Bijlage 1 Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
Tekst van het document
Meerjarenperspectie f Grondexploitaties
1
Inhoudsopgave
6.1.
De Leye (Beekdalpark)................................................... 17
1.
Managementsamenvatting....................................................... 3
6.2.
KVL-terrein................................................................... 21
2.
Inleiding................................................................................5
6.3.
KVL studiegebied........................................................... 24
3.
4.
5.
6.
2.1.
Doel Meerjarenperspectief Grondexploitatie........................ 5
6.4.
’t Hopveld.....................................................................26
2.2.
Meerjarenperspectief
tot
6.5.
Beekdal 2.0 Haaren....................................................... 28
gemeentelijke budgetcyclus..........................................................5
6.6.
Pannenschuur Buiten..................................................... 29
2.3.
Aanpak.......................................................................... 6
6.7.
Bedrijfsweg...................................................................32
2.4.
Leeswijzer...................................................................... 6
Grondexploitatie
in
relatie
7.
Bestuurlijke ambitie en Beleid.................................................. 8
Risicomanagement en weerstandsvermogen............................. 34 7.1.
Conjuncturele risico’s..................................................... 34
7.2.
Projectgebonden risico’s en beheersmaatregelen................34
3.1.
Bestuursakkoord 2021 - 2026........................................... 8
3.2.
Besluit begroting en Verantwoording.................................. 8
3.3.
SRBT Woondeal 2022 – 2030............................................ 8
8.1.
3.4.
Woonzorgvisie en uitvoeringsprogramma 2022 – 2027..........9
grondexploitaties.......................................................................39
3.5.
Kadernota grondbeleid 2019............................................. 9
8.2.
Saldi gemeentelijke grondexploitaties...............................39
3.6.
Doelgroepenverordening 2023.......................................... 9
8.3.
Verloop kasstroom......................................................... 39
3.7.
Nota kostenverhaal 2023 en programma kostenverhaal 2026 9
8.4.
Winstnemingen............................................................. 40
Trends en ontwikkelingen....................................................... 10
8.5.
Resultaat op Netto Contante Waarde................................ 40
8.
Resultaten........................................................................... 39 Ontwikkeling
van
de
boekwaarde
gemeentelijke
4.1.
Landelijke ontwikkelingen woningbouw............................. 10
8.6.
Conclusie Grondbedrijfsfunctie........................................ 40
4.2.
Regionale ontwikkelingen woningbouw............................. 11
8.7.
Aanbevelingen.............................................................. 40
4.3.
Lokale ontwikkelingen woningbouw.................................. 12
4.4.
Ontwikkeling bedrijventerreinen...................................... 12
9.
Bijlage grondexploitatie overzichten........................................ 42
Uitgangspunten.................................................................... 14 5.1.
Financiële parameters.................................................... 14
5.2.
Plankostenraming.......................................................... 15
Gemeentelijke grondexploitatieprojecten..................................17
2
1. Managementsamenvatting
(nieuwbouw)prijsdruk tot gevolg. In 43,3% van de verkopen wordt opnieuw overboden. De gemiddelde verkooptijd loopt terug.
Doel Meerjarenperspectief Grondexploitatie Het Meerjarenperspectief Grondexploitatie wordt ieder jaar vastgesteld.
Financiële parameters
Het verschaft een actueel beeld van de bedrijfseconomische situatie van
Alle grondexploitaties worden jaarlijks herzien. Hierbij worden de
de grondgebruiksfunctie en draagt bij aan het verschaffen van inzicht. Dit
volgende parameters gehanteerd:
is nodig om tot een betere besluitvorming te komen. Bestuurlijke ambities en beleid Het voeren van grondbeleid kan bijdragen aan de realisatie van bestuurlijke ambities. Grondbeleid staat niet op zichzelf, het heeft veel raakvlakken met andere beleidsvelden en vormt hiermee meer een kapstok waarmee een bijdrage geleverd kan worden aan de doelen die in de verschillende beleidsvelden geformuleerd zijn. Trends en ontwikkelingen Door de aanhoudende krapte, dalende hypotheekrente, stijgende lonen en ruimere leennormen is de verwachting dat de woningprijsstijging ook in 2025 aanhoudt. Door deze aanhoudende prijsstijgingen komt de betaalbaarheid van woningen verder onder druk te staan.
Gemeentelijke grondexploitaties De gemeente had op 1-1-2025 nog 7 grondexploitaties. Per 31-12-2025 worden er
4
afgesloten.
Per
1-1-2026
resteren
nog
3
lopende
grondexploitaties.
De focus ligt op betaalbare woningbouw. Door de gemeente Oisterwijk wordt hier actief op gestuurd. 35% van de woningen moet op grond van de Woonzorgvisie bestaan uit sociale huur- en sociale koopwoningen, 40% bestaat uit betaalbare koopwoningen < € 420.000 en huurwoningen voor het middensegment. 25% van de nieuwbouwwoningen mag worden gerealiseerd in het segment boven de € 420.000. De gemeente volgt hiermee de SRBT Woondeal. Het
maximeren
van
de
VON
prijzen
heeft
tot
gevolg
dat
de
nieuwbouwwoningen kleiner worden. Door het geringe aanbod op de markt (125 koopwoningen, februari 2026) voor bestaande woningen neemt de vraag naar nieuwbouwwoningen toe, met een opwaartse
Van de grondexploitaties die per 31-12-2025 zijn afgesloten zijn er 3 verlieslatend gebleken. Dit zijn: -
Beekdal 2.0
-
’t Hopveld
-
KVL studiegebied
De grondexploitatie Bedrijfsweg liet een winstpotentie zien.
3
Van de resterende grondexploitaties zijn er 2 winstgevend en 1 verlieslatend. Voor de grondexploitatie KVL-terrein geldt dat het verlies op NCW-waarde afgerond 6 miljoen bedraagt Per project De Leye KVL Pannenschuur buiten
Jaarrekening 2025 € €
69.610 126.500 207.449
Totaal
€
403.559
De resterende kavels in Pannenschuur Buiten kunnen vanaf 2026 worden uitgegeven. Over de gehele portefeuille is het verlies minder groot geworden. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de grondprijzen ten opzichte van het vorige jaar, en een daling van de plankosten welke zijn toegerekend aan de verschillende grondexploitaties. Het totale tekort op basis van Netto Contante Waarde is per 31 december 2025 € -3.543.088 miljoen. Op 31-12-2024 bedroeg de NCW nog € -5.898.569. Dit verschilt € 2.355.481 miljoen.
Conjuncturele risico's Stijging omslagrente over de portefeuille Stijging materiaalkosten door externe heffingen Totaal
1.000.000 1.000.000
De conjuncturele risico’s zijn opgenomen in de algemene risicoreserve van de gemeente Oisterwijk. De
projectgebonden
risico’s
zijn
onderverdeeld
in
verschillende
categorieën, waarbij gekeken is naar de kans dat een risico zich daadwerkelijk voordoet en de impact die dit heeft op het project. Op deze manier ontstaat er een gewogen risicobedrag per project. Conclusie Grondbedrijfsfunctie De positie van het grondbedrijf vraagt doorlopend aandacht. Van de 7 grondexploitaties zijn er 4 verlieslatend. Op netto contante waarde bedraagt het verlies per 31-12-2025 € 3.543.088 Op eindwaarde bedraagt het verlies € 3.664.828. Van de nog 4 lopende grondexploitaties in 2026 bedraagt het negatieve resultaat op contante waarde € 376.368. Voor de complexen die nu als verlieslatend worden gezien is een voorziening getroffen. Voor de Bedrijfsweg is naar alle waarschijnlijkheid geen verliesvoorziening nodig, omdat hier alleen sprake is van niet gerealiseerd opbrengsten zonder dat er moet worden afgeboekt. Voor Pannenschuur Buiten is geen voorziening getroffen. De algemene reserve van het grondbedrijf is verhoogd om hiermee het saldo van de projectgebonden risico’s te kunnen dekken. Aanbevelingen Het is van belang om de komende jaren strak te sturen op de
Risico’s binnen de grondexploitaties In het kader van de herziening van de jaarrekening 2025 is per project gekeken
naar
Projectgebonden
projectgebondenrisico’s
zijn
en
beïnvloedbaar
conjuncturele door
het
risico’s.
nemen
beheersmaatregelen. Conjuncturele risico’s zijn niet beïnvloedbaar.
van
grondbedrijfsfunctie. De kostenkant moet beter in beeld gebracht worden. De opbrengstenkant moet periodiek worden gewaardeerd. Er moet meer grip komen op de schattingsonzekerheden en daar waar mogelijk moeten grondexploitaties worden afgesloten.
4
2. Inleiding
2.2. Meerjarenperspectief Grondexploitatie in relatie tot gemeentelijke
Voor u ligt de Meerjarenperspectief Grondexploitatie. Het MPG wordt ieder
budgetcyclus
jaar geactualiseerd. Hierin worden de gemeentelijke grondexploitaties
In de gemeentelijke budgetcyclus wordt voorafgaand aan ieder boekjaar
behandeld. Dat zijn exploitaties waarbij de gemeente voor eigen rekening
een meerjarenbegroting opgesteld. Na afloop van een boekjaar vindt de
en risico haar gronden ontwikkelt.
verantwoording over dat jaar plaats in de jaarrekening.
2.1. Doel Meerjarenperspectief Grondexploitatie
Voor de grondexploitaties geldt dat deze aan het begin van elk jaar
De doelen van het Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG) zijn: -
Het
jaarlijks
verschaffen
bedrijfseconomische grondbedrijfsfunctie.
van
situatie Per
project
een
actueel
beeld
van
worden geactualiseerd voor de jaarrekening. Dit houdt in dat de de
boekwaarden (de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten) van
van
de
gemeentelijke
het voorgaande jaar worden verwerkt, dat de ramingen en de planningen
worden
de
programmatische
worden aangepast en dat andere nieuwe inzichten worden meegenomen.
uitgangspunten geactualiseerd en geüniformeerd weergegeven; -
-
-
De gehanteerde peildatum is altijd 1 januari van het lopende jaar.
Bijdragen aan efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment door de raad alle exploitaties worden geactualiseerd en vastgesteld.
In
Op basis van dit integrale beeld kan het gemeentebestuur nieuwe
grondexploitatieberekeningen, de financiële gevolgen van alle projecten
het
MPG
worden,
op
basis
van
de
geactualiseerde
investeringsbeslissingen of nieuw ruimtelijk beleid afwegen;
binnen de grondbedrijfsfunctie opgesomd.
Inzicht verschaffen in de risico’s binnen de projecten alsmede inzicht verschaffen in de totale gekwantificeerde risico’s voor de gehele
Omdat het MPG dient als toelichting op de jaarrekening kan de informatie
portefeuille van het grondbedrijf;
in de jaarrekening beperkt gehouden worden. Bij de controle van de
Het mogelijk maken van heldere en gemotiveerde keuzes. Het MPG is
jaarrekening wordt door de accountant onder meer gebruik gemaakt van
bij uitstek een sturingsinstrument. Op basis van de optelling van de
dit MPG.
projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzes worden gemaakt
over
prioriteiten
om
beter
aan
te
sluiten
bij
beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.
Het MPG wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Met de vaststelling van het MPG worden de volgende besluiten genomen: 1.
Het
MPG
vormt
een
kader
voor
besluiten
met
financiële
en
programmatische gevolgen.
Vaststellen van de budgetten per 1 januari van het lopende jaar van de individuele activiteiten en projecten;
2.
Vaststellen van de in het MPG opgenomen risicoanalyse;
3.
Vaststellen van de hoogte van de minimaal benodigde risicoreserve.
Niet alleen de stand van zaken per project is van belang, ook de integrale afweging tussen projecten in relatie tot de te treffen voorzieningen en het weerstandsvermogen speelt een belangrijke rol. In een apart hoofdstuk wordt
uitgebreid
ingegaan
op
de
cumulatieve
risico’s
van
de
grondexploitaties.
5
2.3. Aanpak
2.4. Leeswijzer
Voor de samenstelling van het MPG 2025 is de gehele portefeuille van het grondbedrijf doorgelicht. De stappen die gezet zijn om te komen tot de
Hoofdstuk 3 Bestuurlijke ambitie en beleid
actualisatie van de grondexploitaties en het MPG zijn:
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestuurlijke ambitie en de
-
Controleren en, in voorkomende gevallen, corrigeren van de in 2025
hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid. Het gaat daarbij vooral om het
geboekte kosten en opbrengsten;
vastgestelde grondbeleid, maar ook het volkshuisvestingsbeleid komt aan
Verwerken van de gecontroleerde en, in voorkomende gevallen,
de orde.
-
gecorrigeerde
geboekte
kosten
en
opbrengsten
in
de
grondexploitaties; -
Verklaren
van
verschillen
Hoofdstuk 4 Trends en ontwikkelingen tussen
raming
en
daadwerkelijke
De algemene trends en ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk
gerealiseerde kosten en opbrengsten;
besproken. Hierbij wordt in zijn algemeenheid ingegaan op de landelijke
Actualiseren van de ramingen (kosten en opbrengsten) aan het
trends waarna wordt geschetst welke ontwikkelingen in Oisterwijk worden
grondgebruik en programma;
voorzien.
-
Verwerken van de ‘Rekenparameters Grondexploitaties 2025’;
-
Verwerken van de laatste inzichten met betrekking tot fasering en
Hoofdstuk 5 Uitgangspunten
doorlooptijd ten aanzien van kosten (uitvoering van werken en
De algemene uitgangspunten per grondexploitatie worden in dit hoofdstuk
werkzaamheden) en opbrengsten (verkopen bouwkavels);
behandeld, waarbij wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente
Aanpassen van de tekstuele beschrijving per project.
Oisterwijk omgaat met de indexatie in de grondexploitaties.
-
Per project zijn alle uitgangspunten getoetst op houdbaarheid en zijn de
Hoofdstuk 6 Gemeentelijke grondexploitatieprojecten
inzichten financieel vertaald en gefaseerd in de tijd. Aan de hand van
In dit hoofdstuk worden de lopende gemeentelijke grondexploitaties
uitgaven en inkomsten per jaar zijn kasstromen zichtbaar gemaakt.
behandeld. Per project wordt een korte omschrijving gegeven, de ligging
Voorzienbare tekorten op eindwaarde en winstnemingen op basis van het
van het project wordt op een kaart aangegeven en er zijn tabellen waarin
voortgangspercentage zijn per project inzichtelijk gemaakt. Ook de
het ruimtegebruik is vermeld. Verder worden het programma, de
onvoorziene risico’s zijn per project beoordeeld. Aan de hand daarvan is
kasstroom, de risico’s en de beheersmaatregelen voor het desbetreffende
het benodigde weerstandsvermogen bepaald.
project aangegeven. Van projecten waarvan alle werken en werkzaamheden in het verslagjaar zijn afgerond wordt in het MPG nog eenmaal verslag gedaan, ter verantwoording. Aan de raad wordt gevraagd om deze af te sluiten. In de hierop
volgende
jaren
worden
deze
niet
meer
meegenomen
en
beschreven in het MPG.
6
Hoofdstuk 7 Resultaten In dit hoofdstuk worden de kasstromen van alle lopende grondexploitaties getotaliseerd. Hiermee ontstaat inzicht in de totale kasstroom en daarmee in de liquiditeitspositie van de gemeente. Ook een actueel beeld van de winsten en verliezen van de grondexploitaties worden hier beschreven. Hoofdstuk 8 Risicomanagement en weerstandsvermogen Het voeren van gemeentelijke grondexploitaties en grondverwerving door de gemeente brengen risico’s met zich mee, zowel door de hoge investeringen als door de lange looptijden. Het risicomanagement van de grondexploitaties zorgt ervoor dat financiële tegenvallers niet ten koste gaan van de andere initiatieven, ambities en investeringen van de gemeente. De actuele stand van zaken is te lezen in hoofdstuk 7.
7
3. Bestuurlijke ambitie en Beleid
o
in het geval van projectfinanciering van een grondexploitatie:
De bestuurlijke ambitie en het beleid zijn in verschillende beleidsstukken
het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie
vastgelegd. De relevante stukken worden kort behandeld.
gerelateerde financiering; o
3.1. Bestuursakkoord 2021 - 2026
indien er geen sprake is van projectfinanciering van een grondexploitatie: de omslagrente conform de notitie Rente
De gemeente Oisterwijk bestaat per 1 januari 2021 uit de kernen Haaren Heukelom, Moergestel en Oisterwijk. Het Bestuursakkoord 2021 – 2026
van de commissie BBV. -
Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een
geeft richting voor het maken van keuzes in de komende jaren. Het
negatief grondexploitatiesaldo direct ter grootte van dit volledige
akkoord is vooral op hoofdlijnen, zodat er voldoende ruimte is om in te
saldo.
spelen op wat er de komende jaren op ons afkomt. Dit akkoord biedt houvast om in de raadsperiode 2021 – 2026 de juiste keuzes te maken,
3.3. SRBT Woondeal 2022 – 2030
om te werken aan een nieuw perspectief voor Oisterwijk, Moergestel,
In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over de ambities op het gebied
Heukelom én Haaren.
van wonen, de samenwerking, monitoring en sturing op afspraken en de kritische succesfactoren en gewenste ondersteuning. De volgende
3.2. Besluit begroting en Verantwoording
afspraken zijn daarbij relevant:
Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten
betaalbaar wonen verder uit en maken regionaal afspraken over het
begroting
en
kwantitatief en kwalitatief aandeel dat gemeenten in deze opgave
verantwoording (BBV). Voor de verantwoording van het gevoerde
nemen en over de versnelling die hierin mogelijk is en verwerken dit in
vastgelegd
in
het
gemeenten
Gemeenten en corporaties in de SRBT-regio werken de opgave
de
hieromtrent
Voor
-
is
regelgeving
opstellen.
Besluit
grondbeleid zijn aanvullende regels vastgelegd in de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023. Deze notitie is een actualisatie van de
lokaal beleid en prestatieafspraken. -
Gemeenten en corporaties matchen de lokale planvoorraad om de
Notitie grondbeleid uit 2019 vanwege de invoering van de Omgevingswet.
geplande maar nog niet aan locaties gebonden sociale huurwoningen
Toepassing met ingang van de jaarrekening 2024 is mogelijk maar niet
te koppelen aan concrete plannen.
verplicht. Voor de tussenliggende periode is de notitie uit 2019 leidend
-
aangevuld met het addendum uit december 2022 inzake warme gronden.
We spreken af dat per gemeente 30% in de sociale huur wordt gerealiseerd en 40% in middeldure huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen bij nieuwe plannen met als doel de onder 1 uit te
De belangrijkste regels met betrekking tot grondexploitaties zijn: -
Het startpunt van een Bouwgrond in exploitatie (BIE) is het
werken opgave te realiseren. -
Er is een inspanningsverplichting dat gemeenten bestaande zachte
raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie.
planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk omvormen zodat 30% in
-
De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar.
de
-
Een grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks geactualiseerd.
huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen met als doel de onder
-
De kosten die aan grondexploitaties kunnen worden toegerekend vallen onder de kostensoortenlijst.
-
De toegerekende rentelasten moeten als volgt worden bepaald:
sociale
huur
wordt
gerealiseerd
en
40%
in
middeldure
1 uit te werken opgave te realiseren. -
Gemeenten
zetten
erop
in
om
de
nieuwbouw
van
sociale
huurwoningen te beleggen bij de woningcorporaties. Wanneer de in de 8
gemeente actieve corporatie(s) om een passende reden niet kunnen
3.6. Doelgroepenverordening 2023
leveren, worden eerst door de corporatie de andere corporaties in de
Met deze verordening vormden we de wettelijke basis voor het doorvoeren
woningmarktregio gevraagd om de nieuwbouw op te pakken conform
van gemeentelijk woonbeleid. We legden daartoe in de verordening de
de regionale intentieverklaring. Pas als dat ook niet succesvol is, kan
volgende relevante zaken vast:
de sociale huur door een belegger opgepakt worden.
-
3.4. Woonzorgvisie en uitvoeringsprogramma 2022 – 2027
-
De definities van de woningbouwcategorieën; sociale huur, sociale koop, middeldure huur en woonzorgvoorziening.
In deze visie wordt de ambitie op het gebied van wonen en zorg uitgesproken. In het uitvoeringsprogramma wordt aangegeven hoe de
De doelgroepen voor de woningbouwcategorieën; sociale huur, sociale koop, middeldure huur en woonzorgvoorziening + betaalbare koop.
-
De prijsgrenzen (zowel huur als koop) voor de woningbouw-
realisatie van de visie plaatsvind op basis van effectiviteit, efficiëntie,
categorieën;
beschikbare capaciteit en draagvlak. De woonzorgvisie bevat de volgende
woonzorgvoorziening + betaalbare koop.
speerpunten:
-
sociale
huur,
sociale
koop,
middeldure
huur
en
De instandhoudingstermijn voor de woningbouwcategorieën; sociale
-
Meer woningen bouwen, op natuur-inclusieve wijze.
-
Nieuwbouw is betaalbaar en gericht op doorstroming.
-
Woningen van duurzame kwaliteit.
-
Plek bieden aan bijzondere doelgroepen.
woonbeleid, waaronder de woonzorgvisie Oisterwijk 2022 – 2027, per
-
Prettig wonen voor mensen met een zorgvraag.
woningbouwlocatie een afweging te maken ten aanzien van de
-
Gemixte, groene wijken voor een inclusieve samenleving.
-
Gemiddeld 35% sociale huur- en koopwoningen, deze ambitie overstijgt de SRBT Woondeal.
huur, sociale koop, middeldure huur en woonzorgvoorziening + betaalbare koop. -
De bevoegdheid voor het college om op basis van het vigerend
samenstelling van het woningbouwprogramma. -
Een meldingsplicht voor eigenaren/verhuurders van sociale en middeldure
huur
woningen,
woonzorgvoorzieningen
en
sociale
koopwoningen. 3.5. Kadernota grondbeleid 2019 Het uitgangspunt van de kadernota is een integrale benadering van
3.7. Nota kostenverhaal 2023 en programma kostenverhaal 2026
gebiedsontwikkelingen. Hierdoor staat het rendement dat de gemeente
In december 2023 stelde de gemeenteraad ook de “Nota kostenverhaal en
maatschappelijk wil realiseren centraal. De doelstellingen van het
financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2023” vast. Deze nota is gericht
grondbeleid hebben vooral betrekking op het bereiken van een optimaal
op de wettelijke regeling over kostenverhaal en financiële bijdragen in de
resultaat. De gemeente maakt op grond van de nota per ontwikkeling een
Omgevingswet, maar bevat ook een aantal beleidskeuzes voor toepassing
keuze voor een meer actieve regierol of een meer reactieve regierol.
van de wettelijke regeling. In het “Programma kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2026” is de financieel-cijfermatig kant uit van het kostenverhaal en financiële bijdragen uitgewerkt.
9
4. Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen
Wat betreft de huurmarkt blijkt recent betaalbaarheidsbeleid ineffectief:
aangestipt die op dit moment worden voorzien. Deze trends en
door de Wet Betaalbare Huur verdampt bestaand aanbod. Tegelijkertijd
ontwikkelingen
hebben recente programmeringsvoorschriften voor nieuwbouw een
worden
meegenomen
bij
de
herziening
van
de
grondexploitaties.
bemoeilijkend en daarmee vertragend effect. Het verlies aan betaalbare huurwoningen
wordt
momenteel
niet
opgevangen
door
de
4.1. Landelijke ontwikkelingen woningbouw
nieuwbouwproductie (EIB, 2025). Stijgende vastgoedprijzen houden
In de Outlook grondexploitaties 2026 wordt aangegeven dat de vraag naar
daarnaast de druk op de huursector hoog (De Nederlandsche Bank, 2025).
nieuwbouwwoningen hoog blijft. Voor de bouw- en vastgoedsector biedt
Hiermee houdt de krapte in de huursector in 2026 aan. Het sentiment
dit kansen. Toch blijft de realisatie achter. Vergunningenproblematiek,
onder vastgoedbeleggers is gematigd positief.
stikstofruimte
en
beperkte
netcapaciteit
zorgen
voor
vertraging
(Rabobank, 2025). In de eerste acht maanden van 2025 zijn er ruim
Met de wet ‘Versterking regie volkshuisvesting’ wil het rijk gemeenten
40.000 woningen bijgekomen. Dat is 8,2% minder dan in dezelfde periode
meer sturing geven op de hoeveelheid, locatie en doelgroep van de
in 2024. De doelstelling van 100.000 nieuwe woningen in 2025 is daarmee
woningbouw. De overheid zoekt tegelijkertijd naar versoepelingen van
onhaalbaar (ABN AMRO, 2025).
bouwprocedures om woningbouw te versnellen en goedkoper te maken. De commissie STOER adviseert de regering hoe regeldruk kan worden
Tegelijkertijd neemt het aantal gestarte bouwprojecten toe, waardoor
verminderd.
verwacht wordt dat het aantal nieuwe woningen in 2026 weer zal stijgen (ABN AMRO, 2025). De trend is dat het absolute aantal nieuwe projecten
Per 1 januari 2026 wordt de NHG en betaalbaarheidsgrens verhoogd naar
afneemt, terwijl projecten in omvang gemiddeld groter worden (NVM,
respectievelijk €470.000 en €420.000. De NHG-grens voor woningen met
2025). Ondanks de toename van bouwstarts blijft de geprognotiseerde
aanvullende
productie achter bij de beleidsdoelstellingen. Het aantal vergunningen is
(Rijksoverheid, 2025).
energiebesparende
maatregelen
bedraagt
€498.200
nog te laag om op het woningtekort in te lopen (Expertisecentrum Woningwaarde, 2025).
Verwacht wordt dat de woningprijzen op korte en middellange termijn zullen blijven stijgen, zij het minder sterk dan in 2025. Tegelijkertijd ziet
De eisen aan betaalbaarheid en binnenstedelijk bouwen komen tot uiting
Metafoor dat door de mismatch tussen vraag en aanbod een afwijkende
in het aanbod: het aantal appartementen neemt toe, terwijl het aantal
prijsontwikkeling ontstaat tussen appartementen en grondgebonden
grondgebonden woningen terugloopt. Tegelijkertijd resulteren stijgende
woningen. Het aanbod appartementen op de woningmarkt neemt sterker
bouwkosten en kleinere woningoppervlakten in hogere prijzen per
toe
vierkante meter voor de consument (NVM, 2025). Door stabiele
eengezinswoningen blijft echter groot. Dit resulteert in een sterkere
prijsontwikkeling van nieuwbouw ten opzichte van de sterke prijsstijging
prijsontwikkeling
van bestaande bouw liggen de prijzen van nieuwe en bestaande
appartementen.
dan
het
aanbod van
grondgebonden grondgebonden
woningen. woningen
De
ten
vraag opzichte
naar van
koopwoningen momenteel dichter bij elkaar dan ooit (Expertisecentrum Woningwaarde, 2025). 10
Wanneer we kijken naar de transactieprijzen, zien we dat er na de harde 4.2. Regionale ontwikkelingen woningbouw
prijsstijging in 2021 en het begin van 2022 er in de eerste drie kwartalen van 2023 een daling was van de woningprijzen. Hierbij daalde de prijzen van vrijstaande woningen het hardst. Vanaf het 4e kwartaal waren de transactieprijsontwikkelingen van alle woningtypen weer positief. De transactieprijsontwikkeling steeg naar een hoogte van circa 14% in kwartaal 3 van 2024, waarna het weer een dalende trend inzette. Per het 4e kwartaal van 2025 is de transactieprijsontwikkeling per m² t.o.v. een jaar eerder 5,9%.
Nederland is ingedeeld in verschillende gebieden. Dit wordt de COROPindeling genoemd. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. Gemeente Oisterwijk is gelegen in COROP-gebied MiddenNoord-Brabant, bestaande uit de gemeenten: Alphen-Chaam, Altena, Baarle-Nassau, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk. Wanneer we dit gebied analyseren blijkt dat het aantal gerealiseerde transacties van alle woningtypen sinds
Het beschikbare aanbod is in de periode tot eind 2021 sterk afgenomen in
het 2020 geleidelijk is gedaald. Sinds het eerste kwartaal van 2024 lijkt
Midden-Noord-Brabant. Op het dieptepunt in het 3e kwartaal van 2021
hier een omkeer in te zijn, waarbij er weer een stijgende trendlijn
werden er slechts 470 woningen aangeboden, wat leidde tot een extreme
zichtbaar is. In het laatste kwartaal van 2025 heeft het hoogste aantal
kraptefactor van slechts 1,6.
transacties plaatsgevonden sinds 2020. De hoeveelheid transacties in het laatste kwartaal van 2025 ligt 16% hoger dan het laatste kwartaal in
Vanaf dat dieptepunt steeg de indicator tot 3,7 in het derde kwartaal van
2024.
2022. Vervolgens daalde de trend naar 1,8 in het 4e kwartaal van 2025. Daarmee vertoont het COROP-gebied een vergelijkbare krapte als op landelijk niveau. Over diezelfde periode vertoonde de nationale woningmarkt een krapte van 1,6 in het 3e kwartaal van 2021. De krapte op de nationale markt steeg echter minder sterk, namelijk tot 2,7 in het 3e kwartaal van 2022, vergeleken
met
het
COROP-gebied.
De
trend
van
de
nationale
11
woningmarkt lag in het 4e kwartaal van 2025 in lijn met het COROPgebied. Deze krapte is zichtbaar in bovenstaande figuur, waarin het totale
De woonzorgvisie 2022–2027 beschrijft een ambitie tot realisatie van
aantal aangeboden woningen is weergegeven. Na een periode van minder
1.500 woningen. De woningbehoefte die Oisterwijk kent, is vergelijkbaar
aanbod in 2021, bereikte het woningaanbod in het 4e kwartaal van 2022
met die in verschillende gemeenten in Midden-Brabant.
een piek van meer dan 1000 woningen. Vanaf 2023 was er een afkoeling in de markt zichtbaar, een ontwikkeling die we ook op landelijk niveau zagen. Pas in het 2e kwartaal 2025 begon het woningaanbod weer te stijgen. Een soortgelijke trend is zichtbaar in de verkooptijd van woningen. Begin
2023 zagen we een hoge piek, waarna de verkooptijd opnieuw is gaan dalen door het toenemende marktvertrouwen. Per het 4e kwartaal van 2025 staat de gemiddelde verkooptijd van 27 dagen, wat erop wijst dat veel woningen nog steeds binnen enkele dagen na plaatsing worden verkocht. Deze tijd is nodig voor de makelaar/verkoper om de verkoop af te ronden. 4.3. Lokale ontwikkelingen woningbouw De
gemeente
Oisterwijk
heeft
te
maken
met
een
flink
vestigingsoverschot, zowel vanuit Tilburg als van buiten de regio. Het op een gezonde manier faciliteren van deze groei is een flinke opgave, vooral om een goede balans te realiseren in woningtypes en prijsniveaus. Met name de ontwikkeling van een passend aanbod van sociale en middeldure huur, en sociale en betaalbare koopwoningen is een speerpunt dat meerdere uitdagingen met zich meebrengt.
In de grafiek is te zien dat sinds het 2e kwartaal van 2022 het aantal transacties in de gemeente Oisterwijk stapsgewijs flink is afgenomen tot een dieptepunt in het 2e kwartaal van 2022. Vanaf het 3e kwartaal van 2022 lijkt het aanbod echter weer stapsgewijs toe te nemen, met enige schommelingen van de hoeveelheid transacties per kwartaal in 2025.
4.4. Ontwikkeling bedrijventerreinen In 2022 is de Nederlandse economie volledig hersteld van de coronadip, met een sterke groei sinds 2021. Noord-Brabant groeide zelfs boven het landelijk gemiddelde. Hoewel het BBP in 2023 iets minder sterk toenam door economische onzekerheid, stijgende kosten en personeelstekorten, steeg het BBP in 2024 met 0,9% en wordt voor 2025 een stijging van 1,9% verwacht volgens De Nederlandsche Bank.
12
Uit de monitor Feiten en cijfers Brabantse bedrijventerreinen 2025 van de Provincie
Noord-Brabant
blijkt
dat
de
verwachte
vraag
naar
bedrijventerreinen groter is dan het huidige aanbod. Met de nu gemaakte regionale afspraken en vastgestelde plannen kan ongeveer 83 % van de verwachte ruimtevraag tot en met 2040 worden ingevuld. Als regio’s er bovendien voor kiezen alleen regionaal gebonden grootschalige logistiek te faciliteren, stijgt deze invulling tot 90 %, maar blijft er nog een structureel tekort aan beschikbare grond bestaan, vooral voor logistieke functies. De omvang van het vastgestelde en geprogrammeerde aanbod is in de afgelopen vier jaar vrijwel gelijk gebleven op circa 900 hectare, terwijl het totale planaanbod juist daalt. Dit komt onder andere doordat het lastiger wordt geschikte locaties te vinden en omdat juridische procedures nieuwe plannen vertragen. Voor specifieke regio’s zoals Hart van Brabant is het aanbod momenteel niet toereikend om aan de volledige verwachte vraag tot 2040 te voldoen. Alleen wanneer ook vraaggerichte plannen worden gerealiseerd, komt het aanbod dichterbij de benodigde ruimte. Deze beperkte beschikbaarheid van uitgeefbare bouwgrond leidt er toe dat grondprijzen van bouwkavels voor bedrijventerreinen toenemen. Gemeenten beschikken over relatief weinig plancapaciteit, terwijl de uitbreidingsvraag vanuit het bedrijfsleven hoog blijft. Dit leidt ertoe dat bouwkavels op strategische locaties sneller worden uitgegeven en tegen hogere prijzen in de markt worden gezet.
13
5. Uitgangspunten
De verwachting is dat de kosten voor grond-, weg- en waterbouw (GWW) in
2026
gematigd
blijven
stijgen.
Na
de
uitzonderlijk
sterke
Het bepalen van de financiële parameters varieert per specifieke
kostenstijgingen in eerdere jaren lijkt de markt zich te stabiliseren, al
parameter. Per parameter worden de gehanteerde bronnen, de bepaling
blijven structurele factoren zoals loonkosten en energieprijzen zorgen
en het resultaat omschreven.
voor opwaartse druk. Voor 2026 wordt uitgegaan van een kostenstijging van 3%.
5.1. Financiële parameters Plankosten index Het renteomslagpercentage
De
plankosten
bij
gemeenten
omvatten
zowel
de
kosten
voor
De rente wordt berekend aan de hand van de voorschriften in het BBV en
planologische- en/of adviesproducten als de personele inzet die nodig is
is gelijk aan de daadwerkelijk door de gemeente betaalde rente. De rente
voor een gebiedsontwikkeling. Hierbij gaat het om de kosten voor de
voor het jaar 2025 is bepaald op 0,3%.
werkzaamheden van zowel intern als extern personeel. De ontwikkeling van deze kosten wordt beïnvloed door de situatie op de arbeidsmarkt en
Disconteringsvoet
algemene economische condities, zoals het inflatiecijfer.
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken. De disconteringsvoet over
De vakbonden hebben eind 2025 een akkoord bereikt met de Vereniging
2025 is 2,0%.
Nederlandse
Gemeenten
Samenwerkende
(VNG)
Gemeentelijke
en
de
Organisaties
Werkgeversvereniging (WSGO)
over
een
GWW en overige kosten
loonsverhoging voor gemeenteambtenaren tot april 2027. Per 1 april 2025
Om inzicht te krijgen in de bouwkostenstijging is Bouwkostenindex.nl
stegen de lonen met 2,00%, gevolgd door een extra verhoging van 1,85%
(BKI) geraadpleegd. De GWW-bouwkostenindex van BKI houdt rekening
op 1 oktober 2025. Op 1 januari 2026 zijn de salarisschalen 35 euro
met kosten voor arbeid en materiaal en is een gewogen gemiddelde van
nominaal omhoog gegaan. Aankomend jaar zullen de salarisschalen
prijsstijgingen van de onderliggende kosten. Ook wordt gekeken naar de
stijgen met 1,25% per 1 juli en met 1,60% op 1 januari 2027.
GWW-aanbestedingsindex. Bij deze index zijn ook marktinvloeden meegenomen. Het GWW-bouwkostenindex van bouwkostenindex laat een
Na de extreme inflatie in 2022 is de inflatie weer gestabiliseerd, met dit
stijging in bouwkosten over 2025 zien van 2,8%. De aanbestedingsindex
jaar een inflatiecijfer van 3,3%. Het CPB verwacht dat de inflatie in 2026
van BKI hanteert een GWW-stijging van 2,5%.
verder afneemt, maar dat kerninflatie alsnog enkele jaren hoger blijft dan normaal. Dit heeft onder andere te maken met geplande btw-
Als secundaire bron is gebruik gemaakt van de indexen van BDB
verhogingen. (CPB, 2025)
bouw(kosten)data. BDB hanteert meerdere indexen voor verschillende productgroepen, zoals GWW algemeen, Woonrijpmaken en Kunstwerken.
Hoewel de inflatie op goederen is afgevlakt, blijft de prijsdruk bij
De stijgingen in deze productgroepen zijn respectievelijk 3,6%, 4,2% en
arbeidsintensieve diensten relatief hoog. De index cao-lonen van het CBS
4,5%.
laat een voorlopige gemiddelde stijging van 4,7% zien. Loonstijgingen binnen de publieke sector werken hierdoor structureel door in de 14
plankosten. Om deze reden wordt verwacht dat de plankosten en VTU-
Ook
in
het
middenhuursegment
is
sprake
van
een
beperkte
kosten op korte en middellange termijn zullen toenemen. Hierdoor is er
grondwaardeontwikkeling. Sinds de invoering van regulering is de
gekozen om de plankosten met 4,0% te laten stijgen in 2026. Dit betekent
mogelijkheid om kostenstijgingen door te berekenen beperkt. In het
dat de plankosten de komende jaren sterker zullen stijgen dan het
sociale woningbouwsegment blijven de grondwaarden over het algemeen
langjarig inflatiegemiddelde van 2% dat door de Europese Centrale Bank
stabiel, mede doordat opbrengsten en grondprijzen veelal via langjarige
nog steeds als langjarige doelstelling wordt aangehouden.
afspraken zijn vastgelegd.
Grondwaarde
Per saldo wordt een verdere stijging van de grondwaarden verwacht op
De residuele grondwaarden zijn in 2025 opnieuw gestegen, als gevolg van
korte, middellange en lange termijn, met verschillen tussen woningtypen
hogere verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen in combinatie met een
en segmenten. De sterkste stijging wordt voorzien in de vrije sector,
minder sterke toename van de bouwkosten. Voor 2026 wordt verwacht
terwijl voor betaalbare koopwoningen en gereguleerde huursegmenten
dat deze ontwikkeling doorzet, zij het in een gematigder tempo dan in
wordt uitgegaan van een meer behoudende ontwikkeling.
2025. Door het hefboomeffect werkt de prijsontwikkeling van woningen sterker door in de grondwaarde dan de stijging van de bouwkosten.
Gelet op de voorgaande ontwikkelingen worden de volgende financiële parameters gehanteerd:
In de vrije sector blijft er ruimte om kostenstijgingen door te rekenen in de VON-prijzen. Hierdoor nemen de residuele grondwaarden in dit segment verder toe, met name bij grondgebonden woningen waar de vraag structureel groter is dan het aanbod. Voor appartementen is de ruimte beperkter. Hogere bouwkosten, kleinere woningoppervlakten en een toenemend aanbod zorgen ervoor dat de grondwaardestijging hier beperkt blijft. In
het
betaalbare
koopsegment
is
de
grondwaardeontwikkeling
gematigder. Door de indexering van de betaalbaarheidsgrens naar € 420.000 blijft de ruimte om stijgende bouwkosten door te rekenen beperkt. Ontwikkelingen in dit segment worden steeds vaker gekenmerkt door kleinere woningen, waardoor de absolute verkoopprijzen minder sterk stijgen. De prijs per vierkante meter neemt wel toe, wat leidt tot een beperkte stijging van de residuele grondwaarde. Voor woningen die ruim onder
de
betaalbaarheidsgrens
grondwaardestijging gering.
liggen,
is
de
ruimte
voor
5.2. Plankostenraming De plankosten worden opgedeeld in de externe en interne plankosten en worden per GREX op eenzelfde manier geraamd. Externe plankosten De externe plankosten drukken direct op de GREXEN. Facturen van externen
en
onderzoekskosten
worden
op
de
GREX
geboekt
(geactiveerd). Facturen van onderzoekskosten worden direct geboekt.
15
Facturen van externe inhuur worden door de Teamleider geaccordeerd en
Het op deze manier verkregen budget wordt op een logische manier in de
door FIN doorgeboekt op de juiste GREX.
GREX gefaseerd.
Interne plankosten
Op het moment dat een nieuwe GREX wordt geopend dan wordt een
Ook voor interne plankosten worden in de GREX uren opgenomen. Omdat
plankostenscan uitgevoerd. Het op basis van deze scan verkregen budget
er in Oisterwijk geen uren worden geschreven door interne medewerkers
wordt geconfronteerd met het in de GREX opgenomen percentage van
worden deze uren ook niet één op één doorbelast. Als gevolg hiervan
30% en indien nodig bijgesteld. Deze methode werkt niet bij lopende
blijven de plankosten in een GREX voor een groot gedeelte staan. Deze in
GREXEN omdat de plankostenscan ook een deel van de kosten meeneemt
de GREX opgenomen plankosten worden ieder jaar verder naar het einde
die al gemaakt zijn.
toe gefaseerd. Op het moment dat een GREX wordt afgesloten worden de resterende budgetten (waaronder de plankosten) gezien als voordeel. Er
Indien er in de toekomst uren worden geschreven, worden deze afgeboekt
zijn immers minder kosten gemaakt als dat verwacht werd.
van de opgenomen plankosten.
Met name op het gebied van plankosten ontstaat er hierdoor een onjuist beeld. De kosten worden immers wel gemaakt, maar niet doorbelast. Dit is onwenselijk. Om één op één een juist beeld te kunnen schetsen moet er ook door interne medewerkers uren worden geschreven. Door de accountant is meerdere malen gewezen op de verplichting om ook interne uren toe te rekenen aan GREXEN. Op dit moment wordt door het management bekeken of, hoe en vanaf wanneer er uren worden geschreven op zowel de GREXEN als op de facilitaire projecten. Ook in het kader van het project woningbouwversnelling is het wenselijk om de uren daadwerkelijk te verantwoorden. Methode om plankosten te ramen Op dit moment is er geen referentiegetal voor de hoogte van de op te nemen plankosten op te baseren. Dit getal verschilt per gemeente. Als uitgangspunt wordt per 1-1-2025 aangenomen dat
de hoogte van de
plankosten ca. 30% van de kosten van het bouw- en woonrijpmaken bedraagt. Eerder verschilde dit per GREX en werd deze post zoals gezegd niet belast met de interne uren.
16
6. Gemeentelijke grondexploitatieprojecten 6.1. De Leye (Beekdalpark) Projectomschrijving De gemeente Oisterwijk wil op de locatie van het voormalig zwembad De Leye inclusieve, toekomstbestendige woningbouw ontwikkelen waarin samen leven en ontmoeten een belangrijke plek krijgt. Het project beoogt maximaal 87 woningen en een maatschappelijke of commerciële voorziening
te
bouwvolumes.
realiseren. In
één
Het
van
programma
de
is
verdeeld
over
vier
bouwvolumes
worden
door
de
woningbouwcorporatie 25 sociale huurwoningen gerealiseerd. Voor de overige maximaal 62 woningen en het gebied ertussen zoeken we een ontwikkelaar. Het plan speelt in op vergrijzing (het ouder worden) van de samenleving en de vermaatschappelijking van de zorg. We kiezen op deze locatie voor het ‘wonen van de toekomst’. Gebouwen en inrichting van het gebied vormen een geheel waarmee een woonleeflandschap kan ontstaan.
Impressie van de ontwikkeling Beekdalpark
Wonen, elkaar ontmoeten en voor elkaar zorgen staan centraal.
Daarbij moet rekening gehouden worden met: -
het principe van een woonzorglandschap;
De stedenbouwkundige visie bij dit concept gaat uit van vier bouwblokken
-
een bouwprogramma met ca 50% sociale huur- en koopwoningen;
-
minimaal een financieel neutraal resultaat;
-
een beperking van parkeren op maaiveld.
in een parkachtige omgeving waarbij ontmoeting zowel binnen als buiten centraal staat. De gebouwen vormen samen een geheel in de groene omgeving en hebben een mooie relatie met elkaar en met het beekdal. Er komen maximaal 87 woningen in de vorm van appartementen en patiowoningen. Opdracht gemeenteraad De gemeenteraad heeft zich enkele jaren geleden al uitgesproken over een aantal voorgelegde scenario’s. Het college heeft daarbij de opdracht gekregen om met de ruimtelijke en financiële uitgangspunten een ontwikkelscenario uit te werken.
Op 30 mei 2024 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan met het bijbehorende beeldkwaliteitsplan voor Beekdalpark vast waarin deze uitgangspunten vastgelegd zijn. Programma Wij zijn in overleg met woningbouwcorporatie Leystromen over de sociale huurwoningen in het plan. Leystromen ontwikkelt gebouw 2 (noordoost) waarin 25 sociale huurappartementen gerealiseerd worden.
17
De overige maximaal 62 woningen worden door een ontwikkelaar gerealiseerd. Dit wordt een mix van goedkope, betaalbare en vrije sector
De ontwikkelaar kan op basis van deze overeenkomst zijn plan verder
woningen. Er komen twee appartementengebouwen en een blok met
uitwerken
patiowoningen.
voorbereidingen voor de bouw. Ondertussen zal de ontwikkelaar ook in
tot
een
vergunningsaanvraag
en
starten
met
de
gesprek gaan met omwonenden en toekomstige bewoners over de Het parkeren wordt grotendeels in een ondergrondse parkeergarage
plannen en over de ontmoeting binnen het plangebied. De daadwerkelijke
opgelost. En daarnaast komen er nog parkeerplaatsen op maaiveldniveau.
bouw zal naar verwachting begin 2027 van start gaan.
Behalve woningen komen er in het plan ook een ontmoetingsruimte en een ruimte voor een commerciële maatschappelijke voorziening.
Voortgang In het voorjaar van 2025 is het voormalig zwembad en sportcentrum De Leye gesloopt. Intussen is de sloop afgerond en is er alleen nog gebroken puin achtergelaten op het terrein. Het fietspad heeft in het najaar van 2025 een nieuw tracé gekregen. Het nieuwe tracé van het fietspad ligt langs het gebouw van Thebe en langs het beekdal. Het achtergelaten puin is gedeeltelijk gebruikt voor de fundering van het nieuwe fietspad. Het overige deel van het puin kan gebruikt worden bij de realisatie van de woongebouwen. In september 2025 zijn we gestart met de aanbesteding om een ontwikkelaar te selecteren voor deze locatie. Er was veel animo. In de eerste fase schreven elf ontwikkelaars in. We beoordeelden de eerste inschrijvingen en selecteerden vijf ontwikkelaars die een plan mochten
Foto van april 2025: de sloop was in volle gang en de materialen werden zorgvuldig gescheiden
maken voor de locatie. Op basis van de aanbesteding hebben wij een ontwikkelaar geselecteerd met een plan wat voorziet in 13 sociale koopwoningen, 27 betaalbare woningen en 14 vrije sector woningen. Daarnaast bevat het plan ook 2 maatschappelijke ruimtes en 100 parkeerplaatsen waarvan 74 ondergronds. Met Leystromen en de ontwikkelaar zijn gesprekken gevoerd om te komen tot een overeenkomst.
18
Verschillenanalyse
-
Opbrengsten zijn anders benoemd dan in de oorspronkelijke
In de verschillenanalyse worden verschillen groter dan € 25.000
grondexploitatie en komen niet overeen. Dit verklaart het verschil bij
toegelicht.
goedkoop appartementen koop en duur appartementen koop. -
Kosten
1-1-2025
1-1-2026
Verschil
Verwervingen
€
422.517
€
422.517
€
-
Onderzoek en milieukosten
€
-
€
-
€
-
Sloopkosten
€
175.000
€
302.675
€
127.675
Saneringskosten
€
-
€
-
€
-
Grondwerk
€
-
€
2.127
€
2.127
Bouwrijp maken
€
145.179
€
-
€
-145.179
Woonrijp maken
€
2.170.632
€
€
-522.983
1.647.649
Toelichting
C iviele constructies en kunstwerken
€
383.848
€
205.132
€
-178.716
Tijdelijk beheer gronden en opstallen
€
-
€
-
€
-
Plankosten
€
620.125
€
434.665
€
-185.460
Voorbereiding en toezicht
€
343.562
€
211.207
€
-132.355
Planschade
€
-
€
-
€
-
Bovenwijkse voorzieningen
€
-
€
-
€
-
Fondsvorming
€
-
€
-
€
-
Fiscale kosten
€
-
€
-
€
-
Overige kosten
€
1.754
€
7.462
€
5.708
Rente boekwaarde
€
40.565
€
42.711
€
2.146
Opbrengsten
1-1-2025
Goedkoop appartementen koop
€
612.000
€
-612.000
Duur appartementen koop
€
3.960.000
€
-3.960.000
Overig (patiowoningen)
€
€
-
1-1-2026
Verschil
-
Woningbouw
€
5.600.533
Subsidies
€
20.719
-
De uitkomst van de tender is veel hoger dan dat de gemeente had voorzien op basis van de Grondprijsbrief 2025. Hierdoor ontstaat er een hogere opbrengst van € 1.028.533.
Is tegelijk met bouwrijp maken aanbesteed
Lagere kosten doordat in projectontwikkelaar dit doet Lagere kosten doordat in projectontwikkelaar dit doet
de
tender
de
de
tender
de
Gaat op basis van percentages over bouwwoonrijp maken Gaat op basis van percentages over bouwwoonrijp maken
Projectgebonden risico’s Voor iedere grondexploitatie wordt een risicoanalyse gemaakt waarin de projectgebonden risico’s inzichtelijk worden gemaakt. In de analyse worden een aantal standaard risico’s benoemd. De risico’s worden geraamd op basis van kans x impact. Het (gewogen) risico voor deze grondexploitatie is ingeschat op € 88.214 en is als volgt verdeeld: Omschrijving
Toelichting
Uitkomst tender
Sloop en bouwrijp maken zijn in één werk gegund. Hierbij is de bebouwing gesloopt, de op het perceel aanwezige verharding verwijderd evenals een deel van het groen. Daarna is het perceel uitgevlakt.
-
Bouwrijp maken is meegenomen in de sloop.
-
Woonrijp maken het budget is naar beneden bijgesteld omdat een
Projectspecifieke risico's - Ruimtelijk / planologisch - Organisatorisch - Juridisch - Financieel / Commercieel - Bestuurlijk / politiek / maatschappelijk - Technisch / raming - Programma Totaal
De leye € 49.610 € 20.000 € 18.604 € 88.214
groot deel van deze kosten door de ontwikkelaar wordt gedragen. De gemeente maakt alleen het deel woonrijp waarin de wadi en het
Hierbij wordt rekening gehouden met:
fietspad is gelegen. Dit gebied blijft ook in eigendom en beheer bij de
-
het ondergronds parkeren.
gemeente, terwijl het resterende deel van het perceel wordt overgedragen aan de toekomstige eigenaren die het gebied ook gaan
Vertraging door ruimtelijke /planologische planaanpassing vanwege
-
Hogere organisatorische kosten omdat er meer en vooral sneller
beheren.
dingen geregeld moeten worden dan oorspronkelijk voorzien. Daarbij
-
Civiele constructies worden op dit moment niet voorzien.
is de complexiteit hoger, zodat er meer externe deskundigheid moet
-
Plankosten
en
voorbereiding
en
toezicht
zijn
opgenomen
percentage over de uit te voeren werkzaamheden. Deze kosten vallen lager uit.
worden ingehuurd.
als -
Hogere kosten voor externe juridische bijstand door toegenomen complexiteit.
19
In hoofdstuk 7 wordt specifiek ingegaan op het risicomanagement en het weerstandsvermogen. Kanttekeningen Voor dit project gelden de volgende kanttekeningen / onzekerheden: -
-
De grondexploitatie geeft de stand weer per 1-1-2026. De gunning is op dit moment nog niet definitief omdat er nog bezwaren kunnen komen van de drie partijen die het project niet gegund hebben gekregen. Er vinden wisselingen plaats in het projectteam. Hierdoor gaat kennis verloren en verloopt de planvorming minder voorspoedig. De civieltechnische investeringen aan de Baerdijk, de Vloeiweg en in mindere mate de retentiebekken drukken geheel op deze grondexploitatie, terwijl de investeringen niet alleen voor dit plangebied worden gedaan maar de kern Oisterwijk in zijn geheel ten goede komen. Hierbij worden de bepalingen uit de Nota en het Programma kostenverhaal niet gevolgd.
Resultaten Door de herziening van de opbrengsten en een lage inschrijving op de sloopkosten en kosten van bouwrijp maken is het resultaat op contante waarde
verbeterd
met
een
voorlopig
winstgevend
resultaat
van
€ 2.104.758. Bij de jaarrekening 2024 werd het resultaat nog geschat op € 246.000. Het positieve resultaat zal bij de jaarrekening worden verwerkt.
20
6.2. KVL-terrein Nijverheidsweg-west Projectomschrijving
De tweede ontwikkellocatie is gelegen aan de Nijverheidsweg-west.
De ontwikkeling van het KVL-terrein is nagenoeg gereed. Er zijn nog twee
Binnen
locaties die ontwikkeld moeten worden.
ontwikkeld. Het bestemmingsplan is recent onherroepelijk geworden. Er is
het
project
worden
27
appartementen
door
Leystromen
reeds een overeenkomst met Leystromen gesloten over de ontwikkeling Gasstraat- Ambachtstraat
van deze locatie. Door Leystromen wordt in overleg met de gemeente een
De eerste locatie heeft betrekking op de ontwikkeling van het perceel aan
aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De ontwikkeling neemt meer
de Gasstraat – Ambachtstraat. De gronden binnen het projectgebied zijn
tijd in beslag dan voorzien, omdat partijen in onderling overleg het plan
deels eigendom van de gemeente. Voor dit plandeel wordt nog gekeken
deels hebben aangepast waardoor optimalisaties konden plaatsvinden.
hoe deze grond tot ontwikkeling gebracht kan worden. Omdat de rest van het gebied bijna is voltooid, is het vanuit financieel oogpunt verstandig om deze locatie uit de huidige grondexploitatie te halen. Hierdoor kan de huidige exploitatie worden afgerond. Hoewel er het afgelopen jaar intensief is gesproken over deze locatie is er nog geen besluit genomen over de verdere ontwikkeling met woningbouw en/of andere functies. Dit betekent dat de ontwikkeling blijft zoals die in de grondexploitatie is voorzien. Zolang er geen definitieve keuze is gemaakt blijft deze locatie onderdeel van de grondexploitatie KVL.
21
Verschillenanalyse
Voor iedere grondexploitatie wordt een risicoanalyse gemaakt waarin de
De resterende werkzaamheden zijn geïnventariseerd en conform huidige
projectgebonden risico’s inzichtelijk worden gemaakt. In de analyse
parameters
grondexploitatie
worden een aantal standaard risico’s benoemd. De risico’s worden
resulteert in een contante waarde van € 5,8 miljoen verlieslatend. Dit is
geraamd op basis van kans x impact. Het (gewogen) risico voor deze
ten opzichte van de grondexploitatie vorig jaar een daling van het tekort
grondexploitatie is ingeschat op € 126.500 en is als volgt verdeeld:
geraamd.
De
laatste
geactualiseerde
met € 0,35 miljoen. Kosten
1-1-2025
Verwervingen
€
17.456.840
Onderzoek en milieukosten
€
-
Sloopkosten
€
Saneringskosten
€
Grondwerk Bouwrijp maken
9.843.637
1-1-2026
Verschil
€
€
-
€
-
€
17.456.840
€
-
-
€
-
€
-
€
-
€
944.611
€
2.328
3.354.757
€
3.358.053
€
3.296
1.152.221
€
1.152.221
€
-
€
521.021
€
550.372
€
29.351
€
4.372.298
€
4.388.060
€
15.762
Voorbereiding en toezicht
€
82.244
€
66.534
€
-15.710
Planschade
€
-
€
-
€
-
Bovenwijkse voorzieningen
€
-
€
-
€
-
Fondsvorming
€
-
€
-
€
-
Fiscale kosten
€
-
€
-
€
-
Overige kosten
€
293.430
€
293.430
€
-
Rente boekwaarde
€
4.223.302
€
4.250.627
€
27.325
Opbrengsten
1-1-2025
1-1-2026
Verschil
Opbrengsten woningbouw
€
28.996.104
€
29.182.477
€
Opbrengsten niet woningbouw
€
1.428.089
€
1.428.089
€
Subsidies
€
5.173.276
€
5.175.101
€
-
€
€
-
€
942.283
Woonrijp maken
€
C iviele constructies en kunstwerken
€
Tijdelijk beheer gronden en opstallen Plankosten
9.843.637
Toelichting
Er wordt rekening gehouden met de volgende risico’s voor het KVL terrein: -
ontbreken van een projectleider voor het gehele gebied. -
Juridisch risico vanwege het feit dat de overeenkomsten nog niet zijn gesloten.
-
Financieel risico in de afname van de gronden KVL fase Noord De waarde van de gemeentegrond is afhankelijk van de te realiseren functie. Dit kan aanmerkelijk lager zijn dan waar nu rekening mee wordt gehouden in de grondexploitatie.
Toelichting 186.373
Organisatorisch risico vanwege het wisselen van projectleiders en het
-
Hogere grondopbrengsten sociaal
-
De raming voor civieltechnische werkzaamheden kan hoger uitpakken doordat er wijzigingen kunnen worden aangebracht in de plannen. Dit
1.825 Geindexeerd
In de verschillenanalyse worden verschillen groter dan € 25.000
kan hogere kosten met zich meebrengen.
toegelicht. -
Er worden hogere opbrengsten voorzien dan oorspronkelijk geraamd,
In hoofdstuk 7 wordt specifiek ingegaan op het risicomanagement en het
vanwege het bijstellen van de grondprijzen op basis van de
weerstandsvermogen.
Grondprijsbrief 2026. Kanttekeningen Projectgebonden risico’s Omschrijving Projectspecifieke risico's - Ruimtelijk / planologisch - Organisatorisch - Juridisch - Financieel / Commercieel - Bestuurlijk / politiek / maatschappelijk - Technisch / raming - Programma Totaal
Voor dit project gelden de volgende kanttekeningen / onzekerheden: -
KVL 30.000 30.000 54.000 12.500 126.500
-
De grondexploitatie geeft de stand weer per 1-1-2026. De grondexploitatie is voor een groot deel afgerond, de gemeente heeft nog een beperkte grondpositie. Voor dit stuk is de gemeente nog zoekende naar een passende invulling. Er zijn meerdere projectleiders betrokken bij de grondexploitatie KVL-terrein. Dit maakt het minder overzichtelijk.
Resultaten
22
Het resultaat op contante waarde is met circa € 345.000 verbeterd naar een negatief resultaat op contante waarde van € 5.898.000. De getroffen verliesvoorziening zal hierdoor met € 345.000 afnemen. Door goed te sturen op de civieltechnische inrichting en plankosten zal dit tekort in de toekomst naar verwachting rond dit bedrag blijven.
23
6.3. KVL studiegebied Projectomschrijving In 2021 zijn de werkzaamheden in het kader van de herinrichting door de gemeente afgerond en het lag dan ook in de verwachting dat deze grondexploitatie eind 2021 zou worden afgesloten. Bij de geraamde opbrengsten staat nog een niet gerealiseerde opbrengst voor het parkeerterrein open. Ten aanzien van dit parkeerterrein is met de marktpartij een overeenkomst gesloten waarin is overeengekomen dat deze marktpartij over een periode van zes jaar (een deel van) de parkeeropbrengsten zou afdragen aan de gemeente om zo de koopsom van het parkeerterrein te voldoen. Het terrein is door de gemeente wel overgedragen aan de ontwikkelaar. Voortgang De gemeente en de ontwikkelaar hebben een overeenkomst gesloten. Daarbij bestaat geen onenigheid over het bedrag wat de ontwikkelaar moet betalen, wel bestaat er discussie op de termijn waarop moet worden betaald. Omdat de werkzaamheden in het plangebied zijn afgerond kan de grondexploitatie per 31-12-2025 worden afgesloten.
24
Verschillenanalyse
Resultaten
Er zijn geen wijzigingen in de grondexploitatie groter dan € 25.000
Het resultaat op contante waarde is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte
KVL studiegebied
van vorig jaar. Het projectresultaat is € 2,2 miljoen verlieslatend.
Kosten
1-1-2025
1-1-2026
Verwervingen
€
€
-
Onderzoek en milieukosten
€
-
€
-
€
-
Sloopkosten
€
203.604
€
203.604
€
-
Saneringskosten
€
-
€
-
€
-
Grondwerk
€
-
€
-
€
-
Bouwrijp maken
€
770.143
€
770.143
€
-
Woonrijp maken
€
458.254
€
458.254
€
-
C iviele constructies en kunstwerken
€
423.038
€
423.038
€
-
Tijdelijk beheer gronden en opstallen
€
2.002
€
2.002
€
-
Plankosten
€
735.143
€
739.774
€
4.631
Voorbereiding en toezicht
€
-
€
-
Planschade
€
-
€
-
Bovenwijkse voorzieningen
€
-
€
-
Fondsvorming
€
-
€
-
Fiscale kosten
€
-
€
-
Overige kosten
€
25.476
€
25.476
€
-
Rente boekwaarde
€
105.601
€
113.987
€
8.386
Opbrengsten
1-1-2025
1-1-2026
Verschil
Opbrengsten woningbouw
€
1.453.029
€
1.456.070
€
3.041
Opbrengsten niet woningbouw
€
22.195
€
22.195
€
-
Subsidies
€
112.793
€
112.793
€
-
1.115.460
€
Verschil
1.115.460
Toelichting
Toelichting
Alle civieltechnische werken zijn afgerond, de opbrengsten nog niet ontvangen Deze grondexploitatie kan per 31-12-2025 worden afgesloten. Alle civieltechnische werkzaamheden binnen dit projectgebied zijn afgerond. Er is geen reden meer om deze grondexploitatie open te houden.
Kanttekeningen Voor dit project gelden de volgende kanttekeningen / onzekerheden: -
De grondexploitatie geeft de stand weer per 1-1-2025. Omdat een groot deel van de grondexploitatie al is afgerond, wordt de grondexploitatie per 31-12-2025 afgesloten, waarbij de grondwaarde voor het parkeerterrein aan de grondexploitatie wordt toegevoegd.
25
6.4. ’t Hopveld Projectomschrijving Het plangebied bestaat uit het bestaande bedrijventerrein 't Hopveld en de omliggende gronden. Het bedrijventerrein 't Hopveld ligt aan de noordoostzijde van de kern Haaren. Het bedrijventerrein is onderdeel van een overgangsgebied tussen het dorp en het agrarisch landschap en ligt zoals veel andere delen van Haaren ingeklemd tussen verschillende linten aan de Helvoirtseweg, Kantstraat en de Oude Baan. Voortgang Deze grondexploitatie is afkomstig uit de voormalige gemeente Haaren. In totaal zijn er zeven kavels in het resterende project geprojecteerd. Vijf hiervan zijn bedrijfskavels, één kavel is een gemengde bedrijfs-woonkavel en één kavel is een woonkavel. In 2024 is bedrijfskavel D. met een oppervlakte van 3.082 m² verkocht. De opbrengst bedroeg € 480.792 exclusief BTW. Hiermee zijn alle bedrijfskavels binnen de grondexploitatie verkocht. Op dit moment is er nog één woningbouwkavel direct beschikbaar. Deze woningbouwkavel wordt aangeboden via een plaatselijke makelaar voor een bedrag van € 469.000 VON. Er heeft zich een aantal belangstellenden gemeld bij de makelaar maar dit heeft nog niet geleid tot een verkoop van de kavel. De werkzaamheden
binnen deze grondexploitatie zijn nagenoeg
afgerond. 1 kavel is nog niet verkocht, maar is wel gereed. We brengen deze kavel voor getaxeerde waarde over naar de balans van de gemeente. Het
restant aan nog
uit
te
voeren
infrastructurele
werken wordt in 2026 in de reguliere exploitatie van de gemeente uitgevoerd.
De
kosten
daarvan
zijn
ten
laste
van
deze
GREX gereserveerd. De grondexploitatie kan per 31-12-2025 worden afgesloten.
26
Verschillenanalyse Medio 2026 zal het laatste gedeelte woonrijp gemaakt worden, hiervoor is
Projectgebonden risico’s
een raming aangeleverd. Er is een bedrag opgenomen voor nog te betalen
Omdat alle werkzaamheden zijn uitgevoerd, is deze grondexploitatie per
kosten. De grondexploitatie is eind 2025 afgesloten.
31-12-2025
afgesloten.
Hierdoor
vervallen
ook
alle
opgenomen
projectgebonden risico’s. Kosten
1-1-2025
1-1-2026
Verschil
Verwervingen
€
€
1.971.466
€
Onderzoek en milieukosten
€
-
€
-
Sloopkosten
€
23.764
€
23.674
€
-90
Saneringskosten
€
14.750
€
14.750
€
-
Grondwerk
€
-
€
-
Bouwrijp maken
€
560.655
€
560.655
€
-
Woonrijp maken
€
583.665
€
322.148
€
-261.517
C iviele constructies en kunstwerken
€
410.765
€
410.765
€
Tijdelijk beheer gronden en opstallen
€
98.330
€
98.330
€
-
Plankosten
€
50.451
€
-
€
-50.451
Geen kosten meer
Voorbereiding en toezicht
€
36.036
€
-
€
-36.036
Geen kosten meer
Planschade
€
-
€
-
€
-
Bovenwijkse voorzieningen
€
-
€
-
Fondsvorming
€
-
€
-
Fiscale kosten
€
-
€
-
Overige kosten
€
239.917
€
249.533
€
9.616
Rente boekwaarde
€
544.439
€
546.718
€
2.279
Opbrengsten
1-1-2025
1-1-2026
Verschil
Opbrengsten woningbouw
€
607.000
€
508.000
€
-99.000
Opbrengsten niet woningbouw
€
2.829.896
€
2.829.896
€
-
1.966.861
Toelichting 4.605
Kanttekeningen Voor dit project gelden de volgende kanttekeningen / onzekerheden: Geen kosten meer
-
-
De grondexploitatie geeft de stand weer per 1-1-2026.
-
De gemeente heeft er in het verleden voor gekozen om een makelaar in te zetten bij de verkoop van percelen. Dit verloopt niet soepel. Het kavel is al drie keer teruggekomen. De makelaar geeft aan dat de procedure bij de gemeente onduidelijk is, waardoor er te veel onzekerheden zijn voor aspirant kopers.
Toelichting Oncourante kavel, stond in verkoop maar geen geinteresseerden
-
De gemeente stelt beleid en een procedure op om de verkoop van kavels aan particulieren in eigen beheer te kunnen laten plaatsvinden.
In de verschillenanalyse worden verschillen groter dan € 25.000
Resultaten
toegelicht.
De grondexploitatie sluit met een geprognotiseerd verlies van € 415.254,
-
Civiele constructie en kunstwerken zijn te ruim geraamd naar huidig
in 2024 was het verwachte verlies nog € 659.174. Het resultaat is
inzicht. Alle civieltechnische werkzaamheden zijn afgerond. Deze
positiever doordat de kosten voor het woonrijp maken lager zijn
grondexploitatie is overgenomen van de voormalige gemeente