08a Resultaten haalbaarheidsonderzoek Twents Carmel College - bijlage Rapportage Haalbaarheidsonderzoek TCC

hoort bij raadsbesluit 31 oktober 2022

ValidSigned door Hans Brokers op 03-11-2022

Haalbaarheidsonderzoek TCC Toekomstbestendige onderwijsvoorzieningen

Opdrachtgevers Gemeente Oldenzaal Twents Carmel College

Datum 4 oktober 2022

Referentienummer 2210445/20221004Lke01

Auteur(s) Erwin Veneklaas Slots, ICSadviseurs Florine Meijering, ICSadviseurs Louk Linders, HEVO Rob Kersten, HEVO

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

4

1.1

Haalbaarheidsonderzoek

5

1.2

Overcapaciteit

5

1.3

Vraagstukken per locatie

5

1.4

Leeswijzer

6

Locaties TCC

7

2.1

Afwegingscriteria

7

2.2

Lyceumstraat

8

2.2.1

Uitgangssituatie

8

2.2.2

Financieel

8

2.2.3

Reflectie vanuit de locatie

8

2.2.4

Scenario’s

9

Potskampstraat

14

2.3

2.3.1

Uitgangssituatie

14

2.3.2

Verdiepend onderzoek / inpassingsstudie

14

2.3.3

Financieel

14

2.3.4

Reflectie vanuit de locatie

14

2.3.5

Scenario’s

15

2.4

De Thij

19

2.4.1

Uitgangssituatie

19

2.4.2

Verdiepend onderzoek / inpassingsstudie

19

2.4.3

Financieel

19

2.4.4

Reflectie vanuit de locatie

19

2.4.5

Scenario’s

20

Praktijkonderwijs

22

2.5

2.5.1

Uitgangssituatie

22

2.5.2

Financieel

22

2.5.3

Reflectie vanuit de locatie

22

2.5.4

Scenario’s

22

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

www.icsadviseurs.nl

3.

Voorkeursscenario’s

25

3.1

Voorkeursscenario Lyceumstraat

25

3.2

Voorkeursscenario overige locaties

25

3.3

Financiële consequenties

26

3.4

Huisvestingsratio TCC

26

3.5

Aanbevelingen

27

www.icsadviseurs.nl

1. Inleiding Uit de hoofdlijnen van het Strategisch Huisvestingsplan Twents Carmel College 2020 (hierna SHP) is gebleken dat het Twents Carmel College (hierna TCC) op termijn (over circa 10 jaar) te maken heeft met een overcapaciteit (niet-bekostigde ruimte qua m²) van circa 41%. Dit is circa 21.000 m² bvo. Het Integraal Huisvestingsplan van gemeente Oldenzaal 2021 (hierna IHP) heeft voor de Lyceumstraat een prioriteit level 1 afgegeven. Dit houdt in dat er een gefaseerde vernieuwbouw gaat plaatsvinden binnen 0-5 jaar. Op zeer korte termijn dienen de verwarmings- en ventilatiesystemen te worden aangepakt. Daarnaast dienen ingrijpende aanpassingen te worden doorgevoerd om de grootste problemen op te lossen en de nodige flexibiliteit in het gebouw te bereiken. Om ervoor te zorgen dat strategisch de meest zinvolle keuzes kunnen worden gemaakt, is dit haalbaarheidsonderzoek gestart. Om vast een doorkijk naar de toekomst te geven is er ook gekeken naar de locaties Potskampstraat, Leliestraat (hierna Praktijkonderwijs) en De Thij. De huisvestingsratio geeft aan welk deel van de totale lasten betrekking heeft op de huisvesting (huisvestingslasten / totale lasten). Bij een hoge huisvestingsratio worden er meer middelen aangewend ten behoeve van de huisvesting in plaats van aan de formatie en overige uitgaven.

Op basis van de exploitatiebekostiging VO is een huisvestingslast met een huisvestingsratio van circa 6,5% te bekostigen. Scholen zijn in hoge mate vrij in hoe zij hun middelen besteden ten behoeve van kwalitatief goed onderwijs, maar er zijn wel bepaalde grenzen waarbinnen een school wordt geacht haar uitgaven te doen. Zo hanteerde de onderwijsinspectie tot 2022 een signaleringswaarde van 10% in haar financiële continuïteitstoezicht. De Stichting Carmelcollege hanteert in haar beleid een plafond van 8% om te voorkomen dat er te veel middelen vanuit het primaire proces naar huisvesting gaan.

www.icsadviseurs.nl

4/34

Voor TCC neemt de huisvestingsratio naar verwachting – zonder ingrepen in de huisvestingssituatie – toe tot circa 10,3% in 2031. Dit is een structureel tekort van circa € 1,2 miljoen per jaar. Ten opzichte van de 8% wordt er structureel € 860.410,- per jaar te veel aan huisvesting uitgegeven. In de huisvestingsratio zijn zowel de gebruikers- als eigenarenlasten opgenomen (dus ook de kosten die vanuit het huisvestingsfonds van de Stichting Carmelcollege worden bijgedragen).

1.1 Haalbaarheidsonderzoek De vraagstelling die centraal staat in het haalbaarheidsonderzoek is:

“Op welke wijze kunnen van de Oldenzaalse locaties van het Twents Carmel College toekomstbestendige onderwijsvoorzieningen worden gemaakt, wat zijn de investerings- en exploitatiekosten, wat is de (eventueel gefaseerde) uitvoeringsplanning hiervan en hoe kunnen c.q. worden deze kosten gedekt door de gemeente Oldenzaal, Stichting Carmelcollege en eventuele andere dekkingsbronnen (subsidies)?” Het resultaat van het haalbaarheidsonderzoek is dat met een brede bril wordt gekeken hoe kwalitatief, kwantitatief en financieel toekomstige onderwijshuisvesting behouden c.q. gerealiseerd wordt in Oldenzaal. Dit als onderdeel van het uitvoeringsplan van het Integraal Huisvestingsplan van de gemeente Oldenzaal.

1.2 Overcapaciteit Het Twents Carmel College (hierna TCC) kampt met overcapaciteit, mede door een krimp in het aantal leerlingen en dit zal in de komende jaren alleen maar meer worden. TCC heeft 51.795 m 2 bvo aan onderwijslocaties (inclusief Losser en Denekamp). Daarvan is in 2022/2023 14.898 m2 niet-bekostigde onderwijscapaciteit. Dit loopt op tot 19.630 m2 in 2037/2038 (zie figuur 1). Het leerlingenaantal neemt af en dat samen zorgt voor een stijgende (financiële) huisvestingsratio van 7,9% (2022) tot 9,1% (2026). In absolute bedragen is dit een overschrijding van ruim € 100.000,- tot € 420.000,- per jaar op de 8,0% huisvestingsratio (tevens taakstelling van Stichting Carmelcollege).

1.3 Vraagstukken per locatie ▪

Lyceumstraat: uitwerken van scenario’s waarin het draait om het afstoten van één of meerdere bouwdelen met behoud en/of verbetering van de functionaliteit van de rest van het gebouw. Uitgangspunt hierbij is dat gebouw A behouden blijft en dat ‘specials’ (technische en/of kapitaalintensieve ruimten) niet (of minimaal) worden verplaatst. Resultaat is een ruimtelijke uitwerking op hoofdlijnen van de af te stoten bouwdelen en de te verplaatsen - en elders in te passen – voorzieningen. Deze uitwerking wordt als basis gebruikt voor de financiële doorrekening van de verschillende scenario’s.

Figuur 1 Locatiegegevens TCC (peildatum augustus 2022)

www.icsadviseurs.nl

5/34

▪

Potskampstraat: uitwerken van scenario’s waarin, rekening houdend met de reeds uitgevoerde quickscan, een voorstel wordt gedaan voor het afstoten of herbestemmen van de overmaat in het gebouw. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt welke aanpassingen (en bijbehorende investeringen) noodzakelijk zijn om het gebouw (in het kader van het IHP) toekomstbestendig te maken.

▪

De Thij: inzichtelijk maken van de eventuele aanpassingen (en bijbehorende investeringen) die noodzakelijk zijn om het gebouw toekomstbestendig te maken of te houden. Gezien de herverdeling van de onder- en bovenbouw over de Lyceumstraat en De Thij wordt vooralsnog geen rekening gehouden met functionele aanpassingen van het gebouw.

▪

Praktijkonderwijs: inzichtelijk maken van de eventuele aanpassingen (en bijbehorende investeringen) die noodzakelijk zijn om het gebouw toekomstbestendig te maken of te houden. Daarnaast worden scenario’s uitgewerkt om de onderwijskundige/functionele knelpunten op te lossen (op de locatie of elders).

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de afwegingscriteria toegelicht, per locatie de uitgangssituatie weergegeven, de reflecties vanuit de locaties toegelicht en de uitgewerkte scenario’s beschreven. In hoofdstuk 3 komen de voorkeursscenario’s, de bijbehorende investeringskosten voor gemeente en schoolbestuur en de effecten op de huisvestingsratio van het Twents Carmel College aan bod. De uitwerking van de scenario’s en investeringskosten zijn in eerste instantie opgesteld door ICSadviseurs en vervolgens door HEVO voorzien van een second opinion. De bevindingen uit de second opinion zijn door ICSadviseurs en HEVO verwerkt in dit rapport. De aanbevelingen uit de second opinion voor het vervolgproces zijn opgenomen in hoofdstuk 3.

www.icsadviseurs.nl

6/34

2. Locaties TCC 2.1 Afwegingscriteria Om een juiste afweging te maken tussen de verschillende scenario’s per locatie zijn afwegingscriteria opgesteld waar de scenario’s op zullen worden beoordeeld. Criteria 4, 5 en 6 sluiten op elkaar aan en versterken elkaar daarmee. Criteria 1, 5 en 9 worden door de stuurgroep als belangrijkste criteria gezien waar de scenario’s goed op moeten scoren. Op basis van de beoordeling op genoemde criteria en de overleggen met de werkgroepen van de verschillende locaties is door ons het ‘draagvlak werkgroep’ beoordeeld. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Onderwijskundig, de mate waarin het scenario aansluit op de onderwijskundige visie van de locatie/TCC. Proces/planning/organisatie, praktische impact op organisatie, fasering, mate waarin het scenario eenvoudig/op korte termijn uitvoerbaar is. Profilering, de mate waarin het scenario bijdraagt aan het profiel van de locatie/TCC. Technische kwaliteit, binnenklimaat en duurzaamheid, de mate waarin de kwaliteit van de huisvesting passend en duurzaam is. Flexibel en toekomstbestendig, de mate waarin de huisvesting kan inspelen op veranderingen. Ruimtelijk, aansluiting op ruimtebehoefte. Samenwerking: met andere onderwijssoorten/-richtingen. Verkeerskundig, zoals route leerlingen PO naar locatie (dit criterium is enkel beoordeeld voor de eventuele inpassing van primair onderwijs in de locatie Leliestraat/Praktijkonderwijs). Financieel: ─ Investeringskosten (jaarlasten); ─ Effect op exploitatie; ─ Bijdrage aan verlagen huisvestingsratio.

www.icsadviseurs.nl

7/34

2.2 Lyceumstraat 2.2.1 Uitgangssituatie Met ingang van schooljaar 2021/2022 is de Lyceumstraat een bovenbouwlocatie geworden. In dit schooljaar zitten er 1.456 leerlingen op de Lyceumstraat. Het aantal leerlingen neemt de komende 10 jaar gestaag af van 1.600 tot circa 1.350. Hierdoor neemt de normatieve ruimtebehoefte ook af van 10.000 tot 8.500 m² bvo. De omvang niet-bekostigde ruimte neemt hierdoor, bij behoud van de huidige onderwijscapaciteit, toe van 3.600 m² bvo (27%) tot 5.200 m² bvo (38%). Schooljaar Leerlingen1

21-22 1.456

22-23 1.636

23-24 1.601

24-25 1.582

Figuur 2 Ontwikkeling ruimtebehoefte en niet-bekostigde ruimte Lyceumstraat

25-26 1.556

26-27 1.519

27-28 1.505

28-29 1.1474

31-32 1.391

35-36 1.331

39-40 1.346

41-42 1.367

Tabel 1 Leerlingenaantal en -prognose Lyceumstraat De planvorming is ophanden, zodoende wordt geadviseerd toe te werken naar de normatieve ruimtebehoefte.

2.2.2 Financieel Door de aanstaande planvorming zijn de huidige huisvestingslasten erg laag (met name onderhoud en afschrijving), hierdoor vallen de huisvestingslasten ‘mee’. Gezien de huidige overmaat heeft deze locatie veel potentie om ruimte, en dus kosten, te reduceren. Deze potentie kwantificeren is in deze fase uiterst complex vanwege vele onzekere en onbekende factoren. De voorbereidingen voor de start van de vernieuwbouw in 2025 zijn in volle gang. Voor het proces van de SUVIS-regeling is het van belang dat er uiterlijk 31 augustus 2022 wordt gestart met de werkzaamheden voor de vernieuwbouw.

2.2.3 Reflectie vanuit de locatie Op 12 april 2022 heeft ICSadviseurs een bezoek gebracht aan de locatie en is er samen met de werkgroep gesproken over de toekomst van de Lyceumstraat. Er is een wens voor een overzichtelijke school voor iedereen, zowel de docenten als de leerlingen. Dit betekent ook één centrale ingang. Zo wordt de connectie met de hele school behouden. Binnen in de school is er de wens om in te richten op thema’s. Binnen de thema’s zijn er domeinen. Voorbeelden hiervan zijn een bèta lab of een talen lab. In dit domein is toezicht en begeleiding aanwezig voor de leerlingen. Hier kunnen zij zelfstandig werken en leren. Hier kunnen ook leeractiviteiten plaatsvinden die niet per se in

Figuur 3 Lyceumstraat schoolgebouw met klooster en kapel in 1927

1 Opgesteld door Pronexus juli 2022.

www.icsadviseurs.nl

8/34

een lokaal hoeven plaats te vinden. Verder is er de wens om diverse ruimten in de school te creëren: stilte- en overlegruimten, grote en kleine lokalen, flexibel in te delen ruimten door middel van verplaatsbare wanden. Het is belangrijk dat er transparantie is door bijvoorbeeld glazen wanden. Wel met een scheiding tussen transparant en rookglas zodat leerlingen zich geborgen voelen en niet afgeleid raken, maar docenten ook connectie hebben met wat er buiten het lokaal gebeurt. Wat betreft het exterieur van het gebouw is het belangrijk om de monumentale waarde te behouden. Daarmee staat ook in lijn dat er de wens is om de kapel te behouden. Momenteel is TCC bezig om tijdelijke huisvesting te regelen en is de SUVIS-aanvraag toegekend.

2.2.4 Scenario’s Er zijn vier scenario’s bedacht voor het pand aan de Lyceumstraat. Deze zijn voorgelegd en besproken met de projectgroep en de stuurgroep en beoordeeld aan de hand van de afwegingscriteria. Scenario 1 ▪ Renovatie/nieuwbouw/sloop waarbij behoud van het huidige aanzicht het uitgangspunt vormt. Scenario 2 ▪ Het huidige gebouw reduceren tot het monumentale bouwdeel en de rest aanvullend nieuwbouwen zodat het gebouw optimaal kan worden ingezet. Scenario 3 ▪ Variant op scenario 1 en 2: extra leerjaar en/of niveau op De Thij huisvesten. Verkleint de noodzaak tot het afstoten van ruimte en maakt grotere capaciteitsreductie op de Lyceumstraat mogelijk. Scenario 4 ▪ Volledig afstoten van de Lyceumstraat (teruggave aan de gemeente, sloop of anderszins) en normatief passende nieuwbouw bij De Thij, anders elders. De stuurgroep heeft besloten om verder te gaan met scenario 1 en 2. Scenario’s 3 en 4 sluiten niet aan op de onderwijskundige keuzes die TCC (recent) heeft gemaakt ten aanzien van de clustering van leerjaren en onderwijsrichtingen.

Het afstoten van de Lyceumstraat (en daarmee onttrekken aan het onderwijs) is in het verleden besproken tussen gemeente en TCC; naast onderwijskundige keuzes en de voorkeur van TCC om deze karakteristieke locatie te behouden is dit geen wenselijk scenario, omdat sloop van een deel van het gebouw niet is toegestaan vanwege de monumentale status en omdat voor herontwikkeling geen/beperkte mogelijkheden zijn vanwege de nabijheid van de spoorlijn. Daarnaast wordt een eerder benoemde campusvorming bij/met De Thij door TCC als onwenselijk gezien, vanwege de beperkt beschikbare ruimte op die locatie, de concentratie van te veel leerlingen op één locatie in combinatie met de bijbehorende verkeersstromen.

www.icsadviseurs.nl

9/34

Figuur 4 Locatie Lyceumstraat inclusief vleugels en bouwjaren De uitgangspunten bij de uit te werken scenario’s zijn: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Duurzaamheids- en klimaatmaatregelen; Onderwijskundige/functionele aanpassingen; Gericht op periode 20 jaar; Gericht op zoveel als mogelijk Energie Neutraal Gebouw (ENG); Reduceren normatieve overmaat m²’s; Kapel (geel gearceerde deel op de plattegrond) inzetten als onderwijsruimte; WBO wil kapel verkopen, muziekschool verhuist, woonfunctie vervalt.

2.2.4.1 Uitwerking scenario 1A Renovatie/nieuwbouw/sloop waarbij behoud van het huidige aanzicht het uitgangspunt vormt. Variant 1A gaat uit van het niet betrekken van de kapel (inclusief deel muziekschool en woningen). De totale kosten van verbetermaatregelen voor de bestaande bebouwing in scenario 1A zonder kapel, sloop van de delen uit 1970 en 2002 komen inclusief btw uit op2: Figuur 5 Scenario 1, renovatie huidig gebouw

2 De uitgangspunten die zijn gehanteerd voor de financiële ramingen en de onderliggende documenten zijn opgenomen als bijlage bij dit

rapport.

www.icsadviseurs.nl

10/34

renovatie

€ 11.754.949

nieuwbouw permanent

€ 2.446.175

tijdelijke uitbreiding (t.b.v. benodigde capaciteit)

€ 1.351.182

subtotaal

€ 15.552.306

renovatie gymzalen

€ 1.116.972

tijdelijke huisvesting (15 lokalen)

€ 2.201.328

totaal

€ 18.870.606

Hiermee komt de omvang van het gebouw op 9.672 m² bvo (exclusief gymzalen). 2.2.4.2 Uitwerking scenario 1B Scenario 1B heeft dezelfde uitgangspunten als scenario 1A, alleen wordt in scenario 1B ook de kapel meegenomen in het plan. De totale kosten van verbetermaatregelen voor de bestaande bebouwing in scenario 1B met kapel, sloop van de delen uit 1955, 1970, een deel van 1994 en een deel van 2002 én de aanbouw van een patio komen inclusief btw uit op: renovatie

€ 14.210.344

nieuwbouw patio + permanent

€ 2.320.501

tijdelijke huisvesting (t.b.v. benodigde capaciteit)

€ 1.351.182

subtotaal

€ 17.882.027

renovatie gymzalen

€ 1.116.972

tijdelijke huisvesting (15 lokalen)

€ 2.201.328

totaal

€ 21.200.327

Hiermee komt de omvang van het gebouw op 10.211 m² bvo (exclusief gymzalen). In de scenario’s 1A en 1B is, in afwijking van het IHP maar noodzakelijk vanwege de integraliteit van de renovatie en de raming, rekening gehouden met renovatie van de gymzalen. Als de oude gymzalen worden vervangen bedraagt de investering € 3.472.680,- inclusief btw en bijkomende kosten. Met deze kosten is geen rekening gehouden in het IHP. Deze kosten zijn (dus) niet geraamd in de Programmabegroting van de gemeente. 2.2.4.3 Uitwerking scenario 2A Monumentale bouwdelen behouden, overig nieuwbouw. Er is een variant gemaakt zonder kapel. De totale kosten van verbetermaatregelen voor de bestaande bebouwing in scenario 2A zonder kapel, sloop van de delen uit 1955-1961, 1970 en 2002 en permanente en modulaire nieuwbouw komen inclusief btw uit op:

Figuur 6 Scenario 2, behoud monumentale delen

www.icsadviseurs.nl

11/34

renovatie

€ 9.861.392

nieuwbouw patio + permanent

€ 10.287.211

tijdelijke huisvesting (t.b.v. benodigde capaciteit)

€ 1.351.182

subtotaal

€ 21.499.785

nieuwbouw gymzalen

€ 3.472.680

tijdelijke huisvesting (15 lokalen)

€ 2.201.328

totaal

€ 27.173.793

Hiermee komt de omvang van het gebouw op 9.766 m² bvo (exclusief gymzalen). 2.2.4.4 Uitwerking scenario 2B Scenario 2B heeft dezelfde uitgangspunten als scenario 2A, alleen wordt er in dit scenario ook rekening gehouden met het behoud van de kapel. De totale kosten van verbetermaatregelen voor de bestaande bebouwing in scenario 2B met kapel, sloop van de delen uit 1955-1961, 1970 en 2002 en permanente en modulaire nieuwbouw komen uit op € 28.071.516,- inclusief nieuwbouw gymzalen, btw en bijkomende kosten. Hiermee komt de omvang van het gebouw op 9.859 m² bvo (exclusief gymzalen). 2.2.4.5 Tijdelijke huisvesting Tijdelijke huisvesting heeft twee doelen bij de Lyceumstraat. Enerzijds het mogelijk maken van vernieuwbouw. Anderzijds het uit de weg kunnen gaan van de huidige klimaatklachten. De aanschaf tijdelijke huisvesting van 15 lokalen om het scenario uit te kunnen voeren kost circa € 2,2 miljoen incl. btw. TCC onderzoekt momenteel alternatieven voor de aanschaf van nieuwe lokalen. Daarbij wordt gekeken naar een combinatie van overname van lokalen van een schoolbestuur in combinatie met aanschaf van enkele nieuwe lokalen. De totale investeringskosten liggen dan lager dan de genoemde € 2,2 miljoen. In het IHP en in de Programmabegroting is geen rekening gehouden met kosten voor tijdelijke huisvesting.

2.2.4.6 Scenario’s in perspectief ▪ De te behouden/renoveren en af te stoten bouwdelen zijn bepaald op basis van een analyse van de omvang van de renovatiekosten (per m² bvo en daarmee de benodigde investering om de noodzakelijke kwaliteitsverbetering te realiseren) en de structuur van het gebouw (logistiek, samenhang tussen te behouden en nieuw te realiseren bouwdelen). Vervolgens is onderzocht welke omvang noodzakelijk is in relatie tot de normatieve ruimtebehoefte en hebben wij berekend hoeveel tijdelijke (benodigd gedurende 4-15 jaar) en permanente (minimaal 15 jaar benodigd) uitbreiding noodzakelijk is. ▪ Renovatie kapel is een relatief kostbare investering, onderwijskundige functionaliteit is beperkt, aankoopwaarde is nog niet meegenomen, deze is getaxeerd op € 690.000,-. ▪ Tijdelijke huisvesting nodig voor gefaseerde uitvoering. Op basis van een calculatie is hiervoor rekening gehouden met € 2,2 miljoen. De kans is zeer reëel dat dit bedrag lager wordt, gezien de vergevorderde gesprekken die TCC voert met een ander schoolbestuur over overname van tijdelijke lokalen. ▪ In scenario 1A is de omvang van het te renoveren deel groter dan in scenario 2A. Bij de uitwerking van de scenario’s is ervan uitgegaan dat gerenoveerde delen een levensduur hebben van 20 jaar. In het IHP wordt uitgegaan van vernieuwbouw met een levensduur van 40 jaar (vergelijkbaar met nieuwbouw).

Scenario 2A sluit hier beter op aan, omdat in dit scenario ten opzichte van 1A meer bouwdelen worden gesloopt en meer vierkante meters worden nieuw gebouwd (in plaats van renoveren van bestaande bouwdelen). Bij de verdere uitwerking kan op basis van een kapitaallastenberekening worden vastgesteld hoe de kapitaallasten van scenario’s 1A en 2A zich verhouden tot elkaar en of vanuit financieel perspectief dan de voorkeur uitgaat naar scenario 1A of 2A.

www.icsadviseurs.nl

12/34

2.2.4.7

Afwegingscriteria

Het bedrag opgenomen in het IHP bedraagt € 19.280.784,- inclusief btw. In dit bedrag is geen rekening gehouden met renovatie of nieuwbouw van de gymzalen. Tevens is dit bedrag, net als de in de tabel genoemde bedragen, exclusief de kosten voor tijdelijke huisvesting die nodig zijn tijdens de renovatie/vernieuwbouw.

www.icsadviseurs.nl

13/34

2.3 Potskampstraat 2.3.1 Uitgangssituatie De Potskampstraat is één van de scholen die te kampen heeft met een overcapaciteit. Het aantal leerlingen neemt de komende 10 jaar af van 1.155 tot 935 (-220 / -19%) én het feit dat de onderbouw door middel van een uitgroei vanaf schooljaar 2022 instroomt bij locatie De Thij zorgt voor een dalende normatieve ruimtebehoefte. De huidige omvang niet-bekostigde ruimte neemt hierdoor toe van circa 7.300 m² bvo (2022/2023) tot 8.700 m² bvo (2032/2033), dit is circa 50% van het gebouw. Ruim 3.000 m² bvo is verklaarbaar door inefficiëntie (600 m² bvo) en onderwijskundige keuzes (bron: inpassingsstudie Potskampstraat). Dan resteert nog 4.300-5.700 m² bvo niet-bekostigde onderwijsruimte.

Figuur 7 Ontwikkeling ruimtebehoefte en niet-bekostigde ruimte Potskampstraat

Schooljaar

21-22

22-23

23-24

24-25

25-26

26-27

27-28

28-29

31-32

35-36

39-40

41-42

Leerlingen3

1.155

1,099

1.087

1.060

1.053

1.026

1.006

979

935

903

928

943

Tabel 2 Leerlingenaantal en -prognose Potskampstraat

2.3.2 Verdiepend onderzoek / inpassingsstudie In november 2021 heeft ICSadviseurs een inpassingsstudie uitgevoerd waar is gekeken om de overcapaciteit terug te dringen. Het scenario dat hieruit is gekomen is het afstoten van de onderbouwvleugel inclusief gymzalen. Dit zou tot een reductie leiden van 7.200 m² bvo. In het SHP is voorgesteld om het Praktijkonderwijs in te passen op de Potskampstraat. Deze ingreep reduceert een groot deel van de niet-bekostigde overcapaciteit, maar er zal nog meer gereduceerd moeten worden. In de inpassingsstudie van ICSadviseurs wordt geadviseerd deze optie te laten vervallen en te kiezen voor een optie waarbij het hele overschot kan worden opgelost.

2.3.3 Financieel De huidige huisvestingslasten van de Potskampstraat zijn te hoog. Deze vormen 9,8% van de totale lasten (huisvestingsratio), op termijn neemt dit toe tot 12,6%. In absolute bedragen is dit een overschrijding van ruim € 230.000,- (2022) tot € 480.000,- (2026) per jaar ten opzichte van de 8% huisvestingsratio. Het afstoten van de vleugel à 7.200 m² bvo zoals voorgesteld in de inpassingsstudie heeft een potentiële kostenbesparing van ruim € 460.000,- per jaar.

2.3.4 Reflectie vanuit de locatie Op 14 april 2022 en 29 juli 2022 heeft ICSadviseurs een bezoek gebracht aan de locatie en is er samen met de werkgroep gesproken over de toekomst van de Potskampstraat. De Potskampstraat heeft het predicaat excellente school en de omvang en de inrichting van het gebouw faciliteren dit. TCC is zich bewust dat grote praktijklokalen hogere huisvestingslasten met zich meebrengen en dat deze bijdragen aan het predicaat excellente school, maar ze zijn zich er ook van bewust dat er m²’s moeten worden gereduceerd. De werkgroep huisvesting van de Potskampstraat staat open voor ideeën om de overmaat te reduceren zoals Praktijkonderwijs inpassen in het gebouw of een combinatie met de 3 Opgesteld door Pronexus juli 2022.

www.icsadviseurs.nl

14/34

sportvelden naast de school voor een maatschappelijke functie zoals zorgwoningen. In reactie op scenario’s 1 plaatst de werkgroep vraagtekens bij het afstoten van de oude onderbouwvleugel. Dit zou inbreuk doen op de onderwijskundige kwaliteit door de kwalitatieve ruimten die daar zitten. In overleg met deze werkgroep is daarom een nieuw scenario ontstaan, scenario 3 (zie volgende paragraaf). Van de vier gymzalen naast de school zijn er twee ’s avonds in extern medegebruik (gevestigd in bouwdeel 7). Gezien de omvang en de staat van de twee andere gymzalen (in bouwdeel 2) is het niet mogelijk om deze als alternatief in te zetten voor de verenigingen die in de avonduren gebruikmaken van deze zalen. We hebben daarom in scenario 1A en 1B rekening gehouden met het vervangen van de twee gymzalen in bouwdeel 2.

2.3.5 Scenario’s Er zijn vier scenario’s bedacht voor het pand aan de Potskampstraat. Deze zijn voorgelegd en besproken met de projectgroep en de stuurgroep en beoordeeld aan de hand van de afwegingscriteria. Scenario 3 is voorgesteld door de werkgroep huisvesting van de Potskampstraat. Scenario 1A ▪ Afstoten van gebouwvleugel à 7.453 m² bvo (bouwdeel 4/5/6/7). De overige te behouden bouwdelen zullen een herindeling krijgen en worden verduurzaamd. De gymzalen in bouwdeel 2 worden vervangen door nieuwbouw. Het gebouw krijgt daarmee een omvang van 13.249 m² bvo inclusief en 12.115 m² bvo exclusief gymzalen. Scenario 1B ▪ In verlengde van scenario 1A: vleugel afstoten incl. sportvoorzieningen en samen met een stuk sportveld herontwikkelen voor bijvoorbeeld zorgwoningen of een woningcorporatie. De gymzalen in bouwdeel 2 worden vervangen door nieuwbouw. Scenario 2 ▪ Praktijkonderwijs inpassen in de Potskampstraat (in bouwdeel 5), gebouw Praktijkonderwijs afstoten en sloop bouwdeel 4 en 6. Scenario 3 ▪ In het verlengde van scenario 1A, alleen gaat het nu om het afstoten van bouwdeel 2 en 3 (input van werkgroep huisvesting). Dit zorgt voor een reductie van 7.864 m² (inclusief de huidige gymzalen in bouwdeel 7). Het gebouw krijgt daarmee een omvang van 12.650 m² bvo inclusief gymzalen en 11.710 m² bvo exclusief gymzalen.

Scenario 4 ▪ Huidig gebouw verduurzamen en aanpassen tot de huidige eisen. De stuurgroep heeft besloten om verder te gaan met scenario 1A, 1B, 2 en 3. Scenario 4 scoort niet goed genoeg op de afwegingscriteria en biedt daarom geen toekomst voor TCC.

www.icsadviseurs.nl

15/34

Figuur 8 Bouwdelen Potskampstraat De uitgangspunten bij de uit te werken scenario’s zijn: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Duurzaamheids- en klimaatmaatregelen; Onderwijskundige/functionele aanpassingen i.v.m. herindeling bouwdelen (uitwerking n.t.b. na besluitvorming); Gericht op periode 20 jaar; Gericht op zoveel als mogelijk Energie Neutraal Gebouw (ENG); Reduceren normatieve overmaat m²’s.

2.3.5.1 Uitwerking scenario 1A In scenario 1A wordt er gekeken naar het afstoten van gebouwvleugel 4/5/6/7. Het afstoten van deze vleugel zorgt voor een reductie van 7.265 m². De twee gymzalen in bouwdeel 2 worden vervangen. De investeringskosten voor dit scenario bedragen afgerond € 15,7 miljoen, waarvan circa € 3,3 miljoen voor het vervangen van de twee gymzalen. Dit betreft de investeringskosten t.b.v. verbetering en functionele herindeling bouwdelen 1 t/m 3, het afstoten van bouwdeel 4/5/6/7 (leeg opleveren, geen sloop) en nieuwbouw van twee gymzalen. Figuur 9 Scenario 1A/B, afstoten gebouwvleugel 2.3.5.2 Uitwerking scenario 1B 4/5/6/7 In scenario 1B wordt er gekeken naar het afstoten van gebouwvleugel 4/5/6/7. Het afstoten van deze vleugel zorgt voor een reductie van 7.265 m². De investeringskosten voor dit scenario bedragen afgerond € 15,7 miljoen, waarvan circa € 3,3 miljoen voor het vervangen van de twee gymzalen. Dit betreft de investeringskosten t.b.v. verbetering en functionele herindeling bouwdelen 1 t/m 3 en het afstoten van bouwdeel 4/5/6/7 (leeg opleveren, geen sloop).

www.icsadviseurs.nl

16/34

De aanpassing ten opzichte van scenario 1A is dat in scenario 1B rekening wordt gehouden met het (door de gemeente of een andere partij) herontwikkelen van de vrijkomende vleugel en/of het aangelegen sportterrein. Dit zou mogelijk kunnen leiden tot een opbrengst die ten goede kan komen aan de uitvoering van het scenario. 2.3.5.3 Uitwerking scenario 2 De ruimtebehoefte van het Praktijkonderwijs is op basis van de leerlingenprognose 2.781 m² bvo nu, 2.513 m² bvo in 2030 en 2.525 m² bvo in 2042. De omvang van bouwdeel 5 is ca. 2.580 m² bvo. Daarnaast zouden bouwdelen 4 en 6 worden gesloopt om tot de juiste m² reductie te komen. De investeringskosten t.b.v. verbetering en functionele herindeling bouwdelen 1 t/m 3, herindelen bouwdeel 5 t.b.v. Praktijkonderwijs, slopen bouwdelen 4 en 6, excl. herinrichting terrein, kas, bouwloods, etc. bedragen € 19,6 miljoen. 2.3.5.4 Uitwerking scenario 3 Scenario 3 is toegevoegd tijdens de tweede sessie op locatie waarbij het schoolteam als reactie op scenario 1A en 1B aangaf dat dat de fijnste onderwijsvleugels zijn en of het mogelijk was om dan de mindere bouwdelen af te stoten. Zo is het scenario onderzocht om bouwdeel 2 en 3 af te stoten en een doorgang te maken tussen bouwdeel 1 en 6, hierdoor wordt 6.385 m² gereduceerd.

Deze investeringskosten liggen op ruim € 16,8 miljoen voor het slopen van de bouwdelen 2 en 3, verbetering en functionele herindeling overige bouwdelen. Het afstoten van bouwdeel 2 en 3 biedt mogelijk een opbrengst wanneer hier herinrichting zal plaatsvinden.

Figuur 10 Scenario 2, afstoten gebouwvleugel 4 en 6

Figuur 11 Scenario 3, afstoten gebouwvleugel 2 en 3

2.3.5.5 Scenario’s in perspectief ▪ Uitvoering van de scenario’s 1 en 2 reduceert de normatieve overmaat tot circa 500 m² bvo nu, tot ruim 1.800 m² bvo in 2042 (in 2034/2035 wordt het laagste leerlingenaantal geprognosticeerd en bedraagt de overmaat ruim 2.200 m² bvo). De reductie bij scenario 3 ligt lager, waardoor de normatieve overmaat circa 900 m² hoger ligt; ▪ Bijdrage aan verlagen exploitatiekosten: € 434.200,- (scenario 1) – € 191.100,- (scenario 2, excl. vervallen exploitatie huidige pro-locatie); ▪ PRO is redelijk eigenstandig te realiseren in bouwdeel 5, wellicht met medegebruik van enkele praktijkruimten; ▪ De vrijkomende vleugel(s) en/of een deel van het naastgelegen sportterrein of schoolterrein kan wellicht worden herontwikkeld door de gemeente of een andere partij; ▪ Scenario 3 is toegevoegd n.a.v. het overleg met het schoolteam. Dit scenario is interessant, omdat de ‘betere’ vleugels blijven behouden en de onderwijskundig slechtste vleugels (bouwdelen 2 en 3) worden afgestoten. Met de gemeente Oldenzaal (en vervolgens, afhankelijk van wie de ontwikkeling gaat doen, met de beoogd ontwikkelaar) moet worden besproken of een herontwikkeling op de hoek Potskampstraat/Vos de Waelstraat interessant is.

Als dat zo is, dan kan worden overwogen scenario 3 verder te onderzoeken en ten aanzien van investeringskosten en exploitatiekosten (omvang gebouw) te beoordelen of dit scenario de voorkeur heeft boven scenario 1.

www.icsadviseurs.nl

17/34

2.3.5.6

Afwegingscriteria

Omdat de gemeente in het IHP geen rekening houdt met het renoveren of vervangen/nieuwbouwen van gymzalen, is onder Financieel het investeringsbedrag opgenomen exclusief (zonder renovatie/nieuwbouw) en inclusief (in scenario’s 1A en 1B sloop gymzalen bouwdeel 2 en nieuwbouw twee gymzalen; in scenario’s 2 en 3 renovatie gymzalen in bouwdeel 7).

www.icsadviseurs.nl

18/34

2.4 De Thij 2.4.1 Uitgangssituatie Met ingang van schooljaar 2021/2022 is De Thij een onderbouwlocatie geworden. De komende 10 jaar daalt het leerlingenaantal van ongeveer 1.000 naar 750 leerlingen. Hierdoor is de normatieve ruimtebehoefte circa 6.000 tot 5.000 m² bvo. De omvang normatieve leegstand is omvangrijk met 4.100 m² bvo in 2023 (41%) en op de lange termijn circa 5.200 m² bvo (53%). Figuur 12 Ontwikkeling ruimtebehoefte en nietbekostigde ruimte De Thij Schooljaar 21-22 22-23 23-24 24-25 4 Leerlingen 1.143 913 900 888 Tabel 3 Leerlingenaantal en -prognose De Thij

25-26 874

26-27 852

27-28 844

28-29 825

31-32 767

35-36 725

39-40 728

41-42 737

2.4.2 Verdiepend onderzoek / inpassingsstudie In januari 2021 heeft ICSadviseurs een inpassingsstudie uitgevoerd. De inpassingsstudie toonde middels drie varianten aan hoe en waar ruimte kan worden afgestoten. De situatie is iets gewijzigd, maar een capaciteitsreductie van 1.300 m² bvo (variant 2, waarbij het donker gearceerde gedeelte wordt gereduceerd) resulteert in een potentiële kostenbesparing van bijna € 100.000,(excl. aanvullende investeringen). Dit is alleen nog niet voldoende.

2.4.3 Financieel

Figuur 13 Variant 2 inpassingsstudie De Thij

De huidige huisvestingslasten zijn te hoog en vormen op termijn meer dan 9% huisvestingsratio van de totale lasten. In absolute bedragen is dit een overschrijding van ruim € 230.000,- per jaar (2022) à € 130.000,- (2026) ten opzichte van de 8% huisvestingsratio. Het afstoten van een vleugel à 2.000 m² bvo heeft een potentiële kostenbesparing van bijna € 150.000,- per jaar.

2.4.4 Reflectie vanuit de locatie Het gebouw wordt nu niet optimaal gebruikt omdat het gebouwd is voor een ander onderwijsconcept dan dat nu wordt gehanteerd. Het meest wenselijke scenario vanuit de werkgroep is om het deel bij de sporthal af te stoten, hier zitten alleen net nieuwe keukens in. Er is draagvlak om andere delen in het gebouw af te stoten, maar de werkgroep ziet nog niet waar in het gebouw dit zou kunnen. Dit komt door de vorm en indeling van het gebouw die voor beperkingen zorgt hierin. Ook is er nog de optie om bovenbouw van een basisschool in te passen, zodat er een doorlopende leerlijn ontstaat. Hier staat de werkgroep van De Thij positief tegenover. In een haalbaarheidsonderzoek wordt duidelijk of inpassing van basisonderwijs of andere maatschappelijke organisaties mogelijk is.

4 Opgesteld door Pronexus juli 2022.

www.icsadviseurs.nl

19/34

2.4.5 Scenario’s Er zijn drie scenario’s bedacht voor het pand aan De Thij. Deze zijn voorgelegd en besproken met de projectgroep en de stuurgroep en beoordeeld aan de hand van de afwegingscriteria. Scenario 1 ▪ Gebouw verduurzamen conform de ambities van het IHP. Bouwdeel afstoten ten behoeve van een andere gebruiker. Bijvoorbeeld een deel op de begane grond of 2e verdieping. Scenario 2 ▪ Gebouw verduurzamen conform de ambities van het IHP. Eigen ruimtegebruik verhogen zodat elders meer ruimte kan worden afgestoten. Bijvoorbeeld door een extra leerjaar (bijvoorbeeld leerjaar 3) en/of specifieke onderwijsrichting toe te voegen in het gebouw. Scenario 3 ▪ Gebouw verduurzamen conform de ambities van het IHP. Het aangrenzende sportgebouw afstoten ten behoeve van 322 m² bvo onderwijscapaciteit. De stuurgroep heeft besloten om verder te gaan met scenario 1. Scenario 2 en 3 bieden geen toekomst voor TCC. 2.4.5.1 Uitwerking scenario 1 Inpassing van het Praktijkonderwijs is gezien de specifieke eisen niet mogelijk. Primair onderwijs of andere maatschappelijke organisaties kunnen mogelijke nieuwe gebruikers van het af te stoten bouwdeel zijn. Hieronder wordt kort ingegaan op eventuele (on)mogelijkheden voor inpassing van primair onderwijs in TCC De Thij.

In het schoolgebouw is primair onderwijs of een andere maatschappelijke organisatie in te passen zonder grootschalige ingrijpende verbouwing. Het gebouw is dermate groot dat het niet volledig voor PO of andere functies in te zetten is en altijd een combinatie moet zijn met een andere functie zoals VO. Het gebouw is vrij in te delen door de kolommenstructuur met niet dragende wanden. Beperking betreft de gangen die een geringere plafondhoogte hebben omdat er techniek boven loopt. Er is op de kavel voldoende ruimte om speelruimte voor kinderen te creëren. Om die reden is een andere functie met name op de begane grond het best inpasbaar te maken. Met betrekking tot de eventuele inpassing van primair onderwijs of andere maatschappelijke organisaties is het volgende op te merken: ▪

▪

De normatieve leegstand in De Thij is circa 2.500 m² bvo in 2023, oplopend naar 3.700 m² in 2032. Het is verstandig bij het verdere onderzoek rekening te houden met de discrepantie tussen de, op dit moment i.r.t. de schoolvisie, onderwijskundig geschikte vierkante meters en de werkelijke omvang van het gebouw. De omvang van de beschikbaar te stellen leegstand is nog niet bepaald, maar zal dus lager liggen dan genoemde 2.500 m² resp. 3.700 m² bvo. Met betrekking tot de eventuele inpassing van basisonderwijs kan het volgende worden opgemerkt: ─ De omvang van de in te passen onderwijsfunctie moet nader worden afgestemd met de betreffende schoolbesturen; ─ De totale ruimtebehoefte van de drie basisscholen is 2.807 m² bvo in 2024, 2.272 m² in 2032 en gemiddeld over 15 jaar 2.809 m² bvo. Vanuit gaande dat bij fusie 1 vaste voet wordt toegekend, kan van genoemde ruimtebehoefte 400 m² bvo worden afgetrokken; ─ Inpassing van drie basisscholen is op korte termijn niet mogelijk, wellicht wel op lange termijn; ─ Inpassing van twee basisscholen (combinatie De Wendakker/De Linde of De Maten/De Linde biedt de meeste mogelijkheden i.v.m. leerlingenprognose, ruimtebehoefte De Wendakker/De Maten ligt circa 200-500 m² bvo hoger) is op lange termijn mogelijk, op korte termijn is dat afhankelijk van de

www.icsadviseurs.nl

20/34

▪

inpassingsmogelijkheden. Combi De Maten/De Linde is op korte termijn kansrijker dan De Wendakker/De Linde; ─ Inpassing van één basisschool is zowel op korte als lange termijn mogelijk; inpassing van enkel onderof bovenbouw (of een deel daarvan) van de drie scholen gezamenlijk lijkt op zowel korte als lange termijn mogelijk. Totale ruimtebehoefte komt in 2024 uit op circa 1.500 m² bvo (uitgaande van 50% leerlingen onderbouw-bovenbouw; 1x vaste voet, 15% inpassingsverlies). Mogelijkheid voor inpassing van maatschappelijke organisaties (welke, omvang, eventuele inhoudelijke meerwaarde in relatie tot het onderwijs, et cetera) moet nader worden onderzocht in een haalbaarheidsonderzoek.

