22-39 Vaststelling bestemmingsplan Heukelomseweg 26- bijlage 1b toelichting Vastgesteld bestemmingsplan

TOELICHTING Heukelomseweg 26 te Heukelom Gemeente Oisterwijk

Colofon: Opgesteld door:

Van Santvoort Advies B.V. Paterslaan 2a 5701 NZ Helmond

Plangebied:

Heukelomseweg 26, Heukelom

Kenmerk:

BC0100000

Datum:

10-03-2022

Status:

Vastgesteld

IMRO-code:

NL.IMRO.0824.BPHeukelomseweg26-VA01

2 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1

Aanleiding en doel van het bestemmingsplan ........................................................................ 5

1.2

Ligging van het plangebied ...................................................................................................... 5

1.3

Vigerend planologisch regime ................................................................................................. 6

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................ 7

Planbeschrijving............................................................................................................................... 8 2.1

Bestaande situatie ................................................................................................................... 8

2.2

Beoogde situatie...................................................................................................................... 9

3 Ruimtelijk Beleid ................................................................................................................................. 12 3.1

Rijksbeleid.............................................................................................................................. 12

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte ............................................................................... 12 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking ......................................................................................... 12 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 14 3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant..................................................................................... 14

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................ 15

3.2.2.1

Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit ............................................................ 16

3.2.2.2

Kwaliteitsverbetering van het landschap ...................................................................... 16

3.2.2.3

Ontwikkeling van niet agrarische functies .................................................................... 18

3.3

Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 19

3.3.1

Omgevingsvisie Oisterwijk............................................................................................. 19

3.3.2

Detailhandelsstructuurvisie gemeente Oisterwijk ........................................................ 20

3.3.3

Visie bebouwingsconcentraties ..................................................................................... 20

4 Omgevingsaspecten ........................................................................................................................... 21 4.1

Bodem ................................................................................................................................... 21

4.2

Geluid .................................................................................................................................... 21

4.3

Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 22

4.3.1

Geur ............................................................................................................................... 24

4.3.2 Milieuzonering ...................................................................................................................... 25 4.4

Externe veiligheid .................................................................................................................. 27

4.5

Waterhuishouding ................................................................................................................. 28

4.6

Cultuurhistorie en Archeologie ............................................................................................. 32

4.6.1

Cultuurhistorie en aardkunde ....................................................................................... 32

4.6.2

Archeologie.................................................................................................................... 32

4.7

Natuur.................................................................................................................................... 32 3

Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

4.7.1

Natuurnetwerk Brabant ................................................................................................ 32

4.7.2

Wet natuurbescherming ............................................................................................... 33

4.8

Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 34

5 Juridische planopzet ........................................................................................................................... 36 5.1 Planvorm ..................................................................................................................................... 36 5.2 Verbeelding ................................................................................................................................. 36 5.3 Planregels .................................................................................................................................... 36 6 Uitvoerbaarheid ................................................................................................................................. 38 6.1 Economische uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 38 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 38 Bijlagen…………………………………………………………………………………………………………………………………………….37

4 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een inleiding gegeven op het plan. Eerst worden de aanleiding en het doel van het plan, de ligging van het plangebied, het vigerend planologisch regime en de procedure beschreven. Tot slot is een leeswijzer voor deze toelichting opgenomen.

1.1 Aanleiding en doel van het bestemmingsplan Het tuincentrum van initiatiefnemers in Heukelom maakt onderdeel uit van een consortium bestaande uit 8 tuincentra in Zuidoost-Brabant waar ruim 400 mensen werkzaam zijn. Het tuincentrum is een familiebedrijf dat inmiddels 50 jaar bestaat. Initiatiefnemer wil de vestiging aan de Heukelomseweg 26 in Heukelom, gemeente Oisterwijk, uitbreiden. Tuincentrums zijn zich aan het ontwikkelen tot locaties waar klanten een groot deel van de dag kunnen verblijven. Ook locatie Heukelom wil graag inspelen op deze ontwikkelingen om in de toekomst te kunnen blijven concurreren met andere tuincentra. Ze zullen hiervoor het huidige aanbod uitbreiden en meer gaan inspelen op de beleving van hun klanten. De nadruk in het assortiment ligt naast de gebruikelijke tuinproducten steeds meer op alles wat met het leven in en om het huis te maken heeft. Denk daarbij o.a. aan woonaccessoires, tuin gerelateerd speelgoed, barbecues, tuinmeubelen, etc. Door meer winkeloppervlakte te creëren, is het mogelijk zoveel mogelijk producten jaarrond in de winkel aan te bieden. Ook zal onderschikte horeca deel gaan uitmaken van het tuincentrum. Om dit bij het tuincentrum in Heukelom mogelijk te maken zal de bestaande bebouwing worden uitgebreid. De beoogde uitbreiding bestaat deels uit een uitbreiding van de winkel met ca.

2.400 m2 en deels uit de realisatie van een magazijn van ca. 350 m2. Tevens is er voor de uitbreiding een aangepaste goothoogte benodigd van 5 meter voor de kassen (winkelruimte) en een aangepaste goot- en nokhoogte van 9 meter voor het magazijn/de horeca (plat dak). Ook wordt de ondergeschikte horeca geregeld in het bestemmingsplan. Daarnaast zal de voorgevel worden vernieuwd om de uitstraling aantrekkelijker te maken. Het bouwvlak zal voor de uitbreiding vergroot worden van 10.800 m2 naar 14.949 m2. Daarnaast worden een nieuwe inrit ten behoeve van vrachtverkeer, extra parkeerplaatsen (73 stuks) en een overloopgebied met 65 tijdelijke parkeerplaatsen voor drukke periodes gerealiseerd. Het gehele perceel wordt landschappelijk ingepast. Door bovengenoemde ontwikkelingen van het tuincentrum in Heukelom ontstaan meer banen binnen dit bedrijf. Er zal een behoefte ontstaan van 4 fte’s aan extra personeel voor het tuincentrum en 4 fte’s personeel voor de nieuw te vestigen ondergeschikte horeca. De uitbreiding is niet mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan. Middels een partiële herziening van het bestemmingsplan wordt de bestemming gewijzigd. Begin 2018 heeft initiatiefnemer een principeverzoek ingediend voor de beoogde uitbreiding van het tuincentrum waarop de gemeente positief heeft gereageerd.

1.2 Ligging van het plangebied Het tuincentrum aan de Heukelomsweg 26 is gelegen in het buitengebied van Heukelom, aan de doorgaande weg tussen Berkel-Enschot en Oisterwijk. Het perceel is kadastraal bekend als: Gemeente Oisterwijk, Sectie H perceelnummers 68, 75, 76, 80, en 81, 732 en 1131. Het gehele plangebied heeft een oppervlakte van ruim 14.949 m2.

5 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

Afbeelding 1: Luchtfoto, bron google streetview

1.3 Vigerend planologisch regime Het plangebied valt binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied geconsolideerd’, zoals vastgesteld op 14-12-2017 en heeft daarin de enkelbestemmingen ‘detailhandel’ en ‘agrarisch’ en de dubbelbestemming ‘waarde – archeologie 4’. Daarnaast deels de aanduiding ‘wetgevingszone – ontheffingsgebied 1’ en ‘overige zone – beperkingen veehouderij 1’. Tevens loopt over het plangebied een gasleiding zoals aangeduid met de dubbelbestemming ‘leiding – gas 1’ en figuur: hartlijn leiding – gas.

Afbeelding 2: Verbeelding vigerend bestemmingsplan

Het maximaal toelaatbaar bebouw oppervlakte op het plangebied bedraagt 4.550 m 2. Voor bedrijfsgebouwen geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van maximaal 4 meter meer dan de maximale goothoogte. Het voornemen past derhalve niet binnen de bepalingen van het bestemmingsplan. Er is ook geen afwijking- of wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de beoogde ontwikkeling. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

1.4 Procedure Het voornemen voor het uitbreiden van het tuincentrum past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Voor het gewenste initiatief dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld, conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Blijkens artikel 3.8 van de Wro is op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage wordt gelegd. Tijdens de periode van zes weken kan door eenieder zienswijzen worden

6 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

ingediend. Gedurende de inzagetermijn ligt het ontwerpbestemmingsplan (verbeelding, regels en toelichting, inclusief bijbehorende bijlagen) ter inzage. Binnen twaalf weken nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen moet de gemeenteraad beslissen over de vaststelling van het plan (termijn van orde). Hierbij worden eventuele zienswijzen in acht genomen. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt het plan opnieuw zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze zes weken kunnen belanghebbenden die tijdig zienswijzen hebben ingediend bij het ontwerp of belanghebbenden die kunnen aantonen dat zij niet in de gelegenheid zijn geweest om tijdig zienswijzen kenbaar te maken, beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het bestemmingsplan treedt daags na afloop van de beroepstermijn in werking, tenzij een voorlopige voorziening is aangevraagd. Als er geen beroep is ingesteld, is het bestemmingsplan daags na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk. Zodra het bestemmingsplan in werking is getreden, kunnen de benodigde omgevingsvergunningen worden aangevraagd.

1.5 Leeswijzer In deze onderbouwing zal nader worden ingegaan op de volgende aspecten: ▪ Een beschrijving van het planvoornemen (hoofdstuk 2); ▪ Een beschrijving van het ruimtelijke beleid (hoofdstuk 3); ▪ Een beschrijving van de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4); ▪ Een beschrijving van de juridische planopzet (hoofdstuk 5); ▪ Een beschrijving van de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).

7 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

2 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt een korte beschrijving gegeven van de bestaande situatie en de beoogde situatie.

2.1 Bestaande situatie Het plangebied is plaatselijk bekend als Heukelomseweg 26 te Heukelom, gemeente Oisterwijk. Op het plangebied is een tuincentrum gevestigd, dat is gelegen in het buitengebied van de kern Heukelom aan de doorgaande weg tussen Berkel-Enschot en Oisterwijk. In de directe omgeving van de locatie bevinden zich woon- en agrarische objecten. Op het plangebied staat een bedrijfsgebouw (winkel) grotendeels in de vorm van kassen en een opslagruimte (totaal groot ca. 4.250 m2). Tevens bevindt zich op het plangebied een bedrijfswoning met privé bijgebouw. Het huidige bouwvlak is groot ca. 10.800 m2. Zie hieronder enkele foto’s van de bestaande situatie. Naast het tuincentrum bevindt zich aan de westzijde een woning (Het Heikesspoor 6), aan de oostzijde een paardenhouderij (Heukelomseweg 30), ten noorden een veehouderijbedrijf (Driehoevenweg 4) en diverse woonobjecten (Heukelomseweg 15 en Driehoevenweg 1). Aan de zuidzijde van het perceel loopt een spoorweg (Tilburg – Oisterwijk).

Afbeelding 3: Bestaande situatie

8 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

2.2 Beoogde situatie Het beoogde plan is weergegeven op onderstaande afbeelding 4, die tevens in de bijlage is opgenomen. De afbeelding geeft weer de beoogde nieuwe bebouwing (donkergeel) en het beoogde nieuwe bouwvlak (oranje stippellijn). In de bijlage is een concept tekening opgenomen die laat zien hoe de inrichting van het tuincentrum in de nieuwe locatie eruit kan zien qua indeling en productaanbod. Dit is nog aan verandering onderhevig.

Afbeelding 4: tekening beoogde situatie

De ontwikkeling van het plangebied omvat de volgende plannen: 1.

Groter oppervlakte winkel

Het huidige tuincentra is te beperkt gelet op de ambities die initiatiefnemer heeft. Tuincentrums zijn zich aan het ontwikkelen tot locaties waar klanten een groot deel van de dag kunnen verblijven. Ook locatie Heukelom wil graag inspelen op deze ontwikkelingen om in de toekomst te kunnen blijven concurreren met andere tuincentra. Het tuincentrum zal worden uitgebreid met een extra winkeloppervlakte van 2.400 m2 aan de zuidzijde. De

9 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

uitbreiding bestaat uit drie compartimenten in de vorm van een kas, van dezelfde omvang als reeds aanwezig, en een deel dat zal worden gebruikt voor ondergeschikt horeca. Het bouwvlak zal voor de uitbreiding vergroot worden van 10.800 m2 naar 14.949 m2. Aan de zuidzijde van de nieuw winkelruimte zal binnen het bouwvlak een onoverdekt buitenterrein van ca. 800 m2 benut wordt als verkoopvloeroppervlak voor buitenplanten. De extra ruimte die met deze ontwikkeling wordt gecreëerd is nodig om het huidige aanbod te kunnen uitbreiden en op een juiste manier te kunnen presenteren. Door een groter winkelvloeroppervlakte te creëren wordt het mede mogelijk gemaakt om zoveel mogelijk producten het gehele jaar rond aan te bieden en een ondergeschikte horecaruimte mogelijk te maken (hierover bij punt 3 meer). De uitbreiding van het aanbod bestaat onder andere uit decoratieartikelen, woonaccessoires, kleinmeubelen, seizoenartikelen, tuin gerelateerd speelgoed, tuinmeubelen, barbecues en streekgebonden producten. De tuinmeubels worden afgewisseld met de kerstartikelen in de winterperiode. 2.

Groter oppervlakte magazijn

Het tuincentrum beschikt momenteel over een magazijn aan de oostzijde van de winkel van ca. 250 m2, met daarnaast veel buitenopslag. Dit is in de praktijk veel te weinig om alle producten die zij op voorraad willen en moeten hebben op te slaan, daarom wordt momenteel ook veel buiten opgeslagen. Daar komt bij dat een aantal seizoen producten, zoals kerstartikelen, gedurende een lange periode de bestaande opslag benutten. Daarnaast is er bij een grotere winkelruimte ook meer behoefte aan opslagruimte, naast het tekort dat reeds aanwezig is. Door middel van een grotere magazijnruimte kan aan de opslagbehoefte worden voldaan. In deze nieuwe opslagruimte, met een grotere vrije hoogte dan in de bestaande opslagruimte, kunnen goederen ook effectiever worden opgeslagen. Aan de oostzijde van de nieuwe winkelruimte zal hiervoor een magazijn van ca. 350 m2 worden gerealiseerd met een plat dak. 3.

Ondergeschikte horeca

Naast het vergroten van het tuincentrum wil initiatiefnemer extra beleving aanbieden in de vorm van ondergeschikte horeca, zodat bezoeker langere tijd in het tuincentrum blijven. Dit is een ontwikkeling die in alle tuincentra en bouwmarkten momenteel te zien is en bedoeld is om klanten langer in het tuincentrum te laten verblijven. Hierdoor wordt de mogelijkheid geboden om wat te eten en drinken met zitmogelijkheid en een speelmogelijkheid voor kinderen te bieden. Dit horeca gedeelte is een ondergeschikte functie en zal ca. 510 m2 ruimte in beslag nemen, incl. keuken en toiletruimte. Op de verdiepingsvloer wordt een personeelsruimte ingericht. Tevens zal hier opslag plaatsvinden. 4.

Uitbreiding goothoogte

In het vigerende bestemmingsplan is een maximale goothoogte van 4 meter (en bouwhoogte van maximaal 8 meter) opgenomen voor de bedrijfsgebouwen. Het vigerende bestemmingsplan heeft geen regels ten aanzien van de dakhelling. De huidige goothoogte van de winkelruimte, die bestaat uit kassen, is 4 meter en de bouwhoogte bedraagt 6,5 meter. De huidige hoogte is te laag naar de maatstaven van een modern tuincentrum. De extra hoogte zorgt voor een ruimer gevoel en maakt het mogelijk het aanbod aantrekkelijker te presenteren. Ook is een grotere hoogte van belang voor de temperatuurregeling voor de planten. Met een hogere bouwhoogte heb je minder last van warmte schommelingen en is het koeler bij de planten. De beoogde goothoogte is 5 meter en de beoogde bouwhoogte is 7,5 meter. Hiermee blijft de totale bouwhoogte van de winkelruimte onder de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte van 8 meter. Alleen de goothoogte wordt verhoogd. De beoogde goothoogte komt ook overeen met de eisen van hoogtematen die de gemeente elders aan kassen hebben gesteld. De winkel is ook uitgevoerd als een kas. De beoogde bouwhoogte van de horeca en het magazijn (plat dak) bedraagt 9 meter. Op die manier kunnen er 3 pallets gestapeld worden en blijft er ruimte over voor de stellingen en dakconstructie. Pallets hebben namelijk een hoogte van 2,7 meter.

Met deze beoogde bouwhoogte en een plat dak kunnen voldoende hoge stellingen in het magazijn worden geplaatst zodat er veel opslagruimte wordt gecreëerd. Door middel van heftrucks kunnen deze stellingen worden gevuld. Dit zorgt voor een efficiënte opslagruimte. Op de verdiepingsvloer van de horeca kan een personeelsruimte worden ingericht. Tevens kan hier opslag plaatsvinden.

10 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

5.

Extra inrit vrachtverkeer en uitbreiding parkeerplaatsen

Met vergroting van de winkelruimte worden meer bezoekers aangetrokken en zal ook het aantal parkeerplaatsen verruimd moeten worden. In de huidige situatie zijn er 108 parkeerplaatsen. Dit zal worden uitgebreid met 73 extra permanente parkeerplaatsen. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog is besloten om deze aan de oostzijde te situeren, zodat de frontbreedte aan ‘blik’ niet toeneemt. De voorzijde (straatkant) zal tevens worden voorzien van extra groenelementen, zodat de auto’s niet direct zichtbaar zijn vanaf de weg. Om de verkeersveiligheid op het terrein te vergroten wordt ten oosten van de parkeerplaatsen een nieuwe inrit aangelegd voor verkeersbewegingen van vrachtverkeer naar het magazijn. Op die manier wordt het vrachtverkeer gescheiden van de bezoekers. Uit de omgevingsdialoog is verder ook naar voren gekomen dat het wenselijk is om tijdens drukke periodes (kerst, moederdag, etc.) extra parkeerruimte beschikbaar te hebben, zodat auto’s dan niet langs de weg hoeven te parkeren. Er wordt derhalve een overloopgebied ingericht met halverharding, geschikt voor 65 tijdelijke parkeerplaatsen. Middels een functieaanduiding wordt geborgd dat dit gebied uitsluitend mag worden gebruikt als parkeerterrein in drukke periodes. 6.

Verbetering aanzicht

Initiatiefnemer is zich ervan bewust dat het bedrijf ook qua aanzicht een ontwikkeling moet doormaken. Het aanzicht van het bedrijf vormt een belangrijk visitekaartje. De voorgevel zal worden vernieuwd om de uitstraling aantrekkelijker te maken en in overeenstemming te brengen met de overige tuincentra van het consortium. Hiermee krijgt de locatie ook een kwaliteitsverbeterende uitstraling. Er wordt gewerkt met duurzaam hout in de gevel. Hieronder zijn enkele referentiebeelden opgenomen.

Afbeelding 5: referentiebeelden voorgevel

Daarnaast zal het terrein voorzien worden van robuuste landschappelijke inpassing. Hiermee wordt de bebouwing zoveel mogelijk aan het zich onttrokken. In paragraaf 3.2.1 wordt uitgebreid ingegaan op het landschappelijk inpassingsplan. De huidige bedrijfswoning zal geen verandering ondergaan. Om voorgaande ontwikkelingen mogelijk te maken zal een gedeelte van perceel dat nu een agrarische bestemming heeft moeten worden gewijzigd in een detailhandelsbestemming. Hiervoor wordt het bestaande bouwvlak vergroot. Daarnaast worden de regels betreffende de detailhandelsbestemming verruimd ten aanzien van de goothoogte en horeca als ondergeschikten nevenactiviteit.

11 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

3 Ruimtelijk Beleid In dit hoofdstuk is kort en voor zover relevant het ruimtelijke beleid voor het plangebied beschreven.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. Hierin staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van nationaal belang. Het Rijk streeft hiermee naar ‘Nederland, concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’. Dit wil zij bereiken door een aanpak: ▪ Die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat; ▪ Ruimte geeft aan regionaal maatwerk; ▪ De gebruiker voorop zet; ▪ Investeringen scherp prioriteert; ▪ Ruimtelijke ontwikkelingen in infrastructuur met elkaar verbindt. Het rijk richt zich uitsluitend op zaken die belangrijk zijn op landelijk niveau, zoals: ▪ De hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer en energie (inclusief het aanwijzen van gebieden waar grootschalige windparken kunnen komen; ▪ De waterveiligheid en de milieukwaliteit; ▪ De bescherming van ons cultureel erfgoed en unieke cultuur. Naast ruimte maken en het versimpelen en verbeteren van het omgevingsrecht wordt er ook geïnvesteerd, met name in de capaciteit van de infrastructuur. Prioriteit krijgen de mainports, de Brainports en de Greenports, alsmede de achterlandverbindingen.

Opgaven van nationaal belang voor de provincie Noord-Brabant zijn onder andere: ▪ Het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost Nederland door het optimaal benutten en waar nodig verbeteren van de bereikbaarheid van deze gebieden; ▪ Het borgen van de waterveiligheid en waterkwaliteit en zoetwatervoorzieningen voor de korte termijn en de lange termijn; ▪ Het tot stand brengen en beschermen van de natuur en de Natura-2000 gebieden. Aangezien het initiatief dermate kleinschalig van aard is heeft deze geen invloed op dit rijksbeleid. 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking In het geval van stedelijke ontwikkeling dient toepassing gegeven te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking zoals wettelijk verankerd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder heeft als doel te komen tot een zorgvuldig ruimtegebruik waarbij goede afwegingen worden gemaakt waar gebouwd mag worden. Daarnaast is de ladder erop gericht om ontwikkelingen die een ruimtelijke impact hebben zoveel mogelijk binnen het bestaande stedelijk gebied op te vangen waardoor verstening van het buitengebied wordt tegengegaan. Het is een toetsingsinstrument voor ontwikkelaars en de overheid wat gevolgd moet worden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Aanvankelijk vond de verantwoording volgens de ladder plaats via een driestappen benadering.

De ladder is echter sinds 1 juli 2017 gewijzigd. De huidige ladder bevat geen treden meer. De oorspronkelijke trede 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied dient nu de behoefte te worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling"). Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (= uitgebreide motiveringsplicht). In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De Ladder bepaalt niet nader voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet

12 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

worden gemaakt. Zo kan het voorkomen dat een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijk verzorgingsgebied heeft, dat de gemeentegrenzen niet overstijgt. De Laddertoets moet dus worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt dan ook bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Nieuwe stedelijke ontwikkeling Ten aanzien van het begrip nieuwe stedelijke ontwikkeling merken we voor het initiatief op dat het een verruiming betreft van de planologische mogelijkheden die nu gelden op het perceel. Op het plangebied is reeds een stedelijke voorziening aanwezig. De bebouwing wordt vergroot met circa 2.750 m2, waarbij het bouwvlak wordt uitgebreid van 10.800 naar 14.949 m2. Omdat het een redelijke vergroting betreft van het bouwvlak concluderen we dat in dit geval sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Behoefte aan de ontwikkeling Om te bepalen wat de positie van het tuincentrum is in relatie tot de regionale markt, wordt hierbij eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Waar de bezoekers van het tuincentrum vandaan komen is vooral afhankelijk van de bereikbaarheid/infrastructuur en de bestaand tuincentra in de omgeving (verspreiding). Heukelom ligt tussen Tilburg en Oisterwijk. Via de Bosscheweg of A65 en de Heukelomseweg is het tuincentrum bereikbaar. In de omgeving zijn in de volgende plaatsen tuincentra aanwezig: ▪ Dongen (2x) ▪ Goirle (1x) ▪ Hilvarenbeek (1x) ▪ Oisterwijk (2x) ▪ Tilburg (6x) ▪ Udenhout (1x) ▪ Waalwijk (1x) Eigenlijk zijn er hiervan slechts vier echt vergelijkbaar met het tuincentrum qua aanbod en omvang. De overige tuincentra zijn kleinschaliger en gekoppeld aan een hoveniersbedrijf. De Welkoop, Boerenbond en Hornbach verkopen ook tuinplanten en dergelijke maar dit is niet de belangrijkste productgroep die wordt aangeboden. Gezien de verspreiding van deze tuincentra in de directe omgeving en de ligging van het plangebied, alsmede de bereikbaarheid en reisafstand tussen de verschillende kernen komt het grootste deel van de marktvraag vanuit de gemeenten Oisterwijk, Tilburg, Goirle, Hilvarenbeek, Haaren, Loon op Zand en Waalwijk. We verwachten geen bezoekers uit de omgeving Oirschot aangezien daar een andere vestiging van het consortium zit.

Ook de gemeenten in omgeving Den Bosch (Boxtel, Vught) verwachten we niet omdat die gezien de reisafstand gericht zijn op Den Bosch. Gezien de reisafstand zijn klanten vanuit het westen van Tilburg niet te verwachten, zij zijn meer gericht op Breda, dan wel Dongen. We baseren ons hierbij tevens op informatie van initiatiefnemer. Met een uitbreiding van het aantal vierkante meters zal het tuincentrum qua reikwijdte mogelijk interessant worden voor consumenten uit een bredere regio. Zeker voor inwoners van Tilburg is er beperkt aantal meters tuincentrum binnen de eigen gemeentegrenzen aanwezig, namelijk twee grote tuincentra in deze stad met ca. 215.000 inwoners (bron: bevolkingsregister Tilburg). Het huidige tuincentrum is te beperkt gelet op de ambities die intiatiefnemer heeft. Tuincentrums zijn zich aan het ontwikkelen tot locaties waar klanten een groot deel van de dag kunnen verblijven. Ook locatie Heukelom wil graag inspelen op deze ontwikkelingen om in de toekomst te kunnen blijven concurreren met andere tuincentra. De extra ruimte die met deze ontwikkeling wordt gecreëerd is nodig om het huidige aanbod te kunnen uitbreiden en op een juiste manier te kunnen presenteren. Door een groter winkelvloeroppervlakte te creëren wordt het mede mogelijk gemaakt om zoveel mogelijk producten het gehele jaar rond aan te bieden en een ondergeschikte

13 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

horecaruimte mogelijk te maken (hierover bij punt 3 meer). De uitbreiding van het aanbod bestaat onder andere uit decoratieartikelen, woonaccessoires, kleinmeubelen, seizoenartikelen, tuin gerelateerd speelgoed, tuinmeubelen, barbecues en streekgebonden producten. De tuinmeubels worden afgewisseld met de kerstartikelen in de winterperiode. Naast het vergroten van het tuincentrum wil initiatiefnemer extra beleving aanbieden in de vorm van ondergeschikte horeca, zodat bezoeker langere tijd in het tuincentrum blijven. Dit is een ontwikkeling die in alle tuincentra en bouwmarkten momenteel te zien is en bedoeld is om klanten langer in het tuincentrum te laten verblijven. Hierdoor wordt de mogelijkheid geboden om wat te eten en drinken met zitmogelijkheid en een speelmogelijkheid voor kinderen te bieden. De volgende trens en ontwikkelingen zien wij bij tuincentra: ▪ Er is sprake van een herstel in detailhandel non-food blijkt uit cijfers van de Rabobank. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn gunstig, mede gelet op de economische groei en aantrekkende woningbouwontwikkelingen. ▪ Het aantal tuincentra in Nederland neemt al een aantal jaren af en de verwachting is dat dit de komende jaren nog doorzet. De gemiddelde omvang van tuincentra nam tegelijkertijd sterk toe.

Dit is het gevolg van schaalvergroting en concentratie, waardoor er in de tuinbranche minder vestigingen zijn, maar een gelijkblijvend of zelfs hoger aantal vierkante meters. Als gevolg van verbreding van het aanbod spelen tuincentra in op de wensen van de consument (producten voor in en om het huis) en beleving (dagje uit). Hoewel tuincentra het belangrijkste kanaal voor de levende productcategorieën blijven (bijv. kamerplanten, snijbloemen, bollen, zaden), is een toename te zien in verkoop van aanverwante artikelen (zoals woonaccessoires, etc.). Bovendien neemt de diversiteit in productgroepen toe. Het assortiment wordt hierdoor dieper, veel soorten aanbod van 1 product in diverse kleuren en materialen. Ook de presentatie van producten is ruimer opgezet dan voorheen. Daarnaast neemt het aantal bestedingen via internet toe. Bron: Structuurnota Tuincentra 2.0 (2013-2018), Tuinbranche Nederland, 2013. ▪ Gemak en beleving spelen een steeds grotere rol bij consumenten om een tuincentrum te bezoeken. Grootschalige tuincentra beschikken steeds vaker over horecagelegenheden, met een speelvoorziening en een steeds groter en diverser assortiment. Een tuincentrum wordt door veel consumenten als een ‘dagje uit’ gezien. De consument bezoekt tuincentra ook als leisure activiteit en wenst verrast te worden. Grotere tuincentra trekken mensen uit een groter gebied (regionaal).

Bevolkingsomvang Uit cijfers van de provincie Noord-Brabant blijkt dat de bevolking van Midden-Brabant, waaronder het plangebied valt, in de periode 2017-2024 zal groeien met circa 13.000 inwoners en in de periode 2025-2039 met circa 15.400 inwoners. Daarna zal de groei afnemen, maar nog steeds is sprake van een stijging van het aantal inwoners. Al met al een grote stijging van het aantal inwoners. Is de behoefte binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen? Verplaatsing van het bedrijf is niet aan de orde omdat het pand van initiatiefnemer dan leeg komt te staan, waardoor er sprake is van kapitaalsvernietiging. Bovendien kost de uitbreiding een fractie van de nieuw- of verbouw op een bestaande locatie. Het is een vergroting van de winkel door achter de bestaande zes kassen drie nieuwe kassen te realiseren, met ondergeschikte horeca en een magazijn. Een relatief eenvoudige uitbreiding om een geheel bestaand bedrijf te verplaatsen. Gelet op het voorgaande concluderen we dat de uitbreiding van het tuincentrum past binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is een behoefte, die niet kan worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. De effecten voor tuincentra in de omgeving zijn minimaal aangezien het winkeloppervlakte van het tuincentrum maar beperkt wordt vergroot met 2400 m2 tot een totaal winkelvloeroppervlakte van ca. 6.405 m2.

Ook is het aanbod van soortgelijke tuincentra ondervertegenwoordigd in de regio (slechts twee in Tilburg en één in Dongen) en zal het aantal inwoners in de regio sterk groeien.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Met de Brabantse omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ hebben provinciale staten op 14 december 2018 de visie op de fysieke leefomgeving vastgesteld. Deze structuurvisie geeft weer hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. En daarbij de mobiliserende tussendoelen: wat moet in 2030 voor elkaar zijn om deze ambitie

14 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

te verwezenlijken? Deze visie bevat geen sectorale beleidsdoelen. Beleid en maatregelen worden uitgewerkt in programma’s en ook door waarden te beschermen door vastlegging in de omgevingsverordening. De provincie wil verbinden in vertrouwen, dus los laten vanuit het vertrouwen dat ook andere partijen op een diepe en ronde en brede manier naar vraagstukken kijken. De instrumenten die de provincie wil inzetten om de doelen te bereiken, worden globaal bij de hoofdopgaven benoemd en verder uitgewerkt in de programmalijnen. Hierbij zijn de volgende kernwaarden voor het denken en handelen van de provincie leidend: ▪ Meerwaarde-creatie ▪ Technische én sociale innovatie ▪ Kwaliteit boven kwantiteit ▪ Een continue verbetering van de leefomgeving ▪ Proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel De volgende hoofdopgaven voor de toekomst zijn in de structuurvisie omschreven. Deze bestaan uit een basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Daar horen vier hoofdopgaven bij: ▪ Werken aan de Brabantse energietransitie ▪ Werken aan een klimaatproof Brabant ▪ Werken aan de slimme netwerkstad ▪ Werken aan een concurrerende, duurzame economie Voor bedrijven (zoals het tuincentrum) is opgenomen dat Brabant een aantrekkelijk vestigingsklimaat wil zijn voor nieuwe en bestaande bedrijven. Dit vraagt om voldoende ruimte.

De aspecten van de leefomgeving die Brabantse steden en dorpen aantrekkelijk maken als vestigings- en woonprovincie worden gekoesterd. Dit vraagt om investeren in behoud, versterking en belevingsmogelijkheden van het landschap met zijn natuur- en cultuurhistorische waarden. Het initiatief is een bestaande economische functie, die wordt uitgebreid in een gebied rondom dorp én stad en past daarmee binnen de uitgangspunten van de provinciale visie. De Omgevingsvisie wordt nader in bindende regels uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim Omgevingsverordening is tot stand gekomen door de verschillende regelingen op provinciaal niveau over de fysieke leefomgeving samen te voegen. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim Omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen waaronder de Verordening Ruimte en is daarmee een eerste stap op weg naar een omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim omgevingsverordening heeft een beleidsneutraal karakter. Qua opbouw is gekozen voor een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet hanteert.

Dit betekent dat de regels zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel leidend is. Binnen een hoofdstuk is een verdeling gemaakt naar relevante beleidsthema’s waarbij per hoofdstuk zoveel mogelijk eenzelfde volgorde is gekozen. In hoofdstuk 3 staan de instructieregels opgenomen die gemeente moeten toepassen bij de uitvoering van hun bevoegdheden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Deze gelden onder andere voor bestemmingsplannen. Het plangebied is hierin gelegen in het ‘Landelijke gebied’. De regels betrekking op dit gebied zijn van toepassing. In paragraaf 3.1.2 staan de volgende basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies: ▪ Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit o Zorgvuldig ruimtegebruik o Toepassing van de lagenbenadering o Meerwaardecreatie ▪ Kwaliteitsverbetering van het landschap

15 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

3.2.2.1 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit De zorgplicht voor ruimtelijke omgevingskwaliteit wil zeggen dat een bestemmingsplan bij een evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Hierbij wordt rekening gehouden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie. Het bouwvlak wordt met 4.200 m2 vergroot tot 14.949 m2. Er is dus sprake van een bestaand bouwpeerceel, waarbij de uitbreiding direct grenzend aan de bestaande bebouwing is voorzien. Het bestaande bouwvlak was reeds geheel opgevuld, uitbreiding binnen het bestaande bouwvlak was niet mogelijk. Zoals op de situatietekening te zien is, zijn met de vergroting alle gebouwen zoals de winkelruimte, magazijn, ondergeschikte horeca en bedrijfswoning geconcentreerd binnen het bouwvlak. Rondom de gebouwen is ruimte vrij gehouden voor onderhoudsdoeleinden. Aan de achterzijde is circa 800 m2 beschikbaar de voor presentatie van buitenplanten (onoverdekt). Daarnaast worden een nieuwe inrit ten behoeve van vrachtverkeer en een overloopgebied met 65 tijdelijke parkeerplaatsen voor drukke periodes gerealiseerd. Middels een functieaanduiding wordt geborgd dat het overloopgebied uitsluitend mag worden ingericht met halverharding voor gebruik als parkeerterrein in drukke periodes.

Daarmee is het gehele bestemmingsvlak opgevuld en is geen overtollige ruimte aanwezig, zodat sprake is van zuinig ruimtegebruik. De beoogde bebouwing sluit qua uitstraling aan bij hetgeen reeds aanwezig is. De voorgevel zal worden verbeterd en krijgt een landelijke en duurzame uitstraling (zie hoofdstuk 2). De uitbreiding vindt plaats op gronden die nu in gebruik zijn als weiland. Op deze gronden zijn geen ecologischeof landschappelijke waarden aanwezig. Het terrein zal landschappelijk worden ingepast. Hiermee wordt de bebouwing, bestaand en nieuw, in het landschap ingepast. Hiermee is ook sprake van een zachtere overgang tussen de bebouwing en het buitengebied. Zie hiervoor paragraaf 3.2.2.2. Voor de ladder van duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2. Voor wat betreft de lagenbenadering wordt verwezen naar hoofdstuk 4 waar de effecten op diverse lagen, zoals bodem, natuur, infrastructuur en cultuurhistorische en landschappelijk waarden worden omschreven. Het plan zorgt voor een meerwaardecreatie. Zo zorgt het plan voor behoud van een middenstandsbedrijf, uitbreiding is zoals hierboven toegelicht noodzakelijk voor de toekomstbestendigheid van het bedrijf. Tuincentrums zijn zich aan het ontwikkelen tot locaties waar klanten een groot deel van de dag kunnen verblijven.

Ook locatie Heukelom wil graag inspelen op deze ontwikkelingen om in de toekomst te kunnen blijven concurreren met andere tuincentra. Ze zullen hiervoor het huidige aanbod uitbreiden en meer gaan inspelen op de beleving van hun klanten. De nadruk in het assortiment ligt naast de gebruikelijke tuinproducten steeds meer op alles wat met het leven in en om het huis te maken heeft. Denk daarbij o.a. aan woonaccessoires, tuin gerelateerd speelgoed, barbecues, tuinmeubelen, etc. Door meer winkeloppervlakte te creëren, is het mogelijk zoveel mogelijk producten jaarrond in de winkel aan te bieden. Ook zal onderschikte horeca deel gaan uitmaken van het tuincentrum. Om dit bij het tuincentrum in Heukelom mogelijk te maken zal de bestaande bebouwing worden uitgebreid. Deze ontwikkeling zorgt daarmee ook voor een sociale component doordat inwoners van Heukelom/Oisterwijk elkaar kunnen ontmoeten op deze plek, in de winkel zelf maar ook in de kleinschalige horecavoorziening binnen de winkel. Ook zijn er, zoals bij de ladderonderbouwing toegelicht, weinig tuincentra / dan wel soortgelijke winkels in de directe omgeving. Deze ontwikkeling zorgt daarom mede voor beschikbaarheid van dergelijke winkels in de dorpseconomie.

De uitbreiding van de winkel vindt plaats grenzend aan de bestaande winkel en daar waar momenteel deels erfverharding aanwezig is en deels een intensief gebruikt en bewerkt weiland. In hoofdstuk 4 worden ecologische aspecten nader onderbouwd. Daarmee voldoet het plan aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2.2.2 Kwaliteitsverbetering van het landschap Kwaliteitsverbetering van het landschap wil zeggen dat een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Dit moet passen binnen de gewenste

16 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

ontwikkeling van het gebied én geborgd worden. Het plangebied is gelegen in het landelijke gebied, specifiek ‘gemengd landelijk gebied’ en de ontwikkeling moet daarmee gepaard gaan met een verbetering van het landschap. Een verbetering zoals hierboven beschreven kan o.a. bestaan uit een landschappelijke inpassing, behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, wegnemen van verhardingen of het slopen van bebouwing. Over de exacte invulling van de kwaliteitsverbetering zijn in het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie afspraken gemaakt. Binnen de gemeente Oisterwijk is het afsprakenkader ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant’ van toepassing. In deze handreiking worden drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden: ▪ ▪

▪

Categorie 1: Ontwikkelingen waarvoor geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist). Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed op het landschap hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist). Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).

Het initiatief betreft een categorie 3 ontwikkeling waarvoor zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering is vereist. Hiervoor dient een financiële berekening te worden gemaakt om de waardevermeerdering van de gronden te bepalen. Er moet 20% van deze waardevermeerdering worden geïnvesteerd in het landschap. Deze berekening is opgenomen in de bijlage. Hieruit blijkt dat ter plaatse sprake is van een waardevermeerdering van € 276.868,80. Dit betekent dat 20% daarvan, € 55.374,- moet worden geïnvesteerd in het landschap. Hiervoor is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld door ‘Orbis’, zie hieronder en in de bijlage het inpassingsplan.

Afbeelding 6: Landschappelijk inpassingsplan

17 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

In de berekening die is opgenomen in de bijlage is tevens weergegeven wat de kosten van de aanleg en onderhoud van de landschappelijke inpassing zijn. Totaal komt dit neer op € 87.993,35. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap. De aanleg en instandhouding van deze landschappelijke inpassing wordt feitelijk en juridisch verzekerd middels het bestemmingsplan. Hierin wordt ter plaatse van de inpassing een groenbestemming opgenomen. Daarnaast wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen gemeente en initiatiefnemer, waarin de verplichting tot aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing wordt vastgelegd. Middels bovengenoemde berekening is aangetoond dat de kwaliteitsverbetering financieel verzekerd is. 3.2.2.3 Ontwikkeling van niet agrarische functies Naast de basisprincipes, zijn in hoofdstuk 3 ook specifieke regels opgenomen voor gebieden en functies. In paragraaf 3.6.7 zijn de regels opgenomen voor de ontwikkeling van niet agrarische functies. In het bijzonder in artikel 3.71 voor bestaande niet-agrarische functies in het landelijk gebied.

Hierin staat dat een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied (waarin het plangebied is gelegen) regels bevat voor een bestaande niet agrarische functie, waarbij kan worden voorzien in een redelijk uitbreiding, als dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: ▪ Een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving. ▪ Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; ▪ Hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijke gebied. Op de locatie is al sinds 1973 een tuincentrum aanwezig. Initiatiefnemer zit sinds 2004 op de huidige locatie. Aangezien het tuincentrum in het verleden nooit is uitgebreid, is de omvang en uitstraling niet meer passend voor een modern tuincentrum. Mede door de gunstige ligging, tussen Oisterwijk en Tilburg (en Berkel-Enschot), nabij de A65, is het vanzelfsprekend om op de huidige locatie een uitbreiding te realiseren. Verplaatsing naar een bedrijventerrein is geen optie. Ten eerste omdat er in de omgeving geen geschikte alternatieve locatie beschikbaar is die vergelijkbaar is in de bereikbaarheid, maar ook representativiteit.

Maar bovenal is verplaatsing van het bedrijf om economische redenen geen optie. Er is veel geïnvesteerd in de huidig locatie, het zou kapitaalsvernietiging zijn om die te verlaten. Daarnaast is verbouwen en uitbreiden goedkoper dan geheel nieuwbouwen. Simpelweg zijn daar de financiële middelen niet voor. Daar komt bij dat de groei van het tuincentrum in Heukelom de laatste jaren stagneert doordat een maximaal rendement is behaald van de beschikbare (huidige) winkeloppervlakte. Met de beoogde uitbreiding kan een levensvatbare toekomst worden gegarandeerd, doordat een grotere aantrekkingskracht op de omliggende gemeenten zal worden uitgeoefend. De verwachting is echter wel dat de omzetstijging met name gehaald wordt door het verkopen van meer producten aan de bestaande klanten. Daarnaast is de verwachting dat het aantal bezoekers ook zal stijgen van de huidige 90.000 naar maximaal 100.000. De grootste omzetstijging zit hem dus met name in een hogere verkoop aan bestaande klanten. De vergroting staat in redelijke verhouding tot het aantal bestaande bezoekers. Met het initiatief wordt het bouwvlak vergroot van 10.800 m2 naar 14.949 m2, wat neer komt op een toename van circa 38%. Hierbinnen wordt de maximaal toegestane oppervlakte aan gebouwen ten behoeve van het tuincentrum vastgelegd.

Het winkeloppervlakte wordt vergroot met 2.400 m2 tot een totaal winkelvloeroppervlakte van 6.405 m2. Het magazijn wordt vergroot met 350 m2 tot 600 m2, de buitenopslag wordt daarmee grotendeels opgeheven. Het aantal m2 uitbreiding is zorgvuldig tot stand gekomen, zie hiervoor onder andere het inrichtingsplan in de bijlage. De uitbreiding van de gebouwen vindt plaats aan de achterzijde (zuidzijde) van de bestaande bebouwing, daar waar nu ook deels verharding aanwezig is. Er is geen sprake van overtollige bebouwing en overtollige ruimte op het bouwperceel. Zoals op de situatietekening te zien is, zijn met de vergroting alle gebouwen zoals de winkelruimte, magazijn, ondergeschikte horeca en bedrijfswoning geconcentreerd binnen het bouwvlak. Rondom de bedrijfswoning blijft de bestaande tuin behouden. Aanvullend zal rondom de (beoogde) bedrijfsbebouwing landschappelijke inpassing worden aangelegd. Tussen het bedrijfsgebouw en de inpassing aan de westzijde is ruimte vrij gehouden voor

18 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

onderhoudsdoeleinden. Aan de achterzijde is circa 800 m 2 beschikbaar voor de presentatie van buitenplanten (onoverdekt). Daarnaast worden een nieuwe inrit ten behoeve van vrachtverkeer en een overloopgebied met 65 tijdelijke parkeerplaatsen voor drukke periodes gerealiseerd. Middels een functieaanduiding wordt geborgd dat het overloopgebied uitsluitend mag worden ingericht met halverharding voor gebruik als parkeerterrein in drukke periodes. Daarmee is sprake van een redelijke uitbreiding, aangezien het bestemmingsvlak optimaal wordt benut en de bebouwing wordt geconcentreerd in het bouwvlak. Voor de effecten op andere aspecten wordt verwezen naar paragraaf 3.1.2 (ladder voor duurzame verstedelijking) en hoofdstuk 4 van deze toelichting. Hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit is omschreven in paragraaf 3.2.2.2 hierboven. Er wordt geen overtollig en leegstaand vastgoed gesloopt, daar er geen sprake is van overtollige bebouwing op het plangebied. Wel wordt bijgedragen aan de omgevingskwaliteit door landschappelijke inpassing ter plaatse. Geconcludeerd kan worden dat wordt voldaan aan de voorschriften voor de uitbreiding van een bestaande nietagrarische functie in het landelijk gebied.

3.2.2.4 Regionale afstemming Uit artikel 5.20, derde lid, van de Iov volgt dat voor plannen met een bovenlokaal verzorgingsgebied afgestemd moet worden met buurgemeenten, dan wel wordt opgeschaald naar de regio. In dit kader is het initiatief besproken in het regionale overleg van 6 mei 2021. Hieruit is naar voren gekomen dat kan worden ingestemd met het initiatief, mits uit een nadere kwantitatieve onderbouwing blijkt dat er voldoende marktruimte bestaat voor de uitbreiding van het tuincentrum. Hiertoe is een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd, waarin de marktsituatie in het verzorgingsgebied is beschouwd. Uit dit onderzoek zijn de volgende conclusies naar voren gekomen: ▪ De markt voor tuincentra is sterk in beweging. Inzet op een breed assortiment, service, gemak en vermaak dwingen tuincentra op te schalen. De toekomst van tuincentra ligt daarom vooral bij type IV tuincentra of bij kleinere specialistische zaken. De uitbreiding van het tuincentrum (naar type IV tuincentrum) speelt in op deze trend. ▪ In het verzorgingsgebied is het aanbod aan tuincentra bovendien beperkter dan gemiddeld. Landelijk beschikken consumenten over circa 90 m² wvo tuincentrum per 1.000 inwoners. In het verzorgingsgebied is dit slechts 87 m² wvo per 1.000 inwoners.

▪ Op basis van distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er marktruimte bestaat voor de toevoeging van extra tuincentrum meters. Tot 2030 lijkt er marktruimte te zijn voor de toevoeging van maximaal 14.115 m² wvo tuincentrum in het verzorgingsgebied. De uitbreiding van het tuincentrum voorziet in deze behoefte. Het distributieplanologisch onderzoek is gedeeld met de regio en door hen akkoord bevonden. Het volledige onderzoek is als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Oisterwijk In 2016 heeft de gemeente Oisterwijk de Omgevingsvisie Oisterwijk vastgesteld. Dit is een integrale visie waarin strategische hoofdkeuzen van beleid voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn staan. Hierin worden de kaders omschreven waarbinnen initiatiefnemers worden uitgenodigd om hun plannen op te stellen. Hiermee is de visie opgesteld volgens de gedachtegang van de uitnodigingsplanologie. De gemeente bepaalt niet wat ergens moet komen, maar geeft aan binnen welke kaders plannen de meeste slagingskansen hebben. De planlocatie ligt in het gebied Heukelom en gebied langs N65. Het gebied wordt doorkruist door verschillende wegen die vanaf de N65 een toegang vormen naar de kern Heukelom. In dit gebied komen verschillende functies voor, zoals veehouderijen, woningen en bedrijven. Er is geen beleid opgenomen dat betrekking heeft op tuincentra of de ontwikkeling van grootschalige detailhandel.

19 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

3.3.2 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Oisterwijk In april 2016 is voor de gemeente Oisterwijk een detailhandelsstructuurvisie vastgesteld. Ten aanzien van tuincentra in de omgeving is opgenomen dat het beleid voor dergelijke perifere detailhandel niet gewijzigd wordt. Dit houdt in dat voor winkels die vanwege aard en omvang niet in een regulier winkelgebied inpasbaar zijn, een uitzondering wordt gemaakt op bestaand ruimtelijk beleid dat geen nieuwe winkels mogelijk zijn buiten centra. Voor bouwmarkten en grote winkels in woninginrichtingsartikelen is in Oisterwijk het Sprendlingenpark de aangewezen plek. Een volwaardig tuincentrum is niet inpasbaar op deze locatie. Het bestaande tuincentrum in Heukelom voorziet in de behoefte binnen de provincie. 3.3.3 Visie bebouwingsconcentraties De gemeente Oisterwijk heeft een visie bebouwingsconcentraties vastgesteld waarin haar beleid wordt weergegeven wat zij de komende jaren voor ogen hebben binnen bebouwingsconcentraties. In de Verordening ruimte definieert de provincie Noord Brabant een bebouwingsconcentratie als een ‘Kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster’. Er zijn in de visie vijf bebouwingsconcentraties opgenomen waaronder ‘Hoog Heukelom’ waarbinnen het plangebied valt. Een belangrijk kenmerk van de bebouwingsconcentratie Hoog Heukelom is de relatie met het achterliggende open landschap.

Om hierin extra bebouwing mogelijk te maken wordt de optie geboden dat op bestaande erven onder voorwaarde extra kan worden gebouwd. Mogelijkheden voor uitbreiding van de bebouwing voor het tuincentrum zijn er volgens deze visie, de gemeente biedt de mogelijkheid het bestaande tuincentrum uit te breiden tot een bestemmingsvlak van maximaal 1,5 hectare (op basis van de oude Verordening ruimte). In de Interim omgevingsverordening is dit maximum voor tuincentrums in kernrandzones losgelaten, mits er sprake is van een redelijke uitbreiding en zuinig ruimtegebruik. Hoog Heukelom vormt een overgangsgebied tussen stad en land en daarom beschouwt de gemeente Oisterwijk het als een kernrandzone. Dat er met het initiatief sprake is van een redelijke uitbreiding en zuinig ruimtegebruik is reeds uiteen gezet in paragraaf 3.2. Een en ander is uitvoerig doorgesproken met de provincie en er is er op ambtelijk niveau positief over meegedacht. De voorwaarde waaronder het tuincentrum kan uitbreiden is dat de frontbreedte aan de weg niet toeneemt en dat zorgvuldig met de inpassing van het parkeren wordt omgegaan. Belangrijk is dat het gebouw een relatie behoudt met de Heukelomseweg en niet helemaal achter op het terrein wordt geplaatst. Uitbreiding naar het oosten is niet gewenst om de zichtrelatie vanuit het lint op het achterland te behouden.

Uitbreiding naar het westen, achter de bestaande woning kent dit bezwaar niet. Het bouwvlak dient naar achter niet verder vergroot te worden dan tot maximaal circa 75 meter van het spoor. De zone tussen het spoor en de achterkant van het bouwvlak moet bij voorkeur open blijven. Het plan bestaat uit het uitbreiden van het huidige gebouw aan de achterzijde, op een afstand van meer dan 75 meter van de spoorlijn. Aan de voorzijde zal het aanzicht worden verbeterd. De voorgevel zal worden vernieuwd om de uitstraling aantrekkelijker te maken en in overeenstemming te brengen met de overige tuincentra van het consortium. Hiermee krijgt de locatie ook een kwaliteitsverbeterende uitstraling. Er wordt gewerkt met duurzaam hout in de gevel. Eer zullen ook nieuwe (extra) parkeerplaatsen worden gecreëerd binnen het bestaande bouwvlak. De grens van het bouwvlak aan de oostzijde komt niet verder naar het oosten te liggen dan de huidige grens van het bouwvlak. Er wordt geconcludeerd dat het plan past binnen het provinciale en gemeente beleid.

20 Toelichting bestemmingsplan Heukelomseweg 26, Heukelom

4 Omgevingsaspecten Ten behoeve van de onderbouwing van het initiatief dient te worden aangetoond dat verschillende omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.1 Vormvrije m.e.r-beoordeling In de voorbereiding van de planprocedure is een aanmeldingsnotitie ten behoeve van een vormvrije m.e.r.beoordeling ingediend bij de gemeente Oisterwijk. Een afschrift hiervan is in de bijlage opgenomen. Het college van Burgemeester en wethouders heeft naar aanleiding hiervan besloten dat belangrijke nadelige milieugevolgen ten gevolge van het beoogde plan kunnen worden uitgesloten. Het opstellen van een milieueffectrapportage is uitgesloten.

4.2 Milieuaspecten In dit hoofdstuk worden alle relevante milieuaspecten en overige sectorale aspecten benoemd. De beoogde ontwikkeling wordt aan deze aspecten getoetst.

4.2.1 Bodem Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat er in bestemmingsplannen die een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken een onderbouwing opgenomen dient te worden inzake de bodemgesteldheid. Het doel van de bodembeoordeling is het controleren van de bodemgesteldheid, om zo vervolgens te kunnen bepalen of de beoogde ontwikkeling mogelijk is of dat er eerst een saldering plaats dient te vinden. Bodemonderzoek is onder andere noodzakelijk als er gebouw mogelijk wordt gemaakt waar mensen langere tijd per dag verblijven. In dit geval wordt een winkelruimte mogelijk gemaakt, deels ter plaatse van een bestaand bouwvlak en deels daar waar nu een weiland aanwezig is. Bij een detailhandelsbestemming verblijven medewerkers langer dan 2 uur per dag. Ook bezoekers verblijven langere tijd (soms meerdere uren) in een tuincentrum van deze omvang en met horecagedeelte. Daarom is op 28 april 2017 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Lankelma Ingenieursbureau (kenmerk 1700361). Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage. Het doel van het onderzoek was om te onderzoeken of er op de locatie verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het grondwater in gehaltes boven respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden.