Bijlage 1. Ruimtelijke motivering omgvingsvergunning BOPA Den Domp 20251106

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA Gemeente Oisterwijk Definitief

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

1

colofon

projectnaam Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA datum 6 november 2025 projectnummer P07885 opdrachtgever Gemeente Oisterwijk Movares | BRO Adviseurs B.V. projectleider MvDn projectteam WvdH bron kaft Movares | BRO Adviseurs B.V. review HVl

Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info.bro@movares.nl www.movares.com

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

2

Inhoudsopgave 1

Aanleiding en doel

5

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Projectgebied Juridisch-planologisch kader

5 5 6

1.3.1 1.3.2

6 6

1.4

2 3

Toets tijdelijk deel omgevingsplan Afwijkingsprocedure

Leeswijzer

Beschrijving bestaande situatie Voorgenomen ontwikkeling

5

23

Milieueffectrapportage (m.e.r.)

23

5.1.1 5.1.2 5.1.3

23 23 24

5.11.1 5.11.2 5.11.3

Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

24

5.12 Trillingen

36

5.2.1 5.2.2 5.2.3

24 24 25

5.12.1 5.12.2 5.12.3

36 36 36

Bodem

25

5.13 Water

5.3.1 5.3.2 5.3.3

25 25 26

5.13.1 5.13.2 5.13.3

Cultuurhistorie

26

5.14 Gezondheid

39

5.4.1 5.4.2 5.4.3

26 26 27

5.14.1 5.14.2 5.14.3

39 40 40

5.2

5.3

9

Beleidsmatige aspecten in de fysieke leefomgeving

12

4.1

Verhouding tot Rijksbeleid

12

4.1.1 4.1.2 4.1.3

12 12

4.2

4.3

12

Verhouding tot provinciaal beleid

15

4.2.1 4.2.2 4.2.3

15 15

Omgevingsvisie Noord-Brabant TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant Bevolkings- en woonbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023

Verhouding tot regionaal beleid 4.3.1

4.4

Nationale Omgevingsvisie Instructieregels Rijk (AMvB’s) Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder duurzame verstedelijking

Woningmarktonderzoek Hart van Brabant (Update toekomstverkenning Hart van Brabant)

5.6

19

20 20

20

4.4.1 4.4.2 4.4.3

20 21 21

Structuurvisie Haaren Dorpsontwikkelingsplan Haaren Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027

5.5

5.7

Verhouding tot gemeentelijk beleid

32 33 35

5.1

5.4

4

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Milieuaspecten in de fysieke leefomgeving

6

7

5.10.1 5.10.2 5.10.3

5.8

Toetsingskader Onderzoek Conclusie Toetsingskader Onderzoek Conclusie Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Archeologie

27

5.5.1 5.5.2 5.5.3

27 27 28

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Activiteiten en milieuzonering

28

5.6.1 5.6.2 5.6.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

28 28 30

Geluid (Spoor)wegverkeer

30

5.7.1 5.7.2 5.7.3

30 30 30

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geur 5.8.1 5.8.2 5.8.3

5.9

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

30 31 31

31

5.9.1 5.9.2 5.9.3

31 32 32

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

5.10 Natuur en landschap

Toetsingskader Onderzoek Conclusie Toetsingskader Onderzoek Conclusie

5.15.1 5.15.2 5.15.3

6

35 36 36

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

36 38 39

40

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

40 41 41

Financiële en maatschappelijke verantwoording

42

6.1 6.2

Financieel-economische haalbaarheid Maatschappelijke verantwoording

42 42

6.2.1 6.2.2

42 42

6.3

7

35

36 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

5.15 Duurzaamheid

30 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Luchtkwaliteit

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

5.11 Omgevingsveiligheid

Vaststellingsprocedure Bezwaar en beroep

Participatie

42

Belangenafweging, doorwerking naar omgevingsplan en conclusie

43

7.1 7.2

43 43

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Conclusie

32

3

Separate bijlagen Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2: Quickscan Flora en Fauna Bijlage 3: Stikstofonderzoek Bijlage 4: Weging van het waterbelang Bijlage 5: Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 6: Haalbaarheidsonderzoek gemeentehuis Haaren Bijlage 7: Parkeerbalans Bijlage 8: Advies vervolgonderzoek archeologie Bijlage 9: Vervolgonderzoek flora en fauna Bijlage 10: Notitie nestkast

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

4

1

Aanleiding en doel

De gemeente Oisterwijk (hierna: initiatiefnemer) is voornemens de be-

1.1

Aanleiding

om een nieuw gebouw te realiseren om zo het gemeenschapshuis Den

staande bebouwing van het voormalige gemeentehuis te amoveren en

Sinds 1 januari 2021 is het dorp Haaren bij de gemeente Oisterwijk ge-

Domp naar deze locatie te kunnen verplaatsen en daarbij verschillende

voegd en is het voormalige gemeentehuis in Haaren niet meer in ge-

woningen te realiseren. Daarbij zal ook het omliggende terrein worden

bruik als zodanig. De gemeente heeft het pand verlaten en als tijdelijke

vergroend en opnieuw worden ingericht voor parkeren. Onderdeel van

invulling is ervoor gekozen om een deel van de ruimten te verhuren als

het grote plaatje is ook dat het gemeenschapshuis Den Domp uiteinde-

kantorencentrum Hart van Haaren. In samenspraak met het dorp is de

lijk herontwikkeld zal worden. Dit zal echter een aparte procedure betref-

wens voor een gemeenschapshuis in combinatie met horeca en appar-

fen.

tementen naar voren gekomen. Belangrijke aanleiding van deze wens is dat Stichting Gemeenschapsvoorzieningen Haaren (SGH) al enige tijd

Op grond van het vigerende tijdelijk deel van het omgevingsplan is de

zoekende is naar een nieuw of ander pand.

ontwikkeling niet mogelijk. Het is daarom noodzakelijk een nieuw juridisch-planologisch kader op te stellen waarbinnen voorgestane ontwik-

Er zijn verschillende scenario’s zorgvuldig onderzocht. Uit het haalbaar-

keling mogelijk wordt gemaakt. Dit kan middels een omgevingsvergun-

heidsonderzoek blijkt dat het functioneel en technisch mogelijk is om het

ning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Figuur 1 Globale ligging projectgebied (rood omcirkeld) binnen Haaren

gemeentehuis te herbestemmen voor de gemeenschapsvoorziening Den Domp en voor wonen. Tegelijkertijd is gebleken dat niet alle wen-

Ten behoeve van de omgevingsvergunningaanvraag dient onder andere

sen en eisen van de toekomstige gebruikers goed passen binnen de

een ruimtelijke motivering te worden opgesteld, waarin aangetoond

mogelijkheden van het bestaande gebouw. In de afweging komt naar

wordt dat het initiatief past binnen een evenwichtige toedeling van func-

voren dat nieuwbouw – gericht op wonen en/of een gemeenschapshuis

ties aan locaties. Voorliggende ruimtelijke motivering ziet toe op de on-

– beter aansluit bij de ruimtelijke en functionele ambities voor de toe-

derbouwing voor dit vergunningsonderdeel.

komst.

1.2

In het voorjaar van 2022 heeft het college van B&W van de gemeente Oisterwijk daarom besloten om samen met Stichting Gemeenschapsvoorzieningen Haaren een intentieovereenkomst aan te gaan. Daarin geven zij aan gezamenlijk de verplaatsing van het gemeenschapshuis Den Domp naar de locatie van het voormalig (te slopen) gemeentehuis van Haaren aan het Monseigneur Bekkersplein te verkennen en uit te werken. Op basis hiervan is het ontwikkelkader Hart van Haaren in 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Het document vormt de basis voor onderhavige ontwikkeling.

Projectgebied

Het projectgebied van de beoogde ontwikkeling staat kadastraal bekend als gemeente Haaren, sectie E, nummer 3126 (gedeeltelijk), 3435 (gedeeltelijk), 3439, 3440 (gedeeltelijk), 4260 (gedeeltelijk), 4564 (gedeeltelijk), 5232, 5233 (gedeeltelijk) en 5591. De globale ligging van het projectgebied en de grens van het projectgebied is weergegeven in figuur 1 en 2. Op de projectlocatie is momenteel nog het voormalig gemeentehuis van de voormalige gemeente Haaren gesitueerd. Het gemeentehuis is gelegen in de kern van Haaren en wordt omsloten door de Kerkstraat en de Driehoeven. Het pand wordt momenteel onderverhuurd aan verschillende kleine bedrijven.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

Figuur 2 Ligging projectgebied (rood omlijnd)

5

Aan de voorzijde van het gemeentehuis is het Monseigneur Bek-

1.3.1

kersplein gesitueerd waar eveneens de st. Lambertus kerk aan is gele-

Op grond van het vigerende tijdelijk deel van het omgevingsplan is de

Deze ruimtelijke motivering bestaat uit verschillende onderdelen. Hoofd-

gen. Binnen het projectgebied wordt ook een deel van de omliggende

ontwikkeling niet mogelijk. De functie voor een nieuw gemeenschaps-

stuk 1 bevat een beschrijving van de aanleiding, een aanduiding van het

infrastructuur, het Monseigneur Bekkersplein zelf en naastgelegen ver-

huis is binnen de bestemming wél mogelijk, maar de realisatie van wo-

projectgebied en het vigerende juridisch-planologische kader. In hoofd-

keersvoorzieningen meegenomen. De locatie wordt omringd door di-

ningen niet. Ook valt de nieuwe bebouwing buiten het bestaande bouw-

stuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie opgenomen,

verse functies zoals woningen, een supermarkt en verschillende horeca.

vlak en ook over de bestemming ‘Verkeer’ waar zowel de woningen als

waarna in hoofdstuk 3 de beoogde ontwikkeling wordt beschreven. Ver-

het gemeenschapshuis niet toegestaan zijn. De voor 'Verkeer' aangewe-

volgens wordt in hoofdstuk 4 getoetst aan het relevante beleid op rijks-,

zen gronden zijn bestemd voor wegen en straten, wandel- en fietspaden

provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 5 gaat in op de

Op grond van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Oisterwijk

met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het door-

diverse relevante (milieu)aspecten in de fysieke leefomgeving. In hoofd-

is ter plaatse van het plangebied het bestemmingsplan ‘Kom Haaren’

gaande verkeer en de daarbij behorende wegaanduidingen. Ook zijn zo-

stuk 6 wordt de financiële en maatschappelijke verantwoording gegeven

(onherroepelijk vastgesteld op 12 december 2013 door de (voormalige)

wel parkeer-, groen- en speelvoorzieningen als waterhuishoudkundige

en hoofdstuk 7 omvat een integrale conclusie en een voorstel voor de

gemeente Haaren) geldend. Het plangebied beschikt over de enkelbe-

doeleinden, waterberging en waterlopen hier toegestaan. Allen met bij-

doorvertaling van de BOPA naar het gemeentelijk omgevingsplan.

stemming ‘Maatschappelijk’ en beschikt voor een groot gedeelte over

behorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen

een bouwvlak. Om de maatschappelijke bestemming heen geldt de en-

deze bestemming wordt er niet afgeweken van de planregels.

1.3

Juridisch-planologisch kader

Toets tijdelijk deel omgevingsplan

1.4

Leeswijzer

kelbestemming ‘Verkeer’. 1.3.2

Afwijkingsprocedure

Aan initiatieven die niet rechtstreeks passen in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan en waarvoor het omgevingsplan ook geen (toereikende) afwijkingsmogelijkheden biedt, kan middels een BOPA-procedure afgeweken worden van de vigerende planologische kaders. Een BOPA is een omgevingsvergunning voor een ‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’. Op basis van een aanvraag die voldoende concreet en afgebakend is, wordt beoordeeld of de vergunning kan worden verleend. Het bevoegd gezag – in dit geval het college van B&W van gemeente Oisterwijk – mag een omgevingsvergunning voor een BOPA alleen verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaFiguur 3 Vigerend bestemmingsplan 'Kom Haaren' met projectgebied rood omlijnd

ties (artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)). Het bevoegd gezag beoordeelt of de BOPA voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onderdeel hiervan is het toetsen van de BOPA aan het geldende beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. Als de ontwikkeling afwijkt van het beleid maar toch wenselijk is, kan het bevoegd gezag de BOPA ook verlenen. Er is een goede motivering van het besluit in afwijking van het beleid nodig.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

6

2

Beschrijving bestaande situatie

Inmiddels is het oude verzorgingshuis Haarensteyn gesloopt en vervan-

Groen

gen door nieuwbouw en is enkele jaren geleden de openbare ruimte op-

Er is geen sprake van een doorlopende groenstructuur in het centrum

nieuw ingericht. Het nieuwe wooncomplex Haarensteyn heeft, net zoals

van Haaren. De belangrijkste structuren bevinden zich aan de Haaren-

de kapel van het voormalige klooster, een 100% woonfunctie. Vanuit de

steijnstraat te westen van het centrum, het park Ruijbosch aan de oost-

Historie en huidige functies

Kerkstraat in het zuiden buigt de weg af en rijd je tussen het oude ge-

zijde en de toeleidende infrastructuur vanaf de Kerkstraat noord- en

De afgelopen eeuw heeft de kern van Haaren de nodige transformaties

meentehuis en de commerciële bebouwing door op het nieuwe Haaren-

zuidzijde. De grootste solitaire bomen in de nabijheid van het plein

ondergaan, zowel voor de gebouwde omgeving als in de openbare

steyn af. Je hebt hier het gevoel dat je via de achterkant het centrum

bevinden zich naast de kerk en achter het oude gemeentehuis. Bij de

ruimte. Het projectgebied is gelegen in het centrum van Haaren en

binnenkomt. De nieuwbouw van Haarensteyn is fors, maar door de ge-

recente herinrichting zijn wel enkele bomen aangeplant, maar die dra-

wordt omsloten door de Kerkstraat, Driehoeven en het Monseigneur

kozen rooilijn, parcellering en de groene omzoming, voegt het zich goed

gen (nog) niet bij aan een verbindende groenstructuur in het centrum.

Bekkersplein. Ten oosten van het projectgebied staat de Sint Lamber-

in de structuur van het dorp.

Het groen in het centrum bevindt zich vooral als flankerend groen van

tuskerk. Deze kerk is nog in gebruik voor erediensten. Een groot deel

de grote gebouwen zoals de kerk en het oude gemeentehuis.

van de week zijn er geen activiteiten in en rond de kerk. Tot ruim halver-

Achter de kapel wordt de ruimte wat onduidelijker, mede omdat men hier

wege de vorige eeuw liep de Kerkstraat vanuit het noorden voor de kerk

met de dichte en niet fraaie wand van het huidige gemeenschapshuis te

langs in het verlengde van de Driehoeven. De open ruimte waar de

maken heeft. Ook de ruimtelijke relatie tussen de Driehoeven en de cen-

voormalige Waterstaatskerk stond met haar begraafplaats, markeerde

trale ruimte voor de kerk is minimaal, omdat de bebouwing van het oude

de open ruimte in het ‘centrum’ tegenover de nieuwe kerk. De omgeving

gemeentehuis dit voor een groot deel blokkeert. Er is geen sprake van

van de kerk werd gekenmerkt door historische gebouwen, zoals het

een ruimtelijke relatie van het plein met het park Ruijbosch dat achter de

oude Raadhuis, de kiosk op het plein, het klooster Haarensteyn en de

kerk is gelegen. Daardoor is er een groot contrast tussen de stenige

kleuterschool waar nu het gemeenschapshuis Den Domp in is geves-

ruimte van het Monseigneur Bekkersplein en de groene oase van het

tigd. Van deze gebouwen zijn alleen de kleuterschool en de kapel van

park Ruijbosch. Het Monseigneur Bekkersplein oogt, ondanks de re-

het oude klooster nog aanwezig.

cente herinrichting, erg stenig en kaal.

In de tussentijd heeft de doorgaande infrastructuur twee transformaties

Het oude gemeentehuis van Haaren is (tijdelijk) in gebruik bij enkele

ondergaan, beiden gekoppeld aan de ontwikkeling van een nieuw ge-

maatschappelijke organisaties (onder andere de Heemkundekring en

meentehuis voor Haaren. In de jaren-60 werd de Kerkstraat-Noord met

het Sociaal Huis) en commerciële bedrijven. Aan de oostzijde van het

de Kerkstraat-Zuid verbonden om een betere doorstroming van autover-

oude gemeentehuis bevindt zich de pastorie, een huisartsenprak-

keer te faciliteren. Er kwam een groter gemeentehuis aan het plein, dat

tijk/apotheek en een woning. Aan de westzijde van het plein bevinden

echter alweer snel te klein bleek en uitgebreid diende te worden. De

zich enkele commerciële en maatschappelijke bedrijven, zoals een grote

pleinruimte bestond uit een grasveld voor het gemeentehuis en de kerk

supermarkt, een praktijk voor fysiotherapie en enkele woningen. Er is

en een busstation aan de westzijde van de doorgaande weg. In de ja-

geen sprake van een grote concentratie aan bedrijvigheid op of aan het

ren-90 werd het meest recente gemeentehuis van Haaren gerealiseerd.

plein. Dit is één van de redenen om het nieuwe gemeenschapshuis te

Hiervoor werd de weg om het (parkeer)plein gelegd, evenwijdig aan de

verplaatsen naar dit plein. Horeca ontbreekt op dit moment op of aan

recente nieuwe bebouwing aan het plein waar nu o.a. de Albert Heijn in

het plein.

Figuur 4 Collage bestaande situatie projectgebied (bron: ontwikkelkader Hart van Haaren)

is gevestigd.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

7

Infrastructuur Het centrum van Haaren wordt gekenmerkt door veel bestrating voor verschillende infrastructurele doeleinden. Verblijfsruimte, bestemmingsverkeer en doorgaand verkeer vormen na de recente herinrichting van de openbare ruimte in ruimtelijk opzicht één ruimte, maar ze zijn functioneel van elkaar gescheiden waardoor er bij kruisingen van functies veel zebra’s en anti-parkeer voorzieningen zijn aangebracht. Het doorgaande verkeer is gescheiden van het bestemmingsverkeer ter plaatse van de winkels aan de westzijde. Doordat de doorgaande weg een aantal bochten kent, maar wel voor grote voertuigen zoals een streekbus bereikbaar moet zijn, is de benodigde ruimte voor doorgaand verkeer groot en kan er door autoverkeer hard gereden worden, omdat er weinig belemmeringen onderweg zijn. Volgens onderzoek is er voldoende parkeergelegenheid in het centrum aanwezig. Door recente bouwplanontwikkelingen heeft er wel een reductie van het aantal openbaar beschikbare parkeerplaatsen plaatsgevonden. Veel parkeerplaatsen zijn voorbehouden aan bewoners of bevinden zich in de blauwe zone (2-4 uur). De 2-uurszone bevindt zich nabij o.a. de supermarkt, terwijl de 4-uurszone nabij het bestaande gemeenschapshuis Den Domp is gelegen. Bij de recente herinrichting van de openbare ruimte is ook een groot deel van de ondergrondse infrastructuur vervangen.

Het Monseigneur Bekkersplein wordt regelmatig gebruikt voor evenementen en andere activiteiten. Wekelijks wordt er markt gehouden en jaarlijks zijn er activiteiten zoals de kermis, het reuzenfeest, carnaval en de jaarmarkt. De weekmarkt bevindt zich alleen op het plein, waardoor doorgaand verkeer geen belemmeringen ondervindt. Enkele jaarlijkse activiteiten vragen om meer ruimte, waardoor er tijdelijke verkeersmaatregelen noodzakelijk zijn.

Figuur 5 Bestaande infrastructuur, bebouwing en groen in het centrum van Haaren (bron: ontwikkelkader Hart van Haaren)

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

8

3

Voorgenomen ontwikkeling

Ontwerp met belanghebbenden Het beoogde planvoornemen is aan de hand van de historische, ruimtelijke en functionele analyse zorgvuldig ontworpen. Hierbij zijn de commerciële en maatschappelijke ondernemers en ook bewoners in het omgevingsdialoog nauw betrokken. Zij werden uitgenodigd om hun ideeën voor de toekomst van het Monseigneur Bekkersplein/gemeenschapshuis te delen. Het eerste dialoog heeft bewust voorafgaand aan de visievorming plaatsgevonden om wensen of dromen onbegrensd op te kunnen halen. Dit gebeurde middels gesprekken bij de luchtfoto van het plangebied en middels korte pitches van de diverse organisaties. Het leverde een veelheid aan wensen en gedachten op, die door Houtman + Sander is samengevat in een startmanifest, dat samen met de eerdergenoemde analyses gebruikt wordt voor de verdere planvorming. Aan de hand van de analyse en het manifest van de eerste omgevingsdialoog, is een aantal inspiratiemodellen opgesteld. Deze inspiratiemodellen gaan uit van verschillende scenario’s als het gaat om de ontwikkeling van de infrastructuur, de groenstructuur en de bebouwingsstructuur. De modellen verschillen in een aantal opzichten sterk van elkaar, maar ze hebben ook een aantal gemeenschappelijke kenmerken.

In alle gevallen krijgt het gemeenschapshuis een prominente plek op het nieuwe plein, is er voldoende (plein) ruimte voor evenementen en wordt een sterke vergroening van het centrum doorgezet. Om ruimte te maken voor al deze ruimtevragers, wordt onder andere de doorgaande infrastructuur gecombineerd met bestemmingsverkeer. Zo wordt gehoor gegeven aan de gewenste verminderde dominantie van het autoverkeer door het centrum van Haaren. Tijdens een vervolgdialoog zijn de modellen voorgelegd aan een afvaardiging van ondernemers, maatschappelijke instellingen en direct omwonenden. Dit leidde bij de plankaarten tot zeer zinvolle dialogen en een

vrij duidelijke voorkeursrichting. Het uiteindelijk gekozen inspiratiemodel

Door het herschikken van de ruimte, is er ook ruimte gevonden om meer

riep enige aandachtspunten op om bij de nadere planuitwerking reke-

parkeergelegenheid te creëren. In de planuitwerking is er naar een ba-

ning mee te houden, maar dit model had een duidelijke voorkeur om

lans gezocht tussen de nieuwe gebouwde voorzieningen en de beno-

aan nader onderzoek te onderwerpen.

digde parkeergelegenheid. Verwezen wordt naar paragraaf 5.2 van onderhavige ruimtelijke motivering. De begane grond van het nieuwe ge-

Concept voorkeursmodel

bouw op het plein is groot genoeg om het nieuwe gemeenschapshuis te

Het inspiratiemodel gaat uit van een inpassing van bebouwing buiten

huisvesten. De begane grond en eerste verdieping worden gedeeld door

alle zichtlijnen die vanuit de omgeving naar het centrum leiden. De plein-

gebruikers van het gemeenschapshuis (de stichting die het gebouw ex-

ruimte krijgt daardoor meer het karakter van een brink: in het verleden

ploiteert, de bibliotheek etc.).

een plek waar vee werd verzameld om naar de weidegronden in de omgeving te begeleiden, en later vaak omgevormd werd tot een groen

Ruimtelijk-functioneel ontwikkelmodel

dorpsplein. Nu kan het een verzamelplaats worden van mensen die van-

Het concept-voorkeursmodel is uitgewerkt tot een ruimtelijk-functioneel

uit de verschillende windstreken het hart van het dorp bezoeken.

ontwikkelmodel. Hierbij is rekening gehouden met de benodigde maatvoering voor de structuur van de openbare ruimte, inclusief de beno-

Het vergroende plein, het nieuwe gemeenschapshuis, een verbeterde

digde rijwegbreedtes, bochtstralen en inpassing van de bushaltes. Ook

aansluiting op de kerk, de oude kleuterschool, de oude kapel en moge-

zijn de voetprint en de (indicatieve) bouwhoogtes van de nieuwbouw be-

lijk in de toekomst een transformatie van de woningbouw aan de Pas-

paald, waarbij rekening is gehouden met de inpassing van een volwaar-

toor Verrijtlaan, kunnen samen het nieuwe hart van Haaren gaan vor-

dig nieuw gemeenschapshuis, ondersteunende maatschappelijke voor-

men. De vergroening van de ruimte hecht zich niet aan de nieuwbouw,

zieningen en woningbouw. Deze woningbouw is gewenst om een in

maar aan de rand van het plein. De groene verbinding van de Haaren-

hoogte-breedte verhouding goed gebouw te realiseren. De woningbouw

steijnstraat met het park Ruijbosch wordt doorgezet langs de rand van

mag echter nooit het functioneren van het gemeenschapshuis in de weg

het plein. In de toekomst kan deze mogelijk worden doorgezet aan de

zitten. In de planuitwerking is er de keuze gemaakt om 12 sociale huur-

noordzijde van de kerk. Aan de westzijde, tussen de doorgaande weg

woningen op de verdieping te realiseren als invulling voor de woning-

met de parkeerplaatsen en het vernieuwde plein, wordt een parkachtige

bouw. De woningen zullen worden gesitueerd op zowel de begane

ruimte gemaakt met ruimte voor groen en grote bomen. Deze zorgen

grond als de eerste en tweede verdieping binnen respectievelijk 389,

voor een groene en intieme ruimte op het plein. Door het gebouw direct

338, en 338 m2.

aan het plein te plaatsen, kan er een goede interactie tussen functies in het gebouw en de pleinruimte plaatsvinden (horeca/terras, evenemen-

Het gemeenschapshuis zal voornamelijk fungeren op de begane grond

ten etc.). Diezelfde wens is er voor de begane grond van de oude kleu-

(825 m2). Op de tweede verdieping komt de technische ruimte voor de

terschool, die nu onderdeel uitmaakt van Den Domp. Een ‘actieve plint’

installaties van het gemeenschapshuis evenals ruimte voor opslag.

(interactie tussen gebouwde functie en buitenruimte) is hier zeer gewenst om de centrumruimte leven te geven. Door de zonnige ligging leent deze plek zich goed voor een terras.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

9

Infrastructuur en parkeren Het plan voor infrastructuur en parkeren legt minder nadruk op doorgaand verkeer. De doorgaande route wordt gekoppeld aan de parkeervoorzieningen bij de winkels, vergelijkbaar met de parkeerplaatsen aan de noordzijde van de Kerkstraat. De streekbus kan het centrum passeren, met bushaltes die zijn verplaatst naar de zuidzijde van de kapel, nabij de entree van Haarensteyn. Het wegprofiel door het centrum wordt fietsvriendelijk ingericht, waarbij auto's het gevoel krijgen 'te gast' te zijn. Er kunnen netto ongeveer 45 extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het plein tussen het groen en het nieuwe gemeenschapshuis blijft autovrij, terwijl er voor de kerk ruimte is voor het parkeren van enkele voertuigen ten behoeve van bezoekers van de kerk en het parochiehuis. Voetpaden worden beter verbonden met de pleinruimte, waardoor het plein een centraal brandpunt wordt voor voetgangersroutes. Op enkele cruciale locaties komen veilige oversteekplaatsen voor voetgangers. De ondergrondse, recent aangepaste infrastructuur blijft zoveel mogelijk behouden, en er wordt ingezet op zoveel mogelijk hergebruik van materialen die bij de recente herinrichting zijn toegepast.

Groenstructuur en water Het plan voor de groenstructuur en waterbeheer richt zich op het behoud van grote bomen, terwijl kleinere bomen die recent zijn geplant, worden verplaatst binnen het plangebied. Er wordt gestreefd naar een doorgaande laanstructuur tussen de Haarensteijnstraat en het park Ruijbosch, waarvan de eerste fase tot aan de Pastoor Verrijtlaan al gerealiseerd kan worden. Er worden veel nieuwe bomen aangeplant die bijdragen aan de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte, de biodiversiteit, het tegengaan van hittestress en de seizoensbeleving. Rijwegen en parkeervoorzieningen worden omringd door een stevige groenstructuur, die ook een buffer

Figuur 6 VO Openbare ruimte en beoogde pand (bron: houtman+sander, concept VO, 20-02-2025)

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

10

vormt naar het nieuwe Monseigneur Bekkersplein. Vaste planten in de

De exacte indeling van het plein en de evenementen wordt bepaald tij-

borders rondom het oude gemeentehuis en bij de kerk worden ver-

dens de planuitwerking, wanneer de definitieve indeling van het ge-

plaatst naar groene ruimtes in het ontwerp. Er wordt onderzocht of een

meenschapshuis verder wordt uitgewerkt. In de zomermaanden wordt

gedeelte van het beoogde plein in gras kan worden uitgevoerd, zodat

rekening gehouden met een terrasruimte op het plein bij het gemeen-

het bruikbaar is voor wekelijkse en jaarlijkse evenementen. Dit kan bij-

schapshuis. Bij winterevenementen, zoals carnaval, is er geen terras

voorbeeld door een combinatie met grasbetonsteen. Mogelijk worden

aanwezig en kan er juist een fysieke koppeling plaatsvinden tussen het

ook enkele parkeerplaatsen als grasparkeerplaatsen uitgevoerd.

gemeenschapshuis en tenten op het plein.

Water van de nieuwe bebouwing en bestrating wordt zoveel mogelijk ge-

De pleinruimte zal zoveel mogelijk vrij zijn van obstakels, zoals fietsen-

bruikt voor de beplantingen in de openbare ruimte. Overig water wordt

stallingen en bomen, of deze zullen aan de rand van het plein worden

afgevoerd naar het infiltratieriool onder de rijweg, dat bij de laatste herin-

geplaatst. Per evenement kan worden bekeken of de doorgaande weg

richting is aangelegd. Voor de nieuwbouw wordt onderzocht of waterber-

tijdelijk moet worden afgesloten. In de toekomst bepaalt de grootte van

ging op het dak mogelijk is, eventueel in combinatie met groene daken

de pleinruimte de omvang van de evenementen die daar kunnen plaats-

en de opwekking van zonne-energie.

vinden.

Kiosk en bevrijdingsmonument De kiosk staat nu in het verlengde van de Kerkstraat op het plein. Hij staat daar nu wat verloren in de ruimte en het is ook een ruimtelijke beperking bij evenementen. In het ontwerp staat de kiosk in het groen aan het plein. De beplanting rondom de bankjes geeft een fijne rugdekking en vanaf de bankjes heb je een goed zicht op de monumentale kerk. De kiosk wordt iets hoger geplaatst dan zijn omgeving, waardoor de rand rondom de beplanting en de kiosk ook als zitrand gebruikt kan worden. Het bevrijdingsmonument staat nu aan de rand van het plein bij het gemeentehuis. Bij de herinrichting van het plein krijgt dit gedenkteken een nieuwe plek op het plein. Evenementen Evenementen die momenteel wekelijks of jaarlijks in de openbare ruimte plaatsvinden, kunnen daar ook in de toekomst blijven plaatsvinden. Het laatst bekende ruimtegebruik dient als richtlijn voor de maatvoering van het plein.

Figuur 7 Relatie nieuwe gemeenschapshuis en verplaatste kiosk in het groen en aan het plein (bron: houtman+sander, concept VO, 20-02-2025)

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

Figuur 8 Indeling evenementen op het plein (bron: ontwikkelkader Hart van Haaren)

11

4

Beleidsmatige aspecten in de fysieke leefomgeving

4.1

Verhouding tot Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes er gemaakt moeten worden en welke richting het Rijk meegeeft aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken. In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten:

4.1.2

Artikel 8.0b, eerste lid, van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een

3. sterke en gezonde steden en regio’s; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Doorwerking projectgebied Onderhavig plan is niet strijdig met de nationale belangen als geformu-

gen. Gezien de zeer kleinschalige omvang van het project zijn er geen

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder

teit.

meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd

Doorwerking projectgebied

wordt als:

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de instructieregels van het

• • •

de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond

Rijk. In hoofdstuk 5 van deze ruimtelijke motivering wordt uiteengezet

van instructie(regel)s;

dat de ontwikkeling het beschermen van onder meer de waterbelangen,

de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbescher-

veiligheid, gezondheid, erfgoed en het milieu niet schaadt. Hierdoor ont-

mingsregel in het omgevingsplan;

staat er geen situatie die niet is toegelaten op grond van de instructiere-

de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor

gels.

een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert. 4.1.3 Het Bkl bevat instructieregels met betrekking tot onder meer de vol-

Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder duurzame verstedelijking

gende onderwerpen:

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen en leegstand te voorkomen,

•

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2);

is in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de Ladder

•

beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3);

voor duurzame verstedelijking opgenomen. Wat er onder een nieuwe

•

beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder

stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in het Bkl bepaald: de ontwik-

instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid

keling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een

en geur en bodemkwaliteit;

woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een an-

beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden

dere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

•

en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor •

De ontwikkeling is in lijn met de Nationale Omgevingsvisie.

ruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactivi-

nationale belangen aan de orde. Conclusie

het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buiten-

van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het

leerd in de NOVI. Het realiseren van 12 nieuwe woningen past tevens binnen het nationale belang van het zorgdragen voor voldoende wonin-

•

buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel;

Instructieregels Rijk (AMvB’s)

•

duurzame verstedelijking;

Het doel van de Ladder is een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik,

het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6)

met oog voor de toekomstige ruimte-behoefte en ontwikkelingen in de

voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden;

omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimte-

het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzie-

lijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluit-

ningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7),

vorming bij ruimtelijke besluiten.

waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

12

Doorwerking plangebied

Functie wonen

bevinden zich eveneens stedelijke functies zoals ‘wonen’ en ‘Gemengd’.

Op basis van artikel 5.129g lid 1 van het Bkl is doorlopen van de Ladder

Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als meer dan 11 wo-

De locatie ligt daarmee binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee

voor duurzame verstedelijking verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke

ningen worden toegevoegd in de nieuwe situatie. Binnen het planvoor-

geen sprake van het voorzien in een woningbouwbehoefte buiten stede-

ontwikkeling’. In artikel 5.129g Bkl is geen ondergrens vastgelegd wan-

nemen zal er worden voorzien in een woonprogramma dat zal bestaan

lijk gebied. Een verdere onderbouwing hiervan is niet noodzakelijk.

neer er sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Op basis van

uit 12 sociale huurwoningen, deze worden gerealiseerd binnen be-

vaste jurisprudentie wordt gesteld dat bij woningbouw een plan vanaf 12

staand stedelijk gebied. Onderstaand wordt ingegaan op de behoefte

Kwantitatieve behoefte

woningen een nieuw stedelijke ontwikkeling is. Voor alle andere stede-

aan de woningbouwontwikkeling.

‘’Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet er een

lijke functies wordt een toevoeging van 500 m2 BVO aangehouden als ondergrens.

beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma worden Passend binnen de beleidskaders

opgesteld. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante

Het initiatief sluit aan bij de beleidskaders en draagt bij aan de beleids-

verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang

Functie voor het gemeenschapshuis

doelstellingen van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente zoals

hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbe-

Bij nieuwbouw en uitbreiding van overige stedelijke functies ligt de on-

opgenomen in hoofdstuk 4 van onderhavige ruimtelijke motivering.

wegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indi-

dergrens in beginsel bij een ruimtebeslag van 500 m2. De Laddertoets

•

catie.’’

Het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid richt zich op het re-

wordt alleen uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is.

aliseren van geschikte en betaalbare woonvormen. Hiermee wordt

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er ca. 1.500 m2 bvo gereali-

ingespeeld op de extra woningbehoefte binnen de gemeente Oister-

Gelet op de verhuisbewegingen is de gemeente Oisterwijk het primaire

seerd t.b.v. gemeenschappelijke functies / het gemeenschapshuis. Ech-

wijk en de rest van de regio.

verzorgingsgebied. De regio Midden-Brabant vormt het secundaire ver-

De provinciale strategie voor woningbouw focust op binnenstedelijke

zorgingsgebied.

ter is er in de huidige planologische situatie al sprake van een maat-

•

schappelijke bestemming waarbinnen maatschappelijke voorzieningen

locaties waarbij er een sterke behoefte naar voren komt aan huur-

(en dus een gemeenschapshuis) zijn toegestaan. Hiermee is de 1.500

woningen in het sociale segment. Efficiënt ruimtegebruik staat hier-

Kwalitatieve behoefte

m2 bvo die wordt gerealiseerd niet volledig toe te schrijven als een netto

bij centraal.

‘’Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om benodigd woningaantal. De

In de regionale beleidskaders wordt benadrukt dat de veranderende

behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de lan-

woningmarkt en woningbehoefte om maatwerk en flexibiliteit vragen.

getermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de

De gemeente Oisterwijk richt zich op het creëren van een leefbare,

bestaande plancapaciteit. In veel provincies en regio's zijn prognosemo-

mogelijk wordt gemaakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van

inclusieve en duurzame woonomgeving voor alle inwoners. Met een

dellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.’’

artikel 3.1.6, tweede lid, Bro behelst, moet in onderlinge samenhang

focus op betaalbare nieuwbouw, duurzame kwaliteit, en ondersteu-

worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voor-

ning van bijzondere doelgroepen, streeft de gemeente ernaar om

De provinciale bevolkingsprognose

gaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk pla-

aan de groeiende woningbehoefte te voldoen en tegelijkertijd de

Op basis van de nieuwste prognose van de provincie (2023) wordt ver-

nologische beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in ver-

leefbaarheid in de wijken te verbeteren.

wacht dat het aantal inwoners en huishoudens in de SRBT meer zal toe-

toename.

•

Bij de beantwoording van de vraag of een stedelijke ontwikkeling die

•

gelijking met het voorgaande bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2016:915

nemen dan eerder geprognosticeerd in 2020. Voor de periode 2022 tot

en ECLI:NL:RVS:2016:1064). Gelet op de aanwezige maatschappelijke

Nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied

2030 wordt verwacht dat het aantal huishoudens met bijna 37.000 zal

functie zal de netto toename, als hier al sprake van is, kleiner zijn dan

De beoogde locatie heeft de bestemming ‘Maatschappelijk’. Een groot

toenemen in de SRBT, 8.215 huishoudens meer dan volgens de prog-

500 m2 bvo. Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking

deel van het perceel heeft een bouwvlak. De geplande woningen zijn

nose uit 2020. Ook na 2030 zal het aantal huishoudens sterk blijven toe-

is voor de nieuwe gemeenschappelijke functie/de functie voor het ge-

binnen de bestemming Maatschappelijk in principe niet mogelijk. De hui-

nemen (tabel 2-1).

meenschapshuis dan ook niet nodig.

dige bestemming betreft een stedelijke functie. In de directe omgeving

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

13

Tabel 1 Aantal huishoudens in 2022 in de SRBT en prognose tot 2030 en 2040 volgens de provinciale huishoudensprognose 2020 en 2023

30% van de nieuwbouwplannen te programmeren en te bouwen in

•

Uit de woonvisie en woonagenda blijkt dat de woningvraag is veran-

de sociale huur; terwijl in de woonzorgvisie wordt uitgegaan van mi-

derd en dat het huidige aanbod niet langer voor iedereen passende

nimaal 25% sociale huur woningbouw.

woningen biedt. Vooral voor jongeren, starters en senioren is de markt zeer krap. De beoogde woningen zijn mede geschikt voor

Op 5 december 2024 ondertekenden de gemeente Oisterwijk, drie huurdersorganisaties en drie woningcorporaties de prestatieafspraken voor

•

De markt is op dit moment dermate verhit dat er grote vraag is naar alle woningtypen in alle prijssegmenten. Maar de vraag naar betaalbare koopwoningen en sociale huur is veruit het grootst. Er is behoefte aan uitbreiding van de sociale huurvoorraad, vooral levensloopgeschikte woningen, gericht op 1+2 persoonshuishoudens. De verwachte opgave ligt op ongeveer +290 woningen voor de komende tien jaar. Dit kan met 80 à 90 woningen toenemen als de sociale voorraad van particuliere verhuurders gaat de komende jaren gaat afnemen (door prijsverhoging en/of uitponding) (Woningmarktonderzoek oktober 2021).

•

Uit het woonbehoefteonderzoek voor Oisterwijk van 2021 blijkt dat er in de komende 10 jaar ongeveer 300 sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd om in de lokale vraag naar betaalbare woningen te voorzien. In de woonzorgvisie gaat de gemeente uit van 375 sociale huurwoningen in de periode 2022-2032 (25% van het programma). Het programma Woningbouw van het Rijk gaat ervan uit dat de woningvoorraad van iedere gemeente op termijn moet bestaan uit 30% sociale huur (voor Oisterwijk is dat nu 20%). De ambitie is om op termijn te werken naar de nationale doelstelling, door

Uit de update toekomstverkenning Hart van Brabant blijkt dat er binnen de gemeente Oisterwijk niet direct behoefte is aan sociale huur-

lijkheid en zorg voor voldoende aanbod van betaalbare huisvesting. Zo-

woningen, maar dat de behoefte regionaal wél aanwezig is. •

De gemeente Oisterwijk streeft naar 35% sociale woningbouw (koop

te zorgen voor voldoende ontwikkellocaties, waar het woningbouwpro-

en huur) binnen de nieuwbouwopgave. Dit betekent dat 25% van de

gramma in het sociale/betaalbare segment gerealiseerd kan worden.

nieuwbouw sociale huurwoningen zal zijn.

Voor de ontwikkeling van sociale woningbouw zijn de corporaties de priwoningbehoefte:

•

2025. Gemeente en corporaties hebben de gezamenlijke verantwoordeals opgenomen in de SRBT Woondeal staat de gemeente aan de lat om

De geplande ontwikkeling van 12 woningen voorziet in een kwantitatieve

deze doelgroepen.

•

Gemeente en corporaties hebben de gezamenlijke verantwoordelijk-

maire partner voor de gemeente. Het nieuwe dorpshuis is in de presta-

heid en zorg voor voldoende aanbod van betaalbare huisvesting

tieafspraken opgenomen als locatie voor sociale huurwoningen. Zowel

voor de doelgroep van beleid. Zoals opgenomen in de SRBT Woon-

op gemeentelijk als regionaal niveau schiet de geplande woningbouwca-

deal staat de gemeente aan de lat om te zorgen voor voldoende

paciteit tekort om aan de toenemende vraag te voldoen. Het initiatief

ontwikkellocaties, waar het woningbouwprogramma in het soci-

aan het Monseigneur Bekkersplein voorziet daarmee in een kwantita-

ale/betaalbare segment gerealiseerd kan worden. Voor de ontwikke-

tieve behoefte.

ling van sociale woningbouw zijn de corporaties de primaire partner voor de gemeente.

Kwalitatieve behoefte aangetoond De kwalitatieve behoefte gaat over woningtypen, eigendomssituaties,

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

prijsklassen, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte

Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leeg-

volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstruc-

stands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede

tuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve

woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit

‘meerwaarde’ van het plan.

zelden vanwege de grote woningbehoefte in Nederland.

Het initiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte:

Het is niet de verwachting dat de realisatie van 12 huurappartementen

•

In de regio Midden-Brabant is sprake van een kwalitatieve mismatch

in het sociale segment zal leiden tot onaanvaardbare leegstandseffec-

tussen vraag en aanbod. Het duurdere segment blijft dominant, ter-

ten. De woningbehoefte is dusdanig groot dat er, ook na realisatie van

wijl er meer behoefte is aan betaalbare koop- en huurwoningen, on-

dit initiatief, nog steeds een aanzienlijke vraag naar woningen is.

der meer voor starters en om de doorstroming te bevorderen. Het beoogde initiatief speelt hier goed op in door enkel woningen in het sociale huursegment te realiseren.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

14

Eindconclusie

Een en ander is als volgt geformuleerd:

4.2.2

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking

•

TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant

Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit door-

Op 5 december 2023 is de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant

•

Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

dat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumni-

vastgesteld welke op 1 januari 2024 is ingetreden. De verordening vormt

•

De locatie is gelegen in de kern Haaren en heeft de bestemming

veau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en

het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-

‘Gemengd’ en is daarmee onderdeel van het stedelijk gebied.

nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit bin-

Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaan-

nen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwa-

gevraagd wordt in de Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevings-

vaardbare leegstandseffecten zullen optreden.

liteit voldoet en de bodem is vitaal”.

wet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verorde-

Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit

ningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de TAM-om-

Conclusie

doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen.

gevingsverordening Noord-Brabant.

De ontwikkeling is in lijn met de instructieregels van het Rijk.

Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar

•

•

4.2

Verhouding tot provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische

Doorwerking plangebied

landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de

Op de verbeelding van de TAM-omgevingsverordening is de planlocatie

nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwer-

gelegen binnen de volgende werkingsgebieden:

pende aanpak”.

•

Waterwinning voor menselijke consumptie;

•

Diep grondwaterlichaam;

De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis

•

Geen attentie zone waterhuishouding;

van vier hoofdopgaven. De volgende hoofdopgaven worden benoemd:

•

Beperking grootschalige logistiek;

•

werken aan de Brabantse energietransitie;

•

Stedelijk gebied;

•

werken aan een klimaatproof Brabant;

•

Stalderingsgebied;

•

werken aan de slimme netwerkstad;

•

Norm wateroverlast stedelijk gebied.

•

werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving’ vastgesteld. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden: •

gaan voor meerwaardecreatie;

•

gaan voor technische én sociale innovatie;

•

gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;

•

gaan voor steeds beter;

•

gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.

De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is.

De omgevingsverordening stelt daarnaast een aantal basisprincipes Doorwerking projectgebied

voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, conform par.

Gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling heeft deze

5.1.2. van de TAM-omgevingsverordening. Deze regels bepalen dat ie-

geen invloed op de vier gestelde ambities. Er bestaat in zoverre geen

der omgevingsplan invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit

strijdigheid met de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Verder is wel van

met een veilige en gezonde leefomgeving. Onderstaand is uitsluitend de

belang dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de basisopgave waarin

voor het onderhavige plan relevante regelgeving vanuit de omgevings-

een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit

verordening beschreven.

centraal staan. In voorliggend document is voor de omgevingsaspecten onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom de noodzaak tot behoud van deze aspecten anderzijds geen belemmering vormt voor de ontwikkeling zelf.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

15

Paragraaf 5.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling

In het haalbaarheidsonderzoek dat in 2022 is opgesteld (tevens opgeno-

van functies aan locaties

men als bijlage van onderhavige ruimtelijke motivering) zijn 4 scenario’s

voor duurzame verstedelijking, bedoeld in artikel 5.129g van het Be-

Artikel 5.8 Zorgvuldig ruimtegebruik

geschetst en tegen elkaar afgewogen voor de ontwikkeling van de loca-

sluit kwaliteit leefomgeving;

Lid 1

tie van het voormalige gemeentehuis:

Ten behoeve van het planvoornemen is een beknopte laddertoets uitge-

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

1. Transformatie naar gemeenschapshuis en wonen;

voerd. Hierin is inzichtelijk gemaakt dat het plan uit oogpunt van een

a. een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag;

2. Transformatie naar wonen;

evenwichtige toedeling van functies aan locaties geen zodanige leeg-

b. de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en

3. Sloop/nieuwbouw met wonen;

stand tot gevolg zal hebben.

meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ont-

c.

bij stedelijke ontwikkeling toepassing wordt gegeven aan de ladder

4. Sloop/nieuwbouw met gemeenschapshuis en wonen.

wikkeling;

d. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voor-

Onderhavig initiatief vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied.

Hoewel het technisch en functioneel mogelijk is om het bestaande ge-

De ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het voormalig ge-

meentehuis te transformeren voor nieuwe functies, blijkt uit het onder-

e. splitsing van een bestaand bouwperceel niet is toegestaan.

meentehuis van de voormalige gemeente Haaren. Met het planvoorne-

zoek dat nieuwbouw op meerdere vlakken aantrekkelijker is. De belang-

Ten opzichte van de bestaande situatie zal de beoogde nieuwe bebou-

men wordt er een nieuw multifunctioneel gebouw gerealiseerd waar zo-

rijkste inhoudelijke reden is dat nieuwbouw meer vrijheid biedt om het

wing en bijbehorende voorzieningen op een efficiënte manier worden

wel ruimte ontstaat voor het nieuwe gemeenschapshuis als voor wonin-

programma van eisen optimaal te realiseren, zonder concessies te hoe-

gepositioneerd binnen de projectlocatie. Met het nieuwe ontwerp blijft er

gen. Ook krijgt de omliggende infrastructuur zoals het plein en de par-

ven doen aan de indeling, toegankelijkheid of duurzaamheid. Bij trans-

ruimte behouden voor de bestaande activiteiten zoals de kermis en de

keervoorzieningen een nieuwe indeling en zal deze op groene wijze op-

formatie zijn er beperkingen door de bestaande structuur, zoals be-

weekmarkt, maar wordt er meer ruimte gecreëerd voor parkeer- en

gewaardeerd worden. De aanpak van het combineren en concentreren

perkte flexibiliteit op de bovenste verdieping en uitdagingen bij het reali-

groenvoorzieningen. Het nieuwe gebouw krijgt een passende uitstraling

van functies op één plek in combinatie met het herinrichten van de

seren van voldoende daglicht en ontsluitingsroutes.

binnen het dorp en dient hiermee als kopstuk van het historische lint van

openbare ruimte zorgt daarmee voor een nieuw bruisend dorpshart.

zieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel; en

Haaren. Door meerdere functies te concentreren binnen het nieuwe geDaarnaast speelt mee dat SGH, de stichting achter Den Domp, een

bouw wordt er effectief met de ruimte omgegaan.

De ontwikkelstrategie voor de transformatie van het voormalig gemeen-

sterke voorkeur heeft voor nieuwbouw op de huidige locatie. Deze voor-

tehuis is zorgvuldig afgewogen. Deze behoefte is ontstaan toen de ge-

keur is niet alleen gebaseerd op eigendom en cultuurhistorische waarde

Lid 2

meente Haaren zich bij de gemeente Oisterwijk heeft gevoegd en het

van het bestaande gebouw (de voormalige kleuterschool), maar ook op

Als uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen

pand daardoor niet meer voor de gemeente Haaren in gebruik was. Te-

de wens om een gemeenschapshuis te realiseren dat volledig is ontwor-

bestaand ruimtebeslag mogelijk is, is uitbreiding van ruimtebeslag mo-

gelijkertijd ervaart Stichting Gemeenschapsvoorzieningen Haaren (SGH)

pen vanuit hun visie en gebruiksbehoefte. Nieuwbouw maakt het moge-

gelijk onder de in dit hoofdstuk opgenomen voorwaarden.

al enkele jaren dat het gemeenschapshuis Den Domp sterk verouderd is

lijk om zonder beperkingen te bouwen aan een toekomstbestendige

N.v.t. De ontwikkeling is wél binnen bestaand ruimtebeslag mogelijk.

en niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. Bij een nieuwe invulling

voorziening, die beter aansluit bij de wensen van gebruikers en de ruim-

van de locatie van het gemeentehuis liggen er koppelkansen voor de

telijke kwaliteit van het dorp.

opgave van SGH.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

16

Artikel 5.9 Toepassing van de lagenbenadering

Op basis van de beschikbare informatie ten aanzien van het aspect ar-

ning gehouden met de vergroening van het centrumgebied in combina-

Lid 1

cheologie geldt dat er een geen archeologische verwachting aanwezig

tie met de parkeeropgave. Met de beoogde herindeling ontstaat er naar

Het toepassen van de lagenbenadering biedt inzicht in:

is op een deel van de locatie, voornamelijk ter plaatse van het gemeen-

verwachting een veiligere verkeerssituatie waarbij er tevens ruimte

a. welke effecten een ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de

tehuis en het westelijk deel van het projectgebied. Voor het overig ter-

wordt behouden voor voldoende parkeerplaatsen. De theoretische toe-

lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten

rein geldt dat ingrepen die dieper gaan dan 50 cm – maaiveld archeolo-

name van de verkeersgeneratie leidt naar verwachting niet voor proble-

van de factor tijd; en

gisch dienen te worden onderzocht.

men op de omliggende infrastructuur.

b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur

c.

b. hoe negatieve effecten worden voorkomen. Lid 2 Voor de toepassing van het eerste lid worden de volgende lagen onder-

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke

inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van

waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten

het personen- en goederenvervoer; en

op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu,

scheiden:

Het plangebied is niet gelegen binnen het Natuur Netwerk Brabant

a. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige-

(NNB). Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNB ligt ongeveer 100

Ook voor de bovenste laag worden in hoofdstuk 6 de verschillende as-

meter ten oosten. Gezien de aard van de voorgenomen plannen en het

pecten behandeld. De ecologische en landschappelijke waarden zijn

In navolgend hoofdstuk 6 wordt deze laag uitgebreid behandeld. Zo is er

feit dat er meerdere woningen tussen het plangebied en het NNB aan-

hier in beeld gebracht en waar nodig zal er vervolgonderzoek uit worden

inzicht gegeven in de bestaande bodemkwaliteit middels een verken-

wezig zijn, zullen de omgevingscondities redelijkerwijs gelijk blijven,

gevoerd zodat er geen onevenredige afbreuk zal worden gedaan op de

nend bodemonderzoek. Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn geen

waardoor de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNB niet wor-

aanwezige waarden en soorten. De effecten op de luchtkwaliteit en een

waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemver-

den aangetast.

veilige leefomgeving komen daarnaast aan bod waarbij er sprake zal

en archeologische waarden;

ontreiniging of bronnen van verontreiniging. Voor een nadere uitwerking

veiligheid en een gezonde leefomgeving.

zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

wordt verwezen naar par. 5.3 van onderhavige ruimtelijke motivering en

In de voormalige maar ook de bestaande situatie is er reeds sprake van

het bodemonderzoek uit de bijlage.

een brede en diverse functie. Het voormalige gemeentehuis heeft altijd

Tevens is in het ontwikkelkader Hart van Haaren de (cultuur)historische

een publiek aantrekkende werking gehad waar de omliggende infra-

situatie in beeld gebracht. De kern Haaren kent namelijk een lange ont-

Daarnaast is er voor het planvoornemen een zogenoemde weging van

structuur aan heeft kunnen voldoen. Met de huidige ingebruikname van

staansgeschiedenis. Dit aspect is ook een belangrijk onderdeel geweest

het waterbelang opgesteld. Hierin is een beschrijving gegeven van de

het pand zijn er diverse functies gevestigd waarbij gesteld kan worden

binnen het ontwerpproces. In het voorkeursmodel is uitgegaan van een

huidige bodemkundige en (geo)hydrologische situatie (bureaustudie), de

dat de aantrekkende werking van vergelijkbare orde is. Met de heront-

inpassing van bebouwing buiten alle zichtlijnen die vanuit de omgeving

gehanteerde uitgangspunten, de randvoorwaarden, en de mogelijkhe-

wikkeling van het voormalige gemeentehuis wordt ook de omliggende

naar het centrum leiden. De pleinruimte krijgt daardoor meer het ka-

den om neerslag in de toekomstige situatie te verwerken om tot een

infra aangepakt. De positionering van het pand en de omliggende we-

rakter van een brink: in het verleden een plek waar vee werd verzameld

duurzame neutrale herontwikkeling te komen. De adviezen in dit rapport

gen is middels een ontwikkelstudie in samenspraak met gemeente en

om naar de weidegronden in de omgeving te begeleiden, en later vaak

voldoen aan vigerende wet- en regelgeving. Het waterbeleid in Neder-

belanghebbenden tot stand gekomen. De finale ontwerpkeuze is daar-

omgevormd werd tot een groen dorpsplein. Nu kan het een verzamel-

land wordt van Europees niveau vertaald via rijks-, provinciaal, water-

mee zorgvuldig afgewogen en passend bij de nieuwe functie.

plaats worden van mensen die vanuit de verschillende windstreken het

schaps- naar gemeentelijk beleid om samen de waterproblematiek in

hart van het dorp bezoeken. Voor een uitgebreidere analyse wordt ver-

Nederland aan te pakken. Eventuele aandachtspunten welke relevant

Met de beoogde ontwikkeling ontstaat er echter wel een verandering

worden geacht vanuit bovengenoemde zijn nader getoetst in de weging

van de verkeersgeneratie. Dit onderdeel is inzichtelijk gemaakt in par.

van het waterbelang. Deze rapportage is opgenomen in de bijlage en

5.6 van onderhavige ruimtelijke motivering. In het ontwerp is ook reke-

wezen naar par. 5.4 van onderhavige ruimtelijke motivering.

wordt toegelicht in par. 5.13.

Ruimtelijke Motivering Monseigneur Bekkersplein 2 te Haaren, BOPA

17

Lid 3

Artikel 5.10 Meerwaardecreatie

Bij het actief benutten van de factor tijd wordt rekening gehouden met

Lid 1

de herkomstwaarde van de lagen, het verleden, de onomkeerbaarheid

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de econo-

In paragraaf 4.4 wordt nader toegelicht op welke manier het planvoorne-

van optredende effecten op de lagen door de gewenste ontwikkeling en

mische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een

men aansluit op het regionaal beleid.

de toekomstwaarde van de ontwikkeling vanuit het perspectief van duur-

ontwikkeling zijn betrokken, waaronder:

zaamheid en toekomstbestendigheid.

a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren; en

b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Door middel van een haalbaarheidsonderzoek die in 2022 is uitgevoerd

b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen

Uit paragraaf 4.1.3. is inzichtelijk gemaakt dat er sprake is van een

is er een zorgvuldige afweging gemaakt voor de herontwikkeling van de

dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

beoogde projectlocatie. Doordat de voormalige gemeente Haaren zich

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; en

evenwichtige toedeling van functies aan locaties, die zodanige geen leegstand tot gevolg zal hebben. Het planvoornemen kan derhalve ge-