Bijlage 1.3 - Toelichting bestemmingsplan Heiligenboom 6 Moergestel
Tekst van het document
Crijns Rentmeesters BV Koningsplein 20 5721 GJ Asten T: 0493 – 47 17 77
BESTEMMINGSPLAN HEILIGENBOOM 6 MOERGESTEL GEMEENTE OISTERWIJK VAST TE STELLEN
Crijns Rentmeesters bv Februari 2025
E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk
PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan:
Heiligenboom 6, Moergestel
IMRO idn
NL.IMRO.0824.Heiligenboom6-VA01
Versie voorontwerp
Augustus 2022
Versie ontwerp
December 2023
Versie vastgesteld
Februari 2025
Opgesteld door
M. Crijns
Tweede contactpersoon
D. Coolen
Crijns Rentmeesters bv
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING ___________________________________________________________ 6 Aanleiding _______________________________________________________________ 6 Plangebied _______________________________________________________________ 6 Vigerende bestemmingsplannen ______________________________________________ 8 Doel van het bestemmingsplan _______________________________________________ 9
2.
PROJECTPROFIEL __________________________________________________ 10 Gebiedsbeschrijving ______________________________________________________ 10 Huidige situatie plangebied _________________________________________________ 10 Beoogde situatie plangebied ________________________________________________ 11 Inleiding ____________________________________________________________ 11 Motivatie bebouwingsconcentratie _______________________________________ 13 Bouwregels _________________________________________________________ 14 Beeldkwaliteit ________________________________________________________ 14 Landschappelijke inpassing _____________________________________________ 15 Ontsluiting en parkeren ________________________________________________ 17 Verkeer ____________________________________________________________ 17
3.
BELEIDSKADER _____________________________________________________ 19 Rijksbeleid ______________________________________________________________ 19 Nationale Omgevingsvisie ______________________________________________ 19 Ladder voor duurzame verstedelijking ____________________________________ 19 Provinciaal beleid ________________________________________________________ 20 Brabantse omgevingsvisie ______________________________________________ 20 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ______________________________ 21 Gemeentelijk beleid _______________________________________________________ 32 Vigerende bestemmingsplannen _________________________________________ 32 Omgevingsvisie Oisterwijk 2016 _________________________________________ 33 Visie Buitengebied Oisterwijk ___________________________________________ 34
4.
MILIEUASPECTEN ___________________________________________________ 36 4.1
Bedrijvigheid ____________________________________________________________ 36 Inleiding ____________________________________________________________ 36 Toets ______________________________________________________________ 36 Conclusie ___________________________________________________________ 37 Agrarische bedrijvigheid ___________________________________________________ 37 Inleiding ____________________________________________________________ 37 Veehouderijbedrijven in de omgeving van het plangebied _____________________ 38 Ligging plangebied ___________________________________________________ 39 Woon- en leefklimaat __________________________________________________ 40 Toets ______________________________________________________________ 41 Gezondheid _____________________________________________________________ 42
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
3
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Endotoxinen _________________________________________________________ 42 Geitenhouderijen _____________________________________________________ 43 Gewasbeschermingsmiddelen __________________________________________ 43 Geluid _________________________________________________________________ 44 Inleiding ____________________________________________________________ 44 Onderzoek __________________________________________________________ 44 Bodemkwaliteit___________________________________________________________ 46 Inleiding ____________________________________________________________ 46 Onderzoek __________________________________________________________ 46 Luchtkwaliteit ____________________________________________________________ 47 Inleiding ____________________________________________________________ 47 Blootstelling aan verontreiniging _________________________________________ 47 Conclusie ___________________________________________________________ 49 Externe veiligheid ________________________________________________________ 49 Inleiding ____________________________________________________________ 49 Risico’s ____________________________________________________________ 49 Risicovolle inrichtingen ________________________________________________ 50 Toets ______________________________________________________________ 50 Conclusie
___________________________________________________________ 54 Ecologie ________________________________________________________________ 55 Inleiding ____________________________________________________________ 55 Toets ______________________________________________________________ 56 Water __________________________________________________________________ 59 Inleiding ____________________________________________________________ 59 Beleidskader ________________________________________________________ 59 Gebiedsomschrijving in relatie tot water ___________________________________ 60 Huidige en toekomstige situatie van het plangebied __________________________ 60 Vergunningen _______________________________________________________ 62 Infiltratievoorzieningen _________________________________________________ 62 Archeologie _____________________________________________________________ 63 Inleiding ____________________________________________________________ 63 Toets ______________________________________________________________ 64 Conclusie ___________________________________________________________ 66 Cultuurhistorie ___________________________________________________________ 66 Inleiding ____________________________________________________________ 66 Onderzoek __________________________________________________________ 66 Conclusie
___________________________________________________________ 67 Milieueffectrapportage _____________________________________________________ 67
5.
JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING _____________________________________ 69 Inleiding ________________________________________________________________ 69 Algemene toelichting verbeelding ____________________________________________ 69 Algemene toelichting regels ________________________________________________ 69 Toelichting bestemmingen __________________________________________________ 71 Agrarisch met waarden – Landschap natuur en cultuurhistorie 1 ________________ 71
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
4
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Wonen – 1 __________________________________________________________ 71 Wonen – 2 __________________________________________________________ 71 Groen ______________________________________________________________ 71 Waarde - Archeologie 4 ________________________________________________ 71 Waarde - Natuur – Attentiegebied ________________________________________ 71
6.
UITVOERBAARHEID _________________________________________________ 72 Economische uitvoerbaarheid _______________________________________________ 72 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ____________________________________________ 72 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro ________________________________________________ 72 Omgevingsdialoog ________________________________________________________ 73 Zienswijzentermijn ________________________________________________________ 73
Bijlagen: 1. Verslag omgevingsdialoog 2. Archeologisch onderzoek 3. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 4. Verkennend bodemonderzoek 5. Aerius-berekening 6. Ecologische quickscan 7. Hoogspanningsrapportage 8. Standaardadvies Veiligheidsregio 9. Beeldkwaliteitsplan 10. Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit certificaten 11. Nota van zienswijzen 12. Aanvullende notitie geur
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
5
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
1.
INLEIDING Aanleiding
Dit bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van Heiligenboom 6 te Moergestel. Beoogd wordt om het thans aanwezige varkensbedrijf met 5 varkensstallen en 1 landbouwloods te saneren en in het kader van de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit 2023 Noord-Brabant’ (navolgend ‘maatwerkregeling’ genoemd) en de regeling Ruimte voor Ruimte drie nieuwe woningen met bijgebouwen op te richten. De woningen zijn georiënteerd op het lint. De agrarische bedrijfswoning wordt tevens omgezet in een burgerwoning. De omzetting van de varkenshouderij in een woningbouwlocatie voor de woningen is benodigd om de geurcontour over de kern en het nieuwbouwplan van Moergestel te saneren, waardoor het woon- en leefklimaat ter plaatse verbetert. Daarnaast neemt het bebouwde oppervlakte af en wordt er minder ver gebouwd op het achtererfgebied. Een intensieve veehouderij wordt gesaneerd en er worden drie nieuwe woonkavels ontwikkeld. Er is met de situering van de woningen rekening gehouden met twee zichtassen, één tussen de woningen en één ten noorden daarvan. De beeldkwaliteit van de nieuwe woningen sluit aan bij de omgeving. De sanering van de varkenshouderij biedt de mogelijkheid om woningbouw toe te laten op de tegenover gelegen grond behorende tot het toekomstige uitbreidingsplan ‘Heiligeboom’.
Tevens wordt de ammoniakdepositie op het nabijgelegen Natura 2000 gebied (Kampina & Oisterwijkse vennen) hierdoor verminderd. Op 26 januari 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oisterwijk besloten in principe medewerking te verlenen aan de beoogde herontwikkeling. Initiatiefnemer zal ten behoeve van de woningen de huidige stallen en erfverharding slopen en de ontbrekende Ruimte voor Ruimte bouwtitels betrekken van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV of een gestopte agrariër waarbij de sloop van stallen voldoet aan de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’. De titels zijn benodigd omdat het plangebied is gelegen in het buitengebied. Om
de
beoogde
herontwikkeling
daadwerkelijk
mogelijk
te
maken,
dient
een
bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden. Hiervoor dient de initiatiefnemer de benodigde documenten aan te leveren. Het bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’ bestaat uit planregels, een verbeelding, een toelichting en separate bijlagen. Onderhavige toelichting geldt als motivering bij de te volgen procedure.
Plangebied Het plangebied aan de Heiligenboom 6 is gelegen op korte afstand ten noordoosten van de kern Moergestel. Onderstaande figuur betreft een luchtfoto van het plangebied aangeduid met een zwarte bolletjeslijn.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
6
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Figuur 1: Ligging plangebied in de omgeving
Het plangebied betreft een gedeelte van het perceel kadastraal bekend als gemeente: Oisterwijk, sectie K, nummer 805 ter grootte van 11.800 m². Een gedeelte van het plangebied zal worden herontwikkeld naar woningbouw, gebruikmakend van de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit en gedeeltelijk middels aankoop van ruimte-voor-ruimte-bouwtitels. De thans vigerende agrarische bestemming met de functieaanduidingen ‘intensieve veehouderij’ en ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’ komen te vervallen. De bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woonbestemming, met één bijgebouw ter grootte van 400 m² voor de opslag van de hobbymatig
te
gebruiken
landbouwmachines
en
één
bijgebouw
met
daarbinnen
twee
verblijfsrecreatieve eenheden, ten behoeve van logies en ontbijt, ter grootte van elk 50 m². In totaal zal er daarmee een oppervlakte van 500 m² bijgebouwen gerealiseerd worden. Tevens worden 3 extra woningen gerealiseerd. Het overige deel van het plangebied zal worden omgezet in de bestemming (behoud) ‘Agrarisch met waarden - Landschap, natuur en cultuurhistorie – 1’, en een bestemming ‘Groen’, waar landschappelijke inpassing komt. De woonkavels zullen landschappelijk worden ingepast. Navolgende figuur geeft een beeld van het plangebied, geprojecteerd op een luchtfoto, waarbij het te ontwikkelen plangebied is omkaderd met een bolletjeslijn.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
7
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Figuur 2: Uitsnede kadastrale kaart
Vigerende bestemmingsplannen Ter plaatse van het plangebied zijn de bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ en ‘Buitengebied correctieve herziening’ van de gemeente Oisterwijk de vigerende bestemmingsplannen. De gemeenteraad van Oisterwijk heeft het bestemmingplan ‘Buitengebied’ op 29 juni 2011 vastgesteld. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied, correctieve herziening’ is vastgesteld op 16 april 2015. In het bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerd’ zijn deze twee bestemmingsplannen samengevoegd. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerd’ is een versie zonder juridische status. Derhalve zijn beide bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ en ‘Buitengebied correctieve herziening’ van de gemeente Oisterwijk ter plaatse van het plangebied de vigerende juridische bestemmingsplannen. De locatie Heiligenboom 6 te Moergestel is in het geconsolideerde bestemmingsplan bestemd met de enkelbestemming: ‘Agrarisch met waarden – Landschap, natuur en cultuurhistorie 1’ en de dubbelbestemmingen: ‘Waarde – Archeologie 4’ (deels) en ‘Waarde – Natuur attentiegebied’. Daarnaast heeft het plangebied de aanduidingen ‘intensieve veehouderij’, ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’, ‘overige zone – beperkingen veehouderij 2’, ‘wetgevingszone – ontheffingsgebied 6.1’, en een bouwvlak met een bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 5’.
Binnen het bestemmingsvlak is tevens een bedrijfswoning aanwezig: Heiligenboom 6. Het bouwvlak heeft een grootte van 9.276 m² in de huidige situatie, hierbinnen is ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan. Navolgende figuur geeft een uitsnede van de verbeelding weer.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
8
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Beoogd wordt om de intensieve veehouderij te saneren en één maatwerk woning, en twee Ruimte voor Ruimte woningen toe te voegen. De beoogde ontwikkeling is binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Derhalve dient het vigerende bestemmingsplan te worden herzien om de beoogde woningen toe te kunnen voegen en een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toe te staan voor de voormalige bedrijfswoning.
Doel van het bestemmingsplan Dit bestemmingsplan maakt de sanering van het varkensbedrijf en in de plaats daarvan de toevoeging van drie woningen op de gronden naast en achter de woning Heiligenboom 6 te Moergestel mogelijk. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit en de regeling Ruimte voor Ruimte. Daarnaast wordt de agrarische bedrijfswoning, in de vorm van een langgevelboerderij, omgezet in een reguliere burgerwoning met 500 m² bijgebouwen. Een bijgebouw van 100 m² zal gebruikt worden voor de realisatie van twee verblijfsrecreatieve eenheden, ten behoeve van logies en ontbijt, ter grootte van elk 50 m². In totaal 400 m² bijgebouwen worden gebruikt voor de hobbymatige landbouw (stalling van machines voor de hobbymatige akkerbouwactiviteiten en de huisvesting van hobbymatige landbouwhuisdieren).
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
9
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
2.
PROJECTPROFIEL Gebiedsbeschrijving
Het buitengebied van de gemeente Oisterwijk is een zeer gevarieerd gebied met belangrijke landbouwkundige kwaliteiten, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en van bijzondere ecologische en recreatieve betekenis. Het gebied is in drie delen onder te verdelen: het centrale bosen heidegebied en de voornamelijk agrarische gebieden ten noorden en ten zuiden hiervan. De Oisterwijkse bossen en vennen vormen het groene hart van het buitengebied van de gemeente. Samen met het aangrenzende heidegebied ‘Kampina’ vormt het een goed voorbeeld van een Brabants dekzandlandschap met bossen, heide, vennen en overgangen naar beekdalen. De agrarische gebieden ten noorden en ten zuiden van de Oisterwijkse bossen en vennen kennen een voornamelijk agrarische hoofdfunctie. Dit agrarische cultuurlandschap is relatief kleinschalig door de aanwezigheid van oude ontginningspatronen zoals wegbeplanting, bebouwing en landschapselementen. Tegenover het plangebied is de woonwijk ‘Heiligeboom’ voorzien. De woonwijk ‘Heiligeboom’ is een reguliere uitbreidingswijk die de woningnood in Moergestel moet gaan verlichten. Een gedeelte van de woningen binnen deze nieuwe woonwijk valt in de huidige situatie nog binnen de geurcirkel van de varkenshouderij gevestigd binnen het plangebied. Het plangebied ligt op ca. 125 meter van de kern Moergestel en kan daarmee aangemerkt worden als kernrandzone.
Bovendien
is
het
plangebied
gelegen
tussen
twee
aangeduide
bebouwingsconcentraties. Momenteel is het woningbouwplan ‘Heiligeboom’ in voorbereiding. Het toekomstig te ontwikkelen woningbouwplan is qua verkaveling en begrenzing van het plangebied voldoende concreet. Het ontwerp-bestemmingsplan voor de nieuwe woonwijk heeft al ter inzage gelegen. Het plangebied ligt direct aansluitend aan dit woningbouwplan. Enkel de weg Heiligenboom scheidt het plangebied van de nieuwe woningbouwontwikkeling. De weg Heiligenboom vormt dan ook de grens tussen het toekomstige stedelijke gebied en het buitengebied. Hierdoor is de locatie planologisch aanvaardbaar als bebouwingsconcentratie in casu kernrandzone voor het realiseren van de maatwerk woningen.
Huidige situatie plangebied Op de locatie Heiligenboom 6 is een agrarisch bedrijf in de vorm van een varkenshouderij aanwezig. Dit bedrijf heeft op 10 mei 2021 een nieuwe vergunning (figuur 4) verkregen. Vanwege de ontwikkelingen in de nabijheid van het plangebied is het varkensbedrijf nog niet gerealiseerd zoals in de actuele vergunning is omschreven. Er is in de huidige situatie één bedrijfswoning met een bijgebouw en een aantal verouderde varkensstallen en een werktuigenberging aanwezig. De totale oppervlakte van de thans aanwezige bedrijfsgebouwen bedraagt 1.706 m². Het agrarische bouwvlak is 9.276 m² groot. De veehouderij is omringd door cultuurgrond bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschap, natuur en cultuurhistorie 1’. Onderstaand is een luchtfoto van het bedrijf opgenomen en is een uitdraai gemaakt van de actuele vergunning Wet Milieubeheer.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
10
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Figuur 3: Luchtfoto plangebied Heiligenboom 6 te Moergestel
Figuur 4: Actuele vergunning Wet Milieubeheer (Bron: KRD-Igoview)
Beoogde situatie plangebied Inleiding Beoogd wordt ter plaatse van het plangebied de varkenshouderij te saneren en drie extra bouwkavels op te richten. De benodigde bouwtitels worden tijdens deze procedure door de initiatiefnemer deels zelf gerealiseerd (middels de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit) deels aangekocht (Ruimte voor Ruimte). De agrarische woonbestemming wordt omgezet in een reguliere burgerwoning met in totaal 500 m² bijgebouwen bestaande uit een bijgebouw van 400 m² voor het hobbymatig bijhouden van de landbouwgrond en één bijgebouw met daarbinnen twee verblijfsrecreatieve eenheden, ten behoeve van logies en ontbijt, ter grootte van elk 50 m². De drie nieuwe woningen worden in het bebouwingslint gesitueerd, passend binnen de ruimtelijke structuur, waarbij één woning ten zuiden van de huidige bedrijfswoning wordt opgericht en twee ten noorden. VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
11
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Deze woningen dienen qua beeldkwaliteit te passen bij de bestaande boerderijwoning Heiligenboom 6. De woningen dienen derhalve in een landelijke stijl te worden gebouwd. In paragraaf 2.3.4 is de beeldkwaliteit nader uitgewerkt. Alle drie de woningen liggen terug ten opzichte van de bestaande woning. Dat geldt met name voor de twee noordelijke woningen. De terug liggende rooilijn is niet in afwijking is van de ruimtelijke structuur gelet op de bedrijfswoning aan de overzijde van de weg. Hiermee is eveneens verzekerd dat de ontwikkeling van de kavels geen beperking vormt voor de tegenovergelegen manege. Rekening is gehouden met de emissiepunten op 50 meter. In navolgende figuur is de beoogde inrichting indicatief weergegeven met een aanduiding voor de rooilijnen.
Figuur 5: Inrichtingsschets
De geurcontour en endotoxinecontour van het huidige varkensbedrijf reikt tot over de kern van Moergestel en wordt met de sanering van de varkenshouderij opgeheven. Daarnaast neemt de bebouwing door de sloop van de varkensstallen af. Het agrarische bouwvlak wordt verwijderd en omgezet in meerdere woonbestemmingen. Deze omzetting zorgt er tevens voor dat de beoogde nieuwbouw ontwikkeling van woningen binnen het plan ‘Heiligeboom’ op de tegenovergelegen gronden mogelijk wordt. Onderhavig bestemmingsplan draagt tevens bij aan de doelstelling van de gemeente Oisterwijk om de intensieve veehouderijen in de kernranden te saneren en ruimte te maken voor toekomstige woningbouwplannen. Het huidige bestemmingsvlak ‘Agrarisch met waarden – Landschap, natuur en cultuurhistorie – 1’ met een bouwvlak en de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’ en ‘intensieve veehouderij’ zal voor een deel omgezet worden naar de bestemming ‘Wonen - 1’ en ‘Wonen – 2’. In totaal zullen 4 woonbestemmingen worden gerealiseerd waaronder drie maatwerk, dan wel Ruimte voor Ruimte woningen, en het omzetten van de huidige langgevelboerderij van een agrarische bedrijfswoning VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
12
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
naar een reguliere burgerwoning. De overige gronden behorende tot het plangebied worden omgezet in de bestemming ‘Groen’, ‘Tuin’ en Agrarisch met waarden - Landschap, natuur en cultuurhistorie – 1’ zonder bebouwingsmogelijkheden. Ter plaatse van de bestemming ‘Groen’ wordt een landschappelijke inpassing gerealiseerd en is tevens ruimte voor wateropvang in de vorm van wadi’s. Navolgende figuur geeft de beoogde planologische situatie van het plangebied weer na herontwikkeling.
Figuur 6: Uitsnede verbeelding
Motivatie bebouwingsconcentratie Het plangebied ligt momenteel tussen de aangegeven bebouwingsconcentratie ‘t Stokske’ en de bebouwingsconcentratie ‘Draaiboompje’. De beide bebouwingsconcentraties zijn in de gemeentelijke ‘Visie Buitengebied’ aangeduid en waren ook als zodanig aangeduid in de beleidsnota ‘Bebouwingsconcentraties Buitengebied Oisterwijk’. De beleidsnota is thans weer ingetrokken. De gemeente Oisterwijk is momenteel bezig met het realiseren van de plannen voor een nieuwe woonwijk ‘Heiligeboom’. Het bestemmingsplan is reeds in procedure. Een gedeelte van dit (woningbouw)plan kan niet uitgevoerd worden zolang het bedrijf binnen het plangebied nog niet gesaneerd is. Met onderhavig bestemmingsplan vindt sanering van de varkenshouderij plaats en kan de nieuwe woningbouw tegenover het plangebied vervolgens gerealiseerd worden. Het plangebied komt hierdoor in de toekomst aansluitend aan deze woonwijk te liggen. Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Heiligenboom en maakt onderdeel uit van het buitengebied.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
13
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Met de komst van de nieuwe woonwijk ligt het plangebied zondermeer binnen een kernrandzone. Het plangebied kan alsdan gekenschetst worden als overgangsgebied gelegen in het buitengebied en betreft daarmee een kernrandzone. Het plangebied kent relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar en met een afnemende en ondergeschikte agrarische functie. Door de nieuwe bebouwing te ontwikkelen aan een lint met een duidelijke zichtlijn vanuit het noorden naar de bestaande langgevelboerderij blijft de bestaande boerderijwoning prominent aanwezig. Door de kavels ruim op te zetten en af te scheiden van de boerderijwoning met een zandpad blijven de fraaie doorzichten naar het achtergelegen landschap bestaan. De landschappelijke beplanting begeleidt deze doorzichten. Aan de Heiligenboom is sprake van een aantal erven, waaronder het plangebied. De gemeente en de Provincie hebben aangegeven een woningbouwontwikkeling passend te vinden binnen de ontwikkelingsrichting van deze erven. In de visie Buitengebied is de locatie niet opgenomen als bebouwingsconcentratie. In de visie is aangegeven dat er een uitzonderingsmogelijkheid is opgenomen voor maatschappelijk zeer gewenste ontwikkelingen, zoals sanering van IV-locaties. In die gevallen wordt toch gekeken of sprake is van een aanvaardbare locatie.
De Provincie heeft inmiddels aangegeven dat er sprake is van een aanvaardbare locatie voor een dergelijke verkaveling.
Bouwregels De bouwregels voor de nieuwe woningen zijn gebaseerd op de vigerende bestemmingsplanregels. Voor deze woningen geldt wel dat een grotere maximale inhoudsmaat is toegestaan. Voor de nieuwe woningen zijn daarmee de volgende bebouwingsvoorschriften van toepassing: -
de goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 4,5 meter;
-
de nokhoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 10 meter;
-
de inhoud van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 900 m³;
-
de goothoogte van de bijgebouwen bij de woning bedraagt maximaal 3,5 meter;
-
de nokhoogte van de bijgebouwen bij de woning bedraagt maximaal 6 meter;
-
de totale oppervlakte van bijgebouwen bij de woning bedraagt 150 m².
Voor de bestaande bedrijfswoning geldt dat de huidige inhoudsmaat leidend is en dat de hoeveelheid bijgebouwen maximaal 500 m² bedraagt. De bouwregels zijn in de regels van onderhavig bestemmingsplan verankerd.
Beeldkwaliteit Het plangebied ligt in de kernrandzone van de kern Moergestel. Met de komst van de nieuwe woonwijk ‘Heiligeboom’ is deze kwalificatie nog duidelijker. De straat de Heiligenboom vormt ondanks de ligging van plangebied nabij de beoogde woningbouwlocatie Heiligeboom voor een duidelijke scheiding tussen het stedelijk gebied (aan de westzijde van de Heiligenboom) en het landelijk gebied aan de oostelijke zijde. Door het saneren van het agrarisch bedrijf en de stallen wordt de omgevingskwaliteit verbetert. In het planvormen wordt middels het behoud van zichtlijnen en de begeleiding daarvan met beplanting een relatie gelegd met het akkercomplex achter het plangebied. De woningen worden gesitueerd in een lint, krijgen een landelijke uitstraling en een verkaveling welke passend is in relatie tot de omgeving. De beoogde nieuwe woningen zijn in een lint gelegen met de boerderijwoning Heiligenboom 6 als middelpunt en dienen qua uitstraling te passen in het gebied. Woningen in de vorm van
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
14
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
schuurwoningen, boerderijwoningen of landarbeiderswoningen worden het meest passend geacht. Navolgende figuren geven een overzicht van passende beeldkwaliteit.
Figuur 7: Voorbeeld beeldkwaliteit
In de bijlage van de toelichting en de bijlage van de regels is een beeldkwaliteitsplan opgenomen waarin de beeldkwaliteitseisen verder zijn verwoord.
Landschappelijke inpassing 2.3.5.1
Analyse van het landschap
Het gebied Heiligenboom maakt onderdeel uit van een oud akkerbouwcomplex. Van oudsher zijn hier kampontginningen aanwezig begrenst door houtwallen. Kampontginningen zijn vaak individuele ontginningen begrensd door een houtwal. Dit oude ontginningslandschap is tevens te herkennen aan het wegenpatroon. De oude wegen bevinden zich vaak op de beekdalflanken en volgen de hoogtelijnen in het landschap. Op historische kaarten is deze structuur nog goed herkenbaar. Het akkerbouwcomplex, waarop het plangebied gelegen is, wordt begrensd door het beekdal van de Reusel in het westen en aan de oostzijde het beekdal van de Rosep. De beide beken stromen af in noordelijke richting en komen uiteindelijk, via de Essche stroom, uit in de Dommel. De beekdalen doorsnijden de hogere dekzandruggen waarop de akkerbouwcomplexen gelegen zijn. De ontginningsstructuur is te kenmerken als een kampontginning en bestaat uit een kleinschalig akkerlandschap met houtwallen op de kavelgrenzen. Door schaalvergroting en egaliseringen is het kampontginningslandschap in de loop van de tijd genivelleerd. Het tot begin van de vorige eeuw kenmerkende kleinschalige karakter van deze kampontginningen is, door het verdwijnen van de houtwallen, vervangen voor een opener en grootschaliger landschap. De historische kleinschalige VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
15
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
kavelstructuur is rondom het plangebied wel nog enigszins herkenbaar aan de kavelvorm en de ligging van slootjes. Onderstaand is een topografische kaart van het plangebied en omgeving omstreeks 1940 weergegeven. De vorm van het plangebied is nog herkenbaar. In de loop der tijd is de verkavelingsstructuur echter verdwenen.
2.3.5.2
Uitwerking landschappelijke inpassing
Nieuwe bebouwing dient landschappelijk te worden ingepast. In de visie ‘Buitengebied’ wordt gesteld dat de komst van woningen in het buitengebied gepaard moet gaan met een zorgvuldige landschappelijke inpassing. De beoogde woningen worden, conform de beeldkwaliteitseisen landschappelijk ingepast. Omdat het kleinschalige landschap nagenoeg verdwenen is resteert er een grootschaliger akkercomplex. Er wordt er voor gekozen de kleinschaligheid niet te reconstrueren. Rekening wordt gehouden met het behouden van zichtlijnen door aan de achterzijde een bomenrij te realiseren, waardoor het zicht blijft behouden. Tussen de boerderijwoning en de twee kavels ten noorden hiervan is een open zichtas is een open zichtas (zandpad) opgenomen. Deze zichtas wordt begeleid door hagen. Voor een landschappelijke inpassing wordt gewerkt met een houtsingel aan de zuidzijde van de woningbouwkavels. Ook ten noorden van het bouwplan is ruimte voor een zichtlijn naar het achtergelegen akkercomplex. Op de achterste perceelgrens is een bomenrij opgenomen. Dit draagt bij aan enige openheid aan de achterzijde maar vormt tegelijkertijd een ruimtelijk kader. Ook ten noorden van de boerderijwoning wordt aan de straatzijde een begeleidende bomenrij aangeplant.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
16
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Navolgend wordt een uitsnede van het beplantingsplan weergegeven. Dit beplantingsplan maakt tevens deel uit van de regels.
Figuur 8: Uitsnede beplantingsplan
Ontsluiting en parkeren De woningen zijn allemaal aan de Heiligenboom ontsloten. De woningen ten noorden liggen op enige afstand tot de weg, hiervoor is een langere ontsluiting nodig. In de Beleidsregels Parkeernormen gemeente Oisterwijk 2024 is vastgelegd dat voor een vrijstaande woning 2,3 parkeerplaats aanwezig dient te zijn. Voor de woningen zullen minimaal drie parkeerplaatsen (exclusief garage) op eigen terrein worden gerealiseerd. Hiervoor is binnen het plangebied voldoende ruimte. Ook voor de beide verblijfsrecreatieve eenheden zal voldoende parkeergelegenheid (2,0 parkeerplaatsen per verblijfsrecreatieve eenheid) beschikbaar zijn op het eigen terrein. Tussen het plangebied en de Heiligenboom ligt een sloot, hier dienen enkele duikers aangelegd te worden om de nieuwe ontsluitingen mogelijk te maken.
Verkeer In de huidige situatie is ten behoeve van de intensieve veehouderij vervoer in de vorm van verkeersbewegingen benodigd. De veehouderij kent verkeersbewegingen voor het vervoer van onder andere: veevoer, mesttransport, veetransport, gezondheidsinspectie, landbouwvoertuigen en overige verkeersbewegingen (installaties, onderhoud e.d.). De beëindiging van de veehouderij zorgt ervoor dat deze verkeersbewegingen van veelal zwaar vrachtverkeer komen te vervallen. Verwacht wordt dat er per etmaal circa 6 verkeersbewegingen ten behoeve van het agrarische bedrijf komen te vervallen. De VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
17
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
verkeersbewegingen voor de bedrijfswoning bedragen circa 8 verkeersbewegingen per etmaal. De bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere burgerwoning. Hiervoor in de plaats komen extra verkeersbewegingen voor de nieuwe woningen en de verblijfsrecreatieve nevenfunctie. Per saldo wordt gerekend met 8 extra verkeersbewegingen per etmaal per woning. In totaal levert dit 24 verkeersbewegingen per etmaal op. Voor de beide recreatiewoningen wordt verwacht dat deze hoofdzakelijk in de weekenden en vakantieperioden voor extra vervoerbewegingen zorgen. Uitgaande van 4 verkeersbewegingen per verblijfsrecreatieve eenheid per etmaal levert dit 8 extra verkeersbewegingen per etmaal op. De extra hoeveelheid bijgebouwen bij de oorspronkelijke bedrijfswoning levert incidenteel een aantal extra verkeersbewegingen op. Het gaat hier vooral over het hobbymatig beheren van landbouwgrond. Globaal wordt hier rekening gehouden met 4 extra verkeersbewegingen per etmaal. Per saldo zullen er meer verkeersbewegingen plaatsvinden van personenauto’s maar zal de verkeersintensiteit van zwaar verkeer afnemen, wat ten goede komt van het woon- en leefklimaat. De extra verkeersbewegingen zijn dermate kleinschalig dat deze niet zorgen voor extra verkeershinder.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
18
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
BELEIDSKADER
3.
Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -
Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
-
Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel;
-
Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s;
-
Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Dit bestemmingsplan heeft door omvang en aard van de ontwikkeling geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen.
Ladder voor duurzame verstedelijking Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Doel van deze wijziging is het vereenvoudigen van regeling. Waar de ‘Ladder’ voorheen bestond uit drie treden waaraan getoetst diende te worden, is de kern van de gewijzigde ‘Ladder’ nu terug gebracht tot navolgende tekst: ‘De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
19
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat de toevoeging van één of enkele woningen niet wordt gezien als ‘stedelijke ontwikkeling’. Vanaf elf woningen wordt gesteld dat er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt tevens opgemerkt dat bij de regeling ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit’ en/of Ruimte voor Ruimte geen sprake is van extra stedelijke ontwikkeling, omdat aan de oprichting van een dergelijke woning sloop van bebouwing is voorafgegaan. Met de realisatie van drie extra woningen is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de ladder is derhalve voor onderhavige ontwikkeling niet nodig.
Provinciaal beleid Brabantse omgevingsvisie Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: ‘Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.
Elk van de vijf hoofdopgaven van de Brabantse Omgevingsvisie is uitgewerkt in specifieke aandachtspunten. Voor de beoogde ontwikkeling speelt het volgende aandachtspunt een rol: −
De provincie gaat uit van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden en wordt een bestaande locatie herbenut.
De veehouderij wordt gesaneerd, en hiervoor in de plaats wordt woningbouw mogelijk gemaakt. Toepassing wordt gegeven aan de regeling ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit’ en de regeling Ruimte voor Ruimte. Per saldo neemt het bebouwd oppervlak significant af en wordt een agrarisch bouwvlak wegbestemd. De stallen worden gesaneerd en de veehouderij wordt beëindigd. Dit gaat gepaard met een verbetering van de landschappelijke en de omgevingskwaliteit.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
20
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 3.2.2.1
Inleiding
De Interim omgevingsverordening geeft bindende regels die bij ruimtelijke ontwikkelingen in acht genomen moeten worden. De provincie Noord-Brabant wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er alleen inhoudelijke wijzigingen zijn doorgevoerd als die rechtstreeks voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals bijvoorbeeld het diep, rond en breed kijken van de omgevingsvisie. De regels voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn ontleend aan de Verordening ruimte. 3.2.2.2
Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Navolgende figuren geven de ligging van het plangebied op verschillende kaartbeelden van de Interim omgevingsverordening weer.
Figuur 9: Aanduiding plangebied op themakaart 6: basiskaart Landelijk gebied
Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’ en specifiek binnen de ‘Groenblauwe mantel’. In het landelijk gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. De ontwikkeling van een maatwerk bouwkavel is passend binnen dit gebied. Verderop in deze subparagraaf worden de regels die gelden voor wonen binnen de ‘Groenblauwe mantel’ nader toegelicht.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
21
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
Figuur 10: Aanduiding plangebied op themakaart 7: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen
Het plangebied kent in de Interim omgevingsverordening de aanduidingen ‘Beperkingen veehouderij’ en ‘Stalderingsgebied’ (op voorgaande figuur niet zichtbaar vanwege de ligging van de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’). Verderop in deze subparagraaf worden de regels die gelden binnen deze aanduidingen nader toegelicht.
Figuur 11: Aanduiding plangebied op themakaart 8: watersystemen, -veiligheid en -berging
Het plangebied kent in de Interim omgevingsverordening de aanduidingen ‘Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied’ en ‘Attentiezone waterhuishouding’. 3.2.2.3
Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik
Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
22
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. De realisatie van ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit woningen’ dan wel Ruimte voor Ruimte woningen wordt gezien als ‘nieuwvestiging’ maar behoort conform artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening tot de mogelijkheden, in afwijking van artikel 3.6, dat gebruik gemaakt moet worden van een bestaand bouwperceel. Onderhavig bestemmingsplan maakt het mogelijk dat, in samenhang met de ontwikkeling van woningbouwkavels, een agrarisch bouwvlak wordt gesaneerd. Er is sprake van een afname van bebouwing en de kavels worden omkaderd met een groenstructuur. Sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2.2.4
Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering
De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Het gaat om effecten op de ondergrond, het netwerk en de bovenste laag. De effecten op de verschillende lagen worden nader onderzocht in de milieuparagraaf, waarbij onderzoeken worden uitgevoerd voor bodem, archeologie, akoestiek en flora en fauna. 3.2.2.5
Artikel 3.8 Meerwaardecreatie
Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Met de fysieke verbetering van de landschappelijke inpassing wordt meerwaardecreatie van het buitengebied in de gemeente Oisterwijk zekergesteld. Daarnaast wordt een intensieve veehouderij gesaneerd, waarmee fysieke verbetering plaatsvindt o.a. door de sloop van stallen, sanering van de geur- en endotoxine emissie en sanering van de ammoniakemissie. Daarnaast wordt leegstand en verrommeling voorkomen. Het plangebied wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast. 3.2.2.6
Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap
Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van deze verordening verplichte
landschappelijke
inpassing,
het
toevoegen,
versterken
of
herstellen
van
landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. De ‘Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, De rood-met-groen koppeling’ van de provincie
Noord-Brabant
biedt
informatie
om
invulling
te
geven
aan
het
principe
van
kwaliteitsverbetering van het landschap. De provinciale eisen zijn door de gemeente Oisterwijk, in samenwerking met een aantal andere gemeenten in de regio Midden Brabant en de provincie, verwerkt in de ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant’. De notitie betreft een afsprakenkader, waarin wordt geschetst op welke manieren met de eisen omtrent kwaliteitsverbetering uit de Verordening ruimte kan worden omgegaan en wat het verwachtingsniveau is ten aanzien van de verwachte inspanning. Indien ontwikkelingen passen binnen het beleid en ook ruimtelijk/planologisch inpasbaar blijken, is de notitie VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
23
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
het handvat om inhoud te geven aan de gevraagde investering in de kwaliteit van het landschap. Via drie concrete categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen met invloed op de omgeving is bepaald hoe invulling wordt gegeven aan artikel 3.9: -
Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering niet van toepassing zijn of worden geacht te zijn. Hiervoor wordt geen landschappelijke inpassing of ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist.
-
Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed hebben op het landschap. Voor deze ontwikkelingen wordt enkel landschappelijke inpassing van de locatie vereist.
-
Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap. Voor deze ontwikkelingen wordt zowel een landschappelijke inpassing vereist, als een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
De beoogde ontwikkeling is te kenschetsen als een bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ met een bouwvlak met daarop varkensstallen naar een bestemming ‘Wonen’ en deels de bestemming ‘Agrarisch’ zonder bouwmogelijkheden en de bestemming ‘Groen’. Tevens worden enkele nieuwe woningen ontwikkeld met gebruikmaking van de maatwerkregeling en de regeling Ruimte voor Ruimte. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is uitdrukkelijk bepaald dat bij het realiseren van maatwerkwoningen en Ruimte-voor-ruimtekavels geen toepassing gegeven behoeft te worden aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap zoals bedoeld in artikel 3.9.. Met het oog op de kwaliteitsverbetering is sprake van het omzetten van een agrarische bestemming met een intensieve veehouderij naar een drietal woonbestemmingen en het omzetten van een bedrijfswoning in de bestemming wonen. Onder categorie 2 is het mogelijk om de bestemming ‘Agrarisch-Agrarisch bedrijf’ te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’, mits het bestemmingsvlak voor de bedrijfswoning met tenminste 60% wordt verkleind, overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maximaal 500 m² voormalige agrarische bebouwing resteert. Het agrarisch bouwvlak heeft een oppervlakte van circa 9.276 m² in de huidige situatie. In de nieuwe situatie bedraagt het bestemmingsvlak voor ‘Wonen’ van de bedrijfswoning 3.025 m².
Dit is een verkleining van circa 67% van het bestemmingsvlak. De overtollige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De bijgebouwen die hiervoor in de plaats komen, hebben een grootte van in totaal 500 m². Waarvan de verblijfsrecreatieve nevenfuncties elk 50 m² per stuk zijn. De beide verblijfsrecreatieve nevenfuncties zijn gesitueerd in één bijgebouw van in totaal 100 m². De beoogde herontwikkeling valt daarmee op basis van de ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant’ in categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben. Voor deze categorie is alleen een landschappelijke inpassing vereist. In paragraaf 3.3.4 wordt hier nader op ingegaan. De invulling van de landschappelijke inpassing is in sub-paragraaf 2.3.5 beschreven.
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
24
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
3.2.2.7
Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel
Een bestemmingsplan van toepassing op de groenblauwe mantel: a. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c.
borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden.
De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de uitwerking van een landschappelijk plan (paragraaf 2.3.5). Daarnaast zijn de aanwezige ecologische waarden onderzocht in een ecologische quickscan (paragraaf 4.8) en is de duurzame ontwikkeling en het behoud van het watersysteem in paragraaf 4.9 van de toelichting beoordeeld. Daarnaast zijn regels vastgelegd in het bestemmingsplan voor het watersysteem. Uit de genoemde paragrafen blijkt dat de ontwikkeling leidt tot een versterking van de ecologische-, landschappelijke- en hydrologische waarden. De intensieve veehouderij wordt immers gesaneerd en de concrete uitbreidingsplannen voor de varkenshouderij worden niet doorgezet. De bebouwing en de erfverharding wordt gesloopt en de emissies van geur, stikstof en fijnstof nemen hierdoor af. De landschappelijke waarden worden aanzienlijk versterkt door de toevoeging van passende landschappelijke inpassing. De nieuwe bebouwing wordt hydrologisch neutraal ontwikkeld. Dit betekent dat het hemelwater dat valt op de verharde oppervlakten kan infiltreren in de bodem. Gelet op bovenstaande ontwikkelingen wordt een positieve bijdrage geleverd aan het bodem- en water systeem en het landschap.
Deze ontwikkeling is qua aard en omvang passend in het gebied. Verder is in deze toelichting gemotiveerd dat rekening is met omliggende waarden in het kaarde cultuurhistorie, archeologie en ecologie. 3.2.2.8
Artikel 3.69 lid d Afwijkende regels burgerwoningen
In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan volgens lid d voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: a. Er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; b. Overtollige bebouwing wordt gesloopt Met onderhavige ontwikkeling wordt de voormalige bedrijfswoning omgezet in een reguliere woning met de bestemming ‘Wonen – 2’. Hierbij wordt de overtollige bebouwing gesloopt, en er vindt geen splitsing in meerdere wooneenheden plaats. De ontwikkeling past binnen de gestelde voorwaarden. 3.2.2.9
Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functies in Landelijk gebied
Artikel 3.73 stelt dat een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel gevestigd kan worden indien voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. Onderstaand zijn deze voorwaarden genoemd en wordt de niet agrarische nevenfunctie hieraan getoetst. a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
25
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; Het toestaan van een recreatieve functie als nevenactiviteit in maximaal 2 recreatiewoningen is een passende functie. De recreatieve functie is kleinschalig en daarmee passend in de omgeving. Er is thans al sprake van een gemengde omgeving met onder meer recreatieve-, horeca-, agrarische- en woonfuncties. Tevens is er sprake van een ligging binnen een kernrandzone nabij de kern Moergestel, waardoor de nevenfunctie passend is. Daarnaast blijft de woonfunctie gehandhaafd en wordt Bed & Breakfast alleen als nevenfunctie toegestaan. De gemeente Oisterwijk heeft in de visie voor het buitengebied aangegeven dat een verblijfsrecreatieve nevenfunctie een passende functie is binnen de bebouwingsconcentraties in de omgeving. 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; De ontwikkeling is kleinschalig en daarmee zullen de effecten op andere aspecten beperkt zijn. De ontwikkeling hangt samen met de sanering van een intensieve veehouderij in de directe nabijheid van de kern Moergestel. De negatieve effecten van deze veehouderij op de natuur en de woon- en leefomgeving zijn vele malen groter dan de effecten van deze kleinschalige nevenfunctie. Dit geldt tevens voor de effecten op de mobiliteit.
Deze kleinschalige recreatieve nevenfunctie heeft slechts een beperkt effect op de mobiliteit. Verder wordt leegstand en verrommeling van vrijkomende agrarische bebouwing voorkomen en heeft dit een positief effect op de leefbaarheid binnen de kern Moergestel. 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. De recreatieve nevenfunctie komt o.a. in de plaats van een intensieve veehouderij. De stallen en de hiermee samenhangende milieuhinder zullen als gevolg van onderhavig plan gesloopt worden. Tevens wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van de omgevingskwaliteit onder andere omdat wordt voorzien in de aanleg van een robuuste landschappelijke inpassing, passend in de omgeving. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; Er is geen sprake van splitsing van het bouwperceel. c.
overtollige bebouwing wordt gesloopt; Alle varkensstallen zullen als gevolg van de ontwikkeling gesloopt worden.
d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; De vestiging heeft geen betrekking op een kantoor met een baliefunctie. 2. lawaaisport; De vestiging heeft geen betrekking op lawaaisport. 3. mestbewerking. De vestiging heeft geen betrekking op mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels:
VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv
26
Bestemmingsplan ‘Heiligenboom 6, Moergestel’, Gemeente Oisterwijk - Toelichting
a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; Hier is sprake van een relatief kleinschalige omvang met een beperkte publieksaantrekkende werking. Dit is in de regels opgenomen. b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; Hier is sprake van een kleinschalige en recreatieve verblijfsactiviteit. In de regels en de verbeelding is dit opgenomen c.
dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; Er is geen sprake van opslag en stalling ten behoeve van deze nevenfunctie.
d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. Hier is sprake van een kleinschalige ontwikkeling passend op de locatie. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; Er is geen sprake van bedrijvigheid. b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; Er is geen sprake van een detailhandelsvoorziening. c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. De omvang van de bebouwing voor deze kleinschalige nevenfunctie bedraagt 100 m². 3.2.2.10 Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte kavel Artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening stelt dat onder voorwaarden kan worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels binnen het ‘Stedelijk gebied’ of ‘Landelijk gebied’. Navolgend zijn de voorwaarden uit artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening punt voor punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied aan Heiligenboom 6 te Moergestel. 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a.
door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit , derde Lid; c.
past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77.
Het plangebied is op basis van het huidige gemeentelijk beleid niet aangeduid als gelegen in een bebouwingsconcentratie, ruimtelijk gezien is daar echter wel sprake van. Het plangebied is gelegen aangrenzend aan bebouwingsconcentraties ’t Stokske’ (ten noorden) en ‘Draaiboompje’ (ten zuiden). Heiligenboom vormt de noord-zuid verbinding tussen deze twee bebouwingsconcentraties. De aanvaardbaarheid van de locatie is verder omschreven in paragraaf 2.3.3. Het plangebied is tevens aan te merken als kernrandzone omdat het plangebied gelegen is in de toekomstige rand van de nieuwe woonwijk. Momenteel wordt het bestemmingsplan voor de woonwijk ‘Heiligeboom’ ontwikkeld. Het ontwerp bestemmingsplan heeft reeds ter inzage gelegen. De omgeving is de laatste decennia aan het VAST TE STELLEN Crijns Rentmeesters bv