08a Resultaten haalbaarheidsonderzoek Twents Carmel College - bijlage Rapportage Haalbaarheidsonderzoek TCC

www.icsadviseurs.nl

29/34

Bouwdeel 1925 1955-1961 1970 1994 2002 2009 1925 (kapel) staartkosten aannemer subtotaal excl. btw post onvoorziene kosten bijkomende kosten: V oorbereiding, enginering, projectleiding en toezicht subtotaal excl. btw incl. onvoorzien en bijkomende kosten btw totaal incl. btw

m² bvo €'s €'s per m² 2.972 € 1.902.885 € 640 5.175 € 3.157.470 € 610 1.463 € 1.042.955 € 713 1.423 € 803.285 € 565 2.638 € 1.333.575 € 506 593 € 268.435 € 453 1.245 € 1.229.850 € 988 15.509 € 9.738.455 € 628 25% € 2.434.614 € 12.173.069 10% € 1.217.307 20% € 2.678.075 € 16.068.451 21% € 3.374.375 € 19.442.825 € 1.254

Op basis van de schouw en de leerlingenprognose is door ons per scenario bepaald welke bouwdelen behouden en afgestoten kunnen worden en in hoeverre een uitbreiding noodzakelijk is. De te behouden bouwdelen worden gerenoveerd. In scenario 2A en 2B zijn een permanente en een tijdelijke uitbreiding noodzakelijk voor voldoende onderdak voor het leerlingenaantal. Daarbij is ervan uitgegaan dat voor een goede onderwijskundige inpassing in het bestaande gebouw rekening moet worden gehouden met 10% inpassingsverlies (voorbeeld: in scenario 1A heeft het gebouw na gedeeltelijke sloop en aftrek van de gymlokalen een omvang van 8.911 m² bvo, hiervan is (na aftrek van 10% inpassingsverlies) 8.020 m² bvo effectief te gebruiken). Deze omvang is vergeleken met de benodigde normatieve ruimtebehoefte op korte en lange termijn. De tijdelijke uitbreiding is gebaseerd op het leerlingenaantal dat gedurende 4 (aaneengesloten) jaren aanwezig is (gerekend vanaf het uitvoeringsjaar 2025, dus 2028). De tijdelijke uitbreiding kan gefaseerd worden afgestoten zodra de leerlingenontwikkeling dat toelaat. Bij de permanente uitbreiding is gekeken naar het leerlingenaantal dat gedurende 15 (aaneengesloten) jaren aanwezig is (gerekend vanaf het uitvoeringsjaar 2025, dus 2039).

De prognose laat tot 2036 een leerlingendaling zien, maar vanaf 2037 stijgt het leerlingenaantal en neemt de normatieve ruimtebehoefte tussen 2039 en het laatst geprognosticeerde jaar 2042 toe met 180 m² bvo. Deze toename kan worden opgevangen binnen de dan aanwezige permanente gebouwomvang. Per scenario geeft dat het volgende beeld (inclusief renovatie/nieuwbouw gymzalen en tijdelijke huisvesting tijdens de realisatie): ▪ ▪ ▪ ▪

Scenario 1A: € 18.870.606,- ten behoeve van renovatie, permanente en tijdelijke uitbreiding/nieuwbouw Scenario 1B: € 21.200.327,- ten behoeve van renovatie, permanente en tijdelijke uitbreiding/nieuwbouw, nieuwbouw patio Scenario 2A: € 27.173.793,- ten behoeve van renovatie, permanente en tijdelijke uitbreiding/nieuwbouw, nieuwbouw gymlokalen Scenario 2B: € 28.071.516,- ten behoeve van renovatie, permanente en tijdelijke uitbreiding/nieuwbouw, nieuwbouw gymlokalen, nieuwbouw patio

