Document · PDF

8. Kredietaanvraag Glindestraat e.o. - Bestemmingsplan toelichting Glindestraat - supermarkt en omgeving

Gemeenteraad 2 oktober 2023, gemeente OldenzaalBij agendapunt: Beschikbaarstellen FSU en ZON-subsidie voor openbaar gebied Glindestraat - Deken Scholtenstraat e.o.14.329 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

H.B.

Bestemmingsplan

Glindestraat – supermarkt en omgeving

Juni 2023

Status: Ontwerp

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving”

Plannaam: IMRO-nummer: Plantype: Status: Datum:

“Glindestraat – supermarkt en omgeving” NL.IMRO.0173.BP01012-on01 Bestemmingsplan Ontwerp Juni 2023

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING PLANGEBIED.................................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 6 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN ....................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 BESTAANDE RUIMTELIJKE SITUATIE .................................................. 10 2.1 2.2

RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE KARAKTERISTIEK OMGEVING ................................................................................ 10 HET PLANGEBIED ....................................................................................................................................... 10

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 14 3.1 3.2

HOOFDSTUK 4 VERANTWOORDING BESTEMMINGSKEUZE ......................................... 18 4.1 4.2 4.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 18 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 18 WIJZE VAN BESTEMMEN .............................................................................................................................. 19

HOOFDSTUK 5 HAALBAARHEID VAN HET PLAN ....................................................... 21 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

BELEID ..................................................................................................................................................... 21 MILIEU .................................................................................................................................................... 29 WATER .................................................................................................................................................... 36 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 37 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 38 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 40 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 41 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................................................................................ 42

HOOFDSTUK 6 PROCEDURE .............................................................................. 43 6.1 6.2

INSPRAAK ................................................................................................................................................. 43 VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 43

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 44 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7

INRICHTINGSTEKENING ........................................................................................................................ 45 AKOESTISCH ONDERZOEK INDUSTRIELAWAAI UITBREIDEN PARKEERTERREIN .................................................... 46 AKOESTISCH ONDERZOEK INDUSTRIELAWAAI PERSONEELSPARKEERTERREIN .................................................... 47 STANDAARD WATERPARAGRAAF ........................................................................................................... 48 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK ............................................................................................ 49 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ......................................................................................................... 50 PARTICIPATIEVERSLAG......................................................................................................................... 51

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de (omgeving van de) Jumbo Kuipers aan de Deken Scholtenstraat 38-44 in Oldenzaal. Op 9 november 2020 heeft de gemeenteraad van Oldenzaal aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan de aanleg van een nieuw parkeerterrein ter plaatse van de vier gesloopte huurwoningen aan de Glindestraat. Deze voorwaarden betreffen: 1.

Er wordt een integraal plan opgesteld dat gericht is op het waarborgen van de leefbaarheid en verkeersveiligheid in het gebied. Het integrale plan omvat de volgende onderdelen: a. De aanleg van een nieuw parkeerterrein voor de supermarkt op de plek van de vier gesloopte huurwoningen aan de Glindestraat; b. Het herinrichten van het parkeergebied met als doel fietsgebruik en wandelen te stimuleren; c. Het maken van heldere bindende afspraken over het gebruik van de logistieke straat, de route van bevoorradend verkeer, inclusief de beperking van de geluidsoverlast als gevolg van de bevoorrading van de supermarkt; De uit het integrale plan voortvloeiende maatregelen juridisch bindend opnemen in een nieuw integraal bestemmingsplan voor de supermarkt en de directe omgeving.

Concreet voorziet voorliggend bestemmingsplan in: • • • • •

Het realiseren van een parkeerterrein ter plaatse van de gesloopte huurwoningen; Het herinrichten van het terrein rondom de supermarkt; De uitbreiding van de overdekte expeditiestraat; Het vastleggen van de route voor bevoorrading van Jumbo Kuipers door vrachtverkeer; Het aanpassen van de gevels en gebouwcontour van de supermarkt aan de Glindestraat.

Daarnaast voorziet voorliggend bestemmingsplan in de planologische inpassing van de bestaande personeelsparkeerplaats van de Jumbo Kuipers. Het vorenstaande integrale plan is door de gemeenteraad op 25 oktober 2021 vastgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch planologische doorvertaling van dit plan. Er wordt eveneens aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening is.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied betreft de Jumbo Kuipers aan de Deken Scholtenstraat 38-44 en de directe omgeving. In afbeelding 1.1 wordt de ligging en globale begrenzing van het plangebied met rode cirkel indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: Atlas van Overijssel)

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0173.BP01012-on01) en een renvooi; regels (met bijlage).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Vigerend bestemmingsplan

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan “Herziening Glinde Hooiland 2014” van de gemeente Oldenzaal. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 september 2015. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemming volgende bestemmingen: • • • •

‘Gemengd – 1’ met bijbehorend bouwvlak en bijbehorende aanduidingen; ‘Wonen’ met bijbehorend bouwvlak en bijbehorende maatvoeringsaanduiding; ‘Verkeer – Verblijfsgebied’; ‘Groen’.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied opgenomen. Het plangebied wordt aangegeven middels de rode omlijning.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan “Herziening Glinde Hooiland 2014” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.2

Beschrijving bestemming

Gemengd - 1 Gronden met de bestemming ‘Gemengd – 1’ zijn bestemd voor: • • • • •

detailhandel, uitsluitend op de begane grond; ter plaatse van de aanduiding 'wonen' wonen op de tweede en hogere bouwlagen; ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', kantoren op de tweede bouwlaag; dienstverlening, uitsluitend op de begane grond; ter plaatse van de aanduiding 'laad- en losplaats', uitsluitend inpandig laden- en lossen

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding ‘maximum vloeroppervlakte: 1250 m2’ mag de verkoopvloeroppervlakte ten behoeve van detailhandel mag niet meer bedragen dan de aangeduide vloeroppervlakte. Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd, waarbij de goot- en bouwhoogte maximaal de op de verbeelding aangegeven hoogte mag bedragen. In afbeelding 1.3 is weergegeven waar de maatvoeringsaanduiding ‘maximum vloeroppervlakte: 1250 m2’ geldt. Deze aanduiding heeft een oppervlakte van circa 1170 m2. Voor het overige geldt dat in het gehele bouwvlak (circa 2275 m2) detailhandel is toegestaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 1.3: Maatvoering maximumoppervlakte: 1250 m2 (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Wonen

Gronden die voor ‘Wonen’ zijn aangewezen, zijn bestemd voor grondgebonden woningen, waarbij het bestaande aantal woningen maximaal toegestaan is. Groen De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, parken en plantsoenen en speelvoorzieningen. Verkeer – Verblijfsgebied De voor ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op verblijf van het verkeer, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige doeleinden. 1.4.3

Strijdigheid

Het realiseren van een parkeerterrein ter plaatse van de voormalige huurwoningen, het gebruik van de personeelsparkeerplaats ten behoeve van parkeren van personeel, het uitbreiden van de overdekte expeditiestraat en het aanpassen van de gevels van de supermarkt is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan met de bijbehorende juridisch-planologische kaders benodigd. Voorliggend plan voorziet hierin. Daarnaast wordt de routering van bevoorradend verkeer met voorliggend bestemmingsplan planologisch-juridisch geborgd.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de bestaande ruimtelijke situatie ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp Hoofdstuk 3 gaat in op de gewenste situatie. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verantwoording van de bestemmingskeuze, waarbij de opzet van de regels en wijze van bestemmen aan bod komen. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan nader onderbouwd. Eerst wordt het voornemen getoetst aan de beleidskaders op verschillende niveaus. Daarna passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Tot slot wordt in dit hoofdstuk de economische haalbaarheid verantwoord. Hoofdstuk 6 gaat in op de procedure, waarbij inspraak, vooroverleg en zienswijzen als onderwerp aan bod komen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

HOOFDSTUK 2 2.1

BESTAANDE RUIMTELIJKE SITUATIE

Ruimtelijke en functionele karakteristiek omgeving

Het plangebied ligt ten noorden van het centrum van Oldenzaal ,in de wijk Glinde-Hooiland. Deze wijk maakt vanaf circa 1926 onderdeel uit van het stedelijk gebied van Oldenzaal. Het is onderdeel van een schil van woonbuurten rond het centrum, die voornamelijk uit naoorlogse bebouwing bestaat. De hoofdstructuur van de buurt is organisch gegroeid. Eerst waren er de oude (uitvals)wegen zoals de Hengelosestraat en de Ootmarsumsestraat waarlangs lintbebouwing ontstond. Daartussen en tussen de Rondweg en de centrumschil vond vervolgens projectmatige uit- en inbreiding plaats. Glinde-Hooiland vormt de overgangszone tussen het stadscentrum en de nieuwe woonwijken ten noorden van de Rondweg. Glinde-Hooiland kent veel kleine huizen met diepe achtertuinen en veel groen. De buurt heeft een dorps karakter. De aanwezige (grote) binnenterreinen zijn grotendeels groen (privétuinen) en deels verhard of bebouwd. Van oudsher hadden deze gebieden een agrarische functie, later is op een aantal binnenterreinen bedrijvigheid gevestigd. De omgeving kenmerkt zich als een woongebied met voornamelijk grondgebonden (rij)woningen. Daarnaast is er detailhandel en bedrijvigheid aanwezig, waaronder de Jumbo supermarkt. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen, waarbij het plangebied indicatie met rode cirkel is aangeduid.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto omgeving plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

2.2

Het plangebied

Het plangebied betreft de supermarkt Jumbo Kuipers aan de Deken Scholtenstraat 38-44 en de directe omgeving. Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit de Jumbo Kuipers supermarkt en kapsalon met bijbehorende bebouwing en (parkeer)voorzieningen, de braakliggende gronden van de gesloopte huurwoningen, omliggende wegen en een wadi.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp In de bestaande situatie zijn er in totaal 90 parkeerplaatsen voor bezoekers van de Jumbo supermarkt aanwezig. In afbeelding 2.2 is een plattegrond opgenomen die de huidige situatie weergeeft. Afbeelding 2.3, 2.4 en 2.5 bevat straatbeelden van het plangebied.

Afbeelding 2.2 Plattegrond huidige situatie plangebied (Bron: HevoFame)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 2.3: Straatbeeld Jumbo Supermarkt (Bron: Google Streetview)

Afbeelding 2.4: Straatbeeld voormalig huurwoningen (Bron: Google Streetview)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 2.5: Straatbeeld personeelsparkeerplaats (Bron: Google Streetview)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

HOOFDSTUK 3

PLANBESCHRIJVING

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de bestaande situatie binnen het plangebied en de directe omgeving. In dit hoofdstuk passeert de gewenste ontwikkeling de revue.

3.1

Inleiding

Op 9 november 2020 heeft de gemeenteraad van Oldenzaal aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan de aanleg van een nieuw parkeerterrein ter plaatse van de vier gesloopte huurwoningen aan de Glindestraat. Het parkeerterrein is benodigd om de parkeerdruk in de omgeving te verminderen. Deze voorwaarden betreffen: 1.

Er wordt een integraal plan opgesteld dat gericht is op het waarborgen van de leefbaarheid en verkeersveiligheid in het gebied. Het integrale plan omvat de volgende onderdelen: a. De aanleg van een nieuw parkeerterrein voor de supermarkt op de plek van de vier gesloopte huurwoningen aan de Glindestraat; b. Het herinrichten van het parkeergebied met als doel fietsgebruik en wandelen te stimuleren; c. Het maken van heldere bindende afspraken over het gebruik van de logistieke straat, de route van bevoorradend verkeer, inclusief de beperking van de geluidsoverlast als gevolg van de bevoorrading van de supermarkt; d. Het onderzoeken van de mogelijkheid van parkeerregulering door middel van blauwe zones of een zone voor vergunninghouders De uit het integrale plan voortvloeiende maatregelen juridisch bindend opnemen in een nieuw integraal bestemmingsplan voor de supermarkt en de directe omgeving.

Het integrale plan is door middel van een uitgebreid participatieproces tot stand gekomen. In paragraaf 6.1 wordt nader op het participatieproces ingegaan.

3.2

De ontwikkeling

3.2.1

Algemeen

Het plan voorziet in de herinrichting van de Jumbo Kuipers en de directe omgeving. In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de inrichtingstekening van de gewenste ontwikkeling opgenomen. Afbeelding 3.2 bevat een impressie van de nieuwe gevel op de hoek Deken Scholtenstraat – Glindestraat. De inrichtingstekening is eveneens als bijlage 1 bij voorliggend bestemmingsplan opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 3.1 Indicatieve inrichtingstekening (Bron: HevoFame)

Afbeelding 3.2 Impressie nieuwe gevel (Bron: HevoFame)

3.2.2 Entree Jumbo Kuipers Op dit moment kent Jumbo Kuipers twee entrees met een oriëntatie op de Deken Scholtenstraat en de Herman Bodestraat. Er is gekozen om één duidelijke entree te creëren met een oriëntatie op de parkeerplaats. Hiervoor dient verbouwd te worden. De kapper wordt gesloopt en zal een nieuwe plek in het gebouw krijgen. De meters die gesloopt worden komen ook weer bij de winkel aan. Er wordt circa 100 m2 vloeroppervlak

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp gesloopt en 100 m2 vloeroppervlak toegevoegd. Netto is er dus geen sprake van een toename van het bruto vloeroppervlak. In afbeelding 3.3 is dit weergegeven. Daarnaast wordt het trappenhuis bij de woningen voorzien van een ‘spriet’ van 16 meter hoogte ten opzichte van het maaiveld. In totaal voorziet het plan in 2.368 m2 brutovloeroppervlakte voor de Jumbo supermarkt. Dit is exclusief de overdekte expeditiestraat en het pick-up point voor het afhalen van boodschappen.

Afbeelding 3.3 Te slopen en nieuw te bouwen deel supermarkt (Bron: HevoFame)

3.2.3

Bevoorrading Jumbo Kuipers

Er vindt een wijziging plaats van de routing van het bevoorradend vrachtverkeer. De vrachtwagens komen aanrijden via de dr. Ariënstraat – Deken Scholtenstraat en rijden via de Glindestraat richting de overdekte expeditiestraat. Zie hiervoor ook de oranje peil in afbeelding 3.1. Jumbo heeft deze route getest op haalbaarheid met hun materieel. Daaruit blijkt dat deze route haalbaar is. De overdekte expeditiestraat wordt met circa 250 m2 uitgebreid, zodat er inpandig door meerdere vrachtwagens geladen en gelost kan worden. Hiermee wordt geluidoverlast tegengegaan. 3.2.4

Uitbreiding parkeerplaatsen

Ter plaatse van de gesloopte huurwoningen worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast wordt het milieuplein hierheen verplaatst. Het bestaande parkeerterrein van Jumbo Kuipers wordt opnieuw ingericht. In totaal krijgt de Jumbo Kuipers hierdoor 128 parkeerplaatsen. De bestaande personeelsparkeerplaats met 18 parkeerplaatsen wordt planologisch ingepast. Verder worden rondom het supermarktgebouw fietsparkeerplaatsen voor de consument gerealiseerd. Daarnaast wordt er een overdekte fietsenstalling voor het personeel aan de oostzijde van de Jumbo Supermarkt gerealiseerd. Ook wordt er een opstelplaats voor het laden en lossen van vrachtwagens van Slagerij Kosse (die ten noorden van de supermarkt zit) gerealiseerd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp 3.2.5

Inrichting (openbare) ruimte

De openbare ruimte aan de Glindestraat wordt zo ingericht dat er een soort plein ontstaat, waar de auto te gast is. Dit zal worden versterkt door kleur en materialisering in de bestrating aan te brengen en door verkeerstechnische aanpassingen. Dit zal nader worden uitgewerkt in een civieltechnisch plan. Het idee is daarnaast om speelplekken in de wadi te creëren. Of en hoe dit mogelijk is, moet nog worden onderzocht in verband met de onder de wadi aanwezige technische installaties ten behoeve van de wateropvang en huishouding in het openbare gebied.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

HOOFDSTUK 4 4.1

VERANTWOORDING BESTEMMINGSKEUZE

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied en de gewenste ontwikkeling. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels.

4.2

Opzet van de regels

4.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

Opgemerkt wordt dat bij het opstellen van de regels is aangesloten bij het geldende bestemmingsplan ‘Herziening Glinde Hooiland 2014’. 4.2.2

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, oppervlakten en inhouden moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

4.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in: • •

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen;

In paragraaf 4.3 worden de bestemmingen nader toegelicht.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp 4.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

•

4.2.5

Anti-dubbeltelregel (Artikel 8) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene gebruiksregels (Artikel 9) In dit artikel zijn regels opgenomen ten aanzien van bestaande afwijkende maatvoering en een afwijkend bebouwingspercentage voor bestaande situaties. Algemene gebruiksregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om waterberging te realiseren. Algemene afwijkingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 12) Dit artikel omvat de algemene wijzigingsbevoegdheden. Deze regels maken het mogelijk om het plan op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan te wijzigen. Overige regels (Artikel 13) In dit artikel zijn onder meer regels ten aanzien van het aspect parkeren opgenomen. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

4.3

Wijze van bestemmen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Gemengd – 1 (Artikel 3) De voor ‘Gemengd – 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd, waarbij moet worden voldaan aan de op de verbeelding opgenomen maatvoering. Luifels zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan, waarbij de hoogte maximaal 3 meter mag bedragen. In de specifieke gebruiksregels is de rijroute van het vrachtverkeer voor bevoorrading vastgelegd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp De bestaande vluchttrap van de bovenwoningen is met de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ aangeduid. In de regels is bepaald dat hier een trappenhuis met een maximum bouwhoogte van 12 meter gerealiseerd mag worden. Daarnaast is bepaald dat een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een maximum bouwhoogte van 16 meter gerealiseerd kan worden. De hoogtes worden vanaf het peil gemeten. Groen (Artikel 4) De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, parken, plantsoenen, speelvoorzieningen en fietsparkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘fietsenstalling’. Gebouwen ten dienste van de bestemming zijn toegestaan. De bouwhoogte mag maximaal 3 meter en de oppervlakte maximaal 25 m2 bedragen. Voor een overdekte fietsenstalling geldt een maximale oppervlakte van 60 m2 en een maximum bouwhoogte van 3 meter. Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 5) Gelet op de functie van de gronden is de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied aan de gronden toegekend. De voor 'Verkeer – Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op het verblijf van verkeer, parkeer- groen- en speelvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de afvalinzameling en waterhuishoudkundige doeleinden.

Gebouwen zijn enkel toegestaan ten dienste van de bestemming en/of nutsvoorzieningen, waarbij de oppervlakte maximaal 25 m2 mag bedragen. De maximum bouwhoogte is 3 m. Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt een maximum bouwhoogte van 4 meter, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van een vlaggenmast maximaal 8 meter mag zijn. Er is een voorwaardelijke verplichting voor het realiseren van een geluiddichte schutting (zie paragraaf 5.2.5) opgenomen. Wonen (Artikel 6) De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor het bestaande aantal grondgebonden woningen en parkeren voor personeel van een detailhandelsbedrijf ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’. Gebouwen worden binnen een bouwvlak gebouwd. Waarde – Archeologie (Artikel7) De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

HOOFDSTUK 5

HAALBAARHEID VAN HET PLAN

5.1

Beleid

5.1.1

Rijksbeleid

5.1.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 5.1.1.1.1.

Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 5.1.1.1.2

Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio’s

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp 5.1.1.1.3

Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

5.1.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 5.1.1.3 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI. Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Het bestemmingsplan voorziet onder meer in het realiseren van een parkeerterrein en het planologisch inpassen van de bestaande personeelsparkeerplaats. Op het realiseren van een parkeerterrein is onder meer uitspraak ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 van toepassing.

Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van een parkeerterrein waarvan de behoefte afhankelijk is van de aanwezigheid van een reeds bestaande voorziening niet aan te merken is als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Daarnaast voorziet voorliggend bestemmingsplan in de uitbreiding van de expeditiestraat van circa 250 m2. Op deze ontwikkeling is de uitspraak ABRvS 3 december 2014; ECLI:NL:RVS:2014:4409 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat een uitbreiding van detailhandel van 400 m2 niet is aan te merken als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid Bro.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp In voorliggend geval is de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet van toepassing. 5.1.2

Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden. De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening wordt jaarlijks geactualiseerd. Op 26 september 2018 is de meest recente actualisatie vastgesteld. 5.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 5.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria.

In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 5.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. 2. 3.

Of – generieke beleidskeuzes Waar – ontwikkelingsperspectieven Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 5.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

Afbeelding 5.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 2.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 3.

Hoe - gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 5.1.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Toetsing van voorliggend initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 1.

Of - generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn geen artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Het plan is dan ook in overeenstemming met de Omgevingsverordening van Overijssel. 2.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied ligt in het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties binnen het stedelijke netwerk’. In afbeelding 5.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Afbeelding 5.2 Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

"Woon- en werklocaties binnen het stedelijke netwerk"

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Toetsing van het initiatief aan het “Ontwikkelingsperspectief” In dit geval wordt een parkeerterrein ten behoeve van de bestaande Jumbo supermarkt gerealiseerd, de bestaande personeelsparkeerplaats planologisch ingepast, wordt de overdekte expeditiestraat uitgebreid en wordt voorzien in een herinrichting van het terrein rondom de supermarkt. Het voornemen draagt bij aan het verlagen van parkeer- en geluidoverlast in de omgeving en draagt bij aan een verbetering van de verkeersveiligheid en leefbaarheid, wat de vitaliteit en aantrekkelijkheid van het gebied ten goede komt. Gesteld wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. 3.

Hoe - gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Natuurlijke laag” en de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied. Daarnaast wordt de “Laag van de beleving” buiten beschouwing gelaten omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. De “Stedelijke laag” In de “Stedelijke laag” ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype “Bebouwingsschil 1900 -1955”, dit is in afbeelding 5.3 weergegeven.

Afbeelding 5.3 Uitsnede van de ‘Stedelijke laag’ (Bron: Provincie Overijssel)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp

“Bebouwingsschil 1900 – 1955” De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Kenmerkend in de bebouwing is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken. Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaats vinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing. Als herstructurering etc. plaats vindt in de tuindorpen en fabriekswijken, dan voegt de vernieuwde/nieuwe bebouwing zich in de structuur van de bebouwde massa en groenstructuur, gericht op behoud van eenheid en eenduidigheid, met oog voor details. Verder wordt gestuurd op hergebruik/reanimatie van cultureel erfgoed.

Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De ontwikkeling voegt zich wat betreft maat en vormgeving goed in de omgeving. De nieuwe parkeervoorziening zal zorgen voor een betere verkeersafwikkeling en de parkeeroverlast in de woonstraat aanmerkelijk verminderen. Met de gewenste ontwikkeling wordt, afgezien van de uitbreiding van de overdekte expeditiestraat, geen extra bebouwing mogelijk gemaakt. De uitbreiding van de overdekte expeditiestraat is eveneens qua maat en vormgeving passend in de omgeving. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past bij het huidige karakter van het omliggende gebied en dus passend is binnen de ‘stedelijke laag’. 5.1.2.4 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. 5.1.3

Gemeentelijk beleid

5.1.3.1 Structuurvisie Oldenzaal Algemeen Het college van de gemeente Oldenzaal heeft op 10 december 2013 de ontwerp structuurvisie vastgesteld en de structuurvisie is op 10 maart 2014 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie geeft integraal richting aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende 10 tot 15 jaar. Het is een dynamisch instrument waarmee de gemeente focus kan aanbrengen op haar inzet en kan sturen op ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie geeft kort en bondig weer wat de gemeentelijke ambities zijn voor stad en ommeland. Visie 2025: Strategische ingrepen voor de stad De gemeente Oldenzaal heeft haar structuurvisie aangegrepen om actief te werken aan haar toekomst. De structuurvisie geeft een integrale richting aan de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en onderscheidt in haar visie een viertal strategische ingrepen, te weten: 1. 2. 3. 4.

Vergroten van het stedelijk kerngebied; Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal; Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers; Vitale, onderscheidende en intieme woonwijken.

Met betrekking tot voorliggend plan is met name de strategische ingreep ‘Vergroten van stedelijk kerngebied’ van belang.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp Door het vergroten van het stedelijk kerngebied betrek je nieuwe en bestaande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is (zoals de spoorzone, herstructurering bedrijventerrein), mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal. Het centrum grenst dan weer direct aan het landschap, waardoor nieuwe verbindingen tussen de stad en het landschap worden gecreëerd en de huidige verbindingen worden versterkt. Toetsing van het initiatief aan de Structuurvisie Oldenzaal Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de leefbaarheid en verkeersveiligheid in en rondom het plangebied verbeterd, wat de omgeving en het ondernemersklimaat in de omgeving ten goede komt. De ontwikkeling gaat goed op in de ruimtelijke- en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat de Structuurvisie Oldenzaal zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkeling. 5.1.3.2 Actualisatie Stuctuurvisie Detailhandel Algemeen De detailhandel is een belangrijke sector voor Oldenzaal qua werkgelegenheid, voorzieningen, levendigheid en bezoekers. Van oudsher heeft Oldenzaal een sterke positie als koopstad in noordoost Twente. De ontwikkelingen in de detailhandel gaan snel.

Onder andere de opkomst van het online winkelen, de coronacrisis en vergrijzing maken dat winkelomzet en het functioneren van winkelgebieden onder druk staat. Dit geldt met name voor de niet-dagelijkse sector en vooral voor het recreatieve winkelen. In Oldenzaal, met haar grote niet-dagelijkse aanbod, zijn de risico’s op leegstand, verminderde bezoekersaantallen en een verschralend aanbod aanzienlijk, niet in de laatste plaats omdat het voor een middelgrote plaats moeilijk is zich te onderscheiden. Het dalende bezoekersaantal van de afgelopen jaren illustreert dit. Het is dan ook belangrijk om de juiste keuzes te maken voor de detailhandel in Oldenzaal, vanuit een heldere visie op de huidige en toekomstige structuur. Het voorgaande detailhandelsbeleid is opgesteld in 2013. De ontwikkelingen gaan snel en de keuzes zijn dermate urgent, dat actualisatie gewenst is. Hoofdlijnen detailhandelsvisie Oldenzaal streeft ernaar haar positie te behouden als belangrijkste koopcentrum van noordoost Twente, met een eigen onderscheidend karakter, sterke lokale ondernemers, een sfeervolle binnenstad, goede wijkwinkelvoorzieningen en een wooncluster/woonboulevard als unique selling point dat bezoekers uit de wijde regio en Duitsland trekt. Om dit te bereiken wordt in algemene zin ingezet op de volgende speerpunten: •

•

De huidige structuur, met een centrale rol voor de binnenstad, twee wijkcentra en één buurtcentrum en de woonsector in het zuiden van Oldenzaal dient gehandhaafd en geborgd te worden. Waar mogelijk dienen functies geclusterd te worden in en verplaatst naar deze gebieden. Samenwerking met en tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente en aandacht voor het perspectief van ondernemers is een kernpunt in het vasthouden en uitbouwen van onderscheidend vermogen.

Deelgebieden: Wijkcentra •

•

Het streven is om de wijkwinkelcentra Zuid-Berghuizen en De Thij te ondersteunen en waar mogelijk te versterken. Indien haalbaar kan relocatie van bestaande solitaire supermarkten naar deze centra een wenselijke optie zijn. Buurtsteunpunt de Essen heeft een kwetsbare, maar relevante positie die gehandhaafd kan blijven; We zien ruimte om bestaande supermarkten op onderdelen te faciliteren in hun doorontwikkeling. Daarbij valt te denken aan uitbreiding van het vloeroppervlak om te voldoen aan de huidige moderne maatstaven, maar ook aan relocatie om beter gepositioneerd te zijn. Voorwaarde is altijd een goede ruimtelijke inpasbaarheid en bij relocatie een aansluiting op bestaande winkelgebieden en het wegbestemmen van bestaande winkelmeters.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp Toetsing van het initiatief aan de Actualisatie Stuctuurvisie Detailhandel In voorliggend geval wordt voorzien in het uitbreiden van de expeditiestraat en wordt zowel het buitenterrein als de bestaande Jumbo-supermarkt herontwikkeld. In totaal wordt, exclusief overdekte expeditiestraat en pick-up point voorzien in 2.368 m2 bvo aan supermarkt. In het nu geldende bestemmingsplan is circa 2.275 m2 aan detailhandel toegestaan (zie paragraaf 1.4.2). Er wordt dus planologisch voorzien in een kleinschalige uitbreiding van het aantal supermarktmeters. Met het voornemen wordt een bestaande supermarkt gefaciliteerd in de doorontwikkeling. Dit is in lijn met de geactualiseerde detailhandelsvisie. Daarin wordt gesteld dat er mogelijkheden zijn om bestaande supermarkten extra ruimte te geven voor uitbreiding. Zo kunnen de supermarkten voldoen aan de standaarden van een moderne supermarkt, waarbij het assortiment steeds groter wordt en aantrekkelijker wordt uitgestald. 5.1.3.3 Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid van Oldenzaal.

5.2

Milieu

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. 5.2.1

Geluid

5.2.1.1 Wettelijk kader De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. 5.2.1.2 Situatie plangebied In dit geval wordt geen geluidsgevoelig object toegevoegd of gewijzigd. Daarom worden de aspecten rail-, industrie- en wegverkeerslawaai buiten beschouwing gelaten. Wat betreft de invloed van het bedrijf op de omgeving wordt verwezen naar paragraaf 5.2.5, waar nader op het aspect milieuzonering wordt ingegaan. 5.2.1.3 Conclusie De wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.2.2

Bodem

5.2.2.1 Algemeen Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

Bestemmingsplan “Glindestraat – supermarkt en omgeving” Ontwerp Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740. Op basis van de Woningwet, de Wabo en bijbehorende regelgeving gelden de volgende uitzonderingen voor de bodemonderzoekplicht: 1. 2. 3.

als het gaat om bouwwerken die de grond niet raken of het bestaande, niet wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd; het bouwwerk een te verwezenlijken bebouwingsoppervlakte heeft van ten hoogste 50 m²; als het gaat om het bouwen van bouwwerken waarin niet (nagenoeg) voortdurend mensen zullen verblijven (Woningwet, artikel 8, derde lid). Hierbij wordt een verblijftijd van minder als 2 uur gehanteerd; als B&W vrijstelling verlenen omdat er al voldoende gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit bekend zijn, bijvoorbeeld op basis van een reeds eerder uitgevoerd bodemonderzoek (maximaal 5 jaar oud en waarbij het gebruik sindsdien niet is gewijzigd).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13212161/2