Bijlage 2c - Toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8 Gemeente Oisterwijk Concept
colofon
projectnaam Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8 datum 19 augustus 2024 projectnummer P05357 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.0824.BPHRNdriehoeven-VA01 opdrachtgever particulier Concept 3 november 2023 Ontwerp 19 december 2023 Vaststelling 19 september 2024 BRO projectleider JRi projectteam JRi, CVe, TAu, WvdH bron kaft BRO
Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl
Toelichting
Inhoudsopgave 1
2
3
Inleiding
5
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
5 5 7 11 11
Planbeschrijving
12
2.1 2.2
12 13
Huidige situatie Toekomstige situatie
Beleidskader
19
3.1
Rijksbeleid
19
3.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
19
3.1.2 3.1.3
Besluit algemene regel ruimtelijke ordening (Barro) Ladder voor duurzame verstedelijking
19 20
3.2 3.3
4
Aanleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Relatie met Beeldkwaliteitsplan Leeswijzer
Provinciaal beleid
22
3.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
22
3.2.2
Interim omgevingsverordening
23
Gemeentelijke beleid
25
3.3.1
Structuurvisie Haaren
25
3.3.2 3.3.3
Dorpsontwikkelingsplan Haaren Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027 (2022)
26 26
Omgevingsaspecten
28
4.1
Verkeer en parkeren
28
4.1.1 4.1.2
Toetsingskader Onderzoek
28 28
4.1.3
Conclusie
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Geluid
32
32
4.2.1
Toetsingskader
32
4.2.2 4.2.3
Onderzoek Conclusie
33 34
Luchtkwaliteit
34
4.3.1
Toetsingskader
34
4.3.2 4.3.3
Onderzoek Conclusie
35 36
Bedrijven en milieuzonering
36
4.4.1 4.4.2
Toetsingskader Onderzoek
36 38
4.4.3
Conclusie
40
Externe veiligheid
40
4.5.1 4.5.2
Toetsingskader Onderzoek
40 41
4.5.3
Conclusie
41
Ecologie en stikstof
42
4.6.1 4.6.2 4.6.3
42 43 44
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
Bodem
44
4.7.1 4.7.2
44 44
Toetsingskader Onderzoek
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
3
4.7.3
4.8
4.8.1 4.8.2 4.8.3
4.9
Conclusie
Water Toetsingskader Onderzoek Conclusie
49
4.9.1 4.9.2 4.9.3
49 50 50
Toetsingskader Onderzoek Conclusie
50
4.10.1
Toetsingskader
50
4.10.2 4.10.3
Onderzoek Conclusie
51 51
4.11 Bezonning 4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling
51 52
4.12.1
6
45 47 49
Archeologie
4.10 Cultuurhistorie
5
45
45
Onderzoek
52
Juridische planopzet
53
5.1 5.2 5.3
53 53 55
Inleiding Plansystematiek Toelichting op de bestemmingen
Uitvoerbaarheid
57
6.1
57
Economische uitvoerbaarheid 6.1.1
6.2
Financieel economische haalbaarheid
57
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
57
6.2.1
Omgevingsdialoog
57
6.2.2 6.2.3
Vooroverleg Vaststellingsprocedure
58 58
Separate bijlagen Bijlage 1: Ladderonderbouwing Woningbouw Bijlage 2: Ruimtelijk-functioneel onderzoek commercieel Bijlage 3: Behoefteraming Bijlage 4: Verkeersintensiteiten Bijlage 5: Parkeerbalans Bijlage 6: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 7: KLIC-melding Bijlage 8: Ecologische onderzoeken soortenbescherming Bijlage 9: Stikstofonderzoek Bijlage 10: Bodemsanering Bijlage 11: Verslag Omgevingsdialoog Bijlage 12: Ruimtelijke onderbouwing Driehoeven 62 Bijlage 13: Ruimtelijke onderbouwing Haarendijk 8 Bijlage 14: Aanmeldingsnotitie m.e.r. Bijlage 15: Bezonningsstudie Bijlage 16: Nota van zienswijzen
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
4
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
In 2007 heeft de gemeente Haaren het bestemmingsplan ‘Copal-terreinen’ vastgesteld. In dit bestemmingsplan maakt de gemeente Haaren op een viertal inbreidingslocaties in de kern (her)ontwikkeling mogelijk ten behoeve van woningbouw en commerciële functies. Inmiddels is het bestemmingsplan ‘Copal-terreinen’ grotendeels uitgewerkt en is er op de locatie Driehoeven-Langeweg (met uitzondering van het noordelijke gedeelte) gebouwd. Het bijpassende planologische regime is geactualiseerd en opgenomen in het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’, waar de nog resterende uit te werken bestemming is bestendigd. Inmiddels is de gemeente Haaren opgegaan in de gemeente Oisterwijk en heeft een herijking van het woningbouwprogramma plaatsgevonden, is ook weer gestart met overleg omtrent bovenstaand planvoornemen en zijn de plannen herijkt. De locatie is in het bestuursakkoord opgenomen als zogenaamde ‘kompaslocatie’, wat inhoudt dat het één van de locaties is waar het huidige college prioriteit aan wil geven om tot ontwikkeling en planrealisatie over te gaan. Van de zijde van de eigenaar en initiatiefnemer van het plan is aangegeven de woningbouw en commerciële ruimten in één keer te willen ontwikkelen.
In de voorgaande gesprekken is hierbij aangegeven om ook locaties met een bestemming voor commerciële voorzieningen elders in het dorp bij de planontwikkeling te betrekken door de hier aanwezige planologische m² aan commerciële voorzieningen te beëindigen en te verplaatsen naar de locatie Driehoeven 25. Op deze manier is er geen sprake van substantiële planologische toevoeging van m² en wordt daarnaast bijgedragen aan het streven naar een concentratie van voorzieningen. Deze methode wordt ook wel planologisch salderen genoemd. Dit maakt dat niet alleen de locatie Driehoeven 25 deel uitmaakt van het bestemmingsplan, maar dat ook de locaties Haarendijk 8, Driehoeven 4 en Driehoeven 62 in onderhavig bestemmingsplan zijn opgenomen. Deze locaties krijgen niet zozeer een nieuwe bestemming, maar de gebruiksmogelijkheden van deze locaties worden afgestemd op het commerciële programma voor Driehoeven 25. Bepaalde functies zullen op deze locaties niet meer mogelijk zijn. Daarbij zijn voor de locaties Haarendijk 8 en Driehoeven 62 planologische procedures doorlopen om ter plaatse bouwplannen met woningbouw te realiseren en zal voor de effecten hiervan worden verwezen naar de ruimtelijke onderbouwingen behorende bij de verleende omgevingsvergunning(en). Hierdoor is het een vergund recht dat nu planologisch wordt verankerd.
1.2
Plangebied
Het plangebied van de ontwikkellocatie Driehoeven 25 (Driehoeven – Langeweg) bevindt zich in het hart van de kern Haaren. Het plangebied ligt globaal tussen de volgende wegen: Driehoeven (aan de noordzijde);
Langeweg (westzijde), tussen de Langeweg en het plangebied liggen enkele woningen aan de Langeweg; Amerstraat (zuidzijde);
Nemelaerstraat (oostzijde).
Het plangebied van de locatie Driehoeven 4 bevindt zich ten noorden van de locatie Driehoeven 25. De locatie Driehoeven 4 is een onbebouwde kavel.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
5
Het adres Driehoeven 62 is gelegen tegenover het adres Driehoeven 25. Driehoeven 62 is gesitueerd boven het bedrijf Anytime Fitness (Driehoeven 68). Boven dit bedrijf zijn kantoren gevestigd. Driehoeven 62 heeft een eigen separate toegang/opgang en meterkasten, en is geen onderdeel van het op de begane grond gevestigde bedrijf. De planlocatie Haarendijk 8 is in verhouding tot de andere locaties meer oostelijk gelegen. De afstand tot de het adres Driehoeven 25 is circa 180 meter. Op de locatie is een gebouw aanwezig waar voorheen detailhandel was gevestigd met ook een achter- en bovengelegen vergunde woonruimte. Op de onderstaande overzichtskaart zijn de verschillende locaties binnen het plangebied weergegeven met de bijbehorende verplaatsingen van de functies. In paragraaf 2.2 zal verder ingegaan worden op de toekomstige gewenste situatie.
Figuur 1.1 Overzichtskaart planlocaties en ontwikkelingen
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
6
1.3
Vigerend bestemmingsplan
In deze paragraaf is een beschrijving gegeven van de geldende bestemmingsplannen op de verschillende deellocaties. Op alle locaties zijn de bestemmingsplannen ‘Kom Haaren”, per 12 december 2013 onherroepelijk, en het paraplubestemmingsplan “Gebruik woningen en drinkwaterbeschermingsgebied Gemeente Oisterwijk”, vastgesteld 3 februari 2022) van toepassing. Dit laatste plan harmoniseert verschillende begrippen rondom het thema ‘wonen’ en biedt een beschermende regeling voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden in en rondom het drinkwaterbeschermingsgebied. De relevante regels uit dit laatst vermelde plan zijn overgenomen in het voorliggende plan. Hierna is in gegaan op de relevante bestemmingen uit het bestemmingsplan “Kom Haaren”. Locatie Driehoeven 25 Deze locatie is bestemd als ‘Gemengd – Uit te werken’.
Figuur 1.2: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ met aanduiding plangebied “Driehoeven 25’
De op de verbeelding aangegeven gronden met de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’ zijn bestemd voor onder andere wonen (maximaal 35 gestapelde woningen), detailhandel, kantoren, horecadoeleinden (waarbij de bruto vloeroppervlakte van de functies detailhandel, kantoor en horeca tezamen maximaal 1.850 m2 bedraagt, mits de definitieve invulling van de commerciële ruimte gebaseerd dient te worden op een uit te voeren marktonderzoek ten aanzien van de branchering binnen deze functie(s)), verkeersdoeleinden in de vorm van ontsluitingen ten behoeve van de bestemming, langzaam verkeersroutes en verscheidene bijbehorende voorzieningen. Er zijn bouwregels voor hoofdgebouwen en voor bijbehorende bouwwerken opgenomen. Voor hoofdgebouwen geldt dat deze maximaal 11,75 meter hoog mogen zijn. Daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - met behoud van monumentaal karakter' is opgenomen, mag slechts worden gebouwd dan wel inpandig worden gesloopt, indien en voor zover noodzakelijk voor de inrichting ten behoeve de van de in dit artikel omschreven bestemming met inbegrip van behoud en/of herstel van het bestaande monumentale karakter. Hierbij geldt dat er geen wezenlijke verandering wordt aangebracht aan de karakteristieke bebouwing in haar uiterlijke verschijningsvorm en dat de bestaande gevels der gebouwen in de op de plankaart aangegeven lijn gehandhaafd moeten worden.
In het plangebied geldt daarnaast de gebiedsaanduiding ‘copal-terreinen’. Ter plaatse van deze aanduiding gelden aanvullende bepalingen met betrekking tot het kunnen uitwisselen van functies, aantallen en oppervlakten met betrekking tot wonen en commerciële functies. Deze aanduiding beslaat de locaties waar voorheen het bestemmingsplan ‘Copal-terreinen’ gold.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
7
De gewenste ontwikkeling voor de locatie Driehoeven 25 past niet geheel binnen de voorwaarden die gesteld zijn aan de uitwerkingsplicht en aan artikel 38.1 van het vigerende bestemmingsplan. Met name wordt afgeweken van de eis dat uit een marktonderzoek de behoefte en branchering van het commerciële programma wordt afgeleid. Dit principe is losgelaten en er is gekozen voor het planologisch salderen van m2 met commerciële ruimten elders in de kern Haaren. Er is daarom ook geen uitwerkingsplan opgesteld, maar een partiële herziening van het bestemmingsplan, waar ook de locaties waar wijzigingen in de functionele mogelijkheden plaatsvinden, worden meegenomen. Locatie Driehoeven 4 Op de locatie Driehoeven 4 is ook het bestemmingsplan “Kom Haaren” van toepassing. In figuur 1.3 is de locatie rood omlijnd. Op de locatie geldt de bestemming “Gemengd”. Op deze gronden zijn op de begane grond detailhandel, dienstverlening, horeca (niet zijnde dancing/discotheek of amusementhal voor speelen/of gokautomaten of daarmee verwante of gelijk te stellen activiteiten) toegestaan. Hiernaast gelden de functieaanduidingen “kantoor uitgesloten” en “specifieke vorm van wonen – bovenwoningen” (waar maximaal 4 bovenwoningen zijn toegestaan). Op de verdiepingen zijn verder opslag en horeca toegestaan.
De bouwaanduiding “specifieke bouwaanduiding – afstand zijdelingse perceelsgrens minimaal 1,5m” is aanwezig en tot slot is de maatvoeringsaanduiding “maximum bebouwingspercentage 75%”, “maximum bouwhoogte 9,5 m” en “maximum goothoogte 6,5m” opgenomen. Vanwege de planologische saldering met de locatie Driehoeven 25 zullen de functies dienstverlening en detailhandel op de locatie Driehoeven 4 komen te vervallen. Daarom is deze locatie meegenomen in voorliggend bestemmingsplan.
Figuur 1.3: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ met aanduiding plangebied “Driehoeven 4’
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
8
Locatie Driehoeven 62
Figuur 1.4: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ met aanduiding plangebied “Driehoeven 62’
Op de locatie Driehoeven 62 is ook het bestemmingsplan “Kom Haaren” van toepassing. De locatie Driehoeven 62 ligt net als de locatie Driehoeven 4 binnen de bestemming “Gemengd”. In figuur 1.4 is de locatie aangestipt. Op deze gronden zijn op de begane grond detailhandel, dienstverlening en kantoren toegestaan. Er geldt op de locatie Driehoeven 62 de functieaanduiding: “horeca uitgesloten”. Op de verdiepingen zijn opslag, wonen (met dien verstande dat maximaal het bestaande aantal woningen is toegelaten) en kantoren toegestaan. Daarnaast zijn er aanduiding voor maatvoering opgenomen:
het maximum bebouwingspercentage van het terrein bedraagt 100%, de maximum bouwhoogte bedraagt 9,5 meter en de maximum goothoogte bedraagt 6,5 meter.
Inmiddels is er vergunning verleend voor de transformatie van de verdieping(en) van het pand naar wonen (4 woningen). Deze vergunning wordt in voorliggend bestemmingsplan opgenomen door aan de locatie de aanduiding en “specifieke vorm van wonen – bovenwoningen” (waar maximaal 4 bovenwoningen zijn toegestaan) toe te kennen. Daarnaast zullen vanwege de planologische saldering met de locatie Driehoeven 25 de functies dienstverlening en kantoren (op de verdieping) komen te vervallen op de locatie Driehoeven 62 komen te vervallen. Daarom is deze locatie meegenomen in voorliggend bestemmingsplan
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
9
Locatie Haarendijk 8
Figuur 1.5: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ met aanduiding plangebied “Haarendijk 8’
Op de locatie Haarendijk 8 is ook het bestemmingsplan “Kom Haaren” van toepassing. De locatie Haarendijk 8 heeft de bestemming “Detailhandel”. De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn op de begane grond bestemd voor detailhandel en op de verdieping voor opslag alsmede voor wonen op de verdieping ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - wonen op verdieping'. Er zijn bouwregels voor gebouwen en voor bouwwerken geen gebouwen zijnde opgenomen. Gebouwen mogen alleen binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage van 100%, een maximale goothoogte van 6 en maximale bouwhoogte van 10 meter. Er is een vergunning verleed voor het kunnen bouwen van een vrijstaande woning op deze locatie. Deze vergunning is opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Abusievelijk is het gebruik van de begane grond voor wonen (1 woning) niet juist opgenomen in het bestemmingsplan ‘Kom Haaren”. Daarnaast is het vanwege de planologische saldering met de locatie Driehoeven 25 noodzakelijk dat de functie detailhandel komt te vervallen. Daarom zal deze locatie een woonbestemming (zowel voor de bouw van een vrijstaande woning als het kunnen realiseren van 2 beneden-bovenwoningen) krijgen en is deze meegenomen in voorliggend plan.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
10
1.4
Relatie met Beeldkwaliteitsplan
Parallel aan het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan legt de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten voor de herontwikkeling van locatie Driehoeven 25 in Haaren vast. Het biedt handvatten voor het ontwerp van het nieuwe gebouw in relatie tot bestaande gebouw van voormalig schoolgebouw en de inrichting van de buitenruimte. Het is – naast de toetsing aan het bestemmingsplan - tevens het toetsingskader voor de gemeente Oisterwijk bij de beoordeling van de plannen. Daar waar het bestemmingsplan met name zaken vastlegt met betrekking tot het gebruik van de gronden (zowel ruimtelijk als functioneel), geeft het beeldkwaliteitsplan criteria voor de beoogde uitstraling (vormgeving, materialisatie en kleurgebruik en detaillering). In de regels van het bestemmingsplan is een regel opgenomen dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van een bouwwerk het beeldkwaliteitsplan in acht dient te worden genomen. Het beeldkwaliteitsplan is daarnaast als bijlage in de regels opgenomen.
1.5
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
11
2
Planbeschrijving
2.1
Huidige situatie
Algemeen De gemeente Oisterwijk is centraal gelegen in de provincie Noord-Brabant. Het is een landelijke en groene gemeente gepositioneerd tussen de stedendriehoek ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven. De gemeente Oisterwijk wordt doorsneden door de N65 en de spoorbaan Tilburg - ‘s-Hertogenbosch, welke beide de verbinding vormen tussen ’s-Hertogenbosch en Tilburg. Haaren is ontstaan op de hoge dekzandrug nabij het beekdal van de Ruijsbossche Waterloop. De kern Haaren heeft zich als lintdorp ontwikkeld, langs de route Helvoirtseweg, Kerkstraat, Langeweg en Kerkeind. De structuur van Haaren laat zien dat de kern meerdere nederzettingen heeft gehad, te weten ‘het Kerkeind’, ‘Het Eind’ en het huidige centrum. Binnen het centrum van Haaren zijn de Rooms-katholieke kerk en de kapel van Haarensteijn de meest markante en historische bouwwerken. Binnen de huidige stedenbouwkundige opbouw vormen de historische routes thans nog de hoofdelementen. De bebouwing aan deze routes wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door veel lintbebouwing bestaande uit vrijstaande villa’s met één bouwlaag. Door het organisch gegroeide lint is het gevelbeeld zeer divers. Binnen het centrum zijn een aantal opvallende bebouwingselementen zoals de Kerk, het gemeentehuis, de winkels en de oude basisschool aanwezig.
Plangebied en omgeving Voorliggend plangebied bestaat uit een deel van de ontwikkellocatie Driehoeven 25 (Driehoeven-Langeweg). Dit bestemmingsplan is van toepassing op het deel van het moederplan ‘Kom Haaren’ dat de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’ heeft. In concrete zin gaat het om het volledige bestemmingsvlak ‘Gemengd – Uit te werken’. De locatie is deels bebouwd met een voormalig schoolgebouw. Het overig deel van de planlocatie is braakliggend terrein. De Driehoeven-locatie ligt aan de zuidelijke rand van het centrumgebied van Haaren tegenover de Jumbo-supermarkt en de Kruidvat. De locatie Driehoeven 4 is een onbebouwde kavel ten noorden van de locatie Driehoeven 4. Op basis van de regels van het bestemmingsplan “Kom Haaren” zijn verschillende functies toegestaan, waarvoor een initiatiefplan in voorbereiding is. De functie kantoor is uitgesloten op de locatie Driehoeven 4. De wijziging van het gebruik vindt plaats op de verdieping van het bestaande pand aan Driehoeven 62 in Haaren. Op de begane grond op Driehoeven 68 is een sportschool aanwezig. In de belendende percelen is detailhandel aanwezig en zijn op de verdieping huurappartementen gesitueerd. Voor het terrein is een parkeerplaats gelegen. Deze parkeerplaats behoort mede tot de gronden bij het pand aan Driehoeven 62. Op de locatie aan Haarendijk 8 is op dit moment een bestaand gebouw aanwezig.
Op de begane grond was voorheen een detailhandelszaak gevestigd alsmede een daarachter- en daarboven gelegen eerder ook vergunde woonruimte. De benedenwoning was reeds vanaf 1972 vergund en ook bestemd in het bestemmingsplan dat rechtskracht had voordat het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ uit 2013 van toepassing werd op deze locatie. Het toestaan van de functie op de begane grond is met het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ toen abusievelijk weg bestemd, en moet alsnog gecorrigeerd worden. Die situatie van voor de vaststelling wordt met onderhavig bestemmingsplan gecorrigeerd.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
12
Op de verdieping is een bestemde woonfunctie aanwezig. Mogelijk zal het bestaande pand worden gesloopt. Achter het pand is een laagbouw (garageboxen) gelegen. Deze laagbouw zal mogelijk ook worden gesloopt. Voor het slopen van het bestaande pand en het oprichten van een nieuwe vrijstaande woning is een omgevingsvergunning verleend. Het perceel is nagenoeg geheel verhard. Alleen het deel gelegen zuidelijk van de laagbouw is onbebouwd en onverhard. De genoemde wegen in de omgeving worden over het algemeen gekenmerkt door een groen en dorps karakter. De openbare ruimte is over het algemeen eenvoudig ingericht en kent, mede door de verzorgde tuinen, een groene uitstraling. Het gevelbeeld kent een gevarieerd beeld door de diversiteit aan bebouwing, variërend van vrijstaande bebouwing tot grotere bebouwingsmassa’s zoals het detailhandelscluster aan de Driehoeven en het voormalige schoolgebouw.
2.2
Toekomstige situatie
Beeldkwaliteit Het uitgangspunt voor de beeldkwaliteit voor de ontwikkeling van het voorheen geldende bestemmingsplan ’Copal-terreinen’ “Op het noordelijke gedeelte van de locatie worden een aantal appartementen geplaatst langs de dwarsverbinding Driehoeven. De appartementen omkaderen het oude schoolgebouw en vormen tevens een afscherming van het nieuwe woongebied naar het drukke centrumgebied ter plekke van de dwarsverbinding. Om een achterkantsituatie aan de kant van het woongebied te voorkomen worden de appartementen zowel in de richting van de straat (noorden) als ook in richting van het woongebied geprojecteerd (zuiden). De appartementen sluiten direct aan op het oude schoolgebouw. De schaal van de school dient daarom zorgvuldig te worden geanalyseerd en op een moderne, eigentijdse manier te worden geïnterpreteerd bij de ontwikkeling van de appartementencomplexen. Het is van groot belang dat de nieuwe gebouwen eenvoudig en modern worden uitgevoerd zodat er geen concurrentie tussen oud en nieuw, maar een toevoeging gaat ontstaan. Zowel qua maatvoering, positie als verschijningsvorm zijn de beoogde appartementen zorgvuldig gepositioneerd ten opzichte van het voormalige schoolgebouw.” Ruimtelijk-stedenbouwkundige uitwerking De stedenbouwkundige uitwerking bestaat uit de realisatie van een commerciële ruimte op de locatie van de voormalige detailhandelsvoorziening.
De ruimte voor commerciële voorzieningen krijgt een oppervlak van 1.500 m² bvo, waarvan circa 300 m² ter plaatse van het bestaande schoolgebouw wordt gebruikt, met een maximum totaal omvang van 650 m² per individuele unit. Op de verdiepingen boven de commerciële ruimten worden maximaal 35 appartementen gerealiseerd. Kwalitatief gaat het hierbij om de toevoeging van huuren/of koopappartementen, waarvan 14 appartementen in het sociale segment onder de liberalisatiegrens en 21 appartementen in de vrije sector. Bij de stedenbouwkundige uitwerking is nadrukkelijk rekening gehouden met het hierboven geschetste beeldkwaliteitsplan.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
13
Commerciële ruimte (max. 650 m2 per unit)
Figuur 2.1: Schematische weergave van de stedenbouwkundige hoofdopzet in plattegrond (Bron: Marquart Architecten)
Centraal in het plangebied zal het voormalig schoolgebouw als beeldbepalend pand gehandhaafd blijven. Het pand wordt inpandig verbouwd, zodat het geschikt is voor commerciële functies. Het schoolgebouw blijft een centrale/prominente positie in het straatbeeld houden. De kop-, voorgevel en dakvorm van het voormalig schoolgebouw zullen als beeldbepalend object gehandhaafd blijven en het gebouw zal als solitair object worden versterkt door de kopgevel meer kwaliteit te geven. Verder wordt op de gronden waar het schoolgebouw staat een zone opgenomen, waarin de maximale bouwhoogte wordt beperkt tot 10 meter. Ten oosten van het schoolgebouw bevinden zich op de begane grond en de verdiepingen uitsluitend appartementen. Deze bebouwing wordt op 4 meter afstand van het openbaar gebied bij de Nemelaerstraat gerealiseerd. De bebouwing wordt vormgegeven in maximaal 3 lagen met kap. De bebouwing krijgt een bouwhoogte van maximaal 12 meter. Het gebouw van de voormalige school krijgt een maximale bouwhoogte van 10 meter, waarbij via de planregels bescherming is gegeven aan het behouden van het aangezicht van het voormalige schoolgebouw (gevel en dakvorm). Een impressie van de toekomstige situatie is weergegeven in figuur 2.2 en figuur 2.3.
Figuur 2.2: Impressie bouwmassa toekomstige situatie vanaf de Driehoeven (Bron: Marquart Architecten)
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
14
Figuur 2.3: Impressie bouwmassa toekomstige situatie vanaf de Nemelaerstraat/Amerlaan (Bron: Marquart Architecten)
In de gebruiksregels van het plan wordt de mogelijkheid geboden om, binnen het absolute maximum van 1.500 m², de volgende functies toe te staan in de vorm van detailhandel, kantoren en dienstverlening. Er kan maximaal 650 m² worden gerealiseerd aan kantoren, dienstverlening 650 m 2 en 1.000 m 2 aan detailhandel met een maximum totaal omvang van 650 m 2 per individuele unit. Deze mogelijkheden zijn opgenomen vanuit de wens tot een zekere mate van flexibiliteit. De ‘cap’ is ingebouwd voor een maximum oppervlakte per individuele unit (650 m ² bvo) om te voorkomen dat grote units ontstaan waardoor zich bepaalde functies kunnen vestigen die mogelijk tot een verstoring van de voorzieningenstructuur kunnen leiden. Dit is om de volgende redenen wenselijk:
Voor zowel kantoren als detailhandel en commerciële dienstverlening geldt dat er een lokale behoefte voor een passend voorzieningenaanbod bestaat. Uit de marktanalyse blijkt dat Haaren een vrij compleet aanbod heeft aan detailhandel en dienstverlening. Uit behoefteramingen van zowel BRO (bijlage 2) als DTNP (bijlage 3) blijkt dat er geen distributieve uitbreidingsruimte (ook wel: marktruimte) is richting 2030 voor een wezenlijke kwantitatieve groei van het aanbod. Dat betekent niet dat er geen ontwikkeling mogelijk is, maar wel dat er vanuit het consumentendraagvlak geen nut en noodzaak is voor een wezenlijke
uitbreiding van het voorzieningenaanbod, dat ‘standaard’ aanwezig is in een dorpskern. Daarom voorziet het plan in een saldering van incourante meters aan detailhandel, dienstverlening en kantoren op minder passende locaties en in minder courante panden. Daarvoor in de plaats komen wel courante units in een nieuw pand. Omdat er per saldo geen sprake is van planologische relevante uitbreiding, blijft de haalbare ‘marktspanning’ bewaard. Vanwege de ‘cap’ op de units is van grote uitbreiding en daarmee ruimtelijke effecten op de structuur geen sprake.
Gezien de maximale omvang per unit en de conclusies uit de behoefteramingen van BRO en DTNP is een fullservicesupermarkt of andere grote/XL-supermarkt uitgesloten. Andere detailhandelsvormen, waaronder een kleinere winkel in dagelijkse artikelen, zijn wel toegestaan mits passend binnen de vastgelegde randvoorwaarden en ‘caps’. Verder is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, waarmee in de toekomst onder strikte voorwaarden van deze uitgangspunten kan worden afgeweken, met uitzondering van grote en fullservice supermarkten.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
15
Figuur 2.4: Overzichtskaart planologische ontwikkelingsprincipes Driehoeven 25 e.o. (BRO)
Parkeren Uitgangspunt van het parkeerbeleid is dat de parkeerdruk op de omgeving (het openbaar gebied) als gevolg van een ontwikkeling niet mag toenemen. De nieuwe ontwikkeling mag dus geen parkeerproblemen in de buurt veroorzaken. Gekeken dient te worden naar de bestaande en de toekomstige parkeersituatie. Voor de gemeente Oisterwijk geldt als beleidskader om de parkeernormen te bepalen het beleidsdocument ‘Beleidsregels Parkeernormen gemeente Oisterwijk 2024’. Een uitgebreide beschrijving van de parkeernormen wordt gegeven in paragraaf 4.1. Een optie is om een half verdiepte parkeerkelder, met daarin 51 parkeerplekken, aan te leggen. Het (half)ondergronds parkeren biedt op deze manier ook de mogelijkheid voor het realiseren van voldoende groen in de openbare ruimte bovengronds. Bovengronds is langs de straten Driehoeven en Nemelaerstraat in combinatie met parkeren in de zone ten westen van de beoogde nieuwbouw voldoende ruimte om parkeerplaatsen aan te leggen. De definitieve parkeeroplossing zal in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning nader worden uitgewerkt. Ontsluiting De ontsluiting van de appartementen vindt plaats via de parkeergarage op de Nemelaerstraat en via het parkeerterrein aan de westzijde op de Driehoeven. Voor het laden en lossen kan een speciale voorziening getroffen worden tussen de appartementen en de commerciële ruimten.
Deze kan ook ontsloten worden op de Driehoeven. Voor voetgangers wordt er een stoep gecreëerd tussen het nieuwe parkeerterrein en het nieuwe gebouw. Een langzaam verkeerverbinding tussen de Driehoeven (parkeerterrein) en de achterliggende woonwijk is ook mogelijk.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
16
Driehoeven 4 De functies dienstverlening en detailhandel (totaal 480 m 2) komen te vervallen. Voor het overige blijft de planregeling voor deze locatie gehandhaafd.
Figuur 2.5: Overzichtskaart planologische ontwikkelingsprincipes Driehoeven 4 (BRO)
Haarendijk 8 Op de locatie Haarendijk 8 kan een nieuwe woning worden gerealiseerd. Voor de details over de exacte ontwikkeling wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing opgenomen in de bijlage. Voor de realisatie van de nieuwe woning is reeds een omgevingsvergunning verleend. In dit bestemmingsplan wordt de bestemming omgezet van detailhandel naar wonen. De beoogde ontwikkeling bestaat uit de mogelijke sloop van het bestaande gebouw en achtergelegen laagbouw. Ter plaatse kan een nieuwe grondgebonden woning worden gerealiseerd bestaande uit een hoofdgebouw en een aanbouw. De hoofdbouw van de nieuwe woning heeft een maximale bouwhoogte van circa 10 meter. De goothoogte van de hoofdbouw is circa 6 meter. De maximale bouwhoogte van de aanbouw is gelegen op 3 meter. Hiermee wordt aangesloten op de regels uit het bestemmingsplan. Een andere ontwikkelingsoptie voor deze locatie is het gebruiken van het bestaande pand voor twee gestapelde woningen (een beneden- en een bovenwoning). De benedenwoning was reeds vergund (vanaf 1972) en bestemd in het bestemmingsplan dat rechtskracht had voordat het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ uit 2013 van toepassing werd op deze locatie. Het toestaan van de functie op de begane grond is abusievelijk weg bestemd met het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’.
De situatie van voor de vaststelling is met onderhavig bestemmingsplan gecorrigeerd.
Figuur 2.6: Overzichtskaart planologische ontwikkelingsprincipes Haarendijk 8 (BRO)
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
17
Driehoeven 62 Op het adres Driehoeven 62, gesitueerd op een deel van de verdieping van het pand, boven het adres Driehoeven 68, wordt de planologisch toegestane kantoorfunctie omgezet naar wonen. Een beschrijving van de ontwikkeling is te vinden in de ruimtelijke onderbouwing die is bijgevoegd in de bijlage. Voor de locatie is reeds een omgevingsvergunning verleend om deze omzetting mogelijk te maken. De bestemming ‘Gemengd’ blijft bestaan, maar er wordt in de regels wel aangepast dat wonen is toegestaan op de verdieping. Er wordt een functieaanduiding toegevoegd die de kantoorfunctie op de verdieping in het pand Driehoeven 62 uitsluit (325 m2 bvo wordt hiermee gesaldeerd). De beoogde ontwikkeling voorziet in het gebruik van de verdieping voor wonen. In totaal zullen er vier woningen (huurappartementen) worden toegevoegd op de verdieping. Het bestaande pand zal niet worden uitgebreid maar zal intern anders worden ingedeeld/gebruikt.
Figuur 2.7: Overzichtskaart planologische ontwikkelingsprincipes Driehoeven 62
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
18
3
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2023, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.
Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio’s; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Doorwerking plangebied Met dit initiatief worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij nationale belangen gemoeid zijn. De NOVI heeft dan ook geen invloed op dit plan. 3.1.2 Besluit algemene regel ruimtelijke ordening (Barro) Omgevingsvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de NOVI die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
19
Doorwerking plangebied Zoals reeds aangegeven spelen er geen nationale belangen bij de nieuwe ontwikkelingen. Het Barro heeft geen invloed op dit plan. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.
Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling, zijnde een nieuw woongebied met maximaal 35 woningen. Tevens wordt voorzien in commerciële functies (detailhandel, kantoren, dienstverlening) met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 1.500 m². Beide ontwikkelingen kunnen zowel separaat als gezamenlijk worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Wonen Betreffende de woningen is de Ladder echter niet verplicht. Het plan voorziet weliswaar in maximaal 35 woningen, maar hiertoe is in de geldende bestemmingen reeds op voorgesorteerd. Het initiatief past daarmee in het uitwerkingsplan.
Hoewel de toets aan de Ladder niet verplicht is, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening wel een lichtere kwalitatieve onderbouwing wenselijk. Hierbij gaat het erom dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte aan de beoogde woningbouw en dat het plan aansluit bij geldende kaders. Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte aan woningen, beschreven in de beleidskaders. De provincie streeft naar een duurzame verstedelijking en zet in op binnenstedelijke ontwikkeling, transformeren, herbestemmen en het vraaggericht bouwen. De gemeente Oisterwijk geeft hier invulling aan. Gemeente Oisterwijk stuurt aan op circa 1.500 nieuwe woningen via de Motie: Versnelling Woningbouw. Dit is de woningbouw voor de lokale vraag. Daarnaast is er op langere termijn een extra woningbouwopgave van 2.000 woningen in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank Stedelijke Regio Breda Tilburg. Een nuance daarbij is dat de benoemde woningbouw-aantallen geen harde norm of bovengrens zijn. Een algemene trend in Nederland is dat er over de hele linie ‘op papier’ voldoende plannen zijn om in de woningbehoefte te voorzien. Een deel van de plannen zal echter niet of slechts gedeeltelijk worden opgeleverd. Daarom wil het Rijk dat er in gebieden waar de krapte het grootst is dertig procent meer nieuwbouwwoningen worden gepland dan
1
O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
20
nodig zijn. Provincie Noord-Brabant neemt verschillende maatregelen om de woningbouw te versnellen. Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt dat het voor starters en senioren in de kern Haaren lastig is om betaalbaar en levensloopbestendige woningen te vinden. Meer appartementen zouden hierin kunnen voorzien. In het dorpshart is de planlocatie als Kompas-locatie benoemd om de woningbouw te versnellen. In kwantitatief opzicht worden er 35 woningen op de locatie Driehoeven 25 toegevoegd. Het betreft goedkopere huur- en koopwoningen. Logischerwijs zal het definitieve programma op basis van de lokale vraag, en in afstemming met gemeente, worden bepaald. Kwalitatief gaat het om de toevoeging van 14 huur- en/of koopappartementen in het sociale segment onder de liberalisatiegrens en 21 huur- en/of koopappartementen in de vrije sector. Hierbij is – ten opzichte van eerdere plannen – bewust de keuze gemaakt om het woonprogramma af te stemmen op de gemeentelijke uitgangspunten ten aanzien van woningbouwtypologie. De gehele memo “Ruimtelijk-functioneel onderzoek woningbouw Haaren” is opgenomen in de bijlage. Verder wordt de bestaande mogelijkheid voor woningbouw op de locatie Driehoeven 4 (4 bovenwoningen) en de vergunde situatie op de locatie Driehoeven 62 (4 bovenwoningen) bestendigd.
Detailhandel, kantoren en dienstverlening Binnen het voorliggende plan is de wens om 1.500 m² aan commercieel programma te realiseren op de locatie Driehoeven 25. Dit programma kan bestaan uit detailhandel, kantoor en dienstverlening. Het programma is realiseerbaar, omdat er op andere omliggende locaties commercieel programma wordt weg bestemd. De locatie Driehoeven 4 is momenteel nog onbebouwd, op basis van het vigerende bestemmingsplan is het mogelijk om 480 m² detailhandel, dienstverlening of horeca te realiseren. In het nieuwe bestemmingsplan worden de functies detailhandel en dienstverlening uitgesloten. Voor het overige blijft de planregeling voor deze locatie gehandhaafd. Op Haarendijk 8 wordt met dit bestemmingsplan een eerdere fout hersteld, en worden in het bestaande pand 2 vergunde woningen bestemd. Ook kan op basis van een verleende omgevingsvergunning het bestaande pand vervangen worden door 1 nieuwe grondgebonden woning. Op de Haarendijk 8 zal er dus geen commercieel programma meer mogelijk zijn. De 640 m² aan detailhandel die op basis van het vigerende bestemmingsplan aanwezig was, zal dus verdwijnen. Vervolgens is er op de locatie Driehoeven 62 325 m² aan kantoorruimte aanwezig. Deze aanwezige kantoorruimte zal worden omgezet naar vier woningen. Ook voor dit project is reeds een omgevingsvergunning verleend.
Tenslotte staat in het plangebied een bestaand gemeentelijk monument (school) waarvan circa 310 m 2 zal worden her ingevuld met een nieuwe (commerciële) functie ter behoud van het cultuurhistorisch erfgoed. De omzetting van deze vierkante meters betreffen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar een inpandige omzetting van inwisselbare stedelijke functies. Door het planologische salderen verdwijnt er dus 1.455 m² aan commercieel programma, waardoor er op de locatie Driehoeven 25 1.500 m² aan commercieel programma kan worden gerealiseerd. In tabel 1 is een overzicht weergegeven van het (max.) functioneel en planologisch programma per functie alsmede een overzicht van de weg- en herbestemming aan vierkante meters elders en binnen het plangebied. Hieruit volgt dat er per functie slechts een zeer beperkte toename is van vierkante meters aan bvo. Per individuele functie zal
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
21
deze toename in geen geval groter zijn dan 400 m 2 bvo. Een dergelijke toename wordt in vaste jurisprudentie niet beschouwd als stedelijke ontwikkeling.2 In totaal is sprake van weg- en herbestemmen van 1.755 m 2 bvo aan stedelijke bestemmingen/functies. Het nieuwe programma omvat maximaal 1.500 m 2 bvo. In deze analyse bekijken we zowel de marktruimte voor het totaal oppervlak aan individuele functies (detailhandel, dienstverlening en kantoren) als het planologisch gesaldeerde toe te voegen oppervlak per functie. In totaal wordt er 255 m² onttrokken aan commerciële ruimte. Zo blijft er een veel kleiner planologisch programma over dan het functionele programma (zie tabel 1).
Tabel 1: Functioneel en planologisch maximaal programma per functie Detailhandel
Dienstverlening
Kantoren
1.000 m²
650 m²
650 m²
Haarendijk 8 (detailhandelsbestemming)
640 m²
-
-
Driehoeven 4 (gemengde bestemming, kantoren uitgesloten)
240 m²
240 m²
-
Driehoeven 62 (kantoren op verdieping)
-
-
325 m²
Te verantwoorden planologisch programma toevoeging/afname per functie
2
+310 m²
+325 m²
Functioneel programma Driehoeven 25 (nieuw max. 1.500 m2 totaal)
Wegbestemmen planologische mogelijkheden elders
Gebruikswijziging bestaand pand Driehoeven 25 (stedelijke bestemming)
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
+120 m
310 m2
Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving vastgesteld. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevings-wet zal de visie officieel de juridische status van omgevingsvisie krijgen. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden: gaan voor meerwaarde-creatie;
gaan voor technische én sociale innovatie; gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;
gaan voor steeds beter; gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.
De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is.
2
Zie uitspraak: ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
22
Een en ander is als volgt geformuleerd:
Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”.
Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”.
De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofd-opgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd: werken aan de Brabantse energietransitie;
werken aan een klimaatproof Brabant; werken aan de slimme netwerkstad;
werken aan een concurrerende, duurzame economie.
Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling heeft geen wezenlijke invloed op de opgestelde ambities, gelet op de kleinschalige omvang en de aard van de ontwikkeling. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2
Interim omgevingsverordening
Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld, deze is op 16 november 2021 geconsolideerd. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de Interim omgevingsverordening. Er wordt expliciet gesproken van een interim omgevingsverordening, om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de definitieve omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving, moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen en dient ter vervanging van zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. Het plangebied ligt volgens de interim omgevingsverordening in ‘stedelijk gebied’, landelijke kern. Tevens is het plangebied gelegen in een boringsvrije zone.
De volgende artikelen zijn van toepassing voor onderhavige ontwikkeling: Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a) de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b) het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a) bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b) bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
23
c) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d) houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e) geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f) draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a) de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b) bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel. Artikel 3.12 Boringsvrije zone Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Boringsvrije Zone strekt mede tot het behoud van de weerstandbiedende bodemlagen.
Lid 2 Een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid stelt regels die het risico op schade aan de bodem en het zich daarin bevindende grondwater voorkomen. Artikel 2.18 Regels voor activiteiten in de bodem Boringsvrije zone Lid 1 Er is sprake van grond of baggerspecie van voldoende Het verrichten van werkzaamheden in de bodem op een diepte van tien meter of meer onder het maaiveld is in Boringsvrije Zone toegestaan: a) tot de diepte zoals weergegeven op de kaart; b) en er overeenkomstig protocol 2101 mechanisch boren, eis 18, uiterlijk vier weken na uitvoering een beschrijving van het veldwerk aan gedeputeerde staten wordt gestuurd; c) een startmelding is gedaan overeenkomstig Artikel 6.9. Lid 2 Het verrichten van werkzaamheden die worden uitgevoerd ter controle van het grondwater voor de winning voor menselijke consumptie zijn uitgezonderd van het verbod in het eerste lid.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
24
Doorwerking plangebied De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt betreft de realisatie van woningen en detailhandelsvoorzieningen op terreinen binnen bestaand stedelijk gebied, te weten het kerngebied van Haaren. Stedelijke ontwikkelingen kunnen uitsluitend plaatsvinden in het bestaand stedelijk gebied. De bebouwing sluit aan bij de omliggende bebouwing waardoor de karakteristiek van de kern intact blijft en er sprake is van het in stand houden van de ruimtelijke kwaliteit in het gebied. Bovendien wordt de karakteristieke bebouwing van het schoolgebouw behouden. Daarnaast is er met de voorgestane ontwikkeling sprake van inbreiding en daarmee van zorgvuldig ruimtegebruik. Met betrekking tot de ligging in de boringsvrije zone mag er tot 70 meter diepte in de grond worden geboord. In dit plan wordt de bodem niet tot deze diepte geroerd, waardoor een ontheffing niet noodzakelijk is. De maximale verstoringsdiepte ten behoeve van de aan te leggen parkeergarage bedraagt namelijk maximaal 4 meter. Daarmee wordt de beschermende kleilaag in de bodem behouden.
3.3
Gemeentelijke beleid
De gemeente Oisterwijk heeft na de gemeentelijke herindeling van 1 januari 2021 de verschillende beleidsdocumenten van de voormalige gemeente Haaren van toepassing verklaard voor het grondgebied dat hoort bij het dorp Haaren. Dit geldt ook voor de Structuurvisie Haaren en het dorpsontwikkelingsplan Haaren. 3.3.1
Structuurvisie Haaren
De Structuurvisie Haaren is op 22 januari 2015 vastgesteld en bevat de visie van de gemeente op een vijftal ruimtelijk-functionele thema’s:
wonen en woonomgeving; werken en economie;
welzijn en voorzieningen; omgevingskwaliteit;
mobiliteit.
De gemeente wil met de structuurvisie zelfbewust regie voeren op de ontwikkelingen en processen die voor de gemeente van belang zijn met betrekking tot deze thema’s. In de structuurvisie worden de basisverantwoordelijkheden, ambities en kansen en bedreigingen met betrekking tot deze thema’s beschreven. Wat betreft het thema wonen en woonomgeving is het hoofduitgangspunt dat wordt ingezet op de kwaliteit van de woningvoorraad door het bieden van onderscheidende woonmilieus, een voldoende woningaanbod (continuïteit in woningbouw), een duurzame planontwikkeling en het toegankelijk maken van de woningmarkt voor doelgroepen. Eén van de uitgangspunten met betrekking tot het thema werken en economie in de dorpskernen is het concentreren van de gemengde bedrijfsomgevingen. Ook wordt multifunctionele en duurzame bebouwing gestimuleerd.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
25
Doorwerking plangebied In beginsel wordt gekozen voor een lage bebouwingsdichtheid en daarbij passende bebouwingstypologie. Gestapelde woningbouw is slechts beperkt mogelijk, onder meer als stedenbouwkundig accent bij centrumlocaties. Van een dergelijk geval is in casu sprake. In het kader van het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ is reeds beoordeeld dat gestapelde woningbouw in het plangebied aanvaardbaar is. Het plangebied ligt aan de rand van het concentratiegebied met gemengde functies in de kern Haaren. Onderhavige ontwikkeling, waarbij de begane grond van de bebouwing voor meerdere doeleinden (detailhandel, kantoren en bepaalde vormen van horeca) kan worden ingezet, is passend op deze locatie en past bovendien in het streven naar multifunctionele bebouwing. In de concentratiegebieden zijn flexibiliteitsbepalingen in bestemmingsplannen wenselijk. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het in de Structuurvisie Haaren vastgelegde beleid op het gebied van woningbouw en werken. 3.3.2
Dorpsontwikkelingsplan Haaren
Dit plan dateert van maart 2008 en is opgesteld voor en door de inwoners van Haaren. Het dorpsontwikkelingsplan besteedt onder andere aandacht aan ruimtelijke zaken (mogelijke locaties voor woningbouw, natuur en landschap) en economische zaken (mogelijkheden voor startende bedrijven). Daarnaast speelt de leefbaarheid binnen de kern van Haaren een belangrijke rol. Binnen het dorpsontwikkelingsplan worden voor diverse aspecten verschillende doelen gesteld. Voor het aspect wonen wordt onder andere het volgende doel gesteld: realiseren van geschikte woonruimte voor ouderen en eigen jongeren uit Haaren behouden door voldoende starterswoningen te bouwen. Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling past binnen het beleid uit het dorpsontwikkelingsplan aangezien locatie vernoemd wordt als potentiële ontwikkelingslocatie voor woningbouw. Daarnaast wordt aangegeven dat er nadrukkelijk behoefte is aan woningen voor ouderen en starters. De beoogde ontwikkeling biedt de mogelijkheid om voor deze doelgroepen woningen te realiseren. Het plan biedt tevens de mogelijkheid nieuwe voorzieningen aan het dorp toe te voegen. Dit komt de leefbaarheid van de kern Haaren ten goede. 3.3.3
Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027 (2022)
De provincie Noord-Brabant stelt in haar woningbehoefteraming dat er tussen 2020 en 2030 circa 960 nieuwe woningen nodig zijn in de gemeente Oisterwijk. In de afgelopen jaren kende de gemeente Oisterwijk echter een fors vestigingsoverschot, vooral door de instroom van gezinnen met kinderen (met name vanuit Tilburg). Gemeente Oisterwijk stuurt aan op circa 1.500 nieuwe woningen via de Motie: Versnelling Woningbouw. Dit is de woningbouw voor de lokale vraag. Daarnaast is er op langere termijn een extra woningbouwopgave van 2.000 woningen in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank Stedelijke Regio Breda Tilburg zoals ook eerder aangehaald. In Haaren is de verwachting is dat er ongeveer 150 extra woningen nodig zijn om in de lokale woningbehoefte (2020 - 2030) te kunnen voorzien (aldus de woonvisie). Woningzoekenden in Haaren zijn sterk koop georiënteerd. Voor starters is het lastig om een betaalbare koopwoning te vinden. Een deel van de jongeren is wel bereid om - al dan niet tijdelijk - alternatieven daarvoor te overwegen, zoals huren (sociaal of particulier) of een kleinere woonvorm zoals een tiny house, mocht er zoiets beschikbaar komen. Ook voor Haaren
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
26
geldt dat maatregelen om koopwoningen voor langere tijd betaalbaar te houden voor starters gewenst zijn. Veel ouderen in Haaren wonen in ruime, grondgebonden woningen. Een deel van hen wil wel verhuizen naar een kleinere, levensloopgeschikte woning, maar het aanbod is beperkt. Het ligt voor de hand om te kijken of het aanbod aan levensloopgeschikte woningen gericht op senioren in het dorp uitgebreid kan worden. Appartementen zouden hier ook passen. Nieuw te bouwen geclusterde woningen voor senioren moeten bij voorkeur ook geschikt zijn om zorg te kunnen ontvangen. In het dorpshart van de kern liggen diverse (grote) locaties, onder andere Boeke Heesters (planlocatie), waar mogelijkheden liggen om in de komende jaren het woningaanbod in Haaren uit te breiden. In 2021 heeft de gemeenteraad bij het coalitieakkoord diverse grote woningbouwlocaties als ‘Kompas-projecten’ bestempeld. Dit houdt in dat het project belangrijk is en snel opgepakt dient te worden. Onderhavige planlocatie is bestempeld als Kompas-project. Doorwerking plangebied Het planinitiatief voorziet in de beschreven behoefte. De beoogde appartementen zijn geschikt (te maken) voor starters en senioren. Hierdoor kunnen zij makkelijker een geschikte woning vinden in de gemeente. Dit bevordert de doorstroming in de woningmarkt.
Logischerwijs zal het definitieve programma op basis van de lokale vraag, en in afstemming met gemeente, worden bepaald.
Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8
27
4
Omgevingsaspecten
In dit hoofdstuk worden de effecten van het plan op het gebied van milieu, waarden, verkeer en parkeren beschouwd. In hoofdzaak is ingegaan op de effecten van het plandeel Driehoeven 25, omdat hier sprake is van een toevoeging van stedelijke functies (wonen en commerciële functies) en van bouwmogelijkheden. Op de locaties Driehoeven 4 en 62 is slechts sprake van het wegbestemmen van bepaalde planologische mogelijkheden. Voor Driehoeven 62 geldt dat de verleende vergunning voor het omzetten van kantoor naar 4 appartementen op de verdieping planologisch wordt bestendigd met voorliggend bestemmingsplan. Voor de locatie Haarendijk 8 geldt dat de planologische situatie in overeenstemming wordt gebracht met de vergunde situatie (oprichten van één vrijstaande woning), het herstellen van een omissie (het toestaan van wonen op de begane grond) en daarnaast het wegbestemmen van de mogelijkheid tot het vestigen van detailhandel. De effecten van de herbestemming van de locaties Driehoeven 4 en 62 en Haarendijk 8 zijn planologisch niet relevant of reeds onderbouwd in de onderliggende vergunningen voor de locaties Driehoeven 62 en Haarendijk 8.
4.1
Verkeer en parkeren
4.1.1
Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden bepaald wat de verkeersaantrekkende werking van het plangebied is. Om te bepalen wat de effecten van het plan op de verkeersaantrekkende werking van het plangebied zijn, kan gebruik worden gemaakt van de CROW -kengetallen (publicatie 381). Deze kengetallen geven een indicatie van de met het plan gepaard gaande extra verkeersgeneratie. Ook bieden ze richtlijnen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om zelf parkeernormen vaststellen. De gemeente Oisterwijk heeft in 2024 het beleidsdocument ‘Beleidsregels Parkeernormen gemeente Oisterwijk 2024’ vastgesteld. Dit beleidsdocument wordt al uitgangspunt genomen voor het vaststellen van de parkeernormen. 4.1.2
Onderzoek
Verkeer Binnen het initiatief zijn 35 appartementen aanwezig. Voor de woningen kan er gekeken worden naar de categorieën ‘koopappartement midden’, ‘matig stedelijk’ en ‘centrum’. De verkeergeneratie is dan gemiddeld 5,1 per etmaal per woning. De verkeersgeneratie van de 35 appartementen in totaal is dan 178,5 mvt/etmaal. Daarnaast wordt voorzien van enkele nieuwe functies op de locatie van Driehoeven 25. Het uitgangspunt is dat de 1.500 m² maximaal uit de volgende functies mag bestaan: