21-50D Woonzorgvisie 2022-2027 - Bijlage 1a. Rapportage Woningmarktonderzoek Gemeente Oisterwijk - nieuwe versie_NAGEKOMEN 13-04-2022

Woningmarktonderzoek Gemeente Oisterwijk

15 oktober 2021 Bouwsteen voor de Woonzorgvisie

DATUM

15 oktober 2021

TITEL

Woningmarktonderzoek

OPDRACHTGEVER

Gemeente Oisterwijk

AUTEUR(S)

Pim Tiggeloven (Companen) Roosje van Leer (Companen)

PROJECTNUMMER

824.106

STATUS

Bouwsteen voor de Woonzorgvisie

Inhoud Samenvatting

1

1

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Werkwijze 1.3 Leeswijzer

2 2 2 2

2

Kenmerken huidige woningvoorraad 2.1 Samenstelling naar type, eigendom en prijs 2.2 Energetische kwaliteit 2.3 Levensloopgeschiktheid 2.4 Transacties koopsector 2.5 Mutaties sociale huursector 2.6 Gerealiseerde nieuwbouw

4 4 5 6 6 7 8

3

Toekomstige woningbouwopgave 3.1 Terugblik recente demografische trends 3.2 Kwantitatieve woningbehoefte 3.3 Kwalitatieve woningbehoefte 3.4 Benodigde sociale huurvoorraad

10 10 11 14 18

4

Woonwensen 4.1 Starters 4.2 Senioren

21 21 23

Bijlage I: Resultaten startersenquête

25

Bijlage 2: Gegevens per wijk

33

Bijlage 3: Ervaren leefbaarheid

54

Samenvatting Het woningmarktonderzoek is in het voorjaar van 2021 uitgevoerd. Er is gebruik gemaakt van verschillende bronnen, zoals de Provinciale Bevolkingsprognose en woningbehoeftenonderzoeken in Hart van Brabant (2018) en Noordoost Brabant (2019). Daarnaast is een woonwensenenquête gehouden onder potentiële starters in de gemeente Oisterwijk en jongeren die uit de gemeente zijn verhuisd. Ook een enquête gehouden door de Senioren Vereniging Oisterwijk (2021) is bij de analyse betrokken. Huidige woningvoorraad: veel ruime (en dure) grondgebonden koopwoningen In de gemeente staan ruim 13.560 woningen. Het grootste deel daarvan zijn ruime, grondgebonden koopwoningen (2-onder-1 kap en vrijstaande woningen). Kenmerkend voor Oisterwijk is het hoge prijsniveau. In 2020 was de gemiddelde transactieprijs €412.900, waar dat in de Provincie gemiddeld op €352.500 lag. In de gemeente staan ongeveer 3.100 sociale huurwoningen; grotendeels in bezit van de woningcorporaties, maar ongeveer 485 sociale huurwoningen zijn in bezit van particuliere verhuurders (waarvan het de vraag is of deze op lange termijn voor het sociale segment behouden blijven). Druk op de woningmarkt neemt toe, zowel in de huur als koop In de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde prijs voor een koopwoning in Oisterwijk met 22% toegenomen, dat is minder dan de gemiddelde prijsstijging in Noord-Brabant (+37%).

In de sociale huursector ligt de slaagkans (het aantal geslaagde woningzoekenden versus totaal aantal woningzoekenden) op 2,5%. Dat is redelijk gemiddeld binnen de regio Hart van Brabant. De gemiddelde inschrijftijd is ongeveer 11,5 jaar, maar de tijd dat men actief aan het zoeken is, is veel korter (0,8 jaar). Voor jongeren is die zoektijd langer dan voor ouderen. Vooral voor jongeren zijn de mogelijkheden op de woningmarkt verslechterd. Kwantitatieve behoefte: tussen de +960 en +1.615 woningen in komende tien jaar De provincie Noord-Brabant gaat in haar woningbehoefteraming uit van een groei gericht op het voorzien van de lokale woningbehoefte (+960 woningen). Vooral het aantal oudere 1+2 persoonshuishoudens neemt in die prognose sterk toe (vergrijzing). In de afgelopen jaren kende de gemeente Oisterwijk echter een fors vestigingsoverschot, vooral door de instroom van gezinnen met kinderen (met name vanuit Tilburg). Zet deze trend zich voort, dan komt de woningbehoefte veel hoger te liggen; tussen de +1.440 (gematigde trend) en +1.615 (sterke trend) woningen voor de komende tien jaar. Kwalitatieve behoefte: sterke focus op betaalbare huur- en koopwoningen De markt is op dit moment dermate verhit dat er grote vraag is naar alle woningtypen in alle prijssegmenten. Maar de vraag naar betaalbare koopwoningen (< €320.000) en sociale huur (< €752) is veruit het grootst.

Deze vraag komt met name van starters, jonge 1+2 persoonshuishoudens en senioren. Daarnaast komen er op termijn veel ruime, duurdere koopwoningen beschikbaar, doordat ouderen deze woningen verlaten. Zeker als we uitgaan van enkel de lokale behoefte zou woningbouw voor het grootste deel moeten bestaan uit betaalbare koop- en huurwoningen (waarvan 63% sociaal). Maar als de doorstroming van ouderen zich minder sterk manifesteert en/of het sterke vestigingsoverschot zich ook de komende jaren voortzet, zal er ook behoefte blijven aan enige uitbreiding in het dure koopsegment. Er is ook behoefte aan uitbreiding van de sociale huurvoorraad, vooral levensloopgeschikte woningen, gericht op 1+2 persoonshuishoudens. De verwachte opgave ligt op ongeveer +290 woningen voor de komende tien jaar. Dit kan met 80 à 90 woningen toenemen als de sociale voorraad van particuliere verhuurders gaat de komende jaren gaat afnemen (door prijsverhoging en/of uitponding).

824.106 | Woningmarktonderzoek

1

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In 2021 stelt de Gemeente Oisterwijk haar nieuwe Woonzorgvisie op. Hierin legt zij ambities en doelen vast ten aanzien van het woonbeleid en woonzorgbeleid. Om tot de nieuwe woonvisie te komen is een goede analyse van de woningmarkt noodzakelijk. Wat zijn de uitdagingen waar we de komende jaren als gemeente voor staan? Hoe ziet de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte eruit? Hoe is het gesteld met de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad? Deze en andere vragen worden in deze rapportage beantwoord. Hierbij gaan we in op de ontwikkelingen op gemeenteniveau, maar we zoomen ook in op ontwikkelingen op kern- en buurtniveau (zie ook de factsheets in de bijlage). In een aparte rapportage gaan we in op de behoefte aan woonvormen voor mensen met een zorgvraag. In die rapportage worden vragen beantwoord als: wat is de verwachte ontwikkeling van verschillende zorgdoelgroepen in de komende jaren? Wat betekent dat voor de behoefte aan woonzorgvormen? En wat zijn de opgaven waar het gaat om de woonomgeving en het voorzieningenniveau?

1.2 Werkwijze Voor de analyse hebben we gebruik gemaakt van verschillende bronnen: • Voor een groot deel van de analyses hebben we gebruik gemaakt van bestaande data, zoals CBS, Provincie Noord-Brabant, Gemeentelijke BAG-registratie, verhuurgegevens van de woningcorporaties en Woning in Zicht. Daarmee hebben we demografische trends (over verleden, heden en toekomst), feitelijk voorgedane verhuisbewegingen en de huidige woningvoorraad in beeld gebracht. • In de afgelopen jaren zijn enkele breed uitgezette woningbehoeftenonderzoeken gehouden; een enquête onder huishoudens in de regio Hart van Brabant (waaronder alle kernen van de oude gemeente Oisterwijk) en in de regio Noordoost Brabant (waaronder in de kern Haaren). Deze kwalitatieve data over woonwensen hebben we geactualiseerd op basis van de prijsontwikkelingen in het afgelopen jaar. • Aanvullend is een nieuwe enquête gehouden onder alle potentiële starters in de gemeente (inwonende jongeren tussen 18 en 30 jaar) en jongeren tussen de 18 en 30 jaar die ooit zijn vertrokken uit de gemeente Oisterwijk en thans dus in een andere gemeente wonen. • De analyses zijn besproken in diverse panelgesprekken met marktkenners (16 juni 2021), zorgaanbieders en belangenbehartigers (17 juni 2021) en vertegenwoordigers van de sociale huursector (22 juni 2021).

1.3 Leeswijzer De opbouw van de rapportage is als volgt: • In hoofdstuk 2 gaan we in op de kenmerken van de huidige woningvoorraad, zoals de typologie, prijsklassen en energetische kwaliteit. • Hoofdstuk 3 gaat in op de kwantitatieve woningbehoefte; hoeveel woningen zijn er de komende jaren nodig om te voorzien in de behoefte? Dit doen we aan de hand van diverse demografische trends

824.106 | Woningmarktonderzoek

2

• • • •

(geboorte, sterfte, verhuizingen). Daarnaast gaan we in dit hoofdstuk in op de kwalitatieve behoefte: aan welk soort woningen is de komende jaren vooral behoefte? Hoofdstuk 4 gaat nader in op de woonwensen van starters en senioren. Bijlage 1 geeft de volledige resultaten van het startersonderzoek dat in het voorjaar van 2021 is gehouden. Bijlage 2 bevat een aantal factsheets waarin per kern / wijk gegevens zijn opgenomen over onder meer de leeftijdsopbouw, woningvoorraad en aanwezige voorzieningen. Bijlage 3 geeft een beeld van de ervaren leefbaarheid in de verschillende kernen en wijken van de gemeente.

824.106 | Woningmarktonderzoek

3

2 Kenmerken huidige woningvoorraad Een goed inzicht hebben in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is van groot belang voor het opstellen van nieuw woonbeleid. Immers, het grootste deel van de Oisterwijkse woningvoorraad in 2030 staat er nu ook al. Nieuwbouw is een relatief klein deel binnen de totale toekomstige voorraad. We gaan in op de samenstelling van de voorraad naar typologie, eigendom en prijsklasse. Daarnaast kijken we ook naar de energetische kwaliteit van de bestaande voorraad.

2.1 Samenstelling naar type, eigendom en prijs Op 1 januari 2021 stonden er ruim 13.560 woningen in de gemeente Oisterwijk. Een groot deel daarvan (51%) bestond uit ruime, grondgebonden koopwoningen (2-onder-1 kap, geschakeld, vrijstaande woningen). De huursector (sociaal en particuliere sector) maakte ongeveer een derde van de totale woningvoorraad uit. Dit waren voornamelijk rij- en hoekwoningen en appartementen. Kenmerkend voor de gemeente Oisterwijk is de relatief hoge woningwaarde. De gemiddelde woz-waarde ligt op dit moment voor koopwoningen op €430.000. Dit is overigens redelijk vergelijkbaar met de marktwaarde (zie paragraaf 2.4). Bijna tweederde van de koopwoningen kende een woz-waarde van meer dan €320.000. Tabel 2.1: Gemeente Oisterwijk. Samenstelling huidige woningvoorraad naar woningtype en woz-waarde (2021) < €210€320€430> Huur 320.000

Rij-/Hoekwoning

44

1.785

403

63

16

1.869

4.180

2-onder-1 kap / Geschakeld

24

951

1.698

496

104

501

3.774

Vrijstaand

9

114

529

877

1.411

266

3.206

Appartement

191

209

189

50

53

1.535

2.227

Seniorenwoning

4

14

4

272

3.073

2.823

Totaal

430.000

550.000

Totaal

€210.000

1.486

€550.000

1.584

247

269

4.418

13.656

Bron: Gemeente Oisterwijk (Peildatum 1 januari 2021)

Woningaanbod woningcorporaties De woningcorporaties in de gemeente Oisterwijk hebben in totaal ongeveer 2.770 huurwoningen in bezit (excl. onzelfstandige en intramurale woningen). Het merendeel daarvan (2.670 woningen) zijn sociale huurwoningen (huurprijs < €752); de corporaties hebben samen 100 woningen in de vrije sector. Leystromen is met 2.285 huurwoningen de woningcorporatie met het meeste bezit. Figuur 2.1: Gemeente Oisterwijk. Huidige woningvoorraad woningcorporaties naar prijsklasse en corporatie (1-1-2021).

DAEB, huurprijs niet bekend

> €752 €678-€752 €442-€678 < €442

0 Leystromen

200

TBV Wonen

400

600

Woonveste

800

1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000

Woonzorg NL

Charlotte van Beuningen

Bron: Leystromen, Woonveste, TBV Wonen (2021)

824.106 | Woningmarktonderzoek

4

Woningaanbod particuliere huur Naast het corporatiebezit staan er in de gemeente ongeveer 1.400 huurwoningen van overige (particuliere) verhuurders. Deels gaat het daarbij ook om huurwoningen die een huurprijs onder de €750 hebben; ongeveer 485 (35% van de particuliere huur). Ongeveer 505 woningen (36%) behoren tot het middensegment (€750 - €1.000) en de overige 410 woningen hebben een huurprijs boven de €1.000 (29%)1.

Verschillen tussen de kernen Vooral in de kernen Haaren, Heukelom en Moergestel bestaat een relatief groot deel uit de woningvoorraad uit ruime, grondgebonden woningen. Die zijn ook in Oisterwijk ruim voorhanden, maar in deze kern bevindt zich ook een substantieel deel appartementen en rij- en hoekwoningen. Tabel 2.2: Gemeente Oisterwijk. Samenstelling huidige woningvoorraad naar woningtype en kern (2021) Haaren Heukelom Moergestel Oisterwijk

Totaal

Vrijstaand

35%

71%

36%

17%

23%

2-onder-1 kap / Geschakeld

37%

24%

28%

25%

28%

Rij-/Hoekwoning

16%

3%

24%

36%

31%

Appartement

9%

1%

7%

21%

16%

Seniorenwoning

2%

0%

5%

1%

2%

100% (2.231)

100% (94)

100% (2.423)

100% (8.908)

100% (13.656)

Totaal

Bron: Gemeente Oisterwijk (Peildatum 1 januari 2021)

Het aandeel huurwoningen ligt in de kern Oisterwijk duidelijk hoger dan in de andere kernen. Vooral in de kern Heukelom bestaat een relatief groot deel van de voorraad uit koopwoningen met een hoge wozwaarde (> €550.000). In de andere kernen is prijsopbouw redelijk vergelijkbaar. Tabel 2.3: Gemeente Oisterwijk. Samenstelling huidige woningvoorraad naar woz-waarde en kern (2021) Haaren Heukelom Moergestel Oisterwijk

Totaal

< €210.000

2%

2%

1%

2%

2%

€210-320.000

26%

2%

25%

21%

23%

€320-430.000

22%

10%

21%

20%

21%

€430-550.000

15%

24%

15%

9%

11%

> €550.000

11%

44%

13%

11%

12%

Huur

25%

18%

25%

36%

32%

100% (94)

100% (2.423)

100% (8.908)

100% (13.656)

Totaal 100% (2.231) Bron: Gemeente Oisterwijk (Peildatum 1 januari 2021)

2.2 Energetische kwaliteit De afgelopen jaren is zowel het gemiddeld aardgasverbruik als elektriciteitsverbruik per woning in de gemeente Oisterwijk gedaald. De mate van de daling is redelijk vergelijkbaar met de landelijke trend. Zowel bij aardgas- als elektriciteit geldt dat het verbruik bij koopwoningen hoger ligt dan bij huurwoningen. Dit is deels te verklaren doordat huurwoningen doorgaans kleiner van oppervl ak zijn, waardoor minder aardgas en/of elektriciteit nodig is om de woning te verwarmen.

1 Bron: Lokale Monitor Wonen (2021); excl. DAEB-aanbod Woonzorg Nederland en Charlotte van Beuningen.

824.106 | Woningmarktonderzoek

5

Tabel 2.4: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling jaarlijks aardgasverbruik per woning (kWh per m³) naar eigendom (2015-2019) Eigendom 2015 2016 2017 2018 2019 2015-2019 Oisterwijk Landelijk

Koop

1.811

1.896

1.777

1.775

1.649

-9%

Huur

1.197

1.234

1.161

1.154

1.070

-11%

Koop

1.480

1.530

1.470

1.480

1.370

-7%

Huur

1.030

1.060

1.010

1.010

930

-10%

Bron: CBS (2021) Tabel 2.5: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling jaarlijks elektriciteitsverbruik per woning (kWh per m³) naar eigendom (2015-2019) Eigendom 2015 2016 2017 2018 2019 2015-2019 Oisterwijk Landelijk

Koop

4.052

4.026

3.910

3.847

3.684

-9%

Huur

2.589

2.577

2.517

2.488

2.431

-6%

Koop

3.480

3.400

3.330

3.250

3.180

-9%

Huur

2.300

2.260

2.210

2.170

2.120

-8%

Bron: CBS (2021)

2.3 Levensloopgeschiktheid Een groot deel van de (toekomstige) ouderen zal lang, soms tot de dood, wonen in een reguliere woning. Lang niet alle woningen in de gemeente zijn al ‘geschikt’ voor mensen met een zorgvraag of mobiliteitsproblemen. Een woning geldt als ‘geschikt’ als alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken) gelijkvloers liggen of zonder traplopen bereikbaar zijn. In de separate rapportage ‘Huisvestingsopgave wonen met zorg’ gaan we in op de mate waarin de woningvoorraad in de gemeente Oisterwijk voldoet aan deze vereisten.

2.4 Transacties koopsector In 2020 werden er ruim 420 woningen in de gemeente Oisterwijk verkocht; zo’n 4,4% van de totale koopwoningvoorraad. Daarmee is het aandeel verkochte woningen op de totale koopvoorraad de afgelopen jaren toegenomen (in 2016 lag dat percentage nog op 3,3%). Daarmee loopt het gemeentelijke woningaanbod op de koopmarkt redelijk in de pas met het gemiddelde van Noord-Brabant. Wel zijn er verschillen tussen de kernen te zien. Met name in Oisterwijk en Moergestel is het aanbod op de koopmarkt toegenomen. In Haaren was juist een lichte afname te zien. Tabel 2.6: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling percentage verkochte woningen op totale koopvoorraad (naar kern) 2016-2020. 2016 2017 2018 2019 2020 2016-2020 Haaren

3,3%

4,6%

4,3%

4,5%

5,0%

+50,7%

Moergestel

2,3%

2,8%

3,3%

3,0%

3,6%

+54,3%

Oisterwijk

3,7%

2,4%

2,4%

3,0%

3,4%

-9,6%

Gemeente

3,2%

3,8%

3,7%

3,9%

4,4%

+38,8%

Provincie

3,4%

4,2%

4,0%

4,0%

4,5%

+32,2%

Bron: Huizenzoeker.nl (Peildatum 1 juli 2021)

De gemiddelde transactieprijzen in de gemeente liggen ruim boven het gemiddelde in Noord -Brabant. Met name in Oisterwijk ligt de gemiddelde transactieprijs hoog, zeker als we dat afzetten tegen het type woningen; zie paragraaf 2.1 (In Oisterwijk is het aandeel kleinere woningen wat groter dan in Moergestel en Haaren). In deze kern is de gemiddelde tarnsactieprijs de afgelopen jaren ook het sterkst toegenomen.

824.106 | Woningmarktonderzoek

6

Tabel 2.7: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs koopwoningen (naar kern) 2016 -2020. 2016 2017 2018 2019 2020

2016-2020

Haaren

€ 341.300

€ 375.800

€ 386.900

€ 440.100

€ 401.400

+18%

Moergestel

€ 365.100

€ 340.900

€ 337.000

€ 404.300

€ 423.300

+16%

Oisterwijk

€ 307.500

€ 353.000

€ 335.900

€ 438.700

€ 442.200

+44%

Gemeente

€ 338.000

€ 367.800

€ 371.300

€ 435.000

€ 412.900

+22%

Provincie

€ 257.600

€ 275.900

€ 298.700

€ 322.200

€ 352.500

+37%

Bron: Huizenzoeker.nl (Peildatum 1 juli 2021)

2.5 Mutaties sociale huursector Van alle huurwoningen van de woningcorporaties in de gemeente (2.620 woningen) komt jaarlijks een beperkt deel vrij via mutatie (de afgelopen jaren ongeveer 5,2% van de totale sociale huurvoorraad). In de kern Oisterwijk lag de mutatiegraad wat lager en de reactiegraad (aantal reacties per woning) juist hoger. Daarmee lijkt de druk op de sociale huursector in deze kern wat hoger te liggen dan gemiddeld in de gemeente. Verder valt het grote verschil op tussen de inschrijftijd (periode vanaf moment van inschrijving tot toewijzing van de woning) en actieve zoektijd (periode vanaf eerste reactie tot toewijzing van de woning): de sociale huursector in Oisterwijk wordt gekenmerkt door een lange inschrijftijd en een korte actieve zoektijd. Tabel 2.8: Gemeente Oisterwijk. Ontwikkeling vraagdruk sociale huursector (naar inschrijftijd, zoektijd en reactiegraad) en vrijkomend aanbod 2018-2020.

Haaren Moergestel Oisterwijk Gemeente

Inschrijftijd 6,3 jaar 12,5 jaar 10,5 jaar 10,7 jaar

Actieve zoektijd Onbekend* 8 maanden 11 maanden 11 maanden

Reactiegraad 47 36 108 91

Mutatiegraad 6,0% 5,8% 5,1% 5,2%

Bron: Woning in Zicht (2021), Woonveste (2021) *Woningen van Woonveste worden verhuurd via woonruimteverdeelsysteem Woonservice. Dit systeem heeft de definitie van zoektijd gewijzigd waardoor een goede meting op dit moment niet mogelijk is.

Dit verschil wordt voor een belangrijk deel verklaard doordat de meeste woningen in de gemeente Oisterwijk worden toegewezen op basis van inschrijfduur; hoe langer men staat ingeschreven, hoe hoger men op de ranglijst komt als men daadwerkelijk gaat reageren op vrijkomend aanbod. Opvallend is met name het verschil tussen leeftijdsklassen. Vooral bij de leeftijdsgroep 23 tot 30 jaar en 30 tot 35 jaar is te zien dat zij een korte inschrijftijd hebben, maar een lange actieve zoektijd. Ouderen (55 tot 75 jaar, maar zeker 75+) hebben de langste inschrijftijd en vaak (zeker in Oisterwijk) de kortste inschrijftijd. Tabel 2.9: Gemeente Oisterwijk. Gemiddelde inschrijftijd en actieve zoektijd naar kern en leeftijdsklasse (2018-2020)

< 23 jaar 23-30 jaar 30-35 jaar 35-55 jaar 55-65 jaar 65-75 jaar > 75 jaar Gemiddeld

Inschrijftijd Oisterwijk 4,2 6,7 10,1 10,8 12,2 12,3 14,9 10,5

Moergestel 9,0 7,8 12,3 10,7 11,2 16,0 12,5

Actieve zoektijd Oisterwijk Moergestel 0,75 1,22 1,45 0,96 1,94 0,92 0,35 0,79 0,27 0,60 0,72 0,61 0,44 0,90 0,70

Bron: Woning in Zicht (2021)

824.106 | Woningmarktonderzoek

7

Slaagkansen De slaagkans is een goede graadmeter voor de druk in de sociale huursector. De slaagkans is de verhouding tussen het aantal woningzoekenden waarbij de zoektocht naar een woning is geslaagd en het totale aantal woningzoekenden dat op zoek was naar een woning. Te zien is dat de slaagkans in de gemeente Oisterwijk redelijk gemiddeld scoort in de regio Hart van Brabant. Vooral in Tilburg en in mindere mate Waalwijk ligt de slaagkans beduidend hoger. Ten opzichte van de andere gemeenten zijn de verschillen beperkt. Tabel 2.10: Ontwikkeling gemiddelde slaagkans sociale huur in Oisterwijk versus overige gemeenten Hart van Brabant (2018 -2020).

2018 12,0% 8,0% 4,7% 2,8% 2,4% 4,6% 4,3% 3,0% 2,0% 2,1%

Tilburg Waalwijk Dongen Hilvarenbeek Oisterwijk* Gilze en Rijen Loon op Zand Goirle Baarle-Nassau Alphen-Chaam

2019 9,0% 4,6% 2,0% 1,7% 2,6% 2,8% 2,6% 2,1% 1,7% 1,3%

2020 7,7% 3,0% 2,8% 2,6% 2,5% 1,9% 1,8% 1,6% 1,4% 1,4%

Bron: Woning in Zicht (2021) *Het gaat hier om de sociale huurwoningen in de gemeente die in het bezit zijn van Leystromen of TBV Wonen. Woonveste (die he t merendeel van de sociale huurvoorraad in Haaren in bezit hebben) is niet aangesloten bij Woning in Zicht en zijn dus niet in de tabel opgenomen.

De slaagkans in Oisterwijk (en ook de andere gemeente in Hart van Brabant) is lastig te vergelijken met andere regio’s of landelijke cijfers. Dit komt doordat er veel verschillende woonruimteverdeelsystemen in Nederland zijn (die vaak net weer anders werken), maar ook door een verschil in woningaanbod (zijn er veel/weinig mutaties?) en de wijze waarop de slaagkans in de verschillende regio’s wordt berekend.

2.6 Gerealiseerde nieuwbouw De afgelopen tien jaar zijn er ongeveer 1.160 woningen aan de gemeentelijke woningvoorraad toegevoegd. Het merendeel hiervan is gebouwd in de kern Oisterwijk (ruim 630 woningen), op afstand gevolgd door Haaren (330 woningen) en Moergestel (130 woningen). Figuur 2.2: Gemeente Oisterwijk. Gerealiseerde nieuwbouw naar kern 2012-2021

250 200 150 100 50 0

2012

2013

2014

2015

Oisterwijk

2016 Moergestel

2017 Haaren

2018

2019

2020

2021

Heukelom

Bron: WOZ Gemeente Oisterwijk (Peildatum: 1 juni 2021)

824.106 | Woningmarktonderzoek

8

Meer dan de helft van de nieuwbouwproductie (58%) bestond uit koopwoningen, vooral in het segment vanaf €320.000 2. In totaal behoorden ruim 280 woningen tot het sociale segment (hetzij huur, hetzij koop); dat is 28% van de totale nieuwbouwproductie. Figuur 2.3: Gemeente Oisterwijk. Gerealiseerde nieuwbouw eigendom en woz-waarde 2012-2021

250 200 150 100 50 0

2012

2013

Koop < €210.000

2014

2015

2016

Koop €210.000-€320.000

2017

2018

Koop > €320.000

2019

2020

Huur corporatie

2021

Huur overig

Bron: WOZ Gemeente Oisterwijk (Peildatum: 1 juni 2021)

2 Het gaat hier over WOZ-waarden, exacte gegevens over verkoopwaarden van nieuwbouwwoningen zijn er niet.

824.106 | Woningmarktonderzoek

9

3 Toekomstige woningbouwopgave In dit hoofdstuk brengen we de toekomstige woningbehoefte van de gemeente Oisterwijk in kaart. Hierbij wordt gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

3.1 Terugblik recente demografische trends Op 1 januari 2021 woonden er 32.125 inwoners in de gemeente Oisterwijk (incl. de kern Haaren). Dat zijn er ongeveer 1.050 meer dan tien jaar eerder in hetzelfde gebied woonden. Die groei kwam vooral door de migratiebewegingen tot stand. Over de hele periode was er een positief buitenlands migratiesaldo (onder meer door de komst van vergunninghouders en arbeidsmigranten), met een grote piek rond 2015/2016. Vanaf 2016/2017 was er ook sprake van een positief binnenlands migratiesaldo. In de jaren daarvoor waren er juist meer vertrekkers dan vestigers. Verder valt op dat het geboortesaldo over de hele periode negatief was; dat is een gevolg van de sterke vergrijzing. Figuur 3.1: Gemeente Oisterwijk. Demografische trends (geboorte, sterfte, migratie) 2011-2020 (inclusief kern Haaren) 500 400

300 200 100 0 -100

-200 -300 -400 2011

2012

Bevolkingsontwikkeling

2013

2014

2015

Geboortesaldo

2016

2017

Buitenlandse migratie

2018

2019

2020

Binnenlandse migratie

Bron: CBS (2021)

Vestigers: vooral gezinnen met kinderen De binnenlandse migratie heeft dus een belangrijke rol gespeeld in de bevolkingsgroei van Oisterwijk in de afgelopen jaren. Het zijn met name gezinnen met kinderen die zich de laatste jaren per saldo in de gemeente gevestigd hebben (veel meer dan in de jaren voor 2016). Daarnaast zien we over de hele periode een vertrekoverschot van jongeren tussen 15 en 24 jaar. Zij vertrekken vaak vanwege werk of studie. Vanaf 2017 is dit vertrekoverschot wel een stuk kleiner geworden. Mogelijk speelt hierbij de invoering van het leenstelsel mee, waardoor jongeren minder vaak op kamers gaan wonen.

824.106 | Woningmarktonderzoek

10

Figuur 3.2: Gemeente Oisterwijk. Binnenlandse migratie naar leeftijdsklasse 2011-2019 (aantal personen). 400 300 200 100 0

-100 -200

-300 -400

2011

2012 0-14 jaar

2013

2014 15-24 jaar

2015 25-49 jaar

2016

2017 50-64 jaar

2018

2019

65 jaar e.o.

Bron: CBS (2021)

Veruit de meeste vestigers in de gemeente waren afkomstig uit de gemeente Tilburg. Ook uit Den Bosch, Eindhoven en Gilze en Rijen kwamen relatief veel vestigers naar de gemeente Oisterwijk. Veelal waren dit ook de gemeenten waar de meeste vertrekkers uit Oisterwijk naar toe verhuisden. Daarnaast vertrokken ook relatief veel mensen naar Breda en Boxtel. Tabel 3.1: Gemeente Oisterwijk. Binnenlandse migratie naar richting 2015-2019 (aantal personen).

Tilburg Den Bosch Eindhoven Gilze en Rijen Vught Breda Boxtel Hilvarenbeek Goirle Heusden Oirschot Waalwijk Loon op Zand Meierijstad Sint-Michielsgestel Overig Nederland Totaal

Vestiging 2.595 400 260 250 210 205 180 155 120 115 90 90 70 55 50 3.630 8.475

Vertrek 2.440 375 250 120 145 235 235 160 175 145 120 125 115 50 60 3.415 8.165

Saldo +155 +25 +10 +130 +65 -30 -55 -5 -55 -30 -30 -35 -45 +5 -10 +215 +310

Bron: CBS (2021)

3.2 Kwantitatieve woningbehoefte De demografische trends uit het recente verleden geven geen garanties voor de toekomst, maar geven wel een indicatie als het gaat om verwachte geboorte- en sterftecijfers en migratieontwikkelingen. Op basis van deze bronnen stelt de Provincie Noord-Brabant periodiek een prognose voor de verwachte woningbehoefte op. Daarbij wordt ook rekening gehouden met het inlopen van een bestaand woningtekort.

824.106 | Woningmarktonderzoek

11

Figuur 3.3: Gemeente Oisterwijk. Verwachte woningbehoefte 2020-2040 in drie scenario’s, afgezet tegen de feitelijke woningvoorraadontwikkeling van de afgelopen jaren.

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 13.500 13.000 12.500 12.000

Feitelijk

Provinciale prognose (m=0)

Trendprognose (behoudend)

Trendprognose (sterk)

Bron: Provincie Noord-Brabant (2020), CBS (2021)

De provinciale woningbehoefteraming geeft aan dat er de komende tien jaar 960 woningen nodig zijn om in de behoefte aan woningen in de gemeente Oisterwijk te voorzien (96 woningen per jaar). In deze prognose wordt uitgegaan van een migratie-evenwicht; het aantal vestigers zou in dat geval gelijk zijn aan het aantal vertrekkers uit de gemeente. Dit zou betekenen dat de woningbouwopgave enkel uit de lokale behoefte zou bestaan. In de afgelopen jaren was dat echter niet het geval. Er was juist een fors vestigingsoverschot, zoals in figuur 3.1 te zien is. Daarom hebben we twee alternatieve prognoses doorgerekend, waarbij we de migratietrend van de afgelopen jaren in meer of mindere mate voortzetten: • Als het vestigingsoverschot over de afgelopen vijf jaar zich ook de komende jaren voortzet, zal de woningbehoefte voor de komende tien jaar fors hoger uitvallen; +1.440 woningen (144 woningen per jaar). Wel zal de vraag, net als bij de prognose op basis van de lokale behoefte, vanaf 2035 afzwakken als gevolg van de vergrijzing. Hierdoor zal het sterfteoverschot steeds zwaarder doorwegen op de (stabiliserende) woningvraag. • Vooral de laatste drie jaar kende de gemeente een fors vestigingsoverschot. Zet deze trend zich voort, dan komt de woningbehoefte voor de komende tien jaar nog hoger te liggen; 1.615 woningen (161 woningen per jaar).

Ter vergelijking; de afgelopen jaren nam de woningvoorraad gemiddeld met 106 woningen per jaar toe.

Woningbehoefte per kern De totale gemeentelijke woningbehoefte is ook uit te splitsen naar een behoefte per kern. Ook hierbij zijn demografische trends, zoals geboorte, sterfte, gezinsverdunning en migratie belangrijke indicatoren. Hierbij geldt wel een iets grotere onzekerheidsmarge dan op gemeenteniveau. Op het niveau van de kernen kunnen ook andere factoren een rol spelen die van invloed zijn op de toekomstige woningvr aag (bijvoorbeeld een grote- of juist te kleine woningproductie in de afgelopen jaren). Migratie naar kern Een groot deel van de verhuisde personen bestaat uit mensen die vanuit andere gemeenten in de gemeente Oisterwijk zijn komen wonen. In Haaren is dat percentage het hoogst; 52% van de verhuizers is

824.106 | Woningmarktonderzoek

12

afkomstig uit een andere gemeente. In Moergestel ligt dat percentage met 37% het laagst. In elk van de kernen is ook een grote groep die juist binnen de eigen kern is verhuisd. In absolute zin verhuisden de meeste personen naar of binnen de kern Oisterwijk. Tabel 3.2: Gemeente Oisterwijk: Verhuisde personen per kern naar herkomst (2015-2019)

Huidige woonplaats Vorige woonplaats Oisterwijk Moergestel Haaren Heukelom Andere gemeente Totaal

Oisterwijk

Moergestel

Haaren

47% 2% 2% 4% 45% 8.545(100%)

10% 44% 1% 8% 37% 2.160 (100%)

10% 0% 37% 1% 52% 2.620 (100%)

Bron: CBS (2021)

Huishoudenssamenstelling per kern Naast migratie speelt ook de huidige leeftijdsopbouw per kern een rol in de toekomstige ontwikkeling. Kernen die wat sterker vergrijsd zijn, zullen waarschijnlijk minder sterk groeien (vanwege minder geboorten en meer sterfte), tenzij dit wordt gecompenseerd door een grote aantrekkingskracht op vestigers. De verschillen in huishoudenssamenstelling tussen de drie kernen zijn echter beperkt. Moergestel kent een iets groter aandeel jonge huishoudens (< 35 jaar) en 75 -plussers. Het aandeel gezinnen is in Oisterwijk en Haaren iets groter. Tabel 3.3: Gemeente Oisterwijk. Huidige huishoudenssamenstelling naar kern (2020)

1+2 phh. < 35 jaar 1+2 phh. 35-55 jaar Gezinnen met kinderen 1+2 phh. 55-75 jaar 1+2 phh. > 75 jaar Totaal

Oisterwijk Aantal % 705 8% 840 10% 3.030 35% 2.635 30% 1.485 17% 8.695 100%

Moergestel Aantal % 235 9% 260 9% 950 34% 830 30% 485 18% 2.760 100%

Haaren Aantal 175 255 860 760 385 2.435

% 7% 10% 35% 31% 16% 100%

Bron: CBS (2021)

Indicatieve woningbehoefte per kern Op basis van de verschillende bovengenoemde trends kunnen we een indicatieve woningbouwbehoefte per kern benoemen, uitgesplitst naar de drie verschillende woningbehoeftescenario’s. Duidelijk is dat op basis van de verwachte lokale vraag en die van vestigers de grootste behoefte ligt in de kern Oisterwijk (tussen de 620 en 1.030 woningen). De behoefte in Moergestel ligt iets hoger dan in Haaren. De aantrekkingskracht op vestigers lag in Moergestel de afgelopen jaren weliswaar iets lager dan in Haaren, maar daar staat tegenover dat in Moergestel de lokale behoefte wat hoger ligt (meer jonge huishoudens) dan in Haaren. Tabel 3.4: Gemeente Oisterwijk. Indicatieve woningbehoefte per kern, uitgesplitst naar de drie behoeftescenarios (2020 -2030)

Scenario lokale behoefte Trendscenario (behoudend) Trendscenario (sterk)

Oisterwijk

Moergestel

Haaren

620 920 1.030

190 280 315

150 225 250

Heukelom / buitengebied 10 15 20

Gemeente totaal 960 1.440 1.615

Bron: CBS (2021)

824.106 | Woningmarktonderzoek

13

Zoals gezegd, betreft het een indicatieve raming van de behoefte. Op lagere schaalniveaus dan de gemeente, kunnen naast demografie nog veel meer factoren een rol spelen in de behoefte. Bovendien is er ook enige substitutie tussen de kernen mogelijk (de nabijgelegen kern kan als alternatief dienen als daar meer woningen worden gebouwd). Dat geldt zeker als er veel verhuisbewegingen tussen de kernen plaatsvinden. Dat geldt bijvoorbeeld wel sterk voor Moergestel-Oisterwijk, maar veel minder voor Moergestel-Haaren.

3.3 Kwalitatieve woningbehoefte De afgelopen jaren zijn er zowel in de oude gemeente Oisterwijk 3 als de voormalige gemeente Haaren 4 onderzoeken uitgevoerd naar de kwalitatieve woningvraag. Uit deze onderzoeken is tevens de vraag op kernniveau te destilleren. Om de onderzoeksresultaten te actualiseren, hebben we de prijsontwikkeling zowel aan de vraag- als aanbodkant (paragraaf 2.4) meegewogen in de analyse. Daarnaast is er een nieuwe enquête uitgezet onder jongeren tussen de 18 en 30 jaar om hun woonwensen in kaart te brengen. Deze enquête is uitgezet onder jongeren die woonachtig zijn in de gemeente Oisterwijk én onder jongeren die in het verleden de gemeente hebben verlaten.

Verwachte huishoudensontwikkeling Als we uitgaan van de autonome huishoudensgroei (de lokale groei op basis van geboorte, sterfte en gezinsverdunning), zal de huishoudensgroei vooral door oudere huishoudens veroorzaakt worden. De groep 75-plussers zal het sterkst toenemen en deze groei houdt ook lang aan. Figuur 3.4: Gemeente Oisterwijk. Verwachte huishoudensontwikkeling, uitgaande van de autonome groei (+960 woningen) 2020 2040. 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

1.000 0 1-2 phh <35 jaar 1-2 phh 35-54 jaar 2020

gezin 2025

1-2 phh 55-64 jaar 1-2 phh 65-74 jaar 1-2 phh 75+ jaar 2030

2035

2040

Bron: Provincie Noord-Brabant (2020)

Als de huidige migratietrends aanhouden en de toekomstige huishoudensgroei ook voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door vestigers , dan zal vooral het aantal gezinnen sterker toenemen dan in het scenario van de autonome huishoudensgroei.

3 Regionaal woningmarktonderzoek Hart van Brabant (2019) 4 Regionaal woningmarktonderzoek regio ’s-Hertogenbosch (2018)

824.106 | Woningmarktonderzoek

14

Figuur 3.5: Gemeente Oisterwijk. Verwachte huishoudensontwikkeling, uitgaande van een positief migratiesaldo (+1.440 woningen) 2020-2040. 6.000 5.000 4.000 3.000

2.000 1.000

0 1-2 phh <35 jaar 1-2 phh 35-54 jaar 2020

gezin 2025

1-2 phh 55-64 jaar 1-2 phh 65-74 jaar 1-2 phh 75+ jaar 2030

2035

2040

Bron: Provincie Noord-Brabant (2020), CBS (2021)

Woonwensen van verhuisgeneigden Uit de verschillende woningbehoeftenonderzoeken blijkt dat Oisterwijk een sterk koopgeoriënteerde gemeente is. Voor de meeste doelgroepen is een koopwoning de meest gewenste woning. Figuur 3.6: Gemeente Oisterwijk. Woonwensen per doelgroep van verhuisgeneigden Huur EGW sociaal

Starter

Huur MGW / 0-tred sociaal Huur EGW vrije sector

1-2 phh <35 jaar

Huur MGW / 0-tred vrije sector Koop Rij / hoek < €210.000

1-2 phh 35-54 jaar

Koop Rij / hoek €210-320.000 Gezin

Koop Rij / hoek > €320.000 Koop 2^1 kap / vrijstaand < €320.000

1-2 phh 55-64 jaar

Koop 2^1 kap / vrijstaand €320-430.000 Koop 2^1 kap / vrijstaand > €430.000

1-2 phh 65-74 jaar

Koop MGW / 0-tred < €210.000 Koop MGW / 0-tred €210-320.000

1-2 phh 75+ jaar

Koop MGW / 0-tred > €320.000

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: Woonwensenonderzoek Hart van Brabant (2018), Woningmarktonderzoek Noordoost Brabant (2019), CBS (2021)

Alleen onder 75-plussers is er een duidelijke voorkeur voor een huurwoning. De vraag naar koopwoningen richt zich vooral op grondgebonden woningen. Jongere huishoudens (waaronder starters) zoeken daarbij vooral een rij- of hoekwoning (mede vanuit het oogpunt van betaalbaarheid), bij gezinnen is er een duidelijke behoefte aan ruime grondgebonden koopwoningen.

Fricties vraag en aanbod (gemeente) De vraag van verschillende groepen woningzoekenden kunnen we confronteren met het woningaanbod dat vrijkomt bij verhuizing van de verschillende doelgroepen. Op die manier wordt duidelijk in welke marktsegmenten er de komende jaren een uitbreidingsopgave ligt.

824.106 | Woningmarktonderzoek

15

Koop

Huur

Figuur 3.7: Gemeente Oisterwijk. Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten (naar type, eigendom en prijsklasse) 2020-2030, uitgaande van de lokale woningbehoefte (+960 woningen) Eengezinswoning sociaal Meergezinswoning / 0-tred sociaal Eengezinswoning middelduur Meergezinswoning / 0-tred middelduur Eengezinswoning duur Meergezinswoning / 0-tred duur Rij / hoek < €210.000 Rij / hoek €210-320.000 Rij / hoek > €320.000 2^1 kap / vrijstaand < €320.000 2^1 kap / vrijstaand €320-430.000 2^1 kap / vrijstaand > €430.000 Meergezinswoning / 0-tred < €210.000 Meergezinswoning / 0-tred €210-320.000 Meergezinswoning / 0-tred > €320.000

-150

-100 2020-2025

-50

0

50

100

150

200

250

2025-2030

De grootste opgave ligt in het vergroten van het aanbod aan goedkope en middeldure koopwoningen. Er is onder starters en jonge doorstromers veel vraag naar goedkope en middeldure rij- en hoekwoningen, terwijl het beschikbare aanbod zeer beperkt is, mede door de sterk stijgende woningprijzen. De vraag naar meergezinswoningen (appartementen) in de koop komt vooral van ouderen die meer levensloopgeschikt willen wonen. De doelgroep woont nu nog vaak in een relatief ruime grondgebonden koopwoning. Als zij daadwerkelijk verhuizen naar een levensloopgeschikte woning, komt er veel aanbod in de ruime grondgebonden koop beschikbaar (waarmee de vraag naar dit woningtype voor een belangrijk deel is ingevuld).

Koop

Huur

Figuur 3.8: Gemeente Oisterwijk. Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten (naar type, eigendom en prijsklasse) 2020 -2030, uitgaande van een aanhoudend positief migratiesaldo (+1.440 woningen)

Eengezinswoning sociaal Meergezinswoning / 0-tred sociaal Eengezinswoning middelduur Meergezinswoning / 0-tred middelduur Eengezinswoning duur Meergezinswoning / 0-tred duur Rij / hoek < €210.000 Rij / hoek €210-320.000 Rij / hoek > €320.000 2^1 kap / vrijstaand < €320.000 2^1 kap / vrijstaand €320-430.000 2^1 kap / vrijstaand > €430.000 Meergezinswoning / 0-tred < €210.000 Meergezinswoning / 0-tred €210-320.000 Meergezinswoning / 0-tred > €320.000 -100

-50 2020-2025

0

50

100

150

200

250

300

2025-2030

Als rekening wordt gehouden met een extra vraag van vestigers als gevolg van de aanhoudende positieve migratietrend, dan zal dat vooral gevolgen hebben voor de vraag naar grondgebonden koopwoningen; het segment waar gezinnen met kinderen en jonge doorstromers (de doelgroepen die zich relatief het meest vestigen in de gemeente) interesse in hebben. In dit scenario zal de woningbouwopgave voor 2-

824.106 | Woningmarktonderzoek

16

onder-1 kap / vrijstaande woningen aanzienlijk groter zijn dan in het scenario uitgaande van de autonome groei. De vraag naar deze ruime koopwoningen is dusdanig dat het vrijkomende aanbod uit de bestaande voorraad te beperkt is om in de vraag te voorzien. Daarnaast zal de vraag naar goedkope koopwoningen (vooral rij- en hoekwoningen) nog sterker toenemen in dit scenario, omdat vestigers van buiten de gemeente ook op zoek zijn naar dit segment. Vergelijking behoefte aan sociale woningbouw versus huidige ambitie (35%) Op dit moment heeft de gemeente de ambitie om 35% van de woningbouw in het sociale segment (huur < €752, koop < € 210.000) te realiseren. Als we dit vergelijken kwalitatieve woningbehoefte voor de komende jaren, dan zou het percentage sociale woningbouw hoger uitvallen: •

Scenario +960 woningen = 63% sociale woningbouw (waarvan 30% sociale huur, 33% sociale koop)

•

Scenario +1.440 woningen = 51% sociale woningbouw (waarvan 22% sociale huur, 29% sociale koop)

Woningmarktfricties per kern In onderstaande figuren hebben we de fricties per kern in beeld gebracht, op basis van het scenario van de lokale behoefte (+960 woningen op gemeenteniveau).

Koop

Huur

Figuur 3.9: Kern Oisterwijk. Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten 2020-2030 (lokale vraag) EGW sociaal MGW/0-tred sociaal EGW middelduur MGW/0-tred middelduur EGW duur MGW/0-tred duur EGW < €210.000 EGW €210 - 320.000 EGW €320 - 430.000 EGW > €430.000 MGW/0-tred tot < €210.000 MGW/0-tred €210 - 320.000 MGW/0-tred > €320.000 -100 -50

-

50

100 150 200 250

Oisterwijk De fricties voor Oisterwijk komen grotendeels overeen met het gemeentelijke beeld. Er is vooral veel behoefte aan goedkope eengezinswoningen in de koop en meergezinswoningen / nultredenwoningen in de koop. De behoefte aan huurwoningen (zowel sociale huur als particuliere huur) is hier het grootst van alle kernen.

Koop

Huur

Figuur 3.10: Moergestel. Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten 2020-2030 (lokale vraag) EGW sociaal MGW/0-tred sociaal EGW middelduur MGW/0-tred middelduur EGW duur MGW/0-tred duur EGW < €210.000 EGW €210 - 320.000 EGW €320 - 430.000 EGW > €430.000 MGW/0-tred tot < €210.000 MGW/0-tred €210 - 320.000 MGW/0-tred > €320.000 -40

824.106 | Woningmarktonderzoek

-20

-

20

40

60

80

100

Moergestel Moergestel is de meest koopgeoriënteerde kern van de gemeente. De grootste opgave ligt bij eengezinskoopwoningen. Vooral in het middeldure segment (2 tot 3 ton), maar ook in het goedkope segment (< 2 ton). De behoefte aan huur (zowel sociaal als particulier) is beperkt en richt zich met name op nultredenwoningen.

17

Koop

Huur

Figuur 3.11: Haaren. Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten 2020-2030 (lokale vraag) EGW sociaal MGW/0-tred sociaal EGW middelduur MGW/0-tred middelduur EGW duur MGW/0-tred duur EGW < €210.000 EGW €210 - 320.000 EGW €320 - 430.000 EGW > €430.000 MGW/0-tred tot < €210.000 MGW/0-tred €210 - 320.000 MGW/0-tred > €320.000 -40 -30 -20 -10

-

10

20

30

40

50

Haaren De vraag in Haaren is met name in de koopsector wat gevarieerder dan in de andere kernen. Er is een grote vraag naar goedkope koop, maar ook naar middeldure en (beperkt) dure koopwoningen. Er is ook vraag naar sociale huur en middeldure huur. Een opgave voor uitbreiding van dure huur (> €1.000) is er niet of nauwelijks.

De fricties die per kern zijn weergegeven, zijn op basis van het scenario van de lokale behoefte doorgerekend (+960 woningen op gemeenteniveau). Als wordt ingezet op een hoger woningbouwscenario (aansluitend bij de migratietrend van de afgelopen jaren), dan zou dat voor elke kern betekenen dat met name de eengezinskoopwoningen kansrijker / minder kwetsbaar worden. Daarbij gaat het zowel om de goedkope, middeldure als dure prijsklassen. Voor met name Oisterwijk en (in mindere mate) Haaren zou het trendscenario ook een grotere vraag naar nultredenwoningen betekenen (vooral koop, maar ook sociale en middeldure huur), omdat deze kernen ook enige aantrekkingskracht hebben op oudere huishoudens uit de regio. Dat is veel minder het geval voor Moergestel.

3.4 Benodigde sociale huurvoorraad Op 1 januari 2021 stonden er ongeveer 3.100 woningen met een huurprijs tot €752 in de gemeente Oisterwijk (inclusief Haaren). Veruit het grootste deel daarvan is in bezit van de woningcorporaties (2.670 woningen). De overige huurwoningen in het sociale segment is in eigendom van particuliere verhuurders (485 woningen). Voor de komende jaren ligt er nog een opgave om de voorraad uit te breiden om te blijven voldoen aan de vraag. Die behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald door de woonwensen van woningzoekenden, maar vooral ook door de inkomenseisen. Minimaal 80% van de sociale huurvoorraad moet namelijk worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €40.024. Om de toekomstige vraag te bepalen, kijken we daarom naast demografische trends ook naar de koopkrachtontwikkeling en de oriëntatie op de sociale huursector in Oisterwijk (zowel van lage als hogere inkomens) 5. Voor de demografie gaan we in eerste instantie uit van het scenario op basis van de lokale vraag (+960 woningen). Om vervolgens de toekomstige vraag naar sociale huur te berekenen, gaan we uit van de volgende uitgangspunten: • De oriëntatie van lage inkomens op sociale huursector in Oisterwijk blijft ongeveer gelijk (43% van de inkomensgroep <€40.024 woont in 2030 in een sociale huurwoning).

Wel zullen oudere woningeigenaren minder dan in het verleden vanuit een koopwoning verhuizen naar een sociale huurwoning. Hun oriëntatie op de sociale huursector neemt dus wel af.

5 De behoefte en fricties met betrekking tot de corporatiehuur (figuren 3.7 tot en met 3.11) zijn wat betreft kwantiteit

bepaald aan de hand van demografische trends, koopkrachtontwikke ling en oriëntatie op corporatiesector.

824.106 | Woningmarktonderzoek

18

Tabel 3.5: Huidige woonsituatie per inkomensgroep in gemeente Oisterwijk (naar eigendomstype en inkomensgroep)

< Huurtoeslag Huurtoeslag tot €40.024 €40.024-44.655 > €44.655 Totaal

Koop # % 1.020 11% 1.490 15% 460 5% 6.725 69% 9.695 100%

Sociale huur¹ # % 1.510 49% 875 28% 135 4% 585 19% 3.105 100%

Huur overig² # % 295 31% 305 32% 30 3% 335 35% 1.400 100%

Totaal # % 2.825 21% 2.670 19% 625 5% 7.645 56% 13.765 100%

Bron: Lokale Monitor Wonen (2020) ¹Alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens; €752 (zowel van woningcorporaties als particuliere verhuurders) ²Alle huurwoningen boven de liberalisatiegrens; €752 (zowel van woningcorporaties als particuliere verhuurders)

Ook vanuit de midden- en hogere inkomens zal een deel van de huishoudens in een corporatiewoning wonen (in de basis 23%; ook wel de goedkope scheefheid). Door strengere inkomenseisen komen middenen hogere inkomens weliswaar nog maar zeer beperkt in aanmerking voor een sociale huurwoning6, maar door de sterke prijsstijging op de koopmarkt en de flexibele arbeidsmarkt (weinig zekerheid, dus minder kans op hypotheek), blijft er een groot gat tussen huren en kopen. Daarmee blijft het lastig voor middeninkomens om een woning te kopen en zal men minder snel doorstromen vanuit de sociale huur naar de koop of (middel)dure huursector. Het effect van de mate van koopkrachtontwikkeling en de ontwikkeling van de goedkope scheefheid is lastig te voorspellen. Daarom hanteren we hier bandbreedtes: Tabel 3.6: Verwachte netto uitbreidingsopgave sociale huurvoorraad gemeente Oisterwijk 2020-2030 Koopkracht 0% Koopkracht 0,4%

Koopkracht 0,8%

Goedkope scheefheid = 23%

+290

+215

+150

Goedkope scheefheid = 20%

+190

+125

+55

Op dit moment zijn de economische verwachtingen onzeker, zeker voor mensen met een lager inkomen. Daarnaast zijn de mogelijkheden om door te stromen naar de koopsector beperkt (vanwege het beperkte betaalbare aanbod). Daardoor lijkt een scenario van 0% koopkrachtontwikkeling en gelijkblijvende scheefheid reëel. Daarmee zou de uitbreidingsopgave sociale huur uitkomen op ongeveer 290 woningen. Deze behoefte betreft de vraag van reguliere woningzoekenden. Gaat de economie (en daarmee de koopkrachtontwikkeling) zich positief ontwikkelen, dan zou de opgave sociale huur lager uit kunnen pakken. Dat geldt nog meer als de aanpak om doorstroming te creëren onder scheefwoners haar vruchten afwerpt. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is wat er met de huidige sociale huurvoorraad gaat gebeuren. De verwachting is dat de sociale huurvoorraad van woningcorporaties ook op lange termijn behouden blijft. Voor de sociale huur in de particuliere sector is dat minder zeker. De praktijk laat zien dat particuliere verhuurders eerder geneigd zijn om huurwoningen in prijs te verhogen of woningen te verkopen, waardoor het sociale segment afneemt. Als deze afname van sociale huur in de particuliere sector zich voordoet, zal dit in gelijke mate gecompenseerd moeten worden met nieuwbouw om aan de behoefte aan sociale huur te kunnen voldoen.

Het is echter lastig om exact aan te kunnen geven in welke mate de sociale huurvoorraad van particuliere verhuurders in Oisterwijk zich gaat ontwikkelen. Er zijn nu landelijk maatregelen genomen om de huurprijsverhoging in de particuliere sector te beperken (maximaal inflatievolgend + 1%). Voor komend jaar betekent dit een maximaal toegestane prijsverhoging van 2,4%.

6 Woningcorporaties

moeten minimaal 80% van hun vrijkomende voorraad toewijzen aan de inkomensgroep tot €40.024. Particuliere verhuurders met sociale huurwoningen hoeven niet aan deze regel te voldoen.

824.106 | Woningmarktonderzoek

19

Als we dit percentage voor de komende tien jaar zouden aanhouden, zou de sociale voorraad binnen de particuliere sector met 80 tot 90 woningen afnemen. Taakstelling vergunninghouders toegenomen In 2021 is de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders aanzienlijk verhoogd. In 2021 ligt de taakstelling op 45 vergunninghouders, ongeveer het dubbele ten opzichte van 2019 en 2020. De reden hiervoor ligt met name in het inhalen van achterstanden bij de Immigratie en Naturalisatiedienst (IND). Toch valt niet uit te sluiten dat de taakstelling ook de komende jaren hoger zal liggen dan in de jaren 2018 en 2019, ook gelet op het aantal vluchtelingen uit Afghanistan. De taakstelling zal vooral effect hebben op de toewijzing van sociale huurwoningen. Tabel 3.7: Gemeente Oisterwijk. Taakstelling huisvesting vergunninghouders 2018-2021 2018

2019

2020

2021

Gemeente Oisterwijk

37

18

19

45

Indicatie kern Haaren*

8

4

4

22

23

Totaal 45 *Op basis van % van de taakstelling voormalige gemeente Haaren

45

Druk op de huursector per kern Op basis van diverse indicatoren kunnen we iets zeggen over de druk op de corporatiesector per kern (zie tabel 2.8). Hieruit blijkt dat het aandeel corporatiewoningen in de kern Oisterwijk iets hoger ligt dan in de andere kernen, maar dat hier ook de druk het grootst is - gelet op de hogere reactiegraad en langere actieve zoektijd. Bovendien ligt de mutatiegraad wat lager dan het gemeentelijke beeld, waardoor er minder aanbod beschikbaar komt.

824.106 | Woningmarktonderzoek

20

4 Woonwensen In dit hoofdstuk gaan we in op de woonwensen van twee specifieke groepen in de gemeente: starters en senioren.

4.1 Starters In het voorjaar van 2021 is een woonwensenenquête gehouden onder jongeren in de gemeente Oisterwijk en jongeren die voorheen in Oisterwijk hebben gewoond. De complete resultaten van het startersonderzoek zijn als bijlage bij deze rapportage gevoegd (bijlage 1). De belangrijkste uitkomsten lichten we hieronder toe.

Voorkeur voor woonplaats Van de potentiële starters die op dit moment in de gemeente Oisterwijk wonen, wil het grootste deel blijven wonen in de kern waar zij nu ook al wonen. Onder ‘terugkeerders’ is de kern Oisterwijk het meest gewild. Tabel 4.1: Gemeente Oisterwijk. Voorkeur voor woonplaats, naar huidige woonplaats

Gewenste woonplaats

Oisterwijk

Moergestel

Haaren

Elders in gemeente

Buiten gemeente

Weet niet

Totaal

72% 11% 12% 43% 42%

0% 55% 0% 14% 14%

2% 3% 69% 0% 18%

1% 5% 1% 29% 3%

12% 7% 10% 0% 10%

12% 19% 7% 14% 13%

100% 100% 100% 100% 100%

82%

10%

4%

2%

2%

-

100%

Huidige woonplaats Oisterwijk Moergestel Haaren Heukelom Totaal starters Terugkeerders: wonen nu buiten gemeente

Bron: Enquête onder starters en terugkeerders, Companen, 2021

Bijna één op de tien potentiële starters geeft aan dat zij buiten de gemeente willen gaan wonen. De meest genoemde reden is dat er geen betaalbare huur- of koopwoningen beschikbaar zijn in de gemeente. Een bijna even grote groep geeft als belangrijkste reden ‘omdat ik graag in een stad wil wonen’. Tilburg staat voor de groep die buiten de gemeente wil gaan wonen duidelijk op de eerste plaats, op afstand gevolgd door Eindhoven, Den Bosch en Nijmegen. Een groot deel van de potentiële terugkeerders (43%) zegt in het verleden de gemeente te hebben verlaten omdat er geen woning beschikbaar was die voldeed aan hun wensen. Bijna een kwart vertrok om te gaan studeren. De belangrijkste reden om nu te overwegen om weer terug te keren, is ‘vanwge familie/vrienden’ (56%) en ‘omdat het een prettige woonomgeving is’ (36%).

824.106 | Woningmarktonderzoek

21

Voorkeur voor huur of koop Het startersonderzoek bevestigt het beeld zoals dat uit het regionale woningmarktonderzoek naar voren kwam, dat potentiële starters en terugkeerders in deze gemeente sterk georiënteerd zijn op de koopsector. Van de potentiële starters wil 56% kopen, 27% huren en 17% heeft (nog) geen voorkeur. Onder ‘terugkeerders’ wil 50% kopen, 22% huren en zegt 28% het nog niet te weten. De oriëntatie op de koopsector is in Haaren en Moergestel duidelijk sterker dan in de kern Oisterwijk. Een groot deel van de jongeren met een voorkeur voor een koopwoning zoekt een woning onder de €250.000, maar ook naar de prijsklasse tussen €250.000 en €320.000 lijkt onder deze groep vraag te bestaan. Voor jongeren die willen huren geldt dat de voorkeur onder jongeren die in de gemeente wonen vaak uitgaat naar een woning met een huur van maximaal €630 per maand, terwijl onder ‘terugkeerders’ wat meer vraag is naar woningen met een huur van €630 tot € 753 per maand. Tabel 4.2: Gemeente Oisterwijk. Voorkeur huur of koop en prijsklasse onder verhuisgeneigde jongeren die willen wonen in de gemeente Oisterwijk

Huur Tot € 440 € 440 tot € 630 € 630 tot € 753 € 753 tot € 1.000 Weet niet Koop Tot € 150.000 € 150.000 tot € 210.000 € 210.000 tot € 250.000 € 250.000 tot € 320.000 Meer dan € 320.000 Weet niet Geen voorkeur Totaal

Starters 27% 5% 10% 5% 4% 3% 56% 0% 8% 16% 22% 3% 6% 17% 100%

Terugkeerders 22% 4% 6% 12% 0% 0% 50% 2% 10% 12% 8% 14% 4% 28% 100%

Bron: Enquête onder starters (n=295) en enquête onder terugkeerders (n=56), Companen, 2021

Voorkeur voor woningtype Onder de jongeren die willen huren, wil de grootste groep wonen in een rij- of hoekwoning of appartement met lift. Ook voor jongeren die een woning willen kopen geldt dat de grootste groep op zoek is naar een rij- of hoekwoning, maar ook de 2-onder-1-kapwoning is bij deze groep in trek.

824.106 | Woningmarktonderzoek

22

Tabel 4.3: Gemeente Oisterwijk. Voorkeur huur of koop en woningtype onder verhuisgeneigde jongeren die willen wonen in de gemeente Oisterwijk

Huur Vrijstaande woning 2-onder-1-kapwoning Rij- of hoekwoning Appartement met lift Appartement zonder lift Studio Kamer Anders Koop Vrijstaande woning 2-onder-1-kapwoning Rij- of hoekwoning Appartement met lift Appartement zonder lift Studio Kamer Anders Geen voorkeur Totaal

Starters 27% <1% <1% 8% 7% 6% 2% <1% 2% 56% 8% 20% 23% 2% 1% 0% 0% 2% 17% 100%

Terugkeerders 22% 0% 0% 12% 8% 2% 0% 0% 0% 50% 6% 18% 24% 0% 2% 0% 0% 0% 28% 100%

Bron: Enquête onder starters (n=295) en enquête onder terugkeerders (n=56), Companen, 2021

Het alternatief als jongeren niet de gewenste woning kunnen vinden, is in de meeste gevallen ‘langer thuis blijven wonen’. Een substantiële groep geeft echter ook aan in dat geval in een andere gemeente op zoek te zullen gaan.

Nieuwe woonvormen In de enquête is ook gevraagd of jongeren interesse hebben in bepaalde ‘nieuwe woonvormen’. Van de starters zegt bijna een op de drie ‘friends wonen’ een interessant concept te vinden. Een bijna even grote groep zegt dat wonen in een tiny house hen aanspreekt. Potentiële terugkeerders zijn minder enthousiast over deze nieuwe woonvormen, toch zegt ook bijna een kwart van deze groep dat ‘friends wonen’ aanspreekt.

4.2 Senioren In 2021 is door de Senioren Vereniging Oisterwijk (in samenwerking met SVM in Moergestel, KBO H aaren en VSO Oisterwijk) een enquête uitgezet om de woonwensen van ouderen in de gemeente in kaart te brengen. De enquête is door 654 personen ingevuld, waarmee volgens SVO 1.117 senioren uit de gemeente vertegenwoordigd zijn in het onderzoek. Het onderzoek laat zien dat 99% van de senioren graag in de gemeente wil blijven wonen. Verreweg de meeste senioren (92%) willen ook graag in hun eigen kern blijven wonen. Van de ouderen die een verhuizing overwegen naar een andere woning, geeft 43% aan het liefst een woning te willen kopen; 39% wil huren en 18% heeft geen voorkeur. Van de senioren die een grondgebonden woning willen kopen, zoekt 10% een goedkope woning (€ 200.000), 45% een middel dure (€300.000) en 45% een dure woning (>€300.000). Van de senioren die een appartement willen kopen, geeft 8% aan een appartement te zoeken voor circa €200.000; 65% zou een middelduur appartement

824.106 | Woningmarktonderzoek

23

willen kopen (€250.000 tot €300.000) en 27% wil een duur appartement van €400.000 of meer. Van de senioren die een grondgebonden woning willen huren, zegt 38% een woning te zoeken in de sociale huur (tot €752); 41% in de middeldure huur (ca €900) en 22% in de dure huur. Voor huurappartementen zijn de percentages respectievelijk 34%, 41% en 26%. Voor de overige thema’s die in het onderzoek van SVO zijn meegenomen, verwijzen wij naar de separate rapportage ‘Huisvestingsopgave wonen en zorg’.

824.106 | Woningmarktonderzoek

24

Bijlage I: Resultaten startersenquête In het voorjaar van 2021 is een woonwensenenquête gehouden onder jongeren in de gemeente Oisterwijk en jongeren die voorheen in Oisterwijk hebben gewoond en overwegen terug te keren. Alle thuiswonende jongvolwassenen (tussen de 18 en 30 jaar) hebben een briefkaart ontvangen met een uitnodiging om deel te nemen aan een digitale enquête. We hebben ons daarmee gericht op de potentiële starters (dus jongeren die nog niet zelfstandig wonen). Jongvolwassenen tussen de 18 en 30 jaar die in het verleden in Oisterwijk hebben gewoond, zijn via social media benaderd (via het versturen van pushberichten via o.a. Facebook).

Respons De uitnodiging voor het startersonderzoek is verstuurd aan ruim 2.500 jongeren. In totaal hebben 295 thuiswonende jongeren in de gemeente Oisterwijk de enquête ingevuld (12%). Daarnaast is de enquête ingevuld door 50 jongeren die voorheen in de gemeente woonden, maar nu elders wonen. De resultaten van deze laatste enquête zijn daarmee indicatief. Enquête thuiswonende jongeren gemeente Oisterwijk Aantal aangeschreven jongeren Aantal ingevulde enquêtes % Respons Huidige woonplaats respondenten Oisterwijk Moergestel Heukelom Haaren

2.541 295 12% 141 (48%) 73 (24%) 8 (3%) 68 (23%)

Andere gemeente Totaal

5 (2%) 295 (100%)

Enquête jongeren die voorheen in gemeente Oisterwijk hebben gewoond Aantal aangeschreven jongeren n.v.t. Aantal ingevulde enquêtes 50 Huidige woonplaats respondenten Tilburg Eindhoven Den Bosch Hilvarenbeek Boxtel Goirle Andere gemeente Totaal

24 (47%) 3 (6%) 3 (6%) 1 (2%) 1 (2%) 1 (2%) 18 (35%) 50 (100%)

1. Huidige en gewenste woonplaats Tabel 1.1: Huidige woonplaats starters Huidige woonplaats Oisterwijk Moergestel Heukelom Haaren In een andere gemeente Totaal

Procentueel 48% 24% 3% 23% 2% 100%

Bron: Enquête onder starters, Companen, 2021

824.106 | Woningmarktonderzoek

25

Tabel 1.2: Huidige woonplaats terugkeerders Huidige woonplaats Tilburg Eindhoven Den Bosch Boxtel Hilvarenbeek Goirle Ik woon in een andere gemeente Totaal

Procentueel 47% 6% 6% 2% 2% 2% 35% 100%

Bron: Enquête onder terugkeerders, Companen, 2021

Tabel 1.3: Aandeel respondenten dat wil verhuizen Eigendom Ja, binnen 1 jaar Ja, binnen 2 tot 3 jaar Ja, over 4 jaar of meer Misschien Nee, helemaal niet Weet ik niet Totaal

Starters 35% 43% 17% 2% 1% 2% 100%

Terugkeerders 41% 31% 8% 20% 0% 0% 100%

Bron: Enquête onder starters en enquête onder terugkeerders, Companen, 2021

Tabel 1.4: Gewenste woonplaats jongeren Gewenste woonplaats Oisterwijk Moergestel Haaren Ergens anders in de gemeente Oisterwijk In een andere gemeente Weet ik niet / geen antwoord Totaal

Starters 42% 14% 18% 3% 10% 13% 100%

Terugkeerders 82% 10% 4% 2% 2% 0% 100%

Bron: Enquête onder starters en enquête onder terugkeerders, Companen, 2021

Tabel 1.5: Huidige en gewenste woonplaats starters Gewenste woonplaats

Oisterwijk

Moer-

Haaren

gestel

Huidige woonplaats

Ergens

In een

Weet ik

anders in

andere

niet

gemeente

gemeente

Totaal

Oisterwijk Moergestel Haaren Heukelom

72% 11% 12% 43%

0% 55% 0% 14%

2% 3% 69% 0%

1% 5% 1% 29%

12% 7% 10% 0%

12% 19% 7% 14%

100% 100% 100% 100%

Totaal

42%

14%

18%

3%

10%

13%

100%

Bron: Enquête onder starters, Companen, 2021

10% van de starters geeft aan de gemeente te willen verlaten. De grootste groep (44%) wil naar Tilburg verhuizen. Eindhoven volgt op afstand (9%), gevolgd door Breda, Den Bosch, Udenhout en Berkel-Enschot (elk 6%).

824.106 | Woningmarktonderzoek

26

2. Redenen voor vertrek en terugkeer Tabel 2.1: Belangrijkste redenen waarom starters die de gemeente willen verlaten, willen wegtrekken uit de gemeente (meerdere antwoorden mogelijk waardoor het totaal >100% is) Reden om Oisterwijk te verlaten Omdat hier geen betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn Omdat hier geen betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn Ik wil graag in een stad wonen Omdat ik hier niet de geschikte woning kan vinden Vanwege studie Vanwege familie / vrienden die elders wonen Vanwege werk Omdat het geen prettige woonomgeving is Omdat hier onvoldoende voorzieningen zijn Anders

Procentueel 52% 52% 45% 31% 24% 21% 21% 10% 10% 3%

Bron: Enquête onder starters, Companen, 2021

Tabel 2.2: Redenen waarom terugkeerders in het verleden zijn vertrokken uit de gemeente Oisterwijk (of Haaren) Procentueel Reden voor vertrek Geen woningen beschikbaar die ik zocht 43% Studie / op kamers wonen 23% Samenwonen met vriend / vriendin 16% Anders 14% Werk 2% Weet niet / geen mening 2% Totaal 100% Bron: Enquête onder terugkeerders, Companen, 2021

Tabel 2.3: Redenen waarom terugkeerders weer in de gemeente Oisterwijk willen gaan wonen Procentueel Reden voor vertrek Omdat het een prettige woonomgeving is 36% Omdat hier betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn 2% Vanwege familie / vrienden 56% Vanwege werk 2% Anders, namelijk: 4% Totaal 100% Bron: Enquête onder terugkeerders, Companen, 2021

824.106 | Woningmarktonderzoek

27

3. Voorkeur voor huur/koop en woningtype Tabel 3.1: Voorkeur huur of koop en prijsklasse onder verhuisgeneigde jongeren die willen wonen in de gemeente Oisterwijk Eigendom Huur Tot € 440 € 440 tot € 630 € 630 tot € 753 € 753 tot € 1.000 Weet ik niet / geen voorkeur Koop Tot € 150.000 € 150.000 tot € 210.000 € 210.000 tot € 250.000 € 250.000 tot € 320.000 Meer dan € 320.000 Weet ik niet / geen voorkeur Geen voorkeur Totaal

Starters 27% 5% 10% 5% 4%

Terugkeerders 22% 4% 6% 12% 0%

3%

0%

56% 0% 8% 17% 22% 3%

50% 2% 10% 12% 8% 14%

6%

4%

17% 100%

28% 100%

Bron: Enquête onder starters en enquête onder terugkeerders, Companen, 2021