06. Bestemmingsplan Herontwikkeling voormalige Mariakerk - 1. Toelichting-ontwerpbestemmingsplan

Hoort bij raadsbesluit nr. 1469 van 23 juni 2025

W.K.

herontwikkeling voormalige Mariakerk

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplannen Opzet van het bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 3 5 6 6

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Beschrijving van het plan Huidige situatie Beoogde situatie

7 7 8

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

12 12 14 18 19

Hoofdstuk 4 4.1 4.2

Verantwoording milieu en omgevingsaspecten Milieu Verkeer en parkeren

21 21 31

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

35 35 35

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Juridische planbeschrijving Opzet van het plan Wijze van bestemmen

36 36 37

2

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van de voormalige Mariakerk te Oldenzaal, gelegen aan de Mariastraat 17 en omliggende gronden een herontwikkeling te laten plaatsvinden, zowel binnen de bestaande bebouwing als nieuwbouw. Dit gelet op de heersende vraag naar woningen, zorgwoningen als ruimte voor maatschappelijke functies naast het tegengaan van leegstand van de Mariakerk. Hierbij kan het plangebied in twee verschillende secties worden ingedeeld, te weten de bestaande bebouwing in de noordzijde van het plangebied en de nieuw te bouwen bebouwing in de zuidzijde. Hierna wordt nader op deze secties ingegaan. Noordzijde; Het kerkgebouw wordt herontwikkeld naar een multifunctioneel gebouw, waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan. Hierbij wordt zowel ter plaatse van het westelijke deel van de kerk als in het nieuw te realiseren gebouw aan de zuidzijde van de kerk meerdere zorgwoningen gerealiseerd. In de kerk gaat het enkel om zorgwoningen op de begane grond, in het nieuw te realiseren gebouw om zorgwoningen zowel op de begane grond als op de eerste etage. Het betreffen in totaal 22 zorgwoningen. Daarnaast wordt in het midden van de kerk meerdere behandelruimtes en sanitaire voorzieningen gerealiseerd, zowel op de begane grond als op de 1e etage. Dit ten behoeve van het consultatiebureau als de aanwezigheid van een therapeut.

De 2e etage wordt ingevuld als multifunctionele ruimte. De oostzijde van het gebouw wordt uitgebouwd ten behoeve van kantoorruimte Het gaat hierbij om drie lagen. Het gebouw wat op dit moment fungeert als pastorie wordt herontwikkeld naar zowel een parochiecentrum als daghoreca op de begane grond als kantoorruimte op de etage. Zuidzijde; Aan de zuidzijde wordt een nieuw appartementengebouw gerealiseerd ten behoeve van reguliere bewoning. Hierbij is sprake van drie woonlagen en een kelder. Het betreffen in totaal 15 appartementen. Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan 'Zuid Berghuizen' bestemd als 'Maatschappelijk' waarbinnen het multifunctionele gebruik, alsmede de beoogde nieuwbouw, niet zijn toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Hierin worden de juridisch-planologische kaders waarbinnen het initiatief kan worden gerealiseerd geborgd. Voorliggend bestemmingplan voorziet hierin.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Zuid-Berghuizen in het zuiden van de kern Oldenzaal. Het plangebied ligt in het westelijke deel van de wijk aangrenzend aan het bedrijventerrein 'Het Hazewinkel'. Het plangebied wordt omsloten door de Mariastraat aan de noord- en zuidzijde, en door de Burgermeester Wallerstraat aan de oostzijde. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Oldenzaal, sectie F met de perceelnummers 487 en in beperkte mate 2975. Deze gronden behorende bij perceelnummer 2975 worden enkel en alleen gebruikt ten behoeve van parkeren. Figuur 1.1 geeft een indicatie van de ligging ten opzichte van de kern Oldenzaal weer. Figuur 1.2 geeft de ligging ten opzichte van de nabije omgeving weer.

3

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Figuur 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de kern Oldenzaal (Bron: Qgis)

4

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Figuur 1.2: Ligging plangebied ten opzichte van de nabije omgeving (Bron: Qgis)

1.3

Vigerend bestemmingsplannen

1.3.1

Planologisch regime

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Zuid Berghuizen' van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 1 juli 2013 door de gemeenteraad van de gemeente Oldenzaal vastgesteld. Daarnaast is het 'Parapluplan parkeernormen Oldenzaal' van toepassing. Dit bestemmingsplan is op 28 november 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Ter plaatse van het plangebied is zowel de enkelbestemming 'Maatschappelijk' van toepassing als een bouwvlak. Het bouwvlak ligt rondom de bestaande bebouwing ter plaatste. Voor het bouwvlak is een maatvoeringsvereiste van toepassing waarbij het maximum bebouwingspercentage 60% bedraagt, de maximum bouwhoogte 16 m en de maximum goothoogte 12 m. Daarnaast is een deel van het plangebied aan de westzijde bestemd middels de enkelbestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming is geen bouwvlak aanwezig en gelden geen maatvoeringsvereisten. In figuur 1.3 is een uitsnede van het geldend bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is met een blauwe omlijning aangeduid. Hieronder wordt nader op de bestemmingen ingegaan.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Zuid Berghuizen Maatschappelijk De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Bouwregels

5

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; de goot- en bouwhoogte bedragen maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' aangegeven goothoogte respectievelijk bouwhoogte; het bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven bebouwingspercentage. Verkeer - Verblijfsgebied De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op verblijf van het verkeer; parkeer-, groen- en speelvoorzieningen; waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels Gebouwen ten dienste van de bestemming en/of nutsvoorzieningen mogen worden gebouwd met dien verstande dat de oppervlakte maximaal 25 m2 bedraagt en de bouwhoogte maximaal 4 m bedraagt.

1.3.2

Strijdigheid

Ter plaatse van het plangebied zijn de gronden bestemd als 'Maatschappelijk'. In de regels is opgenomen dat bouwwerken enkel binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd. In voorliggende situatie dient er bebouwing buiten het bouwvlak te worden gerealiseerd. Hiervoor dient het bouwvlak te worden vervormd, waarbij de gehele bebouwing binnen het bouwvlak komt te liggen. Daarnaast dient het bebouwingspercentage te worden verwijderd, gelet op de toevoeging aan bebouwing. Tot slot dient de nieuwe invulling aan functies binnen de regels te worden geborgd zodat de voorgenomen functies planologisch kunnen worden vastgelegd. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan de functies binnen de kerk, de uitbreiding van de kerk als de realisatie van appartementen aan de zuidzijde. Dit aangezien de realisatie van woningen op dit moment niet is toegestaan. Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridische-planologische kaders op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een passend juridisch-planologisch kader vastgelegd en aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.4

Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "herontwikkeling voormalige Mariakerk" bestaat uit de volgende stukken: toelichting; bijlagen bij de toelichting; verbeelding; regels; bijlagen bij de regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding is de bestemming van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemming zijn regels gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en motivering van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Beleidskader geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Verantwoording milieu en omgevingsaspecten wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In Uitvoerbaarheid wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht. In Juridische planbeschrijving wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord.

6

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plan

Huidige situatie

Het kerkgebouw ligt centraal in de wijk Zuid Berghuizen en vorm tezamen met het nabij gelegen winkelcentrum het hart van de wijk. Het kerkgebouw ligt op een driehoekig perceel dat aan de noordwest- en zuidwestzijde begrenst wordt de Mariastraat en aan de oostzijde door de burgemeester Wallerstraat. De bebouwing aan de overzijde van de Mariastraat bestaat uit vrijstaande en dubbele woningen in twee lagen met kap. Het eerder genoemde winkelcentrum ligt aan de overzijde van de burgemeester Wallerstraat en bestaat de winkellaag met bovenwoningen in ëën tot twee lagen. Aan de noordoostzijde sluit het kerkperceel aan het wijkpark. De randen van het driehoekige kerkperceel worden gevormd door hagen met bomen. Aan de zuidwestzijde wordt op een deel van het binnenterrein op een halfverharding geparkeerd, het overige terrein bestaat merendeels uit groen. Het kerkgebouw ligt daarmee in een groene setting. De hoofdentree van het kerkgebouw met voorplein ligt in de punt aan de westzijde, de pastorie heeft een ingang vanaf de burgermeester Wallerstraat. De burgemeester Wallerstaat heeft een ontsluitingsfunctie voor de wijk. De Mariastraat kan worden getypeerd als een woonstraat die tevens een verbinding vormt tussen de burgemeester Wallerstraat en de oostelijk gelegen hoofdontsluitingsweg Enschedesestraat. In onderstaande figuur zijn verschillende aanzichten weergegeven.

Figuur 2.1: Het kerkgebouw en de pastorie in de bestaande situatie (Bron: Google Maps) . Het oppervlak van het plangebied beslaat 6.670 m². Naast de karakteristieke hoofdmassa van het kerkgebouw bestaat de bebouwing uit een uitbouw waarin de pastorie gevestigd is. In figuur 2.2 staat een tekening weergegeven van de huidige situatie.

7

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Figuur 2.2: Tekening bestaande situatie (Bron: JouwWonen)

2.2

Beoogde situatie

Zoals in de aanleiding is aangegeven, betreft het voornemen een herontwikkeling van de gronden aan de Mariastraat 17 te Oldenzaal. Hierbij is zowel sprake van een nieuwe invulling van bestaande bebouwing; de kerk, als de nieuwbouw van een appartementengebouw. Initiatiefnemer is voornemens de in cultuurhistorisch opzicht waardevolle Mariakerk te Oldenzaal te herontwikkelen tot een multifunctionele locatie waar zorg, wonen, ontmoeten, horeca en ondernemen samenkomen. Door het kerkgebouw nieuwe functies toe te kennen krijgt het karakteristieke gebouw weer een functie die aansluit op de behoeften van de huidige samenleving. Naast de bestaande bebouwing komt er ook nieuwbouw om de ruimte van het perceel, in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik, effectief te benutten. Hieronder wordt nader op de invulling gegaan, uitgesplitst in het kerkgebouw en de pastorie en de nieuwbouw van een appartementengebouw. De kavel De bebouwing dient gelet op de ligigng van het plangebied te worden gerealiseerd in een groene setting. Dit aangezien een kenmerkend gebouwd een passende invulling dient te krijgen. Hierbij worden zowel hagen als voetpaden gerealiseerd waardoor het plangebied meer is dan enkel bebouwing. Tevens dient te worden opgemerkt dat wanneer sprake is van nieuwbouw, nieuwbouw maximaal drie lagen mag bedragen, dan anders op de plankaart aangegeven.

De randen van het perceel worden ingericht middels hagen met bomenrijen. Hierna wordt nader op de invulling van het kerkgebouw, de pastorie als het appartementencomplex ingegaan. Het kerkgebouw In de beoogde situatie huisvest in de voormalige kerk een verscheidenheid aan functies. Van groot belang is dat de voormalige kerk in haar bebouwing grotendeels behouden blijft. De huidige ingang aan de westzijde van de kerk blijft behouden. Ter plaatse van deze zijde wordt een grote gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd ten behoeve van zorgwoningen die grenzen aan de acht zorgwoningen. Boven de ingang van de kerk wordt op de verdieping een gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van de zorgwoningen gerealiseerd. Ten zuiden van de acht zorgwoningen wordt een nieuw gebouw gerealiseerd bestaande uit twee lagen. Het nieuw te bouwen complex is middels een gang met de hoofdvorm van de kerk ontsloten. Inpandig is in het nieuw te bouwen gebouw zowel een trap als een lift aanwezig. In het midden van het kerkgebouw; het transept zal de ruimte inpandig worden gewijzigd naar behandelruimtes zowel ten behoeve van een therapeut als consultatiebureau. Tevens zal ruimte worden vrijgemaakt voor een sanitaire voorzieningen. Hierbij blijft het transcept middels twee in- en uitgangen direct bereikbaar. Op de eerste etage worden er ruimtes ingericht ten

8

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Nieuwbouw zuidoostelijk deel plangebied In het zuidoosten van het plangebied wordt middels nieuwbouw een woongebouw bestaande uit drie woonlagen en een kelder gerealiseerd. Hierbij zullen op iedere laag vijf appartementen worden gerealiseerd. Deze appartementen zijn per laag zowel met een trap als een lift bereikbaar en zijn aangesloten op een hal. De parkeergarage is onder het complex gesitueerd. Hierbij zijn eveneens de inpandige bergingen aanwezig naast dat ieder appartement over een eigen parkeerplaats beschikt. De parkeergarage is aan westzijde op de Mariastraat ontsloten.

11

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.

In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Onderhavig plan draagt bij aan de doelstellingen van de NOVI in de zin dat zij bijdraagt aan het combineren van functies. Door deze functies te huisvesten op een cultuurhistorisch waardevolle plek krijgt de locatie bovendien toekomstperspectief.

Het initiatief draagt daarnaast bij aan de (zorg)woningvoorraad van de stad Oldenzaal, dit is met het oog op de huidige wooncrisis en de vergrijzing een toekomstbestendige ontwikkeling te bieden welke bijdraagt aan de leefbaarheid van de stad. Dit inachtnemend wordt geconcludeerd dat onderhavig plan niet strijdig is met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Nederlands Natuurnetwerk (NNN), of met het vrijwaren van functies. Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In onderhavig plan is sprake van een lokale ontwikkeling waar geen nationale belangen mee zijn gemoeid zoals verwoord in het Barro.

12

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid is beschreven dat wanneer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dit plan een beschrijving omvat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het invullen van de vraag naar de behoefte en locatie zijn de volgende uit artikel 1.1.1. Bro van toepassing: 1. Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. 2. Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Doorwerking in het onderhavige plan Toets aan begripsbepalingen 1.1.1. Bro Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorliggend plan betreft wat betreft wonen de realisatie van 22 zorgwoningen en 15 appartementen. Gelet op de begripsomschrijvingen is daarmee sprake van een woningbouwlocatie en derhalve een stedelijke ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet echter ook in ontwikkelingen ten behoeve van behandelruimten en praktijkruimten. De voorgenoemde invulling aan functies ter plaatse van de Mariakerk en parochieruimte kunnen buiten beschouwing worden gelaten gelet op de voorgaande overeenkomende functie van het gebouw en geen extra beslag op de ruimte. Voor de uitbreiding wat betreft kantoorfunctie wordt verwezen naar onderstaande alinea. De overige ontwikkelingen zijn in het kader van de ladder te classificeren als 'kantoren' en 'overige functies'. Of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling hangt bij deze functies af van de gebruikte oppervlakte. Op basis van jurisprudentie, uitspraak ECLI:NL:RVS:2014:1442, is geconcludeerd at bij een oppervlakte van 400m2 voor de functie bedrijf er in ieder geval geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast wordt in het algemeen 500m2 als grens gehanteerd om het verschil in ontwikkeling te duiden voor de ladder. De beoogde functies praktijkruimten met multifunctionele ruimten, kantoor en daghoreca situeren zich in de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt een geringe uitbreiding aan de oostzijde gerealiseerd met een oppervlakte kleiner dan 500 m2. Hiermee wordt een beperkt extra beslag op de ruimte gelegd. Geen enkele functie overstijgt in totaliteit een toevoeging van meer dan 500 m2.

De praktijkruimten worden onderverdeeld in onder andere een therapeut en consultatiebureau. Mede gelet op het voornamelijk gebruik van bestaande bebouwing is hier geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder. De 37 wooneenheden, enerzijds de 22 zorgwoningen, anderzijds de 15 appartementen zijn in dit hoofdstuk wel getoetst aan de ladder. Als er is bepaald of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet beoordeeld worden of er sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Wanneer een ontwikkeling voorziet in de reducering of verplaatsing van bebouwing wordt dit niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Met onderhavig plan wordt er nieuw beslag op de ruimte gelegd. De kerk diende niet als woongelegenheid. In het kader van de ladder wordt er dan nieuw beslag op de ruimte gelegd. Daarnaast wordt er ook nieuw beslag op de ruimte gelegd middels nieuwbouw voor 14 zorgwoningen buiten de kerk en voor de 15 appartementen aan de zuidzijde. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee van toepassing op het plan en de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling van deze woningen moet beschreven worden.

De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Bestaand stedelijk gebied

13

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Gelet op de begripsbepaling voor 'bestaand stedelijk gebied', wordt gesteld dat met de bestaande inrichting van het plangebied, de te realiseren woningen, bijkomende voorzieningen, de verscheidenheid aan omliggende functies er sprake is van bestaande stedelijk gebied. In dit kader voldoet onderhavig plan aan de Ladder. Behoeftebepaling De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Onderhavig plan is dermate klein van schaal dat regionale afstemming niet nodig is. Het plangebied strekt zich ook slechts tot 1 perceel in de bebouwde kom van Oldenzaal. Zorgwoningen Een groot deel van de toe te voegen woningen bestaat uit zorgwoningen, namelijk 22.

In 2017 heeft de gemeente Oldenzaal met WBO en Menzis onderzoek gedaan naar de huisvestingsopgave wonen en zorg in Oldenzaal. Hierbij is de huidige en toekomstige lokale vraag naar wonen en zorg in kaart gebracht, evenals het aanbod. In 'Programma wonen en zorg 2019-2022' heeft de gemeente Oldenzaal een document opgesteld om te anticiperen op de uitkomsten van het voorgaande onderzoek. In het programma geeft de gemeente te kennen dat het aantal ouderen de komende jaren sterk toeneemt, Oldenzaal is aan het vergrijzen. Als gevolg zal ook de behoefte aan zorgwoningen toenemen. Het vraag- en aanbod zal voor verscheiden zorgwoningen toenemen. In die zin is er een aantoonbare kwantitatieve behoefte aan ontwikkeling. Met de realisatie van onderhavig plan wordt op deze ontwikkeling geanticipeerd. In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van wooneenheden met een specifieke doelgroep, namelijk mensen met behoefte aan een vorm van (woon)zorg. Het onderzoek naar de huisvestingsopgave is opgesteld mede door input van de doelgroepen zelf. De beschreven behoefte in 'Programma wonen en zorg 2019-2022' is daarmee ook de kwalitatieve behoefte. Voor deze doelgroep is een specifiek programma opgesteld door de gemeente Oldenzaal om te anticiperen op het toenemende tekort aan woningen voor deze doelgroep.

Appartementen Met onderhavig plan worden ook 15 appartementen gerealiseerd. Deze zijn qua prijsklasse in te delen als 'midden'. De doelgroep van deze woningen zijn ook ouderen. De behoefte aan meer woningen voor deze doelgroep staat gedefinieerd in 'Programma wonen en zorg 2019-2022'. In het programma staat aangegeven dat het aantal ouderen in de koopsector gaat stijgen. De bijpassende opgave is het vergroten van het aantal levensloopgeschikte koopwoningen. Met de realisatie van 15 appartementen gericht op deze opgave wordt direct ingespeeld op de kwantitatieve behoefte. In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat de beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van wooneenheden met een specifieke doelgroep, namelijk mensen van seniorenleeftijd met behoefte aan zelfstandig blijven wonen. Het onderzoek naar de huisvestingsopgave is opgesteld mede op basis van input van de doelgroep zelf. De beschreven behoefte in 'Programma wonen en zorg 2019-2022' is daarmee ook de kwalitatieve behoefte. Voor deze doelgroep is een specifiek programma opgesteld door de gemeente Oldenzaal om te anticiperen op het toenemende tekort aan woningen voor deze doelgroep.

Conclusie Voorliggend bestemmingsplan -het ruimtelijke besluit- maakt meer bebouwing mogelijk dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Derhalve is sprake van een nieuw beslag op de ruimte en dus is de Laddertoets van toepassing. Uit het bovenstaande volgt dat aantoonbaar sprake is van behoefte aan de beoogde stedelijke ontwikkeling. Daarbij vindt de ontwikkeling plaats binnen bestaande stedelijk gebied door middel van de herontwikkeling van een verouderde locatie. Tevens blijkt uit hoofdstuk 3.3 Regionaal beleid en hoofdstuk 3.4 Gemeentelijk beleid dat op regionaal en gemeentelijk niveau vraag is naar de voorgenomen ontwikkeling. Het plan voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren.

14

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat de provincie ruimte wil bieden voor de ontwikkeling van werkgelegenheid en hoogwaardige woonmilieus tot stand willen brengen. Dynamiek ziet de provincie als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken. Dit wordt gedaan door in te zetten op een evenwichtige afweging van beleidsambities waaronder waterveiligheid, een gezond milieu en goede volksgezondheid. Daarnaast wordt ook gestuurd op het versterken van de waardevolle en karakteristieke kenmerken van het landschap. Om de omgevingsvisie tot uitvoering te brengen bevat deze een uitvoeringsmodel. In dat model staan de stappen 'of', 'waar' en 'hoe' centraal. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing. Soms is deze sturing normstellend, maar meestal is de sturing richtinggevend of inspirerend.

Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Onderhavig plan vormt geen belemmering voor het beleid zoals beschreven in de Omgevingsvisie Overijssel.

3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De Omgevingsverordening Overijssel is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waaraan de provincie hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De inzet van de verordening beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of noodzakelijk is om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich dan ook - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - uitsluitend op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. Het uitgangspunt 'decentraal wat kan, centraal wat moet' is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in de verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen.

3.2.2.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In figuur 3.1 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

15

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

3.2.2.2

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Doorwerking plangebied Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name de artikelen 2.1.2, lid 1, 2.1.3, lid 1 en 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Tevens is artikel 2.2.2 van toepassing Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 2.1.2, lid 1(Principe van concentratie) Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel Voorliggend bestemmingsplan maakt de transformatie van de Mariakerk en het omliggende perceel mogelijk. Het gebied wordt ontwikkeld tot een multifunctionele locatie waar verscheidene functies samenkomen als wonen, zorg, horeca, ondernemen en maatschappelijk.

De te realiseren functies worden ontwikkeld om aan de lokale behoeften van Oldenzaal te voldoen. Qua schaal past het initiatief daarom goed bij de directe omgeving en wordt aansluiting bij het bestaande winkelcentrum ten oosten van het plangebied gezocht. Hier ontstaat een passende clustering van verschillende sectoren gezamenlijk. Het voorliggende bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming met artikel 2.1.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.3, lid 1 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip 'bestaand bebouwd gebied' is gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Zuid Berghuizen' is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk'. Daarnaast is al geconcludeerd dat het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De stedelijke ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving. Het voorliggende bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. 2.

In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (of-, waar- en hoe benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd; 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel Voor de motivering van dit artikel wordt verwezen naar de paragrafen 'Ontwikkelingsperspectieven' en 'Gebiedskenmerken'. Gebleken is dat de gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief geen belemmeringen opleveren voor het planvoornemen. Artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2

16

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 15 appartementen en 22 zorgwoningen. Deze woningen zijn gerangschikt binnen het het midden segment en voornamelijk bedoeld voor ouderen. Dit mede vanwege de levensloopbestendigheid van de woningen aangezien ze worden voorzien van een lift. Door het richten op ouderen, die veelal over een eigen woning beschikken treedt doorstroming plaats binnen de gemeente Oldenzaal. Hierdoor worden indirect woningzoekenden, veelal jongeren in hun keuze mogelijkheden voorzien. De ontwikkeling is, gelet op de lokale behoefte in overeenstemming met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. In het hoofdstuk gemeentelijk beleid wordt nader op het gemeentelijk beleid in relatie met wonen ingegaan.

3.2.2.3

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Het ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectief betreft: 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren).

Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Doorwerking plangebied Voorliggend plan voorziet in de transformatie van een historisch waardevolle kerk in het stedelijk gebied van Oldenzaal tot een multifunctionele locatie waar woon- en werklocaties worden gerealiseerd. Het plan borgt hiermee het voortbestaan van een cultuurhistorisch gebouw dat door de gemeenschap als waardevol wordt beschouwd. Tevens voorziet het voornemen in passende mogelijkheden om verschillende Het planvoornemen past daarmee goed binnen dit ontwikkelingsperspectief en sluit aan op het beleid.

3.2.2.4

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur, milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. Natuurlijke laag; 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap; 3. Stedelijke laag; 4. Laag van beleving. In dit geval worden de 'natuurlijke laag', 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' en 'laag van beleving' buiten beschouwing gelaten. Het plangebied kent op basis van deze lagen geen gebiedskenmerk of andere bijzondere eigenschap. Stedelijke laag In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten.

Steden ontwikkelden vaak een eigen kleur en profiel; deels door gebiedskenmerken, deels door bepaalde accenten in de ontwikkeling van hun economie, maatschappij en/of voorzieningenpakket. Woonwijken 1955 - nu De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere

17

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. De wederopbouwwijken worden bijvoorbeeld vaak gekenmerkt door een repeterende stempelstructuur in de bouwblokken, de ruime opzet van de groene ruimte en aandacht voor details. Centrale wijkfuncties (winkelcentra, kerkgebouwen) verdwijnen. De bijbehorende bebouwing heeft vaak een centrale identiteitsbepalende plek in de wijk, maar dreigt door functieverlies te verdwijnen. Ambitie is om markante gebouwen zoals leegkomende kerken en winkelstrips waar mogelijk te behouden door ze een nieuwe functie te geven. Nieuwe bebouwing dient zich te voegen naar de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. Doorwerking plangebied Voorliggend plan voorziet de Mariakerk, de parochie en het omliggende perceel van multifunctionaliteit en daarmee toekomstbestendigheid. Het plan draagt daarmee bij aan de vitaliteit van Oldenzaal. De restauratie en interne verbouwing van het kerkgebouw en de parochie, alsmede de nieuw toegekende functies, dragen bij aan het behoud van karakteristieke bouwwerken in Zuid Berghuizen.

Het heeft daarmee een positieve bijdrage op de identiteit van de wijk. Zoals beschreven in het ontwikkelingsperspectief bestaat de trend dat kerkgebouwen en winkelcentra hun functie verliezen. Onderhavig plan speelt in op deze trend door de Mariakerk en het omliggende perceel te voorzien van functies die toekomstbestendig zijn. Het initiatief sluit daarom aan op het relevante beleid en de kenmerken van de stedelijke laag.

3.2.2.5

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het initiatief is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woonagenda Twente

De woonagenda is een gezamenlijk product van betrokken gemeenten, woningcorporaties, markt en andere partners. In de woonagenda zijn meerjarige afspraken over opgaven en ambities vastgelegd. De Woonagenda is tot stand gekomen door middel van een interactief proces van gemeenten, provincie en partners uit de Woonkeuken. Er zijn 7 ambities geformuleerd. 1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 2. Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag 3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing 4. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk 5. Verduurzaming 6. Versnelling 7. Toegankelijkheid en doorstroming

Doorwerking plangebied Met onderhavig plan worden 37 woningen gerealiseerd, onderverdeeld in 22 zorgwoningen als 15 zelfstandige appartementen voor ouderen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de ambitie van het toevoegen van 60.000 woningen tot 2030. Daarnaast wordt met onderhavig plan ingespeeld op de veranderende woningvraag. Nederland is aan het vergrijzen. Volgens het planbureau voor leefomgeving neemt het aantal ouderen toe van 7 procent in 2013 tot 14 procent in 2040. Deze vergrijzing heeft gevolgen voor onder andere de woningmarkt. Geschat wordt dat steeds meer ouderen, in absolute zin, verhuizen naar een zorginstelling of zorgwoning. Met onderhavig plan worden 22 zorgwoningen gerealiseerd, hiermee wordt ingespeeld op de toenemende behoefte aan deze categorie woningen als gevolg van de toenemende vergrijzing.

18

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Oldenzaal

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie laat het ontwikkelperspectief voor Oldenzaal zien voor de komende 10 tot 15 jaar. De structuurvisie vormt de basis voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming. Met de volgende vier strategische ingrepen laat Oldenzaal zien waar haar ambitie ligt: 1. vergroten van stedelijk kerngebied; 2. ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal; 3. ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers en; 4. vitale, onderscheidende en intieme woonwijken. Het plangebied ligt nabij de westelijke grens van de wijk Zuid-Berghuizen in het zuiden van Oldenzaal. Binnen dit gebied wordt gestreefd naar het vitaal, onderscheidend en intiem maken van deze wijk. Het plangebied wordt aangemerkt als wijkpark en heeft daarmee een centrale functie in deze ambitie. Verder is het de bedoeling dat Zuid-Berghuizen een zelfstandige woonwijk blijft met een eigen hart in een groene omgeving. Verder wordt nadruk gelegd op de infrastructurele verbinding tussen de wijk en het stedelijk centrum van Oldenzaal. Tot slot geldt de algemene ambitie om de woonwijk een kwaliteitsverbetering te laten doormaken.

Doorwerking plangebied Met voorliggend plan wordt een karakteristiek kerkgebouw met parochie getransformeerd tot een eigentijds complex met een verscheidenheid aan functies die passend is bij omgeving. Hiermee wordt bijgedragen aan de vitaliteit van de wijk Zuid-Berghuizen en vindt kwaliteitsverbetering plaats. Met voorgenomen ontwikkeling wordt daarom bijgedragen aan enkele in de Structuurvisie Oldenzaal genoemde ambities.

3.4.2

Stadsvisie 2025

Het gemeentebestuur van Oldenzaal heeft een Stadsvisie opgesteld. Dit document vormt een afwegingskader en daarmee de verbinding tussen allerlei op het oog los van elkaar staande ontwikkelingen. De Stadsvisie 2025 geeft aan wat Oldenzaal in 2025 wil zijn en wil betekenen voor haar inwoners en de regio. Deze ambitie is geformuleerd in zes ambities. Deze zijn niet allemaal van dezelfde orde, maar vullen elkaar wel aan: 1. Oldenzaal, binnenstad met sfeer; 2. Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst; 3. Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente; 4. Oldenzaal, waar je graag woont en leeft; 5. Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes; 6. Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen. De tweede, vierde en zesde ambitie hebben een relatie met onderhavig plan; het faciliteren van kleinschalige bedrijvigheid en het toevoegen van een (zorg)wooneenheden stad. Doorwerking planvoornemen Voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan ambities voor de ontwikkeling van Oldenzaal als stad. Ten eerste faciliteert onderhavig plan kleinschalige bedrijvigheid zoals de daghoreca, kantoren en commerciële ruimte. Daarnaast wordt met het initiatief een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu gerealiseerd. Door zorgappartementen en middenklasse koopwoningen te realiseren wordt ingespeeld op de huidige behoeften omtrent huisvesting.

De woningen worden gerealiseerd op een locatie met een groen karakter in combinatie met cultuurhistorisch erfgoed. Onderhavig plan realiseert daarmee een uniek woonmilieu in Zuid-Berghuizen welke ook functies huisvest die voor de directe omgeving van waarde zijn. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de uitgangspunten die in de Stadsvisie 2025 worden voorgestaan.

3.4.3

Woonvisie Oldenzaal 2016 - 2020

Algemeen: De gemeente Oldenzaal is nauw betrokken bij een goed huidig en toekomstig woon- en leefklimaat. De aandacht voor optimaal wonen is in 2020 door de coronacrisis en de anderhalve meter samenleving alleen maar verder toegenomen. De opgave om een goed begaanbaar pad te kiezen tussen de sterk gevoelde woningvraag op korte termijn en het krimpende inwonertal op de langere termijn vraagt om een goede woonprogrammering. De woonvisie schetst de ambities en de hooflijnen van het woonbeleid van de gemeente Oldenzaal. De woonvisie sluit aan bij

19

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

de ambitie in het coalitieakkoord: Een levendige, vernieuwende, duurzame stad waarin betrokken inwoners meedoen, samen wonen, samen zorgen, samen ontspannen en gezamenlijk investeren. Oldenzaal zet in op 5 speerpunten: 1. doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens); 2. wonen en zorg; 3. stedelijke vernieuwing; 4. verduurzaming bestaande voorraad; 5. programmeren en zuinig ruimtegebruik. Strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030 Aanleiding voor de woonprogrammering Na het verschijnen van de concept-nota Strategisch programmeren Oldenzaal van 1 september 2020 hebben zich de afgelopen maanden diverse ontwikkelingen voorgedaan. Het betreft de jaarlijkse aanpassing van de primoscijfers (huishoudensprognose) en het verschijnen van een concept voor de regionale woonagenda Twente. De nieuwste primoscijfers gaan uit van een grotere groei van het aantal huishoudens in Oldenzaal, dan waarmee rekening was gehouden. In de regionale woonagenda voor Twente wordt uitgegaan van een toename van 20.000 tot 22.000 woningen in Twente. Dit betreft de zogenaamde regionale behoefte. In de Woondeal Twente wordt de ambitie van minimaal 14.100 woningen vastgelegd. Hiermee kan Oldenzaal voorzien in de strategische woonprogrammering voorziene lokale behoefte van ongeveer 600 woningen. De provincie streeft ernaar om in Twente minimaal 20.000 woningen te realiseren tot 2030.

Dit biedt ruimte voor de ambitie van de raad om 1000 woningen nieuw te bouwen. In de woondeal zitten 3 sleutelprojecten in Oldenzaal: De Stakenbeek, De Graven Es en de Langestraat met daarin zo'n 460 woningen. In het nieuwe plangebied De Gravenbeek wil WBO nadrukkelijk een aandeel in de nieuwbouw nemen. Om de aantrekkelijkheid van Oldenzaal te vergroten wordt prioriteit aan de stedelijke (her)ontwikkeling gegeven. Dit komt tot uiting in de versterking van het kleinstedelijk woonmilieu in de binnenstad, transformatie van Stationspark Oldenzaal Centraal en De Graven Es tot een suburbaan woonmilieu (met vooral grondgebonden woningen) en vernieuwing van Zuid-Berghuizen, de Thij en de Essen tot vitale wijken. Behoefte en doelgroepen In de strategische woonprogrammering is vermeld dat Oldenzaal kiest voor de strategie 'maximale kwaliteit'. Dit betekent het volgende: toevoegen van 405 woningen, waarvan 330 appartementen/ nultredenwoningen. Alle plannen die kwalitatief aansluiten op woningbehoefte doorzetten. Dit zijn bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen, middenhuur en plannen met een extra trekkracht op mensen die zich in Oldenzaal willen vestigen). In deze strategie gaat het met name om plannen voor appartementen en levensloopbestendige woningen en plannen met extra regionale trekkracht.

Zo kan maximaal worden ingezet aan plannen die complementair zijn aan de bestaande voorraad en bijdragen aan de ruimtelijke structuurversterking op de lange termijn. Door te bouwen voor de empty-nesters (huishoudens waarin de kinderen het huis hebben verlaten) ontstopt de gemeente de woningmarkt.

Doorwerking planvoornemen Onderhavig plan, het realiseren van verschillende functies ter plaatse van de Mariakerk en de parochie, alsmede de nieuwbouw van (zorg)woningen, sluit aan bij het tweede punt van de woonvisie. Door (zorg)woningen te realiseren wordt ingespeeld op de behoefte aan dergelijke woningen die ontstaat door onder andere vergrijzing. Daarnaast speelt er in de huidige situatie een wooncrisis door een groot tekort aan koopwoningen. Middels de realisatie van middenklasse koopappartementen worden woningen gerealiseerd die in deze sector vallen. Het initiatief draagt daarmee bij aan de oplossing van deze problemen. De te realiseren woningen worden gerealiseerd in maatschappelijke vorm, voor de ouderenzorg. Concreet betekent dit onder andere dat deze appartementen niet aan particulieren verkocht kunnen worden. Met de creatie van deze woningen kan het wel voorkomen dat door de nieuw geboden ruimte er ergens ander woonruimte ontstaat als gevolg van verhuizing. Indirect kan onderhavig plan dus bijdragen aan de realisatie van 1.000 extra woningen. Daarom wordt ook gesteld dat onderhavig plan in lijn is met de strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030.

3.4.4

Conclusie

De ontwikkelingen waarin dit bestemmingsplan voorziet zijn in overeenstemming met de in deze paragraaf behandelde beleidsdocumenten en de daarin opgenomen gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

20

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Hoofdstuk 4 4.1

Verantwoording milieu en omgevingsaspecten

Milieu

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in deze paragraaf een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.1.1

Bodem

4.1.1.1

Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.1.1.2

Doorwerking in het onderhavige plan

In opdracht van JOUW Wonen B.V. heeft Kruse Milieu BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hierna weergegeven. De gehele rapportage is als Bijlage 1 Verkennend Bodemonderzoek opgenomen. Aanleiding voor het onderzoek was de geplande aankoop van het terrein met voorgenomen herontwikkeling inclusief woningbouw. Het onderzoek is uitgevoerd in januari 2020. Voorafgaand aan het bodemonderzoek heeft een standaard vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725. Op basis van dit vooronderzoek werd de bovengrond van het terrein als verdacht aangemerkt in verband met de aanwezigheid van asbest. De locatie is op basis van dit vooronderzoek als onverdacht aangemerkt voor chemische parameters. De resultaten van het vooronderzoek rechtvaardigden een gevolgonderzoek. In het gevolgonderzoek zijn in de ondergrond en in het grondwater enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden is er geen reden om op dit gebied nader onderzoek uit te voeren. In één van de mengmonsters van de fijne fractie is asbest aangetoond. Het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor een nader asbestonderzoek. Ter plaatse van vermoedelijke locaties van de voormalige ondergrondse brandstoftank(s) zijn zintuigelijk geen verontreinigingen waargenomen.

Tevens zijn in het grondwatermonster van peilbuis 1 geen minerale oliecomponenten aangetoond. Op basis hiervan wordt verwacht dat eventuele ondergrondse brandstoftanks zich niet op de vermoede locaties hebben bevonden of geen invloed hebben gehad op de bodemkwaliteit. Op basis van uitgevoerde bodemonderzoek is geconcludeerd dat vanuit milieukundig oogpunt er geen bezwaar is tegen de herontwikkeling van het terrein ten aanzien van woningbouw en toekomstig gebruik. De vastgestelde verontreinigingen leveren geen risico's voor de volksgezondheid op.

4.1.1.3

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van onderhavig plan.

4.1.2

Water

4.1.2.1

Europees- en rijksbeleid

Het Nederlands beleid voor de waterveiligheid en zoetwatervoorziening staat in het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 (NWP). Met dit NWP zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

21

bestemmingsplan herontwikkeling voormalige Mariakerk

Het kabinet streeft naar een integrale benadering, door natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie, cultureel erfgoed en economie (inclusief verdienvermogen) zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. De ambitie is dat overheden, bedrijven en burgers zich in 2023 meer bewust zijn van de kansen en bedreigingen van het water in hun omgeving. Iedereen neemt zijn eigen verantwoordelijkheid om samen te komen tot een waterrobuuste ruimtelijke inrichting, het beperken van overlast en rampen en verstandig handelen in extreme situaties.

4.1.2.2

Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel bevat het provinciaal waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de Waterwet. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, doordat de laag van bodem, natuur en watersysteem de basis vormt van het ontwikkelingsperspectief. Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewater en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welk gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke. De provinciale ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van gronden oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

4.1.2.3

Waterschap Vechtstromen

Het waterbeleid van het waterschap Vechtstromen wordt beschreven in het Waterbeheerprogramma 2022-2027. Deze is vastgesteld op 15 december 2021. Het regionaal waterbeheer en waterprogramma is bedoeld als een concrete uitwerking van het regionaal waterbeleid binnen de Provincie Overijssel. Het Regionaal Waterprogramma is uitvoeringsgericht en bevat concrete maatregelen. Het provinciale waterbeleid in Omgevingsvisie en Regionaal Waterprogramma vormt tezamen het beleidsmatig kader voor alle regionale oppervlaktewateren en het regionaal grondwater, en daarmee het regionaal waterbeheer. De inhoud van het Regionaal Waterprogramma kent de volgende verplichte onderdelen: de uitvoering van Europese waterrichtlijnen; de uitvoering van Europese waterrichtlijnen; Daarnaast is er 1 onverplicht onderdeel opgenomen: Doelen overige wateren;