Bijlage - QuickScanonderzoek 2College Durendael Oisterwijk-02-03-2022
Tekst van het document
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
QuickScanonderzoek 2college Durendael - Oisterwijk
Opdrachtgever Project Datum Referentie Auteur(s)
Ons Middelbaar Onderwijs (OMO) Quickscan 2College Durendael 2 maart 2022 1281202-0078.3.0 mevrouw M. Mulder MSc - HEVO B.V. de heer ing. J.M.F.C. Vloemans - HEVO B.V. mevrouw J.M. Scherer MSc - HEVO B.V.
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●● ●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven.
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Statenlaan 8
Postbus 70501
T +31 (0)73 6 409 409
info@hevo.nl
KvK Brabant 16029774
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
5223 LA 's-Hertogenbosch
5201 CB 's-Hertogenbosch
F +31 (0)73 6 410 118
ISO 9001-gecertificeerd
BTW 0011.60.461.B01
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.
Inleiding Doel van het onderzoek Aanpak Resultaat
3 3 3 3
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.
Gebouw- en locatiegegevens Algemene gegevens Hoofdopzet en plattegrond Prognose en ontwikkeling ruimtebehoefte Capaciteit Locatie
5 5 5 6 7 9
3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8.
Beoordeling gebouw 2College Durendael QuickScan-methodiek Uitstraling Bouwkundige staat Veiligheid Binnenmilieu Exploitatie Onderwijskundige staat Samenvatting QuickScan
11 11 12 13 15 15 16 17 19
4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4.
Toekomstperspectief Nieuwbouwscenario Instandhoudingsscenario Scenario-vergelijk Financiële kaders
20 21 21 23 24
5.
Conclusies en aanbevelingen vervolg
26
Bijlage 1 toelichting onderwijsvisie
29
Bijlage 2 Nieuwbouw-kostenconfigurator
31
Bijlage 3 Kostenconfigurator Instandhouding /Renovatie
32
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 2 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
1.
Inleiding
1.1.
Doel van het onderzoek Het 2college Durendael, onderdeel van Vereniging Ons Middelbaar Onderwijs (OMO), telt momenteel ongeveer 1.550 leerlingen. Het is een brede school voor vmbo (basis-, kader- en gemengd/theoretische leerweg), havo en vwo (beide ook tweetalig). Of een leerling nu een echte aanpakker is, een slimme doener of een kritische onderzoeker, Durendael biedt voor elk wat wils. Durendael heeft alle niveaus onder één dak. Dat heeft als groot voordeel dat een leerling niet van school hoeft als hij/zij doorstroomt naar een ander niveau. Door het goede netwerk voor ondersteuning en begeleiding, voelen leerlingen zich gauw thuis op de school. Volgens het schoolplan van het 2College Durendael kent de school de laatste jaren een stabiele leerlingenpopulatie en verwacht men dat deze stabiliteit aanhoudt. De komende periode wordt samen met 2College door de gemeente Oisterwijk een IHP opgesteld. Het gebouw staat aan de vooravond van investeringen om problemen rondom onderwijskundige functionaliteit, ontmoeting, klimaatbeheersing en ventilatie op te lossen. OMO heeft HEVO verzocht een QuickScan van het huidige gebouw uit te voeren op grond waarvan OMO het gesprek met de gemeente Oisterwijk in het kader van het op te stellen Integraal Huisvestingsplan (IHP) kan voeren.
In deze rapportage geven wij inzicht in de huidige staat van het gebouw en geven we een doorkijk naar mogelijke toekomstscenario’s.
1.2.
Aanpak Bij het uitvoeren van dit QuickScan onderzoek is de volgende aanpak gehanteerd: 1. Data verzamelen, gericht op de onderbouwing van de omvang, kwaliteit en capaciteitsbehoefte van het 2College Durendael. 2. Startoverleg met de school om inzicht te krijgen in het onderwijsconcept en de mogelijkheden en beperkingen van het gebouw om het onderwijsconcept te faciliteren. 3. Uitvoeren van een schouw in het kader van de QuickScan. Een bouwkundige schouw op de locatie met het oog op het vaststellen van de kwaliteit van het gebouw (bouwkundig, functionaliteit, exploitatie, binnenmilieu, veiligheid en uitstraling) en het vaststellen van de resterende levensduur en mogelijkheden tot verlenging daarvan. 4. Conclusies en aanbevelingen ten aanzien van het toekomstperspectief van de huisvesting.
1.3.
Resultaat Het resultaat van deze rapportage bestaat uit de onderbouwing voor de besluitvorming over het gebouw van het 2College Durendael. Deze besluitvorming kan bestaan uit vervolgonderzoek naar een investeringsbesluit ten aanzien van een voorziening in de huisvesting, zoals bedoeld in de WVO, de gemeentelijke verordening onderwijshuisvesting en het rapport ‘concretisering huisvestingsvoorstel’ van de PO-raad, VO-raad en de VNG. Voorliggend rapport kan tevens dienen als gespreksinformatie met de gemeente Oisterwijk over toekomstvisie van de school en de plek, oplossen ventilatieproblemen, inpassing
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 3 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
vernieuwd onderwijsconcept en het biedt informatie voor het Duurzaam Integraal Huisvestingsplan van de gemeente Oisterwijk.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 4 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
2.
Gebouw- en locatiegegevens
2.1.
Algemene gegevens School: Bestuur: Adres: Postcode en plaats: Gemeente Onderwijssoort: BRIN-nummer: Kavelgrootte: Boekwaarde OMO: Boekwaarde gemeente
2.2.
2 College Durendael Vereniging OMO Van Kemenadelaan 5 5061 EE Oisterwijk Oisterwijk Voortgezet onderwijs (vmbo, havo en vwo) 16OX00 14.125 m² Verbouwingen € 713.802, - incl. btw Installaties € 251.143, - incl. btw € niet bekend
Hoofdopzet en plattegrond Het eerste bouwdeel van het 2College Durendael is gebouwd in 1991 en in 2002/2003 is het gebouw uitgebreid (zie uitbreiding in Figuur 1 blauw gemarkeerd). Tijdens deze uitbreiding is ook een inpandige gymzaal gerealiseerd. Functioneel zijn de gebouwdelen beiden opgezet als gangenschool met aan weerszijden lokalen. Een nadere toelichting over de functionaliteit van het gebouw in relatie tot het onderwijsconcept is in paragraaf 3.7 terug te vinden. De beoordeling van het gebouw wordt in hoofdstuk 3 omschreven.
Figuur 1: indicatieve plattegrond
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 5 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
2.3.
Prognose en ontwikkeling ruimtebehoefte Gebaseerd op de teldatum 1 oktober 2021 telt het 2College Durendael 1.550 leerlingen. De verwachting van de school is dat het leerlingenaantal de komende jaren tot en met 2028 stabiel blijft. Rekening houdend met de verdeling over de opleidingen en onderbouw en bovenbouw binnen de aangeboden niveaus, levert dit een normatieve ruimtebehoefte op van 10.153 m² bvo voor het onderwijsgebouw, aan te vullen met vier gymzalen (op basis van een rooster met een maximum van 40 klokuren/week). RBM Prognose Onderwijssoort Prognosejaar Jaar: 1 oktober ..… schooljaar
Leerweg Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal ll ll ll ll ll ll ll ll 1 2 3 4 5 6 7 8 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 21/22 22/23 23/24 24/25 25/26 26/27 27/28 28/29
Totaal leerlingprognose
1550
1550
1550
1550
1550
1550
1550
1550
Onderbouw (leerjaar 1 en 2) Bovenbouw havo/vwo Bovenbouw nieuwe gemengde leerweg Bovenbouw economie Bovenbouw zorg/welzijn
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
673 541 173 55 108
1550
1550
1550
1550
1550
1550
1550
1550
Totaal Resultaat (excl LO) Totaal RBM m² bvo
GLW BLW BLW
10.153 10.153 10.153 10.153 10.153 10.153 10.153 10.153
De cijfers zijn opgegeven door OMO.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 6 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
2.4.
Capaciteit De school behoort tot Vereniging Ons Middelbaar Onderwijs (OMO). Door OMO is aangegeven dat het gebouw in verschillende bouwjaren gerealiseerd is. Deze zijn hieronder aangegeven.
Figuur 2: overzicht capaciteiten (Bron: OMO)
Conform bovenstaande gegevens van OMO is het gebouw 10.381 m² bvo inclusief de inpandige gymzaal. Uitgangspunt is dat de gymzaal maximaal 512 m² bvo is (KVLO-gymzaal). Dit betekent dat het onderwijsgebouw exclusief gymzaal 9.869 m² bvo is. Echter blijkt uit de basisregistratie (bag viewer1) dat het gebouw 10.228 m² bvo (inclusief inpandige gymzaal is). Exclusief gymzaal is het onderwijsgebouw dus 9.716 m² bvo is. De gegevens van bag viewer sluiten aan bij de ervaring dat de school een ruimtetekort ervaart en dat zij tijdelijke huisvesting nodig heeft. Het ruimtetekort is immers 437 m² bvo. Bovendien geldt dat de fno/bvo factor van het onderwijsgebouw ongunstiger is dan nieuwbouw gebouwen. Ter referentie: nieuwbouw VO-onderwijsgebouwen hebben een fno/bvo verhouding van circa 1,45 omdat verkeersruimten in combinatie met leer-werkpleinen worden gerealiseerd. Met name in het gebouwdeel uit 1991 zijn brede gangen die niet voor onderwijsdoeleinden ingezet kunnen worden. Deze m2’s gaan ten koste van onderwijs vierkante meters. De tijdelijke huisvesting die nu benodigd is laat ook nadrukkelijk zien dat er een ruimtetekort is.
1 https://bagviewer.kadaster.nl/lvbag/bag-
viewer/index.html#?searchQuery=Van%20Kemenadelaan%205,%205061%20EE%20Oisterwijk&resultOffset=0 &objectId=0824200000010684&geometry.x=140841.64&geometry.y=398655.44&zoomlevel=6&detailsObjectId= 0824010000010684
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 7 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Samenvattend: De ruimtebehoefte voor 1.550 leerlingen is 10.153 m² bvo en er is dus sprake van een ruimtetekort van 437 m² bvo op basis van de gegevens van de basisregistratie. Er is een ruimtekort, en deze wordt ook ervaren. Er wordt namelijk gebruik gemaakt van zes lokalen tijdelijke huisvesting + praktijkruimte fietstechniek. De tijdelijke huisvesting heeft zijn levensduur bereikt en functioneert niet meer naar behoren. Op dit moment ervaart de school al een ruimtetekort. De vraag is dan ook waar de groepen die nu les krijgen in de tijdelijke huisvesting (2havo/vwo en praktijkruimte fietstechniek) dan gehuisvest dienen te worden. Deze leerlingen komen voor de praktijkvakken zoals biologie, natuurkunde en scheikunde naar de hoofdlocatie. De huidige locatie biedt nu geen mogelijkheid voor een uitbreiding.
Figuur 3: Bron: bagviewer.nl
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 8 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
2.5.
Locatie Kadastrale kaart Zoals via www.kadastralekaart.nl te zien is (zie hieronder), staat het 2College Durendael op perceel OTW01-E-5016 met een oppervlakte van 14.125 m² en een omtrek van 465 meter.
Figuur 4: kadastrale kaart
Bestemmingsplan Volgens www.ruimtelijkeplannen.nl behoort de kavel van het 2College Durendael in Oisterwijk tot het bestemmingsplan ‘Centrum Oisterwijk’, vastgesteld op 16 februari 2017. De kavel heeft de bestemming ‘gemengd – voorzieningen’. Binnen het bouwvlak (rood omlijnd) mag met een maximale gebouwhoogte van 17 meter gebouwd worden. Er valt op te maken dat binnen het beschikbare bouwvalk het allergrootste gedeelte reeds bebouwd is. Om te waarborgen dat voldoende daglichttoetreding aanwezig is dient nader onderzocht te worden of uitbreiding binnen het aangewezen bouwvlak binnen het bestemmingsplan mogelijk is. In een eerste verkenning wordt ervan uitgegaan dat er substantiële beperkingen zijn voor het uitbreiden van het gebouw binnen het bestemmingsplan en het aangewezen bouwvlak. Mocht voor een uitbreiding op het bestaande perceel gekozen worden dient het gesprek met de gemeente gevoerd te worden over de mogelijkheden om van het bestemmingsplan af te wijken door middel van een kruimelprocedure of door middel van een bestemmingsplanwijziging.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 9 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Figuur 5: bestemmingsplan en bouwvlak (rood omcirkeld)
Luchtfoto
Figuur 6: Luchtfoto volgens googlemaps.com
Uitgaande van een bebouwing van 5279 m² op de begane grond (zie Figuur 2) volgt een oppervlakte van circa 8846 m² voor het plein. Uit het luchtbeeld volgt dat het plein nagenoeg helemaal bestraat is. Het 2College Durendael ligt in het centrum van Oisterwijk. Het is per fiets en per auto goed bereikbaar vanuit meerdere kanten.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 10 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.
Beoordeling gebouw 2College Durendael
3.1.
QuickScan-methodiek Om een goede en stevig onderbouwde afweging te kunnen maken over de resterende levensduur c.q. de houdbaarheid van een schoolgebouw, is het belangrijk zicht te hebben op een aantal facetten in het kader van strategisch vastgoedbeleid.
Het betreft: 1. De bouwkundige staat c.q. de kwaliteit en toekomstige investeringen. 2. De onderwijskundige staat c.q. functionaliteit en toekomstige investeringen. 3. De exploitatiekosten (energie en onderhoud). De onderhoudskosten en energiekosten van het gebouw worden afgezet tegen de Velo-vergoeding. Een belangrijk aspect omdat tekorten op de exploitatie ieder jaar weer terugkomen. 4. Het binnenmilieu (PvE Frisse Scholen). 5. De veiligheid van het gebouw. 6. De uitstraling van het gebouw. HEVO heeft een methodiek ontwikkeld waarmee via een ‘QuickScan schoolgebouwen’ al deze elementen kort en krachtig in beeld worden gebracht en waarbij inzicht verkregen wordt in de mogelijkheden en onmogelijkheden van gebruik, exploitabiliteit en renovatie, en de eventuele in de toekomst te verwachten investeringen. Deze methodiek, die gebruik maakt van scoring van de kwaliteit van het gebouw volgens ‘de waardenwijzer’, wordt ook in deze rapportage toegepast. Omdat er landelijk inmiddels meer dan 1.600 onderwijsgebouwen op deze wijze zijn beoordeeld, ontstaat er ook een beeld en beoordeling van het gebouw ten opzichte van het landelijke referentiebeeld. Onderdeel van de methodiek is het indiceren van de resterende levensduur van het gebouw.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 11 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Op basis van de systematiek van de QuickScan-scoring (waardenwijzer-methodiek), wordt de volgende beoordeling gehanteerd.
Scoringstabel waardenwijzer Omschrijving Uitstraling Bouwkundige staat Veiligheid Binnenmilieu Exploitatie Onderwijskundige staat
Weging
Slecht/ Onvoldoende
Matig
Voldoende
Redelijk
Goed
1 3 1 2 2 3
5 4 tot 5 5 4 tot 5 4 tot 5 4 tot 5
5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5
6 6 6 6 6 6
7 7 7 7 7 7
8 8
De totaalscore geeft daarmee op uniforme wijze richting aan de mate van urgentie tot een levensduurverlengende ingreep in relatie tot de gebouwkwaliteit: • Bij <57 punten: binnen 0-5 jaar (rood) • Bij 57 - 63 punten: binnen 5-10 jaar (oranje) • Bij 63 - 69 punten: binnen 10-20 jaar (lichtgroen). • Bij 69> punten: over meer dan 20 jaar (donkergroen). Het schoolgebouw aan de Van Kemenadelaan 5 is op 11 november 2021 beoordeeld op zes onderdelen; uitstraling, bouwkundige staat, veiligheid, binnenmilieu, exploitatie en onderwijskundige staat. De bevindingen worden hieronder toegelicht en gevisualiseerd.
3.2.
Uitstraling Onderdeel Uitstraling gebouwdeel 1991 Uitstraling gebouwdeel 2002/2003
Beoordeling 6 6
Toelichting Het 2College Durendael betreft een gebouw met een functionele en uniforme uitstraling. Het is duidelijk dat de twee gebouwdelen goed onderhouden zijn. Ondanks de twee verschillende bouwjaren ziet het gebouw eruit als één geheel, dit komt door het gebruik van uniforme kleurstellingen en afwerkingen. Aan de buitenkant heeft goed onderhoud plaatsgevonden. Wel valt het gebouw enigszins uit de toon in haar omgeving en heeft het een vrij rauwe uitstraling (smaak). Alle aspecten overwegende, wordt de uitstraling beoordeeld met een 6. Het terrein wordt niet meegewogen in de beoordeling van de uitstraling. Wel dient opgemerkt te worden dat er te weinig parkeerplekken zijn en dat de buitenruimte van de school vooral uit verharding bestaat. Het is in goede staat, maar nodigt niet uit tot ontmoeting en pauzeren buiten.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 12 van 32
8 8 8
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.3.
Bouwkundige staat Onderdeel Bouwkundige staat - gebouwdeel 1991 Bouwkundige staat – gebouwdeel 2002/2003
Beoordeling 6,5 7
Toelichting Het gehanteerde uitgangspunt is dat een gebouw van permanente bouwaard na 40 jaar levensduurverlengende renovatie dient te ondergaan om in gebruik te blijven. Daarbij dienen belangrijke onderdelen als riolering, elektrische installaties, daken etc. in één keer vervangen en opgewaardeerd te worden. Het gebouw bestaat uit een gebouwdeel uit 1991 en uit een gebouwdeel uit 2002/2003. In de volgende alinea’s wordt per gebouwdeel een korte toelichting en beoordeling aangegeven. Gebouwdeel 1991 Het oorspronkelijke gebouw is in 1991 gebouwd. Daarmee is het gebouw 30 jaar oud. Dit houdt in dat het bouwdeel over circa 10 jaar in aanmerking zou moeten komen voor levensduurverlengende renovatie of (ver-)nieuwbouw puur op basis van de leeftijd van de grote bouwkundige elementen. Het gebouwdeel is door de jaren heen goed onderhouden. De houten kozijnen zijn voorzien van standaard dubbel glas. De dakbedekking is vervangen. Het isolatiepakket is echter niet opgewaardeerd. Er is geen na-isolatie opgenomen in de gevels. Op basis van de leeftijd scoort het gebouwdeel uit 1991 een 6,5. Het gebouw voldoet energetisch niet aan de huidige eisen en is niet compact van opzet wat zich vaak negatief uit in de exploitatie. Het voldoet daarmee niet aan de toekomstige eisen van onderwijsgebouwen.
Reflectie bouwkundige elementen voor gebouwdeel uit 1991: • Kwaliteit dichte geveldelen: de kwaliteit van de dichte gevelelementen is voldoende/redelijk. Het metselwerk laat geen scheurvorming of iets dergelijks zien. • Kwaliteit kozijnen, ramen en deuren: de kwaliteit is voldoende/redelijk te noemen. • Kwaliteit verwarmingsinstallatie: de verwarmingsinstallatie bestaat uit een opwekking met HR-ketel en een VR-ketel en uit paneelradiatoren in de lokalen voorzien van thermostatische kranen. De radiatoren en de leidingen zijn uit de bouwperiode en zijn op basis van de technische levensduur nog niet aan het einde van de technische levensduur. De warmteopwekking is echter aan vervanging toe. • De begane grond is voorzien van natuurlijke ventilatie en plaatselijk voorzien van afzuiginstallaties (keukens). De 1e en de 2e verdieping zijn voorzien van gebalanceerde ventilatie. Hiervan was de luchtbehandelingskast op de opnamedag buiten bedrijf in verband met een storing. Op dit moment is de kast volgens de school weer in bedrijf met knip en plak werk, waarbij de werking voor langere periode niet gegarandeerd kan worden. De luchtbehandelingskast is aan het einde van de technische levensduur en is in het MJOP opgenomen voor vervanging. De sanitaire ruimten zijn voorzien van mechanische afzuiging.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 13 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
• • • •
Kwaliteit elektrische installatie: voor zover bekend is de kwaliteit van de elektrische installaties in orde en voldoet deze op basis van de NEN 3140 inspectie. Kwaliteit sanitaire voorzieningen: matig, deze zijn verouderd en staan op de nominatie om vervangen te worden. Kwaliteit riolering: matig, volgens onderzoek en opgave van de school zit er ‘urinesteen’ in de afvoerleidingen van de toiletgroepen. Kwaliteit inbouwpakket (wanden, vloeren en plafonds): redelijk.
Gebouwdeel uit 2002/2003 Het gebouw is in 2002/2003 uitgebreid. Dit bouwdeel is daarmee bijna 20 jaar oud. Het bouwdeel heeft geen groot onderhoud ondergaan. Dit houdt in dat het bouwdeel over circa 20 jaar in aanmerking zou moeten komen voor levensduurverlengende renovatie of nieuwbouw puur op basis van de bouwkundige kwaliteit. Op basis van leeftijd scoort het bouwdeel een 7. Er zijn geen bijzonderheden te noemen over de bouwkundige kwaliteit van het gebouwdeel uit 2002/2003. De huidige staat van gevel, dak, kozijnen, ramen en deuren zijn in orde conform destijds vigerend bouwbesluit. Ook het inbouwpakket (vloerbedekking, wandafwerking en systeemplafond) kent geen gebreken. Er bestaat dan ook geen reden om de beoordeling op basis van leeftijd aan te passen. Het gebouwdeel is voornamelijk voorzien van gebalanceerde ventilatie. De sanitaire ruimten zijn voorzien van mechanische afzuiging. Wel dient opgemerkt te worden dat het gebouw niet energetisch compact is en daarmee niet gunstig is met het oog op de toekomstige eisen van klimaatakkoorden etc. Reflectie bouwkundige elementen voor gebouwdeel uit 2002/2003: • Kwaliteit dichte geveldelen: de kwaliteit van de dichte gevelelementen is voldoende/redelijk. Het metselwerk laat geen scheurvorming of iets dergelijks zien. • Kwaliteit kozijnen, ramen en deuren: de kwaliteit is voldoende te noemen.
• Kwaliteit elektrische installatie: voor zover bekend is de kwaliteit van de elektrische installaties in orde. • Kwaliteit van de centrale verwarmingsinstallatie: voor zover bekend is de kwaliteit van de cv-installatie (leidingen en radiatoren) goed. • Kwaliteit sanitaire voorzieningen: is goed. • Kwaliteit inbouwpakket (wanden, vloeren en plafonds): is goed. • De WTW-unit stond op de dag van opname op storing. Dit was bekend bij de onderhoudspartij. Reflectie investeringsniveau MJOP Het MJOP voorziet een gemiddeld investeringsniveau (2021-2030) van € 247.775, -- per jaar op basis van een periode van 10 jaar. Dit komt neer op een bedrag van € 23,87 per m2 BVO. Voor een vergelijkbare school in NL wordt uitgegaan van een bedrag tussen de € 21 - € 25 per m2 BVO. Hiermee scoort het 2College Durendael dus gemiddeld.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 14 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.4.
Veiligheid Onderdeel Veiligheid gebouwdeel 1991 Veiligheid gebouwdeel 2002/2003
Beoordeling 6 6
Toelichting Het gebouw heeft een geldige gebruiksvergunning en er zijn geen veiligheidsproblemen bekend. Wel is de huidige entree met positionering kluisjes een aandachtspunt voor de transparantie/ doorkijk door het entreegebied heen. De school is hier op het moment zelf al maatregelen voor aan het treffen, door de kluisjes te verplaatsen waardoor de entree een meer open gebied wordt. Eind 2019 is door de gemeente Oisterwijk een omgevingsvergunning afgegeven op het wijzigen van de brandcompartimentering. De werkzaamheden die passen bij de omgevingsvergunning zijn volgens opgave van OMO uitgevoerd. Op het moment wanneer voor Durendael gekozen zou worden voor een casco renovatie dan zal op dat moment gekeken moeten worden naar het effect op de brandcompartimentering.
3.5.
Binnenmilieu Onderdeel Binnenmilieu - gebouwdeel 1991 Binnenmilieu - gebouwdeel 2002/2003
Beoordeling 5,5 5,5
Toelichting In 2012 en 2015 zijn de eisen in het Bouwbesluit voor nieuwbouw zodanig verzwaard, dat bij nieuwbouw voor het binnenmilieu voor de onderdelen lucht/luchtverversing minimaal klasse B gerealiseerd moet worden. Zonder een gebalanceerde installatie of mechanisch ventilatiesysteem kan een schoolgebouw niet voldoen aan de huidige eisen en normen uit het Bouwbesluit (bestaande bouw) ten aanzien van luchtverversing. Onderstaand wordt per gebouwdeel aangegeven wat de huidige situatie is. Er is door De Blaay-van den Boogaard in 2019 onderzoek gedaan naar het binnenklimaat. Op de begane grond van het gebouwdeel uit 1991 wordt grotendeels natuurlijk geventileerd en zijn specifieke functionele ruimten (zoals keukens) voorzien van een afzuiginstallatie. Op de eerste verdieping en de tweede verdieping is een gebalanceerde ventilatie-installatie aangebracht en volgens een onderzoek van De Blaay-Van den Bogaard uit 2019 wordt per lokaal voorzien in 630 m3/h verse lucht. Bij een bezetting van 31 personen (30 leerlingen en 1 leraar) per lokaal komt dat neer op 20,3 m3/h per persoon. De ventilatievoorziening zou op basis van de aanwezige hoeveelheden moeten voldoen aan het Bouwbesluit 2012 (bestaande bouw) wat uitgaat van 3,44 dm3/s per persoon (=12,38 m3/h per persoon).
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 15 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Daar waar nu gebalanceerde ventilatie aanwezig is voldoet deze aan het bouwbesluit (bestaande bouw) maar niet aan Frisse Scholen klasse B op het onderdeel lucht/luchtverversing. Daar waar natuurlijke ventilatie aanwezig is kan alleen op basis van metingen bepaald worden of de ventilatie voldoet aan het bouwbesluit bestaande bouw. In het kader van het onderzoek van HEVO is daar door HEVO verder geen onderzoek naar gedaan. De school ervaart in dagelijks gebruik klachten als hoofdpijn bij docenten en leerlingen. Ook is in de zomermaanden de temperatuur op de 2e verdieping aan de zonzijde (pleinzijde) erg hoog en is hierdoor het klimaat in de lokalen allerminst prettig te noemen. Het bouwdeel uit 2002/2003 wordt gebruikt als aula met op de verdieping lokalen. Dit bouwdeel is voorzien van een gebalanceerde ventilatie installatie. Voor de aula is sprake van een bijeenkomstfunctie en daar geldt Frisse Scholen niet.
3.6.
Exploitatie Onderdeel Exploitatie totale gebouw
Beoordeling 6
Het energieverbruik omvat het gasverbruik en het elektriciteitsverbruik van een gebouw. Voor een vergelijkbare VO-school wordt gemiddeld in Nederland uitgegaan van energiekosten van € 8,50 per m² bvo. Tussen 2016 en 2020 zijn de kosten voor gas gemiddeld € 50.386, -- inclusief btw per jaar geweest. Dit is € 4,85 per m² per jaar. Tussen 2016 en 2020 zijn de kosten voor elektra gemiddeld: € 53.621, -- inclusief btw per jaar geweest. Dit is € 5,16 per m² per jaar. Vanaf 2019 is een daling te zien, wat vermoedelijk heeft te maken met het ingebruikname van PV-panelen. Het effect hiervan is in het gemiddelde nog niet goed zichtbaar maar zal wel op de langere termijn merkbaar zijn. Daarmee zijn de totale kosten voor energieverbruik gemiddeld € 10,01 per m². Deze kosten liggen boven het landelijk gemiddelde van de afgelopen jaren. Daarbij geldt dat het effect van de PV-panelen op de langere termijn ervoor zal zorgen dat het gemiddelde energiegebruik vermoedelijk met ca. € 1,50 per m² per jaar zal dalen en daarmee komt het totaalgebruik rond de € 8,51 per m² per jaar. Wanneer de oude ketels worden vervangen zal dit ook een positief effect op het gasgebruik gaan krijgen. Kortom, de exploitatiekosten liggen boven het landelijk gemiddelde.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 16 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.7.
Onderwijskundige staat Onderdeel Onderwijskundige staat - 1991 Onderwijskundige staat – 2002/2003
Beoordeling 5 5
Toelichting Het 2College Durendael is een school voor voortgezet onderwijs in Oisterwijk voor vmbobasis, vmbo-kader, vmbo g(t), havo en vwo. Het 2College Durendael is gekenmerkt door een redelijk traditioneel onderwijssysteem, waarbij nog veel klassikaal lesgegeven wordt. Circa 20/30% van de tijd mogen de leerlingen zelf kiezen. Het 2College Durendael streeft naar geleidelijke vernieuwing. Zo wil de school leerlingen graag vaker zelfstandig of in kleine groepen kunnen laten werken en heeft men daarom behoefte aan meer differentiatie in het type werkplekken. De vernieuwing in het onderwijsconcept kan ook vertaald worden naar technische vernieuwing. In plaats van het werken met vaste computers in een computerlokaal zal meer en meer met eigen laptops gewerkt worden. Voor het onderwijsconcept en met name voor de profielvakken en de ‘speciale vakken’ zoals T&T heeft het 2College Durendael behoefte aan specifiek uitgeruste lokalen. Zie voor een aanvulling op bovenstaande korte onderwijsinhoudelijke toelichting de speerpunten van het beleid voor de komende jaren in bijlage 1. Er zijn een aantal zaken waar de school op dit moment tegen aan loopt, waardoor het gebouw het hierboven omschreven onderwijsconcept niet faciliteert. 1. Het gebouw kent een gangenstructuur met aan beide zijden lokalen. Op de gangen is geen ruimte om te werken.
Ook zijn er geen leerpleinen aanwezig of kleine overleg/werkruimten. De diversiteit aan leeromgevingen is daarom eenzijdig in de vorm van lokalen. 2. Daarnaast geldt op dit moment dat niet alle binas vakken bij elkaar gesitueerd zijn. Natuurkunde/scheikunde is gesitueerd op de begane grond en biologie op de verdieping. Dit leidt ertoe dat er meerdere kabinetten nodig zijn (niet ruimte efficiënt) en er geen samenwerking is tussen de TOA’s (wel zeer gewenst). 3. De inrichting van de binas vakken is bovendien sterk verouderd. 4. Het is een gesloten gebouw. Er zit slechts een raampje naast de deur. Dit betekent dat er geen transparantie is tussen een lokaal en de gang. Dit is niet wenselijk. De wens is dan ook om een flexibel gebouw te hebben, waar ruimte is voor een flexibele, diverse leeromgeving. 5. De praktijkruimten van het vmbo zijn saai en niet uitdagend. Door gebrek aan ruimte staat nu alles zeer dicht op elkaar. In een kleine omgeving zijn de kapper, salon, kinderopvang, winkeltje etc. gesitueerd. Onderwijskundig lopen de docenten tegen deze beperking aan ruimte aan. Het doel is immers om levensecht te leren; dat wat je leert sluit aan bij hoe de wereld er buiten uit ziet. Een concreet voorbeeld is dat er wel een keuken is, maar geen restaurant.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 17 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
6.
7.
8.
Bovendien zijn er onvoldoende werkplekken voor docenten. Dat heeft tot gevolg dat docenten in de personeelskamer gaan werken, terwijl die ruimte bedoeld is voor pauzeren en ontmoeting. Het gebouw heeft door de uitgestrekte/langgerekte opzet (niet compact) een kruipdoor-sluip-door opzet. Dit is met name het geval tussen de aula en het gebouwdeel uit 2002/2003. Deze gangen worden met de interne verbouwing die nu gaande is ook opgelost. In het schoolgebouw is één inpandige gymzaal aanwezig. Voor de gymlessen dienen de leerlingen voornamelijk naar de nabijgelegen sporthal te fietsen. In de ideale situatie zijn de sportvoorzieningen op het terrein van de school gesitueerd, zodat er geen fietsbewegingen plaats hoeven te vinden. Dit scheelt tijd en leidt tot minder overlast voor de buurt.
Samenvattend geldt: Het schoolgebouw heeft te veel beperkingen en de huidige traditionele inrichting (gangenstructuur) belemmert om goed te kunnen veranderen c.q. aan te passen zodanig dat het schoolgebouw een goede aansluiting vindt op de vernieuwde onderwijsvisie en onderwijsconcept. De manier van lesgeven, gebaseerd op de vernieuwde onderwijsvisie en onderwijsconcept vragen om veranderende benodigde onderwijsruimten met de juiste faciliteiten en voorzieningen t.b.v. de leerlingen maar ook het onderwijspersoneel. Daarnaast is stilgestaan bij specifieke ruimten in het gebouw: • Stafruimten: er zijn naast een grote personeelsruimte en een directiekantoor ook aanvullende kantoorruimten aanwezig. Er wordt aangegeven dat het aantal werkruimten voor docenten te weinig is. • Bergruimte: er is voldoende bergruimte in de klaslokalen en voor facilitaire doeleinden. • Rolstoeltoegankelijkheid: er is een mindervalidentoilet (miva-toilet) aanwezig. Het gebouw is voorzien van een lift. • Gymnastiek: de school beschikt over een inpandige gymzaal en maakt daarnaast gebruik van een sporthal met drie zaaldelen op fietsafstand. • Terrein: er is een verhard buitenterrein aanwezig, waar zich naast een rijwielstalling ook een pauze ruimte met zitplekken bevindt. Het is een saaie buitenruimte, die niet uitnodigt tot buiten zijn en sportiviteit.
Conclusie De onderwijskundige visie wordt door de huisvesting matig tot slecht gefaciliteerd. Het gebouw is ontworpen op basis van een andere, klassikaal vormgegeven onderwijsconcept. Dit leidt ertoe dat het gebouw op dit moment niet wordt ervaren als passend c.q. faciliterend. De gangen-lokalenstructuur beperkt de wens om leerlingen meer zelfstandig en in groepjes buiten het lokaal te laten werken. Bovendien wordt er een ruimtetekort ervaren. Het vernieuwde onderwijsconcept kan niet in zijn totaliteit integraal ingepast worden in het gebouw. Aandachtspunten zijn een grotere differentiatie in werkplekken voor de leerlingen, meer docentenwerkplekken en prettigere buiten verblijfplaats Daarmee wordt de onderwijskundige staat van beide gebouwdelen beoordeeld met een 5.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 18 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
3.8.
Samenvatting QuickScan Onderdeel Uitstraling Bouwkundige staat Veiligheid Binnenmilieu Exploitatie Onderwijskundige staat Totaal
Weging 1 3 1 2 2 3
1991 6 6,5 6 5,5 6 5
2002/2003 6 7 6 5,5 6 5
69,5
71
Op basis van bovenstaande toelichtingen is te zien dat het huidige gebouw relatief goed scoort op bouwkundige staat, uitstraling, veiligheid en exploitatie. Dit komt omdat het schoolbestuur de school goed onderhoud. De minpunten die de school op dit moment ervaart zitten op het gebied van binnenmilieu (hoge temperaturen, hoofdpijn door slechte luchtventilatie zie 3.5), matig/slecht functionerende onderwijskundige functionaliteit van het gebouw (zie 3.7) en een ruimtetekort van circa 437 m² bvo. De QuickScan c.q. schouw van het gebouw heeft geleid tot de bovenstaande bevindingen. Voor de toekomst gelden een tweetal toekomstperspectieven. Deze worden in volgend hoofdstuk omschreven.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 19 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
4.
Toekomstperspectief Op basis van de uitgevoerde QuickScan en de hiervoor omschreven conclusies kan gesteld worden dat het gebouw goed onderhouden is en als gebouw zijnde in goede staat is. De gebouwdelen zijn respectievelijk circa 30 jaar en circa 20 jaar oud. Dit betekent dat strikt formeel conform wet- en regelgeving het gebouw nog niet toe is aan nieuwbouw of vernieuwbouw en het gebouw in zijn totaliteit nog 10-20 jaar in stand gehouden moet worden. Op basis hiervan zou geen grondige aanpak van het gebouw op dit moment nodig zijn. Echter ervaart de school wel fundamentele functionele tekortkomingen zoals het huidige ruimtekort, het niet faciliteren van de onderwijsvisie c.q. onderwijsconcept en een slecht (lucht en temperatuur) binnenklimaat. Dit leidt ertoe dat het primaire proces van onderwijs sterk belemmerd wordt. Bijkomend is op te merken dat binnen het huidige bestemmingsplan en het hierop aangegeven bouwvlak geen uitbreidingsmogelijkheden voorzien worden (zie paragraaf 2.5). Om dit wel te realiseren zou naar verwachting een bestemmingsplanprocedure nodig zijn of moet een alternatieve locatie gevonden worden.
Met het oog op het aanwezige ruimtetekort en het ontbreken van mogelijkheden om dit kwalitatief op de huidige locatie in te vullen en de beperkingen binnen het gebouw om de onderwijskundige visie door te voeren in relatie tot de leeftijd van de bouwdelen maakt het dat er niet een ‘zwart/wit’ afweging gemaakt kan worden. In een overleg tussen de school en de gemeente zal bepaald moeten worden wat het gewenste en haalbare toekomstperspectief voor het 2College Durendael is om voor de lange termijn onnodige substantiële investeringen te voorkomen. In dit hoofdstuk volgt een kort overzicht van te nemen maatregelen om de gebouwdelen voor de komende 40 jaar geschikt te maken voor het onderwijs inclusief een kostenoverzicht op basis van kengetallen. Als referentie worden de te behalen kwaliteitsniveaus en de verwachte stichtingskosten voor instandhouding afgezet tegenover een nieuwbouwscenario. Voor het toekomstperspectief wordt uitgegaan van het wettelijk verplichte kwaliteitskader BENG (bijna energieneutraal) en de kwaliteitsstandaard van OMO wat betreft de uitgangspunten voor Frisse Scholen (Energie klasse B, overige onderwerpen klasse C).
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 20 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
4.1.
Nieuwbouwscenario Bij het toekomstscenario nieuwbouw is een aantal aandachtspunten te benoemen: • Uitgangspunt is een levensduur van 40 jaar. • Bij nieuwbouw van het onderwijsgedeelte wordt uitgegaan van normatieve ruimtebehoefte op de lange termijn. Op dit moment kan de school prognosticeren tot 2028. Het leerlingenaantal is 1.550 leerlingen. Op basis van dit leerlingenaantal heeft het 2College Durendael recht op een nieuwbouw onderwijsgebouw met een omvang van 10.153 m² bvo. Gezien de huidige omvang van 9.716 m2 bvo voor het onderwijs betekent dit een toename in functioneel bruikbare m² voor onderwijs van circa 437 m² bvo met daarbij een gunstige fno/bvo factor. • Om te voldoen aan de hoge duurzaamheidseisen van BENG (of zelfs hoger: ENG) zal een compact drie-laags gebouw gerealiseerd moeten worden. • Het nieuwbouw gebouw faciliteert volledig het vernieuwde onderwijsconcept. • Verder zal afhankelijk van de locatie van de nieuwbouw rekening gehouden worden met een sportvoorziening met vier zaaldelen. o Wordt de nieuwbouw op een locatie gerealiseerd die qua fietsafstand te ver weg is van de huidige gehuurde sporthal zal gekeken moeten worden of een andere beschikbare sportvoorziening met voldoende capaciteit binnen aanvaardbare afstand beschikbaar is. Is dat niet het geval zal een nieuwe sportvoorziening met vier zaaldelen gerealiseerd moeten worden.
o Wordt de nieuwbouw op een locatie gerealiseerd die zich in de nabijheid van de huidige gehuurde sporthal bevindt zal de huidige gehuurde sporthal ook toekomstig gebruikt worden. Het is dan niet nodig een nieuwe sportvoorziening te realiseren. Er zal wel geïnventariseerd moeten worden of de huidige gehuurde sporthal voldoende capaciteit biedt voor alle leerlingen. In de huidige situatie wordt gebruik gemaakt van de aanwezige inpandige gymzaal en de gehuurde sporthal. In het scenario van nieuwbouw is geen rekening gehouden met het realiseren van een inpandige gymzaal en zal dus alleen gebruik gemaakt worden van externe sportvoorzieningen.
4.2.
Instandhoudingsscenario Bij instandhouding van de huidige gebouwen in de vorm van een casco renovatie en geschikt maken voor een levensduur van nog eens 40 jaar zullen er een aantal aspecten aangepast moeten worden om te voldoen aan de huidige eisen, namelijk: • Levensduur van 40 jaar. • Uitbreiding van het huidige gebouw met 437 m2 bvo in nieuwbouwkwaliteit. Ten behoeve van deze uitbreiding dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar uitbreidingsmogelijkheden op de bestaande kavel, dan wel als extra verdieping. • De gebouwstructuur wordt dusdanig aangepast dat het gewenste onderwijsconcept goed gefaciliteerd kan worden en het gebouw naar de toekomst toe flexibel is. Een voorbeeld is dat in de gangen-klaslokalen structuur in het gebouwdeel uit 1991 wel de keuze gemaakt kan worden om een meer open structuur te realiseren, door op een aantal plekken op de koppen van de verdieping tussen de lokalen een gang te verwijderen waardoor een leerplein ontstaat. Hier dient wel rekening gehouden te worden met brandveiligheid. De
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 21 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
• •
•
•
verwachting van de school is dat dit brandtechnisch niet kan. Dit dient zeker onderzocht te worden of dit daadwerkelijk wel een oplossing is. Daarentegen zijn er ook gebouwdelen die moeilijker aanpasbaar zijn en waar tegen de grenzen van het huidige gebouw wordt aangelopen (praktijkruimten gedeelte). Een voorbeeld hiervan is het THT-lokaal op de begane grond. De wens is om dit groter te maken, maar dit is niet mogelijk binnen de huidige gebouwcontour of binnen het bouwvak van het geldende bestemmingsplan. Duurzaamheid: Het gebouw is voorzien van PV-panelen en voorziet daarmee voor een gedeelte in zijn energiebehoefte. Bouwkundige staat: om het gebouw geschikt te maken voor de komende 40 jaar dienen de volgende ingrepen plaats te vinden: • Vervangen en toevoegen van een data-installatie in voorbereiding op meer digitaal werken; vervangen en aanpassen van de verwarmingsinstallatie en opwekking naar een all-electric-systeem. • Vervangen van gevelkozijnen voor aluminium kozijnen met HR++ glas. • Vervangen vloerbedekking voor linoleum. • Wandafwerking voorzien van scanbehang en vervangen systeemplafondsysteem. • Na isoleren van gevel d.m.v.
isolatie met stucwerk (Rc 4,5 m2.K/W) • Vervangen van dakbedekking en naisoleren (Rc 8,0 m2.K/W) • Er wordt uitgegaan van herbestrating van het schoolplein, het vervangen van de terreinriolering en het vervangen van de terreinverlichting voor LED. • Vervangen van beveiligingsinstallatie (brand en inbraak). • Toepassen van LED-verlichting Frisse scholen klasse B voor alle gebouwen. • Toepassen van luchtbehandeling Frisse scholen klasse B voor alle gebouwen. • Aanpassen van het inbouwpakket (exclusief toiletten) • Herindeling plattegrond t.b.v. onderwijskundige functionaliteit (50%) • Vervangen verdeelkasten • Nieuwe entreepoort met elektrische deuren • Voor deze QuickScan is niet onderzocht of aanpassing brandscheidingen noodzakelijk zijn. Exploitatie: in het gebouw is geen koeling aanwezig. Aanvullend toepassen van lokale koeling (bijvoorbeeld door airco-units) in het gebouw is niet meegenomen, omdat dit geen eis is. Daarnaast zal het tot een verhoogd energieverbruik leiden en is het de keuze aan de school zelf om dat wel/ niet toe te passen. Onderwijskundige staat: • Voor zover de informatie reikt bestaat de gebouwstructuur uit dragende buitenwanden en een kolommenstructuur. Echter heeft het gebouw wel (brandtechnische) beperkingen om het vernieuwde onderwijsconcept daadwerkelijk te realiseren.
Daarom wordt bij het instandhoudingsscenario de onderwijskundige staat ook maximaal voldoende. Er is namelijk slechts op een aantal beperkte plekken aanpassingen mogelijk de gebouwdelen met theorie lesruimten en gangenstructuur geschikter te maken voor het gewenste onderwijsconcept. Wel dient goed bekeken te worden of en hoe de huidige onderwijsvisie passend gemaakt kan worden in het gebouw.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 22 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
•
4.3.
Binnenmilieu: is afhankelijk van bouwfysische aspecten en de aanwezigheid van ventilatievoorzieningen (te openen geveldelen en/of mechanische ventilatie) • Om het binnenmilieu aangenamer te maken in het gebouw adviseren wij om een gebalanceerd ventilatiesysteem aan te brengen met CO2 regeling en dit voor de onderwijsruimten minimaal uit te leggen op Frisse Scholen klasse B. Verder adviseren wij om voor de lokalen met een wat hogere zonbelasting het aanbrengen van koeling te overwegen. Het tijdig sluiten van zonweringen zorgt er ook voor dat zonbelasting verminderd.
Scenario-vergelijk Navolgend is een overzicht op hoofdlijnen gegeven met betrekking tot het kwaliteitsniveau dat bereikt kan worden bij volledige nieuwbouw of bij instandhouding voor een termijn van 40 jaar, inclusief een eerste inschatting van de stichtingskosten op basis van kengetallen. Bij het nieuwbouwscenario wordt het bruto vloeroppervlak 10.153 m² voor onderwijs. Daarnaast wordt voor een gymzaal met vier zaaldelen uitgegaan van 2.916 m² bvo. Bij het instandhoudingsscenario op 9.716 m² voor onderwijs plus een uitbreiding in nieuwbouwkwaliteit van 437 m² bvo. In de instandhoudingsvariant wordt uitgegaan van renovatie inpandige gymzaal van 512 m² bvo en sporten in bestaande sporthal op fietsafstand. Volledig nieuwbouw Bouwkundige kwaliteit Geschikt voor BENG Exploitatie Onderwijskundige staat Binnenmilieu Veiligheid Uitstraling Stichtingskosten* referentieniveau (prijspeil 2022 incl. btw) onderwijsgebouw Stichtingskosten referentieniveau (prijspeil 2022 incl. btw) instandhouding inpandige gymzaal Gemiddelde jaarlijkse kapitaallasten nieuw onderwijsgebouw/ huidig onderwijsgebouw**
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Optimaal Optimaal Optimaal Optimaal Optimaal Optimaal Optimaal € 28 miljoen incl. btw
€ 987,000 --
Instandhouding 40 jaar + uitbreiding van 437 m² bvo Goed Goed Voldoende Goed Goed Goed Goed € 15,3 miljoen incl. btw (o.b.v. 10.228 m2 bvo) + €1,2 miljoen incl. btw (uitbreiding van 437 m² bvo) = totaal: €16,5 miljoen incl. btw €0,67 miljoen incl. btw. Let op: bij instandhouding is uitgangspunt huidig gebruik 1 gymzaal op locatie en sporthal op fietsafstand. € 605.243, -Zonder realisatie van een aanvullende sportvoorziening, wel inclusief instandhouding inpandige gymzaal en
Pagina 23 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Stichtingskosten referentieniveau*** (prijspeil 2022 incl. btw) sportvoorziening met vier zaaldelen Gemiddelde jaarlijkse kapitaallasten onderwijsgebouw + sportvoorziening****
€ 7,5 miljoen incl. btw
incl. uitbreiding. Er zijn aanvullend op de genoemde investerings- en kapitaallasten nog huurkosten voor het gebruik van de sporthal te betalen. Er wordt ervan uitgegaan dat de gehuurde sporthal ook toekomstig gehuurd kan worden.
€ 605.243, -Zonder realisatie van aanvullende sportvoorziening, wel inclusief instandhouding inpandige gymzaal en incl. uitbreiding. Er zijn aanvullend op de genoemde investerings- en kapitaallasten nog huurkosten voor het gebruik van de sporthal te betalen. * Dit betreft een berekening van de stichtingskosten op referentieniveau voor het onderwijsgebouw, exclusief kosten voor sloop, interim-voorzieningen en inrichting. Referentiegetallen betreffen gezien de beperkte mate van uitwerking van de scenario’s een bepaalde onzekerheid van circa 30%. ** Voor de berekening van de kapitaallasten is rekening gehouden met een veronderstelde rekenrente van 2%. Het betreft de gemiddelde kapitaallast (rente en afschrijving) over de gehele afschrijvingsperiode. De vergelijking tussen kapitaallasten hangt met name af van de keuze wat gedaan wordt met de gymvoorziening. ***Dit betreft een berekening van de stichtingskosten op referentieniveau voor een sportvoorziening met vier zaaldelen en bijbehorende ruimten, exclusief kosten voor aankoop terrein, sloop, interim-voorzieningen en inrichting. Referentiegetallen betreffen gezien de beperkte mate van uitwerking van de scenario’s een bepaalde onzekerheid van circa 30%. **** Voor de berekening van de kapitaallasten is rekening gehouden met een veronderstelde rekenrente van 2%.
Het betreft de gemiddelde kapitaallast (rente en afschrijving) over de gehele afschrijvingsperiode. De vergelijking tussen kapitaallasten hangt met name af van de keuze wat gedaan wordt met de gymvoorziening.
4.4.
€ 1.251.375, -Let op: door realisatie van een eigen sporthal vallen de huidige huurkosten niet meer aan.
Financiële kaders Bij doorrekening van de twee scenario’s op stichtingskosten is uitgegaan van prijspeil 1 januari 2022 voor de regio ‘s-Hertogenbosch/ Eindhoven, inclusief btw. In deze kosten zijn niet opgenomen: • Stedenbouwkundige ambities. • Sloop. • Asbestsanering en/of grondsanering (aanvullend onderzoek nodig). • Kosten in openbare ruimte.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 24 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
• • • • • • • •
Tijdelijke huisvesting. Faseringskosten. Inrichting. Verhuiskosten. ICT-kosten. Interne projectkosten gemeente en scholen. Financieringskosten. Indexering, onvoorzien.
Voor de bepaling van de kosten is uitgegaan van kostenkengetallen van HEVO (zie Bijlage 2 en Bijlage 3). Voor nieuwbouw zijn we uitgegaan van onze kostenconfigurator voor voortgezet onderwijs. De inschatting van de instandhoudingskosten is indicatief op basis van de hiervoor toegelichte gebouwgegevens en aanvullende verwachtingen voor de komende 40 jaar. Voor de financiële doorrekening wordt uitgegaan van de kwaliteitseisen zoals hiervoor in hoofdstuk 4 aangegeven. De resterende boekwaarden van € 965.000, -- incl. btw (2College) en boekwaarde van de gemeente Oisterwijk (niet bekend) dienen afhankelijk van de scenario-keuze versneld dan wel geleidelijk afgeschreven te worden. Bij nieuwbouw dient versnelde afschrijving plaats te vinden. Bij instandhouding is het denkbaar dat (een deel van) de boekwaarde niet vereffend hoeft te worden, omdat fysiek niet wordt gesloopt/vervangen. In dat geval is de vereffening lager, maar blijven de kapitaallasten conform het oude regime op dat deel actief. De kosten voor instandhouding zijn erg afhankelijk van mogelijke aanvullende kosten, bijvoorbeeld voor asbestverwijdering. Daarnaast zijn kosten voor sloop, tijdelijke huisvesting of gefaseerde uitvoering belangrijk voor de definitieve kostenbepaling. De kosten voor tijdelijke huisvesting kunnen substantieel zijn afhankelijk van de omvang en de periode van de tijdelijke voorziening.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 25 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
5.
Conclusies en aanbevelingen vervolg Voor de locatie van het 2College Durendael in Oisterwijk wordt inzicht gevraagd in het toekomstperspectief van het gebouwencomplex aan de Van Kemenadelaan. Op basis van de uitgevoerde QuickScan en de hiervoor omschreven conclusies kan gesteld worden dat het gebouw goed onderhouden is en als gebouw zijnde in goede staat is. Daarmee zijn beide gebouwdelen bouwkundig in relatief goede staat, kennen weinig gebreken en hebben een degelijke en frisse uitstraling. De gebouwdelen zijn respectievelijk circa 30 jaar en circa 20 jaar oud. Dit betekent dat strikt formeel conform wet- en regelgeving het gebouw nog niet toe is aan nieuwbouw of vernieuwbouw en het gebouw in zijn totaliteit nog 10-20 jaar in stand gehouden moet worden. Op basis hiervan zou geen grondige aanpak van het gebouw op dit moment nodig zijn. Echter ervaart de school wel fundamentele functionele tekortkomingen zoals het huidige ruimtekort van (normatief) 437 m² bvo, het niet faciliteren van de onderwijsvisie c.q. onderwijsconcept en een slecht (lucht en temperatuur) binnenklimaat. Dit leidt ertoe dat het primaire proces van onderwijs sterk belemmerd wordt. Bijkomend is op te merken dat binnen het huidige bestemmingsplan en het hierop aangegeven bouwvlak geen uitbreidingsmogelijkheden voorzien worden (zie paragraaf 2.5).
Om dit wel te realiseren zou naar verwachting een bestemmingsplanprocedure nodig zijn of moet een alternatieve locatie gevonden worden. Er kan ook nog onderzocht worden in hoeverre de inpandige gymzaal her te ontwikkelen is tot extra onderwijsfaciliteiten om zo het ruimtetekort op te lossen. Naast het ruimtetekort op deze locatie wordt door OMO aangegeven dat ook de nevenvestiging van het 2College Durendael, genoemd ‘Den Donk’, gehuisvest aan de Sportlaan 3a te Oisterwijk, het einde van de levensduur bereikt heeft en hiervoor op zeer korte termijn maatregelen genomen dienen te worden. De nevenvestiging maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek. Echter wordt wel aanbevolen voor een integrale, toekomstgerichte oplossing voor de vervanging van Den Donk samen met het op te lossen ruimtetekort aan de Van Kemenadelaan, mogelijk in combinatie met andere regionale ontwikkelingen zoals woningbouwplannen, op te pakken. Beide gebouwdelen van het hoofdgebouw kunnen bouwkundig nog 20 jaar in stand gehouden worden. Hiervoor dienen echter een aantal aanpassingen uitgevoerd te worden om onder andere het binnenklimaat te verbeteren (zie paragraaf 4.2) en dient de ruimtelijke opzet dusdanig aangepast te worden dat het onderwijsconcept weer goed gefaciliteerd wordt. Het is namelijk duidelijk zichtbaar dat het gebouw in de huidige opzet de onderwijskundige visie onvoldoende faciliteert.
Op dit moment wordt op meerdere plekken in het gebouw (entree, pauzegebied, leergebieden, praktijkruimten) geïnvesteerd om het gebouw passender te maken voor de onderwijsvisie. Echter blijft de opzet van het gebouw hiermee behouden en blijft de school tegen beperkingen aanlopen. Het vernieuwde onderwijsconcept kan niet in zijn totaliteit volledig toegepast worden en de onderwijskundige staat blijft daarmee matig tot voldoende.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 26 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Door de keuze voor instandhouding kan waardenvernietiging van de reeds uitgevoerde opwaarderingen van de gebouwdelen voorkomen worden en wordt tegemoetgekomen aan de relatief jonge leeftijd van de gebouwen. Door ingrijpende aanpassingen aan het huidige gebouw kan het weer geschikt gemaakt worden voor het onderwijs. Nieuwbouw biedt de kansen om een gebouw te realiseren dat voldoet aan de huidige bouwkundige eisen, het klimaatakkoord (energieneutraal), gunstige vormfactoren (compact gebouw), prettig binnenklimaat en bovenal een gebouw dat ontworpen is op basis van de huidige onderwijsvisie van de school met volledige flexibiliteit. Het ruimtetekort wordt bovendien bij nieuwbouw opgelost. Wat betreft de gymzalen en sportvoorziening dient integraal door de gemeente samen met OMO de aanwezige gymcapaciteit versus de behoefte aan sportfaciliteiten binnen de gemeente geanalyseerd te worden om vervolgens een keuze te maken wat betreft het wel dan niet realiseren van een eigen sporthal met vier zaaldelen voor het 2College Durendael. Hieraan verbonden zijn ook afspraken over medegebruik, beheer en onderhoud, evenals exploitatie nodig. Vereniging OMO en met name de facilitaire medewerkers van het 2College Durendael hebben zich een goed huisvader getoond in het onderhoud van de gebouwen. Het huidige gebouw heeft nog een boekwaarde van circa één miljoen euro.
Het 2College Durendael staat daarmee voor een aantal vraagstukken: het binnenmilieu, de onderwijskundige staat, het ruimtekort, parkeerproblemen en buitenterrein waar tussen gemeente en schoolbestuur duidelijkheid over moet komen om investering en onderhoudskosten goed op elkaar af te stemmen. In het geval van het instandhoudingsscenario zal vermoedelijke een deel van de huidige boekwaarde versneld afgeschreven moeten worden, een ander deel kan ‘gewoon’ afgeschreven worden. Bij het nieuwbouwscenario wordt verwacht dat voor de gehele resterende boekwaarde een versnelde afschrijving nodig is. Om te voorkomen dat nu geïnvesteerd en dan versneld afgeschreven moet worden en dus kapitaalvernietiging plaatsvindt zijn keuzes op korte termijn zeer wenselijk. OMO is zich ervan bewust dat vele van de gewenste aanpassingen op basis van wet- en regelgeving onder hun verantwoordelijkheid als bestuur vallen. Echter is het in het gezamenlijke belang van gemeente en OMO dat nu te maken kosten integraal afgewogen worden. Vandaar dat een richting wijzende keuze voor de toekomst van het 2College Durendael zo wenselijk is. HEVO adviseert om gegeven de leeftijd van de gebouwdelen en de staat ervan, in overleg met de gemeente Oisterwijk, afspraken te maken over de toekomst van het 2College Durendael. De vervolgstap is voorbereiding van een bestuurlijk overleg tussen schoolbestuur en de gemeente.
Deze voorbereiding bestaat uit het vaststellen van de urgentie van aanpassingen in de huisvesting van het 2College Durendael. In samenwerking tussen het 2College Durendael en de gemeente Oisterwijk dienen de exacte maatregelen en investerings- en exploitatiekosten en de kostenverdeling afgestemd te worden.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 27 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Tevens kan besproken worden wat het toekomstperspectief/ toekomstvisie is van de gemeente Oisterwijk voor dit gebied. Dit zodat de investeringen die 2College doet passen bij de visie van de gemeente voor wel/niet in stand houden van het gebouw voor de komende vele jaren. Kortom, er dient overeenstemming bereikt te worden tussen de beide partijen over het toekomstperspectief van de school; het vereiste programma en de investering om te komen tot een wijze van dekking passend bij de mogelijkheden die de wet en de gemeentelijke verordening daarvoor bieden en die bovenal aansluit bij het doel van het primaire proces; eigentijds en toekomstig bestendig onderwijs bieden voor de leerlingen in Oisterwijk en omgeving.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Pagina 28 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Bijlage 1 toelichting onderwijsvisie Aanvullend op bovenstaande onderwijsinhoudelijke toelichting met betrekking tot het gebouw van 2College Durendael aan de Van Kemenadelaan, is het goed deze opmerkingen ook te zien in het perspectief van de onderwijsontwikkeling van deze school voor de komende jaren. Het voert te ver hier het volledige vestigingsplan aan te halen. We beperken ons hier tot de speerpunten van het beleid voor de komende jaren. Onder de tabel die onderdeel uitmaakt van het vestigingsplan, worden voor die speerpunten waarvoor dat relevant is (algemene) opmerkingen gemaakt die te maken hebben met het schoolgebouw en de eventuele aanpassingen die deze met zich meebrengen.
Speerpunten
2Meet
1.
2.
2Learn
3.
4.
2Grow
5.
1281202-0078.3.0, d.d. 2 maart 2022
Verbondenheid: wij Durendael Wij gaan onze samenwerking met anderen binnen en buiten school verder versterken, waarbij met name leerlingen een nog grotere eigen rol en verantwoordelijkheid krijgen. Ook de samenwerking met buitenschoolse organisaties/bedrijven wordt verder versterkt. Levensecht leren: ik leer in verbinding met de echte wereld Wat leerlingen bij ons op school leren, heeft een altijd een relatie met de wereld daarbuiten. We halen nog vaker de wereld van buiten naar binnen en gaan we naar buiten met ons onderwijs. We verbinden dat wat de leerling leert met wat hij er nu en later mee doet en kan, ook in het kader van loopbaanleren. Leren leren: ik leer effectief Zowel leerlingen als medewerkers weten hoe je effectief leert en de manier waarop de leerling het beste informatie verwerkt. Alle medewerkers zetten hun onderwijskwaliteiten in om onze leerlingen maximaal en gevarieerd te ondersteunen en hen te stimuleren in hun leren/groei. Ook ouders ondersteunen we om hun rol hierin maximaal te kunnen hebben. Ontdekken en ontwikkelen talent: Expeditie Durendael Op 2College Durendael kunnen leerlingen, binnen het brede, reguliere onderwijsaanbod, op vele manieren hun talent ontdekken en ontwikkelen. De school biedt veel verschillende leerroutes aan, maar wil op alle afdelingen en leerjaren ruimte geven aan verdiepen en versnellen.
Dit betekent doorontwikkeling van expeditie Durendael én meer ruimte voor eigen keuzes (20-80): Op Durendael kunnen leerlingen een route kiezen die bij hen past. Persoonlijke vorming: ik groei op Durendael We besteden op alle afdelingen en alle vakken aandacht aan je persoonlijke ontwikkeling. Zo kunnen alle leerlingen hun eigen ontwikkeling in beeld brengen en levenslang leren toepassen. Zij verwerken dat in het (digitaal) portfolio waarin zij aandacht besteden aan hun groei op het vlak van interesses en talenten, de ontwikkeling in “leren leren” en de eigen persoonlijke vorming op het vlak van o.a. burgerschap. Dit portfolio is het persoonlijk groeidocument waarover de leerlingen ook kunnen beschikken na Durendael.
Pagina 29 van 32
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
www.hevo.nl
Ad 1: de realisatie van dit speerpunt brengt een aanpassingen het schoolgebouw met zich mee waarin dit samen leren, samen werken meer wordt gefaciliteerd. Het huidige gebouw biedt geen ruimte aan een invulling van dit uitgangspunt. Zoals gezegd, kent het gebouw een traditionele gangenstructuur met aan weerzijden gesloten lokalen. In de school van de toekomst zal er op meer plekken buiten het leslokaal ruimte gecreëerd zijn voor samenwerkend leren. Dat geldt overigens ook voor de ondersteunende ruimtes (kantoren, spreekkamers e.d.) Ad 2: De nu al geplande/gewenste aanpassing van onze vmbo-beroepsgerichte leeromgeving is gebaseerd op de gedachte dat leren/ontwikkelen betekenisvoller is in onderwijsruimte die aansluiten bij de beroepspraktijk van de verschillende keuzevakken die de vmbo-leerlingen (van vmbo-basis tot vmbo gt). Op dit moment sluiten deze ruimtes daar onvoldoende op aan en zijn er nieuwe vakinhoudelijke keuzes die vragen om verdere gebouwelijke aanpassingen (en aanpassing in de inrichting). Ook voor een deel van de vakken binnen havo en vwo geldt dat voor deze vakken de onderwijsruimten niet meer aansluiten bij de gewenste levensechte, betekenisvolle, contextrijke leeromgeving. Zoals eerder gesteld zijn de lokalen voor de binasvakken, maar ook voor beeldende vakken, sterk verouderd.
Ad 3: Als leren je corebusiness is en dat een speerpunt is van beleid, dan zal dat voor iedereen meer zichtbaar moeten worden binnen en buiten het gebouw. Het gebouw aan de Van Kemenadelaan voldoet niet aan deze wens van zichtbaarheid. Bijna alles speelt zich af achter de beslotenheid van het leslokaal. In het kader van deze schoolplanontwikkeling willen deze beslotenheid opheffen en het primaire leerproces zichtbaar maken. Ad 4: Voor dit speerpunt geldt ook dat het gebouw meer uitdagend en flexibel moet zijn in zijn gebruik om je talenten maximaal te ontdekken. Voor andere keuzes in het leerproces van de individuele leerling moet ook ruimte worden geboden in het beschikbare schoolgebouw: denk aan meer vrij beschikbare leerlingwerkplekken voor individueel en samen leren. Deze ruimtes zijn nu niet of nauwelijks beschikbaar in het gebouw. Dat geldt overigens ook voor de werkplekken voor medewerkers. Ad 5: geen opmerkingen n.a.v. dit speerpunt.