De totale kosten voor benodigde duurzaamheids- en klimaatmaatregelen bedragen € 3.240.918,- incl. btw. Dit bedrag is exclusief de eventuele onderwijskundige aanpassingen ten behoeve van en als gevolg van primair onderwijs en/of een maatschappelijke organisatie. In het IHP Oldenzaal is al voorzien in een breed haalbaarheidsonderzoek naar het onderwijs (PO en VO) op De Thij. Om deze reden is scenario 1 niet verder uitgewerkt. Het genoemde haalbaarheidsonderzoek moet breder inzicht geven in dit scenario.

www.icsadviseurs.nl

21/34

2.5 Praktijkonderwijs 2.5.1 Uitgangssituatie Praktijkonderwijs is de locatie waar op dit moment een ruimtetekort is van 273 m2 in plaats van een overschot. Kwalitatief en functioneel gezien voldoet het gebouw nog aan de gestelde eisen. De school is in 2005 gebouwd vanuit de schoolvisie op het Praktijkonderwijs, dit is een belangrijke reden waarom het gebouw zo goed aansluit bij de wensen en behoeften die horen bij het Praktijkonderwijs. Het is duidelijk dat de gebouwenportefuille van TCC aanzienlijk overmaat Figuur 14 Ontwikkeling ruimtebehoefte en nietbekostigde ruimte Praktijkonderwijs heeft. Vanuit dit perspectief bestaat er een mogelijkheid om het Praktijkonderwijs in de Potskampstraat in te passen. Het Praktijkonderwijs zelf staat hier niet positief tegenover vanwege onderwijskundige redenen, zie paragraaf 2.5.3. Het leerlingenaantal op het Praktijkonderwijs ligt de komende 10 jaar op circa 200. De normatieve ruimtebehoefte (circa 2.700 m² bvo) komt overeen met de beschikbare onderwijscapaciteit. Het ruimtetekort van 273 m² biedt geen recht op uitbreiding. Een school wordt geacht een over- of ondercapaciteit van 10% op te kunnen vangen binnen de bestaande huisvesting en beschikbaar gestelde middelen. Schooljaar

21222324252622 23 24 25 26 27 Leerlingen5 193 204 203 200 200 196 Tabel 4 Leerlingenaantal en -prognose Praktijkonderwijs

2728 193

2829 187

3132 179

3536 174

3940 179

4142 182

2.5.2 Financieel De huisvestingslasten van het Praktijkonderwijs zijn gezond en vallen binnen alle kaders.

2.5.3 Reflectie vanuit de locatie De locatie is heel erg blij met het gebouw en de omgeving. Deze is gebouwd naar hun wensen en zijn hier nog altijd erg tevreden mee. Praktijkonderwijs is de locatie waar geen overmaat aan de orde is. Er wordt met veel zorgen tegen het scenario gekeken om het Praktijkonderwijs in te passen in de Potskampstraat. Verschillende zorgen zijn: ▪ ▪ ▪ ▪

Verschillende doelgroepen naast elkaar; Overlast naar de buurt door werken in de buitenruimte; Veiligheid in en rondom het gebouw; Aanpassingen in het nieuwe gebouw.

2.5.4 Scenario’s Er zijn twee scenario’s bedacht voor het Praktijkonderwijs. Deze zijn voorgelegd en besproken met de projectgroep en de stuurgroep en beoordeeld aan de hand van de afwegingscriteria.

5 Aangeleverd door H.A.W. Peters op 02-03-2022.

www.icsadviseurs.nl

22/34

Scenario 1 ▪ Gebouw verduurzamen conform de ambities van het IHP. Verder de huidige situatie behouden zoals hij is. Het Praktijkonderwijs is financieel gezond, tevreden met haar locatie en heeft geen niet-bekostigde ruimte. Scenario 2 ▪ Inpassen in de Potskampstraat en de huidige locatie afstoten (teruggave aan de gemeente en wellicht een basisschool of andere maatschappelijke organisatie(s) inpassen). De stuurgroep heeft besloten om verder te gaan met scenario 1 en 2, waarbij scenario 1 de voorkeur heeft, mits er een passende oplossing wordt gevonden voor het ruimteoverschot in de Potskampstraat. 2.5.4.1 Uitwerking scenario 2 Het inpassen van het Praktijkonderwijs in de Potskampstraat is eerder uitgewerkt in paragraaf 2.3.5.3 Uitwerking scenario 2. Het schoolgebouw is eventueel aan te passen naar primair onderwijs. Dit vergt wel aanpassingen op elke verdieping. Op de verdieping zijn de bestaande lokalen te klein voor primair onderwijs maar door het veranderen van de maten kunnen hier zeven klaslokalen worden gerealiseerd van elk een afmeting van 7,5 m1 x 8,0 m1. Daarnaast dienen extra toiletgroepen op de verdieping te worden gerealiseerd. Op zowel de begane grond als op de verdieping zijn ruimten over voor opslag, kantoor, vergaderen en docentenruimte.

De totale ruimtebehoefte van de drie basisscholen op De Thij (De Wendakker, De Linde en De Maten) is 2.807 m² bvo in 2024, 2.272 m² in 2032 en gemiddeld over 15 jaar 2.809 m² bvo. Vanuit gaande dat bij fusie 1 vaste voet wordt toegekend, kan van genoemde ruimtebehoefte 400 m² bvo worden afgetrokken. Theoretisch passen de drie basisscholen dus in het gebouw van 2.465 m² bvo. Daarbij is echter nog geen rekening gehouden met inpassingsverlies. Uitgaande van de 12 te realiseren lokalen, is er ongeveer ruimte voor een basisschool met ongeveer 300 leerlingen + KDV en/of BSO. De combinatie De Wendakker/De Linde komt daarbij het dichtst in de buurt (311 leerlingen in 2024). Andere combinaties zitten daar fors onder. Mocht daadwerkelijk de locatie Leliestraat worden afgestoten, dan zal moeten worden onderzocht of inpassing van primair onderwijs of een andere maatschappelijke organisatie wenselijk en mogelijk is. De totale kosten voor verduurzaming en onderwijskundige aanpassing van de Leliestraat ten behoeve van basisonderwijs bedragen € 3.515.936,- incl. btw. Dit bedrag is inclusief sloop van de terreinopstallen en herinrichting van het terrein. Het enkel verduurzamen van het gebouw, zodat het voldoet aan de uitgangspunten van het IHP, kost € 1.712.897,- incl. btw.

2.5.4.2 Verslag huisvesting Praktijkonderwijs In juni 2022 heeft de werkgroep huisvesting van het Praktijkonderwijs een verslag opgesteld over wat praktijkonderwijs is, de beeldvorming van de leerlingen, de onderwijskundige functionaliteit, de beleefde kwaliteit, de financiële situatie en toekomstige scenario’s. De werkgroep heeft meerdere onderwijsinhoudelijke argumenten ingenomen waarbij de ontwikkeling van de leerling voorop staat en wat de onderwijshuisvesting hier van invloed op heeft. Een aantal van deze standpunten is uitgelicht in het blauwe kader. “Het sociaal-emotionele niveau van de doelgroep Praktijkonderwijs vraagt een veilige omgeving waarbij de leerling zich ook, zo optimaal mogelijk, kan richten op zichzelf, zijn doel en toekomst. De sociale kwetsbaarheid van deze leerlingen maakt dat zij zich gauw onzeker of bedreigd voelen. Deze leerlingen hebben een sterke behoefte aan veiligheid. Een kleinschalig en ‘eigen’ gebouw vergroot het gevoel van veiligheid van deze leerlingen. Immers het overgrote deel van de PrO-leerling functioneert sociaal-emotioneel op een leeftijd van 3 tot 7 jaar. Zonder die veilige leeromgeving komt de PrO-leerling niet tot ontwikkeling.” “Het schoolgebouw aan de Leliestraat heeft een eenvoudige overzichtelijke structuur. Er is geen sprake van ingewikkelde trappenhuizen, gangetjes en hoeken.

Omdat het ruimtelijk inzicht vaak beperkt is bij de PrOleerling sluit deze overzichtelijke structuur aan bij de behoefte aan voorspelbaarheid, structuur en duidelijkheid.” www.icsadviseurs.nl

23/34

De werkgroep heeft naast bovenstaande standpunten ook nog een aantal basisvoorwaarden voor de onderwijshuisvesting opgesteld. Het gaat om de volgende basisvoorwaarden: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Overzichtelijk gebouw met rechte gangen; Praktisch en logisch ingedeeld; Vanuit alle punten van het gebouw controle mogelijk zijn (geen verborgen hoeken); Prikkelarme omgeving; Alles gegroepeerd.

2.5.4.3

Afwegingscriteria

Bij het verhuizen van het Praktijkonderwijs naar de Potskampstraat bestaat de mogelijkheid dat er zich ongewenste ontwikkelingen gaan voordoen. Er komen twee verschillende soorten leerlingen (VMBO en Praktijkonderwijs) bij elkaar die in dit stadium van hun leven andere begeleidingsvraagstukken hebben. De PrO-leerling kan zich onveilig voelen in de nabijheid van een VMBO-leerling. Ook de verkeersveiligheid naar school wordt minder omdat deze leerlingen elkaar tegen gaan komen onderweg.

www.icsadviseurs.nl

24/34

3. Voorkeursscenario’s Tijdens de stuurgroep zijn de uitgewerkte scenario’s besproken en is er voorkeur uitgesproken per locatie voor een scenario. In dit hoofdstuk lichten we per locatie het voorkeursscenario toe en onderbouwen op hoofdlijnen de belangrijkste argumenten voor deze keuze. De prioriteit van de uitvoering ligt bij de Lyceumstraat. De vernieuwbouw van deze locatie is in het IHP voorzien in 2025. TCC wil graag voor de Potskampstraat, vooruitlopend op uitvoering van de in het scenario voorziene renovatie, op zo kort mogelijke termijn vierkante meters afstoten. Hierover gaan TCC en gemeente in gesprek. De verduurzaming van de locatie De Thij en Praktijkonderwijs zijn in het IHP pas na 2035 aan de orde. Eventuele inpassing van primair onderwijs in TCC De Thij wordt meegenomen in het haalbaarheidsonderzoek De Thij dat al was opgenomen in het IHP. Deze basisscholen staan in het IHP in de periode 2025-2029 op de planning.

3.1 Voorkeursscenario Lyceumstraat Voor de Lyceumstraat is het scenario vernieuwbouw vastgelegd in het IHP. Bij alle scenario’s is dit het uitgangspunt geweest. Bij de scenario’s 1A en 2A wordt de kapel (met muziekschool en woningen) niet betrokken in het scenario, bij scenario’s 1B en 2B wordt de kapel aangekocht en gerenoveerd ten behoeve van de onderwijsfunctie. Verschil tussen 1A/1B en 2A/2B is dat er in scenario 1 meer bestaande bouwdelen worden behouden en gerenoveerd en in scenario 2 bouwdelen worden gesloopt en de benodigde vierkante meters worden nieuwgebouwd. De renovatie van de kapel is een relatief kostbare investering en de onderwijskundige functionaliteit is beperkt. Daarbij is de kapel eigendom van de WBO en moet deze dan worden aangekocht. De voorkeur gaat daarom uit naar scenario’s 1A of 2A. In deze scenario’s komt de omvang van het gebouw op circa 10.800-10.900 m² bvo (inclusief gymzalen). Bij de uitwerking van de scenario’s is ervan uitgegaan dat gerenoveerde delen een levensduur hebben van 20 jaar. In het IHP wordt uitgegaan van vernieuwbouw met een levensduur van 40 jaar (vergelijkbaar met nieuwbouw). Scenario 2A sluit hier beter op aan, omdat in dit scenario ten opzichte van 1A meer bouwdelen worden gesloopt en meer vierkante meters worden nieuwgebouwd (in plaats van renoveren van bestaande bouwdelen).

Bij de verdere uitwerking kan op basis van een kapitaallastenberekening worden vastgesteld hoe de kapitaallasten van scenario’s 1A en 2A zich verhouden tot elkaar en of vanuit financieel perspectief dan de voorkeur uitgaat naar scenario 1A of 2A.

3.2 Voorkeursscenario overige locaties Het voorkeursscenario voor de Potskampstraat is scenario 1B: herontwikkelen in samenwerking met gemeente Oldenzaal of een andere gegadigde. Ten opzichte van scenario 3 wordt in dit scenario circa 900 m² bvo meer gereduceerd en liggen de investeringskosten lager. Uit een eerste verkenning met de gemeente is gebleken dat herontwikkeling van een deel van het sportveld een interessante optie is vanwege de ruimtelijke potentie en de financiële opbrengsten. Daarom heeft 1B de voorkeur boven 1A. Scenario 2 heeft geen draagvlak bij het Praktijkonderwijs en vraagt een hogere investering dan scenario 1. Onderzocht kan worden of scenario 3 vanuit ontwikkelingsperspectief interessanter is dan scenario 1B. Als dat het geval is, kan het voorkeursscenario worden heroverwogen in relatie tot de investeringskosten en te realiseren reductie in vierkante meters (en daarmee het benodigde effect op verlaging van de exploitatiekosten). Voor locatie De Thij is scenario 1 de beste optie: primair onderwijs of andere maatschappelijke organisatie(s) inpassen in het gebouw en het huidige gebouw verduurzamen conform de uitgangspunten van het IHP. Dit scenario heeft draagvlak bij alle betrokken partijen en draagt bij aan de noodzakelijke reductie van vierkante

www.icsadviseurs.nl

25/34

meters. Uit het haalbaarheidsonderzoek naar locatie De Thij moet blijken of het inpassen van primair onderwijs een haalbaar scenario is. Het Praktijkonderwijs heeft de voorkeur voor scenario 1: op de huidige locatie blijven. Dit scenario voorziet in het verduurzamen van het gebouw conform de uitgangspunten van het IHP.

3.3 Financiële consequenties In onderstaande tabel zijn de totale investeringskosten van de voorkeursscenario’s weergegeven. In het IHP 2021 is opgenomen dat de eigen bijdrage van schoolbesturen 9% bedraagt. Voor de voorkeursscenario’s betekent dit het volgende: School

Investeringskosten

Bijdrage gemeente (91%)

Eigen bijdrage schoolbestuur (9%)

Lyceumstraat 1A

€ 18.870.606

€ 17.172.251

€ 1.698.355

Lyceumstraat 2A

€ 21.200.327

€ 19.292.298

€ 1.908.029

Potskampstraat 1B

€ 15.678.475

€ 14.267.412

€ 1.411.063

Potskampstraat 3

€ 16.835.636

€ 15.320.429

€ 1.515.207

De Thij

€ 3.240.918

€ 2.949.235

€ 291.683

Praktijkonderwijs

€ 1.712.897

€ 1.558.736

€ 154.161

Voor de Lyceumstraat is berekend wat scenario’s 1A “renoveren zonder kapel” en 2A “renoveren en vernieuwbouw zonder kapel” gaan kosten. Er is rekening gehouden met de renovatie, nieuwbouw patio + permanent, nieuwbouw gymzalen en 15 lokalen tijdelijke huisvesting. Voor de Potskampstraat is scenario 1B “herontwikkelen in samenwerking met gemeente Oldenzaal of een andere gegadigde” in beeld gebracht. Dit is inclusief verbetermaatregelen én het vervangen van de gymzalen. Daarnaast is scenario 3 opgenomen, in verband met het nader onderzoeken van de herontwikkelingspotentie bij uitvoering van dit scenario. In beide scenario’s is geen rekening gehouden met mogelijke opbrengsten vanuit de herontwikkeling. Scenario 1 voor locatie De Thij “primair onderwijs of andere maatschappelijke organisatie(s) inpassen in het gebouw” is niet uitgewerkt. Er is hier alleen gekeken naar verduurzaming en klimaatmaatregelen van het huidige gebouw. Dit is dus exclusief de onderwijskundige aanpassingen ten behoeve van en als gevolg van eventuele inpassing van het primair onderwijs. Voor het Praktijkonderwijs gaat de voorkeur uit naar de situatie behouden zoals deze is. Wel is een investering nodig om de duurzaamheidsambitie van het IHP te realiseren. De investeringskosten hiervoor zijn opgenomen.

3.4 Huisvestingsratio TCC Voor alle locaties is berekend wat de effecten zijn van de uitvoering van het voorkeursscenario op de huisvestingsratio van de betreffende locatie. De uitgangspunten voor de berekening van de nieuwe ratio zijn toegelicht in de bijlage. Voor de Lyceumstraat is uitgegaan van scenario 1A, voor Potskampstraat scenario 1B en voor de andere locaties de hiervoor genoemde voorkeursscenario’s. In de eerste tabel is de huisvestingsratio berekend met en in de tweede tabel zonder de eigen bijdrage van TCC in de investeringskosten.

www.icsadviseurs.nl

26/34

Huisvestingsratio na scenario Naam locatie

2022

Potskampstraat Lyceumstraat De Thij Praktijkonderwijs TCC

N.v.t.

2023

Huidige huisvestingsratio

Mutatie huisvestingsratio

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

2022

8,8% 7,8% 8,9% 7,0% 6,8%

9,6% 8,1% 9,3% 6,8% 7,1%

10,0% 8,4% 9,7% 7,6% 7,5%

9,7% 7,2% 8,9% 6,1% 8,1%

11,2% 9,2% 8,9% 6,3% 9,1%

12,2% 9,5% 9,1% 6,8% 9,5%

12,9% 9,8% 9,4% 6,5% 9,7%

13,5% 10,4% 10,2% 7,4% 10,3%

N.v.t.

2023

2024

-3,4% -1,7% -0,3% 0,2% -2,7%

2025

2026

-3,4% -1,7% -0,2% 0,2% -2,6%

-3,5% -1,9% -0,5% 0,2% -2,8%

Figuur 15 Huisvestingsratio na scenario's, inclusief eigen bijdrage schoolbestuur Huisvestingsratio na scenario 2022

Potskampstraat Lyceumstraat De Thij Praktijkonderwijs TCC

N.v.t.

2023

Huidige huisvestingsratio

Mutatie huisvestingsratio

2024

2025

2026

2022

2023

2024

2025

2026

2022

8,3% 6,8% 8,7% 6,8% 6,4%

9,0% 7,1% 9,1% 6,5% 6,6%

9,5% 7,4% 9,6% 7,4% 7,0%

9,7% 7,2% 8,9% 6,1% 8,1%

11,2% 9,2% 8,9% 6,3% 9,1%

12,2% 9,5% 9,1% 6,8% 9,5%

12,9% 9,8% 9,4% 6,5% 9,7%

13,5% 10,4% 10,2% 7,4% 10,3%

N.v.t.

2023

2024

-3,8% -2,6% -0,4% 0,0% -3,1%

2025

2026

-3,9% -2,7% -0,3% 0,0% -3,0%

-4,0% -3,0% -0,7% 0,0% -3,3%

Figuur 16 Huisvestingsratio na scenario's, exclusief eigen bijdrage schoolbestuur De nieuwe huisvestingsratio’s zijn afgezet tegen de huidige huisvestingsratio’s. Dit geeft een duidelijk beeld wat de scenario’s betekenen voor de ratio. Zoals in de figuren te zien is, daalt elke locatie met zijn huisvestingsratio. Het verschil tussen het meerekenen van de eigen bijdrage is gemiddeld voor alle locaties 0,4-0,5%. Het Praktijkonderwijs blijft zoals hij is. De Thij daalt licht met de huisvestingsratio, dit komt doordat de nieuwe huurinkomsten wel de exploitatielasten dekken maar niet de kapitaallasten. Daarnaast blijft er overcapaciteit in het gebouw aanwezig. De Lyceumstraat heeft een daling van circa 2% en de Potskampstraat daalt met circa 3,5%. Hierdoor komt TCC na uitvoering van de scenario’s gemiddeld uit op een huisvestingsratio ruim onder de kaderstellende 8,0%.

3.5 Aanbevelingen De ramingen die in dit rapport zijn gemaakt sluiten aan bij de benoemde verbetervoorstellen en zijn passend bij de huidige markt. Voordat de budgetten voor de diverse projecten kunnen worden vastgesteld, adviseren wij rekening te houden met het volgende: ▪

De ramingen zijn gebaseerd op prijspeil van juni 2022. Dit is dus niet prijspeil einde werk. Er moeten afspraken worden gemaakt over deze indexeringskosten indien de beoogde planningen van de werkzaamheden bekend zijn. Het is van belang om hier aandacht aan te schenken, want de indexeringskosten zijn afgelopen jaar aanzienlijk geweest.

▪

Voor tijdelijke huisvesting van de locatie Lyceumstraat is een indicatie van de kosten opgenomen. Fasering is niet meegenomen in de kosten. Bij de verdere uitwerking van de planning kunnen deze bedragen (preciezer) worden geraamd. Voor de andere locaties is tijdelijke huisvesting en/of fasering (ook) niet meegenomen in de kosten. Ook hiervoor geldt dat bij de uitwerking deze bedragen kunnen worden geraamd.

▪

Onderhoud en bijpassende vervangingsinvesteringen (meerjarenonderhoudsplan) zijn nog niet opgenomen. Het zou verstandig zijn om deze, indien nodig, tegelijkertijd uit te voeren met de verbetermaatregelen en te integreren in het project. In eerste instantie is het advies om te kijken naar dubbelingen in de kosten van de verbetervoorstellen en de meerjarenonderhoudsplannen.

www.icsadviseurs.nl

27/34

Verder betreft dit een haalbaarheidsonderzoek, waarbij het in deze fase logisch is dat de diepgang op sommige onderdelen nog beperkt is. We adviseren tijdens de definitiefase van de projecten om aandacht te geven aan volgende onderwerpen: ▪

Energie en exploitatie. Het resultaat moet exploitatievriendelijk zijn en in de materiaalkeuze wordt hiermee rekening gehouden. Advies is in het vervolgtraject een exploitatieraming op te stellen.

▪

Veiligheid. Zeker bij de uitvoering, indien die wordt uitgevoerd in een gebouw dat gedeeltelijk in gebruik blijft, moet veiligheid geborgd blijven. Denk hierbij onder andere aan de ontvlechting van logistieke stromen, hijsvlakken en afscheiding van bouwterrein. De veiligheid moet ook kunnen worden geborgd tijdens onderhoud en beheer van het gebouw. Denk hierbij aan de bereikbaarheid van in te passen installaties.

▪

Uitstraling. Het uitgangspunt is dat de huidige uitstraling behouden blijft. Verbetering in afwerkingen is voor een deel meegenomen. In de ontwerpfase is het belangrijk erop toe te zien dat dit uitgangspunt ongewijzigd blijft of, als er andere inzichten zijn, de financiële effecten hiervan inzichtelijk te maken en op haalbaarheid te beoordelen. Verder moeten de monumentale delen voldoen aan de hedendaagse kwaliteit qua functionaliteit en klimaat. Inpassing van installaties is dan essentieel en zal impact hebben op het monument. Tijdige afstemming met de bevoegde instanties hierover is aan te bevelen.

▪

Duurzaamheid en circulariteit. De focus van de verbetervoorstellen liggen met name op klimaat- en energie-technisch gebied, echter er zijn meer duurzaamheidsthema’s om te onderzoeken. Het advies is om te kijken naar bijvoorbeeld natuur-inclusief (groendaken, nestkastjes en ook het inrichten van terrein wat ontstaan is bij gesloopte bouwdelen), maar ook naar circulariteit (hergebruik bouwkundige elementen).

www.icsadviseurs.nl

28/34

Bijlage: Uitgangspunten financiën haalbaarheidsonderzoek TCC In dit rapport zijn voor de vier locaties verschillende scenario’s uitgewerkt. Als input hiervoor is per locatie een bouwkundige en functionele schouw uitgevoerd en is een financiële raming opgesteld van de onderzochte scenario’s. Rapportage en analyses schouw en financiële ramingen De verslagen van de schouw en de ramingen vormen een separate, vertrouwelijke, bijlage bij dit rapport. Het betreft de volgende documenten: Algemeen ▪ Oplegnotitie memo’s en ramingen, AlphaConsultancy, d.d. 21 juli 2022 Lyceumstraat Alle stukken zijn in opdracht van ICSadviseurs opgesteld door AlphaConsultancy. Algemeen ▪ ▪ ▪

Memo Onderzoek Lyceum aan de Lyceumstraat 36 te Oldenzaal, d.d. 21 juli 2022 Raming verbetermaatregelen bestaande bebouwing, d.d. 21 juli 2022 Investeringsoverzicht tijdelijke huisvesting, ICSadviseurs, d.d. 27 september 2021

Scenario 1A en 1B ▪ Raming scenario 1 verbetermaatregelen bestaande bebouwing met sloop deel 1970 en 2002, d.d. 21 juli 2022 ▪ Raming scenario 1+ verbetermaatregelen bestaande bebouwing met sloop deel 1970 en 2002, d.d. 21 juli 2022 ▪ Raming nieuwbouw school twee bouwlagen (m² prijs), d.d. 19 augustus 2022 ▪ Raming tijdelijke huisvesting (m² prijs), d.d. 14 juli 2022 Scenario 2A en 2B ▪ Raming scenario 2 verbetermaatregelen bestaande bebouwing met sloop deel 1955, 1970, deel 1994 en deel 2002, d.d. 21 juli 2022 ▪ Raming scenario 2+ verbetermaatregelen bestaande bebouwing met sloop deel 1955, 1970, deel 1994 en deel 2002, d.d. 21 juli 2022 ▪ Raming nieuwbouw school twee bouwlagen (m² prijs), d.d. 21 juli 2022 ▪ Raming tijdelijke huisvesting (m² prijs), d.d. 14 juli 2022 ▪ Raming nieuwbouw gym/sport 2x567 m² bvo, d.d. 19 augustus 2022 Overzicht omvang en €’s scenario’s In hiernavolgende tabel zijn de oppervlaktes van de verschillende bouwdelen van het bestaande gebouw opgenomen en is per bouwdeel aangegeven wat de kosten zijn van verbetermaatregelen (op basis van de raming hierboven genoemd onder scenario 2.):