Bijlage 2a - Bijlagenboek

Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8 - Bijlagenboek Gemeente Oisterwijk - Bijlagenboek Concept

colofon

projectnaam Bestemmingsplan Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8 datum 19 augustus 2024 projectnummer P05357 IMRO-identificatienummer NL.IMRO.0824.BPHRNdriehoeven- VA01 opdrachtgever particulier Concept 9 november 2023 Ontwerp 19 december 2023 Vaststelling 19 september 2024 BRO projectleider JRi projectteam JRi, CVe, TAu, WvdH bron kaft BRO

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

Ladderonderbouwing woningbouw

4

Bijlage 2

Ruimtelijk-functioneel onderzoek commercieel

8

Bijlage 3

Behoefteraming

24

Bijlage 4

Verkeersintensiteiten

43

Bijlage 5

Parkeerbalans

50

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

52

Bijlage 7

KLIC melding

120

Bijlage 8

Ecologische onderzoeken soortenbescherming

122

Bijlage 9

Stikstofonderzoek

157

Bijlage 10

Bodemsanering

190

Bijlage 11

Verslag omgevingsdialoog

1279

Bijlage 12

Ruimtelijke onderbouwing Driehoeven 62

1315

Bijlage 13

Ruimtelijke onderbouwing Haarendijk 8

1362

Bijlage 14

Aanmeldingsnotitie m.e.r.

1420

Bijlage 15

Bezonningsstudie

1434

Bijlage 16

Nota van zienswijzen

1440

2

Bestemmingsplan "Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8" (vastgesteld)

Bijlagen toelichting

Bestemmingsplan "Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8" (vastgesteld)

3

Bijlage 1 Ladderonderbouwing woningbouw

4

Bestemmingsplan "Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8" (vastgesteld)

advies

projectnaam Ruimtelijk-functioneel onderzoek woningbouw Haaren datum 3 oktober 2022 projectnummer P05357 opdrachtgever CoplalProjectontwikkeling B.V.

BRO projectleider JR

projectteam DG

Ruimtelijk-functioneel onderzoek woningbouw Haaren Aanleiding In Haaren, gemeente Oisterwijk, speelt een plan voor de ontwikkeling van de locatie Driehoeven 25. Ook wel bekend als Boeke Heesters. Deze locatie is deels bebouwd met een voormalig schoolgebouw. Het overig deel van de planlocatie is braakliggend terrein. De Driehoevenlocatie ligt aan de zuidelijke rand van het centrumgebied van Haaren tegenover de Jumbo-supermarkt en de Kruidvat. In het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ (vastgesteld d.d. 12 december 2013) geldt de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’. Op basis van deze uit te werken bestemming is een plan opgesteld waarbij commerciële ruimten in de plint zijn voorzien. Hiervoor is een separaat ruimtelijk-functioneel onderzoek opgesteld. Ook zijn er maximaal 35 appartementen voorzien boven de plint. Uit informatie van de opdrachtgever blijkt dat het een mix wordt van betaalbare huur- en/of koopappartementen in het sociale segment onder de liberalisatiegrens (14 appartementen) en huur- en/of koopappartementen in de vrije sector (21 appartementen).

Systematiek Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl

Bij de realisatie van 12 of meer nieuwe planologische woningen die, gelet op hun onderlinge afstand, als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening, kunnen worden aangemerkt moet het plan worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dan is de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking verplicht hierna: “Ladder” (zie toelichting blauw kader).

In dit geval is de Ladder echter niet verplicht. Het plan voorziet weliswaar in maximaal 35 woningen, maar hiertoe is in de uit te werken bestemming reeds op voorgesorteerd. Het initiatief past daarmee in het uitwerkingsplan. Hoewel de toets aan de Ladder niet verplicht is, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening echter wel een lichtere kwalitatieve onderbouwing wenselijk. Hierbij gaat het erom dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte aan de beoogde woningbouw en dat het plan aansluit bij geldende kaders. Voorliggende memo voorziet in deze onderbouwing.

Ladder Voor Duurzame Verstedelijking Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Het doel van de Ladder is zorgvuldig ruimtegebruik en een transparant afweging van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. De toets aan de Ladder bevat een beschrijving van:  De behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. De behoefte wordt zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief in beeld gebracht (woontypen, doelgroepen, prijssegmenten etc.).  Ook moet worden aangetoond dat dat plan geen zodanige leegstand tot gevolg heeft dat dit onaanvaardbaar is vanuit het goede woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening.

www.bro.nl

1/3

Onderbouwing woningbouwbehoefte vanuit beleid In deze paragraaf is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen.







Provincie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld1. De Interim omgevingsverordening is in maart 2020 geconsolideerd. Met de omgevingsvisie en -verordening formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zal zien. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen in beginsel plaatsvindt binnen ‘Stedelijk gebied’ en dat de ruimte binnen Stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Bij woningbouw zijn omvang en ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. In de Brabantse Agenda Wonen (2017) benoemt de provincie de volgende richtinggevende principes voor de regionale woningmarkten2:  Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren – en op het herbestemmen van leegstand en leegkomend kantoor-, winkel-, en ander vastgoed, met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat.

1 2





Ruim baan voor “goede woningbouwplannen” binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en bestaand leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw genomen kan worden. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatie-opgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. Vraaggerichte woningbouwplannen ontwikkelen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering. De samenwerking op de regionale woningmarkt versterken, met de gemeenten als eerste aan zet.

Gemeente Oisterwijk Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027 (2022) De provincie Noord-Brabant stelt in haar woningbehoefteraming dat er tussen 2020 en 2030 circa 960 nieuwe woningen nodig zijn in de gemeente Oisterwijk. In de afgelopen jaren kende de gemeente Oisterwijk echter een fors vestigingsoverschot, vooral door de instroom van gezinnen met kinderen (met name vanuit Tilburg). Gemeente Oisterwijk stuurt aan op circa 1.500 nieuwe woningen via de Motie: Versnelling Woningbouw. Dit is de woningbouw voor de lokale vraag. Daarnaast is er op langere termijn een extra woningbouwopgave van 2.000 woningen in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank Stedelijke Regio Breda Tilburg (zie verderop).

In Haaren is de verwachting is dat er ongeveer 150 extra woningen nodig zijn om in de lokale woningbehoefte (2020 - 2030) te kunnen voorzien (aldus de woonvisie). Woningzoekenden in Haaren zijn sterk koopgeoriënteerd. Voor starters is het lastig om een betaalbare koopwoning te vinden. Een deel van de jongeren is wel bereid om - al dan niet tijdelijk - alternatieven daarvoor te overwegen, zoals huren (sociaal of particulier) of een kleinere woonvorm (zoals een tiny house), mocht er zoiets beschikbaar komen. Ook voor Haaren geldt dat maatregelen om koopwoningen voor langere tijd betaalbaar te houden voor starters gewenst zijn. Veel ouderen in Haaren wonen in ruime, grondgebonden woningen. Een deel van hen wil wel verhuizen naar een kleinere, levensloopgeschikte woning, maar het aanbod is beperkt. Het ligt voor de hand om te kijken of het aanbod aan levensloopgeschikte woningen gericht op senioren in het dorp uitgebreid kan worden. Appartementen zouden hier ook passen. Nieuw te bouwen geclusterde woningen voor senioren moeten bij voorkeur ook geschikt zijn om zorg te kunnen ontvangen. In het dorpshart van de kern liggen diverse (grote) locaties waar mogelijkheden liggen om in de komende jaren het woningaanbod in Haaren uit te breiden onder andere Boeke Heesters (planlocatie).

In 2021 heeft de gemeenteraad bij het coalitieakkoord diverse grote woningbouwlocaties als Kompas-projecten bestempeld. Dit houdt in dat het project belangrijk is en snel opgepakt dient te worden. De planlocatie is bestempeld als Kompas-project. Koersdocument Oostflank SRBT (2021) De rijksoverheid heeft een Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Een belangrijk onderdeel van die NOVI gaat over ‘verstedelijking’. Dit betreft alles wat te maken heeft met wonen, werken, bereikbaarheid, klimaatadaptatie, economische ontwikkeling, energietransitie in een stedelijke context. De afgelopen periode hebben gemeenten Oisterwijk en Tilburg samen een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden voor duurzame verstedelijking in het deelgebied Oostflank. Dit is het gebied

Provincie Noord-Brabant (2018). Omgevingsvisie Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant (2017), Brabantse Agenda Wonen

Ruimtelijk-functioneel onderzoek woningbouw Haaren

2/3

Berkel-Enschot, Udenhout, Biezenmortel, Haaren, Oisterwijk en Moergestel. Het bouwen van woningaantallen boven de provinciale prognoses kan middels het Koersdocument onderbouwd worden, doordat Oisterwijk een bijdrage levert aan de woningbouwopgave van gemeente Tilburg. De kwantitatieve ambitie is om 5.000 extra woningen (Tilburg + Oisterwijk)3 in het gebied te realiseren vóór 2040. Programmatisch willen we daarbij uitgaan van een aanzienlijk aandeel betaalbare woningen (sociale huur, middeldure huur en koop onder de NHG-grens) en willen we dat er meer woningen voor ouderen en starters gerealiseerd worden in dit gebied. In de nadere uitwerking wordt in ieder geval de woningbouwambitie (kwantitatief en kwalitatief) in en rond de dorpen uitgewerkt.

dat het voor starters en senioren in de kern Haaren lastig is om betaalbare en levensloopbestendige woningen te vinden. Meer appartementen zouden hierin kunnen voorzien. In het dorpshart is de planlocatie als Kompas-locatie benoemd om de woningbouw te versnellen. Het planinitiatief voorziet in de beschreven behoefte. De beoogde appartementen zijn geschikt (te maken) voor starters en senioren. Hierdoor kunnen zij makkelijker een geschikte woning vinden in de gemeente. Dit bevordert de doorstroming in de woningmarkt.

Conclusie beleidskaders Het plan voorziet in de kwalitatieve behoefte aan woningen, beschreven in de beleidskaders. De provincie streeft naar een duurzame verstedelijking en zet in op binnenstedelijke ontwikkeling, transformeren, herbestemmen en het vraaggericht bouwen. De gemeente Oisterwijk geeft hier invulling aan. Gemeente Oisterwijk stuurt aan op circa 1.500 nieuwe woningen via de Motie: Versnelling Woningbouw. Dit is de woningbouw voor de lokale vraag. Daarnaast is er op langere termijn een extra woningbouwopgave van 2.000 woningen in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank Stedelijke Regio Breda Tilburg. Een nuance daarbij is dat de benoemde woningbouw-aantallen geen harde norm of bovengrens is. Een algemene trend in Nederland is dat er over de hele linie ‘op papier’ voldoende plannen zijn om in de woningbehoefte te voorzien. Een deel van de plannen zal echter niet of slechts gedeeltelijk worden opgeleverd. Daarom wil het Rijk dat er in gebieden waar de krapte het grootst is dertig procent meer nieuwbouwwoningen worden gepland dan nodig zijn. Provincie Noord-Brabant neemt verschillende maatregelen om de woningbouw te versnellen4. Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt

3 4

Waarvan 2.000 woningen voor Oisterwijk, zo blijkt uit de woonvisie. Provincie Noord-Brabant. Woningbouw Brabant op stoom, zorgen om vasthouden bouwtempo (2022).

Ruimtelijk-functioneel onderzoek woningbouw Haaren

3/3

Bijlage 2 Ruimtelijk-functioneel onderzoek commercieel

8

Bestemmingsplan "Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8" (vastgesteld)

advies

advies

Haaren Driehoeven projectnaam Haaren Driehoeven datum 30 augustus 2023 opdrachtgever Copal Projectontwikkeling B.V. projectnummer P05357 opgesteld door DGo i.a.a. JRi

Inleiding Aanleiding In Haaren, gemeente Oisterwijk, speelt een plan voor de ontwikkeling van de locatie Driehoeven 25. Ook wel bekend als Boeke Heesters. Deze locatie is deels bebouwd met een voormalig schoolgebouw. Het overig deel van de planlocatie is braakliggend terrein. De Driehoeven-locatie ligt aan de zuidelijke rand van het centrumgebied van Haaren tegenover de Jumbo-supermarkt en de Kruidvat. Zie ook figuur 1. In het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Haaren’ (vastgesteld d.d. 12 december 2013) geldt de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’. Op basis van deze uit te werken bestemming is een plan opgesteld waarbij commerciële ruimten (met een totaal bvo van 1.500 m²), woningbouw (maximaal 35 appartementen) en daarbij behorende (parkeer)voorzieningen is voorzien. De levendige herinvulling van de voormalige school en transformatie van omliggende gronden is een versterking van het centrumgebied. De initiatiefnemer heeft via een intentieen samenwerkingsovereenkomst de maximale omvang van het commerciële programma op de uit te werken locaties Driehoeven 25 en Driehoeven 28 afgestemd met de voormalige gemeente Haaren.

destijds) aangeboden om de locatie in ontwikkeling te nemen en versneld tot realisatie van de woningen over te gaan, maar daarbij ook de commerciële plint mogelijk te maken, omdat de woningbouw immers bovenop deze plint is beoogd. Gesproken is om commerciële meters elders in het dorp in te leveren en/of over te hevelen naar de planlocatie om zodoende de realisatie van maximaal 1.500 m² gemengde doeleinden in de vorm van detailhandel, dienstverlening en/of kantoren te realiseren. Deze optie is in onderhavig advies mede beschouwd. Doel van voorliggend marktonderzoek Het marktonderzoek analyseert of er sprake is van een behoefte aan een commercieel programma op de planlocatie. De behoefte kan zowel kwantitatief als kwalitatief van aard zijn. Vanuit kwalitatief oogpunt analyseren we de potentie voor gemengde concepten, gelet op trends, ontwikkelingen en de kwaliteit van de planlocatie en de omgeving. Vanuit kwantitatief oogpunt analyseren we de vraag- en aanbodverhoudingen voor de functies kantoren, detailhandel en dienst-

Gemeente Oisterwijk vraagt om een marktonderzoek voor de branchering voor het commerciële programma (zie ook art. 38.1 van het vigerende bestemmingsplan). De initiatiefnemer vraagt BRO om dit marktonderzoek op te stellen. Voorliggende memo voorziet hierin en focust op de in het moederplan benoemde en indirect mogelijk gemaakte functies: detailhandel en kantoren. BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Achtergrond van plan De planlocatie is in het bestuursakkoord opgenomen als ‘kompaslocatie’, wat inhoudt dat het één van de locaties is waar het huidige college prioriteit aan geeft. Vanuit de initiatiefnemer is (in het verlengde van de gesprekken met Haaren

Figuur 1: Planlocatie centrum Haaren

advies Haaren Driehoeven

verlening. We analyseren of er sprake is van groeimogelijkheden. Ook gaan we in op de eventuele effecten van het programma op de leegstand en in het verlengde hiervan het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Dit aspect werken we op hoofdlijnen uit omdat er nog geen uitgekristalliseerd plan is. In voorliggende memo maken we gebruik van verschillende bronnen. Voor detailhandel en dienstverlening maken we vooral gebruik van Locatus Retailverkenner, peildatum april 2022. Voor de functie kantoren zijn minder gegevens beschikbaar op het schaalniveau van de kern Haaren. Daarom is dat onderzoek vooral kwalitatief op basis van trends en een bondige aanbodanalyse. Aanvullend onderzoek DTNP Verder is relevant dat adviesbureau DTNP in opdracht van gemeente Oisterwijk een behoefteraming heeft opgesteld voor detailhandel1. Daarin geeft DTNP ook inzicht over de functie dienstverlening. De DTNP-memo mag gezien worden als een second opinion en aanvulling op deze memo. De conclusies van DTNP sluiten in hoofdlijnen aan op die van voorliggend memo en zijn betrokken bij de verdere planverantwoording. Verderop in voorliggende memo wordt hier nader op ingegaan. Toelichting functionele en planologische meters Het is relevant om het verschil te duiden tussen functionele en planologische meters. In functionele zin wordt namelijk ruimte geboden voor maximaal 1.500 m² bvo aan commercieel programma.

In planologische zin is dit programma per functie echter veel kleiner, wanneer de initiatiefnemer plano-

1 2 3 4

logische meters op locaties elders wegbestemd dan wel wanneer afspraken worden gemaakt om tot wegbestemming over te gaan. Het gaat hierbij om de volgende locaties:  Haarendijk 8 (640 m²): Hiervoor is een omgevingsvergunning verleend om in afwijking van detailhandelsbestemming een vrijstaande woning te realiseren. Dit pand ligt net buiten het centrum en staat structureel leeg. Transformatie verbetert de omgevingskwaliteit en geeft invulling aan de beleidsmatige wens om detailhandel te concentreren in compacte centra.  Driehoeven 4 (480 m²): Hiervoor is op 6-9-2021 een principeverzoek ingediend om middels een omgevingsvergunning te kunnen afwijken en 6 appartementen te realiseren.  Driehoeven 62 (325 m²): Een omgevingsvergunning is verleend om de kantoorruimte op de verdieping om te zetten in 4 appartementen.  Daarnaast zal de bestaande monumentale school op de locatie Driehoeven 25 worden ingepast en herbestemd. Van dit schoolgebouw zal circa 310 m2 een andere functie krijgen. Omdat het hier gaat om transformatie van een bestaand pand met een stedelijke bestemming, is functiewijziging van dergelijke omvang niet ladderplichtig.2 Er komt een ‘cap’ per functietype. Te weten:  1.000 m2 aan detailhandel.  650 m2 aan dienstverlening.  650 m2 kantoor.

Daarnaast zal er een ‘cap’ worden ingebouwd voor een maximum oppervlakte per individuele unit (650 m² bvo) om te voorkomen dat grote units ontstaan waardoor zich bepaalde

functies kunnen vestigen die mogelijk tot een verstoring van de voorzieningenstructuur kunnen leiden. Dit is om de volgende redenen wenselijk:  Voor zowel kantoren als detailhandel en commerciële dienstverlening geldt dat er een lokale behoefte voor een passend voorzieningenaanbod. Uit de marktanalyse blijkt dat Haaren een vrij compleet aanbod heeft aan detailhandel en dienstverlening. Uit behoefteramingen van zowel BRO3 als DTNP4 blijkt dat er geen distributieve uitbreidingsruimte (ook wel: marktruimte) is richting 2030 voor een wezenlijke kwantitatieve groei van het aanbod. Dat betekent niet dat er geen ontwikkeling mogelijk is, maar wel dat er vanuit het consumentendraagvlak geen nut en noodzaak is voor een wezenlijke uitbreiding van het voorzieningenaanbod, dat ‘standaard’ aanwezig is in een dorpskern.  Daarom voorziet het plan in een saldering van incourante meters aan detailhandel, dienstverlening en kantoren op minder passende locaties en in minder courante panden. Daarvoor in de plaats komen wel courante units in een nieuw pand. Omdat er per saldo geen sprake is van planologische relevante uitbreiding, blijft de haalbare ‘marktspanning’ bewaard. Vanwege de ‘cap’ op de units is van grote uitbreiding en daarmee ruimtelijke effecten op de structuur geen sprake.

 Een nuance is dat zowel de onderzoeken van BRO als DTNP uitgaan van gemiddelden, maar dat deze gemiddelden minder inzicht geven op de lokale marktdynamiek en sterk ondernemerschap. Dat laat zich immers niet voorspellen in modellen.

Behoefteraming detailhandel, Centrum Haaren, door DTNP (2023). Zie uitspraak: ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075. BRO, Behoefte-onderzoek Haaren Driehoeven, augustus 2023. Behoefteraming detailhandel, Centrum Haaren, door DTNP (2023), in opdracht van gemeente Oisterwijk.

dinsdag 29 augustus 2023

2

advies Haaren Driehoeven Tabel 1: Functioneel en planologisch maximaal programma per functie



Functioneel programma Driehoeven 25 (nieuw max. 1.500 m2 to-



Detailhandel



Dienstverlening



Kantoren



1.000 m²



650 m²



650 m²

taal) 

Wegbestemmen planologische mogelijkheden elders









Haarendijk 8 (detailhandelsbestemming)



640 m²



-



-



Driehoeven 4 (gemengde bestemming, kantoren uitgesloten)



240 m²



240 m²



-



Driehoeven 62 (kantoren op verdieping)



-



-



325 m²



Te verantwoorden planologisch programma toevoeging/afname per



+120 m2



+310 m²



+325 m²



310 m2

functie 

Gebruikswijziging bestaand pand Driehoeven 25 (stedelijke bestemming)

In tabel 1 is een overzicht weergegeven van het functioneel en planologisch programma (max.) per functie alsmede een overzicht van de weg- en herbestemming vierkante meters elders en binnen het plangebied. Hieruit volgt dat per functie er slechts een zeer beperkte toename is van vierkante meters aan bvo. Per individuele functie zal deze toename in geen geval groter zijn dan 400 m2 bvo. Een dergelijke toename wordt in vaste jurisprudentie niet beschouwd als stedelijke ontwikkeling.5 In totaal is sprake van weg- en herbestemmen van 1.755 m2 bvo aan stedelijke bestemmingen/functies. Het nieuwe programma omvat maximaal 1.500 m 2 bvo. In deze analyse bekijken we zowel de marktruimte voor het totaal oppervlak aan individuele functies (detailhandel,

5 6 7

dienstverlening en kantoren) als het planologisch gesaldeerde toe te voegen oppervlak per functie. Bij dit laatste geval trekken we de te saneren meters af van het planologisch programma. Zo blijft er een veel kleiner planologisch programma over dan het functionele programma (zie tabel 1). Marktonderzoek in relatie tot de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Gelet op het feit dat in planologische zin geen sprake is van toevoeging van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, is het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Zorgvuldigheidshalve is wel een marktonderzoek uitgevoerd waarbij is gekeken naar trends, vraag en

aanbod. Er is daarmee een kwalitatieve onderbouwing van het commerciële programma van de ontwikkeling aan de Driehoeven 25. Voorliggend marktonderzoek gebruikt wel de systematiek van de Ladder. We gaan navolgend in op de marktanalyse per functie, kansrijke concepten en sluiten af met een indicatief en haalbaar programma.

Kantoren Trends en ontwikkelingen: kantoren Op het schaalniveau van Haaren zijn er kansen voor de informele lokale kantoormarkt6. We werken tegenwoordig overal waar we willen. De keuze om ergens te werken is meer gericht op ontmoeten, ervaren en beleven. Daarbij vervaagt de grens tussen werk en privé. Dit leidt tot een toenemende behoefte aan aantrekkelijke werklocaties dichtbij andere voorzieningen. Vooral zzp’ers en kleinere bedrijven zoeken naar flexibele kantoorlocaties. Dit verklaart de opkomst van tal van flexibele kantoorconcepten en bedrijfsverzamelgebouwen, ook in kleinere kernen. De verwachting is dat deze ‘hotelisering’ van de kantoormarkt doorzet. Dat biedt kans voor lokale kantoorhoudende bedrijvigheid op de planlocatie. Marktanalyse kantoren Er is een bondige analyse uitgevoerd van de kantoormarkt in Haaren. Eerst is het aantal huurtransacties van kantoorvastgoed uitgedraaid. De afgelopen jaren zijn er geen kantoortransacties geweest in de kern Haaren7. Dit bevestigt het

Zie uitspraak: ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724. De zogenaamde ‘formele’ kantoormarkt is in Haaren niet of nauwelijks aanwezig en vestiging is ook niet kansrijk. Regionale kantoorhoudende bedrijven in de regio zijn georiënteerd op ’s-Hertogenbosch. Vastgoeddata.nl peildatum april 2022.

dinsdag 29 augustus 2023

3

advies Haaren Driehoeven

beeld dat er niet of nauwelijks sprake is van een formele kantoormarkt in Haaren. Wel is er enige dynamiek in de kern Oisterwijk. Aanvullend is geanalyseerd of er kantoorpanden worden aangeboden in kern Haaren8. Er zijn drie locaties die worden aangeboden te weten:  Kerkstraat 32 van circa 100 m² aan kantoor/praktijkruimte in centrum Haaren.  Mgr. Bekkersplein 2. Dit is het voormalige gemeentehuis dat waarschijnlijk gesloopt zal worden en plaatsmaakt voor woningbouw en een gemeenschapshuis9. Er is tijdelijk een bedrijfsverzamelgebouw gevestigd. In totaal gaat het om circa 3.000 m² kantoorruimte. Uit nieuwsberichten blijkt dat de helft daarvan is verhuurd aan kantoorhoudende bedrijvigheid. Er is duidelijk een lokale vraag naar kantoormeters. De bedrijven die momenteel tijdelijk in het voormalige gemeentehuis zitten, komen dus weer op de markt. Mogelijk is de planlocatie als kantoorlocatie geschikt voor (een deel) van deze bedrijven. Dit is een kwalitatieve behoefte aan kantoormeters op de planlocatie.  Driehoeven 76 + 76a in centrum Haaren, tegenover de planlocatie, circa 180 m² aan kantoor/winkelruimte. Deze locatie is in eigendom van de initiatiefnemer. Voorheen was Regiobank hier gevestigd, maar deze voorziening is naar het voormalige gemeentehuis verhuisd.

Ook dit is een indicatie dat er lokaal behoefte is aan voldoende en kwalitatief goede kantoorlocaties in het centrum.  Bovendien wordt ook de verdieping op locatie Driehoeven 62, als vestigingslocatie voor kantoren gesaneerd. Waardoor de alternatieve vestigingsmogelijkheden voor kantoorhoudende bedrijven afnemen.

8 9

Uit de aanbodanalyse van de kantoormarkt, blijkt dat er vraag is aan kantoorlocaties door de lokale bedrijvigheid, zeker gezien de tijdelijke invulling van het voormalige gemeentehuis. De planlocatie is mogelijk een geschikte alternatieve vestigingslocatie. Het is eveneens een locatie in het centrum, nabij andere voorzieningen. De conclusie is dat er behoefte is aan een lokaal kantoorprogramma op de planlocatie.

Detailhandel en dienstverlening Trends en ontwikkelingen: detailhandel en dienstverlening in centra De consument is steeds beter geïnformeerd dankzij (mobiel) internet en heeft tegelijkertijd steeds minder tijd en koopt vaker online. Kleinere winkelgebieden zoals het centrum van Haaren worden steeds functioneler. De boodschappenfunctie wordt belangrijker en datzelfde geldt voor de ontmoetingsfunctie. Het centrum van Haaren zal verder verkleuren. Er komen meer andere voorzieningen dan winkels in de centra. Denk aan horeca en maatschappelijke en commerciële dienstverleners. In kleine kernen staan maatschappelijke voorzieningen (zoals een bibliotheek) veelal onder druk. Terwijl er tegelijkertijd wel behoefte blijft bestaan aan ontmoeting. Zowel commerciële als maatschappelijke voorzieningen worden steeds meer geclusterd en gemixt om voldoende passanten aan het centrum te binden. Winkels vernieuwen continu om aantrekkelijk te blijven en mengen met andere functies. Verderop in de memo beschrijven we enkele vernieuwende concepten.

Funda in business, april 2022. BNDeStem, 16-5-2022.

dinsdag 29 augustus 2023

4

advies Haaren Driehoeven

Marktanalyse/Brancheringsonderzoek detailhandel en dienstverlening Tabel 2 toont het voorzieningenaanbod voor detailhandel, commerciële dienstverlening en leegstand. De tabel toont de ontwikkeling de afgelopen jaren en geeft in de laatste kolom ook een vergelijking met soortgelijke referentiecentra10. Dit geeft een indicatie of het centrum van Haaren specifieke voorzieningen mist in vergelijking met de referentie. Dit is een brancheringsonderzoek. We benadrukken dat dergelijke vergelijkingen enkel een indicatie geven. Het is geen harde maatstaf. Uit de tabel blijkt het volgende:  Het dagelijks winkelaanbod is redelijk stabiel de afgelopen jaren en verhoudingsgewijs wat forser dan gemiddeld in soortgelijke centra. Haaren heeft verhoudingsgewijs een compleet dagelijks winkelaanbod.  Het recreatief en het doelgericht aanbod in Haaren neemt af. Dit aanbod is wat beperkter dan gemiddeld in referentiecentra. In vergelijking met de referentiecentra heeft centrum Haaren geen optiek en een fietsenzaak. Wel zijn er overigens buiten het centrum twee fietsenzaken aanwezig.  Het aantal dienstverleners neemt toe en ligt rond het gemiddelde van soortgelijke centra. Centrum Haaren heeft (op papier) een vrij compleet aanbod aan commerciële dienstverlening in vergelijking met de referentiecentra.  Er is geen leegstand in de kern Haaren11. Hier gaan we verderop nader op in.

Uit de marktanalyse blijkt dat het aantal winkels en commerciële dienstverleners redelijk op peil is in vergelijking met de referentiecentra. Er zijn geen marktsegment echt ondervertegenwoordigd. Wel is er een aantal specifieke branches niet in centrum Haaren aanwezig. Dat biedt kans voor vestiging op de planlocatie.

10 11 12

Consumentendraagvlak detailhandel en dienstverlening De eigen inwoners vormen het voornaamste consumentendraagvlak voor deze voorzieningen. We ramen de toekomstige behoefte aan voorzieningen. Daarom zijn actuele bevolkingsprognoses relevant voor dergelijk onderzoek. De provincie Noord-Brabant eist dat we hun bevolkingsprognoses gebruiken in ruimtelijk-functioneel onderzoek. Deze prognose is echter niet langer relevant. De prognose is verouderd en de voormalige gemeente Haaren is opgesplitst. De kern Haaren is nu onderdeel van de gemeente Oisterwijk. Actuele inwonersprognoses voor de kern Haaren zijn er niet. Wel is er in de gemeentelijke woonzorgvisie een huishoudensprognose

voor de kern Haaren opgenomen. Die gaat uit van een toename van 150 huishoudens richting 2030. Dit is mogelijk te behoudend gelet op:  De verwachte bandbreedte van het aantal nieuwe woningen in de kern Haaren van 150 tot 250 richting 203012. Wij denken dat de bovenzijde van de bandbreedte meer realistisch is, gelet op de aangenomen motie versnelling woningbouw van gemeente Oisterwijk. Ook spelen er diverse grotere en kleinere woningbouwplannen in Haaren.  Bovendien wil gemeente Oisterwijk op langere termijn in samenwerking met de gemeente Tilburg circa 2.000 woningen extra bouwen in het kader van de gebiedsontwikkeling ‘Oostflank’: waarbij de ambitie voor het bouwen

Tabel 2: Analyse commerciële voorzieningen kern (Locatus Retailverkenner, april 2022). Haaren

Referentiecentra

2016

2018

2022

2022

Dagelijks vkp

7

7

7

9

Dagelijks m²

2.600

2.600

2.670

2.426

Recreatief vkp

1

4

2

6

Recreatief m²

400

600

480

998

Doelgericht vkp

5

3

2

5

Doelgericht m²

1.300

300

127

930

Horeca

7

7

9

7

Cultuur en ontspanning

2

2

2

1

Diensten

4

3

5

6

Leegstand vkp

5

4

0

0

Leegstand m²

700

600

0

0

Centra van soortgelijke omvang, te weten de Locatus-categorie kernverzorgend centrum klein. De locaties Haarendijk 8 en de locatie Driehoeven 76 worden immers getransformeerd. Woningmarktonderzoek 2021, Gemeente Oisterwijk.

dinsdag 29 augustus 2023

5

advies Haaren Driehoeven

van 5.000 woningen in de driehoek Berkel-Enschot, Udenhout, Biezenmortel, Haaren, Oisterwijk en Moergestel is uitgesproken. Mogelijk zal een deel hiervan in de kern Haaren landen maar dit is nog onzeker.

(boodschappen) dan referentiegemeenten. Voor recreatief winkelaanbod ligt de binding echter wat lager dan in referentiegemeenten. De bezoekers waarderen centrum Haaren gemiddeld met een 7,5. Dat is iets hoger dan gemiddeld (7,4).

Hoewel de prognose van de huishoudens of de woningbouw niet gelijk staat aan die van het inwonertal, geeft het voorgaande wel een indicatie dat het inwonertal mogelijk groeit komende jaren. We gaan uit van twee indicatieve scenario’s voor de inwonersontwikkeling:  Een normaal scenario van circa 350 inwoners richting 203013.  Een groeiscenario van circa 700 nieuwe inwoners richting 2040. Waarbij we uitgaan van een groter woningbouwprogramma.

Leegstandsanalyse en harde plancapaciteit De leegstand is ook een indicatie hoe het centrum ervoor staat. Er is geen leegstand. Dit is een indicatie dat het centrum er goed voor staat, maar is ook een indicatie dat er mogelijk te weinig geschikte units zijn. Het planinitiatief voorziet juist hierin.

Het voorzieningenaanbod in Haaren moet passend zijn bij het inwonertal. Een groei van het inwonertal is een indicatie dat er aanvullende behoefte ontstaat aan detailhandel of dienstverlening in Haaren. Op het schaalniveau van de kern Haaren is dit echter niet goed te kwantificeren in een brancheringsprogramma in aantal zaken of metrage. Maar denkbaar is een nu ontbrekende winkel, of dienstverlener. Het planinitiatief kan daarom goed voorzien in de benodigde ruimte hiervoor. Uitgangspositie centrum Haaren Ook de uitgangssituatie van het centrum geeft een indicatie of versterking van het voorzieningenaanbod kansrijk is. In recent koopstromen-onderzoek14 is het centrum van Haaren geanalyseerd. De koopstromen geven een goede indicatie van de uitgangssituatie van het centrumgebied. Haaren-centrum heeft een iets hogere binding in dagelijkse artikelen

13 14 15

De analyse van de leegstand is ook relevant omdat in het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden geanalyseerd of de behoefte aan nieuwe meters niet in bestaand leegstaand winkelvastgoed kan worden ondervangen. De harde plancapaciteit binnen de bestaande leegstand is beperkt in Haaren. Ook zijn er voor zover bij BRO bekend geen concrete planontwikkelingen voor dienstverlening of detailhandel in de kern Haaren. Verder is relevant dat er op enkele locaties plancapaciteit wordt geschrapt. Zo maken de voormalige winkelruimtes aan de Kerkstraat 18 b/c plaats voor woningen. Aan het Erfbosch 1 te Haaren, wordt een voormalige kantoorlocatie getransformeerd naar twee woningen. Eerder is in 2019 voor de locatie Langeweg 10a de bestemming detailhandel gewijzigd in wonen. Hierdoor nemen de vestigingsmogelijkheden voor winkels en kantoorhoudende bedrijven af. Dit is positief voor de invullingsmogelijkheden van de planlocatie.

Vernieuwende concepten Naast de kwantitatieve behoefteraming is het van belang vanuit kwalitatief oogpunt te analyseren wat voor type voorzieningen en concepten er zouden kunnen landen op de planlocatie. Zoals eerder aangeven is het plan nog niet uitgekristalliseerd. De voorbeelden zijn daarom nadrukkelijk concepten, waarmee ingespeeld wordt op actuele consumentenbehoeften, demografische transities en maatschappelijke ontwikkelingen. To Daze concept store, Geertruidenberg Deze winkel ligt in het centrum van Geertruidenberg en kent een hoge ‘wauw-factor’. Zie ook figuur 4. Binnen dit totaalconcept van circa 325 m² wvo wordt aan lokale en kleinschalige ondernemers ruimte verhuurd. Bijvoorbeeld kunstenaars, ontwerpers, maar ook ondernemers met een ambachtelijk atelier (zoals een kapper). Als klant weet je niet in wat voor soort zaak je bent. Er ontstaan nieuwe samenwerkingen en nieuwe producten. Ook worden diverse evenementen georganiseerd zoals een naaicafé. In de winkel is ook een koffiezaak geïntegreerd15.

Uitgaande van 150 extra huishoudens in Haaren en een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,3 (gemiddelde van kern Haaren). Koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant 2021. Youtube.nl, Switch MVO-prijs Geertruidenberg finalist TO DAZE

dinsdag 29 augustus 2023

6

advies Haaren Driehoeven

Bloembar in Vremde (België) Dit concept is een interessante mix tussen een bloemenwinkel en een koffiebar/restaurant. Zie figuur 3. De zaak bestaat uit zowel een winkel met bloemen en planten, maar ook woonaccessoires en cadeauartikelen. Bijna alles in de zaak is te koop. In de koffiebar/restaurant worden, koffie, ontbijt en lunch geserveerd. Er worden tal van workshops georganiseerd. Het dorp Vremde telt circa 2.500 inwoners. Daaruit blijkt dat dit soort concepten ook in kleinere dorpen kans hebben.



perspectief voor het voorzieningenaanbod in Haaren. Zoals nu ontbrekende winkels en commerciële dienstverleners. Bovendien: goede onderscheidende concepten creëren een eigen marktvraag. Dit laat zich niet goed voorspellen in vraag- en aanbodramingen. De locatie ligt in het centrum van Haaren tegenover de Jumbo-supermarkt. Dat biedt kansen voor tal van gemengde concepten (zie voorbeelden). Dit soort concepten voorzien in de behoefte om elkaar te ontmoeten. Ook in kleinere dorpen

Figuur 3: Bloembar te Vremde (België)17

De Knipbar Amsterdam De Knipbar is een kapsalon annex koffiezaak, waar gasten (met of zonder knipafspraak) binnen kunnen komen voor een hapje en een drankje. Zie figuur 2. Ook zijn de producten mee te nemen voor onderweg. De combinatie is eigenlijk een uitbouw van een normale kapperszaak waar je veelal een kop koffie of thee geserveerd krijgt tijdens het knippen. Door de horeca uit te bouwen met een koffiehoek wordt de belevingswaarde vergroot.

Figuur 2: De knipbar Amsterdam16

16 17

Conclusies van marktonderzoek en advies Het gaat het er bij dit ruimtelijk-functioneel onderzoek om dat er behoefte is aangetoond aan een commercieel programma bestaande uit kantoren, detailhandel en dienstverlening. Uit voorliggende memo blijkt het volgende:  Er is een lokale behoefte (of vraag) aan kantoorlocaties. Dit blijkt uit de kantoorhoudende bedrijven die tijdelijk in het voormalige gemeentehuis zijn gevestigd, maar weer op de markt komen als die locatie wordt gesloopt. Ook haalt de initiatiefnemer kantoormeters op verdieping uit de markt, waarmee de alternatieve vestigingsmogelijkheden worden ingeperkt.  Ook is er een lokale behoefte voor een passend voorzieningenaanbod aan winkels en commerciële diensten. Uit de marktanalyse blijkt dat Haaren een vrij compleet aanbod heeft. Ook blijkt echter dat Haaren geen leegstand kent. Dat is een indicatie dat er mogelijk een tekort is aan courante voorzieningenpanden. Het plan voorziet hier juist in. Daarnaast zijn er prognoses en verwachtingen dat het inwonertal nog wat zal groeien de komende jaren, wellicht forser dan nu verwacht wordt. Dit biedt

Figuur 4: Conceptwinkel To Daze Geertruidenberg

Deknipbar.nl Bloembar.be

dinsdag 29 augustus 2023

7

advies Haaren Driehoeven

zijn dat soort concepten kansrijk. Goed ondernemerschap is allesbepalend. Verplaatsing bestaande voorzieningen Ook biedt het plan kansen om ondernemingen, die nu buiten het centrum liggen, te verplaatsen naar een locatie in het centrum. Dit past in de beleidswens om voorzieningen zoveel mogelijk te clusteren in een compact centrumgebied, wat middels de uitwerkingsplicht in het moederplan is voorzien. Ook zijn er dan geen leegstandseffecten in het centrum zelf. Op de achter te laten locatie zou een commerciële voorziening (kantoor en/of detailhandel, dienstverlening) planologisch moeten worden uitgesloten (wegbestemd). Planologische mutaties Het planologisch wegbestemmen kan ook gelden voor locaties waar nu in planologische zin ruimte is geboden aan de vestiging van deze functies, zie tabel 1. Dit betreft zonder meer dat er voor zowel detailhandel, dienstverlening en kantoor planologisch gezien veel minder ruimte zal worden geboden. In zijn totaliteit zal er in de toekomst 1.445 m² aan commerciële stedelijke functies planologisch worden wegbestemd, waardoor de toevoeging aan m2 bvo in planologische zin slechts 55 m² bvo bedraagt. Daarnaast zal het bestaande schoolgebouw (310 m2) worden herbestemd, waarmee het totaal aan weg- en her te bestemmen stedelijke functies 1.755 m2 bvo bedraagt.

Ruimtelijk-functionele effecten commercieel programma Het uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat een plan niet tot dusdanige leegstandseffecten leidt en dat dit onaanvaardbaar is vanuit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat. Er is nog geen uitgekristalliseerd plan en daarom is de effectenanalyse nog niet volledig uit te werken,

18

maar in kleinere kernen is het bieden van een aanbod aan ruimtes die flexibel kunnen worden ingevuld gewenst (zie ook volgende alinea). De keuze voor het concentreren en ontwikkelen van commerciële stedelijke voorzieningen op de locatie Driehoeven 25 is reeds in het moederplan voorzien en afgewogen. Uitwerking van een gecombineerd woon- en commercieel programma is via een uitwerkingsplicht opgenomen. Aanvullend is relevant dat het een relatief beperkte planlocatie is. Als daar een onderscheidend gemengd concept/programma komt zijn de effecten op bestaande voorzieningen in het centrum beperkt. Datzelfde geldt als er voorzieningen van buiten het centrumgebied verplaatsen naar de planlocatie. Het beperkt opvangen van de behoefte aan een vernieuwend concept, kan niet in bestaande winkelleegstand worden ondervangen. Een vernieuwend concept zal bijdragen aan de levendigheid van het centrum. Een positief effect is dat de ruimtelijke kwaliteit van dit centrumdeel verbetert. Het ruimtelijk-functionele effect van een voorgesteld commercieel programma is in beginsel beperkt en daarmee aanvaardbaar. In planologisch zin is hier zondermeer sprake van wanneer voor de locaties waar nu nog planologische rechten voor commerciële functies aanwezig zijn, qua gebruiksmogelijkheden worden beperkt. Dit kan in de vorm van een bestemmingsplan waarin de planologische mogelijkheden worden wegbestemd.

Behoefteraming detailhandel, Centrum Haaren, door DTNP (2023) Adviesbureau DTNP heeft in opdracht van gemeente Oisterwijk een behoefteraming opgesteld voor detailhandel. Daarin zegt DTNP ook iets over dienstverlening. De DTNP-memo mag gezien worden als een second opinion en aanvulling op de BRO-memo. Navolgend geeft BRO een korte reactie op

de bevindingen van de DTNP-memo. Op hoofdlijnen concluderen DTNP en BRO hetzelfde: namelijk dat het aanbod aan detailhandel en dienstverlening redelijk op peil is, in verhouding tot het inwonertal van Haaren. Een wezenlijke kwantitatieve uitbreiding van beide functies wordt daarom niet verwacht of nodig geacht. Daarom zet het plan ook in op het salderen van planologische meters elders. Ook onderschrijven beide onderzoeksbureaus de lijn dat verplaatsing van bestaande solitaire vestigingen het uitgangspunt is. DTNP beschrijft dat bestaande winkelleegstand veelal is getransformeerd naar andere functies, maar niet is ingevuld met nieuwe winkels. BRO erkent dit beeld, maar nuanceert dit dat er wel marktcourante panden moeten blijven voor nieuwe ontwikkeling. Zeker gelet op de eventuele bevolkingsgroei in de toekomst, want dit zorgt voor extra consumentendraagvlak voor voorzieningen. Planologische vestigingsbeperkingen Om ongewenste effecten te beperken, kan in het bestemmingsplan/omgevingsplan een vestigingsbeperking per functie worden opgenomen. Denk aan een maximum maatvoering per functie of per type bedrijvigheid (branchering). Daarbij nuanceren wij dat dit een vestigingsbeperking is, die onder de reikwijdte van de Europese Dienstenrichtlijn valt18. Eenvoudig uitgelegd stelt deze richtlijn dat diensten zich vrij moeten vestigen, zonder beperkingen.

Een gemeente mag nog vestigingsbeperkingen opleggen mits dat aantoonbaar noodzakelijk is vanuit een dwingende reden van algemeen belang. In dit licht stelt BRO dat een maximum-maatvoering voor kantoren niet nodig is. Ook als de locatie volledig voor kantoren wordt benut is dit naar verwachting ruimtelijk aanvaardbaar. Voor dienstverlening en detailhandel kan een vestigingsbeperking (in maatvoering of branchering) mogelijk

Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties. Handreiking Dienstenrichtlijn, 2019.

dinsdag 29 augustus 2023

8

advies Haaren Driehoeven

wel wenselijk zijn. Daarbij nuanceren wij wel dat ook een volledige invulling met bijvoorbeeld detailhandel niet tot ruimtelijke effecten hoeft te leiden. Denk bijvoorbeeld aan de invulling van een grote fietsenzaak. Ook nuanceren wij dat er wel enige flexibiliteit nodig is om de markt te faciliteren en een vlotte invulling van de locatie te stimuleren. Vernieuwende concepten hebben vaak wat meer ruimte nodig. Denk bij een eventuele vestigingsbeperking bijvoorbeeld aan een verhouding dat circa driekwart van het bvo kan worden ingezet voor detailhandel en dienstverlening.

dinsdag 29 augustus 2023

9

Bijlage 1 Begrippenlijst

advies Haaren Driehoeven

Bijlage 1: Begrippenlijst BVO/WVO  Bruto vloeroppervlak: Het bruto vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt plaats op basis van NEN 2580.  Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegankelijke ruimten (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.). Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Dagelijkse sector Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken. Niet-dagelijkse sector Winkels die artikelen verkopen met een doorgaans lagere koopfrequentie dan dagelijkse artikelen. In de praktijk gaat hierbij om winkels in huishoudelijke artikelen, kleding, mode, schoenen, sport, rijwielen, bruin- en witgoed, rijwielen, doehet-zelf, wonen, tuinartikelen en dierenartikelen.

Bestedingspotentieel Totaal aan toonbankbestedingen in winkels die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) netto omzet per hoofd van de bevolking. Hoofddetailhandelsstructuur De concentratiegebieden c.q. (winkel)centra waar beleidsmatig op wordt ingezet. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.

dienstverlening zal terugkomen. Het betreft dus leegstand van verkooppunten en niet leegstand van uitsluitend winkels. Plancapaciteit (hard) In principe wordt met plancapaciteit de harde plan-capaciteit bedoeld, tenzij expliciet anders vermeld. Harde plancapaciteit zijn de directe vestigingsmogelijkheden voor detailhandel die zijn vastgelegd in een juridisch bindend planologisch kader, zoals vastgestelde bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen, gebieden zonder bestemmingsplan (witte vlekken) en verleende (kruimel) omgevingsvergunningen. Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloeroppervlak (wvo).

Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten). Koopstroomgegevens Onderzoeksresultaten uit koopstromenonderzoek. In de basis wordt hiermee de koopkrachtbinding, -afvloeiing en –toevloeiing bedoeld. Ook kunnen kwalitatieve aspecten worden bedoeld, zoals koopmotieven, beoordelingen en persoonskenmerken. Leegstand (op basis van Locatus) Locatus registreert een pand als leegstand indien het redelijkerwijs de verwachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consumentgerichte

dinsdag 29 augustus 2023

11

Bijlage 2

Solitaire commerciële voorzieningen

advies Haaren Driehoeven

Bijlage 2: Solitaire commerciële voorzieningen De hoofdtekst stelt dat er wellicht kansen zijn om bestaande commerciële voorzieningen buiten het centrum van Haaren te verplaatsen naar de planlocatie. Tabel 3 toont de lijst met solitaire commerciële ondernemingen. Enkele voorzieningen die mogelijk verplaatst kunnen worden zijn vet gedrukt.

Tabel 3: Solitaire commerciële voorzieningen kern Haaren (Locatus Retailverkenner, april 2022) Naam

Straat

Huisnr

Branche

Wvo

KNAP KOPPIE

Langeweg

18

Kapper

25

Sjef van Dinter

Langeweg

24

Fietsen

95

A Spoormakers

Langeweg

51

Fietsen

60

VAN DE VEN

Haarendijk

48

Kapper

28

Personal Fitness Nederland

Langeweg

7

Fitness

280

Bij Lucas

Langeweg

11

Fastfood

50

Herberg van Boxtel

Oisterwijksedreef

2

Restaurant

180

BELVEREN

Oisterwijksedreef

4

Pannenkoeken

220

J van de Wiel

Oisterwijkseweg

1

Tuincentrum

1200

dinsdag 29 augustus 2023

13

Bijlage 3

Beleidskaders woningbouw Haaren

advies Haaren Driehoeven

Bijlage 3: Beleidskaders woningbouw Haaren Woonzorgvisie Haaren (mei 2022) De provincie Noord-Brabant stelt in haar woningbehoefteraming dat er tussen 2020 en 2030 circa 960 nieuwe woningen nodig zijn in de gemeente Oisterwijk. In de afgelopen jaren kende de gemeente Oisterwijk echter een fors vestigingsoverschot, vooral door de instroom van gezinnen met kinderen (met name vanuit Tilburg). Gemeente Oisterwijk stuurt aan op circa 1.500 nieuwe woningen via de Motie versnelling woningbouw). Dit is de woningbouw voor de lokale vraag. Daarnaast is er op langere termijn een extra woningbouwopgave van 2.000 woningen in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank Stedelijke Regio Breda Tilburg. Er is echter nog veel onduidelijk of en waar deze extra woningen zullen komen. De hele gemeente Oisterwijk is het zoekgebied.

De woningbouwopgave is echter niet allesbepalend voor de prognose van het aantal inwoners. Hierop zijn ook andere trends en ontwikkelingen van invloed zoals, onttrekking van woningen, kleinere huishoudens, vergrijzing, ontgroening etc. In de gemeentelijke woonvisie is wel een prognose van het aantal huishoudens opgenomen voor de kern Haaren. De verwachting in de woonvisie is dat er circa 150 huishoudens bijkomen richting 2030. Gelet op de woningbouwprognose en de verschillende plannen in Haaren lijkt die prognose eveneens te behoudend te zijn. Daarom rekenen we in de hoofdtekst ook een groeiscenario door voor 2030.

In de woonvisie gaat gemeente Oisterwijk echter uit van 960 voor gemeente Oisterwijk en 150 woningen voor kern Haaren. Gezien de versnellingsopgave lijkt dat een te behoudend scenario voor Haaren. Ook omdat de woonvisie stelt dat de extra opgave woningbouwopgave vanuit de Oostflank flexibel over de kernen kan worden verdeeld. In Haaren is een aantal grotere woningbouwprojecten. Een aantal daarvan hebben de status van Kompas-project. Dit houdt in dat het project belangrijk is en snel opgepakt dient te worden. Voor Haaren gaat het om de volgende locaties:  Haarendael (circa 200 a 300 woningen).  Boeke Heesters (planlocatie).  Voormalige gemeentehuis Haaren Veder zijn er nog diverse kleinere woningbouwplannen in de kern Haaren.

dinsdag 29 augustus 2023

15

Bijlage 3 Behoefteraming

24

Bestemmingsplan "Driehoeven 4, 25 en 62 en Haarendijk 8" (vastgesteld)

Centrum Haaren

Behoefteraming detailhandel

i van iv

2248.0523 Behoefteraming detailhandel centrum Haaren - 02 augustus 2023

Centrum Haaren

Behoefteraming detailhandel

Opdrachtgever: Gemeente Oisterwijk Contactpersoon: De heer R. Mennen Projectteam DTNP: De heer T. Wissink De heer D. Veenstra

Projectnummer: 2248.0523

Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen

Datum: 02 augustus 2023

T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie

1.

Inleiding

1

2.

Hoe ziet het speelveld eruit rondom Haaren?

2

3.

Wat gebeurt er landelijk en in Haaren zelf?

4

4.

Is er behoefte aan nieuwe detailhandel in Haaren?

7

5.

Ruimtelijke principes voor detailhandel

11

6.

Conclusie

13

2248.0523 Behoefteraming detailhandel centrum Haaren - 02 augustus 2023

1. Inleiding Voor het centrum van Haaren ligt er een plan om het gebied rondom Driehoeven verder te ontwikkelen. Concreet gaat het hierbij om maximaal 1.850 m2 brutovloeroppervlak (bvo) aan detailhandel, kantoor en/of horeca. Voorliggend rapport brengt de behoefte aan meer detailhandel in het centrum van Haaren in beeld.

Het centrum van Haaren is in beweging

op de belangrijkste landelijke trends op het gebied van

Het centrum van Haaren bestaat uit twee winkelclus-

detailhandel, en wordt er gekeken hoe het aanbod in

ters, allebei gesitueerd rondom een supermarkt. De

Haaren zich ontwikkeld heeft. Dit zijn zaken om reke-

Kerkstraat en Driehoeven verbinden deze twee clus-

ning mee te houden bij het beoordelen van de toekom-

ters.

stige behoefte aan detailhandel. Hoofdstuk 4 geeft een indicatie van die toekomstige behoefte. In hoofdstuk 5

Het noordelijke cluster wordt gevormd door Albert

worden een aantal ruimtelijke principes voor detailhan-

Heijn, een aantal andere functies (fysio, pizzeria, ma-

del uitgelegd. Hoofdstuk 6 zet de belangrijkste conclu-

kelaar) en het oude gemeentehuis. Omdat het gemeen-

sies op een rij en beschrijft de te verwachten effecten

Huidige opdracht

tehuis overbodig is geworden sinds de fusie met ge-

van de beoogde ontwikkeling.

DTNP stelde reeds een beoordeling op over uitbrei-

meente Oisterwijk, wordt het gesloopt en komt er een

dingspotenties voor commerciële functies in het cen-

nieuw (nog te bouwen) dorpshart voor in de plaats b.

trum van Haaren a. Inmiddels zijn er vijf jaar (met daarin ook nog een coronacrisis) verstreken. Vanuit de ge-

Het zuidelijke cluster betreft Jumbo, Kruidvat, een mo-

meente Oisterwijk is er daarom behoefte aan een actu-

dewinkel en een sportschool. Net om de hoek zijn nog

ele analyse, om weloverwogen keuzes te kunnen maken

een aantal niet-dagelijkse winkels gevestigd. Tegenover

voor de toekomst van het gebied Driehoeven, en in ver-

Jumbo ligt de beoogde ontwikkellocatie met de moge-

lengde daarvan voor het hele centrum van Haaren.

lijkheid voor nieuwe commerciële ruimte. Gemeente Oisterwijk is al enkele jaren samen met de eigenaar

Voorliggend rapport gaat in op de toekomstige be-

van het perceel aan het kijken naar een ontwikkeling op

hoefte aan detailhandel in het centrum van Haaren.

deze locatie.

Detailhandel is een belangrijke functionele basis voor een centrumgebied. Inzicht in de behoefte aan detail-

Leeswijzer

handel is belangrijk om een weloverwogen keuze te

Hoofdstuk 2 begint met de regionale context van het

kunnen maken voor ontwikkellocatie Driehoeven.

centrum van Haaren. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in

a

b

DTNP (2018), Beoordeling uitbreiding centrum Haaren.

Houtman en Sander Landschapsarchitectuur (mei 2023), Ontwikkelkader Hart voor Haaren.

2248.0523 Behoefteraming detailhandel centrum Haaren - 02 augustus 2023

Wat is de toekomst van dit perceel?

1 van 13

2. Hoe ziet het speelveld eruit rondom Haaren? Winkelgebieden in Haaren en omgeving

Haaren is een klein dorp in gemeente Oisterwijk. Door de nabijheid van grotere centra vervult het centrum van Haaren alleen een rol voor inwoners uit het dorp zelf. Haaren: een klein dorp met vooral dagelijks aanbod Haaren is een van de kleinere kernen in de omgeving, met circa 5.900 inwoners a. Het voorzieningenaanbod in het centrum van Haaren bestaat uit zo’n 5.000 vierkante meter aan publieksgericht programma. Met Jumbo en Albert Heijn (beide circa 1.000 m2 winkelvloeroppervlak) zijn er twee supermarkten in Haaren. Daarnaast zijn er een aantal kleinere dagelijkse winkels (versspeciaalzaak, drogisterij) en vier niet-dagelijkse winkels (o.a. een kledingzaak en een bloemist). Het zwaartepunt binnen de detailhandel in Haaren ligt duidelijk bij de dagelijkse sector, en specifiek bij de supermarktsector.

Een aantal grotere centra nabij Haaren ligt tussen Oisterwijk en Helvoirt. Oisterwijk heeft circa 20.000 inwoners en is, op zo’n 10 minuten rijden met de auto, de dichtstbijzijnde kern. Het centrum van Oisterwijk is qua voorzieningenaanbod circa vijf keer zo groot als het centrum van Haaren. In Oisterwijk is er bijvoorbeeld op supermarktgebied meer te kiezen (Jumbo, a

CBS Statline (2023).

2 van 13

2248.0523 Behoefteraming detailhandel centrum Haaren - 02 augustus 2023

Aanbod in Haaren en omliggende centra (in m2 winkelvloeroppervlakte)

Albert Heijn, Lidl). Ook wat niet-dagelijks aanbod (mode, sport, doe-het-zelf, etc.) en horeca betreft heeft Oisterwijk een stuk meer te bieden dan Haaren. Ten noorden van Haaren ligt Helvoirt, een kern van vergelijkbare omvang qua inwoners en voorzieningen. Het centrum van Helvoirt mag qua omvang vergelijkbaar zijn met Haaren, het biedt wel een completer voorzieningenaanbod. Zo is er in Helvoirt een Action en is er met Aldi ook een discountsupermarkt gevestigd. In de wijdere omgeving zijn Udenhout, Vught en Boxtel kernen met een groter voorzieningenaanbod dan Haaren. Op circa 20 minuten rijden liggen Tilburg (richting het zuidwesten) en Den Bosch (richting het noorden): twee grote steden met een zeer sterk publieksgericht aanbod, bijvoorbeeld voor een dagje uit.

Het centrum van Haaren is voor de bewoners van Haaren

o.a. Action

Haaren is, gezien de concurrentiepositie in de regio, een lokaal­verzorgend centrum, vooral gericht op de dagelijkse aankoop. Recent koopstromenonderzoek a toont dit aan: 82% van de totale bestedingen in het centrum van Haaren wordt in de dagelijkse sector gedaan en 92% van deze dagelijkse bestedingen komt uit de eigen gemeente. Slechts 2% van de recreatieve bestedingen in gemeente Oisterwijk komt in Haaren terecht. a

I&O Research et al (2022), Koopstromenonderzoek 2021.

2248.0523 Behoefteraming detailhandel centrum Haaren - 02 augustus 2023

3 van 13

3. Wat gebeurt er landelijk en in Haaren zelf? De afgelopen jaren is er veel veranderd in het winkellandschap. Online concurrentie wordt steeds groter, supermarkten breiden uit en er zijn minder fysieke winkels in centrumgebieden. Ook in Haaren zijn deze trends zichtbaar.

de pandemie vaker voor om online aankopen te doen,

daarom dat online winkelen en boodschappen doen

bijvoorbeeld omdat de fysieke winkels dicht waren.

voorlopig verder toe zal nemen.

De pandemie is voorbij, maar de gewenning aan het gemak en de keuze van online winkelen blijft onder een

De periode na corona: nog geen nieuw normaal

deel van de consumenten. Sinds de coronapiek is er

Sinds de pandemie zijn er voor ondernemers andere

weliswaar een kleine terugval geweest in het aandeel

zorgen bijgekomen. Passantenaantallen zijn nog niet

Online winkelen neemt steeds verder toe...

online bestedingen, maar het ligt nog steeds hoger dan

op het niveau van voor corona. De coronasteun dient

Het aandeel van de bestedingen dat online gedaan

voor de pandemie.

terugbetaald te worden. Daarnaast zorgt de oorlog in

wordt neemt al jaren sterk toe en er lijkt nog geen pla-

Oekraïne voor stijgende kosten en is er een personeels-

fond in zicht. Deze ontwikkeling heeft zijn weerslag op

Daarnaast zorgt de demografische ontwikkeling ervoor

tekort in Nederland. Berichten over omzetrecords doen

de fysieke winkelstructuur. In Oisterwijk ligt het aan-

dat er steeds meer mensen bijkomen die opgegroeid

soms anders vermoeden, maar inflatie speelt hierin

deel van de bestedingen dat online wordt gedaan in de

zijn in een tijd van digitale mogelijkheden. Ook zullen

een belangrijke rol. Kortom, het economische speelveld

niet-dagelijkse sector inmiddels op zo’n 23% .

bezorgservices

is sinds de pandemie een stuk onzekerder, zowel voor

a

voor

boodschappen

waarschijnlijk

steeds breder beschikbaar komen. De verwachting is

bestaande als nieuwe ondernemers.

...de laatste jaren ook in de dagelijkse sector Ook de dagelijkse sector krijgt steeds meer te maken met de invloed van het internet. Zowel grote supermarkten als specifieke aanbieders zoals Picnic bieden mogelijkheden om online boodschappen te doen. In 2021 lag het aandeel online in de Randstad op 6% (gemeente Oisterwijk zat destijds op circa 3%). De coronapandemie heeft de ontwikkeling van online boodschappen doen de afgelopen jaren in een stroomversnelling gebracht. Consumenten kozen er tijdens a

I&O Research et al (2022), Koopstromenonderzoek 2021.

4 van 13

2248.0523 Behoefteraming detailhandel centrum Haaren - 02 augustus 2023

Het winkelaanbod in kleine kernen staat onder druk

Schaalvergroting in de supermarktsector