Bijlage 2c - Toelichting

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

49

Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de periode 2016-2019 een overgangsregeling opgenomen. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden. Indien ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden dient te worden beoordeeld of archeologische waarden in het geding raken. 4.9.2

Onderzoek

Voorliggend plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Haaren en is derhalve niet gewaardeerd op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW, 2 e generatie, Amersfoort, 2000). Wel heeft de directe omgeving van het plangebied dat gelegen is buiten de bebouwde kom van Haaren, een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde. Het voorgaande in acht genomen en het feit dat geplande bouw- of graafwerkzaamheden het archeologisch bodemarchief gaan verstoren, is in februari 2004 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd voor voorliggend plangebied. Het onderzoek had als doel de archeologische waarden van het gebied te achterhalen met daaraan gekoppeld aanbevelingen voor eventueel vervolgonderzoek. Het archeologisch vooronderzoek heeft bestaan uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek waarbij 32 grondboringen zijn gezet. Uit het veldonderzoek is gebleken dat de bodem in het plangebied sterk verstoord is. Als gevolg hiervan wordt voor het plangebied geen vervolgonderzoek aanbevolen. In het uitwerkingsplan wordt geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. Wel blijft bij bodemingrepen de Monumentenwet 1988 van kracht, die verplicht dat, indien archeologische vondsten of structuren worden aangetroffen, deze binnen drie dagen aan de bevoegde instanties gemeld moeten worden.

4.9.3 Conclusie Het aspect ‘archeologie’ vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.10

Cultuurhistorie

4.10.1

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a Bro) dient in het plan rekening gehouden te worden met cultuurhistorie. Cultuurhistorie heeft onder andere betrekking op de historische stedenbouwkundige en historisch geografische waarden in het gebied. In het plan moet beschreven worden hoe met de in het gebied aanwezige waarden en de aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland. Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

50

Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. 4.10.2

Onderzoek

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant zijn de Langeweg en de Nemelaerstraat aangeduid als lijn van redelijk hoge historische waarde. Ten noorden en oosten van het plangebied ligt een gebied dat is aangekaart als Terrein van hoge archeologische waarde. Dit is een gebied dat onderdeel is van de oude dorpskern van Haaren. De historische stads- en dorpskernen en clusters oude bebouwing zijn als gebieden van hoge archeologische waarde aangegeven. Het plangebied valt voor een klein gedeelte binnen dit gebied. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen invloed op de rijks- en gemeentelijke monumenten en beeldbepalende objecten. Verder is middels het archeologisch onderzoek (zie paragraaf 4.11) achterhaald dat het plangebied al sterk verstoord is geweest. De bebouwing in het plangebied zelf heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde. Daarnaast zal de ontwikkeling aansluiten op de stedenbouwkundige patroon van de omgeving. De omliggende straten die gekenmerkt zijn als lijn van redelijk hoge historische waarde zullen met het planontwikkeling worden aangetast of gewijzigd. 4.10.3

Conclusie

Het aspect ‘cultuurhistorie’ vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.11

Bezonning

Er bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimum aantal zonuren per dag in een woning of op een balkon. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. De gemeente Oisterwijk heeft hierover geen beleid gemaakt. In de praktijk is het gebruikelijk om aan te sluiten bij de zogenaamde TNO (Toegepast natuurwetenschappelijk Onderzoek) - norm. Hierbij worden twee normen onderscheiden: 

De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.



De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Voor dit bestemmingsplan is een bezonningsstudie uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. In dit onderzoek zijn de bestaande en beoogde planologische situatie vergel eken op 4 dagen binnen 4 verschillende seizoenen en op meerdere relevante tijdstippen. De studies tonen aan dat enkele woningen aan de Nemelaerstraat en Haarendijk maar ook Langeweg extra schaduw zouden ervaren als gevolg van de nieuwe ontwikkeling. Het gebeurt in de vroege ochtend (Langeweg) of in de avond (Nemelaerstraat/Haarendijk) in de vroege voorjaar of late najaar. De extra schaduwwerking zal bij geen enkele woning hinder van meerdere uren achter elkaar veroorzaken. De, ter zuiden van de nieuwbouw gelegen, woningen aan de Amerlaan ondervinden geen hinder.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

51

Er wordt zowel aan de "lichte" als aan de "strenge" TNO-norm voldaan. Er treedt geen onaanvaardbare schaduwwerking op; er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening. Vanuit het oogpunt van bezonning zijn er geen belemmeringen voor het plan.

4.12

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. 4.12.1

Onderzoek

Met dit planvoornemen worden woningbouw en commerciële functies mogelijk gemaakt. Dit kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Of een m.e.r.-procedure of m.e.r-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst C en D van het Besluit m.e.r. overschrijdt. De voorgenomen activiteit is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet aan te merken als een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat. De activiteit is wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit m.e.r. De activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, maar het valt onder de drempelwaarden die hier genoemd worden. Derhalve is uitsluitend een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde.

D.11.2

Activiteiten De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Gevallen In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1: een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Besluit De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening --> het bestemmingsplan

Onderzocht is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Hiertoe is een aanmeldingsnotitie opgesteld. De aanmeldingsnotitie1 met vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als separate bijlage. De gemeente dient, voorafgaand aan de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan, een separaat besluit te nemen omtrent het al dan niet doorlopen van een m.e.r.-procedure. Onderzocht is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De aanmeldingsnotitie met vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als separate bijlage. Geconcludeerd is dat er, rekening houdend met: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; en 3. de kenmerken van het potentiële effect; sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiele effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

52

5

Juridische planopzet

5.1

Inleiding

Het bestemmingsplan is een juridisch bindend plan dat bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld met een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, waarbij de regels de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden regelen en de verbeelding de rol heeft van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave, verantwoording en onderbouwing van het bestemmingsplan en als uitleg bij de verbeelding en regels. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat het bestemmingsplan langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld. Dit brengt met zich mee dat het bestemmingsplan digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moet worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP 2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functieen bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvoo i.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld in overeenstemming met de SVBP 2012 en wordt op de voorgeschreven wijze digitaal beschikbaar gesteld.

5.2

Plansystematiek

Het bestemmingsplan bestaat uit de juridisch bindende regels en verbeelding en gaat vergezel d met een toelichting. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Hieronder wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

53

Hoofdstuk 1: Inleidende regels In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan:  Begrippen: In deze regels zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begrippen zijn alleen nodig



wanneer die gebruikt worden in de regels en wanneer deze tot verwarring kunnen leiden of op meerdere manieren te interpreteren zijn. Wijze van meten: Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels In het tweede hoofdstuk komen de opgenomen (enkel- en dubbel)bestemmingen aan de orde. De opbouw van de bestemming ziet er als volgt uit:  Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een be

schrijving van de aan de grond toegekende functie. Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mo-



gelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart). Afwijken van de bouwregels: Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, bepaalde oppervlaktematen van bijgebouwen en herbouw van een woning buiten het bouwvlak, die conform de bouwregels niet zijn toegestaan, toch toestaan. De criteria, die bij



toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de in de bestemmingsomschrijving genoemde doeleinden.

Hoofdstuk 3: Algemene regels In het derde hoofdstuk zijn de regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. De algemene regels zijn (evenals de inleidende regels) van belang voor een juiste interpretati e van de bestemmingsregels.  Anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel



mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels: deze regels geven algemene regels voor de bouw van ondergeschikte bouwregels, voor bestaande afwijkende maatvoeringen en voor ondergronds bouwen. Ook is een parkeerrege-



ling opgenomen. Algemene afwijkingsregels: in deze regels zijn aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af



te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Algemene wijzigingsregels: in deze regels is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen ten behoeve van kleine overschrijdingen van de opgenomen bestemming(en). De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

54

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen:  Overgangsrecht: bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsregel houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet. Een hard-



5.3

heidsclausule is opgenomen zodat Het bevoegd gezag kan afwijken van het overgangsrecht voor gebruik. Slotregel: deze regel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Toelichting op de bestemmingen

