvan de bovenste verdieping een kap en een dakkapel heeft. De maximale bouwhoogte ter plaatse is 11,65 meter met een goothoogte van 6 meter. De laag aan de Lodderholt bestaat uit twee bouwlagen met overwegend een plat dak. Het platte dak heeft een hoogte van 6,25 meter. Ter variatie en afwisseling zijn er nog opbouwen tot circa 9,4 meter. De situering van het gebouw en bouwhoogte is zodanig dat de wind vrij door het plangebied kan, met open ruimten tussen volumes en een opstelling die de windvang niet belemmert. De woningen variëren in grote om zo voor diverse doelgroepen geschikt te zijn. Aan de noordzijde worden de bergingen gerealiseerd. De bergingen krijgen een groen dak. De appartementen zijn qua oppervlakte het volgende verdeeld: 1 2 3
3 appartementen met een bvo van circa 65 m²; 25 appartementen met een bvo van circa 77 m²; 2 appartementen met een bvo van circa 90 m².
Zie afbeelding 3.1 voor de situatietekening, afbeelding 3.2 voor een 3d-sfeerimpressie en afbeelding 3.3 voor een doorsnede. 3.1.2 Bestaande omgeving De locatie van het Hervormd Centrum maakt onderdeel uit van het bouwblok dat omsloten wordt door de Julianastraat, Lodderholt, Jan Houtmanstraat en Den Langen Oordt. De woningen hebben allen een hoogte van 2 lagen plus kap met uitzondering van het woonhuis op de hoek Den Langen Oordt – Jan Houtmanstraat,dat 1 laag plus kap is. Traditioneel is de bebouwing langs het historische lint straatgericht, dus met de voordeuren aan de straatzijde. Met de ontwikkeling van de woningen aan de Jan Houtmanstraat is in het binnenterrein van deze bouwblok een weg aangelegd voor ontsluiting van de woningen, parkeren en een fietsroute. Zowel de woningen aan de ‘buitenzijde’ als aan de ‘binnenzijde’ van het blok zijn georiënteerd naar de nieuwe ontsluiting. Verder maakt de locatie onderdeel uit van het kruispunt Julianastraat – Vrijthof – Lodderholt. Vanaf de Vrijthof en de Julianastraat is de hoek van de locatie een belangrijke zichtlocatie. De bebouwing op de hoeken van dit kruispunt heeft een bouwlaag plus kap die het beeld bepaalt. Molenbiotoop ‘Windkorenmolen Den Oordt (lage stellingmolen)’ Zoals eerder gemeld ligt het plangebied in de aanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop 1’.
Ter plaatse zijn regels opgenomen ter bescherming van de functie van de molen als werktuig en zijn waarde als landschapsbepalend element. De desbetreffende molen ‘Den Oordt’ ligt ten noorden van de Vecht op een afstand van circa 110 meter tot het plangebied en heeft een ashoogte van 12,7 meter. De maximaal toelaatbare hoogte van omringende obstakels wordt bepaald op basis van de volgende formule: H(x) = x/n+c*z (maximale hoogte = 110 afstand/50 omgeving + 0,2 reductie *12,7 ashoogte) = 2,2+2.54= 4,74 meter. Het te realiseren gebouw is hoger dan het gestelde. Afgeweken kan worden van voorgaande bouwhoogte, mits de belangen van de molen niet onevenredig worden geschaad. Hierover dient vooraf advies te worden ingewonnen van de Stichting Ommer Molens. In voorgaande situatie is het advies gevraagd van de Stichting en in de bouwplannen verwerkt. Gesteld wordt dat het voornemen in huidige vorm passend is in de omgeving en een meerwaarde is op de kruispunt op een belangrijke zichtlocatie. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Afbeelding 3.1
Situatietekening (bron: Nijhoff architecten)
Afbeelding 3.2
Impressie gebouw (bron: Nijhoff Architecten)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Afbeelding 3.3
Doorsnede gebouw (bron: Nijhoff Architecten)
3.2
Infrastructuur en openbare ruimte
3.2.1
Algemeen
Op basis van de instructieregels zoals opgenomen in paragraaf 5.1.7 en 5.1.8 van het Bkl houdt het bevoegd gezag bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening met het behoeden van de staat en werking van infrastructuur en het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de verkeerssituatie en parkeerbehoefte van het plangebied. 3.2.2
Verkeer en parkeren
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de (nieuwste) CROW publicatie ‘Parkeerkencijfers, basis voor parkeernormering, publicatie 744 (augustus 2024)’. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. De gemeente Ommen heeft een parkeernormennota (juni 2018). Hierin wordt verwezen naar de meest recente versie van het CROW. De uitgangspunten uit deze nota zullen hierbij worden gehanteerd. In de parkeernormennota staan wel enkele stappen verwerkt en mate van maatwerk. Qua functie, verstedelijkingsgraad, stedelijke zone, parkeernorm en verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • •
Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk (bron: Parkeernormennota Ommen) Stedelijke zone: Centrum
In de publicatie van de CROW is de verkeersgeneratie per functie uiteengezet. Daarnaast wordt hierin een minimaal en maximaal aantal verkeersbewegingen voor de functies aangegeven. Uitgangspunten Functie Huur, appartement, sociale huur, 75-100 m² bvo Huur, appartement, sociale huur, <75 m² bvo
Parkeernorm per woning
Verkeersgeneratie per woning
0.6
3,2
0.5
3
Naast de 30 woonappartementen voor senioren zal in het complex ook één gemeenschappelijke ontmoetingsruimte gerealiseerd worden. Dit zullen in veel gevallen bezoekers (familieleden) zijn voor de bewoners. Voor deze ruimte is zodoende geen extra verkeersgeneratie en parkeerbehoefte berekend, aangezien dit aandeel bezoek al in de 30 woningen is opgenomen. Met het voornemen worden ook 11 bestaande parkeerplaatsen op gemeentelijke grond gewijzigd. In gesprek met de gemeente en Stichting Ondernemersfonds centrum Ommen moeten ter compensatie acht openbare parkeerplaatsen bovenop de parkeerbehoefte van de appartementen gerealiseerd worden. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp In de CROW is daarnaast opgenomen in paragraaf 4.1 dat gemotiveerd afgeweken kan worden van de kencijfers indien er sprake is van een zeer specifieke doelgroep, bijvoorbeeld ouderenwoningen en flexwoningen. Hiervoor zijn geen kengetallen opgenomen. Dit zal met een toelichting gemotiveerd moeten worden. De parkeerbehoefte moet binnen het plangebied worden opgelost. De totale parkeerbehoefte ter plaatse is in onderstaande tabel weergegeven: Functie
Parkeerbehoefte per woning
Aantal
Totaal
Huur, appartement, sociale huur, 75100 m² bvo
0,6
27
16,2
Huur, appartement, sociale huur, <75 m² bvo
0,5
3
1,5
Compensatie parkeerplaatsen (openbaar)
8
8
Aandeel bezoekers
30
4,5
0,15
Totale parkeerbehoefte
30,2 / 31
In totaal worden er 31 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er worden aan de noordoostzijde van het plangebied, aan de Jan Houtmanstraat 21 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de zuidzijde van het plangebied, aan de Lodderholt, worden 6 langsparkeerplaatsen en 2 invalideparkeerplaatsen gerealiseerd die behoren tot de openbare ruimte. Aan de noordwestzijde, aan de Julianastraat worden 2 onderhouds/serviceplek parkeerplaatsen gerealiseerd. Gezien het voornemen wordt gesteld dat er voldoende parkeergelegenheid is binnen het plangebied om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Daarbij wordt hier opgemerkt dat er sprake is van een specifieke doelgroep, te weten senioren. Senioren hebben een lager gemiddeld autobezit en autogebruik dan andere doelgroepen. Daarbij is te zien dat indien ze in een centrum wonen met omliggende voorzieningen alternatieve vervoersmiddelen zoals taxi’s openbaar vervoer en scootmobielen de noodzaak van een auto ook verminderen. Mede hierdoor wordt geconcludeerd dat de parkeerbehoefte van 31 parkeerplaatsen aan de hoge kant is dat de parkeerbehoefte ter plaatse van het voornemen lager zal zijn. Op de begaande grond en in het bouwkundig plan is daarbij rekening gehouden met de stalling en opslag van scootmobielen. Verkeersgeneratie en ontsluiting Voor de verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gebruikt, staande in de CROW.
Er wordt hierin uitgegaan van een gemiddelde weekdag. Functie
Verkeersgeneratie per woning
Huur, appartement, sociale huur 753,2 100 m² bvo Huur, appartement, sociale huur, <75 3 m² Totaal aantal verkeersbewegingen
Aantal
Totaal
27
86,4
3
9 95,4
Als gevolg van het voornemen is sprake van een verkeersgeneratie van afgerond 96 verkeersbewegingen per weekdag etmaal. De direct omliggende infrastructuur kan deze verkeersbewegingen zonder problemen en op een verkeersveilige manier opvangen en verwerken. Opgemerkt wordt tevens dat de huidige verkeersgeneratie, van de maatschappelijke functie (hervormde kerk), komt te vervallen. Aan de oostzijde van het plangebied is in de huidige situatie een fietspad aanwezig. Dit fietspad wordt ‘aangepast’ zodat aan deze zijde ook geparkeerd kan worden. Aan het eind van deze weg worden paaltjes aangebracht en de weg zodoende afgesloten voor auto’s. Het wordt geen rechtstreekse doorgang tussen de Jan Houtmanstraat en Lodderholt.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp 3.2.4
Conclusie
Het voornemen houdt in voldoende mate rekening met de staat en werking van de infrastructuur en de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte. Het plan voldoet vanuit deze aspecten aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
HOOFDSTUK 4 4.1
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN
Algemeen
In het vorige hoofdstuk is de gewenste ontwikkeling beschreven. Dit hoofdstuk zal ingaan op hoe het plan rekening houdt met de ter plaatse aanwezige landschappelijke en stedenbouwkundige waarden. De waardering van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit is altijd gebiedsspecifiek. Deze kunnen daarom worden benut binnen het ontwerp van een ruimtelijke ontwikkeling. De landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit maken integraal onderdeel uit van de taak van overheden om in een omgevingsplan te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voor de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit zijn in afdeling 5.1.5 instructieregels opgesteld voor het beschermen van deze kwaliteiten. Deze gaan over de volgende onderwerpen: • • • • •
Kustbescherming; Waddenzee en Waddengebied; Cultureel erfgoed en werelderfgoed; Landelijke fiets- en wandelroutes; Ladder voor duurzame verstedelijking.
Het aspect ‘cultureel erfgoed en werelderfgoed’ zal in hoofdstuk 10 worden behandeld. In onderstaande paragraaf wordt ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking en de gebiedsspecifieke landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten.
4.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
4.2.1
Algemeen
De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. De Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: • •
de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen het bestaande stedelijk gebied in de behoefte te voorzien zijn verkend.
Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘stedelijk gebied’ en een ‘stedelijke ontwikkeling’. Stedelijk gebied: Op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen; Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen.
Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp 4.2.2
Toetsing van het voornemen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking
Voorliggende onderbouwing gaat om het realiseren van 30 appartementen en een ontmoetingsruimte. De Ladder is van toepassing op ruimtelijke plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen of en hoe de Ladder wordt toegepast, zijn de volgende vragen van belang: Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. • •
11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).
Doordat in voorliggend geval sprake is van het toevoegen van een woonzorgvoorziening met meer dan 11 woningen, wordt het voornemen beschouwd als nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Gelet op vorenstaande is er sprake van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het voornemen voldoet daarmee aan de instructieregels uit artikel 5.129g van het Bkl. • •
Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Beschrijving behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling In heel Nederland bestaat er structurele behoefte aan betaalbare woningen. Het plan voorziet in sociale woningbouw en dit sluit aan bij de doelen van de Woonvisie Ommen. Ook de ‘Prestatieafspraken Wonen Ommen 2024’ laten het beeld zien dat er een flinke woningnood is, ook juist bij de sociale woningbouw. Het aandeel sociale huur in de gemeente Ommen bedraagt 18%, terwijl dit in de rest van Overijssel gemiddeld 27% bedraagt. Men is nog op zoek voor ongeveer 100 van de circa 400 sociale huurwoningen. Een opgave hierbij is om binnen particuliere initiatieven en vrijkomende binnenstedelijke locaties te komen tot herinvulling met sociale woningbouw. Met het realiseren van 30 appartementen wordt invulling gegeven aan de regiodeal. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Bij de beantwoording op de vraag of het project in bestaand stedelijk gebied ligt, is de definitie van ‘bestaand stedelijk gebied’, zoal bedoeld in artikel 1.1.1 Bro, van belang.
Deze luidt als volgt: ‘Bestaand stedelijk gebied: Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.’ Verder geldt, op basis van de jurisprudentie, dat bij de beantwoording van deze vraag dient te worden beoordeeld of het voorgaande bestemmingsplan binnen het gebied al een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca mogelijk maakt. In voorliggend geval is sprake van een binnenstedelijke herontwikkeling in de kern van Ommen. In de huidige situatie is er al bebouwing te vinden met een maatschappelijke bestemming. Het gaat hier dus om stedelijk gebied. Er is sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.
Conclusie In voorliggend geval is een nadere laddertoetsing niet noodzakelijk. De nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van woningen. De ontwikkeling voorziet in een lokale behoefte, waardoor de gelegen ontwikkeling gerechtvaardigd is. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is niet in strijd met het Besluit kwaliteit leefomgeving. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
4.3
Landschappelijke en/of stedenbouwkundige waarden
Algemeen Er is met het stedenbouwkundig plan gekeken naar de bestaande situatie van de bebouwing in de omgeving. De locatie ligt tegen de historische kern aan, aan een van de historische invalswegen van Ommen. Voorgaande is meegenomen in de beoordeling van de eerste schetsen van het principeverzoek. De beoordeling hiervan is meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen. Vervolgens is er veel aandacht besteed aan participatie en zijn de stedenbouwkundige plannen daarop aangepast. Analyse Aan de Julianastraat is straat met overwegend een gevarieerde historische bebouwing met (klein) stedelijkkarakter. Enkele recentere invullingen zijn deels groter, maar voegen zich in de schaal van de straat door een sterke geleding van de massa. Parkeren vindt plaats op eigen erf achter de rooilijn of in kleinschalige parkeerkoffers. De belangrijkste kenmerken: • • • •
Vrijstaande bebouwing met variatie in rooilijn, breedte en kaprichting; Afwisseling van langs- en dwarskappen, traditionele kap; De hoogte is overwegend 2 lagen plus kap, recentere ontwikkelingen zijn incidenteel hoger; Oriëntatie: de bebouwing is straatgericht, bijgebouwen staan (ver) achter het hoofdgebouw.
De locatie van het Hervormd Centrum maakt onderdeel uit van het bouwblok dat omsloten wordt door de Julianastraat, Lodderholt, Jan Houtmanstraat en Den Langen Oordt. De woningen hebben allen een hoogtevan 2 lagen plus kap met uitzondering van het woonhuis op de hoek Den Langen Oordt – Jan Houtmanstraat dat 1 laag plus kap is. Traditioneel is de bebouwing langs het historische lint straatgericht – dus met de voordeuren aan de straatzijde. Met de ontwikkeling van de woningen aan de Jan Houtmanstraat is in het binnenterrein van deze bouwblok een weg aangelegd voor ontsluiting van de woningen, parkeren en een fietsroute. Zowel de woningen aan de ‘buitenzijde’ als aan de ‘binnenzijde’ van het blok zijn georiënteerd naar de nieuwe ontsluiting. Hierdoor werd het principe van de straatgerichte woningen deels omgekeerd en is een stedenbouwkundig kwetsbare situatie ontstaan. Verder maakt de locatie onderdeel uit van het kruispunt Julianastraat – Vrijthof – Lodderholt. Vanaf de Vrijthofen de Julianastraat is de hoek van de locatie een belangrijke zichtlocatie. De bebouwing op de hoeken van dit kruispunt heeft een bouwlaag plus kap die het beeld bepaalt. Voor het bouwblok aan de Julianastraat is een recht bouwblok ontworpen waarbij de rooilijn net niet de straat volgt.
De Julianastraat (historische lintbebouwing) kenmerkt zich juist door kleinschaligheid en verspringende rooilijnen die de straat volgen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
HOOFDSTUK 5
BELEIDSKADERS
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.
5.1
Rijksbeleid
5.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
5.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 5.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.
Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.
Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp 5.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 5.1.2
Instructieregels Rijk (Amvb’s)
Het omgevingsplan bevat op basis van artikel 4.2 van de Omgevingswet voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In afdeling 5.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de instructieregels opgenomen voor het stellen van regels in het omgevingsplan. Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat: o o o o o o
o
waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2); beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3); beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behouden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).
Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. 5.1.3
Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid
In voorliggend geval betreft het een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Een woonfunctie is de meest logische vervolgfunctie voor het plangebied. Geconstateerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen herontwikkeling. In de volgende hoofdstukken wordt aangegeven hoe het plan rekening houdt met de hoofdonderwerpen waarvoor het Bkl instructieregels bevat. Hoofdstuk 3 en 4 zijn reeds ingegaan op de instructieregels zoals vervat in paragraaf 5.1.5, 5.1.7 en 5.1.8 van het Bkl.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
5.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. 5.2.1
Omgevingsvisie Overijssel
De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Leidende thema’s voor de Omgevingsvisie zijn: • •
Duurzaamheid; Ruimtelijke kwaliteit.
Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: •
• •
•
5.2.2
door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. Omgevingsverordening
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 5.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: 1. Of - generieke beleidskeuzes; 2.
Waar - ontwikkelingsperspectieven; 3. Hoe - gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. 5.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties. Ook wordt in deze fase de zgn. Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.
5.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. 5.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 5.1 geeft dit schematisch weer.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Afbeelding 5.1
5.2.4
Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)
Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 5.2.4.1 Of- Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase ‘generieke beleidskeuzes’ wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling. Zodoende zijn artikelen 4.5, 4.9 en 4.14 van belang. Hieronder wordt op de artikelen ingegaan en getoetst. Artikel 4.4: Principe van concentratie 1. In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Artikel 4.9 (ruimtelijke kwaliteit): Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: • • •
het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de Omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp Artikel 4.14 (woonafspraken) 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Toetsing aan de artikelen 4.4, 4.9 en 4.14 Met het voornemen wordt op een bestaande maatschappelijke bestemming de functie gewijzigd naar ‘Wonen’. Het gaat gepaard met de sloop en nieuwbouw van 30 appartementen binnen de kern van Ommen. De appartementen worden voornamelijk voor senioren gerealiseerd en vullen een behoefte in voor de lokale behoefte van een bijzondere doelgroep. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.4 Met het stedenbouwkundige en architectonisch plan is er veel aandacht geweest voor de ruimtelijke kwaliteit. Het plan is zodoende enkele keren aangepast mede in overleg met de welstandscommissie, dit wordt nader beschreven in paragraaf 5.4.2. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.9. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat voorliggende ontwikkeling bijdraagt aan de actuele kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.14.
Toetsing van het initiatief aan de ‘Generieke beleidskeuzes’ Ruimtelijke kwaliteit Voorliggend initiatief gaat gepaard met een investering in de ruimtelijke kwaliteit. Deze investering is tot stand gekomen na raadpleging van het uitvoeringsmodel van de provincie Overijssel en volgt de ontwikkelperspectieven die hierin beschreven zijn. In de volgende paragraaf worden de ontwikkelperspectieven uitgebreid toegelicht. Het voornemen heeft hiermee in voldoende mate rekening gehouden met artikel 4.9 ‘ruimtelijke kwaliteit’. 5.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’. In afbeelding 5.2 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied indicatief met de rode omlijning is aangegeven.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
22
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp
Afbeelding 5.2
Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart (bron: provincieoverijssel.nl)
‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing initiatief aan het ‘ontwikkelingsperspectief’ Voorliggend initiatief betreft het realiseren van 30 appartementen en een ontmoetingsruimte binnen de kern van Ommen.
Dit sluit aan bij het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’, waar de hiervoor bedoelde gebieden geschikt zijn voor het bouwen voor lokale behoefte. Het gaat hier om een transformatie van ‘maatschappelijk’ naar ‘wonen’, waarbij er klimaatneutraal gebouwd gaat worden. 5.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarischcultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. In voorliggend geval wordt BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
23
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp gesteld dat de kenmerken van de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap en de laag van beleving niet meer zichtbaar zijn doordat de locatie en zijn omgeving al bebouwd is of er geen specifieke kwaliteiten aanwezig zijn. Deze worden dan ook niet nader beschreven. 1. De ‘stedelijke laag’ De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn: -
Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur; Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk.
In afbeelding 5.5 is een uitsnede van de stedelijke laag opgenomen. Het plangebied is weergegeven met een rode contour. Het plangebied heeft de aanduiding ‘Woonwijken 1955-nu’.
Afbeelding 5.5
Uitsnede stedelijke laag (bron: provincieoverijssel.nl)
Deze woonwijken zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De wederopbouwwijken worden bijvoorbeeld vaak gekenmerkt door een repeterende stempelstructuur in de bouwblokken, de ruime opzet van de groene ruimte en aandacht voor details. De ambitie in deze naoorlogse wijken is met name om de wijken te herstructureren met behoud van eigen karakter. Bij een toename van het bebouwd oppervlak door meer grondgebonden woningen zal er collectieve ruimte tussen de bouwblokken moeten blijven. Nieuwe bebouwing zal zich voegen in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parkeren), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
24
TAM-omgevingsplan Prinses Julianastraat 8 Ommen Ontwerp Toetsing van het initiatief aan de ‘stedelijke laag’ In voorliggend initiatief is sprake van de omzetting van een maatschappelijke functie naar wonen. Er worden 30 appartementen en een ontmoetingsruimte gerealiseerd in een gebouw, dat U-vormige opzet heeft passend in de omliggende bebouwing. Naast het appartemetengebouw is er ruimte voor parkeren. Er blijft op deze manier voldoende collectieve ruimte tussen de aanwezige bouwblokken. De ontwikkeling is daarmee passend binnen de ambities en ontwikkelingsrichtingen behorende bij de stedelijke laag. Daarbij is gekeken met de vormgeving en architectuur naar de bebouwing in de omgeving. Het nieuwe complex zal qua vorm en omvang passen op de locatie. 5.2.3
Conclusie toetsing aan het provinciale beleid
Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.
5.3
Regionaal beleid
De wettelijke basis om gezamenlijk besluiten te nemen ligt in artikel 2.2 lid 2 van de Omgevingswet. Het gaat om het gezamenlijk nemen van één besluit. Veel opgaven overstijgen het lokale belang, wat ertoe kan leiden dat er op regionaal niveau beleid wordt vastgesteld (bijvoorbeeld een regionale woningbouwopgave). 5.3.1
Dashboard Wonen Provincie Overijssel
Woondeals Overijssel staat voor een flinke opgave. Er wordt gebouwd aan het wonen met kwaliteit. Dit wordt samen gedaan met het Rijk, de Overijsselse gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen. Samen met elkaar is er een minimale bouwopgave van 42.300 woningen in de periode 2022-2030. De ambitie uit 2021 is echter nog groter: hierin wordt er gestreefd naar 60.000 woningen. Met de woondeals wordt er niet alleen gefocust op het totale aantal. Het moet ook de juiste woning op de juiste plek zijn. Elke doelgroep moet op een fijne manier in Overijssel kunnen wonen. Een van de belangrijkste elementen hierin is de betaalbaarheid. Met de woondeals is afgesproken om te streven naar de 30-40-30 verdeling: 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% duurdere segment. Ter plaatse van het plangebied geldt de woondeal West-Overijssel. Van de ambitie van 60.000 woningen moeten er 40.000 in West-Overijssel komen. Toetsing aan de woondeal Binnen de gemeente Ommen is er nog voldoende ruimte voor sociale woningbouw. Het plan gaat om de realisatie van 30 appartementen, allen in de sociale sector en het gaat om een inbreidingslocatie. Inbreidingslocaties in Ommen zijn een van de sleutelprojecten van de woondeals.
5.4
Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van beleidsplannen op het gebied van wonen, gezondheid, veiligheid, goede omgevingskwaliteit en duurzaamheid als centrale thema’s gekoppeld aan maatschappelijke doelen uit artikel 1.3 van de Omgevingswet. In deze paragraaf wordt ingegaan op de omgevingsvisie en andere voor voorliggend initiatief relevante beleidsstukken. 5.4.1
Omgevingsvisie gemeente Ommen
5.4.1.1 Algemeen De omgevingsvisie van Ommen betreft een integrale visie voor de toekomst. Het behouden en verder versterken van de omgevingskwaliteit in het gevarieerd landelijk gebied, Ommen en de kernen staat voorop. Nieuwe opgaven en transities wil de gemeente inpassen met behoud van de omgevingskwaliteit die zo kenmerkend is voor de gemeente. Met deze omgevingsvisie geeft de