Nota van uitgangspunten herbestemming De Noenes - Bijlage 1

afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk’. Om uniformiteit te behouden, geldt dit als uitgangspunt. 17. Vraag: In de NvU staat benoemd dat het voornemen is om geen vergunningsvrije zaken toe te staan. Kan deze keuze nogmaals overwogen worden? Reactie: in het bestemmingsplan willen wij de maximale bouwmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken opnemen. Het is daarom niet passend om de vergunningvrije mogelijkheden ook nog toe te staan, bovenop die mogelijkheden. Dit past niet bij het karakter van De Noenes. 18. Vraag: Telt ondergronds bouwen mee met het totale aantal kuub dat is toegestaan en mag het überhaupt? Reactie: Dit wordt gelijk getrokken met het vigerende bestemmingsplan voor het buitengebied. Hierin geldt dat ondergronds bouwen niet meetelt in het totaal aantal kuub dat bovengronds is toegestaan. 19. Vraag: De lage woningen passen nu goed in het landschap, het baart zorgen dat er hoger in de lucht gebouw mag worden i.v.m. horizonvervuiling. Kan er niet beter de breedte in gebouwd worden? Reactie: Verder bouwen in de breedte zorgt voor verstening en het afnemen van de groenstructuur en groene karakter van De Noenes, dat willen we voorkomen. De hoogtes die we op De Noenes toe willen staan zijn niet vergelijkbaar met de hoogten voor bijvoorbeeld burgerwoningen in het buitengebied. De gekozen maximale hoogte past nog bij karakter van het gebied.

Door het groene karakter van het gebied is de ruimtelijke uitstraling van hogere gebouwen beperkt. 20. Vraag: Wordt er vastgesteld waar de woning moet staan op het perceel ten opzichte van waar het nu staat? Reactie: Ja, dat wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. 21. Vraag: Is een houtopslag ook een bijgebouw? Reactie: een houtopslag met enkel een dak bedoeld ter bescherming van het hout en zonder zijwanden is een overkapping en is een bouwwerk geen gebouw zijnde. Hiervoor zullen de regels voor bouwwerken geen gebouwen zijnde gaan gelden. 22. Vraag: Carport of soortgelijke bijgebouwen worden meegerekend in bebouwingsoppervlak. Kunnen zonnepanelen op een carport (verduurzaming) wellicht bij gemeente als versoepeling m² van het bijgebouw worden meegerekend? Reactie: Het plaatsen van zonnepanelen op een carport of een ander bijgebouw heeft geen effect op de vierkante meters. Ondanks dat duurzaamheid hoog in het vaandel staat bij de gemeente prevaleert het beperkt bouwen van vierkante meters binnen De Noenes om het (groene) karakter te behouden. Er zal dan ook geen bonus gegeven worden in de vorm van het toestaan van meer vierkante meters, omdat er elders op een bijgebouw zonnepanelen worden geplaatst.

§3.4 Openbare ruimte & tuinen 23. Aandachtspunt: Er is onduidelijkheid over wat het begrip openbare ruimte is. Reactie: We passen dit aan in de NvU, zodat helder is wat hier exact mee bedoeld wordt. Dit is in beginsel de ruimte die ten dienste staat voor algemeen gebruik, zoals bijvoorbeeld de ruimte voor wegen, paden e.d., watergangen e.d. Dit zullen voornamelijk gronden zijn die niet in eigendom zijn van particulieren, maar in beginsel wordt het dus ruimte voor algemeen gebruik bedoeld, los van het eigendom. In de NvU zal dit worden verduidelijkt. 24. Aandachtspunt: Het nieuw aanbrengen van meer dan 100 m² aan verharding op een perceel is alleen toegestaan onder voorwaarden en als gemeente een vergunning verleent. Reactie: het gaat om toekomstig aan te brengen verharding. In de NvU zal dit worden verduidelijkt. Een en ander heeft als doel om te voorkomen dat op percelen binnen De Noenes oneindig veel verharding wordt aangelegd. Met deze bepaling is bedoeld dit te voorkomen en wordt voorgeschreven dat het alleen met een

blad 5 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

vergunning en onder bepaalde voorwaarden is toegestaan om verhardingen van meer dan 100 m2 aan te brengen.

25. Vraag: Wordt er veel extra verlichting geplaatst en andere dingen die de openbare ruimte drukker maken? Reactie: Nee, de intentie is om de openbare ruimte te behouden zoals het nu is. Dit zodat het karakter van De Noenes blijft behouden en geen afbreuk wordt gedaan aan voorkomende natuur(waarden) binnen en rondom De Noenes.

Vragen/aandachtspunten Hoofdstuk 4: Uitgangspunten kwaliteitsverbetering (NvU) §4.2 Financiële bijdrage kwaliteitsverbetering 26. Vraag: kan het investeringsbedrag kwaliteitsverbetering per kavel niet op basis van de individuele WOZ-waarde berekend worden? Reactie: om te komen tot een beeld van het totaalbedrag dat geïnvesteerd moet worden in de kwaliteitsverbetering ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan is gekozen om die te berekenen op basis van de gemiddelde WOZ-waarde. De gemiddelde waarde is hierbij gerechtvaardigd. Het gaat namelijk om potentiële waardes aan de hand van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Iedereen kan in principe in zowel de huidige als de beoogde situatie een vergelijkbare waarde realiseren vanwege vergelijkbare mogelijkheden. Bovendien wordt ook bij de grondwaarde- of bestemmingswaardemethodiek uitgegaan van één uniforme waarde.

§ 4.3 Invulling kwaliteitsverbetering De reacties op het kwaliteitsverbeteringsplan waren zeer positief.

Vragen/aandachtspunten Hoofdstuk 5: Financiële uitgangspunten (NvU) 27. Vraag: Waarom worden de frictiegelden niet ingezet voor de kosten van het bestemmingsplan?: Reactie: in de NvU is opgenomen dat de gemeente de kosten voor het opstellen van een bestemmingsplan, de uit te voeren onderzoeken en de (leges voor de) te doorlopen procedure voor eigen rekening neemt. Hiervoor is geld in de begroting gereserveerd. De kosten voor de kwaliteitsverbetering en de mogelijke kosten voor planschade zullen voor rekening en risico van die bewoners komen die de aanduiding ‘permanent wonen’ wensen. Wat de mogelijke ingeschatte planschadekosten zullen zijn, zullen wij laten onderzoeken door het laten uitvoeren van een planschaderisicoanalyse.

Hoofdstuk 6: Overige uitgangspunten § 6.2 Bouwbesluit 28. Aandachtspunt: Het is niet onlogisch te veronderstellen dat andere regelgeving beperkend is waardoor bestemmingsplanwijziging niet van invloed is. Reactie: helaas is het onmogelijk om bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan te anticiperen op wetgeving of andere regelgeving die mogelijk in de toekomst gaan gelden en beperkingen zouden opwerpen voor dit nieuwe bestemmingsplan. Bij het in procedure brengen van het nieuwe bestemmingsplan moeten wij rekening houden met de wet- en regelgeving die op dat moment geldt.

blad 6 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

29. Vraag: Komt er een overgangsregeling? Reactie: in een bestemmingsplan is het verplicht de wettelijke overgangsregeling op te nemen. Verder moeten de woningen voldoen aan het bouwbesluit. Hierin staan cruciale zaken in waaraan een woning minimaal aan dient te voldoen. Denk hierbij aan zaken als ventilatie en brandveiligheid. Ten aanzien van bijvoorbeeld de plafondhoogte en doorgangen geldt het van rechtens verkregen niveau ten aanzien van bestaande bouw. Dit betekent dat ten aanzien van bestaande bebouwing bijvoorbeeld niet geëist zal worden dat plafonds verhoogd dienen te worden.

§ 6.3 Parkeren op eigen terrein 30. Vraag: in de NvU wordt geen aandacht besteed aan verkeer, wat zal daaraan worden gedaan? Reactie: Verwezen wordt ook naar onze reactie onder 6 en 7. De NvU bevat uitgangspunten voor het op te stellen bestemmingsplan. De feitelijke situatie en het mogelijk aanpassen daarvan maakt ook formeel geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. Dit neemt niet weg dat het aspect verkeer een aspect is wat bij een verdere planvorming nader onderzocht dient te worden. Ons uitgangspunt is dat geen aanpassingen worden aan de wegen en de openbare ruimte of verkeersmaatregelen treffen binnen De Noenes. 31. Vraag: Worden er duidelijke regels opgesteld voor parkeren? Reactie: Parkeren, ook voor eigen bezoekers dient op het eigen terrein te worden opgelost. Er worden geen parkeerhavens in de openbare ruimte aangelegd. Het is dan ook niet de bedoeling dat op of langs de openbare wegen wordt geparkeerd. Er dient voldaan te worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid.

blad 7 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

Algemene vragen en opmerkingen 32. Vraag: Komt de gemeente ook langs bij elke omwonende om te peilen wat de opinie is? Reactie: Elke individuele omwonende is welkom bij de gemeente om zorgen persoonlijk te uiten / om de tafel te gaan. 33. Vraag: Wat zijn de consequenties voor de boeren/ondernemers? Waarom wordt er niet eerst met ons gesproken? Reactie: Het uitgangspunt is en blijft dat boeren niet belemmerd mogen worden in hun ondernemerschap. Daarom is dit in de NvU expliciet als voorwaarde opgenomen. Dit kan mogelijk tot gevolg hebben dat het niet ter plaatse van alle percelen mogelijk is om permanente bewoning toe te staan. Voor iedereen geldt dat zij welkom zijn bij de gemeente om zorgen persoonlijk te uiten / om de tafel te gaan. 34. Vraag: Hoe gaat de gemeente straks handhaven op illegale bouwwerken of te hoge heggen en op alsnog illegaal gebruik? Reactie: Het nieuwe bestemmings- of omgevingsplan waarmee permanente bewoning wordt toegestaan betreft een nieuw ijkpunt. Dit maakt dat het wenselijk is om alles op orde te brengen en dus, indien nodig, handhavend op te treden. 35. Vraag: Als iemand er woont onder recreatie kunnen ze het dan verkopen als permanente woning? Reactie: Ter plaatse van de percelen waar enkel recreatie is toegestaan, is permanente bewoning niet toegestaan.

Dit betekent dat een en ander alleen verkocht kan worden als recreatiewoning en niet als reguliere woning. 36. Vraag: wat als een persoon meerdere huizen heeft en die dan wil verkopen of verhuren? Reactie: het in bezit hebben van meerdere woningen is niet verboden en kan niet verboden worden. Afhankelijk of de aanduiding permanent wonen is opgenomen in het bestemmingsplan of dat de woning alleen recreatief gebruikt mag worden, kan een huizenbezitter de woning op die wijze verhuren of verkopen.

blad 8 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

Bijlagen Impressie omgevingsdialoog eigenaren/bewoners op 08-06-2023 Gertjan Leeuw heeft bij aanvang de aanwezigen kort welkom geheten. Hierna heeft Ronald Vermeer als voorzitter van de vereniging een presentatie gegeven over het proces wat samen met de gemeente, Antea Group en andere partijen is doorlopen en heeft geleid tot de Nota van Uitgangspunten die nu voor ligt. Specifiek heeft hij extra uitleg gegeven over een aantal zaken die voor de eigenaren/bewoners van De Noenes van belang zijn; de bestemming die op De Noenes komt te liggen, de maatvoering van de woningen, de kosten van de kwaliteitsinvestering die betaald moet worden door de eigenaren/bewoners van De Noenes en de kosten voor de gemeente voor het opstellen van een nieuw bestemmings-/omgevingsplan. Na de presentatie van Ronald Vermeer heeft Gertjan Leeuw kort de opzet van de avond gepresenteerd. Eigenaren/ bewoners kunnen bij de verschillende tafels langs waar de gemeente, MTD en Antea Group extra uitleg geven of vragen beantwoorden over specifieke onderwerpen die in de NvU staan benoemd. Ook kunnen aandachts- en zorgpunten worden achtergelaten op memo’s die volgens hen moeten worden meegenomen in de NvU. De algemene sfeer van de avond was gemoedelijk. Na de plenaire presentaties zijn eigenaren/bewoners naar de verschillende tafels en met elkaar in gesprek gegaan.

Het algemene beeld wat terug is gekomen van verschillende eigenaren/bewoners is dat de meeste positief gestemd zijn op de NvU en slechts op detailniveau vragen/aandachtspunten hebben.

blad 9 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

blad 10 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

Impressie omgevingsdialoog omwonenden/ondernemers op 15-06-2023 Gertjan Leeuw heeft bij aanvang de aanwezigen kort welkom geheten. Vervolgens heeft hij de opzet van de avond gepresenteerd. Eerst wordt er in een presentatie aan iedereen uitgelegd wat de voornemens zijn in de Nota van Uitgangspunten. Daarna kunnen omwonenden/ondernemers bij aanwezigen vanuit de gemeente en Antea terecht voor vragen en/of opmerkingen over specifieke onderwerpen die in de NvU staan benoemd. Ook kan men bij de tafels/posters van MTD terecht voor vragen en/of opmerkingen ten aanzien van het aspect de landschappelijke kwaliteitsverbetering. Het programma geeft ruimte voor de aanwezigen om vragen te stellen tijdens de presentatie. Hier wordt veelvuldig gebruik van gemaakt, waardoor er al snel een interactieve dynamiek ontstaat waarbij open gediscussieerd wordt tussen aanwezigen onderling en Antea Group en de gemeente. De sfeer van deze avond is minder gemoedelijk dan de omgevingsdialoog met eigenaren/bewoners van De Noenes. Er zijn diverse kritische vragen en/of opmerkingen geplaatst en er ontstonden meerdere discussies. Na deze discussies en nadat de presentatie tot een eind komt, wordt de sfeer gemoedelijker.

Na de plenaire presentatie zijn de omwonenden/ondernemers in gesprek gegaan met onder meer Antea Group en de gemeente en naar de verschillende tafels/posters gegaan waar MTD meer kan vertellen over het voorstel voor landschappelijke kwaliteitsverbetering binnen en rondom De Noenes. Het algemene beeld wat terug is gekomen van verschillende omwonende is dat het merendeel niet tegen de ontwikkeling van de Noenes is, maar dat er een gevoel is dat bewoners binnen De Noenes beloond worden voor een strijdig gebruik en/of dat ze bang zijn dat de Noenes te veel zal veranderen (te hoog gebouwd, te veel verkeer, “villapark”). Ook is er angst dat de volgende generatie bewoners van de Noenes zich niet aan dezelfde regels (en normen) zal houden als de huidige generatie. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor de Nota van Uitgangspunten.

blad 11 van 12

datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden

blad 12 van 12

Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al 70 jaar.

Contactgegevens Beneluxweg 125 4904 SJ Oosterhout Postbus 40 4900 AA Oosterhout T. +31 6 51 60 42 56 E. Gertjan.leeuw@AnteaGroup.nl

Copyright © 2023 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs. De informatie die in dit rapport is opgenomen is uitsluitend bestemd voor geadresseerde(n) en kan persoonlijke of vertrouwelijke informatie bevatten. Gebruik van deze informatie, door anderen dan de geadresseerde(n) en gebruik door hen die niet gerechtigd zijn van deze informatie kennis te nemen, is niet toegestaan. De informatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de geadresseerde, voor het doel waarvoor dit rapport is vervaardigd. Indien u niet de geadresseerde bent of niet gerechtigd bent tot kennisneming, is openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden niet toegestaan, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group en wordt u verzocht de gegevens te verwijderen en direct een melding te maken bij security@antegroup.nl. Derden, zij die niet geadresseerd zijn, kunnen geen rechten aan dit rapport ontlenen, tenzij na schriftelijke toestemming door Antea Group.

www.anteagroup.nl