In hiernavolgende tabel zijn bovengenoemde bedragen en ingrepen per scenario gespecificeerd:

www.icsadviseurs.nl

30/34

Ruimtebehoefte per scenario Bouwdeel scenario 1A scenario 1B scenario 2A scenario 2B verwerkte correcties 1925 2.972 2.972 2.972 2.972 1955-1961 3.975 3.975 0 0 kelder buiten gebruik stellen en niet renoveren; 1.200 m² 1970 458 458 0 0 sloop, bij scenario 1 handhaven 458 m² sport 1994 1.423 1.423 769 769 579 bij 1955 (D), 681 bij 1925 (A); bij scenario 2 deel bouwdeel A behouden 2002 282 282 2.231 2.231 handhaven technische ruimte en gang aan bouwdeel 1955 2009 593 593 593 593 1925 (kapel) 623 0 623 omvang gebouw na sloop 9.703 10.326 6.565 7.188 correctie gymzalen (bouwdeel 1970 + 1955) 792 792 0 0 omvang gebouw onderwijskundig excl. gymzalen 8.911 9.534 6.565 7.188 beschikbare capaciteit minus 10% inpassingsverlies 8.020 8.103 5.580 6.109 benodigde capacit eit kort e t ermijn (2028) benodigde capacit eit lange t ermijn (2039)

patio nieuwbouw permanent nieuwbouw modulair/tijdelijk omvang gebouw korte termijn omvang gebouw lange termijn verschil met benodigde capaciteit korte termijn verschil met benodigde capaciteit lange termijn

9.523 8.781

9.523 8.781

9.523 8.781

9.523 8.781

761 742 10.414 9.672 891 891

400 278 742 10.953 10.211 1.430 1.430

3.201 742 10.508 9.766 985 985

400 2.272 742 10.601 9.859 1.078 1.078

Financiële consequenties per scenario renovatie 1925 € 1.902.885 1955-1961 € 2.425.303 1970 € 559.465 1994 € 803.285 2002 € 487.870 2009 € 268.435 1925 (kapel) € nieuwbouw patio € subtotaal € 6.447.243 staartkosten aannemer € 1.611.811 subtotaal excl. btw € 8.059.054 post onvoorziene kosten € 805.905 bijkomende kosten € 1.772.992 subtotaal incl. onvoorzien en bijk. kosten, excl. btw € 10.637.951 btw € 2.233.970 subtotaal incl. btw € 12.871.921 nieuwbouw permanent € 2.446.175 nieuwbouw modulair/tijdelijk (indicatief) € 1.351.182 renovatie bestaande gymzalen bouwdeel 1970 nieuwbouw gymzalen obv KV LO (14x26, totaal 567 m² bvo per zaal) € totaal incl. btw € 16.669.278 Financiële consequenties per type ingreep renovatie nieuwbouw patio + permanent renovatie/nieuwbouw gymzalen tijdelijke huisvesting (t.b.v. benodigde capaciteit) tijdelijke huisvesting 15 lokalen

€ € € € € € €

11.754.949 2.446.175 1.116.972 1.351.182 16.669.278 2.201.328 18.870.606

€ € € € € € € € € € € € € € € € € €

1.902.885 2.425.303 559.465 803.285 487.870 268.435 1.229.850 715.520 8.392.613 2.098.153 10.490.766 1.049.077 2.307.969 13.847.812 2.908.040 16.755.852 891.965 1.351.182 bouwdeel 1970 € € 18.998.999

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

1.902.885 821.125 174.705 511.270 1.260.920 268.435 4.939.340 1.234.835 6.174.175 617.418 1.358.319 8.149.911 1.711.481 9.861.392 10.287.211 1.351.182 3.472.680 24.972.465

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

1.902.885 821.125 174.705 511.270 1.260.920 268.435 1.229.850 715.520 6.884.710 1.721.178 8.605.888 860.589 1.893.295 11.359.772 2.385.552 13.745.324 7.301.003 1.351.182 3.472.680 25.870.188

€ € € € € € €

€ € € € € € €

9.861.392 10.287.211 3.472.680 1.351.182 24.972.465 2.201.328 27.173.793

€ € € € € € €

12.316.788 8.729.538 3.472.680 1.351.182 25.870.188 2.201.328 28.071.516

14.210.344 2.320.501 1.116.972 1.351.182 18.998.999 2.201.328 21.200.327

Potskampstraat 1. Notitie inpassingsstudie Potskampstraat, ICSadviseurs, d.d. 3 november 2021 De hieronder genoemde stukken zijn in opdracht van ICSadviseurs opgesteld door AlphaConsultancy en gedateerd op 21 juli 2022. 2. Memo Onderzoek Potskampstraat 2 te Oldenzaal 3. Raming Potskampstraat 2 Oldenzaal, raming verbetermaatregelen bestaande bebouwing 4. Raming Potskampstraat 2 Oldenzaal, Scenario 1 o.b.v. notitie inpassingsstudie 3 nov 2021 5. Raming Potskampstraat 2 Oldenzaal, Scenario 1+ o.b.v. notitie inpassingsstudie 3 nov 2021 incl. vervangen gym 6. Raming Potskampstraat 2 Oldenzaal, Scenario 2 verduurzaming en sloop bouwdelen 4 en 6 7. Raming Potskampstraat 2 Oldenzaal, Scenario 3 raming verbetermaatregelen bestaande bebouwing en slopen bouwdeel 2 en 3 De Thij Alle stukken zijn in opdracht van ICSadviseurs opgesteld door AlphaConsultancy en gedateerd op 21 juli 2022. 1. Memo Onderzoek Thijcollege Thijlaan 30 te Oldenzaal 2. Raming TCC Thijlaan 30, raming verbetermaatregelen Leliestraat Alle stukken zijn in opdracht van ICSadviseurs opgesteld door AlphaConsultancy en gedateerd op 21 juli 2022. 1. Memo Onderzoek Leliestraat 1 te Oldenzaal 2. Raming TCC Leliestraat 1, raming verbetermaatregelen en ombouw naar PO

www.icsadviseurs.nl

31/34

Uitgangspunten financiële ramingen Per project zijn de kosten gedetailleerd uitgewerkt op basis van een bouwtechnische en functionele schouw. De omvang van de gebouwen is bepaald op basis van door Twents Carmel College aangeleverde NENmeetrapporten (meetrapport volgens NEN2580, opgesteld volgens NTA 2581 - Meetcertificaat A, door People Power bv). Hoewel wij verschillen constateerden met de registratie van de oppervlakte in BAG en een handmatige meting door onszelf vanaf de plattegronden, is in overleg met TCC en Stichting Carmelcollege besloten de NEN-metingen te hanteren, omdat deze binnen de organisatie en in het IHP worden gehanteerd en de praktijk leert dat de oppervlaktes uit BAG niet altijd correct zijn. Daarnaast is een NEN-meting nauwkeuriger dan een handmatige meting vanaf de plattegrond. Voor de realisatie van duurzame onderwijshuisvesting in Oldenzaal wordt gestreefd de gedefinieerde duurzaamheidsambitie (energie neutrale gebouwen – ENG) en de kwaliteitseisen op het gebied van Frisse Scholen-klasse (Energie: klasse A / Lucht: klasse B / Temperatuur: klasse B-C / Licht: klasse B-C / Geluid: klasse BC) te realiseren. Daarnaast gaat duurzaamheid ook over een fris en gezond leer- en werkklimaat en exploitatievriendelijke schoolgebouwen. De ingrepen en ramingen zijn zoveel als mogelijk gebaseerd op deze uitgangspunten.

Nadrukkelijk moet worden benoemd dat wordt gestreefd naar bovengenoemde uitgangspunten. Bij het renoveren van bestaande gebouwen is het niet mogelijk om volledig aan deze eisen te voldoen en wordt gekozen voor de meest voor de hand liggende en economisch verantwoorde maatregel. De geraamde kosten zijn stichtingskosten. Deze bestaan uit bouwkosten, directiekosten en bijkomende kosten zoals honoraria, onvoorzien, leges, NUTS-voorzieningen en (voor zover relevant en benoemd in de raming) sloopkosten. Stichtingskosten zijn exclusief tijdelijke huisvesting, inrichting binnen en buiten, eventuele bodemsanering, asbestverwijdering en bouwrijp maken. In de raming van het scenario voor locatie Lyceumstraat is rekening gehouden met het plaatsen van 15 noodlokalen tijdens de renovatie. Daarnaast is als onderdeel van uitvoering van de scenario’s voorzien in tijdelijke uitbreiding als gevolg van fluctuatie van het leerlingenaantal; deze kosten zijn opgenomen in de kostenraming. De bedragen zijn gebaseerd op prijspeil juli 2022. Zodra de budgetten voor een ‘nieuwe’ voorziening in de gemeentebegroting staan is het advies, in lijn met het IHP, het investeringsbudget jaarlijks te indexeren met de BDB-index (Bureau Documentatie Bouwwezen), zodat de kans dat er een tekort komt op het budget wordt verkleind.

Door voortschrijdend inzicht in de voorbereidende fase kan dit leiden tot aanpassing van de investeringen zoals opgenomen in dit haalbaarheidsonderzoek. Huisvestingsratio TCC Stichting Carmelcollege berekent voor al haar locaties een huisvestingsratio. Dit zijn de huisvestingskosten van de betreffende locatie afgezet tegen de totale kosten van de locatie. Op basis van de financiële consequenties van de voorkeursscenario’s hebben wij de nieuwe huisvestingsratio berekend. Hierbij hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪ ▪ ▪

▪ ▪

Bron begroting huidige huisvestingsratio: concept meerjarenbegroting 2022-2026. Aangenomen is dat daarin nog niet is begroot op de verwachte planvorming vanuit de scenario's; Er is niet geïndexeerd (zowel op het gebied van huisvestingslasten als totale kosten van de organisatie); De exploitatielasten zijn gebaseerd op basis van de huidige exploitatielast en de mutaties in m² bvo. Er is dus geen rekening gehouden met eventuele kostenstijgingen (bijv. als gevolg van extra installaties) en/of reducties (als gevolg van bijv. verduurzaming); De boekwaarden zijn niet inzichtelijk. Aangenomen is dat deze eenmalig kunnen worden afgeboekt. Dit is niet meegenomen in de huisvestingsratio en vraagt nog een validatie met P&C; Tijdelijke huisvesting is afgeschreven naar € 0,-;

www.icsadviseurs.nl

32/34

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

In exploitatielasten bij de Lyceumstraat, Potskampstraat en De Thij is gerekend met de gemiddelde exploitatielasten. Behalve bij huurlasten, daar zijn de daadwerkelijk begrote huurlasten in aangehouden; Er is geen rekening gehouden met eenmalige inkomsten (bijv. als gevolg van afstoten/verkoop gebouw en/of terrein Postkampstraat); In de kapitaallasten is geen rekening gehouden met het afboeken van de boekwaarde (en dus kapitaallasten) op De Thij; Huurbaten ongewijzigd: huidige huurders blijven dus ook na de scenario's in de locaties zitten en huuropbrengsten worden dus gecontinueerd; Afschrijftermijnen: ─ Renovatie Lyceumstraat: 20 jaar ─ Nieuwbouw permanent Lyceumstraat: 25 jaar (globaal gewogen gemiddelde van 40 jaar afschrijving bouwkundige schil en 15-20 jaar installaties) ─ Tijdelijke huisvesting Lyceumstraat: 5 jaar ─ Renovatie Potskampstraat: 25 jaar ─ Verduurzaming De Thij en Praktijkonderwijs: 20 jaar

www.icsadviseurs.nl

33/34

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

4 oktober 2022 Erwin Veneklaas Slots en Florine Meijering (ICSadviseurs) Louk Linders en Rob Kersten (HEVO)

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

34/34 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV