Document · PDF

Rekenkamerrapport Sturen met inzicht

RAAD 25 juni 2026, gemeente OisterwijkBij agendapunt: Uitkomsten rekenkameronderzoek 'Sturen met inzicht woningbouwaanbod' - aangenomen12.751 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Sturen met inzicht

Rekenkameronderzoek naar het speelveld en instrumenten op het gebied van wonen in de gemeente Oisterwijk 9 januari 2026 |Atrivé

Sturen met inzicht Rekenkameronderzoek naar het speelveld en instrumenten op het gebied van wonen in de gemeente Oisterwijk 9 januari 2026 | Atrivé

www.atrive.nl

Colofon Dit onderzoeksrapport is met zorgvuldigheid opgesteld in opdracht van de rekenkamer van gemeente Oisterwijk. Het rapport is opgesteld door onderzoekers van het bureau Atrivé: Esther Mulder MSc en Iris de Jager MA. Atrivé sluit iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van de gegevens.

Sturen met inzicht

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Doel van het onderzoek

1.3

Opbouw rapportage

Onderzoeksopzet

2.1

Onderzoeksvragen

2.2

Onderzoeksaanpak

Landelijke, provinciale en regionale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting 8

3.1

Landelijke ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting

3.2

Provinciale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting

3.3

Regionale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting Stedelijke Regio Breda-Tilburg/Hart van Brabant 10

Opgave volkshuisvesting in de gemeente Oisterwijk 13

4.1

De gemeente Oisterwijk in cijfers

4.2

Lokale kaders en beleid gemeente Oisterwijk

4.3

Lokale samenwerkingspartners

4.4

Hoe hangt dit samen?

4.5

Constateringen

Uitvoering

5.1

Beleid in beweging

5.1.1

Uitdagingen op de woningmarkt

5.1.2

Aanpak en oplossingsrichtingen

5.2

Instrumentenkoffer

5.3

Gebruik van instrumenten

5.4

Constateringen

Informatievoorziening en sturing

6.1

Inleiding

6.2

Besluitvormingsproces en instrumenten

6.2.1

Inwonersinitiatieven

6.2.2

Instrumenten voor de gemeenteraad

6.3

Informatievoorziening op het gebied van wonen

Sturen met inzicht

6.4

Rolinvulling raad op het terrein van volkshuisvesting

6.5

Constateringen

Bijlage 1: Overzicht betrokken gemeenten regionale samenwerking(en)

Bijlage 2: Begrippenlijst

Bijlage 3: Landelijke basis en ontwikkelingen op het gebied van wonen 33

Sturen met inzicht

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het onderwerp woningaanbod staat hoog op de agenda bij veel gemeenten in Nederland. In de afgelopen jaren is de woningmarkt ingrijpend veranderd. De meeste gemeenten worden geconfronteerd met tekorten in bijna alle segmenten van de woningmarkt. Onze rijksoverheid geeft verschillende redenen voor dit tekort aan woningen zoals bevolkingsgroei, veranderende gezinssamenstelling, beperkte bouwgrond, lange procedures, hoge kosten en de stikstofcrisis (Rijksoverheid, 2025). De combinatie van hoge prijzen en beperkt aanbod maakt de koopmarkt slecht toegankelijk voor verschillende woningzoekenden, waaronder starters. Ook de huursector inclusief de sociale woningvoorraad heeft te maken met tekorten en oplopende, forse wachttijden. De landelijke krapte op de woningmarkt, zowel sociale huurwoningen als vrije sector, raakt ook de gemeente Oisterwijk. Voor huishoudens met een laag of middeninkomen en voor starters is het kopen van een eigen woning niet vanzelfsprekend. Daarnaast is de doorstroom binnen de sociale sector laag. De gemeenteraad maakt lokaal de politieke keuzes, onder andere in de woon-, woonzorg en omgevingsvisie. De portefeuillehouder krijgt hiermee mandaat om het daarvoor beschikbare instrumentarium in te zetten.

Te denken valt aan afspraken over provinciale of regionale woningbouwprogrammering, beleidsregel prioritering woningbouwinitiatieven (ook van belang voor de ontwikkelaars) en prestatieafspraken met de lokale woningcorporaties en hun huurdersorganisaties over de sociale huurvoorraad. Deze instrumenten, die invloed hebben op onder andere de samenstelling van de gemeentelijke woningvoorraad zijn voorbeelden die in de afgelopen jaren door gemeenten zijn ingezet. De rekenkamer van de gemeente Oisterwijk heeft na een inventarisatie bij de raadsleden van de gemeente besloten beschrijvend onderzoek te doen naar de instrumenten op het terrein van wonen. Met de focus op het woonbeleid in de gemeente Oisterwijk, de rol van het gemeentebestuur en expliciet de rol van de raad hierin.

1.2 Doel van het onderzoek Het doel van rekenkameronderzoek is het versterken van de rol van de raad en het verbeteren van de kwaliteit van beleid. Het doel van dit onderzoek is om de gemeenteraad van Oisterwijk te informeren over het woonbeleid in de afgelopen jaren, de inzet van verschillende instrumenten op het terrein van wonen en inzicht in het speelveld (betrokken actoren). De rekenkamer heeft gekozen voor een beschrijvend onderzoek; feitelijke informatie wordt verzameld, geordend en gepresenteerd. Dit onderzoek richt zich op de uitvoering van het woonbeleid en het gebruik van instrumenten in de afgelopen drie jaar en mondt uit in aanbevelingen voor de toekomst. Dit onderzoek heeft een beschrijvend karakter. De effectiviteit van de instrumenten is geen onderdeel van dit onderzoek, maar kan een vervolg zijn. Met dit onderzoek draagt de rekenkamer bij aan haar voornaamste doel: het versterken van de zuivere rol van de gemeenteraad.

Sturen met inzicht

1.3 Opbouw rapportage Hoofdstuk 2 geeft informatie over de opzet van het onderzoek, centrale vraag en bijbehorende deelvragen. Hoofdstuk 3 gaat in op de landelijke en regionale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting. In hoofdstuk 4 wordt ingezoomd op de lokale volkshuisvestelijke context van de gemeente Oisterwijk. Op basis van deze algemene informatie laat hoofdstuk 5 zien welke instrumenten op het gebied van Wonen de gemeente inzet, of van plan is in te zetten. Daaropvolgend gaat hoofdstuk 6 in op de informatievoorziening en sturing vanuit de gemeenteraad. Hoe ziet het besluitvormingsproces van de gemeente eruit, welke instrumenten hebben raadsleden tot hun beschikking. Wat zijn de gemaakte afspraken over de informatievoorziening op het gebied van wonen, is deze informatievoorziening toereikend (genoeg) en krijgt de raad daarmee voldoende mogelijkheid om bij te sturen? In het onderzoek komen begrippen voor die gemarkeerd (magenta en dikgedrukt) zijn. De definitie van deze begrippen is te lezen in bijlage 2 Begrippenlijst. Verwijzingen naar bestaande beleidsstukken zijn magenta en schuingedrukt gemarkeerd.

Sturen met inzicht

2 Onderzoeksopzet 2.1 Onderzoeksvragen In dit beschrijvende rekenkameronderzoek staat de volgende vraag centraal:

“Hoe ziet het huidige speelveld van het woningaanbod eruit in Oisterwijk en welke mogelijkheden heeft de gemeente(raad) om het woningaanbod te beïnvloeden?”

Ter beantwoording van deze centrale vraag zijn onderzoeksvragen geformuleerd. Deze zijn onderverdeeld in drie categorieën: beleidskaders, uitvoering en informatievoorziening & sturing. A. BELEIDSKADERS 1. Wat zijn landelijke, provinciale en regionale kaders op het gebied van wonen? 2. Welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Oisterwijk voor wonen geformuleerd? B. UITVOERING 3. Welke instrumenten voor het woonbeleid heeft de gemeente Oisterwijk de afgelopen drie jaar ingezet om het woningaanbod in de gemeente Oisterwijk te beïnvloeden? En wat zijn bruikbare lessen elders? 4. Welke interne en externe actoren zijn betrokken bij het woningaanbod en welke rol hebben zij hierin? C. INFORMATIEVOORZIENING EN STURING 5. Welke instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking? In hoeverre zet de gemeenteraad deze instrumenten op het terrein van wonen in? 6. Op welke wijze informeert het college de raad over de voortgang en de resultaten ten aanzien van wonen?

2.2 Onderzoeksaanpak Om de onderzoeksvragen te beantwoorden is ten eerste een documentenstudie gedaan. Het onderzoek start met het in kaart brengen van de huidige algemene situatie op het gebied van wonen in de gemeente Oisterwijk. Denk hierbij aan openbaar beschikbare cijfers, ambities en doelstellingen van de gemeente Oisterwijk op het gebied van wonen. Aan de hand van en als aanvulling op de documentenstudie hebben verschillende interviews plaatsgevonden. Deze interviews waren met de betrokken beleidsmedewerkers binnen de ambtelijke organisatie, de portefeuillehouder Wonen van de gemeente en een rondetafelgesprek met de in de gemeente Oisterwijk werkzame woningcorporaties. De interviews met de beleidsmedewerkers en de wethouder richtte zich vooral op ‘waar staat Oisterwijk nu op het gebied van wonen en waar wil Oisterwijk naartoe.’ Bij het rondetafelgesprek met de werkzame woningcorporaties in gemeente Oisterwijk lag de nadruk op de opgaven waar de woningcorporaties voor staan, de prestatieafspraken en nog mogelijk in te zetten beleidsinstrumenten. Uit de interviews is een duidelijk overzicht opgesteld van de relevante beleidsstukken, zowel op provinciaal als op lokaal niveau. Om te waarborgen dat de provinciale en regionale beleidsstukken volledig zijn opgenomen, heeft er afstemming

Sturen met inzicht

plaatsgevonden met de provincie Noord-Brabant. Ook in dit proces lag de focus niet op de effectiviteit van de beleidsinstrumenten, maar op het in kaart brengen van de aanwezige beleidsinstrumenten op het gebied van wonen. In aanvulling op de genoemde interviews en afstemming heeft een informele dialoogsessie met raadsleden van de gemeenteraad Oisterwijk plaatsgevonden. In deze dialoogsessie ging het om kaderstelling, bijsturing, informatievoorziening en rol van de raad hierin. De opgehaalde kwalitatieve informatie vanuit de informele dialoogsessie is meegenomen en waar passend verwerkt in deze nota van bevindingen en de instrumententabel.

Sturen met inzicht

3 Landelijke, provinciale en regionale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting De Nederlandse overheid kent verschillende bestuurslagen: de rijksoverheid, provincies, gemeenten en waterschappen. Daarnaast zijn er nog instellingen die door de overheid gefinancierd en bestuurd worden (gemeenschappelijke instellingen maar ook privaatrechtelijke organisaties). De overheid heeft verschillende instrumenten tot haar beschikking. Denk hierbij aan wet- en regelgeving, financiële middelen, afspraken, publiciteit, organisatie van de uitvoering en internationale middelen. Dit hoofdstuk gaat in op de landelijke, provinciale en regionale kaderstelling en/of instrumenten op het terrein van wonen.

3.1 Landelijke ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting In de Nederlandse Grondwet staat geschreven dat de overheid verantwoordelijk is voor het voorzien in huisvesting. De Woningwet waarborgt de kwaliteit van sociale huisvesting. Dat betekent dat wonen een wettelijke basis kent. Vanuit deze opvatting is er op het terrein van wonen de afgelopen jaren veel gewijzigd en/of veranderd. Als reactie op de urgente en dreigende ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt is bij de formatie van het kabinet-Rutte IV de post van minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) gecreëerd. In 2022 publiceerde dit ministerie de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met deze agenda, bestaande uit zes programma’s, stelt het Rijk zich in staat om de diverse woon- en bouwopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. •

• • • • •

Programma Woningbouw. Hierin wordt de taak en verantwoordelijkheid van gemeenten, provincies en Rijk genoemd om de woningbouw te versnellen. Het kwantitatieve doel vanuit het programma is het bereiken van 100.000 nieuwe woningen per jaar, met uiteindelijk de realisatie van 900.000 nieuwbouwwoningen t/m 2030. Programma Betaalbaar wonen, waarin aandacht wordt gegeven aan de woonlasten van mensen en de beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens, passend bij woonbehoefte en levensfase. Programma Een thuis voor iedereen, dit programma gaat in op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenredige verdeling van aandachtsgroepen over alle gemeenten met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Programma Wonen en zorg voor ouderen, waarin de ambitie wordt uitgesproken om meer geclusterde woon(zorg)vormen te realiseren ten behoeve van doorstroming en het langer zelfstandig thuis wonen door de seniore doelgroep. Nationaal programma Leefbaarheid en veiligheid, waarin het doel wordt uitgesproken om de leefsituatie en het perspectief van bewoners in de meest kwetsbare gebieden van Nederland te verbeteren. Programma Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving, waarin de ambitie wordt uitgesproken tot en met 2030 2,5 miljoen woningen te isoleren en 1 miljoen warmtepompen te installeren.

Sturen met inzicht

De inhoud van de Nationale Woon- en Bouwagenda is vastgelegd in het wetsvoorstel WET VERSTERKING REGIE VOLKSHUISVESTING . Met deze wet krijgt het Rijk de regie (terug) op de ontwikkeling van de volkshuisvesting en met name de bouwopgave. Het (niet controversieel verklaarde) wetsvoorstel is 3 juli behandeld en aangenomen in de Tweede Kamer. De precieze datum van behandelen in de Eerste Kamer is nog onbekend. De wet beoogt een betere samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten: het Rijk stelt de normen en monitort, de provincie coördineert en de gemeenten sturen lokaal op de op regionaal niveau gemaakte afspraken. In het aangepaste besluit van 2025 staat dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar moet zijn voor mensen met een midden- en laag inkomen. Een andere belangrijke wijziging is dat per regio 30% van de nieuwbouw sociale huurwoningen moet zijn (en niet per project). Verder worden naast mantelzorgwoningen op het eigen erf ook woningen voor eerstegraads familieleden vergunningsvrij. Tot slot is het idee om de Ladder voor duurzame verstedelijking voor woningbouw af te schaffen, wat bouwen buiten de bebouwde kom makkelijker moet maken.

Verdere landelijke ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting, naast het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting (Wvrv), zijn de Omgevingswet (1 januari 2024), de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) en de Nationale Prestatieafspraken (2025-2035). In bijlage 3 is een beknopte beschrijving van de basis op het terrein van wonen omschreven. Twee jaar na ondertekening van de Nationale Prestatieafspraken zijn de afspraken in 2024 opnieuw bekeken en waar nodig aangepast. Dit resulteerde in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035.1 In de herijkte Nationale Prestatieafspraken is het creëren van beschikbaarheid nog steeds de grootste opgave. • De realisatie van sociale huurwoningen gaat minder snel dan gewenst. Het kwantitatieve doel is om vanaf 2029 jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. De ambitie is om dit kwantitatieve aantal in 2027 al te halen door: • Sturen op voldoende programmering van nieuwe woningen • Versnellen realisatie van lopende projecten die voldoende betaalbare woningen bevatten • Aanpassen programmering van huidige projecten waarvan het aandeel sociale huurwoningen niet voldoende is. • De rol van woningcorporaties bij de realisatie van de bouw van middenhuurwoningen.

De Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 benoemen verschillende uitvoeringsinstrumenten, maar doet vooral de oproep voor het inzetten van bestaande instrumenten (die bijvoorbeeld specifiek bijdragen aan versnelling). Daarnaast worden er nieuwe instrumenten benoemd, bijvoorbeeld financieel (realisatiebonus) of het actief benutten van het instrument van uitruil. Dit laatste is bedoeld als instrument als het kansen biedt om realisatie van betaalbare woningen naar voren te halen. Parallel plannen wordt de nieuwe norm voor het versnellen van de realisatie.

3.2 Provinciale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting De provincie Noord-Brabant speelt een belangrijke rol in het vormgeven en stimuleren van het woningbeleid. Hiervoor zet zij verschillende beleidsmatige instrumenten in die samen zorgen voor een integrale aanpak van de woonopgaven in de provincie Noord-Brabant. Deze kaders en uitvoeringsprogramma’s zorgen voor afstemming tussen verschillende beleidsvelden waar wonen mee te maken heeft, zoals mobiliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. 1

Rapport Nationale Prestatieafspraken corporatiesector 2025-2035

Sturen met inzicht

De provincie heeft in 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. In deze visie staan de belangrijkste ambities in Noord-Brabant betreffende de fysieke leefomgeving en nieuwe manieren van samenwerking binnen de provincie. De basisopgave is het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.2 Daarnaast maakt de provincie gebruik van de Omgevingsverordening als juridisch instrument om ruimtelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwprojecten, mogelijk te maken en te sturen.3 Deze instrumenten zijn in lijn met de Omgevingswet en moeten bijdragen aan een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van nieuwe woningen. Het Beleidskader Wonen en Werken. Sterke steden en vitale kernen geeft invulling aan de Brabantse Omgevingsvisie en schetst wat de provincie wil bereiken op het gebied van wonen en werken.4 De provincie pakt hierin een regierol bij het afwegen van opgaven op verschillende schaalniveaus en het verbinden van beleid voor steden en dorpen in de provincie. Het kader is opgesteld in samenhang met het Ontwikkelperspectief Stedelijk Brabant, onderdeel van het nationale NOVEX-programma (verder uitgelegd in paragraaf 3.3) waarin Rijk en regio samenwerken aan verstedelijkingsopgaven. De uitvoering van dit beleidskader krijgt handen en voeten in de provinciale Uitvoeringsagenda Wonen en Werken 2024-2027.

Hierin staan verschillende actielijnen, subdoelen, beoogde resultaat en activiteit gekoppeld. Een voorbeeld is de ‘aandacht voor aandachtsgroepen’, waar de concrete actie voor de realisatie van integrale regionale woonzorgvisie(s) en/of regionaal afgestemde lokale woonzorgvisies aan verbonden zit. Daarnaast zijn samenwerkingsafspraken met gemeenten en andere partners en een tijdspad voor de realisatie van woonambities in Brabant uitgewerkt. Ook het Beleidskader Leefomgeving gebruikt de provincie om ruimte te bieden aan de ontwikkelingen in de Brabantse samenleving. Dit kader helpt gemeenten om te gaan met de geringe beschikbare ruimte en kwaliteit van de leefomgeving, denk hierbij aan passend aanbod voor de woningbehoefte.5 Met deze instrumenten wil Noord-Brabant zorgen voor voldoende, passende en toekomstbestendige woonruimte voor al haar inwoners, in goede samenhang met economie, leefomgeving en maatschappelijke opgaven.

3.3 Regionale ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting Stedelijke Regio Breda-Tilburg/Hart van Brabant Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste ruimtelijke en volkshuisvestelijke ontwikkelingen binnen Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) en de regio Hart van Brabant, waar gemeente Oisterwijk beide onderdeel van is. De SRBT is een samenwerkingsstructuur waarin bestuurders en ambtenaren op regionaal niveau met elkaar afspraken maken. Dit betekent echter niet dat afspraken vrijblijvend zijn. Vanuit deze inhoudelijke dialoog wordt toegewerkt naar goede verstedelijkingsafspraken met het Rijk en naar een betere afstemming met de provincie en tussen gemeenten onderling. De regio Hart van Brabant is hierin een overlegtafel, aangezien deelnemende gemeenten van de gemeenschappelijke regeling Hart van Brabant ook onderdeel uitmaken van de samenwerking binnen SRBT. De regio SRBT is een samenwerkingsverband van negentien gemeenten, vier 2 3 4 5

https://www.brabant.nl/onderwerpen/omgevingsbeleid/omgevingsvisie/ https://www.brabant.nl/onderwerpen/omgevingsbeleid/omgevingsverordening-noord-brabant/ https://www.brabant.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/beleidskader-wonen-werken/ https://www.brabant.nl/onderwerpen/omgevingsbeleid/beleidskader-leefomgeving-2030/

Sturen met inzicht

waterschappen, de provincie Noord-Brabant en het Rijk. Regio Hart van Brabant bestaat uit elf gemeenten. In bijlage 1 staat een overzicht van betrokken gemeenten bij beide samenwerkingsverbanden. Dit betekent dat er sprake is van bestuurlijke en geografische overlap tussen SRBT en Hart van Brabant, met als voorbeeld de gemeente Oisterwijk, die in beide verbanden actief is. De regio’s liggen in het Brabants Mozaïek, een lappendeken van dorpen, steden en natuur waar rekening gehouden moet worden met de beschermde natuur en leefomgeving. De woningbouwopgave in deze regio’s wordt vormgegeven binnen een dynamisch krachtenveld van landelijke, provinciale en regionale beleidskaders, waaronder het Ontwikkelperspectief en Uitvoeringsagenda Stedelijk Brabant, Ontwikkelingsstrategie stedelijke regio Breda-Tilburg, Regionale Woondeal SRBT en de Regionale Woonzorgvisie regio Hart van Brabant. Deze documenten bieden het beleidsmatig kader voor de afstemming van woningbouw, verstedelijking en zorg, in samenwerking tussen gemeenten, provincie en Rijk. De rijksoverheid heeft zestien gebieden aangewezen die extra aandacht vragen op het gebied van ruimtelijke ordening. Deze gebieden worden de NOVEX-gebieden genoemd. Ze zijn onderverdeeld in drie clusters: haven- en industriegebieden, verstedelijkingsgebieden en landelijke gebieden.

Voor vier stedelijke gebieden in Noord-Brabant (waaronder SRBT) is daarom het Ontwikkelperspectief en de Uitvoeringsagenda Stedelijk Brabant opgesteld.6 Brabant heeft vier stedelijke regio’s die van elkaar verschillen, maar ook erg met elkaar verbonden zijn. Om de omgevingsvisie te implementeren zijn de vijf ontwikkelprincipes die worden benoemd in het Verstedelijkingsstrategie Brabant 2040 uitgewerkt in het ontwikkelperspectief. Hierin worden de concrete opgaven op schaalniveau benadrukt. Per ontwikkelprincipe zijn uitvoeringsafspraken gemaakt. De vijf ontwikkelprincipes zijn: 1. Bodem en watersysteem als basis voor verstedelijking 2. Landschap en natuur groeien mee met verstedelijking 3. Nieuwe woningen versterken bestaande steden en dorpen 4. Mobiliteitstransitie maatwerk voor stad en dorp 5. Kwalitatieve werkgebieden als randvoorwaarde voor circulair bouwen. Het NOVEX-onderzoek legt de basislijnen voor de regio Breda-Tilburg. Naast de focus op de stedelijkheid van Breda en Tilburg, is hier er ook aandacht voor de dorpen. De dorpenstrategie richt zich op het behoud van leefbaarheid door toevoeging van passende woonmilieus, versterking van voorzieningen en duurzame mobiliteit, met aandacht voor waterveiligheid in kleigebieden en waterberging in zandgebieden.

In juli 2023 is de Ontwikkelstrategie Stedelijke Regio Breda-Tilburg: Samen bouwen aan een goed nest gepubliceerd.7 Deze strategie schetst een integrale en duurzame ontwikkelkoers voor de regio, waarin ruimte is voor wonen, werken, natuur en klimaat. De strategie bouwt voort op het feit dat inwoners de regio dagelijks als één samenhangend gebied gebruiken. Door deze verwevenheid vormt het “daily urban system” de basis voor versterking van brede welvaart: economisch, sociaal en ecologisch. Fysieke opgaven zoals woningbouw en mobiliteit worden verbonden met maatschappelijke thema’s als leefbaarheid, gezondheid en inclusiviteit. Ook dorpen spelen hierin een volwaardige rol. Voor gemeenten biedt de strategie richting en samenhang bij lokale keuzes en versterkt het hun positie in regionale en nationale afstemming. De strategie is dynamisch en groeit mee met nieuwe inzichten uit bijvoorbeeld de woondeal of lokale omgevingsvisies. 6 7

Ontwikkelperspectief en Uitvoeringsagenda Stedelijk Brabant - Brabant https://www.regio-hartvanbrabant.nl/programmas-projecten/fysiek-domein/integraal/stedelijkeregio-breda-tilburg/

Sturen met inzicht

De gemeente Oisterwijk committeert zich aan de SRBT-Woondeal 2022-2030.8 In deze woondeal staat de langjarige woonopgave per regio, de hoeveelheid woningen, voor wie er gebouwd moet worden en aangewezen locaties. In totaal werkt de regio toe naar 39.000 extra woningen in 2030. In deze Woondeal zijn afspraken gemaakt over de versnelling, de betaalbaarheid, de kwalitatieve opgave doelgroepen, transformatie, samenwerking en monitoring van de woningbouwopgave. Deze woondeal toont ook de sleutellocaties in de gemeente Oisterwijk: Moergestel Noord, Oostelvoortjes II en Pannenschuur VI. Daarnaast wordt Haarendael als kansrijke locatie aangewezen. Aanvullend op het overleg in het kader van de regionale Woondeal bestaan er een regionale versnellingstafel. De regionale versnellingstafel monitort de vorderingen op woningbouw op regionaal niveau. Op lokaal niveau kent gemeente Oisterwijk het versnellingsteam. De functie van deze lokale versnellingstafel is om te zorgen voor een snellere realisatie van woningbouwprojecten op projectniveau. Dit wordt bereikt door het creëren van een samenwerkingsvorm tussen publieke en private partijen, zoals gemeente, woningcorporatie en marktpartijen. De versnellingstafel richt zich op het delen van kennis, het opstellen van planlijsten en het oplossen van knelpunten.

De versnellingstafel heeft een gezamenlijke agenda en er worden planlijsten en projectplanningen opgesteld (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, 2024). De regio Hart van Brabant heeft een gezamenlijke regionale woonzorgvisie Hart van Brabant. In de regionale woonzorgvisie staan de kwalitatieve en kwantitatieve woonzorgopgaven over passend wonen, verpleeghuisplekken en mensen in een kwetsbare positie. Gemeenten, woningcorporaties en zorg- en welzijnsorganisaties blijven regionaal samenwerken en maken duidelijke afspraken over een eerlijke verdeling van kwetsbare doelgroepen (fair share), zodat iedereen in de regio passend kan wonen. Er komt meer aandacht voor geschikte woonvormen, zoals levensloopbestendige en zorggeschikte woningen en het aanbod wordt afgestemd op de toenemende vergrijzing. Ouderen worden gestimuleerd om langer zelfstandig thuis te wonen, met ondersteuning via informatie, woningaanpassingen en doorstroombeleid. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in sterke buurtnetwerken en informele zorg, zodat mensen meer zelf- en samenredzaam zijn. De regio wil het samenleven bevorderen door acceptatie van kwetsbare groepen te stimuleren, onder meer via bewonersbetrokkenheid en duidelijke communicatie bij nieuwe woonzorginitiatieven.

Voor de uitvoering van de plannen worden bestaande gemeentelijke en provinciale middelen ingezet, ondersteund met een jaarlijks uitvoeringsprogramma en monitoring. De regio Hart van Brabant werkt ook samen in themagerichte werkgroepen, met deelonderwerpen zoals Weer Thuis of Woonwagens.

https://www.regio-hartvanbrabant.nl/nieuws/regionale-woondeal-gesloten-met-rijk-provinciegemeenten-en-corporaties/

Sturen met inzicht

4 Opgave volkshuisvesting in de gemeente Oisterwijk Voordat inhoudelijk wordt gekeken naar instrumenten op het gebied van wonen, is het belangrijk om de huidige situatie op het gebied van wonen in kaart te brengen. De informatie voor deze situatieschets komt uit bestaande documentatie en openbaar beschikbare cijfers van en over de gemeente Oisterwijk. Het gaat dus om het schetsen van de context en het geven van een beeld op beschrijvende wijze uit bestaande bronnen.

4.1 De gemeente Oisterwijk in cijfers In het hart van Noord-Brabant ligt de gemeente Oisterwijk, een groene en levendige gemeente met een rijke geschiedenis en een dynamische woonomgeving. In 2025 telt de gemeente rond de 33.000 inwoners, verspreid over vier karakteristieke woonplaatsen: Oisterwijk, Moergestel, Heukelom en sinds 2021 ook Haaren, dat is toegevoegd na de herindeling van de voormalige gemeente Haaren.9 De gemeente Oisterwijk bestaat uit 19 wijken en 35 buurten, wat zorgt voor een gevarieerde en kleinschalige opbouw. Met circa 17.270 adressen en ca. 14.500 woningen is Oisterwijk een gemeente van bescheiden omvang, maar met een uitgesproken woonkwaliteit. De gemiddelde huishoudensgrootte ligt op 2,2 personen, met daarin een mix van gezinnen, alleenstaanden en stellen. De huidige woningvoorraad in de gemeente bestaat voor 81% uit eengezinswoningen en voor 19% uit meergezinswoningen. Een aanzienlijk deel van de inwoners woont in een koopwoning (68%) en 20% van de woningen in de gemeente is in handen van de lokaal actieve woningcorporaties.

De waarde van het vastgoed in de gemeente Oisterwijk ligt relatief hoog: de gemiddelde WOZ-waarde van een woning was in 2024 € 496.000,-, dat is aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde van € 379.000,-.10 Dit onderstreept de aantrekkingskracht van Oisterwijk als woonomgeving, mede dankzij de ligging, de voorzieningen en de natuurlijke omgeving. In de gemeente zijn vijf woningcorporaties actief: Leystromen, TBV Wonen, Woonveste, Woonzorg Nederland en Charlotte van Beuningen. Jaarlijks maken gemeente, woningcorporaties en betrokken huurdersorganisaties prestatieafspraken om met elkaar te werken aan de landelijke volkshuisvestelijke prioriteiten.

4.2 Lokale kaders en beleid gemeente Oisterwijk De gemeente Oisterwijk kent verschillende (beleids)documenten waarin kaders en daarmee het beleid van de gemeente op het gebied van wonen is vastgelegd. De Woonzorgvisie 2022-2027 is een belangrijke kaderstelling voor de woonopgave.11 De visie is opgebouwd rond zes speerpunten die samen moeten zorgen voor een toekomstbestendige, inclusieve en duurzame woonomgeving voor alle inwoners. • Speerpunt 1: Meer woningen bouwen, op natuurinclusieve wijze De gemeente wil in de komende tien jaar 1.500 nieuwe woningen realiseren. De bouwopgave richt zich op zowel de lokale behoefte als op mensen van buiten die zich in Oisterwijk willen vestigen. Waar mogelijk worden bestaande inbreidingslocaties benut, 9 10 11

https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/regionaal/inwoners https://allecijfers.nl/gemeente/oisterwijk/ Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027

Sturen met inzicht

•

maar ook op uitbreidingslocaties zal worden gebouwd. Hierbij ligt de nadruk op natuurinclusief bouwen, met extra aandacht voor betaalbare koop- en huurwoningen. Om de druk op de woningmarkt snel te verlichten, wordt ook ingezet op tijdelijke woningen. Het streven is een continue bouwstroom van gemiddeld 150 woningen per jaar. Speerpunt 2: Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming Van de nieuwbouw moet 75% betaalbaar zijn, met woningen voor sociale huur, middeldure huur en koopwoningen onder de NHG-grens. Binnen deze opgave is 35% bestemd voor sociale woningbouw, waarvan 25% voor sociale huur. Maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding worden benoemd als instrumenten met als doel koopwoningen (langer) betaalbaar te houden. De focus ligt op het bouwen voor starters en senioren. Denk hierbij aan aantrekkelijke seniorenwoningen op goede locaties en ruimte voor vernieuwende woonvormen. Er wordt gestreefd naar gelijke slaagkansen voor woningzoekenden in de sociale huursector en, naast inschrijftijd, onderzocht in hoeverre de persoonlijke situatie van woningzoekenden mee kan wegen bij woningtoewijzing. Speerpunt 3: Woningen van duurzame kwaliteit De gemeente stimuleert het transformeren van bestaand vastgoed tot nieuwe of verbeterde woonruimte. In 2030 moeten 2.800 bestaande woningen zijn overgestapt van aardgas naar een duurzame energiebron.

Ook het verduurzamen van bestaande woningen krijgt prioriteit, evenals bewustwording onder woningeigenaren over het levensloopbestendig maken van hun woning. Nieuwbouwwoningen moeten voldoen aan basiseisen zoals minimaal 50 m² woonoppervlak, BENG-normen (bijna energieneutraal) en aardgasloos bouwen. Voor grotere woningen en seniorenwoningen geldt bovendien de eis van levensloopgeschiktheid volgens het Woonkeur Basis-label. Speerpunt 4: Plek bieden aan bijzondere doelgroepen De gemeente Oisterwijk wil voldoende huisvesting realiseren voor mensen uit bijzondere doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten die werkzaam zijn in de gemeente. Ook het aanbod aan woonwagenstandplaatsen wordt afgestemd op de regionale behoefte en het geldende beleidskader. Speerpunt 5: Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag Het aanbod van geclusterde woningen voor ouderen wordt tot 2030 met minimaal 350 uitgebreid. Bij de toetsing van woningbouwinitiatieven voor zorgdoelgroepen wordt gelet op kwaliteit en transparantie. De gemeente wil mantelzorg mogelijk maken door passende woonoplossingen te bieden. Ook wordt gewerkt aan het verbeteren van de uitstroommogelijkheden uit beschermd wonen en opvangvoorzieningen. Samenwerking met partners in wonen, welzijn en zorg is hierbij essentieel.

Speerpunt 6: Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving De gemeente streeft naar wijken die uitnodigen tot beweging, ontmoeting en sociale verbinding. Een gemengde bevolkingssamenstelling draagt bij aan een inclusieve samenleving en daarom wordt actief gestuurd op gemixte woonwijken. Samen met welzijnsorganisaties, vrijwilligers en verenigingen wordt gewerkt aan het tegengaan van eenzaamheid. Klimaatadaptieve maatregelen, zoals het voorkomen van hittestress, worden gestimuleerd. Tot slot wordt de verbinding tussen zorgvoorzieningen en de omliggende wijk versterkt.

Het Bestuursakkoord 2021-2026 geeft weer waar de focus op het thema Wonen in de gemeente Oisterwijk de afgelopen vijf jaar lag:12 • De gemeente Oisterwijk zet extra in op woningbouw om de leefbaarheid te behouden en te verbeteren. Er worden afspraken gemaakt met provincie en regio en gewerkt vanuit een duidelijke visie. In alle kernen van de gemeente worden woningbouwprojecten opgepakt. Daarbij wordt gekeken naar locaties zoals De Leye, de Kartonnagefabriek, KVL Noord en 12

Bestuursakkoord 2021-2026 | Gemeente Oisterwijk

Sturen met inzicht

•

Pannenschuur VI in Oisterwijk, de oude sporthal en Boeke Heesters in Haaren, en Bienekebolders, Oostelvoortjes II en Nieuwenhof in Moergestel. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen staat het behoud van het dorpse karakter centraal, net als de herbestemming van leegstaande panden om verpaupering tegen te gaan. Er wordt gebouwd naar behoefte, met speciale aandacht voor betaalbare woningen voor starters en senioren, in het licht van ontgroening en dubbele vergrijzing. Minstens 35% van de woningbouw in de gemeente moet uit sociale huurwoningen bestaan. Starters worden ondersteund met een starterslening. Een anti-speculatiebeding moet ervoor zorgen dat woningen ook op de lange termijn betaalbaar beschikbaar blijven. Voor ouderen wordt de combinatie van wonen en zorg steeds belangrijker, en er komt extra aandacht voor innovatieve woonvormen voor jong en oud. Waar mogelijk wordt eigen inwoners voorrang gegeven bij de toewijzing van woningen, om doorstroming te bevorderen en scheefwonen tegen te gaan, in samenwerking met woningcorporaties. Permanente bewoning van recreatieverblijven blijft in principe verboden, maar voor specifieke gevallen of parken wordt maatwerk mogelijk geacht. De woonvisie wordt waar nodig herijkt, met duurzaamheid als vast onderdeel van elk woningbouwproject en met een duidelijke weergave van de bouwcontouren per dorp.

Het beleidsstuk Integrale afwegingskader woningbouwinitiatieven 2022 toont de kaders waarin de gemeente wil voldoen aan haar beleidsdoelstellingen.13 Het afwegingskader geeft de mogelijkheid om projecten te toetsen die zowel kwalitatief als kwantitatief het beste bijdragen aan de gemeentelijke doelstellingen. Denk hierbij aan de onderwerpen prijsklassen, doelgroep, levensloopbestendige woningen, verbetering openbare ruimte en duurzaamheid. Binnen het afwegingsmodel worden de volgende stappen genomen: 1. Initiatiefnemer maakt plan dat past binnen gemeentelijke uitgangspunten 2. Indienen principeverzoek door initiatiefnemer 3. Beoordeling door ambtelijke beoordelingscommissie 4. Terugkoppeling score project en eventuele aanpassingen door aanvrager 5. Besluitvorming en informatie 6. Het maken van afspraken over de voorwaarden voor uitvoering. Vanwege de stevige ambitie voor woningbouw heeft het college het programmaplan Versneld bouwen in Oisterwijk 2023-2033 vastgesteld.14 Wanneer het gaat over woningbouwversnellingsprojecten gaat het over initiatieven van 20 of meer woningen. Waar reguliere initiatieven (<20 woningen) lineair verlopen, worden bij woningbouwversnellingsprojecten het principe parallelle processen gehanteerd om doorlooptijden te verkorten. In het programmaplan is een set van maatregelen opgenomen ter bevordering van de woningbouwproductie in de gemeente.

Deze maatregelen zijn: • Versnellingsteam (onderdeel van Woningbouwversnelling) • Programmamanager • Programmatoets • Werken volgens een specifiek werkproces binnen het programma • Instellen van een stuurgroep • Vaststellen van een stedenbouwkundig kader • Gebiedsontwikkeling-fonds (GO-fonds). De gemeente Oisterwijk maakt samen met andere dorpen deel uit van de Oostflank, een gebied van 6.500 hectare waarin natuur, wonen, mobiliteit, landbouw en economie in balans moeten

13 14

Integraal afwegingskader woningbouwprojecten Microsoft Word - 220627 Eindrapportage Oisterwijk.docx

Sturen met inzicht

komen. Het Koersdocument Oostflank15 is een verdere uitwerking van de visie uit de SRBT door de gemeenten Tilburg en Oisterwijk. Gezamenlijk werken deze twee gemeenten uit welke keuzes voor de toekomst er gemaakt moeten worden over de kwaliteit van dit bijzondere Oostflankgebied en zijn leefomgeving. De volgende punten komen hierin terug: • Ruimtelijke ontwikkeling en woningbouw • De gemeente Oisterwijk draagt bij aan de bouw van de in totaal 4.000-5.000 woningen in de Oostflank tot 2040, met de helft tot en met 2030. • Er is focus op betaalbaar wonen: minimaal 70% betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur. • Inbreiding en transformatie van bestaande bebouwing krijgen voorrang boven uitbreiding, waarbij nieuwe woningen moeten aansluiten op het omliggende landschap. • Natuur en landschap • De gemeente Oisterwijk speelt een sleutelrol in de natuurontwikkeling, mede door haar ligging nabij de Kampina, Oisterwijkse Bossen en Vennen. • In het gebied wordt circa 400 ha nieuwe natuur gerealiseerd, waaronder bossen, houtwallen, lanen. • In en rond de gemeente Oisterwijk worden belangrijke landschappelijke structuren versterkt, zoals bij de Leemkuilen en het mozaïeklandschap met houtwallen, akkerwegen en zichtlijnen.

• Mobiliteit en infrastructuur • Er wordt ingezet op betere OV-verbindingen, waaronder een hoogwaardige fiets- en OV-verbinding tussen station Oisterwijk en een eventueel nieuw NS-station in Udenhout. • Er wordt ingezet op het zoveel mogelijk verluwen van het autoverkeer in dorpskernen. De verkeersveiligheid rond wegen en kruispunten, zoals bij de N65, wordt verbeterd. • Cultuurhistorie • De gemeente Oisterwijk heeft een rijke historie die ver teruggaat tot voor de middeleeuwen. • De stad heeft meerdere erfgoedwaarden, waaronder oude bouwlanden, Frankische driehoeken, zichtlijnen, en historische wegen zoals de Heukelomseweg. • De gemeente heeft een Erfgoedvisie (2021-2026) die dient als kader voor ruimtelijke ontwikkelingen en stimuleert behoud en beleving van monumenten en structuren. • Water en klimaat • In Oisterwijkse Beekdalen (zoals de Voorste Stroom) wordt ruimte gereserveerd voor waterberging en natuur. • Doel: versterking van klimaatrobuustheid via waterberging, natuurlijke meandering van beken en het verhogen van grondwaterpeilen. • Lokaal beleid en samenwerking • Lokale visies zoals de Woonzorgvisie, Visie Buitengebied en Visie Toerisme & Recreatie zijn leidend bij de uitwerking van het Koersdocument. • De gemeente werkt samen met o.a. ZLTO, boomtelers (Versailles van het Noorden), natuurorganisaties en bewoner.

4.3 Lokale samenwerkingspartners De ambitie is dusdanig groot dat gemeente Oisterwijk ook kijkt naar mogelijkheden van samenwerking. Dit komt bijvoorbeeld terug in het Uitvoeringsprogramma bij de woonzorgvisie Oisterwijk 2022-2027. De gemeente heeft oog voor de brede samenwerking om tot gewenste resultaten te komen. Op het gebied van wonen kent de gemeente veel verschillende samenwerkingspartners. Qua ontwikkelende partijen heeft de gemeente te maken met een 15

Oostflank | Gemeente Oisterwijk

Sturen met inzicht

divers palet aan ontwikkelaars en grondeigenaren. De gemeente verkent mogelijkheden met lokale partijen voor bijvoorbeeld de opgave voor het huisvesten van aandachtsgroepen. Verdere partijen die op lokaal niveau aanwezig zijn: • Maatschappelijke organisaties • Welzijnsorganisaties • Zorgaanbieders • Huurdersorganisaties • Senioren Vereniging Oisterwijk. INSPIRATIEKADER Een interessante mogelijkheid voor het huisvesten van woningzoekenden is het herbestemmen van religieus erfgoed, zoals monumentale kerken, kloosters of pastorieën. Een concreet voorbeeld hiervan is de voormalige pastorie in het centrum van Rosmalen. Deze locatie is in opdracht van Woonstichting JOOST verbouwd tot zes woonruimten voor jongeren met een autismespectrumstoornis. Het project kwam tot stand na een haalbaarheidsonderzoek dat is uitgevoerd door SMT Bouw & Vastgoed in samenwerking met het parochiebestuur. https://www.smtbv.nl/nieuws/opening-pastorie-rosmalen.html

4.4 Hoe hangt dit samen? De regionale afspraken uit de SRBT en het provinciale beleid van de provincie Noord-Brabant komen duidelijk terug in de lokale beleidsstukken van Oisterwijk. In de Uitvoeringsagenda Wonen en Werken 2024-2027 is vastgelegd dat de provincie gemeenten ondersteunt en wil gaan monitoren bij de uitvoering van de regionale afspraken. Daarbij ligt de nadruk op het realiseren van voldoende en betaalbare woningbouw in de vier regionale woondeals, waaronder de SRBT-woondeal. Een uitwerking hiervan is dat de regio Hart van Brabant in 2024 een regionale woonzorgvisie heeft vastgesteld. Het Koersdocument de Oostflank en de SRBTwoondeal sluiten op elkaar aan. In beide documenten staat de afspraak centraal dat 70% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, waarvan 30% sociaal en 40% middenhuur en goedkope koop. Bovendien zijn in de woondeal een aantal sleutellocaties benoemd die ook terugkomen in het koersdocument. Tegelijkertijd stelt het koersdocument nadrukkelijk dat “zowel in de uitwerking van het koersdocument, als in de toetsing van toekomstige besluiten, zoals omgevingsplannen, de lokale visies altijd leidend zijn.”16 Binnen dit kader stellen de afzonderlijke gemeenten hun eigen woonzorgvisies op. De gemeente Oisterwijk liep hierop voor en hebben in 2022 de Woonzorgvisie gemeente Oisterwijk 2022-2027 vastgesteld.

Deze visie is een integraal document dat zowel de woonopgave in kaart brengt als de samenhang tussen wonen, zorg en welzijn benadrukt. De kwantitatieve woningbouwopgave vanuit de woonzorgvisie is het toevoegen van 1.500 binnen tien jaar. Dit komt neer op een realisatie van gemiddeld 150 woningen per jaar. De bouw van woningen gaat met prioriteit voor betaalbare woningen en specifieke doelgroepen zoals starters en ouderen. In het kader van betaalbaarheid richt de gemeente op de volgende verdeling: • Van de nieuwbouw moet 75% betaalbaar zijn (sociale huur, middeldure huur en koopwoningen onder de NHG-grens), gericht op woningzoekenden met een laag of middeninkomen. • Minimaal 25% van de totale woningbouwopgave bestaat uit sociale huur.

Oostflank | Gemeente Oisterwijk p. 9.

Sturen met inzicht

•

Minimaal 35% van de totale woningbouwopgave bestaat uit sociale woningbouw (huur en koop).

Dit betekent een kwantitatieve opgave van minimaal 375 sociale huurwoningen in tien jaar. Daarnaast besteedt de woonzorgvisie expliciet aandacht aan de koppeling van wonen met zorg en welzijn, waarmee deze aansluit op de bredere provinciale actielijn om in elke regio tot een woonzorgvisie te komen. In de lokale woonzorgvisie is de gemeentelijke ambitie geijkt op het realiseren van 350 geclusterde woningen tot 2030. Beide zijn onderdeel van de totale lokale woningbouwopgave (1.500 woningen in tien jaar). De gemeente vertaalt de regionale afspraken niet alleen naar beleid, maar ook naar concrete uitvoeringsprogramma’s. Zo is het Programmaplan Versneld bouwen in Oisterwijk 2023-2033 opgesteld, mede naar aanleiding van de oproep tot versnelling vanuit de SRBT-woondeal en de nationale agenda. Daarmee wordt zichtbaar dat er een sterke samenhang bestaat tussen de regionale afspraken en de lokale opgave: de beleidslagen sluiten inhoudelijk op elkaar aan en versterken elkaar in de praktijk.

4.5 Constateringen •

•

Lokale inbedding van regionale afspraken • De gemeente Oisterwijk heeft haar beleid op wonen verankerd in regionale samenwerkingsverbanden. De kwantitatieve ambitie van het opleveren van circa 150 woningen per jaar is gebaseerd op verwachte woningbehoefte en moet hierin zowel voorzien in de lokale woningbehoefte als ruimte bieden voor instroom van nieuwe inwoners. Brede aandacht voor kwaliteit en leefbaarheid • De gemeente heeft naast de 75% betaalbaarheid van nieuwbouw ook aandacht voor starters, senioren en bijzondere doelgroepen. De gemeente Oisterwijk wil een inclusieve woonomgeving creëren, waar welzijn, zorg en leefbaarheid op elkaar zijn afgestemd. Hierbij wordt ook aandachtig gekeken naar het natuurlandschap dat zich om de gemeente bevindt. Nieuwe woningbouwinitiatieven worden dan ook getoetst aan een integraal afwegingskader, waarbij niet alleen wordt gekeken naar aantallen woningen, maar ook naar doelgroep, duurzaamheid, prijsklasse, levensloopbestendigheid en openbare ruimte. Versnelling en brede samenwerking • Met het Programmaplan ‘Versneld bouwen 2023-2033’ zijn bestuurlijke en ambtelijke structuren ingericht om woningbouw te versnellen. Door onder andere een programmamanager, een programmatoets en een stuurgroep wordt gewerkt aan effectieve uitvoering.

Bij het opstellen en uitvoeren van beleid wordt actief samengewerkt met woningcorporaties, ontwikkelaars, zorg- en welzijnspartijen, huurdersorganisaties en bewoners.

Sturen met inzicht

5 Uitvoering 5.1 Beleid in beweging De gemeente Oisterwijk is binnen de gegeven beleidskaders druk bezig om haar jaarlijkse ambitie van circa 150 nieuwe woningen te behalen. Externe factoren zoals landelijke regelgeving en de financiële beperkingen van ontwikkelaars en woningcorporaties hebben invloed op de bouwproductie in de gemeente Oisterwijk.

5.1.1 Uitdagingen op de woningmarkt Ondanks de inzet zijn er verschillende uitdagingen die het behalen van deze kwantitatieve doelstelling bemoeilijken. De gemeente beschikt over een beperkte grondpositie en voert geen actief grondbeleid. Dat maakt de mogelijkheden om zelf locaties aan te wijzen of te ontwikkelen beperkt. Daarnaast is woningbouw in het buitengebied lastig te realiseren vanwege de waarde van de natuur en de afspraken die in dit gebied gelden. Het landschap is leidend voor de nieuwe ontwikkelingen, waarbij het principe inbreiding boven uitbreidingis. In de afgelopen jaren vroeg de beschikbaarheid van ambtelijke capaciteit ook nog extra aandacht, mede door wisselingen van projectleiders. De lokaal werkzame woningcorporaties zien een daling van de jaarlijkse mutatiegraad. Van circa 7% naar circa 4%. De mutatiegraad geeft aan welk aandeel van de woningen jaarlijks van huurder wisselt. Een hogere mutatiegraad wijst dus op meer verhuizingen en daarmee meer doorstroming binnen de bestaande sociale woningvoorraad. Ook dit zet het beschikbare woningaanbod verder onder druk.

5.1.2 Aanpak en oplossingsrichtingen Ondanks deze ontwikkelingen treft de gemeente diverse maatregelen om de realisatie van woningen te versnellen. Het programma woningbouwversnelling richt zich op sturing en focus binnen het planproces, met aandacht voor aantallen, capaciteitsinzet en voortgang. Concreet betekent dit dat er, door middel van een pilot, ingrepen in werkwijzen worden doorgevoerd, processen parallel worden georganiseerd en de 100-dagen proces wordt toegepast. Deze werkwijze, die door de rijksoverheid wordt aangemoedigd in de herijking van de Nationale Prestatieafspraken 2025, laat zien dat de gemeente Oisterwijk zich proactief inzet om de realisatie van woningbouw te versnellen. In de woonzorgvisie is gekozen voor een strategie gericht op doorstroming, met specifieke aandacht voor ouderen. Door passende woningen voor deze doelgroep te realiseren, ontstaat ruimte voor starters en jonge gezinnen. Ook wordt er gekeken naar transformatie van leegstaande bedrijfspanden naar woonruimte, wat zou kunnen bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod.

Sturen met inzicht

INSPIRATIEKADER Het inzetten van een verhuiscoach biedt ouderen waardevolle ondersteuning en vergroot hun inzicht in de woningmarkt. Veel 55-plussers wonen momenteel in een woning die niet meer aansluit bij hun huidige levensfase: te groot, minder praktisch of moeilijker te onderhouden. Voor deze doelgroep is het prettig en geruststellend om één centraal aanspreekpunt te hebben dat hen begeleidt bij deze belangrijke stap. De provincie Gelderland helpt gemeenten en woningcorporaties op gang met een Kwartiermaker doorstroming. Aanvullend ondersteunt de provincie 55-plussers met een team van verhuiscoaches. Deze verhuiscoach ondersteunt inwoners van 55 jaar en ouder kosteloos bij het zoeken naar een passende, toekomstbestendige woning. Samen met de bewoner onderzoekt de coach de woonwensen, bekijkt de mogelijkheden in verschillende gemeenten en begeleidt de oriëntatie. Op deze manier krijgen ouderen niet alleen meer inzicht in beschikbare en geschikte woonopties, maar worden zij ook daadwerkelijk gestimuleerd en geholpen om een volgende stap te zetten.17 Woningcorporatie Leystromen vervult hierin ook een rol, door het pilotprogramma Doorstroomaanpak te implementeren. Door onder andere het stimuleren van creatieve woonvormen zoals woningdelen, woningsplitsing, hospitaverhuur en de inzet van flexwoningen.

Opvallend is de terughoudendheid van woningzoekenden en huurders voor het gebruik van deze opties. Hoewel de huur bij woningdelen voor een jaar relatief goedkoop is, worden bewoners na die periode geconfronteerd met een verlaging van hun uitkering vanwege het gezamenlijke inkomen. Daarnaast geven bewoners er doorgaans de voorkeur aan om hun woning te delen met iemand die zij persoonlijk kennen. Dit kan de keuze voor het gebruikmaken van deze optie belemmeren. Tijdelijke huurcontracten zijn met name aantrekkelijk als er perspectief is op doorstroming naar een andere woning met een vast contract. Aangezien de doorstroming momenteel echter zeer beperkt is, nemen bewoners liever geen risico met een tijdelijk contract. Tot slot kan woningsplitsing voor een woningcorporatie een kostbare ingreep zijn. De woningplattegrond moet hier geschikt voor zijn en voor eventuele aan- of uitbouwen zijn vergunningen vereist. De gemeente maakt prestatieafspraken met de in de gemeente werkzame woningcorporaties en de daarbij betrokken huurdersorganisaties. De partijen hebben vijf ambities opgesteld in de meerjarige prestatieafspraken 2023-2027, waaronder de kwantitatieve afspraak minimaal 190 sociale huurwoningen te realiseren tot 2027. Met aandacht voor de positie van starters en senioren op de woningmarkt.

Tot slot wordt er geïnvesteerd in leefbare wijken door het creëren van ontmoetingsplekken en het ondersteunen van mensen om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen, waarin woningcorporaties een belangrijke rol spelen.

5.2 Instrumentenkoffer Hoofdstuk vier bevat de huidige stand van zaken, de ambities en de toekomst van wonen. In Nederland is een hele koffer aan instrumenten beschikbaar voor de uitvoering van het woonbeleid. In onderstaande tabel geeft een overzicht van mogelijke instrumenten en de status hiervan in de gemeente Oisterwijk. Instrumenten zijn geen doel op zich, maar middelen die bijdragen aan een efficiënte en doelgerichte realisatie van het woonbeleid (toevoegen nieuwbouw en transformatie, beter benutten bestaande woningvoorraad, behoud betaalbare

https://www.gelderland.nl/themas/actieplan-wonen/actie-10

Sturen met inzicht

woningvoorraad, verruimen van betaalbaarheidsmogelijkheden en versnelling en betere spreiding). Voor het inzetten van een instrument is het belangrijk om de impact van het instrument af te wegen (voor welk probleem is het een oplossing), wat vraagt het instrument in termen van middelen ten opzichte van de impact en mag de inzet van het instrument juridisch gezien. De effectiviteit van de inzet van de instrumenten in de gemeente Oisterwijk vraagt nader onderzoek. De ‘status instrument’ is op de volgende manier ingedeeld: • In voorbereiding: V • Vastgesteld/actief: A • Afgerond/klaar: K • Onbekend: O • Niet aanwezig: X Lokale instrumenten gemeente Oisterwijk Toevoegen nieuwbouw en transformatie Omgevingsvisie

Omgevingsplan

Woonzorgvisie

Visie bebouwingsconcentratie (onderdeel Koersdocument Oostflank en Visie Buitengebied)

Grondbeleid

Parkeerbeleid

Inkoopbeleid nieuwbouw

Ruimte voor Ruimte regeling

Prestatieafspraken (jaarlijks en meerjarig)

Anterieure overeenkomst

Vereveningsfonds

Gemeentelijk volkshuisvestingsfonds

Beter benutten bestaande woningvoorraad Doorstroombeleid

Huisvestingsverordening

Initiatieven: woningdelen, micro-appartementen, inwonen, friendscontract en hospitaverhuur, mantelzorgwoning

Verhuisvergoeding

Doorstroommakelaar

Meergeneratiewoningen (doorstroomketen)

Bewustwordings- en communicatiestrategie opstellen door gemeente voor ouderen

Sturen met inzicht

Stedelijk Bewoners Overleg en HBV Lelystromen en Casade symposium "sneller wonen module"

Behoud betaalbare woningvoorraad Doelgroepenverordening

Leegstandsverordening

Zelfbewoningsplicht

Opkoopbescherming

Koopgarant

Anti-speculatiebeding

Exploitatieplannen

Integrale uitvoeringsprogramma’s

Verruimen betaalbaarheidsmogelijkheden Erfpachtconstructies

Starterslening

Koopgarant

Verzilver- en blijverslening

X Versnelling en betere spreiding

Financiële hulp Rijk

Programma Woningbouwversnelling

Regionale samenwerking

Beleidsregels urgentieregeling

Beleidskader Huisvesting Arbeidsmigranten (regionaal)

Regionale Versnellingstafel

Passend toewijzen

Expertteam woningbouw

Zelf bouwen (CPO)

5.3 Gebruik van instrumenten Het is begrijpelijk als niet alle benoemde instrumenten voor zichzelf spreken. Hieronder worden een aantal instrumenten toegelicht. Wat is mogelijk met deze instrumenten en hoe en wanneer zou dit ingezet kunnen worden. Een grotere en passende woningvoorraad is gewenst in de gemeente Oisterwijk. Met die reden is er aandacht voor de instrumenten die de doorstroom, ook in de sociale huursector, kunnen bevorderen en nieuwbouw zouden kunnen versnellen

Sturen met inzicht

Doorstroming In verschillende documenten kunnen beleidsafspraken worden vastgelegd gericht op het stimuleren van doorstroming op de woningmarkt. Denk hierbij aan een woon(zorg)visie, een omgevingsplan of in de prestatieafspraken. Er worden verschillende maatregelen bedacht die mogelijk bijdragen aan het bevorderen van doorstroming. Denk aan een bewustwordingscampagne gericht op ouderen, waarin zij worden geïnformeerd over de mogelijkheden en voordelen van het verhuizen naar een passende ouderenwoning. Of een verhuisregeling zoals de regeling ‘van groot naar beter’ die in verschillende gemeenten actief is Versnelling Voor het stimuleren en versnellen van nieuwbouw zijn verschillende instrumenten beschikbaar. De plannen voor nieuwbouw zijn opgenomen binnen de bestaande beleidskaders, maar de uitvoering kan worden versneld door middel van gerichte maatregelen. Een middel hiervoor is bijvoorbeeld het lokale versnellingsteam die actief onderdeel is van het programma Woningbouwversnelling. Aan deze tafel In het lokale versnellingsteam komen gemeente, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere betrokken partijen samen om knelpunten in het proces vroegtijdig te signaleren en gezamenlijk op te lossen. Door parallel te plannen verschillende procedures gelijktijdig op te starten in plaats van na elkaar- kan de doorlooptijd van nieuwbouwprojecten aanzienlijk worden verkort.

Nieuwbouwprojecten van meer dan 20 woningen verlopen het soepelst als gemeente, ontwikkelaar en corporatie vanaf het begin duidelijke afspraken maken. Dit begint met een intentieovereenkomst, gevolgd door een anterieure overeenkomst. Door regelmatig en frequent samen om tafel te zitten en een gezamenlijke planning op te stellen, kunnen beslissingen sneller worden genomen. Het 100 dagen proces en het principe parallel plannen zorgen ervoor dat meerdere deelprocessen tegelijk verlopen, waardoor het ontwikkelproces voorspelbaarder, efficiënter en beter beheersbaar wordt. Daarnaast kan ook binnen het nieuwbouwbeleid worden gekeken naar het beter benutten van de bestaande voorraad. Voorbeelden hiervan zijn optoppen (het toevoegen van extra woonlagen op bestaande gebouwen), het transformeren van leegstaande panden naar woningen of beschikbare woonruimte slimmer inzetten (woningsplitsing, friendscontracten, hospita-verhuur). Deze maatregelen dragen niet alleen bij aan een versnelling van het woningaanbod, maar ook aan een duurzamere en efficiëntere omgang met de beschikbare ruimte.

INSPIRATIEKADER Op het Veemgebouw liggende op het Philipsterrein in Eindhoven heeft de woningcorporatie Trudo 39 woningen in de klasse middenhuur boven op het Veem gerealiseerd. Omdat het een Rijksmonument is, is er nagedacht over het behoud van de authenticiteit en esthetiek. Naast het ontwerp, draagt het project bij aan de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen voor personen met een middeninkomen.

5.4 Constateringen •

Beleid onder druk • De gemeente heeft beperkte grondpositie, waarbij externe factoren zoals regelgeving en financiële beperkingen de woningbouw remmen. De doorstroming in de bestaande voorraad lijkt beperkt. Ook de ambtelijke capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie staat onder druk door personeelswisselingen, wat de voortgang van

Sturen met inzicht

•

projecten bemoeilijkt. Daartegenover is te zien dat de gemeente voldoende locaties en plannen in de voorraad hebben om in het gestelde ambitieniveau van de raad te kunnen voorzien en hiernaast een actief grondbeleid voert. Initiatieven • De gemeente Oisterwijk zet in op versnelling van woningbouwprojecten. De gemeente werkt met parallelle procedures en neemt deel aan de regionale versnellingstafel. Lokaal komen verschillende versnellingsteams structureel bijeen om de voortgang van de projecten binnen de woningbouwversnelling te monitoren. Projecten met een omvang van 20 woningen of meer, worden dan ook aangestuurd binnen programma Woningbouwversnelling. De gemeente start een pilot voor het parallel plannen en het 100-dagen proces. Via de woonzorgvisie is een strategie ingezet om de doorstroming te bevorderen, met speciale aandacht voor ouderen. Tegelijkertijd worden creatieve woonvormen zoals friendswoningen, flexwoningen, woningdelen en woningsplitsing gestimuleerd, al blijft het effect hiervan vooralsnog beperkt door regelgeving, kosten en terughoudendheid van bewoners. Om de raad beter te informeren en inzicht te geven in voortgang van de realisatie van woningen is een woningbouwmonitor in ontwikkeling.

Instrumentenkoffer • De gemeente beschikt over een brede instrumentenkoffer met maatregelen op het gebied van regulering, ruimtelijke ordening, informatie, samenwerking en financiën. De inzet van deze instrumenten verschilt sterk: sommige zijn actief of in voorbereiding, andere zijn nog onbekend of worden niet toegepast. Financiële regelingen zoals de starterslening worden benut, maar andere mogelijkheden, zoals verhuisvergoedingen of een vereveningsfonds, worden momenteel onderzocht.

Sturen met inzicht

6 Informatievoorziening en sturing 6.1 Inleiding Het gemeentebestuur bestaat uit de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders. De bestuursvorm van gemeente is dualistisch. De gemeenteraad vertegenwoordigt de inwoners, gaat over de kaders en controleert. Het college voert uit en bestuurt. De gemeenteraad stelt de beleidsmatige en financiële grenzen vast waarbinnen het college kan bewegen. In het huidige bestuursakkoord zet het gemeentebestuur in op samenwerking en verbinding. Het uitgangspunt blijft dat besluiten met politieke afwegingen genomen worden door de gemeenteraad. Dit sluit aan bij de grondwettelijke basis voor lokaal bestuur.

6.2 Besluitvormingsproces en instrumenten Het vergadermodel van de gemeenteraad in de gemeente Oisterwijk bestaat uit drie soorten avonden, die ieder een eigen ‘functie’ hebben: verkennen, bespreken en besluiten.18 • Tijdens een raadsontmoeting staat verkennen centraal. Dit gaat over informeren, bespreken, consulteren, beeldvormen en bezoeken. Hier worden onderwerpen besproken die (nog) niet op de raadsagenda staan. Dit gebeurt op initiatief van de raad, het college, van inwoners of organisaties. De agendering loopt via de agendacommissie. • Tijdens het raadsplein staat het bespreken van raadsvoorstellen centraal (wikken en wegen). Op verzoek van de raad worden hier onderwerpen besproken die op een eerstvolgende raadsvergadering aan bod komen. Ook inwoners mogen meeluisteren, meepraten of een mening geven. • Een raadsvergadering is besluitvormend. Tijdens deze vergaderingen debatteert de raad over raadsvoorstellen en worden besluiten genomen. Bij een raadsvergadering kunnen aanwezige inwoners en belanghebbenden gebruikmaken van hun spreekrecht. Gedurende maximaal 5 minuten per persoon en gezamenlijk maximaal 30 minuten het woord voeren over geagendeerde onderwerpen. Dit kan ook in de vorm van het aanbieden van een inwonersinitiatief en/of een petitie.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16960961/1