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende bestemmingen. Gemengd - 1 Voor de locatie Driehoeven 4 en 62 is de bestemming ‘Gemengd – 1’ opgenomen. ‘De voor Gemengd – 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, dienstverlening, horeca, wonen en kantoren met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Er is een onderscheid gemaakt tussen functies die op de begane grond dan wel op de verdieping is toegestaan. Middels aanduidingen zijn de functies detailhandel, horeca of een kantoor (op de verdieping) uitgesloten. Voor het aantal woningen is een specifieke regeling opgenomen, waarbij zowel op de locatie Driehoeven 4 (conform vigerend bestemmingsplan) als op de locatie Driehoeven 62 4 bovenwoningen zijn toegestaan. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de maatvoeringen opgenomen alsmede de bebouwingspercentage. Gemengd - 2 Voor de locatie Driehoeven 25 is de bestemming ‘Gemengd – 2’ opgenomen. Deze locatie is bestemd voor 35 woningen en de volgende functies: 

detailhandel tot maximaal 1.000 m2 bvo met uitzondering van een fullservice- of andere grote (XL) supermarkt;

 

kantoren tot maximaal 650 m2 bvo; dienstverlening tot maximaal 650 m2 bvo.

De totale omvang aan commerciële voorzieningen mag niet meer bedragen dan 1.500 m 2 bvo. Daarnaast geldt dat per bedrijfsunit de omvang niet meer dan 650 m 2 mag bedragen. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de maatvoeringen opgenomen alsmede de bebouwingspercentage.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

55

Tuin Voor de locatie Haarendijk 8 is aangesloten op de systematiek van het vigerend bestemmingsplan voor Woonbestemmingen. Wel is een specifiek bouwvlak opgenomen (binnen de bestemming ‘Wonen’). De voorzijde van het perceel heeft om die reden de bestemming ‘Tuin’. De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In de regels is een erkerregeling opgenomen en daarnaast een afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van het oprichten van een overkapping. Wonen Binnen de woonbestemming zijn woningen toegestaan met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, tuinen en erven en daarnaast aan huis gebonden beroepen. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak opgenomen. Het hoofdgebouw dient gebouwd te worden binnen het bouwvlak. Er mag zowel een vrijstaande woning wordt gebouwd alsmede gestapelde woningen, voor zover wordt voldaan aan de gestelde maatvoeringen. Als er een vrijstaande woning wordt gebouwd dan bedraagt het maximum 1 woning. Indien in gestapelde vorm wordt gebouwd dan bedraag het maximum 2 woningen. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Bepaald is dat maximaal 50% van het bouwperceel bebouwd mag worden met bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen. Het aantal toegestane m² aan bijgebouwen buiten het bouwvlak bedraagt maximaal 75 m 2.

In het bouwvlak is de maximale toegestane goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw aangegeven op de verbeelding. Voor de bijgebouwen geldt altijd een maximale goothoogte van 3,25 m. De maximale bouwhoogte mag maximaal de bouwhoogte van het hoofdgebouw - 2 m zijn, waarbij geldt dat de bouwhoogte in ieder geval 3 m mag bedragen en maximaal 5,5 m. Vervolgens zijn middels een afwijkingsbevoegdheid aan huis gebonden bedrijven mogelijk gemaakt. Daarbij wordt uitdrukkelijk als voorwaarde gesteld dat de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd dient te blijven. Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte. Verkeer – Haerens Hof Aan de zuidoostzijde van het plangebied is de bestemming ‘Verkeer – Haerens Hof’ opgenomen. Hierbij is aansluiting gevonden op de aangrenzende bestemming. Binnen deze bestemming zijn de gronden onder andere bestemd voor verkeerdoeleinden, parkeer- groen- en speelvoorzieningen. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan zover wordt voldaan aan de gestelde maatvoeringen.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

56

6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.1.1

Financieel economische haalbaarheid

De uitvoering van de in dit bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakte ontwikkeling (appartementen en commerciële voorzieningen) is in handen van één ontwikkelende partij. Met deze partij heeft de gemeente Oisterwijk een exploitatieovereenkomst gesloten. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt, zijn een investering teneinde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. De behoefte aan appartementen in de gemeente Oisterwijk is in deze toelichting aangetoond. Initiatiefnemer is gebaat bij een spoedige realisatie van de appartementen en het kunnen aanbieden van de commerciële ruimtes aan partijen. Derhalve wordt de beoogde bebouwing in één keer gerealiseerd. De financieel-economische haalbaarheid is met het voorgaande in voldoende mate aangetoond. Op grond van artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening is voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vastgesteld. De gemeentelijke kosten zijn anderszins verzekerd, middels de (anterieure) overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er zijn wettelijke eisen met betrekking tot de voorbereiding en totstandkoming van een bestemmingsplan. Artikel 3.8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan de in afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geregelde uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van toepassing is. Dit houdt in dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dientengevolge zijn de volgende stappen te onderscheiden:  Omgevingsdialoog;  

Vooroverleg; Vaststellingsprocedure.

6.2.1

Omgevingsdialoog

In het kader van de te voeren omgevingsdialoog is eenieder die belanghebbend dan wel belangstellend is uitgenodigd om kennis te nemen van het Voorlopig Schetsontwerp van het nieuwbouwplan Driehoeven 25 te Haaren (voormalig Boeke Heesters) tijdens een informatieavond op 10 november 2022. Hierbij is het plan gepresenteerd en is de gelegenheid geboden om vragen te stellen, suggesties te doen en opmerkingen te maken. De geanonimiseerde reacties die gedaan zijn naar aanleiding van de planpresentatie zijn als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Naar voren is onder meer gekomen dat:  aandacht is gevraagd voor groenvoorzieningen; 

aandacht is gevraagd voor oplaadpunten voor elektrische auto's;

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

57



aandacht is gevraagd voor de architectonische uitwerking. Bepaalde hoekige stukken/scheidingen muur



zoals weergegeven op de gepresenteerde impressies ogen log/massaal; zorgen over balkons die recht het huis van omwonenden in kijken;



aandacht voor de verkeersveiligheid op de route Driehoeven – Nemelaerstraat, met name geen inrit van de parkeergarage op de Driehoeven;

 

kansen voor een wandelroute Amerlaan – Kruidvat/Centrum gepresenteerde ingang van de appartementen aan Amerlaan zorgt voor problemen en is ongewenst;



bebouwing te dicht op de stoep-groenvoorziening van de Amerlaan is geprojecteerd.

Bovenstaande reacties zijn en worden afgewogen bij de verder planuitwerking. Naar aanleiding van de reacties is het plan op in ieder geval de volgende punten aangepast/bijgesteld: 

Studies naar vergroening gedaan op het parkeerterrein door mogelijkheid te verkennen van meer ondergrondse parkeervoorzieningen. Dit vergroot de kansen voor vergroening.

 

Er wordt een beeldkwaliteitsplan met aandacht voor zorgvuldige architectonische uitwerking. De inrit van de parkeergarage komt (bij voorkeur) niet aan de zijde van de Driehoeven. Dit ter verbete-



ring van de verkeersveiligheid. De kansen voor een wandelroute Amerlaan – Kruidvat/Centrum worden onderkent en niet onmogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan.

6.2.2

Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het kader van het moederplan ‘Kom Haaren” waarin de herontwikkeling van de locatie Driehoeven 25 via een uitwerkingsbevoegdheid mogelijk is gemaakt, heeft vooroverleg plaatsgevonden met de vooroverlegpartners. 6.2.3

Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Als onderdeel van deze procedure heeft het bestemmingsplan gedurende een termijn van 6 weken (vrijdag 22 december 2023 tot en met donderdag 15 februari 2024) ter inzage gelegen voor zienswijzen. Gelijktijdig met de plaatsing van de kennisgeving is het ontwerpbestemmingsplan langs elektronische weg toegezonden aan de reeds betrokken gemeenten, provincie, waterschappen en uitvoeringsdiensten van het Rijk. In deze periode zijn zienswijzen kenbaar gemaakt. Voor de samenvatting en beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de nota zienswijzen. In de nota zienswijzen zijn tevens de wijzigingen die naar aanleiding van de zienswijzen, dan wel ambtshalve zijn doorgevoerd, weergegeven.

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

58