Bijlage 1 Het vast te stellen bestemmingsplan

VASTGESTELD

BESTEMMINGSPLAN

PANNENSCHUURLAAN 211

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN PANNENSCHUURLAAN 211 GEMEENTE OISTERWIJK Planstatus

Vastgesteld

Datum

21 - 03 - 2024

Plan identificatie

NL.IMRO.0824.Pannenschuurlaan-VA01

Auteur(s)

Ordito

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

3 3 4 5 5

2.

Bestaande situatie

6

2.1 2.2

Historie en ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

6 7

3.

Toekomstige situatie

9

3.1 3.2 3.3 3.4

Stedenbouwkundig plan Duurzaamheid Verkeer en parkeren Landschappelijke inpassing

9 11 12 13

4.

Beleidskader

14

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

14 15 18

5.

Randvoorwaarden

26

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Externe veiligheid Flora & fauna Stikstof Geluid Luchtkwaliteit Water Geurhinder Gezondheid Vormvrije m.e.r.-beoordeling Kabels en leidingen

26 30 31 33 37 39 40 43 45 50 51 54 55

6.

Juridische aspecten

56

6.1 6.2

Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

56 57

7.

Uitvoerbaarheid

59

7.1 7.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59 59

Bijlagen bij de toelichting 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Landschappelijke inpassing Beeldkwaliteitsplan Bodemonderzoek Externe veiligheid Standaard verantwoording Quickscan natuurwetgeving Stikstofonderzoek Akoestisch onderzoek Geur en gezondheid onderzoek Certificaat bouwtitels Ruimte voor Ruimte Verslag omgevingsdialoog Nota van zienswijzen

|3

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Pannenschuurlaan 211 in Oisterwijk. De locatie is gelegen aan de Pannenschuurlaan, de entree van Oisterwijk vanaf de Rijksweg N65. Momenteel bevindt zich op de locatie een paardenhouderij met omliggende weidegronden. Er is een plan opgesteld voor de herontwikkeling van het perceel en agrarisch bouwvlak. Het bestaande agrarische bedrijf wordt beëindigd. De bestaande bedrijfswoning met achterliggende schuur wordt omgezet naar een reguliere bestemming Wonen. Op de gronden ten zuiden hiervan worden twee ruimte-voor-ruimte kavels gerealiseerd. Op 21 juni 2022 heeft het college van Burgemeester en wethouders besloten in principe mee te werken aan de herontwikkeling. Om de ontwikkeling aan de Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk te realiseren is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan Pannenschuurlaan 211 ten noorden van de kern Oisterwijk. De Pannenschuurlaan betreft de ontsluitingsweg van de noordkant van Oisterwijk en vormt een directe verbinding met de Rijksweg N65. Het perceel is omringd door agrarische gronden. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 16.235 m². Het plangebied bevindt zich in de kadastrale sectie H met bijbehorende perceelnummers 444 en 830.

Ligging en begrenzing plangebied

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|4

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeren momenteel de volgende bestemmingsplannen: • •

Bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerd’ Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 14 december 2017; Parapluplan ‘Parkeren Oisterwijk’ Vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 4 oktober 2018.

Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerd’ de bestemming ‘Agrarisch’. In het aangegeven bouwvlak van ca. 1,2 hectare is voor bedrijfswoningen een maximale bouwhoogte van 11 m en een maximale goothoogte van 7 m toegestaan. De maximale inhoud van een bedrijfswoning betreft 750 m³. Voor de bedrijfsbebouwing geldt eveneens een maximale bouwhoogte van 11 m en een maximale goothoogte van 7 m. Daarnaast geldt dat als maximale oppervlakte de bestaande oppervlakte. Op het plangebied rust de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’. Deze functieaanduiding maakt een niet-intensieve veehouderij en paardenhouderij mogelijk binnen het aangegeven vlak. Op het perceel rust tevens de gebiedsaanduiding ‘overige zone – beperkingen veehouderij 1’ die het mogelijk maakt om regels te stellen voor de bescherming van natuur en woonconcentraties met betrekking tot ontwikkelingsmogelijkheden van de niet-intensieve veehouderij en de intensieve veehouderij. Het meest zuidelijke deel van het plangebied kent de dubbelbestemming ‘Waarde-Cultuurhistorie’. Binnen deze gronden is er een beperking in bouwhoogte opgelegd ten behoeve van het zicht op de cultuurhistorisch waardevolle molen van Oisterwijk.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerd’

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|5

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: •

•

•

1.5

Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling. Planregels: In de planregels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat er binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

Leeswijzer

In hoofdstuk twee van de toelichting wordt de bestaande situatie omschreven, met onder andere daarin de ligging, de historie en de ruimtelijke opbouw. In het derde hoofdstuk wordt de toekomstige situatie besproken. In het vierde hoofdstuk wordt het vigerend beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau uitgelicht. Vervolgens komen in hoofdstuk vijf de randvoorwaarden aan bod. Hoofdstuk zes geeft de planbeschrijving en de juridische aspecten van het plangebied weer. Afgesloten wordt met hoofdstuk zeven waarin de uitvoerbaarheid ter sprake komt.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|6

2.

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historie en ruimtelijke structuur omgeving

Het plangebied is gelegen aan de Pannenschuurlaan in de gemeente Oisterwijk ten noorden van de kern Oisterwijk. Oisterwijk kreeg in 1212 marktrechten van de hertog Hendrik I van Brabant en werd gesticht op het grondgebied van de parochie Oost-Tilburg. Dit verklaart ook de naam ‘Oisterwijk’, het was de oostelijke wijk van Tilburg. In het jaar 1230 kreeg het voor het eerst stadsrechten en zo ontstond de ‘stad’ Oisterwijk. Tegen het einde van de 14e eeuw had Oisterwijk reeds zijn huidige hoofdstructuur, bestaande uit een brede, plein-achtige straat van bijna een kilometer lang, de Plaatse geheten, voortgekomen uit de oude marktplaats die in 1212 stadsrechten kreeg. Aan beide zijden lagen knooppunten van wegen. In het oosten waren wegen naar Oirschot, Boxtel, 's-Hertogenbosch, Haaren en Heusden. Vanuit het westen waren wegen naar Moergestel, Tilburg en Heukelom. In Oisterwijk bestond vanouds enige met textiel verbonden nijverheid, gebaseerd op laken en linnen. Verder was ook de leerlooierij van belang. Deze was toeleverancier voor onder meer de schoenindustrie. Ook was er een belangrijke meubelindustrie, die nu behoorlijk ingekrompen is. Daarnaast kreeg Oisterwijk een spoorwegstation in 1865.

Topografische gemeentekaart Oisterwijk (plangebied rood omlijnd)

De gemeente Oisterwijk kreeg haar huidige vorm in 1997. De nieuwe gemeente bestaat uit de kernen, Oisterwijk, Heukelom en Moergestel. Per 1 april 2016 heeft de gemeente Oisterwijk 25.813 inwoners. Per 1 januari 2021 werd de gemeente uitgebreid met de kern van de gemeente Haaren. De gemeente Oisterwijk is een groene gemeente, gelegen tussen Tilburg en Boxtel. De gemeente geldt als een toeristische trekpleister vanwege de vele vennen en bossen, zoals de natuurgebieden

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|7

Oisterwijkse Bossen en Vennen, De Kampina, Oude Hondsberg, Ter Braakloop en Galgeven en het Moergestelse Broek. De natuurgebieden vallen (grotendeels) onder Het Groene Woud, een overkoepelend nationaal landschap, gelegen in verscheidene Noord-Brabantse gemeenten. Verder doet ook het Brabants Vennenpad de gemeente Oisterwijk aan. Het noordelijke en westelijke deel van de gemeente (waar de kern Oisterwijk ligt) rekent men tot de streek van de Meierij van ’s-Hertogenbosch, het zuidoostelijke deel (waar de kern Moergestel ligt) tot de streek van de Kempen. Voor de 20e eeuw gaf het landschap ten zuiden van de kern Oisterwijk een andere aanblik, in plaats van bossen waren er uitgestrekte heidevelden. Doordat men ophield de schapen de heidevelden te laten begrazen en door aanplanting van bomen ontstonden er grote bosgebieden. Bijzonder was dat er veel meer vennen waren dan in andere soortgelijke gebieden van Noord-Brabant. Ook nu nog is dat het geval. In 1801 werd reeds met de bebossing begonnen. Ten noorden van Oisterwijk vindt men voornamelijk landbouwgebied. Door Oisterwijk stromen verscheidene beken, zoals de van de zuidkant binnenkomende Reusel, de Voortse Stroom in de kern Oisterwijk en de door De Kampina stromende beek de Rosep, die uitmondt in de Esschestroom. Laatstgenoemde verlaat in noordoostelijke richting de gemeente om zich verderop bij de Dommel te voegen.

De ruimtelijke structuur van de kern Oisterwijk wordt gekenmerkt door de oostwest-richting van langgerekte lijnvormige elementen, zoals de Voorste Stroom-Achterste Stroom, de wegen, de spoorlijn en het dorpshart-/centrum met het langgerekte marktplein. De noord-zuidgerichte oude uitvalswegen: Moergestelweg, Pannenschuurlaan en Gemullehoekenweg zorgen voor een verdere verdeling van de lineaire ruimtelijke opbouw van de kern. Hierdoor is er sprake van min of meer homogene deelgebieden die elk mede als gevolg van een afgeronde ontwikkeling in verschillende perioden ook specifieke ruimtelijke kenmerken vertonen. Deze algemene ruimtelijke karakteristiek voor de kern Oisterwijk geldt ook voor de woongebieden. Oisterwijk heeft gevarieerde woongebieden. Die afwisseling en het karakter van de verschillende gebieden, is het waard om te behouden.

2.2

Bestaande situatie

Aan de Pannenschuurlaan 211 te Oisterwijk is een agrarische bedrijfslocatie gevestigd met een agrarisch bouwvlak van 1,2 hectare. De locatie is tot op heden in gebruik als (kleinschalige) paardenhouderij, met omliggende weidegronden. De locatie is gelegen aan de Pannenschuurlaan, de entree van Oisterwijk vanaf de Rijksweg N65. Tevens is de locatie gelegen aan de bebouwingsconcentratie Molenbaan – Pannenschuurlaan. De omliggende locaties zijn dan ook, behoudens enkele resterende agrarische bedrijfslocaties en een dierenartsenpraktijk, hoofdzakelijk in gebruik voor burgerwoningen. De volledige oppervlakte van het plangebied is 16.235 m². Op locatie is een bestaande woning aanwezig, met daarnaast circa 363 m² aan agrarische opstallen. Het agrarische bouwvlak heeft een totale omvang van 12.262 m². Achter de woning is een cluster aan courante gebouwen aanwezig (stalruimte, loods, opslag) met een omvang van 363 m². De overige schuren behorende bij de bedrijfswoning zijn reeds gesloopt. Op de gronden als toebehorend aan het pand worden paarden geweid en zijn opgaande groenstructuren aanwezig.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|8

Stalruimte, loods, opslag 363 m²

Bedrijfswoning 180m²

Agrarisch bouwvlak

Bestaande situatie plangebied

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|9

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1

Stedenbouwkundig plan

Initiatiefnemers zijn voornemens om de planlocatie aan de Pannenschuurlaan 211 te Oisterwijk te herontwikkelen. De beoogde ontwikkeling voorziet in het herbestemmen van de agrarische bedrijfslocatie naar een woonbestemming. De huidige bedrijfswoning woning wordt omgezet naar een burgerwoning waarbij het hobbymatig houden en stallen van paarden blijft bestaan. Daarnaast worden twee kavels gecreëerd met twee burgerwoningen. In onderstaande afbeelding staat de beoogde situatie weergegeven, een burgerwoning ter plaatse van de huidige bedrijfswoning én twee Ruimte voor Ruimte woningen op het zuidelijke deel van het plangebied.

Toekomstige situatie plangebied

De bestaande (bij)gebouwen ter plaatse van de huidige bebouwing zullen worden gesloopt tot resterend 363 m². Deze bebouwing zal ondersteunend aan het (burger)woongebruik worden gebruikt, met bijvoorbeeld naast een eigen garage/opslag, het kleinschalig hobbymatig houden van paarden. De geclusterde bebouwing achter de woonboerderij wordt behouden en de overige meer verspreid liggende bebouwing wordt gesloopt. Bouwregels De drie woningen aan de Pannenschuurlaan verschillen in goot- en bouwhoogte. Voor de bestaande woning geldt een goot- en bouwhoogte van maximaal 7 en 11 meter. De twee nieuwe burgerwoningen hebben een goot- en bouwhoogte van maximaal 4,5 en 10 meter. Voor alle drie de woningen geldt een maximale inhoud van 900 m³. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen (vrijstaand of aaneengebouwd aan een bijgebouw) bedraagt maximaal 40% van het zij- en achtererf, met een maximum van 100 m². De goot- en bouwhoogte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bedraagt maximaal 3,5 en 6 meter.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|10

Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan voor de woningen aan de Pannenschuurlaan wordt gevormd door de voorontwerpen van de woningen op deze percelen. Door de beeldkwaliteit (volumes en materialisatie) van deze voorontwerpen juridisch te borgen met het bestemmingsplan hebben zowel initiatiefnemers als overheden zekerheid over de beoogde kwaliteit die gerealiseerd kan en mag worden. In onderstaande afbeeldingen worden een aantal impressies uit het beeldkwaliteitsplan weergegeven. Het volledige beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij de regels toegevoegd.

Impressie beeldkwaliteitsplan

Impressie beeldkwaliteitsplan woning 1

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|11

Impressie beeldkwaliteitsplan woning 2

Impressie beeldkwaliteitsplan woning 3

3.2

Duurzaamheid

De gemeente onderkent de effecten van klimaatverandering, de noodzaak voor het besparen en opwekken van duurzame energie en voelt de verantwoordelijkheid om hieraan te werken. Er zal op een bewuste en verantwoordelijke manier met de aarde om worden gegaan. De gemeente wil bovendien bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen veel meer aansluiten bij natuurlijke systemen, water langer vasthouden en het watersysteem leidend laten zijn bij locatiekeuzes. In alle integrale ambities komen duurzame ambities terug. De gemeente wil meer grip krijgen op de betekenis en effecten van duurzaamheid, zodat het preciezer kan zijn in de acties die ze onderneemt en in het inspireren van de samenleving om bij te dragen aan de duurzame samenleving. Hiervoor kan samengewerkt worden met de regio, een gemeentelijke aanjager op het gebied van duurzaamheid worden benoemd en/of een duurzaamheidsagenda opgesteld worden. De gemeente wil daarin niet enkel zicht op het vraagstuk Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|12

van energie, water en de natuurlijke leefomgeving, maar ook de perspectieven van een circulaire economie. Bewoners van Oisterwijk hechten veel waarde aan de kwaliteit van de natuurlijke leefomgeving. De gemeente kiest ervoor om vanuit deze maatschappelijke betrokkenheid bij de eigen leefomgeving bewoners en ondernemers te betrekken bij het neerzetten van duurzame projecten. De gemeente wil de betrokkenheid van inwoners omzetten in daadkracht door meer kennis over het natuurlijke systeem en de energietransitie te verspreiden. Daarbij zal de gemeente zelf het goede voorbeeld geven. In het plan aan de Pannenschuurlaan 211 wordt op de volgende manier bijgedragen aan duurzame woningbouw. De oude agrarische bedrijfsvoering zag geen duurzaam toekomstperspectief. Met het beëindigen van de agrarische bedrijfsfunctie en het toevoegen van nieuwe burgerwoningen wordt bijgedragen aan de duurzame toekomst van de gemeente Oisterwijk. De woningen worden volgens de landelijke normen voor duurzame woningbouw uitgevoerd. Naast het optimaliseren van de energieprestatie van het woongebouw wordt er ook aandacht besteed klimaatadaptatie en biodiversiteit.

3.3

Verkeer en parkeren

Verkeer Het plan voorziet in een ontsluiting aan de westzijde van de percelen via een half verhard pad aan de Molenbaan. De ontsluiting van het perceel wordt verplaatst. Hierin dient de ontsluiting aan de Pannenschuurlaan te worden opgeheven. De opritten van de percelen bevinden zich aan de westzijde van de percelen waar parkeren op eigen terrein mogelijk is. De verkeersgeneratie voor een vrijstaande koopwoning in het buitengebied, matig stedelijk is minimaal 7,8 en maximaal 8,6. Met de toevoeging van twee Ruimte voor Ruimte woningen ten opzichte van de oude situatie neemt de verkeersgeneratie ter plaatse van de Molenbaan dus toe met minimaal 15,6 en maximaal 17,2. De agrarische bestemming met een bouwvlak van 1,2 hectare komt te vervallen. Zodat er geen verkeer voor een agrarisch bedrijf meer is. De Molenbaan voorziet in de mogelijkheid om de verkeersgeneratie van het plangebied af te wikkelen. Parkeren Voor het parkeren geldt de regeling uit het Parapluplan Parkeren Oisterwijk. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of planologisch strijdig gebruik, dient tenminste voldaan te worden aan het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen, zoals opgenomen in het op 4 oktober 2018 vastgestelde ‘Parapluplan Gemeente Oisterwijk’. Parkeerbalans Functie Woningen (koop, vrijstaand)

Aantal 3

Parkeernorm 2,4 / woning

Parkeerbehoefte 7,2

De ontwikkeling heeft een parkeerbehoefte van 7,2 parkeerplaatsen. Aan de kant van de Molenbaan wordt elk perceel voorzien van 3 parkeerplaatsen op eigen terrein. Hier is genoeg ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte voor de drie woningen.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|13

3.4

Landschappelijke inpassing

Voor het stedenbouwkundig plan vormt de bestaande verkavelingsrichting en de landschappelijke structuur van het omringende coulisselandschap de basis. Er is een landschappelijk raamwerk opgesteld met houtwallen bestaande uit inheemse struik- en boomvormende beplanting langs de drie kavels als basis, waarmee tevens ook de kavelbegrenzing wordt aangegeven. De gebieden tussen de kavels worden voorzien van groene zones bestaande uit bloemrijke grasmengsels. In deze zone komt naast beplanting ook een extra waterberging in de vorm van een wadi of poel. Op deze wijze is er een groene afronding en kwaliteitsverbetering in het gebied. De groene randen langs de buitenzijden bieden het landschappelijke kader waarbinnen de woningen worden gerealiseerd. Voor het plangebied is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (bijlage, Ordito, 22 november 2023). Het landschappelijke inpassingsplan is door middel van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de planregels juridisch geborgd.

Landschappelijke inpassing Pannenschuurlaan

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|14

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Welke op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd is. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. De NOVI heeft, gezien de aard en de beperkte omvang van het project, geen specifieke betekenis voor dit bestemmingsplan. Het project speelt zich af op lokaal niveau en er zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst.

Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|15

of indirect, d.w.z. door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het besluit is 30 december 2011 in werking getreden. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat geen voor de planlocatie ‘Pannenschuurlaan 211, Oisterwijk’ relevante gebieden of regelingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking Het bestemmingsplan ‘Pannenschuurlaan 211’ betreft het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning en de bouw van twee ruimte-voor-ruimtewoningen. In het huidige bestemmingsplan is al één woning bestemd.

In het nieuwe bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt twee extra Ruimte voor Ruimte woningen te bestemmen. Voor deze twee woningen worden bouwtitels van Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV ingezet. Deze bouwtitels kunnen worden toegepast doordat elders in de provincie Noord-Brabant voldoende agrarische bebouwing van intensieve veehouderijen is gesloopt en milieuwinst is behaald. In de ‘Handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking (p.9)’ is opgenomen dat de ‘Ruimte voor Ruimte’ regelingen geen extra stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, maar reduceren bebouwing of verplaatsen die. Toepassing van de ladder is volgens de handreiking bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen dan ook niet nodig.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil laten zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma’s. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Noord-Brabant. Daarbij ligt de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proef Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier opgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|16

spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma’s) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het stedelijk gebied en voldoet aan de provinciale omgevingsvisie van zorgvuldig ruimte gebruik. De beoogde herontwikkeling heeft geen negatief effect op de vier gestelde ambities van de provincie. Nadere regels van de provincie Noord-Brabant voor ruimtelijke projecten zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren.

In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Diep grondwaterlichaam (Rechtstreeks werkende regels: milieubescherming, natuur en wegen) • Geen attentiezone waterhuishouding (Rechtstreeks werkende regels: milieubescherming, natuur en wegen) • Stalderingsgebied (Rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Bescherming Natura 2000 (Rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Gemengd landelijk gebied (Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied) • Landelijk gebied (Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied) • Stalderingsgebied (Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen) • Normen wateroverlast buiten stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) • Normen wateroverlast (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) • Vaarwegbeheer (Vaarwegbeheer) Stalderingsgebied Het plangebied aan de Pannenschuurlaan 211 valt onder stalderingsgebied van provincie NoordBrabant. Er vinden in de huidige situatie activiteiten plaats die te maken hebben met hokdierhouderijen. In de toekomstige situatie worden deze activiteiten beëindigd.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|17

Landelijk gebied Het plangebied aan de Pannenschuurlaan 211 valt onder landelijk gebied. Binnen landelijk gebied wordt alleen bestaande woningbouw toegelaten. Bedrijfswoningen omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d Op basis van artikel 3.69 lid d kan een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning worden gebruikt als er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Met het planvoornemen wordt de huidige bedrijfsbebouwing omgezet naar een reguliere woning en overtollige bedrijfsbebouwing gesloopt. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap voor omzetten bedrijfswoning Voor het omzetten van de bedrijfswoning naar een reguliere woning is de regeling voor de kwaliteitsverbetering van het landschap op basis van artikel 3.9 van toepassing. Volgens de regionale “werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant” valt het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar de bestemming Wonen in een categorie 2ontwikkeling, mits het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 5000 m2, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt behalve als het cultuurhistorisch waardevolle bebouwing betreft en maximaal 500 m2 voormalige agrarisch bedrijfsbebouwing resteert. In dit geval is alleen een landschappelijk inpassing vereist.

Voor de planontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt voor zowel het omzetten van de bedrijfswoning als het ontwikkelen van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen. Het landschappelijke inpassingsplan is als bijlage aan de regels gekoppeld. Via een voorwaardelijke verplichting in de planregels is de landschappelijke inpassing juridisch geborgd. Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.77 en 3.79 Op basis van artikel 3.77 en 3.79 kan binnen het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’ worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels. De ruimte-voor-ruimtekavels zijn gelegen in de bebouwingsconcentratie Pannenschuurlaan/Molenbaan. Gemeentelijk beleid ten aanzien van bebouwingsconcentraties: De ‘Visie Buitengebied’ van de gemeente Oisterwijk beschrijft het volgende voor ruimte-voorruimtewoningen. In het gemeentelijke beleidsstuk ‘Visie Bebouwingsconcentraties’ zijn voor het grondgebied Oisterwijk vijf bebouwingsconcentraties aangewezen, te weten Hoog Heukelom, Molenbaan, ’t Stokske, Draaiboompje en Vinkenberg. Ruimte-voor-ruimte of vergelijkbare woningen zijn alleen toegestaan binnen een in deze visie aangeduide bebouwingsconcentratie en specifiek op percelen die zijn aangeduid als bestaande erven of als zoekgebied nieuwe erven.

Op basis van de volgende criteria zijn de 5 bovenstaande concentraties geselecteerd die voor verruiming van gebruiks- en bouwmogelijkheden in aanmerking komen: • grenzend aan de kern: voor de gemeente is van doorslaggevende betekenis of een concentratie ook direct aan een van de kernen grenst; • de mate van concentratie van bebouwing en reeds aanwezige verscheidenheid aan functies; • belang van omliggende agrarische bedrijven en na te streven agrarische ontwikkelingen (LOG); • verkeer en verkeersveiligheid; • aanduidingen op basis van provinciaal en gemeentelijk beleid. Op basis van bovenstaande criteria is door de gemeente de bebouwingsconcentratie Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|18

Pannenschuurlaan/Molenbaan aangewezen. Het gebied Pannenschuur-Molenbaan vormt de entree tot de kern Oisterwijk. Kwaliteitsverbetering kan met name bereikt worden door eisen te stellen aan de bebouwing en landschappelijke aankleding, de toegestane functies zijn minder relevant. Gelet op de grote verkeersdrukte op de Pannenschuurlaan en de slechte bereikbaarheid van de Molenbaan zijn functies met een publieks- of verkeersaantrekkende werking niet gewenst. In dit plan worden de 2 ruimte-voor-ruimte kavels binnen een bebouwingsconcentratie ontwikkeld met bouwtitels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV. Het certificaat met de bouwtitels voor dit project is opgenomen in de bijlagen. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap niet van toepassing op RvR kavels. In de IOV is aangegeven dat bij de toepassing van het artikel 3.79 het artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ niet van toepassing is. Voor de realisatie van de 2 Ruimte voor Ruimte woningen is geen kwaliteitsverbetering van het landschap op basis van artikel 3.9 noodzakelijk. Wel worden de Ruimte voor Ruimte woningen landschappelijk ingepast op basis van de “Landschappelijk inpassingsplan”, opgenomen in de bijlage. Het landschappelijke inpassingsplannen is als bijlage aan de plan regels gekoppeld.

Via een voorwaardelijke verplichting in de planregels is de landschappelijke inpassing juridisch geborgd. Norm wateroverlast buiten stedelijk gebied Voor het plangebied aan de Pannenschuurlaan 211 geldt een inspanningsverplichting omtrent wateroverlast buiten stedelijk gebied. De norm voor overstromingskans in het betreffende plangebied is 1/10 per jaar. Het concept bestemmingsplan is voorgelegd aan het waterschap. Daarbij is rekening gehouden met de bestaande kans op overstromingen in het plangebied. Conclusie Het plan voor de herontwikkeling aan Pannenschuurlaan 211 is in lijn met het beleid van de provincie Noord-Brabant.

4.3

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Oisterwijk De omgevingsvisie is een integrale visie waarin strategische hoofdkeuzen van beleid voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn staan. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de omgevingsvisie verplicht voor rijk, provincies en gemeenten. De visie is enkel bindend aan het gemeentebestuur. Voor de burgers is het bestemmingsplan (straks Omgevingsplan) het juridisch bindende plan, waar hun plannen aan worden getoetst. Om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan, wordt wel gekeken naar de Omgevingsvisie. Een plan, dat past binnen de kaders van de visie kan, bij een positieve afweging van het bestuur, mogelijk worden gemaakt met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de desbetreffende ontwikkeling. De visie zelf maakt dus nog geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De visie is opgesteld volgens de gedachtegang van de uitnodigingsplanologie. De gemeente bepaalt niet meer wat ergens moet komen, maar geeft enkel aan binnen welke kaders projecten de meeste slagingskansen hebben. Het is vervolgens aan de burger en/of ondernemer om hiermee aan de slag te gaan. De visie dient als: • Inspiratie voor ondernemers, bestuurders en inwoners. • Richtinggevend kader voor het toekomstig gemeentelijk ruimtelijk ordeningsbeleid. Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|19

• •

Toetsingskader voor individuele verzoeken en initiatieven die niet passen binnen de bestemmingsplannen. Input voor overleg met de Provincie en de regio over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente.

Toetsing plangebied Per gebied heeft de gemeente Oisterwijk thema’s, Waarden en Ambities uitgelegd. Het planperceel aan de Pannenschuurlaan 211 maakt onderdeel uit van het deelgebied ‘Heukelom en gebied langs de N65’. Hieronder volgen de belangrijkste thema’s, waarden en ambities voor dit deelgebied: Thema: Wonen Oisterwijk kent een hooggewaardeerd woonklimaat. Dit goede woonklimaat heeft tot gevolg dat de woningprijzen in Oisterwijk relatief hoog zijn. Er is een behoefte in Oisterwijk aan verschillende type woningen. Een grote (maatschappelijke) opgave die op de gemeente afkomt, zijn de veranderingen in de zorgvraag in combinatie met de vergrijzing. Dit kan niet uitsluitend via nieuwbouw worden gerealiseerd, maar vraagt ook om aanpassingen en vervanging van de bestaande woningvoorraad. Het is belangrijk dat de woningen passen binnen de omgeving. Waarde: Wonen 6 De bewoners van Oisterwijk hebben zich bij het invullen van de enquête erg positief uitgesproken over het woonklimaat in de gemeente en specifiek van hun woonwijk. De hele gemeente kent een dorpse maatvoering, hoogbouw is er eigenlijk niet. De woongebieden zijn allemaal groen en ruim opgezet. Dit zorgt ervoor dat het fijn wonen is in Oisterwijk. De woongebieden kennen met name onderlinge verschillen door de grote van de woningen en percelen. De hele gemeente kent een dorpse maatvoering.

De specifieke kenmerken van dit woongebied zijn: • • •

• •

De aanwezigheid van verschillende functies (wijkcentrum, winkels, scholen) Er is sprake van een duidelijk hoofdstructuur, gevormd door Langvennen (Oost – Noord – Zuid), die doorsneden wordt door de Pannenschuurlaan. Er zijn nog enkele oude elementen en structuren zichtbaar in de wijk. Als voorbeelden kunnen worden genoemd een aantal karakteristieke boerderijen, de molen, de bestaande boombeplanting. De overgang van het woongebied naar het buitengebied is goed vormgegeven door het in stand houden van zichtlijnen en door groene overgangszones. In de wijk zijn enkele groene parken aanwezig die geschikt zijn om te spelen.

Ambitie: Oisterwijks wonen De kwaliteit van het wonen in de gemeente Oisterwijk is een enorme kracht. Het woningaanbod heeft een bijzondere en onderscheidende samenstelling, er is veel groen en de wijken stralen die kwaliteiten over het algemeen ook uit. De kern Oisterwijk heeft soms de allure van de stad, maar met een dorpse maat en schaal, zonder echte hoogbouw en met de ligging tegen bijzonder bos- en natuurgebieden aan. De gemeente wil deze woonkwaliteit in de toekomst vasthouden. Om het buitengebied te sparen en geen ‘rotte plekken’ in de kern te krijgen gaat inbreiding met nieuwe woningen voor uitbreiding. Inbreiding moet echter zorgvuldig gebeuren en in balans met de kwaliteiten. Cultuurhistorische waardevolle elementen (zoals monumenten en beschermde dorpsgezichten) dienen bijvoorbeeld in hun context beschermd.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|20

Door te sturen op type bebouwing en behoud van groen moet de inbreiding een dorpse maat en schaal behouden. Ook blijft de gemeente zo in de toekomst de negatieve effecten van de klimaatverandering voor. Als ‘gezonde’ gemeente is het voorkomen van hittestress, ook op kleine schaal, belangrijk. Villawijken geven Oisterwijk een specifieke identiteit door de grote woningen met een vaak specifieke en onderscheidende architectuur en bovenal groene setting. Er ontstaat de laatste tijd meer behoefte om kavels te splitsen omdat woningen en percelen groot en dus exclusief zijn. De gemeente werkt hier spaarzaam aan mee. De villawijken maken voor een belangrijk deel uit van de identiteit en kwaliteit van het wonen in Oisterwijk en vormen een fraaie overgang naar de bos- en natuurgebieden. Omzetting van grote kavels kan acceptabel zijn, als daarmee een specifieke lokale woonbehoefte (b.v. voor ouderen die zo in de eigen wijk kunnen blijven wonen) wordt ingevuld en als het niet strijdig is met het gemeentelijk woningbouwprogramma. De herontwikkeling dient dan wel te passen binnen de bijzondere en kwalitatief hoogwaardige sfeer van de wijk. Dit kan b.v. het geval zijn als er geen zichtbare verdichting optreedt. Heukelom en gebied langs N65 Het noordelijke gedeelte van het plangebied valt in het deelgebied “Heukelom en gebied langs N65”. Het gebied ligt tussen de kern Oisterwijk en de N65.

Ook Heukelom valt in dit gebied. Het gebied wordt doorkruist door verschillende wegen die vanaf de N65 een toegang vormen naar de kern. Dit zijn met name de Heukelomseweg, Pannenschuurlaan en Heusdensebaan. In dit gebied komen verschillende functies voor, zoals veehouderijen, kwekerijen, woningen en bedrijven. Wat verder opvalt is dat deze gronden ook deels worden gebruikt voor de boomkwekerijen. Toen de behoefte aan grondareaal groeide werden na de akkercomplexen en de essen ook de verder weg gelegen gronden ontgonnen. Dit werd niet meer gezamenlijk vanuit het dorp gedaan, maar individueel. De grond werd vanuit één of enkele boerderijen ontgonnen, waarbij ieder perceel omgeven werd met beplanting. Hierdoor is een kleinschalig coulisselandschap ontstaan met verspreide boerderijen en veel perceelbeplanting, zoals houtwallen en hagen. In de wijken ten noorden van het centrum van Oisterwijk zijn nog enkele hoeven terug te vinden als historische elementen uit het verleden. Kenmerkende elementen zijn de Oisterwijkse molen en het buurtschap Hoog-Heukelom, met karakteristieke boerderijen uit de 19de eeuw. Tegenwoordig zijn er veel boomkwekerijen in dit gebied aanwezig Oisterwijk stelt de kwaliteiten van het landschap ook centraal bij de inrichting van gebieden in het buitengebied. Vandaar dat de gemeente ook heeft gekozen om boomkwekerijen niet in een te grote schaal toe te laten.

Hierdoor kan het historische coulisselandschap in tact worden gehouden. Thema: Natuur en Landschap Het thema Natuur is erg belangrijk in Oisterwijk. Het zorgt er in grote mate voor dat Oisterwijk een aantrekkelijke gemeente is voor zowel de bezoekers als de bewoners. Naast een functie als decor voor recreatie, heeft de natuur ook een intrinsieke waarde, die door Europese (Natura 2000) en landelijke wetgeving (bijvoorbeeld Flora en Faunawet) wordt beschermd. Waarde: Natuur en Landschap Uit de inventarisatie voor de Omgevingsvisie is duidelijk geworden dat de bewoners het groen en de natuur in Oisterwijk erg waarderen. Dit past ook bij Oisterwijk als “Parel in ’t Groen”.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|21

Het plangebied valt in het landschapstype coulisselandschap en ligt in de directe nabijheid van de ‘Dorpsentree’. De Molenbaan is aangewezen als een ‘historische bebouwingsconcentratie’. Het coulisselandschap Toen de behoefte aan grondareaal groeide werden na de akkercomplexen en de essen ook de verder weg gelegen gronden ontgonnen. Dit werd niet meer gezamenlijk vanuit het dorp gedaan, maar individueel. De grond werd vanuit één of enkele boerderijen ontgonnen, waarbij ieder perceel omgeven werd met beplanting. Hierdoor is een kleinschalig landschap ontstaan met verspreide boerderijen en veel perceelbeplanting, zoals houtwallen en hagen. Dit coulisselandschap is zichtbaar aan de west- en noordzijde van Oisterwijk tussen de dorpskern en de N65. In de wijken ten noorden van het centrum van Oisterwijk zijn nog enkele hoeven terug te vinden als historische elementen uit het verleden. Kenmerkende elementen zijn de Oisterwijkse molen en het buurtschap Hoog-Heukelom, met karakteristieke boerderijen uit de 19de eeuw. Tegenwoordig zijn er veel boomkwekerijen in dit gebied aanwezig. Kwaliteiten hierbij zijn: • Kleinschaligheid; • Kavels omgeven door perceelbeplanting (bomenrijen, houtwallen en hagen); • Afwisseling tussen open en gesloten; • Karakteristieke hoeven; • Wegen met laanbeplanting.

Ambitie: Landschapspark Oisterwijk: Meer kansen en meer kwaliteit in het hele buitengebied Met landschapspark Oisterwijk wordt het buitengebied nadrukkelijk veel meer als eenheid neergezet. De unieke kwaliteiten van de natuurgebieden zijn overal bekend. Met de ambitie ‘landschapspark Oisterwijk’ wil de gemeente de aandacht op het hele buitengebied vestigen. De gemeente wil zicht geven op de hele variëteit van het landschap als een Rijksmuseum dat niet alleen haar Nachtwacht wil laten zien, maar haar hele collectie. In het hele buitengebied staat de kwaliteitsverbetering centraal, en veel minder de functie of de grootte ervan. Hiertoe komt in de omgevingsvisie een nieuw instrument. Conclusie De ontwikkeling aan de Pannenschuurlaan 211 draagt bij aan een gevarieerd woonaanbod en speelt in op de ambitie Oisterwijks wonen van de gemeente Oisterwijk. Hierbij wordt voorzien in een splitsing van kavels op een agrarisch perceel. Door de kavels landschappelijk in te passen draagt de locatie aan de Pannenschuurlaan 211 bij aan een kwaliteitsverbetering van de noordelijke ingang van het dorp. Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022 - 2027 Er ligt een grote opgave om de komende jaren veel woningen toe te voegen om te voorzien in de woningbehoefte. Positief is dat er ook veel potentiële locaties voor woningbouw in de gemeente liggen.

De totale plancapaciteit ligt medio 2021 op ongeveer 2.560 woningen. Dit is ruimschoots voldoende om te voorzien in de behoefte voor de komende tien jaar (1.500 woningen voor de komende tien jaar) en het realiseren van het eerste deel van de opgave van 2.000 extra woningen voor de komende twintig jaar in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank SRBT. De wijk Pannenschuur ligt aan de noordoostkant van Oisterwijk en is ontstaan in de jaren ’70 van de vorige eeuw. Er wonen relatief veel gezinnen met kinderen. Het aandeel 65-plussers is juist lager dan gemiddeld. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Het Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|22

aandeel aan corporatiewoningen is er wat hoger dan gemiddeld (31%). Het is een van de wijken waar in het kader van klimaatadaptatie een opgave ligt om -waar mogelijk- te vergroenen. De ambitie is om de wijk verder uit te breiden in noordwestelijke richting. Hier ligt ook een mogelijke uitleglocatie voor woningbouw: Pannenschuur VI. Daarbij wordt vooral gedacht aan betaalbare huur- en koopwoningen gericht op 1- en 2-persoons huishoudens. De wijk is daarnaast ook aantrekkelijk voor (vitale) senioren vanwege de nabijheid van het buurtwinkelcentrum. Aandachtspunt hierbij is wel dat een relatief groot deel (zo’n 40%) van de huidige woningvoorraad niet geschikt is voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Toetsing plangebied Het plan bestaat uit de nieuwbouw van drie nieuwe, duurzame woningen, hiervan zijn er twee een toevoeging ten opzichte van de bestaande situatie. De nieuwbouw zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan de entree van Oisterwijk. De nieuwe woningen voldoen aan de eisen van duurzaamheid en klimaatadaptatie. Het toevoegen van de woningen past binnen het woningbouwprogramma. Visie Buitengebied Op 29 september 2022 heeft de gemeenteraad van de gemeente Oisterwijk de Visie Buitengebied vastgesteld. De Visie Buitengebied is van toepassing voor het gehele buitengebied van de gemeente Oisterwijk en is tot stand gekomen aan de hand van een interactief proces met stakeholders.

Met deze visie wordt gezocht naar een balans tussen de belangrijkste functies is het buitengebied: natuur, landbouw, toerisme en wonen. De Visie Buitengebied heeft ook als doel om gemeentelijk beleid te harmoniseren. De visie bevat ambities en beleidsuitgangspunten voor de thema’s klimaat en duurzaamheid, landschap en cultuurhistorie, natuur en biodiversiteit, landbouw, wonen en bedrijvigheid en recreatie en toerisme, waarmee de komende jaren wordt gestuurd op ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied.

Uitsnede Visie Buitengebied, kaart Wonen & Bedrijvigheid

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|23

Wonen Het buitengebied is een aantrekkelijk woonmilieu. Om dit te behouden zijn strikte regels van toepassing voor het toevoegen van woningen aan het buitengebied. Provinciaal beleid schrijft voor dat binnen het Landelijk gebied alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. Hierop is een aantal uitzonderingen van toepassing. Onder de noemer maatwerk, met als doel omgevingskwaliteit, is het mogelijk om onder voorwaarden woningen toe te voegen aan het buitengebied. Leidend hierbij is de kwaliteitsverbetering die hiermee wordt behaald. Bij het toevoegen van een woning moet er sprake zijn van een aanvaardbare locatie in landelijk gebied én dient de fysieke tegenprestatie, gericht op het versterken van de omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk te zijn aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel. Voor de ontwikkeling van een woning betreft een aanvaardbare locatie een locatie binnen een bebouwingsconcentratie, of wanneer de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Verder is het ook mogelijk om ruimte-voor-ruimtekavels te realiseren in het landelijk gebied. Dit als deze ontwikkeling door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit.

Ook in dit geval moet er sprake zijn van een aanvaardbare locatie in de hoedanigheid van een bebouwingsconcentratie, of wanneer de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Hierbij geldt ook dat de ontwikkeling moet passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Ambities wonen (Ruimte-voor-ruimte of vergelijkbaar) De ambitie is om meer ruimte voor flexibiliteit te bieden voor ruimte-voor-ruimtewoningen of vergelijkbaar in het buitengebied, waarbij kwaliteitsverbetering van het landschap centraal staat. Daarnaast worden er conform provinciaal beleid mogelijkheden geboden om ruimte-voorruimtewoningen te realiseren ter plaatse van locaties aansluitend op een bebouwingsconcentratie of stedelijk gebied. Dit alleen wanneer dit een logische afronding van een bebouwingsconcentratie of stedelijk gebied tot gevolg heeft. En er sprake is van een aanmerkelijke verbetering van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit aldaar. Uitgangspunt hierbij is dat het niet wenselijk is dat de historische linten vastgroeien aan de kernen. Binnen de aangeduide bebouwingsconcentraties zijn onder voorwaarden nieuwe ruimte-voorruimtewoningen of vergelijkbaar toegestaan, mits er sprake is van een planologisch aanvaardbare locatie.

Naast algehele aspecten als een goede ruimtelijke ordening en milieuhygiënische inpasbaarheid, zijn onder meer de volgende aspecten relevant in de afweging of sprake is van een planologisch aanvaardbare locatie: • Behoud zichtrelaties/doorzichten op het achterliggende open gebied; • Inpasbaarheid binnen bestaande ruimtelijke en landschappelijke structuur en de aanwezige omgevingskwaliteiten. Behoud van de bestaande landschappelijke- en groenstructuur geldt hierbij als uitgangspunt; • Uitbreiding van het lint is in principe niet wenselijk; • De historische bebouwingslinten mogen niet vastgroeien aan de kernen en dienen het landelijke karakter te behouden. Verstedelijking is niet gewenst; • De bebouwing dient aan te sluiten op de omgeving. Toetsing In de Visie Buitengebied is het plangebied op de kaart Wonen & Bedrijvigheid aangewezen als bebouwingsconcentratie. De beoogde ontwikkeling voorziet in het herbestemmen van een Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|24

agrarische bedrijfslocatie naar een woonbestemming. De huidige bedrijfswoning woning wordt omgezet naar een burgerwoning waarbij het hobbymatig houden en stallen van paarden blijft bestaan. De bestaande (bij)gebouwen ter plaatse van de huidige bebouwing zullen worden gesloopt tot resterend 363 m². Daarnaast worden twee kavels gecreëerd met twee ruimte-voorruimtewoningen. De ontwikkeling past binnen het bebouwingslint met verspreid gelegen woningen. Het planvoornemen wordt landschappelijk ingepast in de omgeving. De kavels van de drie woningen worden voorzien van houtwallen waardoor het landschappelijke karakter van het gebied wordt behouden. In het ontwerp wordt rekening gehouden met zichtlijnen van bestaande bebouwing. De bouw van de drie woningen doen hier geen afbreuk aan. Bebouwingsconcentraties in bestemmingsplan Buitengebied Het bestemmingsplan Buitengebied heeft als één van de doelstellingen: • versterken van de ruimtelijke kwaliteit van bebouwingsconcentraties; Het provinciale beleid biedt mogelijkheden om in bebouwingsconcentraties onder voorwaarden ruimere mogelijkheden te bieden voor (her)gebruik van (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen. Naast een verruiming van de gebruiksmogelijkheden kunnen er ook (op beperkte schaal) bouwmogelijkheden worden geboden. Uitgangspunt bij verruimde mogelijkheden is de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin.

Als bebouwingsconcentraties worden in dat verband aangemerkt gebieden met een hogere bebouwingsdichtheid met wisselende functies. Met het oog op deze beleidsverruiming is geïnventariseerd welke delen van het buitengebied van Oisterwijk in aanmerking komen om als bebouwingsconcentratie te worden aangemerkt. In eerste instantie zijn daarbij 9 gebieden benoemd waar sprake is van een hogere concentratie van bebouwing. 8. Pannenschuurlaan-Molenbaan De Pannenschuurlaan is een zeer drukke weg en vormt de belangrijkste entree van de kern Oisterwijk. Net buiten de kern sluit de Molenbaan aan op de Pannenschuurlaan. Deze kruising is onveilig. Met name langs de Molenbaan is sprake van de nodige bebouwing. Een deel van deze bebouwing is van relatief recente datum. Door de weg- en erfbeplanting langs de Molenbaan is sprake van een enigszins groen karakter. Ondanks de jonge beplanting langs de Pannenschuurlaan is daar het beeld van de brede weg bepalend voor de beleving. De panden worden hoofdzakelijk gebruikt voor woondoeleinden (met aan huis gebonden beroepen) en enkele agrarische en agrarisch verwante bedrijven (onder andere dierenarts en opslag). Enkele panden zijn als voormalig agrarisch bedrijf aan te merken. De Pannenschuurlaan is aangemerkt als ontsluitingsweg in het GVVP, de Molenbaan als erftoegangsweg 2.

Langs de Pannenschuurlaan komen enkele verspreide agrarische bedrijven (waaronder een glastuinbouwbedrijf) en woningen voor. Het gebied ligt in de AHS en is aangemerkt als extensiverings-gebied. In het gebied zijn geen bijzondere natuur- of landschapswaarden aanwezig. Het noordelijke gedeelte van de Pannenschuurlaan en Molenbaan is gelegen in het LeemkuilenVennen gebied waar een verdere verstedelijking, overeenkomstig de uitgangspunten voor de Groene Mal, dient te worden voorkomen. Dit betekent echter niet dat deze gebieden allemaal kunnen worden aangemerkt als bebouwingsconcentratie, met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. Op basis van de volgende criteria zijn 5 concentraties geselecteerd die voor verruiming van gebruiks- en bouwmogelijkheden in aanmerking komen:

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|25

•

grenzend aan de kern: voor de gemeente is van doorslaggevende betekenis of een concentratie ook direct aan een van de kernen grenst; • de mate van concentratie van bebouwing en reeds aanwezige verscheidenheid aan functies; • belang van omliggende agrarische bedrijven en na te streven agrarische ontwikkelingen (LOG); • verkeer en verkeersveiligheid; • aanduidingen op basis van provinciaal en gemeentelijk beleid. Op basis van de genoemde criteria en de analyse (bijlage 6) komen de volgende 5 bebouwingsconcentraties in aanmerking voor een verruiming van gebruiks- en bouwmogelijkheden: • Heukelom; • Vinkenberg-Heuvelstraat; • Pannenschuurlaan-Molenbaan. • 't Stokske-Zandstraat-Heiligenboom; • Oirschotseweg-De Hild. In deze bebouwingsconcentraties kunnen, afhankelijk van de kenmerken van de bebouwingsconcentraties, ten opzichte van de overige delen van het plangebied, ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden worden geboden in de vorm van nevenactiviteiten en vervolgfuncties op (voormalige) agrarische bedrijven. De mogelijkheden voor verdichting en verruiming zijn niet in alle bebouwingsconcentraties identiek. Het reeds aanwezige gebruik, de ligging ten opzichte van het LOG, de ruimtelijk kwaliteiten en de functie die aan een gebied is toegekend zijn hierin bepalend. Het gebied Pannenschuur-Molenbaan vormt de entree tot de kern Oisterwijk.

Kwaliteitsverbetering kan met name bereikt worden door eisen te stellen aan de bebouwing en landschappelijke aankleding, de toegestane functies zijn minder relevant. Gelet op de grote verkeersdrukte op de Pannenschuurlaan en de slechte bereikbaarheid van de Molenbaan zijn functies met een publieksof verkeersaantrekkende werking niet gewenst.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|26

5.

RANDVOORWAARDEN

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieu hygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

5.1

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valleta (of wel: ‘Verdrag van Malta’) regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek.

Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Gemeentelijk beleid De gemeenteraad heeft in 2018 het ‘Beleidsplan Archeologie – gemeente Oisterwijk’ vastgesteld. Het beleidsplan gaat in op hoe de gemeente Oisterwijk kan voldoen aan de Wet op de archeologische monumentenzorg en geeft tevens aan hoe de gemeente in uiteenlopende omstandigheden om wil gaan met historische bodemschatten. Voor de gehele gemeente is daarbij een verwachtingskaart opgesteld. De verwachtingskaart geeft inzicht in het archeologisch erfgoed binnen de gemeente. Op de verwachtingskaart is door de aanduidingen laag-, middelhoog- en hoog verwachtingsgebied aangegeven wat de archeologische verwachtingen zijn. De verwachtingskaart is vertaald in een beleidskaart waaraan matrixnormen zijn gekoppeld. Op de beleidskaart en in de matrixnormen is opgenomen hoe wordt omgegaan met archeologie in de betreffende verwachtingsgebieden. Vervolgens staat in het beleidsplan wanneer archeologisch onderzoek wel of niet verplicht is en aan welke eisen dat onderzoek moet voldoen.

Bestemmingsplan Pannenschuurlaan 211 Oisterwijk

|27

Uitsnede archeologische verwachtingskaart gemeente Oisterwijk (plangebied groen omlijnd)

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Oisterwijk ligt het plangebied in een lage archeologische verwachtingszone. Voor deze gebieden is geen archeologisch onderzoek vereist. In het vigerend bestemmingsplan kent het plangebied ook geen dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Derhalve is een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Cultuurhistorie De erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één wet. Een groot deel van de bestaande weten regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd.

Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2023 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Beleid provincie Noord-Brabant In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangegeven. Het plangebied heeft geen cultuurhistorische waarde op de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart.