Bijlage 1 - Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties Haarendael

geen muziek ten gehore wordt gebracht op maandag tot en met donderdag voor 09.00 uur en na 23.00 uur, op vrijdag en zaterdag voor 09.00 en na 01.00 uur en op zondag voor 13.00 uur en na 23.00 uur en de maximaal toelaatbare gevelbelasting op het dichtstbijzijnde gevoelige gebouw niet meer bedraagt dan: 70 dB(A) en 83 dB(C) tussen 9.00 en 19.00 uur; 70 dB(A) en 80 dB(C) tussen 19.00 en 23.00 uur en 65 dB(A) en 75 dB(C) tussen 23.00 en 01.00 uur.

d. de activiteiten niet plaatsvinden op de rijbaan, (brom)fietspad of parkeerplaats of anderszins een belemmering vormen voor het verkeer en de hulpdiensten; en e. slechts kleine objecten worden geplaatst met een oppervlakte van minder dan 20 vierkante meter per object. Hoofdgebouw gebouw, of bouwkundig en functioneel te onderscheiden gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor het verrichten van andere activiteiten dan bouwactiviteiten die op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit op het perceel zijn toegestaan en, als meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die toegestane activiteiten het belangrijkst is.

Landgoed Haarendael

85

Maatschappelijke voorzieningen •

onderwijs

•

welzijn

•

cultuur

•

levensbeschouwelijke doeleinden

•

(voorzieningen voor) het openbaar bestuur

•

sport

•

geïnstitutionaliseerde zorg

•

therapeutische functies

•

dienstwoningen

Nutsvoorzieningen Dit zijn de basisvoorzieningen die nodig zijn voor het goed kunnen laten functioneren van de toekomstige gebruiksmogelijkheden binnen Haarendael. Voorbeelden zijn voorzieningen voor het elektriciteitsnetwerk (waaronder warmte-koude opslag (WKO), transformatorhuisjes en nutskasten), drinkwatervoorzieningen, riolering waaronder persrioolstations en technische voorzieningen voor media en communicatie. Horeca tot en met categorie 1 (lichte horeca) •

Koffiebar

•

Tearoom

•

Lunchroom

•

Broodjeszaak

Horeca tot en met categorie 2 (overige lichte horeca) •

Land- en streekwinkel

•

Bistro

•

Restaurant

•

(boetiek)Hotel/ pension

Wonen Wonen binnen het projectgebied is alleen toegestaan in de vorm van appartementen. Onder wonen zijn verschillende woonvormen toegestaan, zoals zorgwoningen, sociale huurwoningen, woningen in het middensegment en vrije sector woningen. Bij de realisatie van de woningen dient navolgende verdeling in acht te worden genomen: a. Minimaal 30% van het aantal appartementen is een sociale woning en/of zorgappartement; b. Minimaal 40% van het aantal appartementen is een appartement in het middensegment; c.

86

Maximaal 30% van het aantal appartementen is een appartement in de vrije sector.

Landgoed Haarendael

Zorgappartement Een zorgappartement is een zelfstandige woonruimte, die intern- en extern toegankelijk is; zonder traplopen, voor rollator- en rolstoelgebruikers en waarin Wlz-zorg geleverd kan worden.

Landgoed Haarendael

87

7.3

Gemengd

7.3.1

Gebruiksmogelijkheden

Binnen de functie Gemengd worden de volgende gebruiksmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19. •

Ter plaatse van de aanduiding ‘hoofdgebouw en kapel’: a. Wonen, met maximaal 160 uitsluitend gestapelde woningen, waarbij het bepaalde in artikel 7.3.2 ‘Specifieke gebruiksregeling aantal woningen’ in acht moet worden genomen; b. Voorzieningen, waarbij geldt dat het gezamenlijk oppervlak van voorzieningen binnen het gehele projectgebied minimaal 1/6 deel van de totale bebouwing bedraagt, waarbij de volgende voorzieningen ter plaatse van het hoofdgebouw en kapel zijn toegestaan: a. Bedrijven en maatschappelijke voorzieningen tot en met categorie 1 zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten uit Bijlage 20; b. horeca tot en met categorie 1 zoals bedoeld in de begrippenlijst; c. c.

horeca tot en met categorie 2 zoals bedoeld in de begrippenlijst;

behoud en herstel van de aangeduide cultuurhistorische waarden;

d. (sier)tuinen en groen en bij een en ander behorende overige voorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; met bijbehorende bouwwerken, nutsvoorzieningen, wegen, verhardingen en mindervalide parkeerplaatsen. •

Ter plaatse van de aanduiding ‘boerderijen’: a. Voorzieningen, waarbij geldt dat het gezamenlijk oppervlak van voorzieningen maximaal 1400 m² bedraagt, waarbij de voorzieningen kunnen bestaan uit: a. Horeca tot en met categorie 2; b. Bijeenkomstruimten; b. behoud en herstel van de aangeduide cultuurhistorische waarden; c.

tuinen, groen en bij een en ander behorende overige voorzieningen.

met bijbehorende bouwwerken, nutsvoorzieningen, wegen, verhardingen en mindervalide parkeerplaatsen.

88

Landgoed Haarendael

7.3.2

Specifieke gebruiksregeling aantal woningen

Het gezamenlijk aantal toegestane appartementen binnen de functies Wonen en Gemengd mag niet meer bedragen dan 260, met inachtneming van de volgende verdeling: a. Minimaal 30% van het aantal appartementen is een sociale woning en/of zorgappartement; b. Minimaal 40% van het aantal appartementen is een appartement in het middensegment; c.

7.3.3

Maximaal 30% van het aantal appartementen is een appartement in de vrije sector.

Bouwmogelijkheden

Binnen de functie Gemengd worden de volgende bouwmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: •

Ter plaatse van de aanduiding ‘hoofdgebouw en kapel’:

Ter plaatse van de aanduiding ‘hoofdgebouw en kapel’ gelden de volgende bouwregels; a. Het hoofdgebouw en de kapel zijn alleen toegestaan ter plaatse van het bouwvlak; b. Het hoofdgebouw dient te worden opgebouwd volgens de stedenbouwkundige- en architectonische uitgangspunten uit hoofdstuk 2 van het ‘Beeldkwaliteitsplan’ uit Bijlage 3, waarbij de uitkomsten van het rapport ‘Integraal conserveringsplan Groot Seminarie Haarendael’ uit Bijlage 1 in acht genomen moeten worden. •

Ter plaatse van de aanduiding ‘boerderijen’: a. Ter plaatse van de aanduiding ‘boerderijen’ zijn de twee bestaande boerderijen (koetshuis en hofstede) toegestaan, waarbij ter plaatse van de ruimte tussen deze twee gebouwen een uitbreiding is toegestaan in de vorm van een koppelstuk.

•

Bouwwerken, geen gebouw zijnde: a. erf- en terreinafscheidingen zijn alleen toegestaan in de vorm van een natuurlijke erf- en/ of terreinafscheiding; b. de maximale hoogte van een natuurlijke afscheiding zoals bedoeld onder a bedraagt 80 cm; c.

De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 5 m.

7.3.4

Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing

Bij de aanleg en instandhouding van de gronden met de functie ‘Gemengd’ dient het bepaalde in artikel 7.8 in acht te worden genomen.

Landgoed Haarendael

89

7.4

Groen

7.4.1

Gebruiksmogelijkheden

Binnen de functie ‘Groen’ worden de volgende gebruiksmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: a. groenvoorzieningen; b. Sier- en moestuinen met bijbehorende voorzieningen; c.

behoud en herstel van de landschappelijke en natuurwaarde;

d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. toeristisch, recreatief en cultureel medegebruik; f.

(onverharde) wegen, fiets- en voetpaden;

g. horeca tot en met categorie 1 tot max 40 m²; h. parkeerplaatsen, ter plaatse van de aanduiding ‘parkeren’; i.

een bezinningsruimte, ter plaatse van de aanduiding ‘bezinningsruimte’;

j.

evenementen, ter plaatse van de aanduiding ‘evenementenlocatie’;

met bijbehorende bouwwerken, nutsvoorzieningen, wegen, verhardingen en mindervalide parkeerplaatsen. 7.4.2

Evenementenlocatie

Ter plaatse van de aanduiding ‘evenementenlocatie’ is een kleinschalig één- twee of driedaags evenement toegestaan, waarbij geldt dat: a. alleen evenementen zijn toegestaan volgens de definitie van ‘evenement’ volgens de begrippenlijst uit artikel 7.2; b. parkeren voor bezoekers van een evenement alleen is toegestaan binnen de parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘parkeren’. 7.4.3

Bouwmogelijkheden

Binnen de functie Groen worden de volgende bouwmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19. Algemeen Gebouwen zijn niet toegestaan binnen de functie ‘Groen’. Kas bij de moestuin in afwijking van het bepaalde onder ‘algemeen’ is een kas bij de moestuin toegestaan, met inachtneming van de volgende regels; a. het maximale oppervlak van de kas bedraagt ‘350 m²’; b. de maximale hoogte van de kas bedraagt 4,5 m; c.

de afstand van de kas tot de hartlijn van de Rijksweg bedraagt minimaal 75 m;

d. maximaal 40 m² van de kas mag worden gebruikt ten behoeve van horeca tot en met categorie 1.

90

Landgoed Haarendael

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m; b. in afwijking van het bepaalde onder a is ter plaatse van de aanduiding ‘bezinningsruimte’ een overkapping toegestaan van maximaal 40 m² en een bouwhoogte van maximaal 3,9 m. 7.4.4

Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing

Bij de aanleg en instandhouding van de gronden met de functie ‘Groen’ dient het bepaalde in artikel 7.8 in acht te worden genomen.

Landgoed Haarendael

91

7.5

Natuur

7.5.1

Gebruiksmogelijkheden

Binnen de functie Natuur worden de volgende gebruiksmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: a. behoud, herstel en/of ontwikkeling van de functie van bos, natuur en de bijbehorende groeiplaats; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen; c.

behoud van (onverharde) paden en wegen;

d. extensief recreatief medegebruik; e. behoud, herstel en/of ontwikkeling van landschappelijke waarden.

7.5.2

Bouwmogelijkheden

Binnen de functie Natuur worden de volgende bouwmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: Gebouwen a. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. b. In afwijking op het bepaalde onder a is een vleermuiskelder toegestaan met een maximaal oppervlak van 60 m²; Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze functie, gelden de volgende bepalingen: a. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van waterbeheer en natuurbeheer, waarbij de hoogte niet meer bedragen mag bedragen dan 3 m en de oppervlakte niet meer dan 20 m². b. In afwijking van het bepaalde onder a is een bouwwerk in de vorm van een faunatoren toegestaan met een maximale hoogte van 9,0 m; c.

Eenvoudige voorzieningen in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor extensief recreatief medegebruik, zoals informatieborden, picknickplekken, banken en afvalbakken, mits geen onevenredige schade wordt aangericht aan de aanwezige waarden en de hoogte niet meer bedraagt dan 3 m.

92

Landgoed Haarendael

7.6

Water

7.6.1

Gebruiksmogelijkheden

Binnen de functie Water worden de volgende gebruiksmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: a. watergangen, waterpartijen en oeverstroken; b. waterhuishouding; c.

instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden;

d. extensieve openluchtrecreatie; e. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen.

7.6.2

Bouwmogelijkheden

Binnen de functie Water worden de volgende bouwmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: a. Op de gronden als bedoeld onder ‘Water’ mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken, behorende bij de bestemming of bij aangrenzende wegen, in- en uitritten en paden, zoals duikers, stuwen, aanlegsteigers voor recreatief medegebruik en bruggen. b. De bouwhoogte van de andere bouwwerken, mag niet meer dan 3 m bedragen.

Landgoed Haarendael

93

7.7

Wonen

7.7.1

Gebruiksmogelijkheden

Binnen de functie Wonen worden de volgende gebruiksmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: a. Wonen, met maximaal 130 uitsluitend gestapelde woningen, waarbij het bepaalde in artikel 7.7.2 ‘Specifieke gebruiksregeling aantal woningen’ in acht moet worden genomen; b. tuinen en erven; c.

landschappelijke inpassing;

d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. parkeerplaatsen, ter plaatse van de aanduiding ‘parkeerterrein’; f.

een ondergronds bouwwerk in de vorm van een halfverdiepte parkeergarage met bergingen ter plaatse van de aanduiding ter plaatse van de aanduiding ‘ondergronds parkeren’;

met bijbehorende bouwwerken, nutsvoorzieningen, wegen, verhardingen en mindervalide parkeerplaatsen. 7.7.2

Specifieke gebruiksregeling aantal woningen

Het gezamenlijk aantal toegestane appartementen binnen de functies Wonen en Gemengd mag niet meer bedragen dan 260, met inachtneming van de volgende verdeling: a. Minimaal 30% van het aantal appartementen is een sociale woning en/of zorgappartement; b. Minimaal 40% van het aantal appartementen is een appartement in het middensegment; c.

7.7.3

Maximaal 30% van het aantal appartementen is een appartement in de vrije sector.

Bouwmogelijkheden

Binnen de functie Wonen worden de volgende bouwmogelijkheden toegedeeld conform de kaart uit Bijlage 19: •

Woongebouwen: a. Per bouwvlak is één woongebouw met gestapelde woningen toegestaan; b. Het aantal woonlagen mag niet meer bedragen dan op de kaart aangegeven ‘maximum aantal bouwlagen’; c.

Het bepaalde onder b is exclusief een halfverdiepte parkeergarage;

d. Uitstekende bouwdelen waaronder balkons zijn toegestaan buiten de aanduiding ‘bouwvlak’. •

Halfverdiepte parkeergarage: a. Ter plaatse van de aanduiding ‘ondergronds parkeren’ is een ondergronds bouwwerk in de vorm van een halfverdiepte parkeergarage met bergingen toegestaan.

94

Landgoed Haarendael

•

Bouwwerken, geen gebouw zijnde: d. erf- en terreinafscheidingen zijn niet toegestaan; e. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 5 m.

7.7.4

Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing

Bij de aanleg en instandhouding van de gronden met de functie ‘Wonen’ dient het bepaalde in artikel 7.8 in acht te worden genomen.

Landgoed Haarendael

95

7.8

Voorwaarden in de vergunning

Deze onderbouwing wordt betrokken bij de omgevingsvergunningverlening van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit: het planologische basisbesluit. Op een later moment zijn er opvolgende vergunningen nodig om de woonfunctie daadwerkelijk tot uitvoer te brengen. Hierbij is het van belang dat bij die volgende vergunningen voor de activiteit bouwen wordt voldaan aan de afspraken die zijn gemaakt over de gehele ontwikkeling van de projectlocatie. Als voorwaarden bij de omvorming naar de nieuwe functies en het toevoegen van de nieuwe bouwen gebruiksmogelijkheden binnen het projectgebied zijn de volgende afspraken gemaakt en deze worden als voorwaarde aan de omgevingsvergunning gekoppeld. Het gaat om:

7.8.1

Landschappelijk raamwerk

a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt alleen verleend, indien het uiterlijk en/ of de inrichting van het projectgebied voldoet aan de uitgangsprincipes van het landschappelijk raamwerk zoals uitgewerkt in hoofdstuk 1 van het Beeldkwaliteitsplan uit Bijlage 3. 7.8.2

Beeldkwaliteit

a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt slechts verleend, indien het uiterlijk en/of de plaatsing van de bouwwerken, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, voldoen aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan uit Bijlage 3. 7.8.3

Bodemonderzoek

b. Een omgevingsvergunning voor het bouwen kan niet worden verleend zonder een Verkennend bodem- en waterbodemonderzoek Fase 2; c.

Indien nodig wordt aanvullend onderzoek en eventuele vervolgstappen uitgevoerd met als uitgangspunt dat de bodem binnen het projectgebied dient te voldoen aan de bodemkwaliteitsklasse passend bij het beoogde gebruik van de gronden.

96

Landgoed Haarendael

Landgoed Haarendael

97

7.9

Procedure

In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken. In sommige gevallen kan het college echter wel bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. Bij de reguliere procedure bestaat de mogelijkheid voor bezwaar. Bij de uitgebreide procedure bestaat geen mogelijkheid voor bezwaar. Daar bestaat de mogelijkheid zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen.

98

Landgoed Haarendael

Hoofdstuk 8

Overige aspecten

In hoofdstuk 1 is te lezen dat onderdeel van de besluitvorming meer is dan alleen de vraag of voldaan wordt aan evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In elk geval op twee aspecten dient altijd ook ingegaan te worden en die komen daarom hier aan bod. Hier, ín dit hoofdstuk, kunnen nog meer aspecten aan bod komen maar het kan ook zijn dat het besluit zelf daar verder op in gaat. Immers, voorliggend stuk is niet het besluit, het is een onderdeel ervan.

8.1

Participatie

Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De gemeenteraad kan aangeven in welke gevallen participatie verplicht is en hoe dat vorm gegeven kan worden Planspecifiek In het kader van de herontwikkeling van Haarendael zijn bewoners en andere belanghebbenden meermaals betrokken. De eerste omgevingsdialoog vond plaats op 29 juli 2020, de tweede op 10 januari 2024. Tijdens deze bijeenkomsten zijn aanwezigen bijgepraat over het planvoornemen en is er vooral via interactieve sessies informatie ingewonnen en hebben aangewezen gelegenheid gekregen om hun visie op Haarendael te uiten. Zo is een goed beeld ontstaan over wensen en voorkeuren met betrekking tot programmering en ontwerp. De uitkomsten van deze dialogen is meegenomen in de uitwerking van het VOSP. De initiatiefnemer heeft verslagen gemaakt van deze omgevingsdialogen. Deze verslagen worden bij de gemeente aangeboden als onderdeel van de vergunningaanvraag.

8.2

Kostenverhaal

Het kostenverhaal is het door de overheid verhalen van kosten op een initiatiefnemer. Voor het verlenen van de dienst om stukken te beoordelen en samen met de initiatiefnemer uit te werken worden op basis van de legesverordening leges geheven. Maar het verhaal van te maken overheidskosten heeft ook betrekking op werken, werkzaamheden en maatregelen zoals bijvoorbeeld kosten voor het aanleggen van openbare voorzieningen zoals wegen, parkeren, civiele voorzieningen etc.. Dit kostenverhaal kan publiekrechtelijk vormgegeven worden via het Omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Overheid en initiatiefnemer kunnen ook een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: de ‘anterieure overeenkomst’. De Omgevingswet biedt daarvoor een grondslag in paragraaf 13.6.2 van de Omgevingswet. Onderdeel van deze overeenkomst is ook dat hier wordt vastgelegd op welke wijze omgegaan wordt met de nadeelcompensatie. Planspecifiek Tussen initiatiefnemer en gemeente wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarin worden afspraken vastgelegd met betrekking tot leges- en ontwikkelingskosten,

Landgoed Haarendael

99

8.3

Vooroverleg Haarendael is een omvangrijk project met een brede ruimtelijke impact. In een eerder stadium van de planontwikkeling hebben initiatiefnemer en gemeente Oisterwijk in samenwerking met verschillende partijen waaronder de provincie Noord-Brabant, de RCE en de gemeente Tilburg samengewerkt. Met de vaststelling van het Ontwikkelkader Landgoed Haarendael tot gevolg. Ook bij de verdere uitwerking van de plannen zullen verschillende partijen betrokken blijven.

100

Landgoed Haarendael