Nota van uitgangspunten herbestemming De Noenes - Bijlage 1
Tekst van het document
Herbestemming De Noenes Nota van Uitgangspunten
projectnummer 0465657.100 revisie 08 24 augustus 2023
www.anteagroup.nl
Herbestemming De Noenes Nota van Uitgangspunten projectnummer 0465657.100 revisie 08 24 augustus 2023
Auteurs A. Damen E. de Koning G. Leeuw
Opdrachtgever Dit rapport is opgesteld in opdracht van: Gemeente Oisterwijk T.a.v. T. Lauwers Postbus 10101 5060 GA OISTERWIJK
datum 24 augustus 2023
beschrijving Definitief
vrijgave G. Leeuw
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
Inhoudsopgave Inhoudsopgave
3
1.
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
De Noenes, korte schets huidige situatie Voortraject en aanleiding Doel van document Vervolgproces Leeswijzer
4 5 5 6 6
2.
Uit te voeren onderzoeken
7
3.
Uitgangspunten inhoud bestemmingsplan
8
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Uitgangspunten voor de op te nemen bestemmingen in het bestemmingsplan Uitgangspunten gebruiksregels woningen Uitgangspunten bouwregels woningen Uitgangspunten openbare ruimte en tuinen Tot slot
8 8 9 10 11
4.
Uitgangspunten kwaliteitsverbetering
12
4.1 4.2 4.3
Inleiding Financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Invulling kwaliteitsverbetering
12 12 13
5.
Financiële uitgangspunten
14
6.
Overige uitgangspunten
15
6.1 6.2 6.3 6.4
Algemene uitgangspunten Bouwbesluit Parkeren op eigen terrein Waterberging
15 15 15 15
7.
Achtergrondinformatie
16
7.1 7.2
Uitkomsten enquête Verslag omgevingsdialoog
16 16
Bijlagen
17
Bijlage 1 Enquêteresultaten
18
Bijlage 2 Verslag Omgevingsdialogen
19
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
1. Inleiding 1.1
De Noenes, korte schets huidige situatie De Noenes is een terrein met een gedeeltelijk recreatieve functie. In het gebied zijn circa 240 percelen gelegen op een oppervlak van circa 46 hectare (zie plattegrond op figuur 1.1). De 240 percelen mogen bebouwd worden met ‘seizoen-recreatieverblijven’ volgens de regels uit het vigerende bestemmingsplan. Ongeveer 16 van de 46 hectare is niet verkaveld en bestaat uit bossen en graslanden.
Figuur 1-1 Kadastrale kaart met luchtfoto, BRK
De oude verkavelingsstructuur is nog herkenbaar. De kampeermiddelen (de stacaravans) van weleer hebben grotendeels plaatsgemaakt voor stenen en houten gebouwen waarin gewoond wordt. De gebouwen kennen een beperkt oppervlak van 60 m2 en een bouwhoogte van 4,5 meter. In een aantal gevallen zijn grotere gebouwen aanwezig of zijn creatieve oplossingen gezocht om het woonoppervlak te vergroten. Aan de ene kant ontstaat hierdoor een rommelig beeld, maar aan de andere kant ook een gevarieerd bebouwingsbeeld wat juist kenmerkend is geworden voor De Noenes. Geen toekomstperspectief voor recreatie De Noenes is het verleden nooit opgericht als recreatiepark. De grond was te schraal voor de boer en zij verhuurden (en later verkochten) deze gronden aan mensen uit de randstad die toestemming kregen om hier hun kampeermiddel op te plaatsen. Deze werden later vervangen stacaravans. De woningen in De Noenes zijn gewoon rechtstreeks bereikbaar vanaf de openbare weg zonder een slagboom te passeren. Er zijn ook nooit gezamenlijke voorzieningen aangelegd, zoals een zwembad en recreatiezaal. De percelen zijn ook nooit (bedrijfsmatig) verhuurd voor recreatie. De eigenaren hadden het altijd zelf in gebruik. Inmiddels is het overgrote deel van de woningen op De Noenes permanent bewoond.
Het aantal inschrijvingen op De Noenes is ook sinds 2016 toegenomen en bijna 80% van de percelen wordt permanent bewoond. De ontsluitingswegen binnen De Noenes zijn allemaal in beheer bij de gemeente. Vanwege al deze aspecten is er geen sprake van enige potentie om De Noenes naar een vitaal recreatiepark, dat aansluit aan de marktvraag, te transformeren.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
De gemeente heeft dan ook besloten om een proces te volgen om te komen tot een passende planologische regeling voor De Noenes, dat aansluit op het huidige gebruik. Opnieuw een volledige recreatiebestemming aan De Noenes toekennen is niet realistisch. Daarnaast bestaat de wens vanuit de eigenaren binnen De Noenes om enige verruiming van de bouwmogelijkheden toe te staan, passend bij en in de omgeving van De Noenes. Indien de bouwmogelijkheden wat verruimd worden, ontstaan er meer ruimte passend bij de permanente bewoning en mogelijkheden om de woningen te kunnen verduurzamen.
1.2
Voortraject en aanleiding De gemeente Oisterwijk is in samenwerking met belangvereniging De Noenes (verder: de vereniging) bezig om te kijken naar de mogelijkheden om het buurtschap een definitieve en toekomstbestendige inrichting te geven. De omstandigheid dat op het overgrote deel van de percelen permanente bewoning plaatsvindt terwijl alleen recreatief gebruik is toegestaan en de onduidelijkheid hierover is één van de oorzaken van de eerder genoemde verrommeling en dreigende verpaupering van het gebied. Dit maakt eigenaren en bewoners terughoudend in het doen van investeringen in kwaliteitsverbetering. De vereniging heeft in 2013 een principeverzoek ingediend bij de (voormalige) gemeente Haaren voor het actualiseren van het bestemmingsplan ‘De Noenes 87’ en de gemeente gevraagd om de toekomstvisie 1 van de vereniging te verwerken in een nieuw bestemmingsplan. Deze toekomstvisie vraagt om verruiming van de bestemming en een beperkte verruiming van de bouwmogelijkheden binnen De Noenes. De toekomstvisie bevat ook een beeld over het landschap ter plaatse van De Noenes en de mogelijkheden om daaraan kwaliteitsverbetering toe te voegen. De gemeente heeft in 2021 besloten om de (on)mogelijkheden voor permanente bewoning toe te staan te gaan verkennen. Deze verkenning heeft eind 2022 geresulteerd in een memo2.
Uit de verkenning komt naar voren dat (onder voorwaarden) het omzetten van de bestemming naar permanent wonen tot de mogelijkheden behoort. Het college heeft besloten om dit middels een bestemmingsplanherziening3 mogelijk te maken en heeft de gemeenteraad hierover geïnformeerd.
1.3
Doel van document Deze ‘Nota van Uitgangspunten (NvU), herbestemming De Noenes’ is het vervolg in het proces om te komen tot een nieuw passend planologisch regime voor De Noenes. In januari 2023 is een enquête uitgezet onder perceeleigenaren van De Noenes. In deze enquête is eigenaren gevraagd naar de belangen en wensen van aspecten welke voor hen relevant zijn bij een nieuw op te stellen bestemmingsplan. In totaal is de enquête 240 keer uitgezet waarvan circa 80% deze heeft ingevuld. Daarmee kan worden aangenomen dat de resultaten een representatief beeld geven van de wensen en belangen van perceeleigenaren. De resultaten van de enquête zijn te vinden in bijlage 1. In mei 2023 zijn omgevingsdialogen gevoerd met verschillende belanghebbenden, waaronder grondeigenaren en omwonenden. In twee verschillende gesprekken zijn de thema’s behandeld welke voor deze groepen van belang zijn. De verslagen van deze dialogen zijn te vinden in hoofdstuk 7. Daarnaast zijn ook gesprekken gevoerd met de gemeente Oisterwijk en provincie Noord-Brabant. Deze NvU is opgesteld aan de hand van de eerder genoemde memo, de uitkomsten van de enquête en de gehouden omgevingsdialogen.
Het doel van dit document is inzichtelijk te maken welke uitgangspunten ten grondslag moeten liggen aan het op te stellen bestemmingsplan voor De Noenes en onder welke voorwaarden dat bestemmingsplan opgesteld kan worden waarin permanente bewoning wordt toegestaan. 1 De Noenes toen, nu en dan; feiten, cijfers en een visie op de toekomst van De Noenes
2
Memo ‘Verkenning legalisering permanente bewoning Noenes’, Antea Group 24 november 2022
3
Of middels een wijziging van het omgevingsplan (inwerkingtreding Omgevingswet gepland op 1 januari 2024)
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
In deze NvU wordt gesproken over een bestemmingsplan en over ‘bestemmingen’. Op het moment dat alsnog een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is vanwege de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 blijven de uitgangspunten van toepassing. Alleen het gebruik van de systematiek van bestemmingsplannen (met bestemmingen) is dan niet meer mogelijk. De uitgangspunten kunnen ook een goede juridische vertaling krijgen binnen de systematiek van een bestemmingsplan.
1.4
Vervolgproces Het voornemen is dat deze NvU door het college van de gemeente Oisterwijk wordt behandeld waarna deze in september 2023 aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. De gemeenteraad kan dan naar aanleiding van deze NvU besluiten welke planologische regeling er voor De Noenes moet worden opgesteld en onder welke voorwaarden. De voorwaarden zullen uiteindelijk worden vertaald in het op te stellen ruimtelijk plan. Na het besluit van de gemeenteraad volgt het proces om te komen tot een definitief ruimtelijk plan.
1.5
Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de nog uit te voeren onderzoeken opgesomd die noodzakelijk zijn voor de onderbouwing in de toelichting van het op te stellen bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden daarna de uitgangspunten voor het juridische deel van het bestemmingsplan (de planregels) uiteengezet. Het gaat dan om welke bouw- en gebruiksmogelijkheden er in het bestemmingsplan opgenomen worden en onder welke voorwaarden die mogelijkheden worden opgenomen.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
2.
Uit te voeren onderzoeken In de verkenning welke door Antea Group in november 2022 is ook een quick scan uitgevoerd waarbij is gekeken naar de omgevingsfactoren die mogelijk invloed hebben op de omzetting van de recreatiewoningen naar permanente bewoning (door middel van een nieuw op te stellen bestemmingsplan). Het betreft milieuaspecten als geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit en dergelijke. Ook aspecten als natuur (flora- en fauna), bodem, archeologie, cultuurhistorie en water zijn van belang. Tabel 2-1 toont voor de onderzochte milieuaspecten een eerste inzicht in de rol die deze milieuaspecten kunnen spelen in de ruimtelijke procedure. Omgevingsfactor
Mogelijk belemmering voor nieuw op te stellen bestemmingsplan/ nader onderzoek noodzakelijk.
Geen belemmering voor nieuw op te stellen bestemmingsplan verwacht.
Akoestiek
X*
Luchtkwaliteit
X
Bedrijven en milieuzonering
X
Externe Veiligheid
X*
Geur en veehouderijen
X*
Spuitzones (open teelt)
X
Natuur (flora & fauna en stikstof)
X
Waterhuishouding
X**
Bodem
X
Gezondheid Bouwbesluit
X X***
Tabel 2-1 Uitkomsten quickscan verkenning Antea Group nov 2022 (*wel nader onderzoek noodzakelijk, **nadere afstemming met provincie en waterschap vereist, *** geringe aanpassingen aan woning noodzakelijk)
Uit de quickscan komt naar voren dat voor het merendeel van de onderzochte omgevingsfactoren geen belemmeringen verwacht worden bij het opstellen van nieuw bestemmingsplan. Voor de aspecten akoestiek, externe veiligheid, geur en veehouderijen zijn wel aanvullende onderzoeken vereist, maar verwacht wordt dat hier geen beperkingen uit naar voren zullen komen. Ook voor het aspect waterhuishouding moet een watertoets uitgevoerd worden en is nadere afstemming met de provincie en waterschap noodzakelijk. Tot slot zijn een aantal woningen in 2015 getoetst aan het Bouwbesluit, woonfunctie bestaande bouw. Hieruit komt naar voren dat de woningen met geringe aanpassingen door de Bouwbesluittoets kunnen komen. Uit de quick scan komt voor twee omgevingsfactoren namelijk natuur en gezondheid (geur), naar voren dat deze mogelijk belemmeringen kennen voor een nieuw op te stellen bestemmingsplan en dat nader onderzoek daarom noodzakelijk is om deze mogelijke belemmeringen inzichtelijk te maken. De belemmeringen kunnen inhouden dat er beperkingen gelden voor het omzetten naar wonen, omdat niet aan bepaalde waarden of afstanden in het kader van gezondheid voldaan kan worden4.
Naar verwachting zal, indien uit de nadere onderzoeken blijkt dat er vanuit het aspect gezondheid het opnemen van de mogelijkheid tot permanente bewoning voor slechts een zeer beperkt aantal percelen niet tot de mogelijkheden behoren. Daarnaast kan de aanwezige flora en fauna5 mogelijk nog een belemmering zijn voor een bepaalde mate van verruiming van de bouwmogelijkheden. Voor een uitgebreidere analyse en nadere toelichting op alle genoemde omgevingsfactoren wordt verwezen naar de quick scan in de eerdergenoemde verkenning.
4
Zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.5 van de memo ‘Verkenning legalisering permanente bewoning Noenes’, Antea Group 24 november 2022 5 Zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.7 van de Memo ‘Verkenning legalisering permanente bewoning Noenes’, Antea Group 24 november 2022
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
3.
Uitgangspunten inhoud bestemmingsplan In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten opgenomen welke moeten worden opgenomen in de juridische regels van het nieuw op te stellen bestemmingsplan. Aspecten die hier betrekking op hebben zijn de planologische bouw-/gebruiksmogelijkheden op het perceel. Eerst wordt uiteengezet op welke wijze en onder welke voorwaarden de bestemming wordt gekozen. Vervolgens wordt ingegaan op de specifieke gebruiks- en bouwmogelijkheden.
3.1
Uitgangspunten voor de op te nemen bestemmingen in het bestemmingsplan De gemeente kiest een hoofdbestemming, passend bij De Noenes en die recht doet aan het specifieke en groene karakter van het gebied. De gemeente kiest voor een hoofdbestemming ‘Bos’ dat het groene karakter van De Noenes benadrukt. Deze hoofdbestemming wordt aangevuld met een specifieke bestemming/aanduiding ter plaatse van de woningen en direct aangrenzende gronden waar bewoning wordt toegestaan. Dit krijgt bij de herziening van het Omgevingsplan een nadere uitwerking. Recreatiewoningen krijgen een aparte aanduiding. Door aanvullend specifieke regels binnen deze bestemming op te nemen wordt het groene karakter van De Noenes benadrukt en behouden. Op deze wijze wordt er een duidelijk onderscheid gemaakt tussen wonen in De Noenes en wonen in andere woonwijken in de kernen van de gemeente. Indien uit onderzoek blijkt dat er ter plaatse geen goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden vanwege externe belemmeringen (zie ook uit te voeren onderzoeken) wordt in overleg met de desbetreffende eigenaar/eigenaren gekeken naar wat wél mogelijk is. De percelen die gelegen zijn in het Natuur Netwerk Brabant (NNB) krijgen een natuurbestemming. De gronden die naar aanleiding van de landschapsvisie een logisch onderdeel gaan vormen mét dat NNB zullen een groen-, bos- of natuurbestemming krijgen.
Voor overige vormen van bestaand gebruik (denk aan bestaande als zodanig bestemde burgerwoningen, water, wegen en paden) worden de in de gemeente gebruikelijke bestemmingen gekozen. Hetzelfde geldt ook voor mogelijke gebiedsaanduidingen of dubbelbestemmingen. Denk bijvoorbeeld aan het beschermen van archeologische waarden middels een dubbelbestemming of aan het beschermen van een zone rondom een leiding of een watergang. Ook hiervoor geldt dat, indien van toepassing deze gebiedsaanduidingen en dubbelbestemmingen volgens de in de gemeente gebruikelijke wijze zullen worden opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan voor De Noenes.
3.2
Uitgangspunten gebruiksregels woningen Woningen waar permanent wonen is toegestaan Binnen deze aanduiding is het toegestaan om permanent te wonen. Bij woningen in woonwijken of burgerwoningen in het buitengebied is het toegestaan om een aan huis gebonden beroep of bedrijf uit te oefenen of een kleinschalige bed and breakfast aan huis te exploiteren. Echter het rechtstreeks toestaan van dergelijke functies en met name van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een bed & breakfast op de 240 percelen binnen De Noenes heeft ruimtelijk gezien nogal wat consequenties: verkeer, geluid, intensivering gebruik, ruimtelijke uitstraling, etc. Dit is niet direct passend binnen de groene omgeving en het karakter van De Noenes. De Noenes betreft immers geen reguliere woonwijk. • • •
Aan huis gebonden / kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn niet toegestaan; Een bed and breakfast aan huis is niet toegestaan; Aan huis gebonden beroepen zijn toegestaan onder de volgende voorwaarden: o Maximaal 20 m² van de woning mag in gebruik genomen worden voor het aan huis gebonden beroep; o De bewoner van de woning is degene die het beroep uitoefent; o Er is geen sprake van detailhandel;
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
o o o o
Een en ander mag geen afbreuk doen aan de omgeving; Er is geen onevenredige toename van het aantal verkeersbewegingen; Dit naar aard en omvang passend is binnen de omgeving; Parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost.
Verder bevinden zich binnen het gebied enkele bestaande functies, waaronder aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Voor dergelijke bestaande functies gelden ook de kaders, zoals hierboven beschreven. Bij hoge uitzondering kan gekeken worden of legalisatie wenselijk en ruimtelijk aanvaardbaar is. Woningen voor recreatief nachtverblijf Binnen deze aanduiding is alleen recreatief wonen toegestaan. Het uitgangspunt is om zoveel mogelijk aan te sluiten qua gebruiksmogelijkheden bij het bestemmingsplan ‘Herziening verblijfsrecreatieterreinen’. In het bestemmingsplan zal een definitiebepaling opgenomen worden wat onder ‘recreatief nachtverblijf’, ‘verblijfsrecreatie’ en ‘recreatiewoning’ wordt verstaan. Uitgangspunt is in ieder geval dat men elders hun hoofdverblijf hebben en ook aldaar staat ingeschreven. Bij woningen voor recreatief verblijf zijn geen ondergeschikte gebruiksmogelijkheden toegestaan. Bestaande burgerwoningen en andere bestemmingen Voor bestaande burgerwoningen en andere bestemmingen die binnen het vigerende bestemmingsplan zijn gelegen, wordt in beginsel aansluiting gevonden bij de reguliere gebruiksvoorschriften, zoals van toepassing op grond van het vigerende bestemmingsplan voor het buitengebied.
Overig gebruik Voor overige vormen van gebruik (denk aan wegen, paden, sloten e.d.) die in het bestemmingsplan opgenomen moeten worden zal zoveel mogelijk worden aangesloten bij de mogelijkheden zoals opgenomen binnen dezelfde bestemmingen in de bestemmingsplannen voor het buitengebied. Indien er specifieke vormen van (neven)gebruik noodzakelijk zijn, vanwege de specifieke kenmerken en het specifieke karakter van De Noenes zullen die ook worden opgenomen.
3.3
Uitgangspunten bouwregels woningen Algemeen 1. Vanwege het specifieke en groene karakter wordt op elk perceel (ongeacht het toegestane gebruik) de huidige vergunningsvrije mogelijkheden, zowel voor het bouwen van gebouwen als voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals genoemd in artikel 2 van bijlage II Bor uitgesloten. De bestemmingsplanregels voor het bouwen zijn straks ook de maximale mogelijkheden. Hiermee wordt voorkomen dat er vergunningsvrij meer mogelijk wordt gemaakt dan wenselijk is in dit specifieke gebied. 2.
Voor het uiterlijk van een nieuw te bouwen vervangende woning of een uitbreiding van de woning wordt nader bepaald of het zinvol is om naast het bestemmingsplan ook extra, bij De Noenes passende beeldkwaliteitseisen op te nemen of dat de huidige welstandsnota al een specifieke beeldkwaliteit op De Noenes kan garanderen.
3.
Binnen de bouwregels moet worden bezien welke duurzaamheidsmaatregelen (voor zover het bouwen betreft) kunnen worden meegenomen in het bestemmingsplan.
Hoofdgebouw woningen waar permanent wonen is toegestaan De bouwregels voor een woning (een vervangende woning of een uitbreiding van de woning) krijgt in het nieuwe bestemmingsplan een beperkte verruiming ten opzichte van de huidige regels. Deze verruiming is nodig om volwaardige leef/woonruimtes op de verdieping (conform het Bouwbesluit) te kunnen realiseren en om woningen meer naar de huidige woonwensen van deze tijd (levensloopbestendig en verduurzaming) te kunnen brengen. Daarnaast sluit dit aan bij de bouwmogelijkheden van andere bestemmingsplannen waar recreatiewoningen zijn toegestaan.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
• • •
De oppervlakte van een woning (inclusief aan/uitbouwen en aangebouwde overkappingen aan de woning of de aan/uitbouw) bedraagt maximaal 90 m²; De inhoudsmaat van een woning bedraagt maximaal 480 m³; De goot- en bouwhoogte van een woning bedraagt maximaal 3,5 m en 7 m.
Vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woningen waar permanent wonen is toegestaan. De bouwregels voor bijgebouwen bij deze woningen, zoals straks opgenomen in het bestemmingsplan geven de maximale bebouwingsmogelijkheden weer op een perceel. •
•
•
•
De totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (inclusief aangebouwde overkappingen aan bijgebouwen of vrijstaande overkappingen) bedraagt maximaal 25 m² bij een perceelsomvang < 1.000 m²; De totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (inclusief aangebouwde overkappingen aan bijgebouwen of vrijstaande overkappingen) bedraagt maximaal 30 m², bij een perceelsomvang van 1.000 m² – 2.000 m²; De totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (inclusief aangebouwde overkappingen aan bijgebouwen of vrijstaande overkappingen) bedraagt maximaal 40 m², bij een perceelsomvang > 2.000 m²; De goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3 en 4,5 m.
Hoofdgebouw woningen voor recreatief nachtverblijf en bijbehorende bouwwerken De huidige bouwregels voor een recreatiewoning binnen De Noenes uit het vigerende bestemmingsplan worden overgenomen. Bestaande burgerwoningen en andere bestemmingen Voor bestaande burgerwoningen en andere bestemmingen die binnen het vigerende bestemmingsplan zijn gelegen, wordt in beginsel aansluiting gevonden bij de reguliere bouwvoorschriften, zoals van toepassing op grond van het vigerende bestemmingsplan voor het buitengebied. Bouwwerken geen gebouwen zijnde in tuinen bij woningen en recreatiewoningen Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde in tuinen, zoals erfafscheidingen, pergola’s en dergelijke zal gekeken worden naar het specifieke groene karakter van De Noenes en welke van dit soort bouwwerken dan passend zijn op een perceel. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen tuinen bij woningen of tuinen bij recreatiewoningen. • Erfafscheidingen voor de (voor)gevel(s) die naar de weg is/zijn gekeerd mogen maximaal een hoogte hebben van 1 meter; • Erfafscheidingen elders achter de voorgevel mogen maximaal een hoogte hebben van 2 meter.
3.4
Uitgangspunten openbare ruimte en tuinen Naast vragen over de bouwmogelijkheden van de woning zijn in de enquête ook vragen gesteld over landschappelijke natuurwaarden en openbare ruimte. Uit de antwoorden van de enquête komt het algemene beeld naar voren dat het groene en rustige karakter van De Noenes voor de meerderheid van de bewoners een belangrijke eigenschap van het gebied is dat behouden moet blijven. Het uitgangspunt is dat de huidige situatie van de openbare ruimte niet verandert. Met openbare ruimte wordt hierbij de ruimte bedoeld die ten dienste staat van algemeen gebruik, zoals bijvoorbeeld wegen, paden, watergangen etc. Dit betekent onder meer dat: • De wegen binnen De Noenes die bestaan uit halfverharding worden (in de toekomst) niet verhard. De halfverharde wegen passen juist bij het groene en rustige karakter van De Noenes. Dit wordt in het bestemmingsplan verankerd. • Het (bezoekers)parkeren moet binnen het eigen perceel worden opgelost. In het openbaar gebied worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
Tuinen De tuinen bij de woningen zijn over het algemeen groot. Om het groene karakter van De Noenes te behouden, maar ook om bijvoorbeeld klimaatadaptieve maatregelen te treffen, wordt er ook een aanlegvergunningstelsel in het bestemmingsplan opgenomen. • Het vellen of rooien van bos en/of het verwijderen van houtopstanden is alleen toegestaan onder strikte voorwaarden en indien de gemeente een vergunning verleend; • Het aanbrengen van meer dan 100 m² aan nieuwe verharding (oppervlakteverhardingen inclusief bebouwing) op een perceel is uitsluitend toegestaan onder strikte voorwaarden en indien de gemeente een vergunning heeft verleend; • Op eigen terrein moet worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen; • Op eigen terrein moet worden voorzien in voldoende hemelwaterberging conform het huidige beleid.
3.5
Tot slot Alle bovengenoemde uitgangspunten zullen uiteindelijk een plaats krijgen in het juridische deel van het bestemmingsplan (de planregels en de verbeelding). De exacte vertaling kan mogelijk nog aangepast worden, zonder dat de uitgangspunten worden aangetast. Er dient gekeken te worden op welke wijze de (formulering en de systematiek van de) juridische regels voor iedereen werkbaar is. De genoemde uitgangspunten geven voor nu een definitieve richting aan de inhoud van het bestemmingsplan en kunnen in andere bewoordingen terugkomen in het bestemmingsplan.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
4.
Uitgangspunten kwaliteitsverbetering Vanuit de provincie is de eis gesteld dat bij een nieuw op te stellen bestemmingsplan een kwaliteitsverbetering van de omgeving plaatsvindt. In dit hoofdstuk worden de eisen en mogelijkheden aan deze kwaliteitsverbetering uiteengezet.
4.1
Inleiding Met het inwerkingtreden van de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant op 1 januari 2011 is bepaald dat voor iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied en buiten de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) gezorgd moet worden voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. De provincie heeft deze bepaling uitgewerkt in de bepalingen Kwaliteitsverbetering van het landschap in de Verordening Ruimte. Op grond van de bepalingen moet bij een ruimtelijk besluit inzicht worden gegeven in de kwaliteitsverbeteringsopgave en de wijze waarop hieraan invulling wordt gegeven. Tevens dient de uitvoering ervan te zijn geborgd. De omvang van de opgave en de te nemen maatregelen worden daarom ook in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Binnen de regio Hart van Brabant zijn nadere werkafspraken gemaakt over de kwaliteitsverbetering. Bij herbestemming ten gunste van wonen zullen deze werkafspraken in acht worden genomen. Bij het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan zal duidelijk worden op hoeveel percelen permanente bewoning zal worden toegestaan. De kwaliteitsverbeteringsopgave hangt hier mee samen.
4.2
Financiële bijdrage kwaliteitsverbetering Het toestaan van permanente bewoning op De Noenes worden gezien als een niet-planmatige ontwikkeling in de categorie 3 waarbij sprake is van ‘omschakeling’ van recreatie naar wonen op basis van de door de provincie bepaalde toetsingscriteria voor kwaliteitsverbetering. Dat betekent dat landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering is vereist op basis van een goedgekeurd landschapsplan en dat dit bepaald moet zijn door een berekening gebaseerd op een percentage van de grondwaardevermeerdering. Aangezien het een nietplanmatige ontwikkeling betreft, zal de kwaliteitsverbeteringsopgave worden bepaald aan de hand van 20% van de grondwaardevermeerdering die door de ontwikkeling ontstaat. Hiervoor zijn normbedragen bepaald. Het toestaan van permanente bewoning is niet in een normbedrag opgenomen. Hierdoor is maatwerk noodzakelijk. In samenspraak met de gemeente en de provincie kan onderbouwd een bedrag worden overeengekomen. Momenteel kan nog geen definitief inzicht worden gegeven in de kwaliteitsverbeteringsopgave als gevolg van het toestaan van de permanent bewonen op De Noenes. Het bepalen van de opgave is mede afhankelijk van het aantal woningen waarvoor het wonen mogelijk wordt gemaakt en de waardevermeerdering die hiermee ontstaat.
Bij het opstellen van het bestemmingsplan wordt de exacte investeringsverplichting bepaald in afstemming met de provincie. Tevens wordt in het kader van het bestemmingsplan een invulling gegeven aan de landschapsinvestering. Een en ander wordt voor vaststelling van het bestemmingsplan in afzonderlijke overeenkomsten met de gemeente geborgd. Om enigszins inzicht te geven in de kwaliteitsverbeteringsopgave is onderstaand een indicatieve berekening toegepast, overeenkomstig een eerder uitgevoerd onderzoek in 2015 6 . We zijn hierbij uitgegaan van de onderstaande uitgangspunten. De uitgangspunten zijn worst case en op basis van de uitslag van de enquête gekozen: •
6
een waardestijging van gemiddeld 7,5% per perceel (op basis van een indicatieve verwachte waardestijging tussen de 5 en 10%);
Haalbaarheidsonderzoek De Noenes, Antea Group, 1 oktober 2015
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
• •
een op basis van de enquête ingeschat aantal van 207 percelen (86%) waar permanente bewoning wordt mogelijk gemaakt; huidige gemiddelde WOZ-waarde van een perceel inclusief recreatiewoning van € 240.330,00
Gemiddelde WOZ-waarde per woning
240.330 euro
Waardestijging 7,5%
258.355 euro
Waardevermeerdering per woning
18.025 euro
Waardestijging voor buurtschap (207 woningen)
3.720.360 euro
20% investeringsverplichting
744.072 euro
Op basis van bovenstaande indicatieve berekening dient voor de kwaliteitsverbeteringsopgave een bedrag van circa € 744.000 euro geïnvesteerd te worden in het landschap.
4.3
Invulling kwaliteitsverbetering MTD Landschapsarchitecten heeft in 2019 de ‘Landschapsvisie de Noenes’ opgesteld. In het verlengde hiervan heeft MTD in 2023 gewerkt aan een pakket aan concrete verbeteringsmaatregelen waarmee invulling gegeven kan worden aan de vereiste kwaliteitsverbeteringsopgave die de provincie stelt. De ambitie is om de voorgestelde maatregelen zo veel mogelijk te laten plaatsvinden op en rondom de Noenes. Afhankelijk van het beschikbare budget voor deze beoogde maatregelen voor kwaliteitsverbeteringen kunnen prioriteiten en ingrepen op basis van haalbaarheid nader worden bepaald. De kwaliteitsverbetering moet nog verder afgestemd worden met een aantal partijen waaronder enkele grondeigenaren. Hierdoor maakt een en ander nog geen onderdeel uit van de NvU. Dit wordt in een latere fase verder uitgewerkt en afgestemd.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
5.
Financiële uitgangspunten Om te komen tot een nieuwe planologische regeling voor De Noenes worden kosten gemaakt. De plankosten bestaande uit het uitvoeren van onderzoeken, het opstellen van een bestemmingsplan en de ambtelijke uren voor het voeren van de procedure komen voor rekening van de gemeente. Dit onder meer omdat bestemmingsplannen om de tien jaar herzien dienen te worden en het vigerende bestemmingsplan uit 1987 dateert met een latere herziening uit 1996. Verder heeft de voormalige gemeente Haaren in het verleden reeds toegezegd aan de slag te gaan met een herziening van het bestemmingsplan om permanente bewoning toe te staan. Er is toen ook budget ingeruimd hiervoor. Na de herindeling van de gemeente Haaren heeft de gemeente Oisterwijk als vervolg op de afspraken vanuit de voormalige gemeente Haaren besloten om de regie te voeren en aan de slag te gaan met de herziening. Er zal een planschaderisico-analyse worden uitgevoerd om inzichtelijk te maken of en in welke mate er sprake kan zijn van planschade. Indien uit deze analyse volgt dat er planschadekosten zullen zijn naar aanleiding van het nieuwe bestemmingsplan, zullen hierover in een later stadium afspraken met de eigenaren/bewoners binnen De Noenes gemaakt worden. Alle andere kosten, waaronder de kosten voor de kwaliteitsverbetering komen voor rekening van de eigenaren/bewoners binnen De Noenes.
Tot slot is het uitgangspunt dat er geen (fysieke) aanpassingen plaatsvinden in de openbare ruimte. De openbare ruimte voldoet aan de basiskwaliteit en is passend binnen De Noenes.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
6.
Overige uitgangspunten
6.1
Algemene uitgangspunten Een nieuw bestemmingsplan voor de Noenes • mag geen beperking van de gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden van naastgelegen percelen en/of bedrijven tot gevolg hebben. Uit de nog uit te voeren onderzoeken moet blijken in hoeverre een permanente woonbestemming nadelig zou zijn voor de naastgelegen percelen en/of bedrijven. • mag geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor de natuurwaarden en landschappelijke waarden in de directe omgeving van De Noenes. • met een permanente woonbestemming kan alleen als er ook een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.
6.2
Bouwbesluit In het Bouwbesluit staat omschreven aan welke bouwvoorschriften woningen moeten voldoen. Voor recreatiewoningen gelden andere eisen dan voor reguliere woningen. Sommige woningen zullen daarom aangepast moeten worden om te voldoen aan het Bouwbesluit van 2012. Uit een eerder onderzoek is gebleken dat de meeste woningen middels (relatief kleine) aanpassingen aan het Bouwbesluit kunnen gaan voldoen. Die verantwoordelijkheid ligt wel bij de individuele eigenaren zelf. Eigenaren dienen zelf aan te tonen dat voldaan wordt aan het bouwbesluit. Indien nodig wordt door de gemeente een controle uitgevoerd.
6.3
Parkeren op eigen terrein Op het eigen terrein moet worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen, ook voor bezoekers. In de openbare ruimte worden geen openbare parkeerplaatsen aangelegd.
6.4
Waterberging Op het eigen terrein moet worden voorzien in voldoende hemelwaterberging conform het beleid van het waterschap en het gemeentelijk waterbeleid. Regenwater mag dan ook niet geloosd worden op het gemeentelijk vuilwater riool.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
7.
Achtergrondinformatie
7.1
Uitkomsten enquête In januari 2023 is een enquête uitgezet waarin bewoners hun mening konden geven over zaken die men belangrijk vindt op De Noenes. Maar liefst 81% vulde de enquête in. De uitkomsten van deze enquête, die in bijlage 1 is opgenomen zijn meegenomen bij het opstellen van deze NvU.
7.2
Verslag omgevingsdialoog In juli 2023 zijn twee omgevingsdialogen gevoerd ten behoeve van de Nota van Uitgangspunten (NvU) voor het nieuw op te stellen bestemmings-/omgevingsplan voor buurtschap De Noenes in Haaren. Op 8 juli is gesproken met circa 65 eigenaren/bewoners van percelen op De Noenes en op 15 juli is gesproken met circa 20 omwonenden en ondernemers in de directe omgeving 7 van De Noenes. In de bijlage 2 is het verslag van de gehouden omgevingsdialogen bijgevoegd.
7 Alle adressen in een straal van 500 meter van de Noenes hebben een brief ontvangen met een uitnodiging om de
omgevingsdialoog bij te wonen.
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
Bijlagen Bijlage 1 Enquêteresultaten Bijlage 2 Verslag Omgevingsdialogen
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
Bijlage 1 Enquêteresultaten
20-3-2023
Enquête resultaten Herbestemming De Noenes
1
Enquête resultaten • 250 (digitaal) verstuurde enquêtes • 193 ingevulde enquêtes • 2 onvolledige adresgegevens, wel meegenomen • 6 onderdelen • Vooraf • Algemene informatie • Bestemming van percelen
• Landschappelijke- en natuurwaarden en openbare ruimte • Financieel • Afsluitend
2
1
20-3-2023
Deel 2 – Algemene informatie Bent u bij de gemeente als bewoner ingeschreven op uw adres op de Noenes?
Ja
21%
Nee
79%
3
Deel 2 – Algemene informatie Op welke manier gebruikt u het perceel op dit moment? 4% 3% 18%
Recreatief Permanente bewoning Commerciële verhuur Anders, zoals: 75% -
Deelverblijf met een huis elders Melkveebedrijf/woning Geen antwoord
4
2
20-3-2023
Deel 2 – Algemene informatie Heeft u een gedoogbeschikking? 1% Ja 32%
Nee N.v.t. 67%
-
Woningen hebben al woonbestemming
5
Deel 3 – Bestemming van de percelen Bent u voor het toestaan van permanente bewoning op de Noenes voor degenen die dat 4% willen? Ja Nee
96%
Toelichting: - De groene en rustige omgeving is een fijne plek om te wonen. - Permanente bewoning heeft een positieve impact op de inrichting van het gebied en de percelen. - Wij wonen hier al vele jaren permanent. Het zou fijn zijn als dat officieel wordt. - Graag zouden we hier na ons pensioen permanent komen wonen. - Als de infrastructuur wordt aangepast dan wel, gezien er geen budget is dan niet. - Geen bezwaar tegen permanent wonen, maar het moet niet de overhand krijgen. Daarnaast ook geen bedrijven aan huis, zoals een hondenpension.
6
3
20-3-2023
Deel 3 – Bestemming van de percelen Hoe wilt u uw perceel in de toekomst gaan gebruiken? 1%
4%
2%
Recreatief
7%
Permanente bewoning Commerciële verhuur Weet niet
86%
Anders, zoals:
-
Eén van de eerste opties / verschuiving van de eerste drie antwoorden Afhankelijk van de mogelijkheden in het bestemmingsplan
7
Deel 3 – Bestemming van de percelen Een seizoen-recreatieverblijf mag een oppervlakte hebben van maximaal 60 m². Wat moet volgens u de maximale oppervlakte van de woning bedragen? Huidige oppervlakte volstaat
1%
Verruiming tot 80 m2
4% 9%
Verruiming tot 70 m2 12%
7% 10%
Verruiming tot 90 m2 Verruiming tot 100 m2
27%
31%
Verruiming groter dan 100 m2 Geen mening/weet niet Anders, zoals:
-
Oppervlakte tot 120 m2 i.v.m. levensloopbestendig bouwen (alles gelijkvloers) Afhankelijk van grootte perceel Vraag om een maximale inhoudsmaat (m³) Nuance met name vanwege de natuurlijke omgeving
8
4
20-3-2023
Deel 3 – Bestemming van de percelen Moet de bouwhoogte worden vergroot? Huidige bouwhoogte volstaat Verruiming naar 1 verdieping, Inclusief bewoonbaar dak
1%
8% 26%
13%
Verruiming naar 2 verdiepingen, Inclusief dak (niet bewoonbaar) Geen mening/weet niet
54%
Anders, zoals -
Koppel dit in een bouwregeling aan de vorige vraag. Verruiming is wenselijk wanneer we willen verbeteren (Dakconstructie), Nuance zit in behoud van de groene omgeving. Optie van semi plat dak, waardoor maximale bouwhoogte 5,5 wordt
9
Deel 3 – Bestemming van de percelen Moet de oppervlakte van de bijgebouwen worden vergroot? Huidige oppervlakte van 12 m2 is voldoende
8%
1%
7%
Verruiming tot 20 m2 Verruiming tot 30 m2 Verruiming van meer dan 30 m2
21% 27%
Maximale oppervlak koppelen aan oppervlak van perceel Geen mening/ weet niet. Anders, zoals:
-
15%
21%
Liefst niet groter, max. 20 m2 Groene omgeving moet leidend zijn. Hetzelfde als in rest van buitengebied binnen de gemeente Verruiming gewenst als dit gekoppeld kan worden aan ruimte voor duurzame oplossing; zoals regenwaterinstallatie.
10
5
20-3-2023
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte In hoeverre is het natuurlijke, groene en rustige karakter van de Noenes voor u van belang en moet dit behouden blijven als er permanent gewoond mag 1% worden? Ik vind dit heel belangrijk
8%
Ik sta hier neutraal in Ik vind het niet belangrijk
Toelichting: - De groene/rustige omgeving is de reden om hier te wonen en moet ook in de toekomst behouden blijven. - Het groene karakter is een belangrijk aspect dat niet verloren mag gaan, maar als er door permanente bewoning bv jonge gezinnen komen wonen zal er wellicht ook meer 'reuring' zijn. - Ik heb er geen moeite mee om te weten en te horen dat er meer mensen zijn dan ik alleen.
91%
11
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Vindt u dat er aanvullende regels/afspraken zouden moeten komen voor de Noenes op het gebied van beeldkwaliteit van de woningen? 1%
Ja, Ik vind dit heel belangrijk
24% 33%
Ja, ik vind dit belangrijk; Nee, Ik vind dit niet belangrijk N.v.t./Geen antwoord
42%
Toelichting: - Dit is voornamelijk belangrijk bij nieuwbouw. Ook bij bestaande bebouwing, maar vind niet dat ze ineens allerlei dingen moeten aanpassen. Je kan niet in iemands portemonnee kijken. - De woningen moeten wel samen gaan met de omgeving. Dit zou in aanvullende afspraken/regels vastgelegd kunnen worden. - Stimuleren ja, verplichten nee. De charme zit hem in de Noenes dan ook in de variatie van woningen.
12
6
20-3-2023
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Vindt u dat er aanvullende regels/afspraken zouden moeten komen voor de Noenes op het gebied van duurzaamheid van de woningen? 2% 20% Ja, Ik vind dit heel belangrijk
29%
Ja, ik vind dit belangrijk; Nee, Ik vind dit niet belangrijk N.v.t./Geen antwoord
49%
Toelichting: - Dit dient vooral te gelden voor nieuw- en verbouw van woningen. Bij bestaande bouw bevorderen door bijv. per woning advies te geven m.b.t. verduurzaming. - Verduurzamen van de woning moet dan wel financieel mogelijk zijn. Momenteel kan bijv. de hypotheek daar niet voor verhoogd worden. - Bij een nieuwe vergunningaanvraag (vanwege verbouwing / uitbreiding) heb ik er niets op tegen indien daarin aanvullende voorwaarden worden gesteld. Voor bestaande situaties niet.
13
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Bent u bereid om een deel van deze kwaliteitsverbetering in te zetten op uw eigen perceel/woning?
Ja, ik ben bereid dit te doen
8%
Toelichting: - Uiteraard zijn wij bereid en gemotiveerd om bij te dragen aan kwaliteitsverbetering, zeker als het gaat om natuurwaarden omdat dit een kernwaarde is van de Noenes. - Doe ik al best een en ander aan. Veel groen en bomen en weinig bestrating.
Nee, ik ben niet bereid dit te doen
92%
- Dit is tot zekere hoogte te doen, echter is het niet geheel wenselijk dat anderen bepalen wat je in je tuin wel/niet mag planten.
14
7
20-3-2023
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Op welke plek kan de kwaliteitsverbetering in de openbare ruimte volgens u plaatsvinden?
Toelichting: - ik denk dat het niet een keuze zou moeten zijn tussen binnen of buiten, maar geïntegreerd met elkaar zodat het geen geïsoleerde natuurlijke enclave wordt.
1%
Binnen het terrein van de Noenes 14%
Vlakbij het terrein van de Noenes Buiten het terrein van de Noenes
6%
Binnen of vlakbij het terrein van de Noenes
8%
Overal Geen mening
56% 16%
- Ik vind behoud, maar liever nog uitbreiding, van het groen/de natuur op de Noenes erg belangrijk om een prettige woonomgeving te creëren. Daarom denk ik dat we alle kwaliteitsverbetering op de Noenes zelf moeten uitvoeren. - Moeilijke vraag, waar ik nu nog geen duidelijk antwoord op heb.
15
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Wat is uw mening over de wegen op de Noenes? Ik vind het juist passen bij het karakter van de Noenes; Ik vind dat goede alternatieven onderzocht moeten worden en dat met regelmatig beheer de kwaliteit geborgd moet worden; Ik vind de toegankelijkheid/veiligheid belangrijker en er moet gekeken worden naar een passende oplossing. Anders, zoals: -
3% 7% 40% 49%
Antwoord A en B Ik heb begrip voor de beperkingen die bij het karakter van de Noenes horen. Daar heb ik zelf voor gekozen. Wel is het voor mensen die slecht ter been zijn belangrijk dat kuilen niet te diep worden. Kruisingen wel verbeteren Aandachtspunt voor het beheer
Toelichting: - De recent aangelegde halfverharding is een verbetering. Het is wenselijk dit ook toe te passen op de tussenliggende wegen en de toegangsweg via de Oirbroeksesteeg. Het is prima dat de wegen niet breder kunnen worden, dat beperkt ook de snelheid. - Voetpaden en fietspaden passen niet op de Noenes. Echter, goede verharde paden/wegen zijn naar mijn idee een must in verband met toegankelijkheid voor bewoners maar ook hulpdiensten en pakketbezorgers.
16
8
20-3-2023
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Wat vindt u van de snelheidslimiet op De Noenes? 4%
Deze is goed en moet behouden blijven;
15%
Deze is te hoog en moet terug naar 30 km/h zoals ook in woonwijken binnen de bebouwde kom. Anders, zoals: -
Stapvoets rijden Houd de snelheid van een woonerf (15 km/h) aan. Ik zou het beter vinden als de snelheidslimiet omlaag gaat, maar niet als dit betekent dat er extra verkeersdrempels/obstakels worden geplaatst, welke het natuurlijke karakter van de Noenes verstoren.
81%
17
Deel 4 – Landschappelijke-/ natuurwaarden en openbare ruimte Toelichting: - Op dit moment ervaar ik geen sociale onveiligheid op de Noenes door een gebrek aan straatverlichting. Ik vind het ook belangrijker om te zorgen dat we op de Noenes zo min mogelijk bijdragen aan lichtvervuiling om de dieren niet te verstoren.
Wat is uw mening ten aanzien van de openbare verlichting? 3% Ik vind de minimale openbare verlichting passen bij De Noenes en ervaar niet het gevoel van (sociale) onveiligheid. Ik vind dat met kleine verbeteringen/aanvullingen van de openbare verlichting de (sociale) veiligheid van de Noenes moet worden verbeterd; Ik vind goede openbare verlichting en (sociale) veiligheid belangrijker dan het karakter van de Noenes. De verlichting moet daarom voldoen aan de standaardnormen van de gemeente voor een woonwijk.
25%
72%
- Een basisverlichting aangepast aan het gebied zou zowel de onveiligheid, maar ook de verkeersveiligheid zeker ten goede komen. Deze is nu wel heel erg minimaal. - Het is ook wel heel fijn als je in de winter een blokje om kan doen met goede verlichting. Uiteraard aangepast op de sfeer van de Noenes.
18
9
20-3-2023
Deel 5 – Financieel Kunt u het bedrag dat waarschijnlijk rond de 3000 euro ligt betalen? 1%
Ja, dit kan ik betalen 16%
Nee, ik kan dit niet betalen Ik weet niet of ik dit kan betalen zonder hulp
11%
Geen antwoord. Nvt
63%
10%
19
Deel 5 – Financieel Hoe kunnen we volgens u het beste omgaan met de mensen die niet de financiële middelen hebben om bij te dragen aan de benodigde kwaliteitsverbetering?* Onderzoeken of de bijdrage op een andere manier dan financieel geleverd kan worden aan de kwaliteitsverbetering; De betaling zou gespreid plaats moeten vinden; Deze bewoners kunnen op een later moment aansluiten als ze hier wel de financiële mogelijkheden voor hebben;
24%
24%
A&B of B &C of alle drie Geen mening/ Weet niet/ N.v.t. Door permanent wonen mogelijk te maken geef je mensen de kans om een hypotheek of lening af te sluiten die ze mede hiervoor kunnen gebruiken.
12%
51%
Alle eigenaren
10%
Anders -
32%
13%
34% *Antwoorden van eigenaren die in vorige vraag ‘nee/niet zeker’ hebben geantwoord
20
10
20-3-2023
Deel 5 – Financieel De gemeenteraad heeft aangegeven dat ze permanente bewoning op De Noenes mogelijk wil maken als minimaal een bepaald deel van de eigenaren hier gebruik van wil maken. Bent u het eens met dit uitgangspunt? 17% 37%
Ja, ik ben het hiermee eens; Nee, ik ben het hier niet mee eens; Geen mening.
46%
Toelichting: - Gezien de investeringen die hiervoor ook door de gemeente moeten worden gedaan. - Ik snap dat dit met de kosten van de kwaliteitsverbetering samenhangt en de mogelijkheden die daar uit voortvloeien, maar ik vind dat dat daar niet van af zou moeten hangen maar dat een ieder geheel waardevrije gebruik moet kunnen maken van de mogelijkheid om hier permanent te gaan wonen. - ik kan daar pas iets over zeggen als helderheid is over het percentage van eigenaren wat de gemeenteraad voor ogen heeft, anders is dit een niet-eerlijke vraag.
21
11
datum 24 augustus 2023 projectnummer 0465657.100 betreft Herbestemming De Noenes
Bijlage 2 Verslag Omgevingsdialogen
Omgevingsdialoog De Noenes
1.
Inleiding In juni 2023 zijn twee omgevingsdialogen gevoerd ten behoeve van de Nota van Uitgangspunten (NvU) voor het nieuw op te stellen bestemmings-/omgevingsplan voor buurtschap De Noenes in Haaren. Op 8 juni is gesproken met circa 65 eigenaren/bewoners van percelen op De Noenes en op 15 juni is gesproken met circa 20 omwonenden en ondernemers in de directe omgeving 1 van De Noenes. Beide avonden hebben plaatsgevonden in buurthuis Den Domp in Haaren. Tijdens beide avonden waren de gemeente Oisterwijk (Tim Lauwers), MTD Landschapsarchitecten (Ruud Dubbeld) en Vereniging De Noenes (Ronald Vermeer, Inge Vrieling/ Frans Gevers, Bas van Poppel) en Antea Group (Gertjan Leeuw, Esther de Koning-Barten, Art Damen/Pelle Moen) aanwezig. Gedurende beide avonden zijn de (belangrijkste) voorgestelde uitgangspunten uit de NvU plenair besproken met de aanwezigen. Vervolgens zijn aanwezigen in de gelegenheid gesteld om bij verschillende tafels, waar mensen van de gemeente, MTD en Antea Group stonden, hun vragen en opmerkingen op de NvU te stellen/delen of om na te praten en vragen te stellen. Ook konden aanwezigen door middel van memo’s hun suggesties/aanvullingen/vragen achterlaten. In dit verslag zijn de opmerkingen uit de memo’s welke zijn achtergelaten bij de verschillende tafels gebundeld en voorzien van een algemene reactie.
Specifieke vragen/opmerking die van toepassing zijn voor individuele percelen zijn niet in deze memo opgenomen en worden bij de uitwerking van het bestemmingsplan nader bekeken ofwel zijn toch met de algemene vragen/reacties meegenomen. Tevens wordt als bijlage kort een impressie gegeven van beide avonden.
2.
Opmerkingen en reacties In dit hoofdstuk wordt een algemene reactie gegeven op de vragen en aandachtspunten die aanwezigen hebben achtergelaten via een memo of anderszins. Er is hierbij geen onderscheid gemaakt in reacties van eigenaren/bewoners en omwonenden/ ondernemers. Bij de beantwoording is de volgorde van de onderwerpen aangehouden conform de hoofdstukindeling van de NvU. De inhoudelijke uitgangspunten zelf zijn te vinden in de NvU. Hieronder zijn de relevante hoofdstukken uit de NvU weergegeven en op basis van die volgorde zijn de vragen/opmerkingen gebundeld en van een reactie voorzien. Relevante hoofdstukken NvU Hoofdstuk 3: uitgangspunten inhoud bestemmingsplan Hoofdstuk 4: uitgangspunten kwaliteitsverbetering Hoofdstuk 5: financiële uitgangspunten Hoofdstuk 6: overige uitgangspunten Vragen en aandachtspunten die niet te groeperen zijn binnen een van de bovenstaande hoofdstukken uit de NvU worden daarna benoemd en van een reactie voorzien.
1 Alle adressen in een straal van 500 meter van de Noenes hebben een brief met een uitnodiging ontvangen om de
omgevingsdialoog bij te wonen. Dit document is vertrouwelijk. Bezoek onze website voor de volledige disclaimer: Algemene voorwaarden en privacyverklaring Antea Nederland B.V. - statutaire zetel Heerenveen - handelsregister 29021830 - BTW nr. NL003662317B01 vestigingen in Heerenveen, Schoonebeek, Deventer, Almere, Capelle aan den IJssel, Goes, Oosterhout en Maastricht
blad 1 van 12
datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden
Vragen/aandachtspunten hoofdstuk 3 uitgangspunten inhoud bestemmingsplan (NvU) §3.1 Op te nemen bestemmingen in BP 1.
Vraag: Wat gebeurt er met de gebieden op De Noenes die onder Natuur Netwerk Brabant (NNB) valt? (bestemmingsplan 1987) welke gebieden zijn niet aangemerkt als NNB en worden het wel? en welke blijven hetzelfde? Reactie: de percelen binnen NNB blijven hetzelfde. De NNB is beschermd. Hieronder een afbeelding waarop de NNB-gebieden/percelen die binnen en rond de Noenes aangewezen zijn als NNB.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl De percelen die binnen de NNB vallen zullen in het nieuwe bestemmingsplan een passende en beschermende bestemming krijgen. 2.
Vraag: Hoe houden we genoeg bos in stand? “als we later op satelliet beelden kijken, zie je dan meer gebouwen of meer bos? Of bos met heel veel kale plekken van percelen? (20%)”? Reactie: Omdat juist het groen zo kenmerkend is op De Noenes, krijgt het aanwezige groen een passende en beschermende bestemming in het bestemmingsplan.
§3.2 Gebruiksregels 3.
Aandachtspunt: door het verbod op ‘aan huis gebonden beroep’ komen tegelzetters/loodgieters in de knel. Reactie: Uitgangspunt is dat enkel onder voorwaarden aan huis gebonden beroepen worden toegestaan. Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en een bed & breakfast aan huis worden niet toegestaan. In het geval van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten gaat het in principe om activiteiten die in de woning of het in het bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze worden uitgeoefend. Dat wordt niet toegestaan.
blad 2 van 12
datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden
4.
Vraag: Mogen woningen die op het moment al voorzien zijn van een reguliere woonbestemming in het nieuwe bestemmingsplan wel voorzien in een Bed & Breakfast, zoals ook bij andere woonbestemmingen in het buitengebied van de gemeente Oisterwijk is toegestaan? Reactie: Voor bestaande burgerwoningen die binnen het vigerende bestemmingsplan zijn gelegen, wordt aansluiting gevonden bij de reguliere gebruiksvoorschriften, zoals van toepassing op het grond van het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied.
5.
Aandachtspunt: Bed & Breakfast (ook zonder breakfast) is niet wenselijk. Graag goed omschrijven dat geen enkele vergelijkbare vorm is toegestaan. Reactie: In de planregels wordt voor dit voor de recreatiewoningen waar permanente bewoning wordt toegestaan afdoende geborgd. 6.
Vraag: Neemt het verkeer niet ontzettend toe als eengezinswoningen plaats maken voor woningen voor grotere gezinnen? Reactie: We verwachten niet dat er een enorme toename in personen zal zijn. Enkel de woonruimte zal beperkt toe mogen nemen. Een verkeerstoename zal dan ook beperkt zijn en wordt niet verwacht. Bovendien is verkeer een aspect wat bij een verdere planvorming nader onderzocht dient te worden. 7.
Vraag: Blijft de verharding van wegen overal hetzelfde en wat gebeurt er als de ene weg wel wordt verhard en de ander niet? Oneerlijke verdeling van verkeersdrukte en/of gevaar. Reactie: Aan de huidige situatie van de openbare ruimte zullen geen aanpassingen worden gedaan. Dit om het huidige karakter van De Noenes te behouden. De verharding blijft dan ook hetzelfde. Ook hier geldt dat een sterke verkeerstoename niet verwacht wordt. 8.
Vraag: Als ik wel wil blijven recreëren, kan ik mijn bestemming dan ook omzetten naar een woonaanduiding? Reactie: Ja dat is mogelijk. Als u nu of in de toekomst de huidige recreatiewoning voor permanente bewoning wilt gaan gebruiken is het handig om nu mee te gaan in de grote aanpassing voor het gehele gebied. Recreëren is mogelijk als de aanduiding is aangepast naar een reguliere woning. Andersom is binnen een recreatiewoning alleen een recreatief gebruik toegestaan en geen permanente bewoning en is een ander woonadres noodzakelijk. 9. Vraag: Waarom moet het kneuterige van de huidige situatie weg voor grotere woningen? Reactie: Er is na jaren op de huidige manier gewoond te hebben simpelweg gewoon vraag naar meer woonruimte op een manier die ervoor zorgt dat het kleinschalige karakter van de bebouwing op de Noenes (‘het kneuterige’) ook behouden blijft. Met andere woorden, de bouwmogelijkheden binnen een gewone woonwijk in de kern worden niet overgenomen binnen De Noenes en dat geldt ook niet voor de bouwmogelijkheden van burgerwoningen in het buitengebied, want deze zijn nog vele malen ruimer. De bouwmogelijkheden zoals beschreven in de NvU zijn de maximale mogelijkheden die passend zijn binnen het gebied, maar wel rekening houdend met enige uitbreidingsmogelijkheid.
Dit biedt bewoners onder meer de mogelijkheid om de woningen te verduurzamen en deels levensloopbestendig te maken met behoud van het karakter van het gebied, te weten kleinschalige woningen in een groene omgeving. 10. Vraag: Waarom kan permanent wonen wel gerealiseerd worden en bijvoorbeeld de vestiging van een kinderdagverblijf in de buurt van een geitenhouderij niet? Reactie: Deze twee genoemde zaken zijn niet volledig vergelijkbaar. De vestiging van een kinderdagverblijf betreft de komst van een gevoelige functie waar kwetsbare doelgroepen verblijven. In het geval van het toestaan van permanente bewoning binnen De Noenes is dat niet het geval en gaat het om het legaliseren van de bestaande situatie. Zoals in de NvU ook is aangegeven, dienen er nog bepaalde onderzoeken te worden uitgevoerd of zaken nader onderbouwd te worden om te bezien of voor elke recreatiewoning (voor degene die dat wensen) ook definitief de mogelijkheid voor permanente bewoning geboden kan worden. Voor het overgrote deel van de percelen op De Noenes is te verwachten dat het permanent bewonen van de percelen niet zal leiden tot negatieve gevolgen voor de omgeving en dat er voor het overgrote deel van die percelen een
blad 3 van 12
datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden
goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden. Dit dient ook plaats te vinden ten aanzien van de nabijgelegen geitenhouderij.
§3.3 Bouwregels woningen 11. Aandachtspunt: Welk voordeel is er voor een omwonende? Reactie: Voor zover wij kunnen overzien zijn er geen grote gevolgen voor een omwonende. De situatie in de praktijk zal nagenoeg gelijk blijven. Ook de uitstraling richting het omliggende gebied. Met uitzondering van mogelijke beperkte uitbreidingen van de woningen. Daarnaast wordt het landschap/het groene karakter van De Noenes versterkt/verbeterd. Door de vereiste kwaliteitsverbetering van het landschap binnen en in de directe omgeving van De Noenes te laten landen, bestaat het voordeel voor omwonenden onder meer uit een versterking van de landschappelijke structuur en een verhoging van natuurwaarden. Daarnaast biedt de aanpassing de huidige eigenaren meer rechtszekerheid wat het makkelijker maakt om te investeren in de eigen woning en de directe omgeving. Dit komt de omgevingskwaliteit ten goede. 12. Aandachtspunt: de vergroting van de woningen roept vragen op. Een ander kan ook niet zomaar zijn bedrijf of zijn woning verdubbelen. Reactie: Het uitgangspunt voor een nieuw bestemmingsplan is om permanent wonen definitief te verankeren. Nu gelden er nog slechts zeer beperkte bouwregels, omdat die nog betrekking hebben op recreatiewoningen.
Omdat de nieuwe bestemming het permanent wonen mogelijk gaat maken, zijn ook de bouwmogelijkheden verruimd, passend bij het permanent wonen, maar ook passend bij het karakter van De Noenes en daarnaast afgestemd op bouwmogelijkheden in vergelijkbare gebieden binnen de gemeente Oisterwijk. De beperkte verruiming van de bouwmogelijkheden is daarnaast wenselijk zodat bewoners de woningen kunnen verduurzamen en deels levensloopbestendig te kunnen maken. Daar komt bij dat de bouwregels ten opzichte van reguliere woningen in het buitengebied nog aanmerkelijk beperkter zijn. Dit om het karakter en de kwaliteiten van De Noenes te behouden. 13. Aandachtspunt: er wordt verschillend gedacht over de verruiming van de oppervlakte en de hoogte van de woningen (‘de in de NvU genoemde afmetingen zijn veel te groot’ of ‘de in de NvU genoemde afmetingen zijn wat krap’). Reactie: zie onze reactie onder 9 en 12. 14. Vraag: De grootte van bijgebouwen is afhankelijk van kavelgrootte. Kan dit ook voor het hoofdgebouw gelden? Het is nu een scheve verhouding. Reactie: Voor hoofdgebouwen is conform de reguliere bouwregels voor het buitengebied een uniforme maat wenselijk. Hiermee wordt al een verruiming van 50% ten opzichte van de huidige bouwmogelijkheden toegestaan. Een verdere verruiming, ook al zou deze afhankelijk worden gesteld van de perceelsgrootte, is ruimtelijk ongewenst.
In het geval van bijgebouwen is een geringe differentiatie aan de hand van de omvang van de percelen aanvaardbaar en wenselijk. Dit omdat men in het geval van grotere percelen meer oppervlak nodig heeft voor bijv. de opslag van materieel en dergelijke. 15. Vraag: Kan de totale bebouwing ook in een andere verhouding? Bijvoorbeeld woonruimte kleiner, schuur /chillruimte groter? Reactie: Dat is niet mogelijk conform de NvU. Voor het hoofdgebouw, de woning, komt een uniforme maat te gelden. Enkel in het geval van bijgebouwen wordt een geringe differentiatie voorgesteld. Het is wenselijk om zoveel als mogelijk aan te sluiten bij de reguliere bouwvoorschriften die gelden voor het buitengebied. 16. Vraag: Het verzoek om voor de woonoppervlakte uit te gaan van de nettonorm voor binnen. Dus 90 m² is de binnenmaat. Dit omdat met de steeds strenger wordende normen voor isolatie bij nieuwbouw bijna 40 cm isolatie moet worden aangebracht en dit netto 10 m² van de extra bouwmogelijkheden “op snoept”. Per saldo worden de bouwmogelijkheden daardoor maar met 20 m² vergroot. Reactie: Dat is niet wenselijk. Een en ander dient gelijk gehouden te worden met vigerende bestemmingsplannen binnen de gemeente. Die gaan uit van het volgende: ‘tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het
blad 4 van 12
datum 7 augustus 2023 projectnummer 0465657.101 betreft Beantwoording reacties omgevingsdialogen eigenaren en omwonenden