Bijlage 1 Integrale aanpak bedrijventerreinen

Integrale aanpak bedrijventerreinen Gemeente Oisterwijk• Datum: 04-11-2025

Inhoudsopgave 1

Managementsamenvatting

3

2

Inleiding

5

2.1 2.2 2.3 2.4

Aanleiding Kaders vanuit bestaand beleid Totstandkoming Leeswijzer

5 5 6 6

3

Huidige situatie op en om de bedrijventerreinen in Oisterwijk

7

3.1 3.2 3.3

Overzicht bedrijventerreinen gemeente Oisterwijk Sterktes en zwaktes bedrijventerreinen Oisterwijk Conclusies toekomstopgave voor toekomstbestendigheid

8 10 14

4

Totaalbeeld ruimte vraag en aanbod naar bedrijventerreinen

15

4.1 4.2 4.3

Vraag Aanbod Vraag aanbod confrontatie

15 21 23

5

Advies bedrijventerreinen Oisterwijk

25

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Inleiding advies Realiseren van het zachte planaanbod Intensiveren en revitaliseren van de bestaande bedrijventerreinen Afzien van volledige transformatie van de transformatiezone op bedrijventerrein Kerkhoven Samenwerken met de regio en (grote) bedrijven elders vestigen

25 26 27 28 29

6

Actieplan bedrijventerreinen gemeente Oisterwijk

30

6.1 6.2

Actieplan Tot slot

30 39

Bijlage 1 Gebiedsprofielen bedrijventerreinen Oisterwijk

40

Bijlage 2 Mogelijkheden tot intensivering en revitalisering in beeld

53

2

1

Managementsamenvatting

Doel en aanleiding De gemeente Oisterwijk ontwikkelt een integrale aanpak voor haar bedrijventerreinen. Doel is het 1. Creëren van ontwikkelruimte voor economische ontwikkeling en innovatie 2. Ondersteunen van maatschappelijke opgaven zoals de energietransitie, circulaire economie en klimaatadaptatie. 3. Verhogen van de kwaliteit van de bedrijventerreinen Dubbele opgave: kwantiteit én kwaliteit De verwachte uitbreidingsvraag tot 2040 bedraagt 9 tot 14 ha. netto. Daar komt een vervangingsvraag bij van 3 tot 7 ha. door de gedeeltelijke transformatie van Kerkhoven. Het exacte volume hangt daarbij af van de doorgang van de transformatieplannen. Ook is er een behoefte van 2 ha. voor de maatschappelijke transities. De totale ruimtevraag komt daarmee uit op 14 tot 23 ha. Om in de ruimtevraag te voorzien kent Oisterwijk twee zachte planlocaties • De Sonman 2 (ca. 2,5 ha) • Oisterwijk Noordzijde (ca. 7,5 ha)1 Bovendien kan door intensivering van de bestaande bedrijventerreinen 4 ha. inbreidingsruimte worden gerealiseerd. Met dit aanbod kan het tekort aan bedrijventerreinen teruggebracht worden tot 0–9 ha. Er is niet alleen een tekort aan ruimte, maar ook een kwaliteitsprobleem: veroudering, inefficiënt gebruik en beperkte uitstraling.

Door gebrek aan schuifruimte is revitalisering maar beperkt mogelijk, terwijl nieuwe kwaliteitseisen zoals vergroening of energiemaatregelen juist ook meer ruimte vragen. Advies planaanbod, transformatie en intensivering Aanbevolen wordt om nieuw planaanbod te ontwikkelen (De Sonman 2 en Oisterwijk Noordzijde), bestaande bedrijventerreinen te intensiveren en waar mogelijk te revitaliseren en de samenwerking met buurgemeenten te versterken. Voor het transformatiegebied: Nijverheidsweg/ Sprendelingenstraat wordt afgeraden om de voorgestelde transformatie zoals voorgesteld in 2019 volledig door te zetten en wordt een ander voorstel gedaan. De ruimte voor bedrijven is in Oisterwijk al schaars, en wordt in de toekomst nog schaarser. Voorgestelde inzet voor de integrale aanpak bedrijventerreinen Oisterwijk De integrale aanpak is uitgewerkt in een actieplan langs drie inhoudelijke pijlers: 1 fysiek-ruimtelijk, 2 duurzaam & gezond, en 3 sociaal-economisch. Per pijler zijn concrete acties benoemd, een nadere detaillering van de acties volgt in de uitvoeringsfase, waarbij de gemeente samen met betrokken afdelingen en partners verantwoordelijk is voor de realisatie. In deze integrale analyse van de bedrijventerreinen Oisterwijk zijn, op basis van de huidige knelpunten en toekomstige maatschappelijke en ruimtelijke opgaven, een aantal gerichte acties opgesteld.

1

Het terrein tussen de Kerkhovensestraat en de Heusdensebaan ten noorden van Kerkhoven

3

Op basis van dit onderzoek worden de volgende acties als meest belangrijk aangemerkt en zouden moeten worden geprioriteerd in de uitvoering: • Afzien van volledige transformatie van de transformatiezone op bedrijventerrein Kerkhoven • Realiseren van de Sonman 2 en Oisterwijk Noordzijde voor het creëren van schuifruimte en/of uitbreidingsruimte • Organisatiegraad opzetten op bedrijventerreinen in Oisterwijk. • Toevoegen van extra kwalitatief hoogwaardige groenstructuren en infiltratiemaatregelen op de bedrijventerreinen • Actieve inzet op intensivering en revitalisering van de bedrijfskavels met een plan per bedrijventerrein Een overzicht van alle opgenomen acties in het actieplan worden hieronder per pijler gepresenteerd; een nadere uitwerking van de acties is te vinden in hoofdstuk 6 van deze rapportage. Acties fysiek-ruimtelijk: 1. Afzien van volledige transformatie van de transformatiezone op bedrijventerrein Kerkhoven maar werk ook aan de kwaliteit 2. Realiseren van de Sonman 2 en Oisterwijk Noordzijde voor het creëren van schuifruimte en/of uitbreidingsruimte voor de opgave revitalisering 3. Actieve inzet op revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen 4. Actieve inzet op intensivering van bestaande bedrijventerreinen in Oisterwijk 5. Kwaliteitsimpuls openbare ruimte Stokeind 6. In gesprek gaan/blijven met grote bedrijven/werkgevers 7.

Monitoren, agenderen en handhaven parkeerproblematiek de Sonman 8. Verbeteren ontsluiting bedrijventerrein Kerkhoven en Laarakkers Acties duurzaam en gezond: 1. Toevoegen van extra kwalitatief hoogwaardige groenstructuren en infiltratiemaatregelen 2. Voorlichting en advies energielabels voor bestaande panden 3. Uitvoeren energiescans en in beeld brengen van verduurzamingsmogelijkheden voor de bedrijfspanden 4. Word een partnergemeente/terrein van het initiatief Werklandschappen van de Toekomst 5. Contact netbeheerder continueren en uitkomsten communiceren met ondernemers 6. Toevoegen voetpaden en veilige fietspaden 7. Verbeteren ‘last mile’ vervoer met deelmobiliteit 8. Voucherregeling vergroenen van bedrijfskavels 9. Onderzoeken mogelijkheden; smart-grid en/of energy-hub, collectieve batterijopslag en een warmtenet etc. 10. Verkenning en inzet circulaire economie bepalen Acties sociaal-economisch: 1. Organisatiegraad opzetten op de bedrijventerreinen in Oisterwijk 2. Verbeteren (collectieve) samenwerking en verbinding met onderwijsinstellingen 3. Koppeling met het sociaal domein versterken 4. Verbeteren toezicht op en voorkomen van ongewenst gedrag 5. Toevoegen van voorzieningen op en nabij de bedrijventerreinen

4

2

Inleiding

2.1

Aanleiding

De bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk staan voor verschillende urgente ruimtelijke en economische opgaven. De fysieke ruimte is nagenoeg volledig benut, terwijl de prognoses wijzen op een structurele extra ruimtevraag tot 2040. Ondernemers die willen doorgroeien lopen daarnaast tegen hun grenzen aan door een tekort aan energie (door netcongestie) en personeel (door krapte op de arbeidsmarkt). Tegelijkertijd is er op de bedrijventerreinen sprake van verouderd vastgoed, suboptimaal ruimtegebruik en een beperkte kwaliteit van de openbare ruimte. Deze knelpunten beperken niet alleen de ontwikkelmogelijkheden van de gevestigde en startende ondernemers, maar ondermijnen ook de toekomstbestendigheid en aantrekkelijkheid van de terreinen. Daar komt bij dat bredere maatschappelijke transities en ontwikkelingen, zoals de energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, arbeidsmarktkrapte en duurzame mobiliteit, steeds meer ruimtelijke impact hebben op en rondom bedrijventerreinen. Dit vraagt om een fundamentele herbezinning op de inrichting, het gebruik en het beheer van de bestaande terreinen. Tegen deze achtergrond heeft de gemeente Oisterwijk Bureau Buiten gevraagd een integrale aanpak voor de bedrijventerreinen te ontwikkelen.

In deze rapportage worden zowel de huidige knelpunten als de toekomstige transitieopgaven in samenhang geanalyseerd, met het doel om richting te geven aan een economisch vitaal, duurzaam en leefbaar Oisterwijk. Dit vraagt om slimme keuzes, samenwerking en een weloverwogen toekomstgerichte inzet van de schaarse ruimte en beschikbare middelen. 2.2

Kaders vanuit bestaand beleid

De afgelopen jaren zijn er vanuit verschillende invalshoeken rapporten en uitspraken gedaan over de bedrijventerreinen in Oisterwijk. In de voorliggende integrale aanpak bedrijventerreinen Oisterwijk sluiten we daarom zoveel mogelijk aan op de bestaande relevante beleidsstukken. De belangrijkste documenten zijn: • Bestuursakkoord Oisterwijk (2021-2026) • Koersdocument Oostflank (2024) • Economische Visie (2024) • Visie Openbare Ruimte (2023) • Gebiedsvisie Nijverheidsweg e.o. Verkenning Transformatie van het bedrijventerrein (2019) • Afsprakenkader bedrijventerreinen Hart van Brabant 2025-2030 (2024) Bovenstaande beleidsdocumenten vormen een goed vertrekpunt voor dit onderzoek. Wel is het zo dat er ook ontwikkelingen hebben plaatsgevonden, bijv. ten aanzien van de Gebiedsvisie Nijverheidsweg, die maken dat er knelpunten ontstaan. Bij deze knelpunten staan we uitgebreid stil in hoofdstuk 5.

5

2.3

Totstandkoming

Dit onderzoek is door Bureau BUITEN uitgevoerd in nauwe samenwerking met ondernemers, omwonenden en de gemeente. Voor de totstandkoming van de rapportage ‘Integrale aanpak bedrijventerreinen Oisterwijk’ zijn globaal de volgende stappen doorlopen: • Analyse van de huidige situatie: Als eerste stap van dit onderzoek zijn op basis van document- en dataanalyse, gesprekken met de ambtelijke organisatie, ondernemers en omwonenden en een fysieke schouw op de bedrijventerreinen gebiedsprofielen opgesteld. Deze profielen geven een beknopt overzicht van de huidige staat van de bedrijventerreinen en vormen het vertrekpunt van het onderzoek (zie bijlage 1). • Opstellen totaalbeeld ruimte: Vervolgens is stilgestaan bij de ruimtevraag voor bedrijventerrein in de gemeente Oisterwijk. Het gaat hier om de ruimtebehoefte voor ondernemen alsmede de verwachte ruimtevraag van de maatschappelijke transities op de bedrijventerreinen. Deze ruimtevraag is afgezet tegenover het (plan)aanbod in de gemeente. • Identificeren van kansen en opstellen integraal plan bedrijventerreinen Oisterwijk: Vanuit de analyse van de huidige situatie en het totaalbeeld ruimte zijn voor de bedrijventerreinen kansen en verbeterthema’s gedefinieerd. Deze kansen en verbeterthema’s zijn uitgewerkt in een overzichtelijk actieplan dat in deze rapportage gepresenteerd wordt.

Voor de totstandkoming van deze rapportage hebben nog verschillende proceselementen plaatsgevonden waaronder ambtelijke en bestuurlijke sessies en een bijeenkomst met de gemeenteraad. 2.4

Leeswijzer

Het rapport is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie op en rondom de bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk beschreven en ondersteund met kerncijfers over deze terreinen, zoals oppervlakte en milieucategorieën. • Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk en de invloed van een aantal maatschappelijke transities. • Hoofdstuk 5 geeft weer hoe tot een integrale aanpak voor de bedrijventerreinen te komen. • In hoofdstuk 6 worden de actieplannen met de voorgestelde acties gepresenteerd.

6

3

Huidige situatie op en om de bedrijventerreinen in Oisterwijk

In dit hoofdstuk schetsen we de huidige situatie op de bedrijventerreinen. We brengen het huidig aanbod in beeld en geven beknopt weer hoe de bedrijventerreinen er qua toekomstbestendigheid voorstaan. Figuur 3.1: Bedrijventerreinen gemeente Oisterwijk

Bron: Bureau BUITEN (2025)

7

3.1

Overzicht bedrijventerreinen gemeente Oisterwijk

De gemeente Oisterwijk telt momenteel vijf bedrijventerreinen verspreid over de kernen Oisterwijk, Moergestel en Haaren (Zie figuur en tabel 3.1). Het gezamenlijk oppervlak van deze bedrijventerreinen is 92 hectare. De ondernemers op de bedrijventerreinen leveren circa 3.500 banen, dit komt neer op circa 25% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Oisterwijk. De vijf bedrijventerreinen zijn: •

Kerkhoven: is het grootste bedrijventerrein van de gemeente Oisterwijk. Het grenst in het zuiden aan het spoor/station; aan de west- en oostkant grenst Kerkhoven aan woonwijken van de kern Oisterwijk. Het terrein huisvest bedrijven in verschillende sectoren: van High Tech Systemen & Materialen (HTSM), tot logistiek en dienstverlening. Het bedrijventerrein kent een zone, aan de Nijverheidsweg, waar bedrijvigheid met hoge milieucategorie (4.1) is toegestaan. De nabijheid van wonen zorgt voor een spanningsveld tussen de verschillende belangen. Er is grote variatie in kwaliteit op het terrein.

•

Laarakkers: is in Oisterwijk een middelgroot bedrijventerrein grenzend aan Kerkhoven. Het terrein is recenter ontwikkeld dan Kerkhoven. Dit blijkt onder andere uit de moderne, groene uitstraling en de verzorgde openbare ruimte. De helft van het aantal banen op Laarakkers komt voort uit bedrijven uit de logistiek, een kwart van de banen uit de bouw. De maximale milieucategorie op dit terrein is 3.2.

•

De Sonman: is een klein bedrijventerrein in de kern Moergestel. Het terrein heeft een goede uitstraling door de goedverzorgde openbare ruimte, groenvoorziening en moderne panden. Door de ligging aan de A58 is de bereikbaarheid uitstekend. De meeste banen zijn te vinden in de sector ‘consumentendiensten’ (onder meer interieurbedrijven) en ‘maak- en procesindustrie’.

•

Stokeind: is een kleinschalig bedrijventerrein ingeklemd in de woonkern van Moergestel. Het bedrijventerrein huisvest voornamelijk bedrijven in de maak- en procesindustrie. De maximale milieucategorie op dit terrein is 3.1. De combinatie van wonen en werken resulteert soms in onwenselijke situaties, met name op het gebied van verkeersveiligheid en de openbare ruimte.

•

’t Hopveld: is een klein bedrijventerrein gelegen in Haaren. Het bestaat uit twee delen: Hopveld I en Hopveld II. Over het algemeen is de openbare ruimte in goede staat, ook al valt er op het gebied van klimaatadaptatie nog een grote slag te slaan. De meeste banen op ‘t Hopveld komen voort uit de sector ‘overheid, onderwijs en zorg’, gevolgd door ‘bouw, handel en reparatie’. De maximale milieucategorie op ’t Hopveld is 3.1.

8

Tabel 3.1: Overzicht bedrijventerreinen gemeente Oisterwijk Kern Naam Startjaar Netto Milieubedrijvenuitgifte oppervlak categorie terrein (ha.) Oisterwijk Kerkhoven 1920 59,2 4* Oisterwijk

Laarakkers

2001

13,4

3

Moergestel

De Sonman

1985

7,3

3

Moergestel

Stokeind

1960

6,9

3

Haaren

‘t Hopveld

1982

5,2

3

Totaal

92,0

*Een klein gedeelte op Kerkhoven betreft milieucategorie 4 Bron: IBIS (2025)

De figuren 3.2 t./m 3.4 geven aan de hand van fotomateriaal een beeld van de bedrijventerreinen. Figuur 3.2: Impressie bedrijventerreinen Oisterwijk

Figuur 3.3: Impressie bedrijventerreinen Moergestel

Figuur 3.4: Impressie bedrijventerrein Haaren

9

3.2

Sterktes en zwaktes bedrijventerreinen Oisterwijk

Om de kwalitatieve sterktes en zwaktes van de bedrijventerreinen in Oisterwijk in beeld te brengen zijn gebiedsprofielen opgesteld. Deze gebiedsprofielen dienen als nulmeting en vertrekpunt om kansen en aandachtspunten met betrekking tot de toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen in beeld te brengen. De gebiedsprofielen zijn tot stand gekomen door een combinatie van een data-analyse, schouw van de terreinen, gesprekken met de ambtelijke organisatie en ondernemers, en de expertise van Bureau BUITEN. Daarbij is gebruik gemaakt van onze methodiek toekomst bestendige bedrijventerreinen waarbij de bedrijventerreinen integraal beoordeeld worden op een drietal pijlers met een aantal subthema’s (zie figuur 3.2.1): 1. Fysiek-Ruimtelijk: De inrichting van de openbare ruimte, de bereikbaarheid, de kwaliteit van het vastgoed en efficiënt ruimtegebruik t.a.v. de bedrijfskavels 2. Duurzaam & gezond: met inzet op de energietransitie en klimaatadaptatie, een gezonde en veilige werkomgeving, de inzet op het faciliteren van de circulaire economie en de transitie naar duurzame mobiliteit. 3. Sociaal-economisch: met de economische ontwikkeling en de aanwezigheid van een organisatiegraad, de nabijheid van voorzieningen, veiligheid en de samenwerking met onderwijs en arbeidsmarktpartijen. Figuur 3.2.1: Pijlers en subthema’s toekomstbestendige bedrijventerreinen

Aangezien de gebiedsprofielen lijvige documenten zijn geworden is er voor gekozen deze in de bijlagen op te nemen (zie bijlage 1). In plaats van de gebiedsprofielen presenteren wij hieronder de belangrijkste aandachtspunten van de bedrijventerreinen in Oisterwijk, Moergestel en Haaren. Hierbij is gebruik gemaakt van een kleurenschema, waarbij een groene score aangeeft dat het terrein goed scoort en er geen tot weinig inzet nodig is. Bij een oranje score kan het terrein op dit thema nog verbeterd worden en bij een rode score is er nog onvoldoende inzet op dit specifieke thema.

10

3.2.1

Fysiek-ruimtelijk

Op het onderdeel fysiek-ruimtelijk scoren de bedrijventerreinen in Oisterwijk, zoals te zien in het kleurenschema, wisselend. Per subthema merken we de volgende zaken op: •

•

•

•

Staat openbare ruimte: de meeste bedrijventerreinen hebben een goede openbare ruimte; over het algemeen is de bestrating in goede staat, is er ruimte voor groen en ligt er vrijwel geen zwerfafval rondom de terreinen. Alleen op Stokeind is de openbare ruimte in slechte staat. De weg is hier verouderd, er zijn geen voet- en fietspaden en auto’s parkeren en passeren via de onverharde bermen. Kwaliteit vastgoed: het vastgoed is op een aantal bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk verouderd, behalve Laarakkers die hier een positieve uitzondering op vormt. Met name op Kerkhoven en Stokeind ligt een grote revitaliseringsopgave van verouderd vastgoed. Daarnaast zien we ook op het oostelijk deel van de Sonman en ’t Hopveld een aantal verouderde panden2. Ontsluiting: de ontsluiting van de bedrijventerreinen is op de meeste bedrijventerreinen in Oisterwijk redelijk goed georganiseerd. De bedrijventerreinen liggen vaak in de nabijheid van grote provinciale wegen en met het station Oisterwijk hebben Laarakkers en Kerkhoven ook een goede OVbereikbaarheid. Daarnaast is ook ’t Hopveld per bus goed bereikbaar. Daarentegen is de ontsluiting van Kerkhoven en Laarakkers in de huidige situatie en met name richting de toekomst een groot aandachtspunt.

Wanneer op Kerkhoven en Laarakkers ingezet wordt op intensivering en/of uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein zullen verkeersstromen toenemen. Efficiënt ruimtegebruik: valt er op alle terreinen, behalve De Sonman, nog een grote verbeteringsslag te maken. Zo wordt er niet overal gebruik gemaakt van de maximale pandhoogte. Met het optoppen van de panden en het verruimen van de mogelijkheden in het omgevingsplan kan er substantiële ruimtewinst worden behaald. We constateren wel dat intensivering op Stokeind en ’t Hopveld minder voor de hand ligt, gezien de situering en/of omgeving van de terreinen. Om intensivering op Laarakkers mogelijk te maken zou meer ruimte geboden moeten worden de hoogte in. Wij achten het aannemelijk dat dit op deze locatie mogelijk is.

Figuur 3.2.2: Opgaven fysiek-ruimtelijk Kerkhoven

Laarakkers

De Sonman

Stokeind

‘t Hopveld

Staat openbare ruimte Kwaliteit vastgoed Ontsluiting Efficiënt ruimtegebruik Bron: Bureau BUITEN (2025) 2

Zie bijlage 2 voor een overzicht van het bouwjaar, de bouwhoogte en de FSI van de verschillende panden op de bedrijventerreinen in Oisterwijk.

11

3.2.2

Duurzaam & gezond

De opgaven voor de thema’s passend bij de pijler duurzaam & gezond is, zoals te zien in het kleurenschema, groot. Per subthema merken we de volgende zaken op: •

•

•

•

•

Energietransitie: Op het onderdeel energietransitie scoren alle bedrijventerreinen in Oisterwijk matig tot slecht. Veel platte daken worden niet efficiënt benut voor zonnepanelen en de energielabels van veel panden zijn nog te laag. Bedrijven hebben last van netcongestie waardoor het op korte termijn lastig is te investeren in elektrificatie en zonnepanelen. Een combinatie van energiebesparing en efficiëntere installaties, batterijopslag en/of ook samenwerking in een energiehub kan mogelijk voor wat verlichting zorgen wanneer netverzwaring op zich laat wachten. Klimaatadaptatie: op het gebied van klimaatadaptatie valt er op alle bedrijventerreinen nog genoeg te verbeteren. Met name Laarakkers en Kerkhoven ondervinden hittestress als gevolg van verharding. Met name de bedrijfskavels zijn hier erg versteend. Ook op de Sonman en het Hopveld zijn de bedrijfskavels nog sterk verhard en is er weinig aandacht voor klimaat adaptieve maatregelen. Het is dus belangrijk om op deze terreinen, maar ook op de andere terreinen, een vergroeningsslag te slaan. Dit is ook goed voor de aantrekkelijkheid van het terrein. Thema gezonde, veilige en groene omgeving: op dit thema scoren alle bedrijventerreinen redelijk tot goed. Dit komt met name vanwege de gunstige ligging nabij groene landschappen en de overwegend groene openbare ruimte.

Wel valt er op de bedrijventerreinen nog een winst te behalen in het aanleggen van fiets- en voetpaden en het verbeteren van de verkeersveiligheid. Met name het ontbreken van voet- of fietspaden op Stokeind zorgt voor onveilige verkeersituaties. Circulaire economie: Een andere grote opgave voor de bedrijventerreinen in Oisterwijk is de transitie naar een circulaire economie. Voor de circulaire economie is er veel ruimte nodig, niet alleen voor verwerking, maar ook voor opslag van herbruikbare materialen. Op dit moment heeft Kerkhoven een milieustraat, recyclecentrum en een aantal bouwbedrijven gevestigd. Deze bedrijven kunnen mogelijk een rol gaan spelen in de transitie naar een circulaire economie. Tegelijkertijd bestaat de kans dat de milieustraat Oisterwijk naar Tilburg verhuist en dit potentieel wordt verplaatst naar buiten de gemeentegrenzen. Wel zien we nog kansen voor de logistieke bedrijven op Laarakkers om een faciliterende rol te spelen in de circulaire economie. Duurzame mobiliteit: de bedrijventerreinen scoren wisselend op het thema duurzame mobiliteit. De bedrijventerreinen hebben allemaal relatief weinig laadpalen. Wel liggen Kerkhoven en Laarakkers dichtbij het station en is ’t Hopveld goed bereikbaar per bus. De bedrijventerreinen in Moergestel zijn daarentegen niet goed bereikbaar met het OV en ook laadvoorzieningen krijgen hier maar weinig aandacht.

Figuur 3.2.3: Opgaven duurzaam & gezond Kerkhoven

Laarakkers

De Sonman

Stokeind

‘t Hopveld

Energietransitie Klimaatadaptatie

12

Gezonde, veilige en groene omgeving Circulaire economie Duurzame mobiliteit Bron: Bureau BUITEN (2025)

3.2.3

Sociaal-economisch

Voor de pijler sociaal-economisch liggen op de bedrijventerreinen in Oisterwijk een aantal opgaven. Per subthema merken we de volgende zaken op: •

•

•

•

•

Economische ontwikkeling: Over het algemeen is de economische ontwikkeling op de bedrijventerreinen redelijk goed. De bedrijventerreinen ‘t Hopveld en Laarakkers laten de grootste economische groei zien, terwijl het aantal banen en vestigingen op Stokeind de laatste jaren sterk is gestagneerd. Organisatiegraad: De organisatiegraad is voor alle bedrijventerreinen een groot aandachtspunt. Geen van de bedrijventerreinen heeft een officiële organisatievorm; ondernemers werken vrijwel niet samen. Een uitzondering hierop zijn de ondernemers op De Sonman, die samenwerken om het terrein netjes te houden. Voorzieningen: de meeste bedrijventerreinen hebben een beperkt aanbod aan voorzieningen, alleen nabij de Sonman en Kerkoven zien we een aantal voorzieningen in de vorm van een winkeltje bij het tankstation en/of een supermarkt. De nabijheid van voorzieningen maakt dat een terrein een aantrekkelijkere plek is om te werken voor personeel van de gevestigde bedrijven. Veiligheid: er zijn weinig directe signalen van ondermijnende activiteiten op de bedrijventerreinen, of er zijn maatregelen om dit tegen te gaan genomen. Op de Sonman is bijv. cameratoezicht. Wel signaleren we dat verouderd vastgoed en doodlopende straten uit het zicht, bijvoorbeeld op Kerkhoven en Stokeind, ondermijning in de hand kunnen werken.

Onderwijs en arbeidsmarkt: er zijn op dit thema nog genoeg kansen om de verbinding met het onderwijs en het bedrijfsleven uit te bouwen. Voorbeelden zijn de dag van de techniek, de banenmarkt en het economisch platform. Samenwerking met onderwijsinstellingen vindt nu nog teveel op individuele basis plaats. Gezien de toenemende krapte en tekorten op de arbeidsmarkt is het zaak hier meer en op structurele basis werk van te maken.

Figuur 3.3.4: Opgaven Sociaal-economisch Kerkhoven

Laarakkers

De Sonman

Stokeind

‘t Hopveld

Economische ontwikkeling Organisatiegraad Voorzieningen

13

Veiligheid Onderwijs en arbeidsmarkt Bron: Bureau BUITEN (2025)

3.3

Conclusies toekomstopgave voor toekomstbestendigheid

De bedrijventerreinen in Oisterwijk vervullen een belangrijke rol in de lokale economie, maar staan voor een forse toekomstopgave. Vooral op het vlak van het versterken van samenwerking en organisatiegraad, revitalisering van verouderd vastgoed en de verduurzaming (energie, klimaatadaptatie, circulaire economie) is extra inzet nodig om de bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken. In het actieplan in hoofdstuk 6 is de benodigde inzet per pijler en sub-thema nader uitgewerkt.

14

4

Totaalbeeld ruimte vraag en aanbod naar bedrijventerreinen

In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de ruimtevraag en de omvang van het tekort aan bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk. Ook schetsen we hoe er vanuit de maatschappelijke transities mogelijk een extra ruimtevraag ontstaat. 4.1

Vraag

4.1.1

Uitbreidingsvraag

In 2022 heeft adviesbureau Stec voor de regio Hart van Brabant een nieuwe ruimtebehoefteprognose opgesteld tot aan 2030. Als afgeleide hiervan heeft Bureau BUITEN voor Oisterwijk een uitbreidingsbehoefte van 9 tot 14 hectare netto tot 2040 geraamd. 4.1.2

Vervangingsvraag door transformatieplannen

Op het bedrijventerrein Kerkhoven is een transformatiegebied aangewezen (het transformatiegebied: Nijverheidsweg/ Sprendelingenstraat). Dit gebied grenst ter hoogte van de Nijverheidsweg en Ambachtstraat direct aan de woonontwikkeling op het KVL-terrein (zie figuur 4.1.1). Het aangrenzende deel van het bedrijventerrein kent gedeeltelijk een milieuhindercategorie 4.1 (zie rode contour in figuur 4.1.1). Figuur 4.1.1 overzicht KVL dorp en aangewezen transformatiegebied op Kerkhoven

In 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met de aanwijzing van dit gebied als transformatiegebied naar een gemengd woon-werkmilieu. Dit betekent dat voor een deel van de ondernemers op het circa 6 à 7 hectare bedrijventerrein een alternatieve vestigingslocatie gevonden moet worden, aangezien de huidige bedrijvigheid niet verenigbaar is met een gemengd woon-werkmilieu. Hiervoor was destijds de Bedrijfsweg in beeld zoals ook opgenomen in het Koersdocument Oostflank en economische visie 2024-2030. De gemeente Oisterwijk heeft met de gebiedsvisie Nijverheidsweg 2019 gekozen om de transformatie van het gebied over te laten aan marktinitiatieven en geen actieve rol hierin te nemen. Voor circa 3 ha. bedrijventerrein zijn er inmiddels initiatieven van de grond gekomen (zie grijs gearceerde gebied in onderstaand figuur).

15

Figuur 4.1.2 gebieden waar transformatie van de grond komt (grijze arcering) en waar niet (rode contour).

Bron: gebiedsvisie Nijverheidsweg 2019

Het deel waar de transformatie niet van de grond komt betreft het gedeelte van het transformatiegebied met de hogere milieucategorie 4.1 (zie rode contour in figuur 4.2.2). Dit gebied is ook ca. 3-4 ha. groot. Omdat het hier tot dusver niet lukt om transformatie te realiseren is er veel onduidelijkheid voor zowel omwonenden als zittende ondernemers. Een aantal ondernemers is vertrokken wat resulteert in leegstand en verloederd vastgoed. Ook zijn er ondernemers die wel weer investeren in bedrijfsvoering met als gevolg toenemende zorgen vanuit omwonenden omtrent overlast. Om zowel ondernemers als omwonenden perspectief en duidelijkheid te bieden, is het noodzakelijk een keuze te maken over de gewenste toekomst van dit deel van Kerkhoven. De huidige transformatieplannen resulteren in een vervangingsvraag van 3 hectare, wanneer volledige transformatie gerealiseerd wordt komt de totale vervangingsvraag uit op ca. 6-7 hectare. 4.1.3

Ruimtevraag vanuit maatschappelijke transities

Naast de ruimtevraag vanuit het bedrijfsleven en de transformatieplannen staan de gemeente Oisterwijk, ondernemers en inwoners gezamenlijk ook voor een aantal maatschappelijke transities die eveneens ruimtelijke consequenties hebben en (deels) op de bedrijventerreinen kunnen of moeten landen. Het gaat hierbij om opgaven die niet los te zien zijn van het functioneren, de inrichting en het toekomstperspectief van deze terreinen. De belangrijkste ruimtelijk-relevante transities zijn: • De energietransitie, inclusief de aanpak van netcongestie en het creëren van ruimte voor duurzame opwekking, opslag en verdeling van energie; • De transitie naar een circulaire economie, waarbij het hergebruik van grondstoffen en ruimte voor de circulaire activiteiten en clusters centraal staat;

16

• •

Klimaatadaptatie, met aandacht voor het vergroenen van terreinen, het verbeteren van waterafvoer en het verminderen van hittestress; De verduurzaming van mobiliteit, zoals de inrichting van laadinfrastructuur, logistieke hubs en stimulering van fiets- en OV-gebruik.

De invloed van bovenstaande maatschappelijke transities op de bedrijventerreinen is nader uitgewerkt in de paragrafen 4.5.1 t/m 4.5.4. Naast bovenstaande maatschappelijke opgaven zijn er ook nog opgaven die geen directe ruimtelijke impact hebben op bedrijventerreinen, maar wél van invloed zijn op het economisch functioneren ervan, zoals arbeidsmarktkrapte en vergrijzing. Deze thema’s worden meegenomen in het bredere actieplan. I

Ruimte voor de energietransitie

De bedrijventerreinen in Oisterwijk staan, net als elders in Nederland, voor de opgave om te verduurzamen. Dit betekent concreet dat het gebruik van fossiele energie moet worden afgebouwd en vervangen moet worden door duurzame alternatieven, zoals groene elektriciteit en duurzame warmtebronnen waaronder; warmtenetten, warmtepompen of elektrische verwarming. Voor zwaardere industriële activiteiten kan op termijn waterstof een rol spelen, maar voor het merendeel van de MKB-bedrijven is dit voorlopig niet aan de orde. De transitie naar een duurzaam energiesysteem heeft verschillende ruimtelijke implicaties die van invloed zijn op de bedrijventerreinen: •

•

•

Lokale opwek met name via zonnepanelen: Er is behoefte aan ruimte voor de lokale opwek van duurzame energie, met name via zonnepanelen. In eerste instantie wordt ingezet op het benutten van bedrijfsdaken en eventueel gevels. Dit leidt niet tot een extra ruimtebeslag. Ook het plaatsen van zonnepanelen boven parkeerplaatsen, bijvoorbeeld in de vorm van carports, behoort tot de mogelijkheden. In sommige gevallen kan dit ten koste gaan van vergroening op kavels of parkeerterreinen, maar niet van bedrijfsruimte. Investeringen in verzwaren elektriciteitsnet: De energietransitie vraagt ook om verzwaring van het elektriciteitsnet vanwege de groeiende elektriciteitsvraag. Dit vereist onder meer de aanleg van extra hoog- en laagspanningsstations en het versterken van kabelverbindingen. Het verzwaren van kabels zelf heeft geen bovengrondse ruimte-impact, mits er ondergronds voldoende ruimte beschikbaar is en de hoogspanningsinfrastructuur zal buiten de bedrijventerreinen worden aangelegd. Het verzwaren van het laagspanningsnetwerk heeft wel een ruimtebeslag op de bedrijventerreinen. Verwacht wordt dat in ongeveer één derde van de straten werkzaamheden plaatsvinden en dat het aantal transformatorhuisjes in omvang zal toenemen.

Deze zijn doorgaans goed inpasbaar in de openbare ruimte zonder negatieve gevolgen voor de (ruimte voor) bedrijvigheid, maar gaan wel ten koste van eens stukje openbare ruimte. Voorkomen/tegengaan netcongestie: Om problemen met netcongestie te beperken, worden ook slimme netwerken ontwikkeld, zoals energy-hubs of smart-hubs. De ruimtelijke impact hiervan is beperkt, tenzij er sprake is van de realisatie collectieve batterijopslag. In dat geval is ruimte nodig voor één of enkele containers met batterijen, bijvoorbeeld op een centrale plek. Wanneer de piekbelasting van de stroomvraag beperkt blijft, kan een dergelijke hub ook

17

•

II

zonder grootschalige opslag functioneren en heeft dit geen ruimtelijke consequenties. Alternatieve warmtevoorziening: Tot slot verandert ook de warmtevoorziening op de bedrijventerreinen. Nieuwe bedrijfspanden worden veelal gasloos ontwikkeld en maken gebruik van elektrische verwarming of aansluiting op een warmtenet. Door de huidige netcongestie genieten warmtenetten op korte termijn de voorkeur boven individuele elektrische verwarming die de druk op het net verder vergroten. Warmtenetten worden ondergronds aangelegd en vergen voldoende ruimte in de ondergrond, naast andere infrastructuur zoals riolering en elektriciteitsleidingen. Individuele oplossingen zoals warmtepompen vergen geen extra ruimte op het terrein. Ruimte voor de circulaire economie

De economie als geheel staat voor de transitie van een lineair naar een circulair systeem, waarbij grondstoffen en producten zo veel mogelijk worden hergebruikt en afvalstromen worden geminimaliseerd. Deze omslag is al in gang gezet, maar verloopt traag door diverse belemmeringen. Zo zijn primaire grondstoffen in veel gevallen nog relatief goedkoop, terwijl technieken om complexe materialen effectief te recyclen vaak duur zijn of nog ontbreken. De circulaire economie vraagt daarnaast om fysieke ruimte, met name voor het verwerken, recyclen en terugwinnen van materialen. Deze activiteiten zijn doorgaans gebonden aan milieucategorieën die passen bij zwaardere industriële processen, waarvoor op bedrijventerreinen in heel Nederland, ook in Oisterwijk, schaarse ruimte beschikbaar is. Ondanks dat de implementatie momenteel nog beperkt is, zijn de ambities op nationaal en regionaal niveau groot en zal de ruimtelijke impact van deze transitie de komende jaren toenemen. Voor de bedrijventerreinen in Oisterwijk zijn de volgende ruimtelijke effecten relevant: • Ruimte voor circulaire bedrijfsprocessen: Veel bedrijven zijn bezig hun productieprocessen te verduurzamen door steeds meer gebruik te maken van secundaire grondstoffen, zoals hout, ijzer, papier, isolatiematerialen, glas en kunststoffen.

In de meeste gevallen kunnen deze aanpassingen binnen de bestaande bedrijfsvoering plaatsvinden. Wel kan in de transitiefase tijdelijk meer ruimte nodig zijn omdat beide processen parallel aan elkaar plaatsvinden. Voor meer complexe processen, zoals in de chemische industrie, kunnen aanvullende installaties nodig zijn. Dergelijke ontwikkelingen lijken in Oisterwijk op dit moment niet aan de orde. • Ruimte voor opslag, verwerking en recycling: Naarmate de circulaire economie groeit, neemt de vraag toe naar locaties waar grondstoffen kunnen worden opgeslagen, verwerkt en teruggewonnen. Dit betekent op termijn een toename van het aantal recyclingbedrijven en verwerkers van reststromen. In Oisterwijk kunnen dergelijke bedrijven zich vestigen, mits dit past binnen de geldende milieucategorieën. Belangrijke aanknopingspunten vormen hierbij de herhuisvesting van de milieustraat. Naar verwachting wordt deze gerealiseerd op de uitbreidingslocatie Oisterwijk Noordzijde. Hiervoor wordt dan ook 2 ha. gereserveerd. • Toename van logistieke stromen: Door de toename in hergebruik van materialen zal ook het logistiek (retour) transport van grondstoffen en (half)fabricaten toenemen. In Oisterwijk is reeds een aantal transportbedrijven actief, met name

18

op bedrijventerrein Laarakkers. Verwacht wordt dat dit aantal verder zal groeien. Een goede ontsluiting van de bedrijventerreinen is daarom van groot belang, waarbij met name de bereikbaarheid van Kerkhoven en Stokeind een aandachtspunt vormt. Hoe bovenstaande zich vertaalt in een kwantitatieve vraag in hectaren is onzeker en afhankelijk van ontwikkelingen die buiten de invloedsfeer van de (ondernemers in de) gemeente vallen. Denk daarbij aan geopolitieke ontwikkelingen (de noodzaak tot ‘strategische autonomie’ kan een impuls zijn voor de circulaire transitie), veranderingen in de materiële consumptie en consumentengedrag, de inzet van circulaire strategieën binnen het bedrijfsleven (R-strategieën: Refuse, Reduce, Reuse, Recycle, etc.), nationaal en Europees beleid. III

Ruimte voor duurzame mobiliteit

Ook binnen de mobiliteitssector is een duidelijke verduurzamingsopgave zichtbaar. Voor het goederenvervoer betekent dit in de praktijk een overgang van fossiele brandstoffen naar emissieloze aangedreven transport. Veel bedrijven bevinden zich momenteel in deze transitie of zullen hier op korte termijn mee starten, mede gedreven door milieuzone regelgeving van bijvoorbeeld Tilburg. Elektrische bestelbussen zijn inmiddels breed beschikbaar en ook elektrische vrachtwagens komen stapsgewijs op de markt. Voor zwaar transport wordt op langere termijn waterstof als alternatief genoemd, al wordt verwacht dat deze ontwikkeling pas na 2035 concreet vorm zal krijgen, onder de voorwaarde dat beschikbaarheid en betaalbaarheid van waterstof zich sterk verbeteren. Ook het personenvervoer elektrificeert in rap tempo. Daarnaast maken elektrische fietsen het voor steeds meer werknemers mogelijk om grotere afstanden fietsend af te leggen. Verder is een toename zichtbaar in het gebruik van deelmobiliteitsconcepten, zoals deelauto’s, -fietsen en -scooters, waardoor het bezit van een eigen voertuig minder noodzakelijk wordt.

Hoewel de vervanging van voertuigen met een verbrandingsmotor door elektrische alternatieven op zichzelf geen extra ruimtelijke impact heeft, zijn er wel twee andere relevante ruimtelijke effecten verbonden aan deze mobiliteitstransitie: • Laadinfrastructuur: Elektrisch vervoer vraagt om voldoende (snel)laadmogelijkheden. Indien bedrijven deze zelf op hun eigen terrein realiseren, betekent dit een ruimtevraag op de eigen kavel, bijvoorbeeld op bestaande parkeerplaatsen. In de praktijk is het echter lastig voor individuele ondernemers om een zware netaansluiting te verkrijgen vanwege netcongestie. Daarom is het wenselijk te onderzoeken of collectieve snellaadpleinen op of nabij de bedrijventerreinen kunnen worden gerealiseerd. Deze voorziening biedt ook kleinere ondernemers toegang tot laadinfrastructuur zonder hoge investeringskosten. Eventueel kunnen deze laadpleinen gecombineerd worden met collectieve batterijopslag als onderdeel van een lokaal smart grid. • Deelmobiliteit: Hoewel het gebruik van deelauto’s, -fietsen en -scooters toeneemt, speelt deze ontwikkeling zich voornamelijk af in stedelijke gebieden. In Oisterwijk is de potentie voor grootschalige deelmobiliteit beperkt. De impact op het aantal benodigde parkeerplaatsen op bedrijventerreinen zal daardoor naar verwachting gering zijn, waardoor dit op korte termijn geen significante ruimtewinst oplevert.

Deelfietsen kunnen, met name voor studenten en scholieren, een waardevolle aanvulling vormen wanneer regionale bushaltes op

19

relatief grote afstand van bedrijventerreinen zijn gelegen. Dit is bijvoorbeeld het geval in Moergestel. In Oisterwijk zijn reeds deelfietsen beschikbaar via het OVfietsensysteem op het station. De ruimtelijke impact van een uitbreiding van het aantal deelfietsen is verwaarloosbaar. IV

Ruimte voor klimaatadaptatie

Door klimaatverandering nemen extreme weersomstandigheden in frequentie en intensiteit toe. In de zomerperioden komt langdurige hitte en droogte steeds vaker voor, terwijl de winters gekenmerkt worden door nattere omstandigheden en langdurige neerslag. Daarnaast worden met name in de zomer hevige regenbuien (lokale piekbuien) steeds intensiever, wat kan leiden tot tijdelijke wateroverlast. Deze ontwikkelingen vragen om gerichte maatregelen op het gebied van klimaatadaptatie. Klimaatadaptatie heeft duidelijke ruimtelijke implicaties en vertaalt zich op bedrijventerreinen met name in de volgende componenten: • Ruimte voor groenstructuren: Ter beperking van hittestress is het van belang dat bedrijventerreinen voldoende groen bevatten. Groene structuren bieden verkoeling en dragen tevens bij aan het verbeteren van het verblijfsklimaat (voor mens én dier). De kwaliteit van het groen is hierbij bepalend: bomen zorgen voor meer schaduw en verkoeling dan lage beplanting. In Oisterwijk zijn de bedrijventerreinen over het algemeen ruim opgezet, wat kansen biedt voor het toevoegen van groen in de openbare ruimte. Tegelijkertijd constateren we dat delen van de bedrijfskavels, evenals het stationsgebied, sterk (deels onnodig) versteend zijn. Hier zal actief ruimte vrijgemaakt moeten worden voor vergroening.

Om te voorkomen dat de toevoeging van groen ten koste gaat van functionele bedrijfsruimte, is inzet op dubbelruimtegebruik noodzakelijk. Voorbeelden hiervan zijn het toepassen van gevelgroen en het aanleggen van groendaken op delen van daken die niet benut worden voor zonnepanelen. Daarnaast kan worden overwogen of elders in de gemeente natuurcompensatie kan plaatsvinden, ter verzachting van de negatieve effecten van bedrijventerreinen op biodiversiteit en groenvoorziening. • Ruimte voor hemelwaterinfiltratie: Een beter afgestemde inrichting op veranderende neerslagpatronen is essentieel. Maatregelen met beperkte ruimtelijke impact zijn onder andere het afkoppelen van hemelwaterafvoer via een gescheiden rioolsysteem. Ook het verminderen van overbodige verharding en de vervanging hiervan door groen draagt bij aan een betere waterhuishouding. Waar verharding noodzakelijk blijft, kan worden gekozen voor halfverharding of waterdoorlatende bestrating. Daarnaast kunnen op strategische locaties wadi’s worden aangelegd, zowel in de openbare ruimte als, indien mogelijk, op bedrijfskavels. Een wadi is een verlaagde groenstrook of greppel die bij hevige regenval tijdelijk water opvangt, waarna het water langzaam infiltreert in de bodem. Dit helpt wateroverlast te voorkomen en draagt bij aan een robuust watersysteem.

Opgemerkt wordt dat maatregelen gericht op klimaatadaptatie ook zorgen voor een aantrekkelijkere uitstraling van het terrein. Dit vergroot de aantrekkingskracht van het terrein als werklocatie voor (nieuwe) werknemers.

20

4.2

Aanbod

4.2.1

Hard planaanbod

De gemeente kent per 1-1-2025 géén hard planaanbod meer om in de ruimtevraag van ondernemers te voorzien. Tabel 4.2.1: Overzicht totaalbeeld aanbod van de bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk Kern Naam Netto oppervlak Hard planaanbod bedrijventerrein (ha.) Oisterwijk Kerkhoven 59,2 0 Oisterwijk

Laarakkers

13,4

0

Moergestel

De Sonman

7,3

0

Moergestel

Stokeind

6,9

0

Haaren

‘t Hopveld

5,2

0

92,0

0

Totaal

Bron IBIS 2025

4.2.2

Zacht planaanbod

De gemeente kan het ruimtelijk aanbod uitbreiden met de ontwikkeling van een aantal zachte planlocaties. De drie locaties zijn ook opgenomen in het Koersdocument en de economische visie zijn (figuur 4.3.1): • Oisterwijk Noordzijde; een locatie ten noorden van de Kerkhoven tussen de Kerkhovensestraat en Heusdensebaan waar maximaal ca. 7.5 ha. netto bedrijventerrein kan worden gerealiseerd3. • De Sonman 2; een locatie ten westen van het bestaande bedrijventerrein De Sonman waar maximaal ca. 2,5 ha. extra bedrijventerrein gerealiseerd kan worden. Motie Bedrijfsweg De gemeente had tot voorkort ook zachte plannen voor de ontwikkeling van maximaal ca. 6 ha. netto bedrijventerrein op een locatie (Bedrijfsweg) ten noordwesten van het bedrijventerrein Kerkhoven. De gemeenteraad heeft echter een motie aangenomen om deze locatie niet te ontwikkelen als bedrijventerrein. We beschouwen deze locatie daarom ook niet meer als potentieel aanbod.

3

Op dit terrein wordt mogelijk dan ook de nieuwe milieustraat gerealiseerd, wat ten koste gaat van ca. 2 hectare aan bedrijventerrein, waardoor er feitelijk 5,5 hectare beschikbaar is voor bedrijven.

21

Figuur 4.2.1 Koerskaart werken met de potentiële uitbreidingslocaties in beeld

Bron: Koersdocument Oostflank 2024

Tabel 4.2.2: Overzicht van het zachte planaanbod in de gemeente Oisterwijk Kern Naam zacht Netto oppervlak (ha.) planaanbod Oisterwijk Oisterwijk Noordzijde Ca. 7,5 ha. Moergestel Totaal

De Sonman 2

Ca. 2,5 ha Ca. 10 ha

22

Regionaal beeld vraag en aanbod Hart van Brabant De bedrijvenmarkt houdt niet op bij de gemeentegrens van de gemeente Oisterwijk, maar heeft een regionaal karakter. Bedrijven uit Oisterwijk kunnen namelijk ook de keuze maken om zich te vestigen in een buurgemeente, terwijl bedrijven uit buurgemeenten zich wellicht ook in Oisterwijk willen vestigen. Daarom is het voor de volledigheid van dit onderzoek ook belangrijk om de vraag en het aanbod in de bredere regio te beschouwen. In Hart van Brabant staat het aanbod aan bedrijventerreinen ook onder druk. Voor de periode t/m 2030 wordt voor Hart van Brabant een uitbreidingsvraag aan bedrijventerreinen voorzien van minimaal 133 ha. en maximaal 187 ha. netto. Door een relatief laag volume direct uitgeefbaar hard planaanbod in de regio is de marktsituatie op korte termijn ook daar gespannen. Hoewel het denkbaar is dat een aantal bedrijven uit Oisterwijk een plek zullen kunnen vinden in de regio (en omgekeerd), zal dit onvoldoende zijn om in de volledige Oisterwijkse bedrijventerreinen vraag te voorzien.

4.2.3

Ruimtewinst door inzet op intensivering en revitalisering

Een deel van het tekort kan worden opgevangen door de bestaande bedrijventerreinen beter (efficiënter en effectiever) te benutten. In het afsprakenkader Bedrijventerreinen Hart van Brabant 2025-2040 is overeengekomen dat gemeente zich inspannen voor een verdichting van 5%. Voor Oisterwijk geldt dat zo’n 80 ha. aan bedrijventerrein in aanmerking komt voor intensivering en revitalisering. Niet elk terrein kan/hoeft immers gerevitaliseerd of geïntensiveerd te worden. Voor Stokeind en ’t Hopveld is intensivering bijvoorbeeld niet wenselijk of haalbaar. De ruimtewinst die door intensivering en revitalisering behaald kan worden komt voor Oisterwijk daarmee uit op 4 ha. Om werkt te kunnen maken van intensivering en revitalisering is het wel belangrijk dat er schuifruimte gecreëerd wordt. Zonder schuifruimte komen intensivering en/of revitalisering niet van de grond. De ontwikkeling van het zachte planaanbod kan hier een rol in spelen. 4.3

Vraag aanbod confrontatie

Tabel 4.3.1 geeft de vraag aanbod confrontatie naar bedrijventerreinen in Oisterwijk. De totale vraag naar bedrijventerreinen bestaat uit de uitbreidingsvraag, de vervangingsvraag door de transformatie op Kerkhoven en de benodigde ruimte voor maatschappelijke transities. Het totale aanbod betreft de optelsom van het harde planaanbod, zachte planaanbod en de ruimtewinst door intensivering van de bestaande terreinen.

23

Tabel 4.3.1 Vraag aanbod confrontatie Vraag aanbod confrontatie Totale uitbreidingsvraag

Minimale Maximale variant variant 9 ha. 14 ha.

Vervangingsvraag door transformatie op Kerkhoven*

3 ha.

7 ha.

Benodigde ruimte voor maatschappelijke transities

2 ha.

2 ha.

14 ha.

23 ha.

Hard planaanbod

0 ha.

0 ha.

Zacht planaanbod

10 ha.

10 ha.

Ruimtewinst door inzet op intensivering en revitalisering

4 ha.

4 ha.

14 ha.

14 ha.

0 ha.

9 ha.

Totale vraag naar ruimte voor bedrijventerreinen

Totaal aanbod Totaal tekort aan bedrijventerreinen:

*De vervangingsvraag is met de huidige transformatieplannen 3 ha., wanneer de volledige transformatiezone getransformeerd wordt komt hier nog ca. 3-4 ha. bovenop.

De gemeente stevent tot en met 2040 af op een tekort van maximaal 9 ha. aan bedrijventerreinen. De omvang van het tekort hangt af van de ontwikkeling van de uitbreidingsvraag en de doorgang van de verdere transformatie van Kerkhoven. Een aantal overwegingen bij dit tekort: • Minimale variant: Het tekort is in 2040 nagenoeg 0 ha. wanneer de totale uitbreidingsvraag vanuit ondernemers beperkt blijft tot de onderkant van de bandbreedte (9 ha.) en alleen de huidige transformatieplannen op Kerkhoven worden doorgezet (ca 3 ha.). Daarvoor moet dan wel het volledige zachte planaanbod ontwikkeld worden en revitalisering en intensivering ten minste 4 ha. aan ruimtewinst oplevert. • Maximale variant: Het tekort aan bedrijventerreinen kan tot 2040 oplopen tot 9 ha. wanneer de uitbreidingsvraag van ondernemers uitkomt aan de bovenkant van de bandbreedte (14 ha.) en de vervangingsvraag uitkomt op 7 ha. als gevolg van de volledige transformatie van het transformatiegebied. Ook hier gaan we er dan vanuit dat het volledige zachte planaanbod ontwikkeld wordt en revitalisering en intensivering ten minste 4 ha. aan ruimtewinst oplevert. • Het is ook goed mogelijk dat het tekort aan bedrijventerreinen hoger dan de 9 ha. uitvalt. Dit is bijvoorbeeld het geval als het niet lukt om het zachte planaanbod te ontwikkelen en/of de ruimtewinst vanuit intensivering/revitalisering lager dan 4 ha. uitvalt.

In dit geval loopt het totale tekort tussen de 14 tot 23 ha (de totale vraag, zonder dat er aanbod gerealiseerd wordt). • De geraamde ruimte voor maatschappelijke transities betreft nu 2 ha. Dit is namelijk de ruimte die gemoeid is met de toekomstige verplaatsing van de milieustraat naar Oisterwijk Noordzijde. Voor de overige maatschappelijke transities geldt dat er ruimte op de kavels en/of openbare ruimte gevonden kan worden. Het realiseren van bijv. een materialenhub (voor bedrijven) en/of een grootschalig laadplein voor elektrisch vrachtvervoer kan wel nog in een substantiële extra ruimtevraag resulteren. Deze plannen zijn er momenteel niet maar kunnen in de toekomst zorgen voor een extra ruimtevraag op de bedrijventerreinen. Hoofdstuk 5 gaat in op mogelijke oplossingsrichtingen om dit tekort en de ruimtelijke opgaven het hoofd te bieden.

24

5

Advies bedrijventerreinen Oisterwijk

Om de bedrijventerreinen in Oisterwijk toekomstbestendig te maken, moet zowel het tekort aan ruimte als de kwaliteitsopgave worden aangepakt. Dit hoofdstuk schetst onze aanbevelingen t.a.v. een aantal belangrijke opgaven, waaronder het (toekomstige) ruimtetekort. 5.1

Inleiding advies

De bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk staan voor een dubbele opgave: zowel op het gebied van beschikbare ruimte (kwantiteit) als op het gebied van toekomstbestendigheid (kwaliteit) zijn er knelpunten die elkaar wederzijds beïnvloeden. 1. Ondernemers hebben behoefte aan uitbreidingsmogelijkheden, maar zowel lokaal als regionaal is er onvoldoende aanbod om in deze ruimtevraag te voorzien (zie hoofdstuk 4). 2. De bestaande bedrijventerreinen kampen met verschillende fysieke en functionele tekortkomingen, zoals verouderd vastgoed, beperkte flexibiliteit en een laagwaardige inrichting van kavels en openbare ruimte (zie hoofdstuk 3). Deze twee opgaven zijn nauw met elkaar verweven. Een belangrijke voorwaarde om te werken aan kwaliteit is de beschikbaarheid van ruimte. Voldoende fysieke ruimte voor uitbreiding, doorgroei, revitalisering en intensivering is een randvoorwaarde voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Tot 2040 wordt een netto ruimtebehoefte van 14 tot 23 hectare verwacht (zie hoofdstuk 4). Op de bestaande bedrijventerreinen is momenteel geen uitgeefbare grond meer beschikbaar en ook in de regio is het aanbod beperkt ten opzichte van de regionale ruimtevraag.

De wens vanuit de gemeente om de lokale bedrijvigheid/werkgelegenheid te behouden en ruimte te bieden om door te groeien vraagt dus dat er gezocht wordt naar extra ruimte voor bedrijvigheid en dat bestaande ruimte voor bedrijven behouden blijft. Om in de toekomstige vraag te kunnen voorzien adviseren wij de gemeente: 1. Realiseren van het volledige zachte planaanbod 2. Intensivering en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen 3. Afzien van volledige transformatie van de transformatiezone op bedrijventerrein Kerkhoven maar wel inzet op kwaliteitsverbetering 4. Samenwerken met de regio en (grote) bedrijven elders vestigen Een effectieve aanpak vraagt om een combinatie van bovenstaande vier richtingen. Alleen door deze gezamenlijk en in samenhang te benutten, kan in Oisterwijk voldoende ruimte worden gerealiseerd om de bedrijven te faciliteren. Hieronder een toelichting per onderdeel.

25

5.2

Realiseren van het zachte planaanbod

In het kader van de integrale aanpak bedrijventerreinen adviseren wij het zachte planaanbod tot ontwikkeling te brengen. De gemeente Oisterwijk beschikt, na de aangenomen motie om de Bedrijfsweg niet te ontwikkelen, nog over twee uitbreidingslocaties: • Oisterwijk Noordzijde: potentieel voor ca. 7,5 hectare netto bedrijventerrein4 • De Sonman 2: potentieel voor maximaal ca. 2,5 hectare netto bedrijventerrein5 Daarbij zijn de volgende overwegingen van belang: • De ruimtebehoefte is met 14 tot 23 hectare dusdanig groot dat deze niet enkel met intensiveren en revitaliseren gerealiseerd kan worden; het realiseren van aanvullend aanbod is dus nodig. • Binnen Oisterwijk is behoefte aan extra ruimte om schuifruimte te creëren voor de intensivering en revitalisering van bestaande bedrijventerreinen (zonder schuifruimte komt intensivering en revitalisering namelijk niet of maar heel beperkt van de grond (zie ook paragraaf 5.2.2). • Tevens is er een kwalitatieve behoefte aan ruimte voor (doorgroeiende) bedrijven die momenteel verspreid over meerdere kleinere locaties zijn gehuisvest. Deze situatie is zowel voor de ondernemer als omgeving onwenselijk, mede door de zakelijke verkeersbewegingen tussen de locaties.

• In het Afsprakenkader Bedrijventerreinen Hart van Brabant 2025-2030 is afgesproken dat gemeenten zich inspannen om het gehele zachte planaanbod van bedrijventerreinen te ontwikkelen. Dat betekent voor Oisterwijk dat De Sonman 2 en Oisterwijk Noordzijde ontwikkeld worden. Aanbevelingen t.a.v. realiseren van het zachte planaanbod • Op basis van de huidige inzichten adviseren wij om prioriteit te geven aan de ontwikkeling van De Sonman 2. Deze locatie vormt een logische uitbreidingslocatie en ontwikkeling van deze locatie is kansrijk op relatief korte termijn (< 5 jaar). • Ook voor Oisterwijk Noordzijde adviseren wij om de stappen tot ontwikkeling in gang te zetten maar er is momenteel nog wel onzekerheid rondom de aankoop van de gronden. Hierdoor ligt realisatie op korte termijn (binnen nu en vijf jaar) niet voor de hand en komt de realisatie van deze locatie pas over 10 jaar in beeld. Daarnaast is een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van dit gebied het organiseren van de ontsluiting. Ook is een deel van dit terrein in beeld voor het circulaire centrum. • Het ontwikkelen van de zachte planlocaties dient nadrukkelijk gericht te zijn op het op gang brengen van schuifbewegingen op de andere bedrijventerreinen in Oisterwijk.

Bij de uitgifte moet dus nadrukkelijk gekeken worden of hier partijen gevestigd kunnen worden die bij voorkeur verouderd en qua ruimtegebruik inefficiënt vastgoed achterlaten. Hierdoor kan er ook op de bestaande bedrijventerreinen werk worden gemaakt van intensivering en revitalisering. • Bij de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein moet via het uitgiftebeleid nadrukkelijk gestuurd worden op gewenste kwaliteitseisen en duurzaamheidseisen zoals meervoudig ruimtegebruik, biodiversiteitsingrepen en maatregelen ten behoeve van klimaatadaptatie.

4 5

Het terrein tussen de Kerkhovensestraat en de Heusdensebaan ten noorden van Kerkhoven Het daadwerkelijke aantal hectares is afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de verbreding van de A58

26

5.3

Intensiveren en revitaliseren van de bestaande bedrijventerreinen

Na realisatie van het zachte planaanbod blijft er nog een ruimtevraag over van 4 tot 13 hectare. Dit tekort aan ruimte kan gedeeltelijk worden opgevangen door de inzet op intensivering en revitalisering. In lijn met het regionale afsprakenkader bedrijventerreinen adviseren we om te streven naar 5% intensivering van de bestaande bedrijventerreinen in Oisterwijk. Voor Oisterwijk betekent dit dat er ca. 4 ha. ruimtewinst gerealiseerd kan worden6. Intensivering kan een effectieve manier zijn om extra vloeroppervlakte te realiseren binnen de bestaande contouren. Om intensivering mogelijk te maken kan gedacht worden aan maatregelen zoals: • Het verhogen van de maximale bouwhoogte; • Het vergroten van het bebouwingspercentage op het bouwvlak; • Het toepassen van dubbel ruimtegebruik, bijvoorbeeld door parkeer- en/of energievoorzieningen op het dak te realiseren of door meerlaags bedrijfsvastgoed mogelijk te maken. De mogelijkheden voor intensivering en revitalisering zijn met name aanwezig op delen van het bedrijventerreinen waar sprake is van verouderd vastgoed en/of een suboptimale benutting van de beschikbare kavelruimte. Dit betreft met name locaties waar het bebouwingspercentage en/of de bouwhoogte achterblijven ten opzichte van de planologische mogelijkheden.

In bijlage 2 zijn per kavel de bouwjaarklassen, gebouwhoogten en de zogeheten "Floor Space Index" (FSI), de verhouding tussen bruto vloeroppervlak en perceeloppervlak, in kaart gebracht. Op basis van deze analyse concluderen we het volgende voor de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente Oisterwijk: • Kerkhoven: De potentie voor zowel intensivering als revitalisering is hier aanzienlijk, zeker in combinatie met strategische herinrichting. Dit terrein kent een relatief hoog aandeel verouderd vastgoed, grotendeels van vóór 1980. Met name aan de randen is het bebouwingspercentage en de FSI laag. • Laarakkers: De revitaliseringspotentie is op dit terrein beperkt. Hier is sprake van moderne bedrijfsbebouwing en een relatief hoge FSI. De ruimte voor verdere intensivering is beperkt, tenzij hogere bouwhoogtes planologisch worden toegestaan. • De Sonman: Ook op dit terrein is het merendeel van de bebouwing relatief nieuw en wordt de ruimte efficiënt benut. Alleen het oostelijk deel kent iets verouderde panden die mogelijk op termijn in aanmerking komen voor revitalisering. De opgave wordt op dit moment als niet urgent beschouwd. • Stokeind: De intensiverings- en revitaliseringspotentie is hier aanzienlijk. Dit terrein bevat veel oudere bebouwing, grotendeels daterend van vóór 1970, in combinatie met een lage FSI.

Tegelijkertijd wordt, gelet op de geplande woningbouw in de directe omgeving, grootschalige intensivering als minder wenselijk beschouwd. • ’t Hopveld: De noodzaak en prioriteit voor intensivering of revitalisering op dit terrein is gering. De meeste panden zijn modern, met uitzondering van enkele oudere objecten. De FSI is relatief laag, maar dat sluit aan bij het kleinschalige karakter van Haaren en de landelijke omgeving.

6

De inschatting die hier gemaakt wordt is dat voor ca. 80 ha. bedrijventerrein in Oisterwijk intensivering en revitalisering mogelijk is. Bij een intensiveringspercentage van 5% resulteert dit in 4 hectare ruimtewinst.

27

Aanbevelingen & aandachtspunten bij intensiveren en revitaliseren van de bestaande bedrijventerreinen • Complex en langdurig proces: Het is een complex en langdurig proces dat een actieve inzet van de gemeente vereist, waarbij het succes mede afhankelijk is van de investeringsbereidheid van ondernemers. • Ontwikkeling zacht planaanbod randvoorwaardelijk voor intensivering en revitalisering: Om een bedrijfskavel te intensiveren of revitaliseren moet een bedrijfspand in veel gevallen namelijk opnieuw ontwikkeld worden. Omdat een bedrijf niet langdurig stilgelegd kan worden, ontwikkelt het vaak elders een nieuw pand op een andere kavel. In Oisterwijk is deze schuifruimte momenteel niet beschikbaar, waardoor intensivering en revitalisering niet van de grond komen en de lokale bedrijventerreinenmarkt vast zit. Wanneer nieuwe gronden uitgegeven worden is het advies om ook altijd afspraken te maken over de kavel (en het vastgoed) die het desbetreffende bedrijf vervolgens achterlaat. • Nadelen inventarisering minimaliseren: Minimaliseer met kwaliteitskaders de nadelen van intensivering. Intensivering vergroot namelijk de druk op de bestaande infrastructuur, zoals het wegennet, parkeervoorzieningen en de capaciteit van nutsvoorzieningen (elektra, water, riolering).

Intensiever ruimtegebruik kan ook ten koste gaan van de mogelijkheden tot vergroening van het terrein en er kan sprake zijn van toenemende hinder voor de omgeving, zoals geur-, geluid- of trillingsoverlast, verstoring van zichtlijnen en schaduwwerking. Het kan leiden tot een verdere functionalisering van de bedrijventerreinen, met een minder aantrekkelijke ruimtelijke uitstraling tot gevolg. Met bijvoorbeeld een minimale groennorm per kavel wordt bij intensivering ook op ruimtelijke kwaliteit en klimaatadaptatie gestuurd. • Een maatwerk aanpak per terrein is noodzakelijk: Omdat de manier waarop er per bedrijventerrein gewerkt kan worden aan intensivering en revitalisering sterk verschilt is het zinvol om per bedrijventerrein een aanpak te maken. 5.4